Regeringskansliets rättsdatabaser

Regeringens proposition 2020/21:119 En ny fastighetsmäklarlag - förstärkt tillsyn över fastighetsmäklarbranschen Prop. 2020/21:119 Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen. Stockholm den 11 mars 2021 Stefan Löfven Mikael Damberg (Justitiedepartementet) Propositionens huvudsakliga innehåll Regeringen föreslår en ny fastighetsmäklarlag med en mer heltäckande och slagkraftig tillsyn över fastighetsmäklarbranschen. Lagen bidrar till att köpare och säljare kan känna större trygghet när de gör bostadsaffärer. För många människor är köp och försäljning av bostaden de viktigaste affärerna i livet. Bostadsaffärens betydelse för privatekonomin har ökat i takt med att bostadspriserna stigit kraftigt. I ljuset av den utvecklingen är det ännu mer angeläget att det finns en väl fungerande samhällskontroll över att överlåtelser av villor och bostadsrätter går rätt till. Köpare och säljare måste också ges goda förutsättningar att fatta underbyggda beslut. Fastighetsmäklarna och Fastighetsmäklarinspektionen har viktiga roller att fylla i detta sammanhang. Mäklarna ska se till att köpare och säljare får råd och upplysningar. Fastighetsmäklarinspektionen ska se till att fastighetsmäklarna följer lagen. En viktig nyhet i den nya lagen är att den inte bara gäller för fastighetsmäklare utan även för fastighetsmäklarföretag. Lagen innebär att företagen ska registreras och stå under tillsyn. Företagen måste uppfylla flera krav för att få vara verksamma. De ges också ett övergripande ansvar att verka för att de mäklare som är verksamma i företaget följer god fastighetsmäklarsed. Ett mäklarföretag som åsidosätter sina skyldigheter ska kunna ges en disciplinpåföljd. Det blir möjligt att ingripa om det finns olämpliga personer i företagsledningen och ägarkretsen. Dessutom ska fler fastighetsmäklare vara registreringsskyldiga och stå under tillsyn. Det föreslås vidare att skyldigheterna enligt penningtvättsregleringen utvidgas till att omfatta även dessa mäklare och företagen. Den nya lagen och lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2021. Innehållsförteckning 1 Förslag till riksdagsbeslut 4 2 Lagtext 5 2.1 Förslag till fastighetsmäklarlag 5 2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism 18 3 Ärendet och dess beredning 20 4 Regler om fastighetsmäklare 21 4.1 Särskilda regler om fastighetsmäklarverksamhet 21 4.2 Penningtvättsregler om fastighetsmäklarverksamhet 22 5 En fastighetsmäklarreform 24 5.1 En ny fastighetsmäklarlag 24 5.2 Vad är ett fastighetsmäklarföretag? 30 5.3 Fastighetsmäklarföretag ska omfattas av penningtvättslagen 32 6 Fler fastighetsmäklare ska vara registreringsskyldiga 33 7 Registrering av fastighetsmäklarföretag 39 7.1 Registreringsskyldighetens omfattning 39 7.2 Registreringskategorier 42 7.3 Villkor för registrering och avgifter 43 8 Internationella frågor 48 9 Regler för fastighetsmäklarverksamheten 53 9.1 Fastighetsmäklarföretagets ansvar 53 9.2 Krav på verksamhetens bedrivande 56 9.3 Inget skadeståndsansvar för fastighetsmäklarföretag 65 9.4 Skyldigheter enligt penningtvättslagen 67 10 Tillsyn 69 10.1 Tillsynens omfattning 69 10.2 Uppgiftsskyldighet och platsundersökning 71 10.3 Anmälningsskyldighet 72 10.4 Disciplinpåföljder 73 10.5 Åtgärder vid bristande lämplighet hos ledning eller ägare 76 10.6 Beslut om disciplinpåföljd och sanktioner innan återkallelse eller avregistrering sker 78 10.7 Beslut om sanktionsavgift mot ett fastighetsmäklarföretag 79 10.8 Åtgärder mot ledningspersoner 81 10.9 Föreläggande till oregistrerade fastighetsmäklarföretag 84 10.10 Omedelbart gällande beslut och överklagandeförbud 86 11 Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser 87 12 Ekonomiska och andra konsekvenser 91 13 Författningskommentar 95 13.1 Förslaget till fastighetsmäklarlag 95 13.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism 148 Bilaga 1 Det fjärde penningtvättsdirektivet 150 Bilaga 2 Ändringsdirektivet 195 Bilaga 3 Sammanfattning av betänkandet Utökad tillsyn över fastighetsmäklarbranschen (SOU 2018:64) 227 Bilaga 4 Betänkandets lagförslag 232 Bilaga 5 Förteckning över remissinstanserna 245 Bilaga 6 Lagrådsremissens lagförslag 246 Bilaga 7 Lagrådets yttrande 261 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 11 mars 2021 265 1 Förslag till riksdagsbeslut Regeringens förslag: 1. Riksdagen antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlag. 2. Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. 2 Lagtext Regeringen har följande förslag till lagtext. 2.1 Förslag till fastighetsmäklarlag Härigenom föreskrivs följande. 1 kap. Inledande bestämmelser Lagens innehåll 1 § Denna lag innehåller bestämmelser om fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. Uttryck i lagen 2 § I denna lag avses med 1. fastighetsmäklare: en fysisk person som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter, 2. fastighetsmäklarföretag: en juridisk person i vilken en eller flera fastighetsmäklare bedriver sådan verksamhet som anges i 1, 3. förmedling: en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart som uppdragsgivaren kan ingå avtal om överlåtelse eller upplåtelse med, 4. konsument: en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet, 5. kvalificerat innehav: ett direkt eller indirekt ägande i ett fastighetsmäklarföretag, om innehavet, beräknat på det sätt som anges i 1 kap. 5 a § lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse, representerar tio procent eller mer av kapitalet eller av samtliga röster eller annars möjliggör ett väsentligt inflytande över ledningen av mäklarföretaget. Till fastighetsmäklarföretagets ledning hör enligt denna lag fastighetsmäklarföretagets styrelse och verkställande direktör eller den som på motsvarande sätt företräder mäklarföretaget, och ersättare för någon av dem. Lagens tillämpning på annan egendom än fastigheter och vid förmedling av nyttjanderätt 3 § Det som i lagen föreskrivs om fastigheter tillämpas också på annan egendom som anges i 2 § första stycket 1. Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt tillämpas inte 3 kap. 14-16 eller 21 §, 22 § första stycket eller 23 §. Vid förmedling av nyttjanderätt ska det som föreskrivs om säljare tillämpas på den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och det som föreskrivs om köpare tillämpas på motparten. Internationella situationer 4 § Bestämmelser om tillämplig lag i internationella situationer på privaträttens område finns i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 593/2008 av den 17 juni 2008 om tillämplig lag för avtalsförpliktelser (Rom I) och Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 864/2007 av den 11 juli 2007 om tillämplig lag för utomobligatoriska förpliktelser (Rom II). I internationella situationer som inte omfattas av någon av förordningarna är denna lag tillämplig om en väsentlig del av fastighetsmäklarens uppdrag utförs i Sverige. Avtalsvillkor som avviker från lagen 5 § Avtalsvillkor som i jämförelse med denna lag är till nackdel för en konsument är utan verkan mot honom eller henne, om inte något annat föreskrivs i lagen. Åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism 6 § Bestämmelser om vissa skyldigheter för fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag finns i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. 2 kap. Registrering Registreringsskyldighet 1 § Fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag ska vara registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen. Undantag från registreringsskyldigheten finns i 2 och 3 §§. 2 § Registreringsskyldigheten enligt 1 § gäller inte fastighetsmäklare som enbart bedriver förmedling av hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro och det är fråga om 1. kommunal förmedling av hyresrätter, 2. kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande, 3. förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, 4. förmedling av hyresrätter till lokaler, eller 5. förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor. Skyldigheten gäller inte heller fastighetsmäklarföretag där inte någon fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget är registreringsskyldig. Inte heller advokater och advokatbolag är skyldiga att vara registrerade. 3 § Registreringsskyldigheten enligt 1 § gäller inte fastighetsmäklarföretag som är etablerade i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES) och som tillfälligt bedriver verksamhet i Sverige. 4 § Bestämmelser om tillfällig yrkesutövning och erkännande av yrkeskvalifikationer som har förvärvats eller erkänts i en annan stat inom EES eller i Schweiz finns i lagen (2016:145) om erkännande av yrkeskvalifikationer och i andra författningar. Registreringskategorier 5 § Registrering av en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag sker i någon av följande kategorier: 1. registrering för hyresförmedling, 2. särskild registrering för hyresförmedling, eller 3. fullständig registrering. 6 § Registrering av en fastighetsmäklare i den kategori som anges i 5 § 1 ger mäklaren rätt att förmedla hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro. Registrering av en fastighetsmäklare i den kategori som anges i 5 § 2 ger mäklaren rätt att förmedla hyresrätter oavsett månadshyrans belopp. Registrering av en fastighetsmäklare i den kategori som anges i 5 § 3 ger mäklaren rätt att förmedla all egendom som anges i 1 kap. 2 § första stycket 1. 7 § Registrering av ett fastighetsmäklarföretag i den kategori som anges i 5 § 1 ger mäklarföretaget rätt att bedriva fastighetsmäklarverksamhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget bedriver sådan verksamhet som anges i 6 § första stycket. Registrering av ett fastighetsmäklarföretag i den kategori som anges i 5 § 2 ger mäklarföretaget rätt att bedriva fastighetsmäklarverksamhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget bedriver sådan verksamhet som anges i 6 § andra stycket. Registrering av ett fastighetsmäklarföretag i den kategori som anges i 5 § 3 ger mäklarföretaget rätt att bedriva fastighetsmäklarverksamhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget bedriver sådan verksamhet som anges i 6 § tredje stycket. Villkor för registrering 8 § Registrering av en fastighetsmäklare får endast ske om mäklaren 1. har betalat ansökningsavgift, 2. inte är underårig eller i konkurs och inte heller har näringsförbud eller förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken, 3. har försäkring för skadeståndsansvar enligt 3 kap. 25 §, 4. har tillfredsställande utbildning, 5. har för avsikt att vara verksam som fastighetsmäklare, och 6. är redbar och i övrigt lämplig att vara verksam som fastighetsmäklare. 9 § Registrering av ett fastighetsmäklarföretag får endast ske om 1. mäklarföretaget har betalat ansökningsavgift, 2. mäklarföretaget inte är i konkurs eller likvidation, 3. de som ingår i mäklarföretagets ledning och de som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget varken har gjort sig skyldiga till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, och 4. mäklarföretaget är redbart och i övrigt lämpat att bedriva fastighetsmäklarverksamhet. Årlig avgift och påminnelseavgift 10 § Den som är registrerad ska betala en årlig avgift. Om den årliga avgiften inte har betalats och påminnelse har skett, ska den registrerade betala påminnelseavgift. 3 kap. Fastighetsmäklarverksamheten God fastighetsmäklarsed och fastighetsmäklarföretagets skyldigheter Fastighetsmäklarens allmänna skyldigheter 1 § En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I 3, 4 och 6-21 §§ finns ytterligare bestämmelser om god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarföretagets allmänna skyldigheter 2 § Ett fastighetsmäklarföretag ska verka för att fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget följer 1, 3, 4 och 6-21 §§. Fastighetsmäklarföretaget får inte vara part i uppdragsavtal om förmedling av fastigheter. I 6, 9 och 11 §§ finns ytterligare bestämmelser om fastighetsmäklarföretagets skyldigheter. Avtalet med uppdragsgivaren 3 § Uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av fastighetens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen. Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning av ensamrätten får träffas tidigast en månad innan ensamrätten ska upphöra att gälla. Om fastighetsmäklaren har frånträtt uppdragsavtalet muntligen, ska mäklaren snarast också skriftligen underrätta uppdragsgivaren om frånträdandet. Om uppdragsgivaren har frånträtt avtalet, ska mäklaren snarast skriftligen bekräfta frånträdandet. Handpenning och deposition av mottagna tillgångar 4 § Om fastighetsmäklaren har tagit emot en handpenning, ska han eller hon snarast överlämna den till säljaren. Detta gäller dock inte om något annat har överenskommits i ett depositionsavtal. Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning ska hållas skilda från egna tillgångar. Ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Elektronisk underskrift av uppdragsavtal och depositionsavtal 5 § Uppdragsavtalet och depositionsavtalet får undertecknas med en sådan avancerad elektronisk underskrift som avses i artikel 3 i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 910/2014 av den 23 juli 2014 om elektronisk identifiering och betrodda tjänster för elektroniska transaktioner på den inre marknaden och om upphävande av direktiv 1999/93/EG, i den ursprungliga lydelsen. Förbud mot köp i anslutning till förmedlingsuppdraget 6 § En fastighetsmäklare får inte köpa en fastighet i anslutning till ett uppdrag att förmedla den. Om fastighetsmäklaren bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag, får inte heller mäklarföretaget köpa fastigheten i anslutning till förmedlingsuppdraget. Förbud mot viss förmedling 7 § En fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet till eller från en annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag eller i ett fastighetsmäklarföretag som har en nära anknytning till det förstnämnda fastighetsmäklarföretaget. Fastighetsmäklaren får inte heller förmedla en fastighet till eller från 1. sin make eller sambo, 2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led, 3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ena är gift med den andras syskon, 4. någon annan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672), eller 5. någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till. Om någon som fastighetsmäklaren enligt första eller andra stycket är förbjuden att förmedla till förvärvar en fastighet som fastighetsmäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. Förbud mot handel med fastigheter 8 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter. Förbud mot förtroenderubbande verksamhet 9 § En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Ett fastighetsmäklarföretag får inte ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget. Vid bedömningen av om en verksamhet är förtroenderubbande ska beaktas verksamhetens art och omfattning, ersättningens storlek och omständigheterna i övrigt. Fastighetsmäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten och de omständigheter som kan vara av betydelse för om den är förtroenderubbande. Upplysningen ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast. 10 § Om ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag har ett kvalificerat innehav i det fastighetsmäklarföretag som fastighetsmäklaren bedriver verksamhet i, ska fastighetsmäklaren upplysa tilltänkta säljare och köpare om detta på det sätt som anges i 9 § tredje stycket. Förbud mot att uppträda som ombud 11 § En fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag får inte som ombud företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade uppgifter. Rådgivnings- och upplysningsskyldighet 12 § Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Fastighetsmäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som köparen har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa honom eller henne om detta. Kontroll av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden 13 § Fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Mäklaren ska också kontrollera om fastigheten har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar. Om det är fråga om en bostadsrätt, ska mäklaren i stället för det som föreskrivs i första stycket kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt. Tillhandahållande av objektsbeskrivning och andra handlingar 14 § Fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om 1. fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader, 2. vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten, 3. gemensamhetsanläggningar, och 4. byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. 15 § Om förmedlingen avser en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen i stället för det som föreskrivs i 14 § andra stycket innehålla uppgifter om 1. bostadsrättsföreningens namn, 2. pantsättning av bostadsrätten, 3. andelstal, 4. upplåten mark, 5. lägenhetens nummer, storlek och årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften, och 6. driftskostnader. Fastighetsmäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska mäklaren i stället tillhandahålla föreningens ekonomiska plan. 16 § Fastighetsmäklaren ska erbjuda en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. Upplysning om förfoganderätt 17 § Innan en fastighet överlåts ska fastighetsmäklaren upplysa köparen om vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Journal och budgivningslista 18 § Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (budgivningslista). Fastighetsmäklaren ska överlämna journalen och budgivningslistan till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få journalen och budgivningslistan när uppdraget slutförts. Förvaring av handlingar som hör till verksamheten 19 § Om en fastighetsmäklare bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag, ska mäklaren hos mäklarföretaget förvara kopior av de handlingar som hör till verksamheten. Medverkan i samband med överlåtelsen 20 § Fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren kommer överens i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren ska hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen, om inte annat har avtalats. Upplysning om möjlig rätt till ersättning 21 § Om uppdragsavtalet upphör utan att fastigheten överlåtits, ska fastighetsmäklaren upplysa uppdragsgivaren om att en senare överlåtelse kan ge mäklaren rätt till ersättning. Fastighetsmäklarens ersättning 22 § Fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision), om inte annat har avtalats. I 12 kap. 65 a § första stycket jordabalken finns bestämmelser om ersättning vid förmedling av hyreslägenheter för bostadsändamål. 23 § Fastighetsmäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Har fastighetsmäklaren fått uppdraget med ensamrätt och ingås utan mäklarens förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet förmedlats av honom eller henne. Ska fastighetsmäklaren ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersättning för utlägg endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta. 24 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelse. Skadestånd 25 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 1, 3, 4 eller 6-21 §, ska mäklaren ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort. Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren i den utsträckning också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam. 26 § En köpare eller säljare som vill kräva skadestånd enligt 25 § ska underrätta fastighetsmäklaren om detta inom skälig tid efter det att han eller hon insåg eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för kravet. Om köparen eller säljaren inte underrättar mäklaren inom denna tid, faller rätten till skadestånd enligt denna lag bort. Första stycket gäller inte om fastighetsmäklaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Preskription 27 § I fråga om preskription tillämpas preskriptionslagen (1981:130). 4 kap. Tillsyn och straffansvar Tillsynens omfattning 1 § Fastighetsmäklarinspektionen har tillsyn över de fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag som är registrerade enligt 2 kap. Genom tillsynen kontrolleras att den verksamhet som kräver registrering bedrivs enligt denna lag samt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Uppgiftsskyldighet och platsundersökning 2 § Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen. Fastighetsmäklarinspektionen får, när den anser att det är nödvändigt, genomföra en undersökning på plats hos en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag. Anmälningsskyldighet 3 § Om det har gjorts en ändring i ledningen i ett registrerat fastighetsmäklarföretag, ska mäklarföretaget snarast anmäla ändringen till Fastighetsmäklarinspektionen. Om ett registrerat fastighetsmäklarföretag får kännedom om att en ändring har gjorts i den krets som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget, ska mäklarföretaget snarast anmäla ändringen till Fastighetsmäklarinspektionen. Disciplinpåföljder och andra åtgärder 4 § Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag som 1. inte längre uppfyller villkoren för registrering i 2 kap. 8 § 2-6 respektive 9 § 2 eller 4, 2. trots påminnelse inte betalar årlig avgift, 3. handlar i strid mot sina skyldigheter enligt denna lag, eller 4. överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla registreringen ge en varning eller erinran eller, vid en överträdelse enligt första stycket 4, utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Om förseelsen är ringa, får inspektionen avstå från att ge en påföljd. Vid tillämpningen av andra stycket ska, om det är fråga om en överträdelse enligt första stycket 4, de omständigheter som anges i 8 § beaktas. 5 § Om ett fastighetsmäklarföretag inte längre uppfyller villkoret för registrering i 2 kap. 9 § 3 på grund av att en person som ingår i mäklarföretagets ledning har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga mäklarföretaget att göra rättelse. Om fastighetsmäklarföretaget inte längre uppfyller villkoret på grund av att någon som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga innehavaren att avyttra så stor del av andelarna i företaget att innehavet därefter inte är kvalificerat. Om ett föreläggande enligt första eller andra stycket inte följs, får Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för fastighetsmäklarföretaget. Sanktionsavgift och sanktionsföreläggande vid överträdelse av penningtvättsreglerna Sanktionsavgift mot fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag 6 § Om Fastighetsmäklarinspektionen ger en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag en varning eller erinran för en överträdelse enligt 4 § första stycket 4, får inspektionen även besluta att fastighetsmäklaren eller fastighetsmäklarföretaget ska betala en sanktionsavgift. Ingripande mot personer i fastighetsmäklarföretagets ledning 7 § Om ett registrerat fastighetsmäklarföretag överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen, får Fastighetsmäklarinspektionen besluta om ingripande mot en person som ingår i mäklarföretagets ledning. Ingripande enligt första stycket får bara beslutas om överträdelsen är allvarlig, upprepad eller systematisk och personen i fråga uppsåtligen eller av grov oaktsamhet har orsakat överträdelsen. Ingripandet ska avse 1. att personen i fråga inte får inneha en sådan befattning som avses i första stycket i ett registrerat fastighetsmäklarföretag under lägst tre år och högst tio år, eller 2. sanktionsavgift. Omständigheter som ska beaktas 8 § Vid tillämpningen av 6 och 7 §§ ska hänsyn tas till hur allvarlig överträdelsen är och hur länge den har pågått. Särskild hänsyn ska tas till skador som har uppstått och graden av ansvar. I försvårande riktning ska det beaktas om fastighetsmäklaren eller fastighetsmäklarföretaget tidigare har begått en överträdelse eller om personen i mäklarföretagets ledning tidigare har orsakat en sådan överträdelse. I förmildrande riktning ska det beaktas om 1. fastighetsmäklaren, fastighetsmäklarföretaget eller personen i fastighetsmäklarföretagets ledning i väsentlig utsträckning genom ett aktivt samarbete har underlättat utredningen, och 2. mäklaren eller mäklarföretaget snabbt upphört med överträdelsen eller personen i mäklarföretagets ledning snabbt verkat för att överträdelsen ska upphöra, sedan den anmälts till eller påtalats av Fastighetsmäklarinspektionen. Sanktionsavgiftens storlek 9 § En sanktionsavgift enligt 6 eller 7 § ska som högst fastställas till det högsta av 1. två gånger den vinst som gjorts till följd av överträdelsen, om beloppet går att fastställa, eller 2. ett belopp i kronor motsvarande en miljon euro. En sanktionsavgift enligt 6 § får inte bestämmas till ett lägre belopp än 5 000 kronor. Vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek ska särskild hänsyn tas till sådana omständigheter som anges i 8 §, samt till den berördes finansiella ställning och, om det går att fastställa, den vinst som gjorts till följd av överträdelsen. Sanktionsföreläggande 10 § Beslut om ingripande enligt 7 § tas upp av Fastighetsmäklarinspektionen genom sanktionsföreläggande. Ett sanktionsföreläggande innebär att personen föreläggs att inom viss tid godkänna en sanktion som är bestämd till tid eller belopp. När föreläggandet har godkänts, gäller det som ett domstolsavgörande som har fått laga kraft. Ett godkännande som görs efter den tid som angetts i föreläggandet är utan verkan. 11 § Ett sanktionsföreläggande ska innehålla uppgifter om 1. den person som föreläggandet avser, 2. överträdelsen och de omständigheter som behövs för att känneteckna den, 3. de bestämmelser som är tillämpliga på överträdelsen, och 4. den sanktion som föreläggs personen. Föreläggandet ska också innehålla en upplysning om att en ansökan om sanktion kan komma att ges in till domstol, om föreläggandet inte godkänns inom den tid som anges i föreläggandet. 12 § Om ett sanktionsföreläggande inte har godkänts inom angiven tid, får Fastighetsmäklarinspektionen ansöka till Förvaltningsrätten i Karlstad om att en sanktion ska beslutas. Vid domstolens prövning av ansökan tillämpas det som föreskrivs i 7-9 §§. Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten. 13 § Ett beslut om sanktionsföreläggande enligt 10 § förfaller, om det inte har delgetts den som sanktionen riktas mot inom två år från den tidpunkt då överträdelsen inträffade. I ett sådant fall får inte heller någon sanktion enligt 12 § första stycket beslutas. Verkställighet av sanktionsavgift 14 § I fråga om verkställighet av sanktionsavgift tillämpas 7 kap. 21-23 §§ lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. En sanktionsavgift enligt 6 eller 7 § tillfaller staten. Ingripande mot oregistrerade fastighetsmäklarföretag 15 § Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga ett fastighetsmäklarföretag som är skyldigt att vara registrerat enligt 2 kap., men inte är det, att ansöka om registrering eller, när det finns särskilda skäl för det, att upphöra med verksamheten. Ett föreläggande att upphöra med verksamheten får förenas med vite. Om det är osäkert ifall ett företag är skyldigt att vara registrerat, får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga företaget att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som inspektionen behöver för att bedöma om så är fallet. Vissa bestämmelser om beslut 16 § Innan Fastighetsmäklarinspektionen på grund av en inträffad omständighet beslutar att återkalla registreringen för en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag enligt 4 § första stycket eller 5 § tredje stycket, får inspektionen besluta om disciplinpåföljd enligt 4 §, sanktionsavgift enligt 6 § eller sanktionsföreläggande enligt 10 § på grund av en annan omständighet. Innan Fastighetsmäklarinspektionen beslutar att avregistrera en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag med anledning av en ansökan från mäklaren eller mäklarföretaget, får inspektionen besluta om motsvarande åtgärder som anges i första stycket. 17 § Fastighetsmäklarinspektionen, eller efter överklagande domstol, får bestämma att ett beslut om återkallelse enligt 4 § första stycket eller 5 § tredje stycket eller om föreläggande att upphöra med verksamheten enligt 15 § första stycket ska gälla omedelbart. Straffansvar 18 § Den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid mot det som föreskrivs i 2 kap. om fastighetsmäklares skyldighet att vara registrerad döms till böter eller fängelse i högst sex månader. 5 kap. Överklagande och bemyndiganden Överklagande av Fastighetsmäklarinspektionens beslut 1 § Fastighetsmäklarinspektionens beslut enligt denna lag får överklagas till allmän förvaltningsdomstol. Inspektionens beslut om sanktionsföreläggande enligt 4 kap. 10 § får dock inte överklagas. Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten. Bemyndiganden 2 § Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om 1. sådan försäkring för skadeståndsansvar som avses i 2 kap. 8 § 3, och 2. vilka krav som ska gälla i fråga om utbildning enligt 2 kap. 8 § 4. 3 § Regeringen får meddela föreskrifter om avgifter enligt denna lag. 1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2021. 2. Genom lagen upphävs fastighetsmäklarlagen (2011:666). 3. Registrering som har skett enligt den upphävda lagen gäller fortfarande. En fastighetsmäklare med registrering för hyresförmedlare enligt den upphävda lagen har dock inte rätt att bedriva annan verksamhet än vad en fastighetsmäklare med registrering för hyresförmedling har rätt till. 4. Ett fastighetsmäklarföretag, som vid lagens ikraftträdande bedriver verksamhet som omfattas av kravet på registrering enligt lagen och som senast den 1 januari 2022 ansöker om registrering, får fortsätta att bedriva verksamheten utan att vara registrerat till dess att beslutet i registreringsfrågan har fått laga kraft. 5. En fastighetsmäklare, som vid lagens ikraftträdande - i enlighet med den upphävda lagens krav - bedriver verksamhet som enligt den nya lagen kräver registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling och som senast den 1 januari 2022 ansöker om sådan registrering eller om fullständig registrering, får fortsätta att bedriva verksamheten till dess att beslutet i registreringsfrågan har fått laga kraft. 6. En fastighetsmäklare, som vid lagens ikraftträdande bedriver verksamhet som enligt lagen kräver registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling, får registreras i den kategorin utan att uppfylla kravet på utbildning i 2 kap. 8 § 4 och de föreskrifter som har meddelats med stöd av lagen, om han eller hon vid lagens ikraftträdande sedan minst ett år bedriver och har haft rätt att bedriva yrkesmässig förmedling av hyresrätter. 7. Den upphävda lagen gäller fortfarande i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. 8. Den upphävda lagen gäller fortfarande för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. 2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism Härigenom föreskrivs att 1 kap. 2 § och 2 kap. 16 § lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism ska ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 1 kap. 2 § Denna lag gäller för fysiska och juridiska personer som driver 1. bank- eller finansieringsrörelse enligt lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse, 2. livförsäkringsrörelse, dock inte a) sådan som drivs av försäkringsföreningar som har beviljats undantag enligt 1 kap. 19 d § försäkringsrörelselagen (2010:2043), eller b) tjänstepensionsverksamhet enligt lagen (2019:742) om tjänstepensionsföretag, 3. värdepappersrörelse enligt 2 kap. 1 § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, 4. verksamhet som kräver ansökan hos Finansinspektionen enligt lagen (1996:1006) om valutaväxling och annan finansiell verksamhet, 5. försäkringsdistribution enligt lagen (2018:1219) om försäkringsdistribution, i fråga om sådan verksamhet rörande livförsäkring, bedriven av sådana försäkringsförmedlare som har tillstånd enligt 2 kap. 1 § den lagen eller bedriver verksamhet enligt 3 kap. 1 § andra stycket 2 eller 3 § den lagen, 6. verksamhet för utgivning av elektroniska pengar enligt lagen (2011:755) om elektroniska pengar, 7. fondverksamhet enligt lagen (2004:46) om värdepappersfonder, 8. verksamhet med att som betalningsinstitut tillhandahålla betaltjänster enligt lagen (2010:751) om betaltjänster, 9. verksamhet med att tillhandahålla betaltjänster enligt lagen om betaltjänster utan att vara betalningsinstitut, dock inte om verksamheten uteslutande avser kontoinformationstjänster, 10. verksamhet som förvaltare av alternativa investeringsfonder enligt lagen (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder, 11. verksamhet med konsumentkrediter enligt lagen (2014:275) om viss verksamhet med konsumentkrediter, 12. verksamhet med bostadskrediter enligt lagen (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter, 13. verksamhet som fastighetsmäklare med fullständig registrering enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), 13. verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag med särskild registrering för hyresförmedling eller fullständig registrering enligt fastighetsmäklarlagen (2021:000), 14. spelverksamhet som bedrivs med licens eller registrering enligt spellagen (2018:1138), 15. yrkesmässig handel med varor, om det kan antas att det i verksamheten eller i en del av verksamheten genomförs eller kommer att genomföras transaktioner, enstaka eller sådana som kan antas ha samband, som innebär att ett utbetalt eller mottaget belopp i kontanter uppgår till motsvarande 5 000 euro eller mer, 16. verksamhet enligt pantbankslagen (1995:1000), 17. verksamhet som auktoriserad eller godkänd revisor eller registrerat revisionsbolag, 18. yrkesmässig verksamhet som avser bokföringstjänster eller revisionstjänster som inte omfattas av 17, 19. yrkesmässig rådgivning avseende skatter och avgifter (skatterådgivare), 20. verksamhet som advokat eller advokatbolag, till den del verksamheten avser tjänster som anges i 4 § första stycket, 21. yrkesmässig verksamhet som annan oberoende jurist än den som avses i 20, till den del verksamheten avser tjänster som anges i 4 § första stycket, 22. yrkesmässig verksamhet till den del verksamheten avser tjänster som anges i 4 § andra stycket och verksamhetsutövaren inte är en sådan person som avses i 17-21, eller 23. yrkesmässig verksamhet som avser förmedling, förvaring eller handel med konstverk, om det kan antas att det i verksamheten eller i en del av verksamheten genomförs eller kommer att genomföras transaktioner, enstaka eller sådana som kan antas ha samband, som innebär att ett utbetalt eller mottaget belopp uppgår till motsvarande 10 000 euro eller mer. Vissa speltjänster får undantas från tillämpning av lagen eller bestämmelser i den enligt föreskrifter som meddelas med stöd av 8 kap. 1 § 1. 2 kap. 16 § Om en verksamhetsutövare som är en fysisk person driver sin verksamhet som anställd hos en juridisk person, ska de krav som avses i 1, 2, 8-12, 14 och 15 §§ samt 6 kap. 1 och 2 §§ gälla den juridiska personen. När det gäller verksamhet som avses i 1 kap. 2 § första stycket 13 ska skyldigheterna i 1, 2 och 8 §§ även gälla den fysiska personen. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2021. 3 Ärendet och dess beredning Riksdagens civilutskott beslutade 2015 att genomföra en uppföljning av om fastighetsmäklarlagen (2011:666), som trädde i kraft den 1 juli 2011, fått avsedd effekt. I den uppföljningsrapport som presenterades konstaterades att lagen i huvudsak fungerar väl, men att en utvidgning av tillsynen till att omfatta fastighetsmäklarföretagen sannolikt skulle kunna bidra till att minska de problem som konsumenterna upplever (2016/17:RFR2). I maj 2017 gav regeringen en särskild utredare i uppdrag att lämna förslag som innebär att även fastighetsmäklarföretagen ska omfattas av reglerna i fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen och stå under tillsyn. Utredningen antog namnet 2017 års fastighetsmäklarutredning. Vissa fastighetsmäklare omfattas sedan 2005 av det penningtvättsrättsliga regelverket. Regler om skyldigheter för fastighetsmäklarna i detta avseende finns numera i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen). Den lagen genomför Europaparlamentets och rådets direktiv (EU) 2015/849 av den 20 maj 2015 om åtgärder för att förhindra att det finansiella systemet används för penningtvätt eller finansiering av terrorism, om ändring av Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 648/2012 och om upphävande av Europaparlamentets och rådets direktiv 2005/60/EG och kommissionens direktiv 2006/70/EG. Direktivet bifogas som bilaga 1. Det genomfördes i svensk rätt genom författningsändringar som trädde i kraft den 1 augusti 2017. Innan 2017 års fastighetsmäklarutredning lämnade sitt betänkande antogs, i maj 2018, ett direktiv om ändring i 2015 års penningtvättsdirektiv, nämligen Europaparlamentets och rådets direktiv (EU) 2018/843 av den 30 maj 2018 om ändring i direktiv (EU) 2015/849 om åtgärder för att förhindra att det finansiella systemet används för penningtvätt eller finansiering av terrorism, och om ändring av direktiven 2009/138/EG och 2013/36/EU, se bilaga 2. Detta direktiv genomfördes i svensk rätt genom författningsändringar som trädde i kraft den 1 januari 2020. Genomförandet omfattade inte fastighetsmäklarrättsliga frågor. 2017 års fastighetsmäklarutredning överlämnade i augusti 2018 betänkandet Utökad tillsyn över fastighetsmäklarbranschen (SOU 2018:64). En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 3. Betänkandets lagförslag finns i bilaga 4. Betänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 5. Remissyttrandena finns tillgängliga i lagstiftningsärendet (Ju2018/04004). Fastighetsmäklarinspektionen har även inkommit med kompletteringar till sitt remissyttrande. Lagrådet Regeringen beslutade den 4 februari 2021 att inhämta Lagrådets yttrande över de förslag som finns i bilaga 6. Lagrådets yttrande finns i bilaga 7. Lagrådets synpunkter behandlas i avsnitt 9.2, 10.8 och 10.9 och i författningskommentaren. Regeringen följer i huvudsak Lagrådets synpunkter. I förhållande till lagrådsremissens förslag görs också vissa språkliga och redaktionella ändringar. 4 Regler om fastighetsmäklare 4.1 Särskilda regler om fastighetsmäklarverksamhet Den första lagen med särskilda regler om fastighetsmäklarverksamhet infördes år 1984. Sedan dess har en ny lag antagits vid två tillfällen. Den nu gällande fastighetsmäklarlagen (2011:666) trädde i kraft den 1 juli 2011. Lagen kompletteras av fastighetsmäklarförordningen (2011:668) och Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter, som är kungjorda i Kammarkollegiets författningssamling (KAMFS). 2011 års fastighetsmäklarlag innehåller civil- och näringsrättsliga bestämmelser om fysiska personers yrkesmässiga förmedling av fastigheter, tomträtter, bostadsrätter och hyresrätter m.m. Den som bedriver sådan verksamhet kallas fastighetsmäklare. Med förmedling avses en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse eller upplåtelse. Lagen gäller för förmedling i såväl konsumentförhållanden som kommersiella förhållanden. Vissa regler i lagen gäller dock bara i konsumentförhållanden. Lagen är tillämplig om en väsentlig del av mäk-larens uppdrag utförs i Sverige, om inte något annat följer av Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 593/2008 av den 17 juni 2008 om tillämplig lag för avtalsförpliktelser (Rom I-förordningen). Av 2011 års fastighetsmäklarlag följer att en juridisk person inte kan vara en fastighetsmäklare. Detta medför att det inte är möjligt att ingå ett uppdragsavtal om förmedling av fastigheter med en juridisk person. Det medför också att juridiska personer inte omfattas av reglerna om god fastighetsmäklarsed. De är inte registreringspliktiga och står inte heller under tillsyn. Lagens näringsrättsliga bestämmelser gäller registrering och tillsyn. Fastighetsmäklare ska som utgångspunkt vara registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen. Endast den som är registrerad som fastighetsmäklare får bedriva yrkesmässig förmedling av fastigheter. Registrering kan avse rätt att bedriva förmedling av alla slags fastigheter enligt lagen (fullständig registrering) eller förmedling av hyresrätter (registrering för hyresförmedlare). Det görs i lagen vissa undantag från kravet på registrering. Advokater behöver inte vara registrerade enligt lagen. Skälet till undantaget är att advokater står under tillsyn av Sveriges advokatsamfund (se även avsnitt 7.1). Det görs också undantag från registreringskravet för vissa hyresförmedlare, t.ex. om förmedlingen är av mer ideell karaktär eller främst riktar sig till näringsidkare eller andra juridiska personer. Det ställs vissa krav för registrering. Registrering förutsätter att sökanden inte är underårig eller försatt i konkurs. Han eller hon får inte heller ha näringsförbud eller förvaltare. Vidare krävs det att sökanden har ansvarsförsäkring och tillfredsställande utbildning. Kraven gäller även för den som ansöker om registrering som hyresförmedlare, men på en sådan sökande ställs det lägre krav när det gäller ansvarsförsäkring och utbildning. Sökanden ska vidare - oavsett registreringsform - ha för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare samt vara redbar och i övrigt lämplig. En fastighetsmäklare ska betala avgift för ansökan om registrering. Han eller hon ska också betala en årlig avgift. De civilrättsliga bestämmelserna i lagen reglerar hur fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag och vilka skyldigheter mäklaren har gentemot köpare och säljare. En mäklare som handlar i strid mot dessa bestämmelser kan bli skadeståndsskyldig. De civilrättsliga bestämmelserna i lagen är tvingande till konsumentens fördel. En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed. Vad som är god fastighetsmäklarsed definieras inte i lagen. Innebörden av det begreppet har utvecklats i praxis från Fastighetsmäklarinspektionen och domstolar. En central princip i lagen är att fastighetsmäklaren ska vara en opartisk mellanman och vid utförandet av uppdraget ta till vara både säljarens och köparens intressen. En fastighetsmäklare får inte själv inträda som köpare vid förmedlingen, förmedla fastigheter till närstående eller ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för honom eller henne. Fastighetsmäklaren ska också lämna upplysningar och annan information till köpare och säljare och dokumentera förmedlingsuppdraget. I lagen finns också regler om mäklarens rätt till ersättning. Fastighetsmäklarinspektionen utövar tillsyn över de registrerade fastighetsmäklarna. Inspektionen ska se till att fastighetsmäklarna följer 2011 års fastighetsmäklarlag och lagen (2017:630) om åtgärder mot penning-tvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen). En fastighetsmäklare är skyldig att låta myndigheten granska bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. En mäklare som åsidosätter sina skyldigheter kan få en erinran eller varning. Fastighetsmäklarinspektionen kan också återkalla registreringen, vilket i praktiken innebär att fastighetsmäklaren inte längre får bedriva verksamhet. Påföljd kan också dömas ut mot en fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven för registrering eller inte betalar avgifterna. Det är straffbart att yrkesmässigt förmedla fastigheter utan att vara registrerad. 4.2 Penningtvättsregler om fastighetsmäklarverksamhet Den svenska penningtvättsregleringen utgår från internationella åtaganden. Penningtvättslagen genomför Europaparlamentets och rådets direktiv (EU) 2015/849 av den 20 maj 2015 om åtgärder för att förhindra att det finansiella systemet används för penningtvätt eller finansiering av terrorism, om ändring av Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 648/2012 och om upphävande av Europaparlamentets och rådets direktiv 2005/60/EG och kommissionens direktiv 2006/70/EG, i lydelsen enligt Europaparlamentets och rådets direktiv (EU) 2018/843 av den 30 maj 2018 om ändring i direktiv (EU) 2015/849 om åtgärder för att förhindra att det finansiella systemet används för penningtvätt eller finansiering av terrorism, och om ändring av direktiven 2009/138/EG och 2013/36/EU (det fjärde penningtvättsdirektivet respektive ändringsdirektivet). Direktiven bygger i stor utsträckning på rekommendationer från den mellanstatliga organisationen Financial Action Task Force (Fatf). Lagen gäller fysiska och juridiska personer (verksamhetsutövare) som driver sådan verksamhet i Sverige i vilken det finns risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Den innebär att verksamhetsutövare ska förebygga, upptäcka och förhindra penningtvätt och finansiering av terrorism. Det gäller riskbedömning och rutiner, kundkännedom, övervakning och rapportering samt intern kontroll och anmälningar om misstänkta överträdelser. Kompletterande bestämmelser till lagen finns i förordningen (2009:92) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism samt i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2019:1). Penningtvättslagen gäller fastighetsmäklare som bedriver verksamhet med fullständig registrering. Fastighetsmäklare med registrering som hyresförmedlare och fastighetsmäklare som inte är skyldiga att vara registrerade enligt 2011 års fastighetsmäklarlag är inte - i sin egenskap av fastighetsmäklare - verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen. Fastighetsmäklarföretag som är juridiska personer är inte heller verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen. Företagen har ändå vissa skyldigheter som behandlas nedan. Enligt penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare göra en allmän riskbedömning av hur de produkter och tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Hur omfattande bedömningen ska vara avgörs med hänsyn till verksamhetsutövarens storlek och art, och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas finnas. Riskbedömningen ska ligga till grund för verksamhetsutövarens rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska mäklaren bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen (kundens riskprofil). Det ställs i lagen krav på tillräcklig kundkännedom. En mäklare som har otillräcklig kundkännedom får inte etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion. Det uppställs vidare förbud mot att etablera en affärsförbindelse, om det finns misstanke om att verksamhetsutövarens tjänster kommer att användas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. På samma sätt finns ett förbud mot utförande av transaktioner om det på skälig grund kan misstänkas att de utgör ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism. Beträffande enstaka transaktioner när verksamhetsutövaren inte har en affärsförbindelse med kunden behöver dock åtgärder för kundkännedom normalt bara vidtas om transaktionen motsvarar ett belopp om 15 000 euro eller mer. Som exempel på åtgärder för kundkännedom kan nämnas att fastighetsmäklaren ska kontrollera kundens identitet. Vilka åtgärder som behöver utföras beror på hur hög risk som är förknippad med kunden. Penningtvättslagen ställer också krav på att verksamhetsutövarna ska ha interna rutiner och riktlinjer avseende t.ex. åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt vissa gemensamma rutiner för koncerner och filialiserade verksamheter. Lagen kräver vidare att anställda och andra som deltar i verksamheten fortlöpande får utbildning och information för att kunna fullgöra verksamhetsutövarens skyldigheter enligt lagen. Som utgångspunkt gäller penningtvättslagen alltså för den som är verksamhetsutövare enligt lagen, dvs. fastighetsmäklare med fullständig registrering. Om fastighetsmäklaren bedriver sin verksamhet som anställd i en juridisk person, gäller dock vissa av lagens krav i stället för den juridiska personen (t.ex. krav på att genomföra riskbedömning, att ha interna rutiner och riktlinjer, att ha gemensamma rutiner för koncerner och filialiserade verksamheter samt att tillhandahålla utbildning för de anställda). Vissa av kraven gäller även fastighetsmäklaren. Av penningtvättslagen framgår också att en fastighetsmäklare ska övervaka sina affärsförbindelser och bedöma enstaka transaktioner. Mäklaren ska under vissa förutsättningar vidta skärpta åtgärder för kundkännedom och andra nödvändiga åtgärder och rapportera till polisen när det finns skälig grund att misstänka penningtvätt eller finansiering av terrorism eller att egendom annars härrör från brottslig handling. Fastighetsmäklarinspektionen utövar tillsyn över att fastighetsmäklarna följer penningtvättslagen. Regler om tillsyn och ingripanden vid överträdelser av den lagen finns i 2011 års fastighetsmäklarlag. Utöver de tillsyns- och ingripandebefogenheter för Fastighetsmäklarinspektionen som annars gäller vid tillsyn över 2011 års lag, har inspektionen vid sin tillsyn i penningtvättsfrågor möjlighet att genomföra platsundersökning hos en registrerad fastighetsmäklare och besluta om rättelse och sanktionsavgift. 5 En fastighetsmäklarreform 5.1 En ny fastighetsmäklarlag Regeringens förslag: En ny lag ska ersätta 2011 års fastighetsmäklarlag. Den nya lagen ska benämnas fastighetsmäklarlag och innehålla regler om fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. Fastighetsmäklarföretag ska på motsvarande sätt som fastighetsmäklare stå under tillsyn. Frånsett de ändringar som framgår av följande avsnitt ska regleringen i 2011 års lag föras över till den nya lagen. Utredningens förslag överensstämmer i sak med regeringens. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser - bl.a. Fastighetsmäklarinspektionen, Fastighetsmäklarförbundet och Förvaltningsrätten i Karlstad - tillstyrker förslaget eller har ingen invändning mot det. I ett par remissyttranden - bl.a. från Högskolan i Gävle - ifrågasätts om det krävs så omfattande ändringar av lagstiftningen som utredningen föreslår. Malmö universitet pekar på vikten av att det personliga ansvaret för fastighetsmäklarna inte urholkas. Flera remissinstanser tar upp frågor som inte har samband med utredningens förslag eller som avser frågor som kommer att övervägas i förordningsform. Skälen för regeringens förslag En förstärkt tillsyn över fastighetsmäklarbranschen Under 2019 såldes det enligt preliminär statistik från Statistiska centralbyrån (SCB) 106 600 bostadsrätter i Sverige till ett sammanlagt värde av 247 miljarder kronor. Samma år beviljades enligt SCB - om man undantar byten, gåvor och fusioner - nästan 105 000 lagfarter med en redovisad köpeskilling. Den totala köpeskillingen för fastigheterna som lagfarterna avsåg uppgick till drygt 316 miljarder kronor. Köp och försäljning av bostad är för de flesta människor de största affärerna i livet. Konsekvenserna för privatekonomin och livssituationen kan bli stora. De frågor som uppkommer vid överlåtelse av en fastighet eller en bostadsrätt kan vara komplicerade och kräva särskild sakkunskap. För den som säljer sin fastighet eller bostadsrätt privat kan det också vara svårt att nå ut till spekulanter. I de flesta försäljningar anlitas därför en fastighetsmäklare. Till exempel anlitades 2018 en mäklare vid 91 procent av alla småhusförsäljningar. Det vanligaste är att fastighetsmäklare anlitas av den som har för avsikt att sälja en fastighet, men det händer också att mäklare anlitas av en köpare. Mellan uppdragsgivaren och mäklaren ingås ett uppdragsavtal. Centralt i mäklarens uppdrag är att anvisa någon som uppdragsgivaren kan ingå ett överlåtelse- eller upplåtelseavtal med. Fastighetsmäklarna och Fastighetsmäklarinspektionen har en viktig roll att fylla i detta sammanhang. Fastighetsmäklarna ska se till att både säljare och spekulanter får råd och upplysningar. Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn ska bidra till att ge reglerna i fastighetsmäklarlagen genomslag och upprätthålla en sund fastighetsmäklarbransch. Huvudsyftet med fastighetsmäklarlagstiftningen är att både köpare och säljare ska få ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när en fastighetsmäklare förmedlar affären. 2011 års fastighetsmäklarlag har varit i kraft i nästan tio år. Lagen har i en uppföljning och utvärdering som riksdagens civilutskott lät göra 2016 konstaterats fungera i huvudsak väl (2016/17:RFR2). Samtidigt tillhör marknaden för fastighetsmäklartjänster en av de marknader som konsumenter upplever som mest problematiska (se Konsumentrapporten 2017, Konsumentverkets rapport 2017:3). Sveriges Konsumenter lyfter också i sitt remissvar fram att många konsumenter uppfattar bostadsmarknaden som mycket komplicerad. Antalet anmälningar mot fastighetsmäklare har också sett över tid ökat påtagligt. Regeringen har de senaste åren vidtagit flera åtgärder för att trygga en effektiv tillsyn över fastighetsmäklarbranschen. En satsning gjordes 2017 för att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna bedriva en mer aktiv, omfattande och underbyggd tillsyn (se vidare avsnitt 10.1). Den 1 augusti 2017 trädde dessutom nya regler i kraft. De innebar att Fastighetsmäklarinspektionen gavs rätt att vid penningtvättstillsynen genomföra platsundersökningar hos fastighetsmäklare, utfärda förelägganden om rättelse och besluta om sanktionsavgifter (se prop. 2016/17:173). Den 1 januari 2018 infördes regler om påminnelse vid utebliven betalning av årlig avgift som syftar till att effektivisera tillsynen och förbättra disciplinen bland mäklarna (se prop. 2017/18:11). De vidtagna åtgärderna har hittills i huvudsak inriktats på fastighetsmäklarna. I juni 2020 var drygt 7 200 fastighetsmäklare registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen. Fastighetsmäklarverksamhet bedrivs normalt i företag. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att det i dag finns ca 4 000 företag i fastighetsmäklarbranschen. Frågan om att ställa även fastighetsmäklarföretagen under tillsyn har diskuterats ett antal gånger de senaste åren. Så skedde bl.a. när vissa internationella standarder infördes i penningtvättslagen (se prop. 2014/15:80 s. 48-51). Konsumentverket föreslog i 2017 års Konsumentrapport att Fastighetsmäklarinspektionen ska ges rätt att utöva tillsyn även över mäklarföretag. Verket ansåg att det skulle kunna bidra till en effektivare tillsyn. I civilutskottets uppföljning av 2011 års fastighetsmäklarlag framfördes att en utökad tillsyn som omfattar även fastighetsmäklarföretagen sannolikt skulle kunna bidra till att minska de problem som konsumenter upplever (se Rapport från riksdagen 2016/17:RFR2). Det finns flera skäl som talar för att fastighetsmäklarföretagen bör omfattas av fastighetsmäklarlagen. I Konsumentrapporten framhölls att med en sådan ordning kan Fastighetsmäklarinspektionen granska styrande dokument och gemensamma mallar, it-system och interna rutiner för mäklarföretagen. Ett ingripande mot företaget skulle påverka alla mäklare som är verksamma i företaget. Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn blir därmed effektivare, vilket också konstateras i riksdagens rapport. Det är många gånger fastighetsmäklarföretagen som kan styra vilken inriktning mäklarverksamheten ska ha och hur resurserna ska fördelas. Företagen har normalt sett bättre möjligheter än den enskilda fastighetsmäklaren att bestämma hur arbetet ska organiseras. En tillsyn över fastighetsmäklarföretagen ger Fastighetsmäklarinspektionen möjlighet att ingripa mot den aktör som har bäst förutsättningar att komma till rätta med problem och brister. Det leder - som HSB Riksförbund tar upp - till att fastighetsmäklarlagen får ett bättre genomslag, vilket i förlängningen inte bara bidrar till en sund fastighetsmäklarbransch utan även minskar de problem som konsumenterna upplever på området. Som Malmö universitet påpekar ökar allmänhetens förtroende för regelverket om de aktörer som i praktiken har stort inflytande också kan hållas ansvariga. I avsnitt 5.3 föreslås att fastighetsmäklarföretagen ska omfattas av penningtvättslagen och stå under tillsyn. Som regeringen tidigare bedömt bör det dock inte - vilket Högskolan i Gävle förordar - komma i fråga att sätta företagen under tillsyn endast i fråga om penningtvättsreglerna (se prop. 2016/17:173 s. 201 och 203). Det finns inte minst av tydlighetsskäl starka skäl att ha ett enhetligt synsätt i lagstiftningen. Regeringen instämmer alltså i den bedömning som utredningen gör och som får ett överväldigande stöd av remissinstanserna. Det innebär att fastighetsmäklarföretagen bör omfattas av fastighetsmäklarlagen och stå under tillsyn på motsvarande sätt som fastighetsmäklarna. Därigenom uppnås en heltäckande och förstärkt tillsyn över fastighetsmäklarbranschen, vilket i sin tur stärker skyddet för enskilda vid fastighetsförmedling. En viktig utgångspunkt för att uppnå detta är - som Malmö universitet betonar - att det personliga ansvaret för fastighetsmäklarna inte urholkas. I propositionen lämnas förslag till ett regelverk som syftar till att åstadkomma en ändamålsenlig funktionsfördelning mellan fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. Förslagen handlar om vilka skyldigheter som ska gälla för företagen när de bedriver sin verksamhet. Förslagen handlar också om företagens registreringsskyldighet samt om tillsyn över företagen. Det föreslås att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna ingripa mot företagen och deras ägare och ledning. I propositionen föreslås även ändringar i reglerna om fastighetsmäklare. Bland annat föreslås en anpassning av reglerna till det fjärde penningtvättsdirektivet, i lydelsen enligt 2018 års ändringsdirektiv. Reglerna innebär att fler fastighetsmäklare ställs under tillsyn och att en ny registreringskategori införs (se avsnitt 7). Förslagens förhållande till enskildas rättigheter och friheter I propositionen föreslås att fastighetsmäklarföretag och fler fastighetsmäklare ska vara registrerade för att ha rätt att bedriva verksamhet (avsnitt 7 och 10.1). När registrering skett ställs de under tillsyn och kan därmed bli föremål för disciplinpåföljd. Den strängaste påföljden är återkallelse av registreringen (se avsnitt 10.4). Det föreslås dessutom att om ett fastighetsmäklarföretag åsidosätter någon bestämmelse i penningtvättsregleringen ska Fastighetsmäklarinspektionen få besluta om sanktionsföreläggande mot en person som ingår i mäklarföretagets ledning. Ett sådant sanktionsföreläggande kan avse bl.a. att ledningspersonen inte får inneha en befattning i ett registrerat fastighetsmäklarföretag under lägst tre år och högst tio år (se avsnitt 10.8). Vidare föreslås att Fastighetsmäklarinspektionen ska få förelägga ett fastighetsmäklarföretag som är skyldigt att vara registrerat, men inte är det, att ansöka om registrering, eller när det finns särskilda skäl för det, att upphöra med verksamheten (se avsnitt 10.9). Den gällande ordningen med registreringsplikt för fastighetsmäklare och tillsyn över dem infördes ursprungligen 1984. Förslagen i propositionen innebär vissa ytterligare begränsningar av rätten att bedriva näring eller utöva yrke. Enligt 2 kap. 17 § första stycket regeringsformen får begränsningar av den rätten införas endast för att skydda angelägna allmänna intressen och aldrig i syfte att enbart ekonomiskt gynna vissa personer eller företag. De ovan angivna förslagen kan även aktualisera frågor om enskildas rätt att utnyttja sin egendom. Enligt artikel 1 i det första tilläggsprotokollet till den europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna (Europakonventionen) ska envar ha rätt till respekt för sin egendom. Ingen får berövas sin egendom annat än i det allmännas intresse och under de förutsättningar som anges i lag och i folkrättens allmänna grundsatser. En stat har dock rätt att införa lagstiftning som den finner nödvändig för att reglera bl.a. nyttjandet av egendom i överensstämmelse med det allmännas intresse. Europakonventionen gäller som lag i Sverige (lagen [1994:1219] om den europeiska konventionen angående skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna). Enligt 2 kap. 19 § regeringsformen får inte lag eller annan föreskrift meddelas i strid mot Sveriges åtaganden på grund av Europakonventionen. Huvudsyftet med fastighetsmäklarregleringen är att både köpare och säljare ska få ett tillfredsställande skydd och kunna känna trygghet när fastighetsmäklare förmedlar överlåtelser av egendom som ofta har ett betydande värde. De föreslagna reglerna om tillsyn och ingripanden syftar till att ge reglerna i fastighetsmäklarlagen bättre genomslag och upprätthålla en sund fastighetsmäklarbransch. De har ett konsumentskyddande syfte och svarar mot flera krav som ställs i EU:s penningtvättsreglering. Förslagen innebär alltså ett skydd för angelägna allmänna intressen. Det bedöms inte att det finns andra likvärdiga, mindre ingripande, alternativ till den föreslagna regleringen. I avsnitt 10.2 föreslås att möjligheten för Fastighetsmäklarinspektionen att genomföra platsundersökning utvidgas i förhållande till vad som gäller enligt 2011 års fastighetsmäklarlag. Förslagen innebär att inspektionen ska kunna genomföra platsundersökning dels hos fler fastighetsmäklare, dels hos fastighetsmäklarföretag. Möjligheten att genomföra platsundersökning föreslås också utvidgas så att den inte bara ska gälla vid tillsyn av efterlevnaden av penningtvättsregleringen utan också vid tillsyn av efterlevnaden av den nya fastighetsmäklarlagen. Enligt 2 kap. 6 § regeringsformen är var och en skyddad mot husrannsakan och liknande intrång. Någon närmare definition av begreppet husrannsakan ges inte i regeringsformen, men enligt lagmotiven används uttrycket för att beteckna varje av myndighet företagen undersökning av hus, rum eller slutet förvaringsställe oavsett syftet med undersökningen (jfr prop. 1973:90 s. 246 och 1975/76:209 s. 147). Skyddet mot husrannsakan kan enligt 2 kap. 20 § regeringsformen begränsas genom lag, men för sådan lagstiftning gäller de särskilda reglerna i 2 kap. 21 § regeringsformen. Detta innebär bl.a. att begränsningen får göras endast för att tillgodose ändamål som är godtagbart i ett demokratiskt samhälle och aldrig får gå utöver vad som är nödvändigt med hänsyn till det ändamål som har föranlett den. Ett liknande skydd som det som föreskrivs i 2 kap. 6 § regeringsformen ställs upp i artikel 8 i Europakonventionen. Enligt artikeln har var och en rätt till skydd för sitt privat- och familjeliv, sitt hem och sin korrespondens. Inskränkningar i skyddet kan godtas, under förutsättning att de är lagliga och ägnade att tillgodose något av de i bestämmelsen uppräknade intressena, däribland landets ekonomiska välstånd och förebyggande av oordning eller brott. Inskränkningen måste vara nödvändig i ett demokratiskt samhälle för att tillgodose ett sådant intresse. Att inskränkningen ska anses vara nödvändig i ett demokratiskt samhälle har Europadomstolen ansett innebära att det måste finnas ett angeläget samhälleligt behov och att inskränkningen måste stå i rimlig proportion till det syfte som ska tillgodoses genom inskränkningen. Varje konventionsstat har dock viss frihet att avgöra om en inskränkning är nödvändig och det krävs inte att inskränkningen är oundgänglig. Förslaget om möjlighet för Fastighetmäklarinspektionen att genomföra platsundersökning innebär att svensk rätt kommer att stå i överensstämmelse med EU-rätten, som föreskriver att tillsynsmyndigheten ska ha befogenheter att genomföra platsundersökning (artikel 48.1 a tredje stycket i det fjärde penningtvättsdirektivet). En motsvarande möjlighet till platsundersökning finns redan i dag när det gäller fastighetsmäklares efterlevnad av penningtvättsregleringen och förekommer i ett stort antal andra lagar. Rätten att göra platsundersökning är begränsad till att gälla för en avgränsad krets, nämligen registrerade fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. Förslagen underlättar och effektiviserar Fastighetsmäklarinspektionens arbete, bl.a. genom att åskådliggöra undersökningsmaterialet. Det blir också svårare för den som undersökningen avser att undanhålla information. Den utvidgade möjlighet att göra en platsundersökning som förslaget innebär bedöms utgöra en godtagbar inskränkning av enskildas rättigheter och friheter. Det ankommer dock alltid på de rättstillämpande myndigheterna att göra en bedömning av om de vidtagna undersökningsåtgärderna är proportionerliga i det enskilda fallet (jfr även 5 § tredje stycket förvaltningslagen [2017:900]). Det som sagts ovan innebär att kraven i regeringsformen och Europakonventionen är uppfyllda. En ny gemensam lag för fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag Med hänsyn till att de ändringar som föreslås i propositionen är omfattande bör 2011 års fastighetsmäklarlag ersättas av en ny lag, som är gemensam för fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. Det saknas dock anledning att för fastighetsmäklarnas del ändra lagstiftningens grundläggande innehåll. Frånsett de ändringar som framgår av följande avsnitt bör den nuvarande regleringen alltså föras över i sak oförändrad till en ny fastighetsmäklarlag. För att åstadkomma en tydligare struktur och disposition, bör den nya lagen delas upp i kapitel. En annan nyhet i förhållande till 2011 års fastighetsmäklarlag är att den nya lagens paragrafer förses med fler rubriker. I den nya lagen moderniseras vidare regleringen i åtskilliga avseenden både språkligt och redaktionellt. Den nya lagen bör - liksom sina föregångare - benämnas fastighetsmäklarlag. Flera remissinstanser efterfrågar lagändringar eller ställningstaganden i frågor som inte omfattas av utredningens förslag. Det finns inte förutsättningar att överväga eller lämna förslag om dessa frågor inom ramen för detta lagstiftningsprojekt. Vissa remissinstanser har synpunkter i frågor som regeringen avser att överväga i samband med de förordningsändringar som krävs med anledning av den nya lagen. Hänvisningsteknik I avsnitt 8 föreslås att det ska finnas en upplysning om att bestämmelser om tillämplig lag i internationella situationer finns i Rom I-förordningen och i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 864/2007 av den 11 juli 2007 om tillämplig lag för utomobligatoriska förpliktelser (Rom II-förordningen). Eftersom bestämmelsen endast upplyser om att det finns regler i unionsrätten, bör hänvisningen till förordningarna vara dynamisk (se t.ex. prop. 2017/18:105 s. 24 och 25). Hänvisningen kommer alltså att omfatta eventuella ändringar i förordningarna. Det föreslås vidare en paragraf som föreskriver att uppdragsavtal och depositionsavtal får undertecknas med en sådan avancerad elektronisk underskrift som avses i artikel 3 i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 910/2014 av den 23 juli 2014 om elektronisk identifiering och betrodda tjänster för elektroniska transaktioner på den inre marknaden och om upphävande av direktiv 1999/93/EG (se avsnitt 9.2). Liknande hänvisningar till denna unionsrättsakt finns i 11 § andra stycket skuldsaneringslagen (2016:675) och 12 § andra stycket lagen (2016:676) om skuldsanering för företagare. I de lagarna har - liksom i ett antal bestämmelser i rättegångsbalken om elektronisk underskrift - en statisk hänvisningsteknik valts. Även hänvisningen i den nya fastighetsmäklarlagen bör därför vara statisk. Hänvisningen kommer alltså inte att omfatta eventuella ändringar i EU-förordningen. 5.2 Vad är ett fastighetsmäklarföretag? Regeringens förslag: Med ett fastighetsmäklarföretag ska avses en juridisk person i vilken en eller flera fastighetsmäklare bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Utredningens förslag överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser - bl.a. Förvaltningsrätten i Stockholm, HSB Riksförbund och Konsumentverket - tillstyrker utredningens förslag eller har ingen invändning mot det. Ett antal remissinstanser - bl.a. Fastighetsmäklarförbundet, Fastighetsmäklarinspektionen och Mäklarsamfundet - vill att det förtydligas vad som avses med fastighetsmäklarföretag. Mäklarhuset och Mäklarsamfundet undrar om företag där fastighetsmäklarna bedriver verksamhet samtidigt som de är anställda i andra företag omfattas av definitionen. Flera remissinstanser - bl.a. Fastighetsmäklarförbundet och Fastighetsmäklarinspektionen - anser att definitionen av fastighetsmäklarföretag ska omfatta även företag som tillhandahåller ett varumärke och en affärsmodell men som inte sysslar med förmedlingsverksamhet, som i stället bedrivs av mäklare som är anställda i andra företag. De befarar att utredningens förslag kan styra branschen mot upplägg med underkontrakterade företag. Skälen för regeringens förslag: I avsnitt 5.1 konstateras att fastighetsmäklarföretag ska omfattas av fastighetsmäklarlagen och stå under tillsyn. En fråga blir då vad som ska anses vara ett fastighetsmäklarföretag i lagens mening. Verksamheten i företagen i fastighetsmäklarbranschen bedrivs i olika associationsformer och verksamhetsstrukturerna varierar i stor utsträckning mellan olika aktörer. Det är därför - som flera remissinstanser påpekar - viktigt att det tydligt framgår vilka företag som omfattas av lagen. Det är också angeläget att definitionen utformas neutralt när det gäller affärsupplägg i den meningen att olika verksamhetsstrukturer så långt möjligt behandlas lika. Det minskar också möjligheterna att kringgå lagen. Det är naturligt att definitionen av ett fastighetsmäklarföretag utgår från den nuvarande fastighetsmäklardefinitionen, dvs. en fysisk person som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. En definition av ett fastighetsmäklarföretag kan antingen ta sikte på ett företag i vilket en eller flera fastighetsmäklare är anställda eller ett företag i vilket en eller flera fastighetsmäklare bedriver verksamhet (yrkesmässig förmedling). Att - som en del remissinstanser förordar - låta definitionen omfatta båda alternativen skulle innebära en otydlighet i ansvarsfördelningen mellan företagen i det fallet att fastighetsmäklaren är anställd i ett företag och bedriver verksamhet i ett annat. I förlängningen kan det innebära att missförhållanden inte rättas till. Om definitionen skulle avse det företag där fastighetsmäklaren är anställd, skulle det finnas en risk för att företag som vill undgå att omfattas av lagen väljer att bedriva förmedlingsverksamheten genom fastighetsmäklare som är anställda i andra företag. En definition som tar sikte på det företag i vilket en eller flera fastighetsmäklare bedriver verksamhet skulle däremot inte innebära samma möjligheter att kringgå lagen. Det är också det företag där verksamheten faktiskt bedrivs där det är mest relevant att vidta åtgärder för att påverka fastighetsmäklarnas arbetsförutsättningar. Detta borgar för en effektivare tillsyn och en bättre efterlevnad av lagen. En definition som utgår från var förmedlingsverksamhet bedrivs kan tillämpas oavsett var fastighetsmäklaren är anställd. Som Fastighetsmäklarförbundet framhåller är frågan enklast att bedöma när de anställda fastighetsmäklarna bedriver verksamhet i det företag som de är anställda i. Många gånger bedriver fastighetsmäklaren verksamhet i det företag där han eller hon är anställd. Det kan dock förekomma att fastighetsmäklarna bedriver verksamhet i ett företag samtidigt som de är anställda av ett annat företag. Ett par remissinstanser undrar vad som då gäller. Det avgörande i den situationen bör vara i vilket företag fastighetsmäklarna bedriver verksamhet. Det kan exempelvis framgå genom en överenskommelse om att fastighetsmäklaren bedriver förmedlingsverksamhet i företaget. Detta gäller alltså även om fastighetsmäklaren i fråga är anställd i ett annat företag eller inte har något anställningsförhållande med något företag. Flera remissinstanser tar upp att många fastighetsmäklare är anknutna till en kedja. I många fall förekommer s.k. franchising som är en form för samverkan mellan två näringsidkare - franchisegivaren och franchisetagaren. En franchisegivare upplåter åt en eller oftast flera franchisetagare rätten att mot ersättning marknadsföra och sälja tjänster under ett visst namn eller ett visst kännetecken. Syftet med avtalet är bl.a. att fördela kostnader mellan franchisegivaren och franchisetagaren. Avtalet innebär typiskt sett att franchisetagaren driver en rörelse enligt de närmare villkor för verksamheten och med den assistans från franchisegivaren som anges i avtalet. Utredningen överväger frågan om även franchisegivare - eller för den delen större franchisetagare - där det inte bedrivs någon fastighetsförmedlingsverksamhet ska omfattas av definitionen. En fördel med en sådan ordning skulle - vilket påpekas av Fastighetsmäklarinspektionen - vara att tillsyn kan bedrivas hos franchisegivaren som tillhandahåller franchisetagaren assistans. En sådan reglering kan dock leda till betydande gränsdragningsproblem och riskera att omfatta även andra rättssubjekt än de avsedda. Det kan innebära rättsosäkerhet och rättstillämpningssvårigheter. Det är givetvis angeläget att det är klart vilka företag som kan drabbas av disciplinära åtgärder från det allmänna. Det går inte heller att bortse från att en ordning som omfattar även andra företag än dem där fastighetsförmedling faktiskt sker skulle innebära en påtaglig förändring av tillsynen jämfört med den tillsyn som Fastighetsmäklarinspektionen bedriver i dag. En sådan förändring skulle kräva ytterligare övergripande analyser om myndighetens tillsynsinriktning och resurstilldelning. Fastighetsmäklarinspektionen ser vidare fördelar med att tillsyn kan ske av franchisegivaren som kan ha tagit fram olika styrdokument och it-stöd. Dokumenten och it-stödet kommer emellertid även att kunna granskas hos franchisetagande företag där verksamheten bedrivs. Som flera remissinstanser pekar på får det också antas att franchiseavtalen anpassas för att svara mot lagens krav. Redan utredningens förslag kommer att få stor påverkan på fastighetsmäklarbranschen. Regeringen gör bedömningen att det inte finns anledning - och inte heller förutsättningar med hänsyn till beredningsunderlaget - att frångå utredningens förslag och utsträcka definitionen så långt att den omfattar även företag där någon fastighetsförmedling inte bedrivs. Ett fastighetsmäklarföretag i den nya lagens mening bör alltså vara en juridisk person i vilket en eller flera fastighetsmäklare bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. 5.3 Fastighetsmäklarföretag ska omfattas av penningtvättslagen Regeringens förslag: Fastighetsmäklarföretag ska vara verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen och stå under tillsyn. Utredningens förslag överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna tillstyrker eller har inte någon invändning mot utredningens förslag. Skälen för regeringens förslag: Vid genomförandet av det fjärde penningtvättsdirektivet gjorde 2015 års penningtvättsutredning bedömningen att ordningen i 2011 års fastighetsmäklarlag - att tillsyn över efterlevnaden av penningtvättsreglerna endast kan utövas mot enskilda fastighetsmäklare och inte mot fastighetsmäklarföretagen - inte var förenlig med EU-rätten. Enligt penningtvättsutredningen skulle det mest effektiva och ändamålsenliga vara att fastighetsmäklarföretagen omfattas av penningtvättslagen som verksamhetsutövare och står under tillsyn. Det konstaterades dock att en sådan ordning skulle förutsätta att fastighetsmäklarföretagen stod under tillsyn även i andra frågor än de penningtvättsrättsliga och att frågorna borde tas i beaktande vid en eventuell översyn av fastighetsmäklarlagen (se SOU 2016:8 del 1, s. 155-157, 373 och 374). Regeringen instämde i utredningens bedömning att det inte var lämpligt att ställa fastighetsmäklarföretagen under tillsyn endast i den begränsade del som avser deras skyldigheter enligt penningtvättslagen. Frågan om vad det fjärde penningtvättsdirektivet innebär beträffande tillsyn och ingripande mot fastighetsmäklarföretag borde i stället bli föremål för ytterligare överväganden (se prop. 2016/17:173 del 1, s. 201-203, 342 och 415). En ordning där fastighetsmäklarföretagen omfattas av fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen och står under tillsyn skulle bättre svara mot de krav som det fjärde penningtvättsdirektivet ställer på nationell rätt. Direktivet ska nämligen tillämpas på fysiska och juridiska personer som utövar yrkesmässig verksamhet som fastighetsmäklare (artikel 2.1.3 d). Det ställer krav på att personer i ledande befattning i en juridisk person ska vara föremål för en lämplighetsprövning och att det ska vara möjligt att ingripa mot sådana personer (artiklarna 47.3 och 58.3). Det ställs också krav på en juridisk person om en fysisk person som är verksamhetsutövare är anställd i den juridiska personen (artikel 46.1 tredje stycket). Det rör sig bl.a. om gemensamma rutiner i koncerner och filialiserade verksamheter och om att anställda tillhandahålls utbildning. Även om det inte följer direkt av direktivet, har det bedömts ändamålsenligt och effektivt att den juridiska person där verksamhetsutövaren är anställd också har ansvar för att genomföra en riskbedömning och för att upprätta interna rutiner och riktlinjer (se prop. 2016/17:173 s. 225-227 och 519). Att juridiska personer, som har anställda mäklare med fullständig registrering, har ett sådant ansvar följer av 2 kap. 16 § första stycket penningtvättslagen. Trots att majoriteten av juridiska personer - i de flesta fall ett fastighetsmäklarföretag - alltså har ett självständigt ansvar enligt penningtvättslagen är de emellertid inte verksamhetsutövare i lagens mening. Det saknas därmed möjlighet att rikta åtgärder mot juridiska personer som inte följer lagen. Det finns inte heller möjlighet att ingripa mot personer i ledande befattning i en juridisk person vid överträdelse av penningtvättsreglerna. Det innebär att det inte fullt ut går att säkerställa att lagen följs. Enligt regeringens uppfattning talar dessa förhållanden för att det mest effektiva och ändamålsenliga är att låta fastighetsmäklarföretagen omfattas av penningtvättsreglerna i egenskap av verksamhetsutövare. Därigenom kan mäklarföretagen ställas under tillsyn och tillsynsmyndigheten ges befogenhet att ingripa mot ett fastighetsmäklarföretag som inte följer penningtvättsreglerna. Tillsynsmyndigheten kan då också ges möjlighet att besluta om sanktioner mot ledningspersoner (se avsnitt 10). 6 Fler fastighetsmäklare ska vara registreringsskyldiga Regeringens förslag: Det ska i den nya lagen införas ett tröskelvärde för undantaget från registreringsskyldighet för fastighetsmäklare som enbart bedriver viss förmedling av hyresrätter. Registreringsskyldigheten ska inte gälla fastighetsmäklare som enbart bedriver förmedling av hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro, och det är fråga om kommunal förmedling av hyresrätter, kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande, förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, förmedling av hyresrätter till lokaler eller förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor. En ny registreringskategori - särskild registrering för hyresförmedling - ska införas i den nya lagen vid sidan av kategorierna fullständig registrering och registrering för hyresförmedling. Registrering av en fastighetsmäklare i kategorin registrering för hyresförmedling ska ge mäklaren rätt att förmedla hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro. Registrering av en fastighetsmäklare i kategorin särskild registrering för hyresförmedling ska ge mäklaren rätt att förmedla hyresrätter oavsett månadshyrans belopp. En fastighetsmäklare med särskild registrering för hyresförmedling ska vara verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen. Det ska klargöras att registrering av en fastighetsmäklare - oavsett registreringskategori - endast får ske om fastighetsmäklaren har betalat ansökningsavgift. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer ska få meddela föreskrifter om försäkring för skadeståndsansvar och om vilka krav som ska gälla avseende utbildning. Utredningens förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens. Utredningen föreslår dock ingen uttrycklig regel om att betald ansökningsavgift är ett villkor för registrering. Utredningen, som benämner registreringskategorierna särskild registrering för hyresförmedlare och registrering för hyresförmedlare, föreslår att registrering i den förstnämnda kategorin ska ske när det kan antas att förmedling ska ske av hyresrätter med en månadshyra som uppgår till eller överstiger tröskelvärdet. Utredningen föreslår inte heller några bemyndiganden om att meddela föreskrifter om försäkring för skadeståndsansvar eller om utbildning. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser - bl.a. Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, Mäklarsamfundet och Sveriges Konsumenter - tillstyrker förslagen eller har inga invändningar mot dem. Revisorsinspektionen anser att en enklare lösning skulle vara att föreskriva att endast de fastighetsmäklare som har fullständig registrering får förmedla objekt med en månadshyra som överstiger ett belopp motsvarande 10 000 euro per månad. Sveriges Företagsmäklares Riksförbund avstyrker förslaget om en ny registreringskategori. För det fall förslaget genomförs, förordar riksförbundet undantag från registreringsplikten för den som förmedlar en lokalhyresrätt som ett led i en företagsöverlåtelse. Bjurfors Sverige AB och Bjurfors Näringsliv förordar att lagens registreringskrav ska gälla den som förmedlar överlåtelser av bolag som har fastigheter som huvudsaklig tillgång. Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) menar att den föreslagna nya registreringskategorin kan komma att minska antalet förmedlare av större lokaler, vilket indirekt kan vara negativt för SABO:s medlemmar. Man framhåller dock att detta uppvägs av nyttan med förslaget i form av ökad kontroll av hyresförmedlare och ökad trygghet för dem som behöver anlita hyresförmedlare. Skälen för regeringens förslag Ett utvidgat registreringskrav och en ny registreringskategori Enligt 2011 års fastighetsmäklarlag ska fastighetsmäklare som utgångspunkt vara registrerade. Det finns dock ett antal undantag från registreringskravet. Det gäller den som enbart ägnar sig åt kommunal förmedling av hyresrätter, kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande, förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, förmedling av hyresrätter till lokaler och förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor. Registrering kan enligt 2011 års fastighetsmäklarlag avse antingen rätt att bedriva förmedling av all slags egendom enligt lagen (fullständig registrering) eller rätt att bedriva förmedling av hyresrätter (registrering för hyresförmedlare). Den som enbart bedriver viss förmedling av hyresrätter kan välja att registreras som hyresförmedlare i stället för fullständig registrering. Kraven för sådan registrering är lägre ställda än för fullständig registrering. Denna ordning motiveras av att det inte är rimligt att ställa lika höga krav på den som endast förmedlar hyresrätter som på övriga fastighetsmäklare (se prop. 2002/03:71 s. 12-14). Utifrån denna reglering kan fastighetsmäklare delas in i fastighetsmäklare med fullständig registrering, fastighetsmäklare som är registrerade som hyresförmedlare och fastighetsmäklare som inte alls är skyldiga att vara registrerade. Den som är registrerad som fastighetsmäklare står under tillsyn över att fastighetsmäklarlagen följs. Detta gäller oavsett vilken registrering som mäklaren har (fullständig registrering eller registrering för hyresförmedlare). När det gäller tillsynen över efterlevnaden av penningtvättslagen är det emellertid annorlunda. Fastighetsmäklare med fullständig registrering är verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen. De står därmed under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. Fastighetsmäklare som är registrerade som hyresförmedlare är däremot inte verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen och står alltså inte under motsvarande tillsyn. Skyldigheterna enligt det fjärde penningtvättsdirektivet omfattar emellertid numera även fastighetsmäklare som agerar som mellanhänder vid uthyrning av fast egendom, men endast i fråga om transaktioner för vilka månadshyran uppgår till eller överstiger 10 000 euro (artikel 2.1.3 d i det fjärde penningtvättsdirektivet i lydelsen enligt 2018 års ändringsdirektiv). Det är därför nödvändigt att anpassa den svenska penningtvättslagstiftningen så att även den som bedriver hyresförmedling som minst uppgår till tröskelvärdet omfattas. Som regeringen framhåller i avsnitt 5.3 bör tillsynen över efterlevnaden av penningtvättslagen samordnas med den tillsyn som sker över efterlevnaden av fastighetsmäklarlagen. Att ställa fastighetsmäklare under tillsyn endast vad det gäller efterlevnaden av penningtvättslagen riskerar att bli ineffektivt och leda till gränsdragningssvårigheter. Detta innebär att fastighetsmäklare som behöver stå under tillsyn vad det gäller efterlevnaden av penningtvättslagen även bör stå under tillsyn i fråga om fastighetsmäklarlagen. De bör också vara registreringsskyldiga. Registreringsplikten och registerhållningen är nämligen grundförutsättningar för ett effektivt tillsynsarbete och de materiella reglernas genomslag (se prop. 1983/84:16 s. 9 och 1994/95:14 s. 19). En utgångspunkt bör vidare vara att inte föreslå mer ingripande ändringar i rådande förhållanden i fastighetsmäklarbranschen än vad som är nödvändigt för att uppnå ett ändamålsenligt resultat och genomföra direktivet. För att leva upp till penningtvättsdirektivets krav och samtidigt åstadkomma en enhetlig reglering bör hyresförmedlare som förmedlar hyresrätter som minst uppgår till direktivets tröskelvärde omfattas av fastighetsmäklarlagen. I lagtekniskt hänseende bör därför undantaget från registreringsplikten för hyresförmedlare inskränkas. Det föreslås mot denna bakgrund att registreringsskyldigheten inte ska gälla fastighetsmäklare som enbart bedriver förmedling av hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro. Liksom i dag bör undantaget gälla kommunal förmedling av hyresrätter, kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande, förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, förmedling av hyresrätter till lokaler och förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor. I praktiken torde förslaget främst få betydelse för förmedling av hyresrätter till lokaler, eftersom det normalt sett bara är då som det förekommer månadshyror över det värdet. Som Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) påpekar innebär förslaget en ökad kontroll av hyresförmedlare och en ökad trygghet för dem som behöver anlita hyresförmedlare. De hyresförmedlare som förmedlar en eller flera hyresrätter med en månadshyra som minst uppgår till ett belopp motsvarande 10 000 euro ska följaktligen omfattas av registreringsplikt och stå under tillsyn i fråga om efterlevnaden av fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen. Utredningen föreslår att det för dessa ska införas en ny registreringskategori. Revisorsinspektionen invänder att en ny registreringskategori innebär omfattande förändringar för fastighetsmäklarna och tillsynsmyndigheten (Fastighetsmäklarinspektionen). Revisorsinspektionen föreslår i stället att endast fastighetsmäklare med fullständig registrering ska ha rätt att förmedla objekt som överstiger tröskelvärdet. Regeringen kan konstatera att den lösningen skulle innebära en enklare reglering. Samtidigt skulle den innebära omfattande förändringar för de mäklare som förmedlar objekt av det slag som det nu är fråga om. De skulle då behöva uppfylla de väsentligt högre krav på utbildning och ansvarsförsäkring som i förordning ställs på fastighetsmäklare med fullständig registrering. Det skulle innebära ett omotiverat stort ingrepp i rådande förhållanden. I likhet med utredningen anser regeringen därför att det bör finnas en ny tredje registreringskategori i fastighetsmäklarlagen. Eftersom även fastighetsmäklarföretag kommer att kunna ingå i denna kategori bör kategorin benämnas särskild registrering för hyresförmedling och inte särskild registrering för hyresförmedlare, som utredningen föreslår. Av samma skäl bör registrering för hyresförmedlare i den nya lagen benämnas registrering för hyresförmedling. Utredningen föreslår vidare att en förutsättning för krav på registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling ska vara att det kan antas att månadshyran minst uppgår till ett belopp motsvarande 10 000 euro. Det motsvarar, enligt utredningen, hur lagstiftningen har utformats på andra områden där beloppsgränsen avgör om en verksamhet omfattas av penningtvättslagens bestämmelser (se 1 kap. 2 § första stycket 23 penningtvättslagen och prop. 2016/17:173 s. 197). I penningtvättslagens bestämmelse används rekvisitet "kan antas" emellertid i ett annat syfte än i den regel som utredningen föreslår. Enligt den bestämmelsen ska lagen tillämpas om det kan antas att det i verksamheten kommer att genomföras vissa transaktioner som innebär att utbetalt eller mottaget belopp uppgår till tröskelvärdet. I fastighetsmäklarlagen föreslås det dock två alternativa registreringskategorier för hyresförmedling. Det är då inte lämpligt att för en av de två alternativa kategorierna ha ett beviskrav som tar sikte på en prognos om framtiden, eftersom det kan skapa oklarhet om hur förutsättningarna för registrering i respektive kategori förhåller sig till varandra. Det kan också konstateras att undantaget från registreringsplikten inte innehåller något motsvarande antaglighetsrekvisit. Utformningen av undantaget från registreringsplikten och av regeln om vilken registreringskategori som ska väljas bör korrespondera mot varandra. Av dessa skäl bör registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling ske om någon eller några av hyresrätterna har en månadshyra som minst uppgår till tröskelvärdet. I avsnitt 7.2 behandlas särskilt vad som gäller för fastighetsmäklarföretag. Det bör även föreslås en annan ändring av reglerna om registrering för fastighetsmäklare. En grundförutsättning för prövningen av en ansökan om registrering - att fastighetsmäklaren betalar föreskriven ansökningsavgift - framgår inte av 2011 års fastighetsmäklarlag. Det bör därför klargöras i den nya lagen att registrering endast får ske om fastighetsmäklaren har betalat ansökningsavgift. I övrigt föreslås inga ändringar av villkoren för registrering. I dag finns regler om försäkring för skadeståndsskyldighet och om utbildningskrav i förordning. Det bör genom ett bemyndigande klargöras i den nya lagen att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter på området. Det bör inte införas något särskilt undantag för företagsmäklare Om en företagsmäklare förmedlar en försäljning av tillgångarna i en företagsrörelse som innehåller en fastighet eller någon annan sådan egendom som omfattas av fastighetsmäklarlagen, omfattas han eller hon av 2011 års fastighetsmäklarlag. En förutsättning är att det är fråga om inkråmsöverlåtelse (se prop. 2010/11:15 s. 20 och 21 och rättsfallet NJA 2015 s. 1086). Om förmedlingen däremot sker vid överlåtelse av en juridisk person, som i sin tur äger fastigheter, omfattas förmedlingen inte av 2011 års fastighetsmäklarlag (se t.ex. rättsfallet NJA 2015 s. 918). I förarbetena gjordes bedömningen att det inte fanns anledning att reglera företagsmäklarverksamheten särskilt i lagen (se a. prop. s. 21). Företagsmäklare är alltså - oavsett om de är registreringspliktiga - skyldiga att följa bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen om hur verksamhet ska bedrivas när de är att anse som fastighetsmäklare. Lagen får då tillämpas på företagsmäklarverksamheten utifrån de särskilda förutsättningar som gäller för företagsmäklarna. Liksom hittills får frågor om hur lagen ska tillämpas i dessa fall hanteras i rättstillämpningen (jfr rättsfallet NJA 2015 s. 1086). Det förekommer att företagsmäklare bedriver förmedling av företagsinkråm som innehåller hyresrätt till lokaler. Enligt 2011 års fastighetsmäklarlag undantas en fastighetsmäklare som enbart bedriver förmedling av lokalhyresrätter från registreringsplikten. Det gäller också när en företagsmäklare bedriver förmedling av företagsinkråm som innefattar en lokalhyresrätt. En företagsmäklare som bedriver förmedling av inkråm som innefattar ett annat slags fastighet i lagens mening är dock skyldig att vara registrerad. Med den nu föreslagna ordningen kommer företagsmäklare att vara registreringsskyldiga även i den situationen att de bedriver förmedling av företagsinkråm där det ingår en lokalhyresrätt med en månadshyra som minst uppgår till ett belopp motsvarande 10 000 euro. Sveriges Företagsmäklares Riksförbund efterfrågar ett undantag från registreringsplikten för den som förmedlar en lokalhyresrätt som ett led i en företagsöverlåtelse. Riksförbundet framhåller att förslaget skulle medföra att en majoritet av företagsmäklarna omfattas av registreringsplikt. Riksförbundet anser vidare att förslaget är onödigt och kan leda till att företagsmäklarna står under tillsyn av två olika separata tillsynsmyndigheter i samma fråga. En motsatt ståndpunkt intas av Bjurfors Sverige AB och Bjurfors Näringsliv som förordar att lagens registreringskrav även ska gälla den som bedriver förmedling av företag som har fastigheter som huvudsaklig tillgång. I det fjärde penningtvättsdirektivet ställs numera krav på att fastighetsmäklare som förmedlar hyresrätter med en månadshyra som uppgår till minst 10 000 euro ska omfattas av de nationella regler som genomför direktivet och stå under tillsyn. Situationen är alltså annorlunda än när regeringen senast behandlade frågan om att utvidga penningtvättsreglerna till att omfatta lokalhyresförmedlare, eftersom penningtvättsdirektivet då inte omfattade dessa (jfr prop. 2016/17:173 s. 202 och 203). Det är nu nödvändigt att alla som förmedlar hyresrätter med en månadshyra som minst uppgår till tröskelvärdet omfattas av penningtvättslagen, oavsett om vissa av dem också är att betrakta som företagsmäklare. Alla företagsmäklare omfattas i dag inte av den lagen. Företagsförmedling som består i förmedling av inkråm i ett företag, där förmedlingen utförs av någon annan än en oberoende jurist, omfattas t.ex. inte (se motsatsvis 1 kap. 2 § första stycket 22 jämförd med 4 § andra stycket 1). I den utsträckning som överlåtelseobjekten i sådana fall innefattar fastigheter är det fråga om fastighetsförmedling, och den som utför förmedlingen är att betrakta som fastighetsmäklare. Som berörs i det föregående bör tillsynen över efterlevnaden av penningtvättslagen motsvaras av tillsyn över efterlevnaden av fastighetsmäklarlagen. Det skulle vara en orimlig ordning om den som förmedlar en lokalhyresrätt som överstiger tröskelvärdet skulle omfattas av fastighetsmäklarlagen och stå under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen avseende både fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen, medan den som förmedlar företagsinkråm som innehåller en lokalhyresrätt inte skulle omfattas av fastighetsmäklarlagen. Vissa av företagsmäklarna skulle då över huvud taget inte omfattas av penningtvättslagen och inte heller stå under tillsyn. Det kan också konstateras att de företagsmäklare som förmedlar rörelseinkråm där det ingår fastigheter redan i dag är att anse som fastighetsmäklare med en skyldighet att under straffansvar ha en fullständig registrering. De omfattas av penningtvättslagen och står under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. Dessa mäklare påverkas i praktiken inte av förslagen. Sveriges Företagsmäklares Riksförbund anför att förslaget innebär att företagsmäklarna skulle stå under tillsyn enligt en lagstiftning som har syftet att skydda konsumenter. Det bör dock påpekas att även om konsumentskyddet är ett viktigt syfte med fastighetsmäklarregleringen är det inte det enda. Lagstiftningen omfattar även kommersiella aktörer. Det framgår också uttryckligen av förarbetena till tidigare lagar att lagstiftningen inte bara har betydelse för konsumentskyddet (se prop. 2010/11:15 s. 20 och 21 och prop. 1994/95:14 s. 24). Det framstår inte heller som orimligt att samhället uppställer vissa grundläggande krav - t.ex. konkursfrihet, innehav av ansvarsförsäkring och redlighet - på den som vill förmedla överlåtelser av inkråm som innefattar lokalhyresrätter vars årshyra i dagens penningvärde klart överstiger en miljon kronor. Kraven som ställs för att bli registrerad är inte heller särskilt omfattande. Det finns - som riksförbundet påpekar - nackdelar med att en och samma verksamhetsutövare ska både anmäla sin verksamhet till Länsstyrelsen och stå under dess tillsyn och ansöka om registrering hos och stå under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. Redan enligt gällande ordning kan dock en företagsmäklare vara föremål för olika regleringar beroende på vilket slags förmedling det är fråga om. Förslaget innebär bara att samma ordning kommer att gälla vid förmedling av inkråm som innehåller lokalhyresrätter över tröskelvärdet som i dag gäller vid förmedling av inkråm som innehåller andra slags fastigheter som kräver fullständig registrering. I de flesta fall torde detta inte innebära några större tillämpningssvårigheter, eftersom avgränsningen görs utifrån huruvida det i den överlåtna rörelsen ingår hyresrätter som minst uppgår till tröskelvärdet. Denna gränsdragning är inte heller främmande för företagsmäklarna, eftersom de redan i dag måste göra en bedömning av om det i överlåtelsen ingår fastigheter eller inte. Bjurfors Sverige AB och Bjurfors Näringsliv vill att lagens reglering ska utsträckas så att den även omfattar överlåtelser av en juridisk person som i sin tur äger fastigheter. Lagens avgränsning när det gäller överlåtelser av en juridisk person som det ingår fastigheter i och inkråmsöverlåtelser övervägdes i samband med införandet av 2011 års fastighetsmäklarlag och har inte varit föremål för utredningens överväganden. Det finns därför inte underlag för att behandla den frågan i detta lagstiftningsprojekt. 7 Registrering av fastighetsmäklarföretag 7.1 Registreringsskyldighetens omfattning Regeringens förslag: Fastighetsmäklarföretag ska vara registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen. Registreringsskyldigheten ska inte gälla fastighetsmäklarföretag där inte någon fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget är registreringsskyldig. Skyldigheten ska inte heller gälla advokatbolag. Utredningens förslag överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna tillstyrker förslaget eller lämnar det utan invändning. Skälen för regeringens förslag En registreringsplikt för fastighetsmäklarföretag När 1984 års och 1995 års fastighetsmäklarlagar infördes gjordes bedömningen att en samhällelig tillsyn över fastighetsmäklare förutsatte ett krav på registrering av dem (prop. 1983/84:16 s. 9 och prop. 1994/95:14 s. 19). Ett motsvarande krav på registrering av fastighetsmäklarföretagen skulle förbättra möjligheterna för Fastighetsmäklarinspektionen att få kännedom om vilka mäklarföretag som är verksamma på marknaden. Det är en grundläggande förutsättning för att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna bedriva en effektiv tillsyn över företagen. Det skulle i och för sig kunna hävdas att inspektionen redan har god kännedom om vilka företag som är verksamma, eftersom en mäklare är skyldig enligt 2011 års fastighetsmäklarförordning att lämna uppgifter om sin arbetsgivare i samband med att han eller hon ansöker om registrering. Om en mäklare byter arbetsgivare, är han eller hon också skyldig att anmäla ändringen till Fastighetsmäklarinspektionen genom att ange arbetsgivarens namn, adress och telefonnummer samt, om arbetsgivaren är en juridisk person, organisationsnummer. Ansvaret ligger dock på den enskilda mäklaren, och fastighetsmäklarföretagen har inte något motsvarande ansvar. Eftersom definitionen av ett fastighetsmäklarföretag föreslås vara ett företag i vilket en eller flera fastighetsmäklare bedriver verksamhet behöver det inte heller vara samma företag där mäklaren eller mäklarna har sin anställning. Detta betyder att uppgiftsskyldigheten i 2011 års fastighetsmäklarförordning ofta, men inte alltid, ger Fastighetsmäklarinspektionen information om ett företag. Även om Fastighetsmäklarinspektionen redan i dag har relativt god kännedom om vilka fastighetsmäklarföretag som är verksamma på marknaden, bör - som utredningen föreslår - ansvaret inte bara ligga på de mäklare som är verksamma i företaget. Fastighetsmäklarföretaget bör ha ett eget ansvar för att genom registrering upplysa Fastighetsmäklarinspektionen om verksamheten. Till detta kommer att det fjärde penningtvättsdirektivet ställer krav på lämplighetsprövning av ägare och personer i ledningen för verksamhetsutövare. Något sådant krav gäller inte i dag för fastighetsmäklarföretagen. En registreringsskyldighet för mäklarföretagen skulle vara ett effektivt sätt att göra den prövning som direktivet kräver. Prövningen skulle då kunna utföras redan innan företagen påbörjar sin verksamhet. Därmed skulle företag som inte lever upp till de krav som bör ställas kunna sorteras bort i ett tidigt skede, vilket gynnar såväl köpare och säljare som seriösa fastighetsmäklarföretag. Ett registreringskrav skulle vidare - till skillnad från en anmälningsplikt eller liknande - innebära att Fastighetsmäklarinspektionen kan återkalla registreringen för ett fastighetsmäklarföretag som inte längre uppfyller villkoren för registrering. Inspektionen skulle därmed ges bättre möjligheter att ingripa mot fastighetsmäklarföretag som åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen. Registreringen skulle också fungera förebyggande och säkerställa att tillsynssystemet är effektivt. Mot denna bakgrund anser regeringen att det bör införas en registreringsplikt för fastighetsmäklarföretag. Registreringen bör på motsvarande sätt som för fastighetsmäklare handhas av Fastighetsmäklarinspektionen. Förslaget bör inte påverka fastighetsmäklarens registreringsskyldighet. En fysisk person som bedriver fastighetsförmedling bör alltså även framöver vara registreringsskyldig, även om han eller hon bedriver sin verksamhet i ett registrerat fastighetsmäklarföretag. Undantag från registreringsskyldigheten Vissa fastighetsmäklare är enligt 2011 års fastighetsmäklarlag undantagna från skyldigheten att vara registrerad. Det handlar dels om advokater, dels om fastighetsmäklare som enbart ägnar sig åt viss förmedling av hyresrätter. I avsnitt 6 föreslås vissa begränsningar av undantaget från registreringsskyldigheten för fastighetsmäklare. En fråga att ta ställning till är vilka undantag från registreringsskyldigheten som bör gälla för fastighetsmäklarföretag. Advokater som ägnar sig åt yrkesmässig förmedling av fastigheter behöver enligt 2011 års lag inte vara registrerade som fastighetsmäklare för att ha rätt att bedriva sådan verksamhet. Med tanke på den tillsyn som gäller för advokater har det inte ansetts nödvändigt eller lämpligt att låta registreringsskyldigheten gälla dem (se prop. 1983/84:16 s. 30). En advokat står under tillsyn av Advokatsamfundets styrelse och disciplinnämnd, och till ledamot av samfundet får bara antas den som uppfyller föreskrivna krav på kunskaper och lämplighet. Av vägledande regler om god advokatsed följer också en skyldighet för en advokat att ha en ansvarsförsäkring. Detta undantag från registreringsskyldigheten för advokater föreslås nu flyttas över till den nya fastighetsmäklarlagen (se avsnitt 5.1). Advokatverksamhet kan även bedrivas i bolagsform. Endast en advokat får vara delägare eller bolagsman i ett advokatbolag, om inte Advokatsamfundets styrelse medger undantag (8 kap. 4 § andra stycket rättegångsbalken). Enligt en ändring i penningtvättslagen som trädde i kraft den 1 oktober 2019 är advokatbolag verksamhetsutövare enligt lagen till den del verksamheten avser vissa tjänster (se prop. 2018/19:125). Advokatsamfundet utövar tillsyn över advokatbolagen i fråga om att penningtvättslagen följs. När en registreringsskyldighet införs för fastighetsmäklarföretag, framstår det som naturligt att ett motsvarande undantag som i dag finns för advokater införs för advokatbolag. Det bör tilläggas att det i praktiken är sällsynt att advokater bedriver fastighetsförmedling. Det beror på att Advokatsamfundet har ansett att det är oförenligt med god advokatsed att en advokat - oavsett i vilken form advokatrörelsen drivs - förmedlar fastigheter som inte har direkt samband med ett pågående advokatuppdrag (se Advokatsamfundets disciplinnämnds beslut i ärende nr D-2007/1509). Som framgår av avsnitt 7.1 finns det i 2011 års fastighetsmäklarlag ett krav på att fastighetsmäklare som bedriver förmedling av hyresrätter ska vara registrerade. Det kravet infördes på grund av ett ökat behov av samhällskontroll och ett behov av förbättrat konsumentskydd (se prop. 2002/03:71). Samtidigt finns det i lagen ett antal undantag från kravet på registrering för bl.a. förmedling av mer ideell karaktär. De gäller också förmedlare som omfattas av andra regler om kontroll, eller att förmedlingen främst riktar sig till näringsidkare eller andra juridiska personer och att det därför inte finns några boendesociala aspekter eller några konsumentskyddshänsyn att beakta (se prop. 2002/03:71 s. 15-17). Det föreslås i avsnitt 6 vissa begränsningar av undantagen så att hyresförmedlare som förmedlar hyresrätter med en månadshyra som minst uppgår till ett belopp motsvarande 10 000 euro ska vara skyldiga att vara registrerade. Motsvarande undantag bör gälla för fastighetsmäklarföretag. En särskild omständighet att beakta är att det i ett företag kan ingå flera fastighetsmäklare som bedriver olika slags förmedlingsverksamhet. Det bör krävas att samtliga mäklare som bedriver förmedlingsverksamhet är undantagna från registreringsskyldighet för att företaget också ska vara det. Det föreslås därför att skyldigheten inte ska gälla fastighetsmäklarföretag i vilka inte någon fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget är registreringsskyldig. I avsnitt 8 föreslås ett särskilt undantag från registreringsskyldigheten för fastighetsmäklarföretag som är etablerade i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES) och som tillfälligt bedriver verksamhet i Sverige. 7.2 Registreringskategorier Regeringens förslag: Registrering av fastighetsmäklarföretag ska ske i någon av följande kategorier: - registrering för hyresförmedling, - särskild registrering för hyresförmedling, eller - fullständig registrering. Registrering av ett fastighetsmäklarföretag i kategorin registrering för hyresförmedling ska ge mäklarföretaget rätt att bedriva fastighetsmäklarverksamhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget bedriver verksamhet med att förmedla hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro. Registrering av ett fastighetsmäklarföretag i kategorin särskild registrering för hyresförmedling ska ge mäklarföretaget rätt att bedriva fastighetsmäklarverksamhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget bedriver verksamhet med att förmedla hyresrätter oavsett månadshyrans belopp. Registrering av ett fastighetsmäklarföretag i kategorin fullständig registrering ska ge mäklarföretaget rätt att bedriva fastighetsmäklarverksamhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget bedriver verksamhet med att förmedla all egendom som omfattas av den nya lagen. Fastighetsmäklarföretag som är registrerade i kategorin fullständig registrering eller i kategorin särskild registrering för hyresförmedling ska vara verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen. Utredningens förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens. Utredningen föreslår dock att det för krav på registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling är tillräckligt att det kan antas att fastighetsmäklare som är verksamma i företaget förmedlar hyresrätter med en månadshyra som uppgår till eller överstiger ett belopp motsvarande 10 000 euro. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser - bl.a. Fastighetsmäklarinspektionen, Finansinspektionen och Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) - tillstyrker förslagen eller har inga invändningar mot dem. Fastighetsmäklarförbundet anser att det bör klargöras att det som ska vara avgörande för vilken registreringskategori som ska gälla för ett visst företag ska vara den faktiska verksamhet som bedrivs i företaget i fråga och inte vilken registrering den eller de mäklare som är verksamma i företaget har. Skälen för regeringens förslag: Det bör föreskrivas att registrering av ett fastighetsmäklarföretag - på motsvarande sätt som för registrering av en fastighetsmäklare - ska ske i någon av kategorierna registrering för hyresförmedling, särskild registrering för hyresförmedling och fullständig registrering. I lagen bör förutsättningarna för registrering i respektive kategori anges. Vilken registreringskategori som ska krävas för ett fastighetsmäklarföretag bör, i linje med vad Fastighetsmäklarförbundet förordar, bero på vilken verksamhet som fastighetsmäklarna i företaget bedriver. Det är alltså inte i sig avgörande i vilken registreringskategori de enskilda mäklarna i företaget faktiskt är registrerade. En annan sak är att företaget måste ansöka om att registreras i en mer kvalificerad kategori, ifall någon fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget avser att bedriva verksamhet som kräver en mer kvalificerad registrering än den som fastighetsmäklarföretaget är registrerat i. För att ett fastighetsmäklarföretag ska kunna registreras i någon av kategorierna för hyresförmedling bör det - som utredningens förslag innebär - krävas att var och en av de mäklare som är verksamma i företaget endast bedriver verksamhet med förmedling av hyresrätter. För registrering av företaget i kategorin registrering för hyresförmedling bör det dessutom krävas att samtliga fastighetsmäklare i företaget enbart förmedlar hyresrätter med en månadshyra under tröskelvärdet. Om ingen av dessa förutsättningar är uppfylld, innebär förslaget att företaget ska registreras i kategorin fullständig registrering. Av samma skäl som anförs i avsnitt 6 i fråga om fastighetsmäklare bör inte kravet för särskild registrering för hyresförmedling knytas till att det "kan antas" att någon av hyresrätterna som de i företaget verksamma fastighetsmäklarna förmedlar har en månadshyra som minst uppgår till ett belopp motsvarande 10 000 euro. Enligt 1 kap. 2 § första stycket 13 penningtvättslagen är fastighetsmäklare med fullständig registrering verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen och omfattas därmed av lagens regelverk. Det föreslås i avsnitt 8 att även fastighetsmäklare som är registrerade i kategorin särskild registrering för hyresförmedling ska vara verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen. Motsvarande penningtvättsregler som gäller för fastighetsmäklare bör gälla även fastighetsmäklarföretag. Det innebär att fastighetsmäklarföretag som är registrerade i någon av kategorierna fullständig registrering och särskild registrering för hyresförmedling bör vara verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen. 7.3 Villkor för registrering och avgifter Regeringens förslag: Registrering av fastighetsmäklarföretag ska endast få ske om - mäklarföretaget har betalat ansökningsavgift, - mäklarföretaget inte är i konkurs eller likvidation, - de som ingår i mäklarföretagets ledning och de som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget varken har gjort sig skyldiga till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, och - mäklarföretaget är redbart och i övrigt lämpat att bedriva fastighetsmäklarverksamhet. Vilka som hör till fastighetsmäklarföretagets ledning och vad som avses med ett kvalificerat innehav ska anges i lagen. Ett registrerat fastighetsmäklarföretag ska betala årlig avgift. Om den årliga avgiften inte har betalats och påminnelse har skett, ska den registrerade betala påminnelseavgift. Regeringen ska få meddela föreskrifter om avgifter. Utredningens förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens. Utredningen föreslår dock ingen uttrycklig regel om att betald ansökningsavgift är en förutsättning för att registrering ska kunna ske. Utredningen föreslår att ett företag för att kunna registreras måste ha försäkring för skadeståndsansvar enligt den regel om skadeståndsansvar för fastighetsmäklarföretag som utredningen föreslår. Utredningen föreslår vidare att det ska krävas att företaget har för avsikt att vara yrkesverksamt som fastighetsmäklarföretag. Utredningen föreslår inte att det ska anges särskilt i lagen vilka som hör till fastighetsmäklarföretagets ledning. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser - bl.a. Högskolan i Gävle, Kammarrätten i Göteborg och HSB Riksförbund - tillstyrker förslagen eller har inga invändningar mot dem. Svensk Försäkring framhåller vikten av att lämplighetsprövning sker av ledningen i fastighetsmäklarföretag och att Fastighetsmäklarinspektionen ges rätt att inhämta uppgifter ur belastningsregistret. Revisorsinspektionen anser att det är svårt att överblicka risken för skadeståndsansvar för fastighetsmäklarföretagen och att det därför är svårt att bedöma vad som är ett rimligt ansvarsbelopp för mäklarföretagens försäkringar. Inspektionen menar att kravet på att ett företag ska ha för avsikt att vara yrkesverksamt kan leda till tillämpningssvårigheter. Inspektionen föreslår i stället att det ställs krav på att företaget ska ha som verksamhet eller ändamål enligt bolagsordningen att bedriva fastighetsmäklarverksamhet. Kommerskollegium framhåller att villkor för tillstånd ska vara tydliga enligt tjänstedirektivet och föreslår att det övervägs att förtydliga innebörden av kravet på redbarhet. Datainspektionen (numera Integritetsskyddsmyndigheten) tillstyrker inte förslaget om lämplighetsprövning av företagsledningen, eftersom det saknas en analys av förslagets inverkan på den enskildes personliga integritet. Fastighetsmäklarinspektionen efterfrågar klargöranden av vad som avses med åsidosättande av skyldigheterna i näringsverksamhet samt av omfattningen av kontrollen i de fall som ägarna till bolaget är andra bolag. Inspektionen ifrågasätter vidare att det skulle vara ett obligatoriskt krav enligt penningtvättsdirektivet att utföra en lämplighetsprövning av ägare och företagsledning. Skälen för regeringens förslag Villkor för registrering av fastighetsmäklarföretag För att en fastighetsmäklare ska kunna registreras måste vissa förutsättningar vara uppfyllda. Sökanden får inte vara underårig, eller i konkurs eller likvidation. Han eller hon får inte heller ha näringsförbud eller förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken. Dessutom ska sökanden ha en ansvarsförsäkring och tillfredsställande utbildning, ha för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare samt vara redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare (6 § i 2011 fastighetsmäklarlag). När nu fastighetsmäklarföretagen föreslås bli registreringsskyldiga, är frågan vilka villkor som ska gälla för registrering av fastighetsmäklarföretagen. Det kan till att börja med konstateras att vissa av villkoren över huvud taget inte blir aktuella att införa för företag - det gäller att sökanden inte får vara underårig och att han eller hon varken får ha näringsförbud eller förvaltare. I det följande behandlas närmare vilka villkor som bör gälla för registrering av företagen. Fastighetsmäklarföretaget ska betala avgifter En fastighetsmäklare ska enligt 2011 års fastighetsmäklarlag betala ansökningsavgift. En registrerad mäklare ska även betala en årlig avgift. Om den årliga avgiften inte har betalats och påminnelse skett, ska mäklaren betala en påminnelseavgift. På motsvarande sätt bör det införas avgifter för fastighetsmäklarföretagen som ska bekosta Fastighetsmäklarinspektionens arbete med registrering och tillsyn. Det föreslås i avsnitt 6 en uttrycklig regel om att en fastighetsmäklare måste betala ansökningsavgift till Fastighetsmäklarinspektionen för att få registreras. Ett motsvarande krav bör ställas på fastighetsmäklarföretagen. Det föreslås därför att om den årliga avgiften inte har betalats och påminnelse har skett ska den registrerade betala påminnelseavgift. I enlighet med vad som gäller för fastighetsmäklarna bör de närmare bestämmelserna om avgifter för fastighetsmäklarföretagen tas in i förordning. Regeringen bör därför bemyndigas att meddela föreskrifter om avgifterna. Fastighetsmäklarföretaget ska inte vara i konkurs eller i likvidation För registrering av en fastighetsmäklare krävs att sökanden inte är i konkurs eller i likvidation. Den som är försatt i konkurs får inte själv råda över egendom som tillhör konkursboet. Det är inte möjligt att sälja eller ge bort egendom och inte heller betala skulder med pengar som tillhör konkursboet. Det framstår som självklart att ett företag som är i konkurs eller i likvidation - på motsvarande sätt som en fastighetsmäklare - inte ska kunna registreras. Det bör därför i den nya lagen föras in en bestämmelse om att en förutsättning för registrering är att företaget inte är i konkurs eller i likvidation. Fastighetsmäklarföretaget ska vara redbart och i övrigt lämpat För fastighetsmäklare ställs för registrering upp krav på redbarhet och allmän lämplighet. I detta ligger att mäklaren ska vara hederlig, pålitlig och ha integritet, vilket krävs med tanke på den förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till köparen och säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 35 och 66). Den aktuella regeln har bedömts uppfylla kravet i det fjärde penningtvättsdirektivet på att fastighetsmäklare ska vara föremål för en lämplighetsprövning (se prop. 2016/17:173 s. 341 och 342). Utredningen föreslår att ett motsvarande villkor för registrering av ett fastighetsmäklarföretag införs. Ett likadant villkor finns t.ex. för revisionsföretag (11 § första stycket 4 revisorslagen [2001:883]). Regeringen anser att ett villkor av detta slag bör införas i lagen. Det bör sålunda i den nya lagen föreskrivas att registrering av ett fastighetsmäklarföretag endast får ske om företaget är redbart och i övrigt lämpat att bedriva fastighetsmäklarverksamhet. Som Kommerskollegium påpekar ska villkoren för tillstånd naturligtvis vara tydliga. Innebörden av villkoret utvecklas därför i författningskommentaren. Krav på företagsledning och på ägare med ett kvalificerat innehav Det fjärde penningtvättsdirektivet ska tillämpas på fysiska och juridiska personer som utövar yrkesmässig verksamhet som fastighetsmäklare (artikel 2.1.3 d). Direktivet ställer krav på att personer som har en ledande befattning i en juridisk person eller som är ägare till de juridiska personerna genomgår en lämplighetsprövning och att det är möjligt att ingripa mot sådana personer (artikel 47.3). Som Svensk Försäkring framhåller är det viktigt att en sådan prövning kan ske. Prövningen fyller en viktig funktion för att skydda allmänna och enskilda intressen. I motsats till Fastighetsmäklarinspektionen anser regeringen att direktivet kräver att en lämplighetsprövning görs. En motsvarande lämplighetsprövning krävs också enligt annan jämförbar lagstiftning (se t.ex. 7 kap. 6 § penningtvättslagen). Prövningen bör ske i samband med ansökan om registrering, men även löpande när registrering skett (se avsnitt 10.5). Kravet på prövning av företagsledningen bör för det första omfatta just företagets ledning. Till företagsledningen bör räknas - på motsvarande sätt som i penningtvättslagen - styrelseledamöter och verkställande direktör. I företag där sådana funktioner saknas bör den eller de personer som på motsvarande sätt kan företräda den juridiska personen omfattas av definitionen. Även styrelsesuppleanter och vice verkställande direktörer som inte har trätt i styrelseledamots eller verkställande direktörens ställe bör omfattas av prövningen, eftersom de vid förfall för ordinarie organledamot ska ingå i företagets ledning (se prop. 2016/17:173 s. 407-409 och 551 samt prop. 2015/16:197 s. 203 och 448). En allmän definition av vilka som hör till ledningen i ett fastighetsmäklarföretag bör tas in i den nya lagen (jfr 7 a kap. 7 § andra stycket 2 penningtvättslagen). Även kravet på prövning av ägares lämplighet bör gälla samma personkrets som i penningtvättslagen. Där har direktivet genomförts så att de som har ett kvalificerat innehav av andelar i den juridiska personen omfattas av ägarbegreppet. Det sagda innebär att det i lagen bör tas in en definition av begreppet kvalificerat innehav i ett fastighetsmäklarföretag som motsvarar den i 1 kap. 5 § 15 lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse. Prövningen bör liksom i penningtvättslagen ta sikte på om personerna i fråga har gjort sig skyldiga till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning har åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet. Fastighetsmäklarinspektionen vill att det klargörs vad ett åsidosättande kan bestå i. Inspektionen undrar också hur omfattande kontrollen behöver vara. Det kan konstateras att den föreslagna bestämmelsen ges samma utformning som bestämmelserna i flera andra lagar som genomför penningtvättsdirektivet. Ett åsidosättande kan bl.a. avse om någon tidigare i en verksamhet som han eller hon bedrivit inte har uppfyllt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen, men det kan också gälla underlåtenhet att följa de gällande skatte- eller bokföringsreglerna. Den närmare innebörden utvecklas i författningskommentaren. Det är - som Svensk Försäkring framhåller - nödvändigt med en kontroll av utdrag ur belastningsregistret vid prövningen av om någon i företagsledningen eller en kvalificerad ägare har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet. Fastighetsmäklarinspektionen har redan i dag - som ett led i redbarhetsprövningen av fastighetsmäklare - möjlighet att få tillgång till uppgifter ur registret. Datainspektionen (numera Integritetsskyddsmyndigheten) invänder att det saknas en analys av den inverkan på den enskildes personliga integritet som det innebär att integritetskänsliga uppgifter om lagöverträdelser kommer att samlas in och bearbetas i samband med lämplighetsprövningen av företagsledning och kvalificerade ägare i fastighetsmäklarföretag. Inspektionen efterlyser överväganden om huruvida integritetsintrången är proportionerliga och vilka integritetshöjande bestämmelser som kan behövas till skydd för de personer vars personuppgifter ska behandlas. Enligt EU:s dataskyddsförordning får personuppgifter behandlas om behandlingen nödvändig för att utföra en uppgift av allmänt intresse eller som ett led i myndighetsutövning (artikel 6.1 e). Grunden för behandlingen av personuppgifter ska fastställas i unionsrätten eller i nationell rätt. Behandlingen ska vara nödvändig för att utföra en uppgift av allmänt intresse eller som ett led i den personuppgiftsansvariges myndighetsutövning. Den författning eller det beslut som utgör den rättsliga grunden för behandling av personuppgifter enligt dataskyddsförordningen måste uppfylla ett mål av allmänt intresse och vara proportionell mot det legitima mål som eftersträvas (artikel 6.3). De intressen som bär upp EU:s penningtvättsregelverk - att motverka penningtvätt och finansiering av terrorism - utgör allmänna intressen i dataskyddsförordningens mening. Av 3 kap. 8 § lagen (2018:218) med kompletterande bestämmelser till EU:s dataskyddsförordning framgår att personuppgifter som rör lagöverträdelser får behandlas av myndigheter. Det är nödvändigt med personuppgiftsbehandling i samband med lämplighetsprövningen av företagsledning och ägare för att genomföra en annan unionsrättsakt - penningtvättsdirektivet. Vid motsvarande lämplighetsprövning enligt annan lagstiftning finns också en möjlighet att få tillgång till registret (se 13 § förordningen [1999:1134] om belastningsregister). Den aktuella behandlingen rör uppgifter om personer som avser att verka yrkesmässigt i en bransch som allmänt sett bedömts ha hög risk att utsättas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Det finns dessutom ett intresse från konsumentskyddssynpunkt av att fastighetsmäklarföretagens ledningspersoner och ägare är lämpliga för sina uppgifter. Sammantaget får den föreslagna regleringen anses vara proportionerlig. Inte heller blir integritetsintrånget större än nödvändigt. Regeringen avser att återkomma i förordning med regler om Fastighetsmäklarinspektionens inhämtande av belastningsregisterutdrag avseende företagsledning och kvalificerade ägare. Yrkesverksamhet och ansvarsförsäkring För fastighetsmäklare krävs för registrering att de ska ha för avsikt att vara yrkesverksamma. Kravet är motiverat med hänsyn till att det annars skulle vara möjligt att starta verksamhet lång tid efter den teoretiska utbildningen, vilket skulle motverka lagens syfte (se prop. 1994/95:14 s. 36). Utredningen föreslår att ett motsvarande krav ska gälla som villkor för registrering av fastighetsmäklarföretagen. Revisorsinspektionen invänder mot detta och framhåller att ett krav på att ett företag ska ha för avsikt att vara yrkesverksamt kan leda till tillämpningssvårigheter. Regeringen kan konstatera att det nyss angivna motivet för kravet i fråga om fastighetsmäklare - att säkerställa att verksamhet inte startas alltför lång tid efter den teoretiska utbildningen - inte kan åberopas som motiv för att ett införa ett motsvarande krav när det gäller företagen. Det kan också konstateras att det redan genom att registreringsskyldigheten avser fastighetsmäklarföretag förutsätts att fastighetsmäklare bedriver verksamhet i företaget (se avsnitt 5.2). Det finns mot den bakgrunden inte anledning att införa som ett särskilt villkor att fastighetsmäklarföretaget ska ha för avsikt att vara yrkesverksamt. I propositionen lämnas - till skillnad från utredningen - inte något förslag om en regel om skadeståndsansvar för fastighetsmäklarföretagen (se avsnitt 9.5). Det finns mot den bakgrunden inte skäl att införa som ett villkor för registrering av fastighetsmäklarföretag att de har ansvarsförsäkring. 8 Internationella frågor Regeringens förslag: Det ska i den nya lagen upplysas om att det finns bestämmelser om tillämplig lag i internationella situationer på privaträttens område i EU-förordningarna om tillämplig lag för avtalsförpliktelser (Rom I) och för utomobligatoriska förpliktelser (Rom II). I internationella situationer som inte omfattas av någon av förordningarna ska lagen vara tillämplig om en väsentlig del av fastighetsmäklarens uppdrag utförs i Sverige. Ett fastighetsmäklarföretag ska inte omfattas av registreringsskyldighet ifall det är etablerat i en annan stat inom EES och tillfälligt bedriver verksamhet i Sverige. Det ska i den nya lagen tas in en upplysning om att bestämmelser om tillfällig yrkesutövning och erkännande av yrkeskvalifikationer som har förvärvats eller erkänts i en annan stat inom EES eller i Schweiz finns i lagen om erkännande av yrkeskvalifikationer och i andra författningar. Utredningens förslag överensstämmer delvis med regeringens. Utredningen föreslår att lagen ska tillämpas, oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del av fastighetsmäklarens uppdrag utförs i Sverige. Detta gäller dock inte, enligt utredningens förslag, i den utsträckning något annat följer av Rom I-förordningen. Utredningen föreslår vidare att även fastighetsmäklarföretag som är etablerade i Schweiz och som vill tillfälligt bedriva verksamhet i Sverige ska undantas från registreringsskyldighet. Utredningen föreslår inte någon upplysningsbestämmelse om de regler om tillfällig yrkesutövning och erkännande av yrkeskvalifikationer som finns i andra författningar. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser tillstyrker förslagen eller har inga invändningar mot dem. Kommerskollegium ser gärna en uttrycklig bestämmelse i lagen som anger att en enskild fastighetsmäklare som är etablerad i en annan stat inom EES eller i Schweiz och som tillfälligt bedriver verksamhet här inte är skyldig att vara registrerad. Skälen för regeringens förslag Lagens tillämpning i internationella situationer I 3 § i 2011 års fastighetsmäklarlag finns regler om lagens tillämplighet i internationella situationer. Enligt paragrafens första mening ska lagen tillämpas oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del av fastighetsmäklarens uppdrag utförs i Sverige. Detta gäller, enligt paragrafens andra mening, inte i den utsträckning något annat följer av Rom I-förordningen. Paragrafens första mening infördes i 1995 års fastighetsmäklarlag sedan det ansetts råda osäkerhet om vad som gällde i internationella situationer (se prop. 1994/95:14 s. 16-18, jfr rättsfallet NJA 1991 s. 43). Den andra meningen lades till efter Sveriges tillträde till Romkonventionen om tillämplig lag på avtalsförpliktelser och hänvisar numera alltså till Rom I-förordningen som ersatt den konventionen. Förhållandet mellan en fastighetsmäklare och en uppdragsgivare grundar sig på ett uppdragsavtal som innebär att fastighetsmäklaren ska förmedla en fastighet som uppdragsgivaren vill sälja. Det kan också - även om det är mindre vanligt - handla om att uppdragsgivaren vill köpa en fastighet. För avtal på privaträttens område anger i en internationell situation Rom I-förordningen vilket lands lag som är tillämplig på avtalet. Förordningens grundprincip är att parterna har rätt att själva bestämma vilket lands lag som ska tillämpas på deras avtalsförhållande. Det ställs inget krav på att avtalet ska ha anknytning till den valda rättsordningen (artikel 3.1 och 3.2). Om parterna inte har valt tillämplig lag, innehåller förordningen lagvalsregler för olika typer av avtal (artiklarna 4-8). I artikel 4 sägs t.ex. att tjänsteavtal ska vara underkastade lagen i det land där tjänsteleverantören har sin vanliga vistelseort. Av störst praktisk betydelse vid fastighetsförmedlingar är sannolikt förordningens bestämmelser om konsumentavtal. För vissa sådana avtal med en nära anknytning till det land där konsumenten har sin vanliga vistelseort tillämpas lagen i konsumentens hemland (artikel 6.1 och 6.4). Det finns särskilda begränsningar av parternas frihet att välja tillämplig lag för dessa konsumentavtal (artikel 6.2). Fastighetsmäklarlagen innehåller inte bara regler om avtalsförhållandet mellan uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren. Den innehåller också regler om förhållandet mellan uppdragsgivarens motpart i avtalet om överlåtelse eller upplåtelse av fastigheten, ofta en köpare, och mäklaren. Det torde i det här sammanhanget främst handla om köparens krav på s.k. utomobligatoriskt skadestånd mot fastighetsmäklaren. I sådana fall finns regler om tillämplig lag i internationella situationer i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 864/2007 av den 11 juli 2007 om tillämplig lag för utomobligatoriska förpliktelser (Rom II). Huvudregeln i Rom II-förordningen är att lagen i det land där skadan uppkom ska tillämpas på ett anspråk till följd av en skadevållande händelse (artikel 4.1). Från denna regel görs undantag om den skadevållande och den skadelidande har gemensam hemvist. I sådana fall ska lagen i det landet tillämpas (artikel 4.2). Det görs också undantag om den utomobligatoriska förpliktelsen har uppenbart närmare anknytning till ett annat land. Så kan vara fallet exempelvis till följd av ett tidigare rättsförhållande mellan parterna. I så fall ska lagen i det landet tillämpas (artikel 4.3). Förordningen ger parterna viss rätt att själva bestämma vilket lands lag som ska tillämpas på den utomobligatoriska förpliktelsen. För andra än näringsidkare gäller dock att ett sådant avtal får ingås endast efter det att den ersättningsgrundande händelsen har inträffat. Om ett lagvalsavtal är tillåtet, ställs det dock inget krav på att avtalet ska ha någon anknytning till den valda rättsordningen (artikel 14). Det kan till att börja med konstateras att 2011 års fastighetsmäklarlag inte innehåller någon hänvisning till Rom II-förordningen. Eftersom förordningen innehåller unionsrättsliga lagvalsregler som kan gälla i stället för svenska regler, bör den nya lagen innehålla en hänvisning inte bara till Rom I-förordningen utan även till den förordningen. Respektive förordning kan - utifrån de kriterier som anges där och inte de som föreskrivs i fastighetsmäklarlagen - innebära att utländsk lag blir tillämplig och att fastighetsmäklarlagen inte tillämpas. De kan också innebära att svensk lag blir tillämplig trots att 3 § första meningen förespeglar motsatsen (jfr prop. 1997/98:14 s. 35). Rom I-förordningens bestämmelser om konsumentavtal kan t.ex. medföra att konsumentens vistelseort är det avgörande anknytningskriteriet, medan motsvarande kriterium för Rom II-förordningen många gånger är där skadan uppkom. För att inse att hänvisningen i den andra meningen till unionsrätten kan innebära en förändring av regeln i första meningen krävs att rättstillämparen har kunskap om ett omfattande EU-regelverk. Den nuvarande paragrafen riskerar därför att ge en missvisande bild av vad som gäller. En mer rättvisande reglering är i stället att i en upplysningsbestämmelse i den nya lagen ange att bestämmelser om tillämplig lag finns i EU-förordningarna. Det kan för vissa situationer finnas behov av att i fastighetsmäklarlagen ha en regel som kompletterar lagvalsreglerna i de aktuella förordningarna. Det torde numera främst bli aktuellt att tillämpa denna regel för att avgöra om lagens näringsrättsliga bestämmelser gäller (jfr prop. 1994/95:14 s. 17 och 18). Det kan t.ex. gälla i vad mån någon måste ansöka om registrering i Sverige. Frågan är då hur en sådan regel ska vara utformad. När regleringen infördes i 1995 års fastighetsmäklarlag ansågs det råda oklarhet om hur regeln skulle uppfattas (se Bogdan, Svensk Juristtidning, 1995, s. 1-6, och Jänterä-Jareborg, Svensk Juristtidning, 1995, s. 374-383). De olika förarbetena ger inte uttryck för någon enhetlig syn på hur bestämmelsen ska uppfattas - som en internationellt privaträttslig lagvalsregel (se prop. 1997/98:14 s. 22) eller en regel som geografiskt begränsar lagens tillämpningsområde (se prop. 1994/95:14 s. 17). Det har trots kritiken inte framkommit att regeln har gett upphov till några påtagliga problem i rättstillämpningen och frågan tas inte heller upp av utredningen eller remissinstanserna. Den kommer dessutom bara att tillämpas när inte någon av EU-förordningarna är tillämplig. Med hänsyn även till de begränsningar som finns att utan nytt beredningsunderlag ge bestämmelsen ett nytt sakligt innehåll, bör omarbetningen därför stanna vid att det föreskrivs att i internationella situationer som inte omfattas av någon av förordningarna ska lagen tillämpas om en väsentlig del av fastighetsmäklarens uppdrag utförs i Sverige. Det är inte nödvändigt att särskilt föreskriva att regeln gäller oavsett var fastigheten är belägen. Tjänstedirektivet Tjänstedirektivet syftar till att skapa en gemensam marknad för tjänster. Direktivet är tillämpligt på tjänster som tillhandahålls av en fysisk eller juridisk person som är etablerad i en stat inom EES. Fastighetsförmedling omfattas av direktivet (se t.ex. prop. 2008/09:187 s. 54). Om någon regel i tjänstedirektivet strider mot en bestämmelse i en annan unionsrättsakt som reglerar specifika frågor om tillträde till och utövande av en tjänsteverksamhet inom särskilda områden eller för särskilda yrken, ska bestämmelsen i den andra rättsakten ges företräde (artikel 3). Det sagda gäller endast den specifika bestämmelse som ger upphov till konflikten - inte tjänstedirektivets övriga bestämmelser som fortfarande ska tillämpas. Ett erkännande av yrkeskvalifikationer, som oftast utgör en del av tillståndsförfarandet, regleras av Europaparlamentets och rådets direktiv 2005/36/EG av den 7 september 2005 om erkännande av yrkeskvalifikationer, i lydelsen enligt Europaparlamentets och rådets direktiv 2013/55/EU (yrkeskvalifikationsdirektivet). Direktivet har företräde framför tjänstedirektivet. Övriga delar av tillståndsförfarandet omfattas av artiklarna 9-15 i tjänstedirektivet och ska uppfylla de krav som de artiklarna ställer (se prop. 2008/09:187 s. 55). Medan kravet i fastighetsmäklarlagen på tillfredsställande utbildning omfattas av yrkeskvalifikationsdirektivet och de författningar som genomför det direktivet i svensk rätt, omfattas andra krav i fastighetsmäklarlagen av tjänstedirektivet. Det gäller t.ex. kraven på att den som ansöker om registrering inte är underårig, har ansvarsförsäkring samt är redbar och i övrigt lämplig. I samband med genomförandet av tjänstedirektivet gjordes bedömningen att den dåvarande regleringen för fastighetsmäklare stod i överensstämmelse med tjänstedirektivet (se prop. 2008/09:187 s. 71 och 116 samt Ds 2008:75 s. 144-146, 222, 407, 408 och 508). Nu föreslås regler som innebär att fler hyresförmedlare ska omfattas av registreringsplikt och tillsyn. Förslagen innehåller regler som motsvarar de regler som gäller för andra fastighetsmäklare och som bedömts vara förenliga med tjänstedirektivet. De får därför anses uppfylla direktivets krav. Frågan är då om den föreslagna ordningen för registrering av fastighetsmäklarföretag är förenlig med tjänstedirektivet. I tjänstedirektivet ställs vissa krav på nationella regler vid etablering i Sverige. Till att börja med krävs att tillståndsregleringen inte är diskriminerande, att den är motiverad av hänsyn till allmänintresset och att det eftersträvade målet inte kan uppnås med en mindre begränsande åtgärd (artikel 9). Vid bedömningen av om målet kan uppnås med en mindre begränsande åtgärd får det i synnerhet beaktas om en efterhandskontroll skulle ske för sent för att få någon reell verkan. Ett tillståndsförfarande ska vidare vara grundat på kriterier som hindrar att myndigheten gör en godtycklig bedömning. Dessa kriterier ska bl.a. vara icke-diskriminerande, proportionerliga och motiverade av ett allmänintresse. De ska också vara tydliga, objektiva, offentliggjorda i förväg och öppna för insyn samt som utgångspunkt ge rätt att utöva verksamhet på medlemsstatens hela territorium (artikel 10). Det står klart att den föreslagna regleringen för att få bedriva verksamhet som fastighetsmäklarföretag i Sverige är nödvändig och motiverad av allmänintressen, såsom konsumentintresset och efterlevnaden av EU:s penningtvättsdirektiv (se avsnitt 5, 6 och 7.1). Det skulle inte vara tillräckligt med en anmälningsplikt eller slumpvisa efterhandskontroller av företag (se även avsnitt 7.1). Den föreslagna ordningen är inte heller diskriminerande mot någon tjänsteleverantör på grundval av nationalitet eller verksamhetsort. Förfarandet som kommer att regleras i lag och förordning uppfyller också kraven i artikel 10 på tydlighet, objektivitet, offentliggörande, insyn och rätt till utövande i hela landet. Utformningen av kravet på redbarhet utifrån tydlighetskriteriet i artikel 10 behandlas särskilt i avsnitt 7.3. Artikel 15 innehåller en uppräkning av vissa krav som endast får ställas om de är icke-diskriminerande, nödvändiga och proportionerliga. Dit hör bl.a. krav som innebär att endast vissa tjänsteleverantörer på grund av verksamhetens särskilda karaktär får starta tjänsteverksamheten i fråga (artikel 15.2 d). Det registreringsförfarande som föreslås för fastighetsmäklarföretagen bedöms vara ett sådant krav. Det får dock - på motsvarande sätt som registreringsförfarandet för fastighetsmäklare - anses vara icke-diskriminerande, nödvändigt och proportionerligt. Den föreslagna regleringen för att få bedriva verksamhet som fastighetsmäklarföretag i Sverige och som kan få betydelse för fastighetsmäklarföretag från andra stater inom EES som vill etablera sig i Sverige bedöms vara förenlig med tjänstedirektivets krav. Även när det gäller rätten för fastighetsmäklarföretag som är etablerade i andra stater inom EES att tillfälligt utöva fastighetsmäklartjänster i Sverige måste reglerna för registrering uppfylla vissa krav i tjänstedirektivet. Utrymmet för att ställa krav på den som tillfälligt vill tillhandahålla tjänster i en annan stat är mycket litet. Kraven ska kunna motiveras med skäl som avser allmän ordning, allmän säkerhet, folkhälsa eller miljöskydd. Krav som innebär skyldighet för tjänsteleverantören att få ett tillstånd från myndighet eller att skriva in sig i register är inte tillåtna. Mot denna bakgrund bör fastighetsmäklarföretag ha rätt att tillfälligt bedriva verksamhet i Sverige utan krav på registrering ifall de är etablerade i en annan stat inom EES. Dessa företag bör alltså vara undantagna från skyldigheten att vara registrerade. Det bör i den nya lagen införas en bestämmelse med den innebörden. Utredningen föreslår att även fastighetsmäklarföretag som är etablerade i Schweiz och som vill tillfälligt bedriva verksamhet i Sverige ska undantas från skyldigheten att vara registrerade. Tjänstedirektivet är tillämpligt på tjänster som tillhandahålls av en fysisk eller juridisk person som är etablerad i en stat inom EES. Schweiz är inte part till EES-avtalet och bör därför inte omfattas av undantagsbestämmelsen. Yrkeskvalifikationsdirektivet Yrkeskvalifikationsdirektivet ställer krav på att varje medlemsstat erkänner yrkeskvalifikationer från andra stater inom EU. Bestämmelserna i direktivet gäller för den som i egenskap av anställd eller egenföretagare vill utöva ett reglerat yrke i en annan stat inom EES eller i Schweiz. Syftet med direktivet är att jämställa yrkesutövare som har förvärvat sina yrkeskvalifikationer i en stat inom EES med dem som har förvärvat sina yrkeskvalifikationer i en annan EES-stat eller i Schweiz. Fastighetsmäklaryrket är redan i dag ett reglerat yrke i Sverige i den mening som avses i direktivet. För att en fastighetsmäklare ska kunna registreras krävs att han eller hon har en tillfredsställande utbildning. Den som vill utöva fastighetsmäklaryrket i Sverige och som har förvärvat sina yrkeskvalifikationer eller har fått dem erkända i en annan stat inom EES eller i Schweiz kan få sina yrkeskvalifikationer erkända här. Ett erkännande av yrkeskvalifikationerna ger personen rätt till tillträde till fastighetsmäklaryrket om han eller hon är behörig att utöva yrket i en annan stat inom EES eller i Schweiz. Han eller hon har därmed rätt att utöva fastighetsmäklaryrket på samma villkor som om yrkesutövaren hade förvärvat sina yrkeskvalifikationer här i landet. Förutsättningarna för ett sådant erkännande regleras i lagen (2016:145) om erkännande av yrkeskvalifikationer, förordningen (2016:157) om erkännande av yrkeskvalifikationer och 2011 års fastighetsmäklarförordning. Av dessa författningar framgår vad som gäller om en fastighetsmäklare med utländska yrkeskvalifikationer vill etablera sig i Sverige. I författningarna finns även regler om förutsättningarna för den som är etablerad i annan stat inom EES eller i Schweiz att tillfälligt utöva verksamhet här. Reglerna för fastighetsmäklare är således anpassade till bestämmelserna i yrkeskvalifikationsdirektivet. I avsnitt 6 föreslås att ytterligare hyresförmedlare ska vara registreringsskyldiga och stå under tillsyn. Även dessa kommer då att omfattas av de regler som finns om erkännande av yrkeskvalifikationer. Förslagen kräver därför inte några anpassningar i de nämnda författningarna. I dag framgår det av de nyssnämnda författningarna att utländska fastighetsmäklare som är etablerade i en annan stat inom EES eller i Schweiz och som tillfälligt vill utöva verksamhet här ska skicka en förhandsunderrättelse till Fastighetsmäklarinspektionen. Det finns inte - vilket Kommerskollegium förordar - anledning att reglera frågan även i fastighetsmäklarlagen. För att underlätta för rättstillämparna bör det dock tas in i den lagen en upplysningsbestämmelse som anger att bestämmelser om tillfällig yrkesutövning och erkännande av yrkeskvalifikationer som har förvärvats i en annan stat inom EES eller i Schweiz finns i andra författningar. Yrkeskvalifikationsdirektivet gäller inte andra än fysiska personer i deras egenskap av anställda eller egenföretagare. De föreslagna reglerna om fastighetsmäklarföretag kräver därför inte någon särskild anpassning i förhållande till yrkeskvalifikationsdirektivets regler. 9 Regler för fastighetsmäklarverksamheten 9.1 Fastighetsmäklarföretagets ansvar Regeringens förslag: Ett fastighetsmäklarföretag ska inte få vara part i uppdragsavtal om förmedling av fastigheter. Ett fastighetsmäklarföretag ska verka för att fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget uppfyller sina skyldigheter enligt god fastighetsmäklarsed. Utredningens förslag överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser tillstyrker eller har inga invändningar mot utredningens förslag. Förvaltningsrätten i Karlstad anför att förslaget är något oklart och kan innebära svårigheter för fastighetsmäklarföretagen att avgöra hur långt deras ansvar sträcker sig i förhållande till den enskilda mäklarens ansvar. Sveriges advokatsamfund och Högskolan i Gävle har liknande synpunkter. Högskolan i Gävle, Sparbankernas Riksförbund och Swedbank Fastighetsbyrå AB anser att det krav som ställs på fastighetsmäklarföretaget inte - som utredningen förespråkar - ska vara beroende av företagets storlek eller inriktning. Malmö universitet för fram att det är viktigt att fastighetsmäklarens personliga ansvar inte urholkas och att bedömningen av om det är fastighetsmäklarföretaget eller fastighetsmäklaren som har åsidosatt sina skyldigheter måste göras separat för var och en av dem. Skälen för regeringens förslag: En grundläggande skyldighet för varje fastighetsmäklare är att utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. 2011 års fastighetsmäklarlag utgår från att uppdragsavtalet om förmedling ingås av fastighetsmäklaren. Det finns krav på att ett uppdragsavtal ska vara skriftligt och att en muntlig uppsägning av avtalet ska bekräftas skriftligen av fastighetsmäklaren. Det finns en möjlighet att avtala om ensamrätt för fastighetsmäklaren, men sådan ensamrätt får vara högst tre månader åt gången. Förmedlingsuppdraget är centralt vid utförande av mäklartjänster. I avtalet anges det vem som är ansvarig att utföra förmedlingsuppdraget. Avtalet har betydelse för parternas rättigheter och skyldigheter. Att bara fysiska personer kan ta ett uppdrag om förmedling av fastigheter har en lång tradition i svensk rätt. Det har uttryckligen framgått av lag sedan den första fastighetsmäklarlagen trädde i kraft 1984. Förmedlingen avser verksamhet som grundar sig på uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse eller upplåtelse. Regleringen innebär att fastighetsmäklarföretagen inte kan vara parter i sådana avtal. Den som ger ett uppdrag om förmedling till ett företag anses ha uppdragit åt företaget att anvisa uppdragsgivaren en fastighetsmäklare. Det verkliga uppdraget kommer då att gälla mellan uppdragsgivaren och den fastighetsmäklare som utför uppdraget (se prop. 1983/84:16 s. 63). Även i fortsättningen bör det vara fastighetsmäklaren och inte fastighetsmäklarföretaget som åtar sig förmedlingsuppdraget och får ersättning för utförandet av uppdraget. Det bör framgå av den nya lagen att ett fastighetsmäklarföretag inte får åta sig uppdrag om förmedling av fastigheter. Mot bakgrund av att fastighetsmäklaren även fortsättningsvis ska vara part i ett uppdragsavtal om förmedling av en fastighet är det lämpligt att det också - liksom hittills - är fastighetsmäklaren som har det grundläggande ansvaret för att uppdraget utförs omsorgsfullt och i enlighet med god fastighetsmäklarsed. Denna lösning tydliggör fastighetsmäklarens ansvar och ger fastighetsmäklaren ett starkt incitament att följa lagens krav. Även enligt den nya lagen bör alltså den enskilda fastighetsmäklare som utför förmedlingsuppdraget ha ett självständigt ansvar att följa god fastighetsmäklarsed. Det är samtidigt fastighetsmäklarföretaget som typiskt sett har bäst förutsättningar att styra vilken inriktning mäklarverksamheten ska ha och hur resurserna ska fördelas. Företaget har normalt sett också bättre möjligheter än den enskilda fastighetsmäklaren att bestämma hur arbetet ska organiseras. Det bör krävas att fastighetsmäklarföretaget aktivt medverkar till att de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget uppfyller sina skyldigheter enligt lagen. Företaget måste också ge förutsättningar för fastighetsmäklarna att utföra sina förmedlingsuppdrag. Det föreslås därför att ett fastighetsmäklarföretag ska ha en skyldighet att verka för att de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget uppfyller sina skyldigheter enligt god fastighetsmäklarsed. I detta ligger att ett fastighetsmäklarföretag bör ha riktlinjer och rutiner för den verksamhet som bedrivs i företaget. De kan gälla sådana vanliga moment i en fastighetsmäklares arbete som att ta fram avtalsutkast eller praktiska frågor om journal och budgivningslista. Mäklarföretaget ska även se till att mäklarna har tillgång till de verktyg som behövs för att de ska kunna fullgöra förmedlingsuppdraget, t.ex. förse mäklarna med ändamålsenliga datasystem och avtalsmallar. Det kan också handla om att ordna interna utbildningar för mäklarna i företaget. Fastighetsmäklarföretagets skyldighet kan variera beroende på bl.a. fastighetsmäklarens erfarenhet och förmedlingsuppdragens art. I kravet på att mäklarföretaget ska verka för att mäklarna i företaget uppfyller sina skyldigheter ligger också en aktivitetsplikt. Om en mäklare i ett mäklarföretag åsidosätter lagens krav, bör det krävas att företaget vidtar åtgärder för att se till att det inte upprepas. Företaget bör också verka för att mäklaren vidtar åtgärder för att begränsa konsekvenserna av åsidosättandet. Några remissinstanser - Förvaltningsrätten i Karlstad, Högskolan i Gävle och Sveriges advokatsamfund - pekar på att det kan uppstå gränsdragningsproblem och efterfrågar klargöranden av hur de enskilda fastighetsmäklarnas ansvar och fastighetsmäklarföretagets ansvar förhåller sig till varandra. Till skillnad från skyldigheten för fastighetsmäklarna att följa god fastighetsmäklarsed tar skyldigheten för företaget inte sikte på de enskilda förmedlingsuppdragen. Fastighetsmäklarföretaget ska i stället kunna göras ansvarigt om det inte har verkat för att de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget uppfyller sina skyldigheter enligt lagen. I linje med vad Malmö universitet för fram bör som utgångspunkt inte mäklarens ansvar förändras. Det är fråga om överträdelser av olika handlingsnormer, och det är således olika bedömningar som ska göras för fastighetsmäklarföretaget och den enskilda fastighetsmäklaren. Bedömningen kan leda till att både företaget och en enskild mäklare åläggs ansvar, men den kan också leda till att endast en av dem ska hållas ansvarig (eller ingen av dem). Bedömningen av om ett fastighetsmäklarföretag har åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen ska med andra ord vara skild från den som görs av om en mäklare som är verksam i företaget följer lagen och iakttar god fastighetsmäklarsed. Det torde därför normalt sett inte uppstå några gränsdragningsproblem. Om det ändå skulle uppkomma sådana problem, torde det - precis som i många andra sammanhang där ansvaret för flera rättssubjekt ska bedömas - finnas goda förutsättningar att lösa dem i rättstillämpningen. Utredningen anser att fastighetsmäklarföretagets storlek bör beaktas när det övervägs vilka åtgärder som ska vidtas och att det är rimligt att ställa högre krav på ett större mäklarföretag än på ett där endast en fastighetsmäklare är verksam. Vidare anser utredningen att det är rimligt att anpassa kraven efter vilken verksamhet som bedrivs i företaget och nämner som exempel att det finns anledning att ställa strängare krav på ett företag med fullständig registrering än på ett med registrering för hyresförmedling. Högskolan i Gävle, Sparbankernas Riksförbund och Swedbank Fastighetsbyrå AB invänder mot att kravet på fastighetsmäklarföretagen ska kunna variera beroende på företagens storlek och inriktning. Enligt regeringens uppfattning bör det generellt sett inte ställas olika krav beroende på företagens storlek. Det kan dock krävas av ett större företag att särskilda åtgärder vidtas för att säkerställa att man har överblick över verksamheten och att varje fastighetsmäklare - i samma utsträckning som i ett mindre företag - får stöd utifrån sin erfarenhet och sina förutsättningar. Även verksamhetens art kan få betydelse för bedömningen. I ett företag där fastighetsmäklarna har olika typer av registrering kan t.ex. skyldigheten att verka för att fastighetsmäklarna följer lagen och iakttar god fastighetsmäklarsed komma att få olika innebörd utifrån den registreringskategori som gäller för den enskilda mäklaren. 9.2 Krav på verksamhetens bedrivande Regeringens förslag: Förbudet mot köp i anslutning till en fastighetsmäklares förmedlingsuppdrag ska utvidgas. Om en fastighetsmäklare bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag, ska inte fastighetsmäklarföretaget i anslutning till förmedlingsuppdraget få köpa fastigheten. Förbudet mot förmedling till eller från närstående ska utvidgas. En fastighetsmäklare ska inte få förmedla en fastighet till eller från den som bedriver verksamhet i samma företag som fastighetsmäklaren eller i ett fastighetsmäklarföretag som har en nära anknytning till det förstnämnda fastighetsmäklarföretaget. Fastighetsmäklaren ska inte heller få förmedla en fastighet till någon som fastighetsmäklaren har en nära anknytning till. Om någon som omfattas av de föreslagna utvidgade förbuden förvärvar en fastighet som fastighetsmäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet ska utvidgas. Ett fastighetsmäklarföretag ska inte få ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget. Vid bedömningen av om en fastighetsmäklares eller ett fastighetsmäklarföretags verksamhet är förtroenderubbande ska beaktas verksamhetens art och omfattning, ersättningens storlek och omständigheterna i övrigt. Fastighetsmäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten och de andra omständigheter som kan vara av betydelse för om den är förtroenderubbande. Om ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag har ett kvalificerat innehav i ett fastighetsmäklarföretag, ska fastighetsmäklaren upplysa köpare och säljare om detta. Upplysningarna ska lämnas innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast. Ett fastighetsmäklarföretag ska inte som ombud få företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Om en fastighetsmäklare bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag, ska mäklaren hos mäklarföretaget förvara kopior av de handlingar som hör till verksamheten. Uppdrags- och depositionsavtal ska få undertecknas med elektronisk underskrift. Utredningens förslag överensstämmer delvis med regeringens. Utredningen föreslår inte ett förbud mot förmedling av en fastighet till eller från någon som mäklaren har en nära anknytning till. Utredningen lämnar inte något förslag om att det i lagtexten ska anges att vid bedömningen av om en verksamhet är förtroenderubbande ska beaktas verksamheten art och omfattning, ersättningens storlek och omständigheterna i övrigt. Utredningen föreslår i stället att det i lagtexten anges att enbart det förhållandet att fastighetsmäklaren eller fastighetsmäklarföretaget får ersättning för en annan verksamhet än förmedling av fastigheter ska inte anses rubba förtroendet för mäklaren eller mäklarföretaget, under förutsättning att ersättningen är endast obetydlig. Utredningen föreslår vidare att fastighetsmäklaren ska upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten och den ersättning som mäklaren och mäklarföretaget får för den. Utredningen föreslår att det i den nya lagen ska tas in ett uttryckligt krav på att fastighetsmäklaren ska upprätta en objektsbeskrivning. Utredningen föreslår vidare att fastighetsmäklaren ska hålla objektsbeskrivningen och övriga handlingar tillgängliga för en tilltänkt köpare som är konsument och att mäklaren ska tillhandahålla handlingarna endast på begäran av en tilltänkt köpare som är konsument. Utredningen föreslår slutligen att mäklaren ska säkerställa att en köpare som är konsument har tagit del av handlingarna innan försäljningen genomförs. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser tillstyrker eller har inga invändningar mot utredningens förslag. Mäklarsamfundet ifrågasätter behovet av ett förbud mot att ett fastighetsmäklarföretag köper fastigheter. Ett antal remissinstanser har synpunkter på förbudet mot viss förmedling. Mäklarsamfundet anser att uttrycket nära anknytning inte ska omfatta företag i en rikstäckande mäklarkedja som verkar under samma varumärke när företagen finns i olika delar av landet. Sparbankernas Riksförbund och Svensk Fastighetsförmedling AB är kritiska mot att förbudet omfattar situationer med olika mäklarföretag, i vart fall om det betyder att det ska anses finnas en nära anknytning enbart på den grunden att företagen verkar under samma varumärke. Swedbank Fastighetsbyrå AB har liknande synpunkter och anser att det, för att det ska vara fråga om nära anknytning, bör krävas att de juridiska personerna helt eller delvis har samma ägare eller annars ingår i samma kontrollstruktur. Sveriges advokatsamfund anser att lagens närståendebegrepp bör förtydligas och utvidgas när det gäller närstående till ägare och ledning. Ett antal remissinstanser invänder mot förslaget som avser förtroenderubbande verksamhet. Malmö universitet anser att det finns skäl att överväga ett förbud mot samarbeten med banker och försäkringsbolag. Universitetet efterlyser vidare vissa klargöranden av vad som utgör obetydlig ersättning när ett fastighetsmäklarföretag får ersättning från annan verksamhet. Fastighetsmäklarförbundet anser att det saknas anledning att införa en skyldighet för ett fastighetsmäklarföretag att upplysa om att ett kreditinstitut eller försäkringsföretag har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget, eftersom det i princip inte finns något sådant ägande. Vissa remissinstanser har synpunkter på utredningens förslag om nya regler om objektsbeskrivningen. HSB Riksförbund ser positivt på att hålla objektsbeskrivningen tillgänglig digitalt så länge som dokumentationen sköts betryggande. Fastighetsmäklarinspektionen avstyrker förslaget, eftersom det försämrar konsumentskyddet. Konsumentverket anser att kravet på att mäklaren tillhandahåller tilltänkta köpare objektsbeskrivningen i pappersform ska behållas, men att det bör införas en möjlighet för den potentiella köparen att aktivt välja att ta emot objektsbeskrivningen i varaktig digital form. Sveriges Konsumenter har liknande synpunkter. Flera remissinstanser - bl.a. Bjurfors Sverige AB, Mäklarsamfundet och Svensk Fastighetsförmedling AB - invänder mot förslaget att fastighetsmäklaren ska säkerställa att en faktisk köpare som är konsument har tagit del av objektsbeskrivningen. De anser att det bör räcka att fastighetsmäklaren gett köparen tillfälle att ta del av objektsbeskrivningen och övriga handlingar. Högskolan i Gävle och Swedbank Fastighetsbyrå AB har liknande synpunkter och anser att det ska räcka att mäklaren tillhandahåller handlingarna. Fastighetsbyrån påpekar vidare att det är viktigt att köparen tillhandahålls objektsbeskrivningen i god tid före köpet, men att det inte är möjligt om parterna vill genomföra ett köp omedelbart. Fastighetsbyrån anser att detta bör klargöras i förarbetena. Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, som har liknande synpunkter, konstaterar vidare att utredningens förslag att bilägga objektsbeskrivningen till avtalet enligt gällande rätt bedömts vara grund för varning. Malmö universitet har liknande synpunkter som Fastighetsmäklarinspektionen. Skälen för regeringens förslag Vissa regler bör gälla direkt för fastighetsmäklarföretag I avsnitt 9.1 behandlas fastighetsmäklarföretagens övergripande skyldighet att verka för att fastighetsmäklarna uppfyller sina skyldigheter enligt lagen och följer god fastighetsmäklarsed. Flertalet av den föreslagna lagens regler kommer primärt att gälla fastighetsmäklaren. Vissa regler om verksamhetens bedrivande bör dock gälla direkt för fastighetsmäklarföretag och behandlas i det följande. I avsnittet lämnas också ett antal förslag till ändringar i fastighetsmäklarnas skyldigheter. Avslutningsvis föreslås att uppdrags- och depositionsavtal ska få undertecknas med elektronisk underskrift. Ett utvidgat förbud mot köp i anslutning till ett förmedlingsuppdrag En fastighetsmäklare får enligt 2011 års fastighetsmäklarlag inte själv köpa en fastighet i anslutning till ett förmedlingsuppdrag (s.k. självinträde). Förbudet gäller både i fråga om pågående och avslutade förmedlingsuppdrag. Ett skäl till förbudet är att fastighetsmäklarens ställning som oberoende mellanman skulle äventyras om en fastighetsmäklare tilläts köpa en fastighet som omfattas av ett uppdragsavtal där han eller hon själv är part. Ett annat skäl är att det skulle vara svårt för säljaren att avgöra om det pris som fastighetsmäklaren erbjuder motsvarar priset vid en normal försäljning efter marknadsföring. Ett fastighetsmäklarföretag är, enligt 2011 års fastighetsmäklarlag, däremot inte förhindrat att köpa en fastighet som en fastighetsmäklare som är verksam i företaget har, eller har haft, i uppdrag att förmedla. Det finns dock regelmässigt en intressegemenskap mellan ett sådant företag och de fastighetsmäklare som är verksamma i det. Om fastighetsmäklaren är verksam i fastighetsmäklarföretaget, är det svårt för säljaren att veta om det pris som fastighetsmäklarföretaget är berett att betala motsvarar priset vid en normal försäljning efter marknadsföring. De ändamål som talar för ett förbud för fastighetsmäklare att köpa fastigheter som de har eller har haft i uppdrag att förmedla talar även för ett motsvarande förbud för det fastighetsmäklarföretag i vilket fastighetsmäklaren bedriver verksamhet. Ett förbud främjar en rättvis fastighetsmarknad och minskar risken för att tvivel uppstår om fastighetsmäklarens oberoende. Mäklarsamfundet ifrågasätter behovet av ett uttryckligt förbud för fastighetsmäklarföretaget att köpa fastigheter. Enligt samfundet bör företaget nämligen anses ingå i den närståendekrets till vilken fastighetsmäklaren redan i dag är förbjuden att förmedla en fastighet under pågående uppdrag. Samfundet pekar också på att det finns en skyldighet för mäklaren att anmäla ett närståendeförvärv till Fastighetsmäklarinspektionen om mäklaren tidigare har haft i uppdrag att förmedla fastigheten. Även om fastighetsmäklarföretaget i vissa fall kan ingå i närståendekretsen är det, enligt regeringens uppfattning, tydligare om det uttryckligen framgår av den nya lagen att förbudet omfattar även fastighetsmäklarföretaget. Det bör därför föreskrivas i den nya lagen att om fastighetsmäklaren bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag, får inte företaget köpa fastigheten i anslutning till förmedlingsuppdraget. Ett utvidgat förbud mot att förmedla fastigheter i vissa fall En fastighetsmäklare får inte förmedla fastigheter till eller från fysiska och juridiska personer som är närstående till fastighetsmäklaren. Regeln syftar till att upprätthålla förtroendet för fastighetsmäklaren som opartisk mellanman. Om uppdragsgivarens motpart i överlåtelsen är närstående till fastighetsmäklaren, måste mäklaren avsäga sig uppdraget för att inte handla i strid mot förbudet eller avstyra den närståendes intresse för fastigheten. Om den närstående köper fastigheten sedan fastighetsmäklaren har avsagt sig förmedlingsuppdraget, är mäklaren skyldig att anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. Enligt 12 § första stycket i 2011 års fastighetsmäklarlag får en fastighetsmäklare inte förmedla en fastighet till eller från sin make eller sambo, sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led, någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon, eller någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672). Genom hänvisningen till konkurslagens närståendedefinition omfattas - utöver de praktiskt viktigaste situationerna som framgår direkt av lagen - den som har en på ekonomiskt intresse grundad gemenskap med fastighetsmäklaren och den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över den verksamhet som fastighetsmäklaren bedriver. Detta innebär bl.a. att ett fastighetsmäklarföretag som ägs av en fastighetsmäklare är närstående till denna mäklare. Vidare är två fastighetsmäklare som är delägare i samma fastighetsmäklarföretag närstående till varandra. Två fastighetsmäklare som är verksamma i samma fastighetsmäklarföretag utan att någon av dem är delägare i företaget är däremot inte närstående enligt 2011 års fastighetsmäklarlag. Det kan dock ifrågasättas om en fastighetsmäklare som förmedlar en fastighet till eller från en annan mäklare i samma företag kan leva upp till kravet på att vara en oberoende och opartisk mellanman, oavsett om mäklarna är ägare till eller anställda i företaget. Förmedlingsförbudet bör därför - i likhet med vad bl.a. Mäklarsamfundet, Sparbankernas Riksförbund och Svensk Fastighetsförmedling AB anser - utvidgas så att det omfattar varje annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma företag som fastighetsmäklaren i fråga. Därigenom kommer det att råda förbud för en fastighetsmäklare mot att förmedla fastigheter till eller från en annan fastighetsmäklare i samma fastighetsmäklarföretag. Denna ändring ligger i linje med Mäklarsamfundets rekommendation till sina medlemmar att fastighetsmäklare som är verksamma i samma fastighetsmäklarföretag inte ska förmedla till varandra, och det gäller oavsett om de är likställda eller om den ena mäklaren är överordnad den andra. Det finns vidare skäl att utvidga förbudet mot förmedling till att omfatta viss förmedling till fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i andra företag. En rimlig avgränsning av ett sådant förbud bör, som utredningen föreslår, vara att det endast gäller fastighetsmäklare som är verksamma i företag som har en nära anknytning till varandra. Enligt utredningen kan en sådan nära anknytning finnas framför allt när fastighetsmäklarna bedriver verksamhet i företag som verkar under samma varumärke. Svensk Fastighetsförmedling AB, Sparbankernas Riksförbund och Swedbank Fastighetsbyrå AB anser att två företag inte ska anses vara närstående bara för att de verkar under samma varumärke. Man pekar bl.a. på att många personer kan arbeta under samma varumärke. Riksförbundet anför att en sådan regel skulle påverka marknaden negativt på små orter där flera företag med stor marknadsandel verkar under samma varumärke. Regeringen har förståelse för att anknytningen kan vara olika stark i olika situationer. Swedbank Fastighetsbyrå AB anser att det bör krävas, för att det ska röra sig om nära anknytning, att mäklarföretagen har samma ägare eller annars ingår i samma kontrollstruktur. Det är samtidigt av stor vikt hur en förmedling typiskt sett uppfattas av uppdragstagaren och andra berörda. Det framstår för många som att fastighetsmäklare i företag som bedriver verksamhet under samma varumärke har en tydlig koppling till varandra. Det får mot den bakgrunden ifrågasättas om en fastighetsmäklare vid en förmedling till en annan fastighetsmäklare som arbetar under samma varumärke kommer att uppfattas vara en opartisk mellanman. I slutändan riskerar överlåtelser som ifrågasätts av enskilda att urholka allmänhetens förtroende för fastighetsmäklarbranschen. Mot denna bakgrund anser regeringen att det i normalfallet bör vara fråga om nära anknytning när två mäklarföretag verkar under samma varumärke. Som Mäklarsamfundet är inne på kan det finnas skäl att i vissa fall göra undantag från den utgångspunkten. Så kan vara fallet exempelvis om de berörda fastighetsmäklarföretagen finns i olika delar av landet. Det kan finnas andra situationer när det bör anses vara fråga om nära anknytning mellan två företag. Som Swedbank Fastighetsbyrå AB anför kan så vara fallet om företagen ingår i samma ägar- eller kontrollstruktur. Saken utvecklas i författningskommentaren. Regleringen i 2011 års fastighetsmäklarlag anger alltså de praktiskt viktigaste närståendesituationerna och hänvisar därutöver till den konkursrättsliga närståendedefinitionen. Det finns inte anledning att i sig göra ändringar i den regleringen eller att - som Sveriges advokatsamfund förespråkar - förtydliga den. Lagrådet tar emellertid upp två konkreta situationer som bör omfattas av ett förbud. Det gäller förmedling mellan fastighetsmäklare som är i kontorsgemenskap eller som har verksamhet i ett enkelt bolag. Regeringen delar Lagrådets uppfattning att ett förmedlingsförbud bör gälla även i dessa fall. Det kan även finnas andra personer som inte omfattas av närståendekretsen i konkurslagen, men som bedöms ha en sådan ekonomisk eller annan intressegemenskap med fastighetsmäklaren att de bör omfattas av ett förbud. I enlighet med Lagrådets förslag bör det därför införas ett förbud mot förmedling till någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till. Det finns mot bakgrund av den kritik som framförs av vissa remissinstanser anledning att påpeka att det inte finns något hinder mot att - efter det att mäklaren frånträtt sitt uppdrag - en överlåtelse sker till någon som mäklaren är förbjuden att förmedla till. I den situationen föreslås i stället - i enlighet med vad som gäller enligt 12 § andra stycket i 2011 års fastighetsmäklarlag - en anmälningsplikt till Fastighetsmäklarinspektionen för mäklaren som säkerställer dels transparens, dels att inspektionen kan utreda saken och besluta om disciplinpåföljd om säljarens intressen inte har tagits tillvara. Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet utvidgas En fastighetsmäklare får enligt 2011 års fastighetsmäklarlag inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Syftet med förbudet är att hindra att fastighetsmäklaren i samband med sin förmedlingsverksamhet driver någon verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att mäklaren i sin förmedlingsverksamhet påverkas av ovidkommande intressen och att hans eller hennes opartiska ställning äventyras. De skäl som bär upp bestämmelserna om förtroenderubbande verksamhet för fastighetsmäklare motiverar att motsvarande regler införs i fråga om fastighetsmäklarföretag. Ett fastighetsmäklarföretag bör därför inte få ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget. Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet i 2011 års fastighetsmäklarlag balanseras av en regel som innebär att enbart det förhållandet att det utgår ersättning till mäklaren inte medför att verksamheten ska anses förtroenderubbande, så länge som ersättningen är obetydlig. Även andra omständigheter än ersättningen kan dock - som Lagrådet pekar på - vara av betydelse för bedömningen av om en verksamhet kan vara förtroenderubbande. Dessutom finns det situationer då en verksamhet inte är förtroendeskadlig trots att mäklaren får en ersättning som inte är obetydlig. I enlighet med Lagrådets förslag bör den aktuella regeln ersättas av en mer allmänt formulerad regel som innebär att vid bedömningen av om en verksamhet är förtroenderubbande ska beaktas verksamhetens art och omfattning, ersättningens storlek och omständigheterna i övrigt. Innebörden av den nya regeln kommenteras i författningskommentaren. Det finns i 2011 års fastighetsmäklarlag även en regel om att fastighetsmäklaren ska informera säljare och köpare om sidoverksamheten och om den ersättning som mäklaren får för den. Regeln bör anpassas till den föreslagna regeln om vilka omständigheter som ska beaktas vid bedömningen av om en verksamhet är förtroenderubbande. Det ska således föreskrivas att en fastighetsmäklare tydligt ska upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten och de omständigheter som kan vara av betydelse för om den är förtroenderubbande. Upplysningen ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast. En särskild form av sidoverksamhet består i att fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag samarbetar med kreditinstitut och försäkringsföretag. Utredningen föreslår inget särskilt förbud mot att fastighetsmäklarföretag har sådana samarbeten. Det innebär att samarbetena inte i sig är förtroenderubbande verksamhet utan att de får prövas enligt de allmänna reglerna. Malmö universitet anser att det finns skäl att överväga en reglering som skulle innebära att samarbeten med banker och försäkringsbolag alltid ska anses utgöra förtroenderubbande verksamhet. Regeringen kan konstatera att utredningens förslag inte kan anses innebära ett reservationslöst godkännande av varje samarbete med ett kreditinstitut eller försäkringsföretag. Det kan inte uteslutas att det i något fall skulle kunna anses vara förtroenderubbande. Utredningen föreslår att det införs en skyldighet för fastighetsmäklaren att informera säljaren och köparen om att mäklarföretaget ägs av ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag. Denna skyldighet föreslås gälla när kreditinstitutet eller försäkringsföretaget har ett direkt eller indirekt innehav i fastighetsmäklarföretaget som uppgår till minst tio procent av kapitalet eller av samtliga röster eller annars möjliggör ett väsentligt inflytande över ledningen av företaget. Förslaget skulle kunna bidra till att undvika spekulationer om att mäklaren tar ovidkommande hänsyn, t.ex. om att mäklaren förespråkar en viss köpare som vill använda sig av ett kreditinstituts eller försäkringsföretags tjänster. Fastighetsmäklarförbundet anser att det saknas anledning att införa en skyldighet att informera om att ett kreditinstitut eller försäkringsföretag har ett sådant innehav i ett mäklarföretag, eftersom det, enligt förbundet, i princip inte finns något sådant ägande i fastighetsmäklarbranschen. Det kan dock inte uteslutas att sådana ägarförhållanden förekommer eller skulle kunna aktualiseras i framtiden. Det är onekligen värdefullt för säljarna och köparna att det finns transparens, vilket även Fastighetsmäklarförbundet konstaterar. Det finns därför skäl att införa den föreslagna informationsskyldigheten. Förbud för fastighetsmäklarföretag att uppträda som ombud En fastighetsmäklare får inte uppträda som ombud för säljare gentemot köpare eller för köpare gentemot säljare. Det finns dock en möjlighet för fastighetsmäklaren att företräda köpare eller säljare i begränsade frågor som har anknytning till förmedlingsuppdraget. Det kan t.ex. handla om behörighet att kvittera ut nycklar i samband med tillträdet, om säljaren inte kan närvara. Förbudet syftar till att upprätthålla förtroendet för fastighetsmäklaren som opartisk och oberoende mellanman. Ett fastighetsmäklarföretag ska inte heller i fortsättningen kunna åta sig förmedlingsuppdrag. Om man bortser från de begränsningar som finns för juridiska personer att vara rättegångsombud, finns det inget hinder i lag mot att företaget uppträder som ombud för en säljare eller köpare. Samma skäl som bär upp förbudet för en fastighetsmäklare att vara ombud för säljare eller köpare talar för att inte heller ett fastighetsmäklarföretag ska kunna åta sig ett sådant ombudsuppdrag. Även om det inte har framkommit att det är vanligt förekommande att företagen åtar sig sådana uppdrag, kan det dock inte uteslutas att det kan förekomma. Det finns därför anledning att införa ett förbud mot att ett fastighetsmäklarföretag som ombud företräder säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Det finns - till skillnad mot vad som gäller i fråga om fastighetsmäklare - inte anledning att göra något undantag som medger att ett företag får åta sig begränsade uppgifter. Objektsbeskrivningen Enligt 18 § i 2011 års fastighetsmäklarlag ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare en objektsbeskrivning (och vid förmedling av en bostadsrätt den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens stadgar). Med tilltänkt köpare avses en person som överväger att lägga ett bud på objektet (se prop. 2010/11:15 s. 55 och 93). Objektsbeskrivningen kan tillhandahållas t.ex. genom att objektsbeskrivningen i form av en handling i pappersform överlämnas vid en visning eller genom att objektsbeskrivningen skickas med e-post. Kravet kan också vara uppfyllt om mäklaren hänvisar till att den finns på en webbplats, under förutsättning att mäklaren kontrollerar att den tilltänkta köparen har laddat ner objektsbeskrivningen. I Fastighetsmäklarinspektionens praxis har det godtagits att mäklaren har hänvisat den tilltänkta köparen att ladda ner objektsbeskrivningen när köparen sedan i samband med kontraktsskrivningen bekräftat att han eller hon har tagit del av den (FMI 4.2-1764-14). Kravet innebär alltså att fastighetsmäklaren ska veta att den tilltänkta köparen har fått objektsbeskrivningen. Utredningen föreslår att det ska vara tillräckligt att fastighetsmäklaren håller objektsbeskrivningen tillgänglig för en tilltänkt köpare som är konsument. Förslaget kompletteras av en regel som innebär att om den tilltänkta köparen är konsument och begär det, ska mäklaren genast och utan kostnad tillhandahålla honom eller henne objektsbeskrivningen. Förslaget innebär att fastighetsmäklaren uppfyller kravet om han eller hon presenterar objektsbeskrivningen på en läsplatta under visningen eller hänvisar till att den finns på webben. Det innebär också att fastighetsmäklaren inte särskilt behöver kontrollera om de tilltänkta köparna laddar ner eller på annat sätt införskaffar objektsbeskrivningen. Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet välkomnar utredningens förslag i dessa delar. Samfundet framhåller att den nuvarande ordningen är både kostsam och betungande. De flesta tilltänkta köpare som i dag kommer på en visning har redan tagit del av informationen på fastighetsmäklarens webbplats. Förslaget är, enligt remissinstanserna, även gynnsamt från miljösynpunkt. Regeringen konstaterar att objektsbeskrivningen är av central betydelse för att en konsument ska kunna fatta ett väl underbyggt beslut. Särskilt på en marknad med stor efterfrågan kan många köpare uppleva att det finns en stor förväntan på att fatta snabba beslut. Objektsbeskrivningen säkerställer då att konsumenten har tillgång till relevant, begriplig och lättillgänglig information. Det är därför angeläget att lagen ger bästa möjliga förutsättningar för konsumenter att få objektsbeskrivningen och läsa den. Enligt regeringens uppfattning tillgodoses detta behov bäst genom att konsumenten får objektsbeskrivningen i en form som medger att han eller hon i lugn och ro - i vart fall efter visningen - kan fördjupa sig i innehållet. I linje med de invändningar mot utredningens förslag som förs fram av Fastighetsmäklarinspektionen och Konsumentverket anser regeringen att förslaget försämrar konsumentskyddet på ett sätt som inte vägs upp av de fördelar som de remissinstanser som är positiva till utredningens förslag pekar på. Förslaget bör därför inte genomföras. Det innebär alltså att fastighetsmäklaren även fortsättningsvis ska tillhandahålla tilltänkta köpare som är konsumenter objektsbeskrivningen och övriga handlingar. Eftersom fastighetsmäklaren även fortsättningsvis ska tillhandahålla tilltänkta köpare som är konsumenter objektsbeskrivningen finns det inte anledning att - som utredningen föreslår - införa ett krav på att fastighetsmäklaren ska säkerställa att köparen faktiskt har läst objektsbeskrivningen före köpet. Det finns inte heller något behov av en uttrycklig regel om att fastighetsmäklaren ska upprätta en objektsbeskrivning, eftersom det är självklart att den ska upprättas innan den tillhandahålls. Vissa remissinstanser, bl.a. Fastighetsmäklarinspektionen och Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, tar upp det förhållandet att objektsbeskrivningen enligt gällande ordning ska tillhandahållas i god tid före köpet. Samtidigt förekommer, som t.ex. Swedbank Fastighetsbyrå AB konstaterar, situationer där det inte går att tillhandahålla objektsbeskrivningen i god tid före köpet, eftersom parterna vill träffa avtal snabbt. Kravet på att fastighetsmäklaren ska se till att köparen har fått objektsbeskrivningen och övriga handlingar i god tid före köpet bör - enligt regeringens uppfattning - förstås i ljuset av dessa förhållanden. Förvaring av handlingar som hör till verksamheten I avsnitt 5.2 och 10.1 lämnas förslag om att fastighetsmäklarföretagen ska stå under tillsyn. Det föreslås i avsnitt 10.2 att Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att till inspektionen lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen. En förutsättning för att detta ska fungera på ett ändamålsenligt sätt är att fastighetsmäklarföretaget har tillgång till sådana handlingar som hör till verksamheten. Samtidigt har mäklarna också ett behov av handlingarna, bl.a. för att de också är skyldiga att tillhandahålla Fastighetsmäklarinspektionen dem vid tillsyn. Mot den bakgrunden bör det säkerställas att både fastighetsmäklarna och fastighetsmäklarföretagen har tillgång till handlingarna. Det bör därför införas ett krav på att kopior av de handlingar som behövs för att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna utöva sin tillsyn förvaras hos fastighetsmäklarföretaget i de fall som fastighetsmäklaren bedriver sin verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag. Eftersom det är den fastighetsmäklare som är ansvarig för uppdraget som har tillgång till handlingarna, bör skyldigheten att förvara kopiorna hos fastighetsmäklarföretaget gälla honom eller henne. Regler om detta bör införas i lagen. Elektroniskt undertecknande av uppdrags- och depositionsavtal Enligt 2011 års fastighetsmäklarlag ska uppdragsavtal och depositionsavtal vara skriftliga och undertecknade av parterna. Ett krav på skriftlighet brukar i sig inte hindra elektroniska rutiner. Kravet på att avtalet ska vara undertecknat av parterna innebär dock att det i dag inte är möjligt att skriva under ett uppdragsavtal eller ett depositionsavtal elektroniskt (jfr prop. 2010/11:15 s. 50 och 2015/16:125 s. 68). I samhället sker i snabb takt en omställning mot en ökad användning av modern informationsteknologi. Syftet är att kunna erbjuda förbättrad informationsförsörjning och tillgänglighet oavsett tid och plats. Det finns också en större förväntan och efterfrågan på att kunna vidta rättshandlingar elektroniskt. Ökade möjligheter att ingå uppdragsavtal och depositionsavtal elektroniskt skulle - som bl.a. Bjurfors Sverige AB och Bjurfors Näringsliv framhåller - innebära en förenklad hantering och tidsvinster för fastighetsmäklaren och hans eller hennes uppdragsgivare. Regeringen föreslår därför att det ska införas en möjlighet att underteckna avtalen på elektronisk väg. Det kan inte förutsättas att alla som vill anlita en fastighetsmäklare använder eller har tillgång till den teknik som krävs. Det bör därför vara möjligt att även i fortsättningen underteckna uppdragsavtal och depositionsavtal för hand på en pappershandling. För att det ska bli möjligt med elektroniskt undertecknande bör det föreskrivas att om ett uppdrags- eller depositionsavtal ska ingås på elektronisk väg får det undertecknas med en elektronisk underskrift som uppfyller tillräckliga krav på säkerhet. 9.3 Inget skadeståndsansvar för fastighetsmäklarföretag Regeringens bedömning: Det bör inte - utöver det skadeståndsansvar som finns för fastighetsmäklare - införas ett skadeståndsansvar för ett fastighetsmäklarföretag som åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Utredningens förslag överensstämmer inte med regeringens bedömning. Utredningen föreslår att ett fastighetsmäklarföretag som åsidosätter sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen ska vara skyldigt att ersätta den skada som till följd av åsidosättandet drabbar köparen eller säljaren. Utredningen föreslår också regler för företagen om jämkning av skadestånd, om återkrav och om underrättelse om skadeståndskrav. Remissinstanserna: Av de remissinstanser som särskilt kommenterar utredningens förslag är det bara två - Malmö universitet och Sveriges Konsumenter - som i grunden är positiva till förslaget. Sveriges Konsumenter vill att fastighetsmäklarföretagen även ska ansvara för fastighetsmäklarnas skadeståndsansvar. Svensk Försäkring ställer frågor om förhållandet mellan utredningens förslag och fastighetsmäklarföretagens principalansvar. Ett stort antal remissinstanser - bl.a. Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, Högskolan i Gävle och Mäklarsamfundet - ställer sig tveksamma till eller avstyrker förslaget. Det anförs att fastighetsmäklarnas ansvarsförsäkring typiskt sett täcker de skador som fastighetsmäklarna orsakar. Förslaget kan enligt remissinstanserna leda till en försämring av konsumentskyddet, eftersom det skulle vara svårt för konsumenterna att bedöma vem de ska rikta sina krav mot. Det kan resultera i fler processer. Förslaget skulle vidare innebära högre försäkringskostnader för fastighetsmäklarföretagen. Skälen för regeringens bedömning: Det föreslås i avsnitt 5.1 att reglerna i 2011 års fastighetsmäklarlag om fastighetsmäklares skadeståndsansvar ska flyttas över till den nya lagen. Det innebär att en fastighetsmäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt reglerna om god fastighetsmäklarsed ska ersätta den skada som till följd av åsidosättandet drabbar en köpare eller säljare. Det innebär också att bestämmelser om jämkning av skadeståndsansvar och om möjlighet för en mäklare att under vissa förutsättningar kräva tillbaka skadeståndet från säljaren förs över till den nya lagen. Detsamma gäller regler om underrättelse om skadeståndskrav. Det finns också ett krav på att fastighetsmäklaren ska ha en försäkring för skadeståndsansvaret. I 2011 års fastighetsmäklarförordning ställs det krav på att försäkringen för varje skadefall ska täcka skadeståndsskyldighet upp till 2 000 000 kronor för fastighetsmäklare med fullständig registrering och upp till 200 000 kronor för fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter. Swedbank Fastighetsbyrå AB pekar på att många fastighetsmäklare har en ansvarsförsäkring som täcker ett högre belopp. Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd och Mäklarsamfundet känner inte till att det förekommit att skadan i enskilda skadefall överstiger det författningsstadgade beloppet. Utredningen föreslår att det för fastighetsmäklarföretag införs ett motsvarande regelverk om skadestånd. Förslaget går sålunda ut på att ett fastighetsmäklarföretag som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen ska ersätta den skada som till följd av åsidosättandet drabbar köparen eller säljaren. Ett skadeståndsansvar skulle bl.a. gälla ett fastighetsmäklarföretags överträdelse av förbuden mot köp i anslutning till ett förmedlingsuppdrag, mot förtroenderubbande verksamhet och mot att vara ombud (avsnitt 9.2). Sådana överträdelser ger dock sällan anledning till skadeståndsansvar för enskilda mäklare. Det får - som bl.a. Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd och Swedbank Fastighetsbyrå AB pekar på - antas att det skulle vara ännu mer sällsynt med ett skadeståndsansvar för företagen på någon av dessa grunder. Vid ett fastighetsmäklarföretags åsidosättande av sin skyldighet att verka för att en fastighetsmäklare fullgör sina skyldigheter skulle det i de allra flesta fall finnas möjligheter att kräva skadestånd av fastighetsmäklaren. Det är också sällsynt att ett skadestånd överstiger maximibeloppet i ansvarsförsäkringen. Det finns därför anledning att tro att ett skadeståndsansvar för företagen, i likhet med vad bl.a. Fastighetsmäklarförbundet anför, skulle få en mycket begränsad praktisk betydelse. Mot denna bakgrund kan det, som bl.a. Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd för fram, ifrågasättas om det finns något behov av en särskild skadeståndsregel för fastighetsmäklarföretagen. Det finns - under alla förhållanden - en möjlighet att se över kravet på ansvarsförsäkringens skadebelopp om det skulle visa sig att försäkringarna inte längre täcker de skador som uppstår. Det får också antas vara svårt för den skadelidande att få inblick i om fastighetsmäklarföretaget har verkat för att fastighetsmäklarna följer god fastighetsmäklarsed. Ännu svårare skulle det vara för den skadelidande att föra bevisning om detta förhållande. Som flera av de kritiska remissinstanserna - bl.a. Högskolan i Gävle, Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarsamfundet - pekar på finns det vidare en risk för att ett skadeståndsanspråk riktas mot fel part, inte minst om det är en konsument som framställer anspråket. Om en process förs mot två olika motparter, innebär det - som Bjurfors Sverige AB och Bjurfors Näringsliv tillägger - högre kostnader på bägge sidor. Ett skadeståndsansvar för fastighetsmäklarföretagen skulle innebära högre kostnader för företagen - och i förlängningen för de personer som anlitar en mäklare - utan att innebära någon reell förstärkning av konsumentskyddet. Det finns t.o.m. - vilket Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd lyfter fram - en risk för att konsumentskyddet i praktiken försämras. Ett skadeståndsansvar motiveras inte heller av preventiva skäl. I propositionen lämnas förslag som gör det möjligt för Fastighetsmäklarinspektionen att meddela disciplinpåföljd mot ett fastighetsmäklarföretag som inte följer lagen. Det kommer alltså att finnas effektiva tillsynsverktyg att ta till för att säkerställa att företagen följer lagen. Mot denna bakgrund föreslår regeringen ingen särskild regel om att ett fastighetsmäklarföretag ska vara skadeståndsskyldigt för skada som drabbar en köpare eller säljare på grund av att företaget har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Det saknas därmed anledning att lämna förslag om regler om möjlighet till återkrav, om nedsättning av skadestånd och om krav på underrättelse om skadeståndskrav. 9.4 Skyldigheter enligt penningtvättslagen Regeringens förslag: Eftersom fastighetsmäklarföretag föreslås ha skyldigheter enligt penningtvättslagen och stå under tillsyn, ska den särskilda skyldigheten för fastighetsmäklare som är anställda i en juridisk person att göra en allmän riskbedömning och upprätta dokumenterade riktlinjer tas bort. Utredningens förslag överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna tillstyrker eller har ingen invändning mot utredningens förslag. Revisorsinspektionen har synpunkter på utredningens beskrivning av vilka åtgärder en fastighetsmäklare enligt penningtvättslagen ska vidta för att uppnå kundkännedom och vill att frågan belyses ytterligare. Skälen för regeringens förslag: En fastighetsmäklare med fullständig registrering är i dag verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen och är skyldig att följa den lagen. Om en verksamhetsutövare som är en fysisk person driver sin verksamhet som anställd hos en juridisk person, ska vissa av penningtvättslagens krav gälla den juridiska personen (2 kap. 16 § första stycket). Det innebär att om ett fastighetsmäklarföretag som är en juridisk person har anställda fastighetsmäklare med fullständig registrering, ska företaget göra en bedömning av hur de produkter och tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker (allmän riskbedömning). Företaget ska också ha rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Det finns också krav på att företaget ska se till att anställda och vissa andra får relevant utbildning och information. Företaget ska även skydda dem från hot och andra fientliga åtgärder till följd av att de fullgör verksamhetsutövarens skyldigheter enligt lagen. Det finns vidare ett förbud mot att verksamhetsutövaren utsätter dem för repressalier för att de informerar polisen om misstänkt penningtvätt eller finansiering av terrorism. Slutligen finns det krav på intern kontroll. En fastighetsmäklare med fullständig registrering som är anställd i företaget är skyldig att göra en allmän riskbedömning och att upprätta rutiner och riktlinjer (2 kap. 16 § andra stycket penningtvättslagen). Denna regel har motiverats av att fastighetsmäklarföretagen inte står under tillsyn och att Fastighetsmäklarinspektionen alltså inte har möjlighet att ingripa mot ett fastighetsmäklarföretag som åsidosätter sina skyldigheter. För att se till att dessa skyldigheter efterlevs har det bedömts nödvändigt att skyldigheterna åligger även fastighetsmäklarna i företaget (se prop. 2014/15:80 s. 48-51). Förslagen i avsnitt 5.3, 7.1 och 7.2 innebär att fastighetsmäklarföretag med fullständig registrering eller särskild registrering för hyresförmedling ska vara verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen. Detta betyder att samtliga skyldigheter som framgår av 2 kap. 16 § första stycket kommer att gälla för ett fastighetsmäklarföretag som en fastighetsmäklare är verksam i. Företaget kommer också att stå under tillsyn. Detta talar för att det inte finns anledning att hålla fast vid att även den anställda fastighetsmäklaren ska ha de skyldigheter som anges i 2 kap. 16 § andra stycket. Det kan visserligen förekomma att en fastighetsmäklare bedriver verksamhet i ett företag och är anställd i ett annat. Det senare företaget kommer då inte att vara verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen. Eftersom fastighetsmäklaren är anställd i företaget, måste företaget dock enligt 2 kap. 16 § första stycket uppfylla de skyldigheter som anges där. Företaget står då visserligen inte under tillsyn. Samtidigt torde det inte behövas någon tillsyn över ett företag där det inte bedrivs någon verksamhet. Mot denna bakgrund finns det inte längre något behov av den särskilda regeln i 2 kap. 16 § andra stycket om att även en anställd fastighetsmäklare ska göra en allmän riskbedömning och upprätta dokumenterade riktlinjer. Regeringen föreslår därför att denna regel tas bort. Revisorsinspektionen vill att frågan om vilka åtgärder fastighetsmäklare behöver vidta för att uppnå kundkännedom belyses ytterligare. Regeringen föreslår inte några ändring av reglerna i denna del, och det finns därför inte förutsättningar att i lagstiftningsärendet komplettera de bedömningar som tidigare gjorts. 10 Tillsyn 10.1 Tillsynens omfattning Regeringens förslag: Fastighetsmäklarinspektionen ska - utöver dagens tillsyn över registrerade fastighetsmäklare - ha tillsyn över fastighetsmäklarföretag som är registrerade. Genom tillsynen ska det kontrolleras att den verksamhet som kräver registrering bedrivs enligt den nya fastighetsmäklarlagen och enligt penningtvättslagen och föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Utredningens förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens. Utredningen lämnar inget förslag om att tillsynen ska vara begränsad till den verksamhet som kräver registrering. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser - bl.a. Förvaltningsrätten i Karlstad, Kammarrätten i Göteborg och Mäklarsamfundet - tillstyrker eller har inga invändningar mot utredningens förslag. Fastighetsmäklarinspektionen anser att den, i syfte att uppnå en effektivare tillsyn, bör ha utrymme att ägna sig åt egeninitierad tillsyn och tematisk tillsynsverksamhet. Det bör därför, enligt inspektionen, klargöras att inspektionen inte har en skyldighet att utreda varje anmälan, utan ska kunna pröva i det enskilda fallet om anmälan ska innebära att ett tillsynsärende inleds. Konsumentverket har liknande synpunkter. Skälen för regeringens förslag: Enligt 2011 års fastighetsmäklarlag bedriver Fastighetsmäklarinspektionen tillsyn över att fastighetsmäklare som är registrerade följer lagen. I propositionen föreslås att fastighetsmäklarföretagen ska omfattas av den nya lagen och stå under tillsyn (se avsnitt 5.1). De ska också vara registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen; dock föreslås det vissa undantag från registreringsskyldigheten som till stora delar motsvarar dem som finns för fastighetsmäklare (se avsnitt 7). Det är mot denna bakgrund naturligt att Fastighetsmäklarinspektionen också får till uppgift att utöva tillsyn över registrerade fastighetsmäklarföretag. Tillsynen bör, liksom i fråga om fastighetsmäklare, omfatta att verksamheten bedrivs enligt fastighetsmäklarlagen. Förslaget innebär att Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn ska omfatta att de registrerade företagen i sin verksamhet dels fortsätter att uppfylla villkoren för registrering, dels iakttar de skyldigheter i övrigt som företagen har enligt lagen. Fastighetsmäklarföretag kommer inte att kunna åta sig förmedlingsuppdrag. De kommer därmed inte att omfattas av den allmänna omsorgsplikten och det generella kravet på iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Vissa av reglerna om god fastighetsmäklarsed för fastighetsmäklare föreslås dock innebära skyldigheter även för företagen. Så är fallet med förbudet mot köp i anslutning till förmedlingsuppdraget, förbudet mot förtroenderubbande verksamhet och förbudet mot att uppträda som ombud (se avsnitt 9.2). Mäklarföretaget föreslås också få en allmän skyldighet att verka för att de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget iakttar god fastighetsmäklarsed (se avsnitt 9.1). Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn över fastighetsmäklarföretagens efterlevnad av fastighetsmäklarlagen gäller därför främst dessa frågor. Fastighetsmäklarinspektionen har enligt gällande ordning ett tillsynsansvar inte bara när det gäller fastighetsmäklarnas efterlevnad av fastighetsmäklarlagen utan även av penningtvättslagen och föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Inspektionens tillsynsansvar bör på motsvarande sätt avse att fastighetsmäklarföretagen följer penningtvättsreglerna. Dessa regler föreslås gälla de fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag som har fullständig registrering eller särskild registrering för hyresförmedling (se avsnitt 5.1 och 5.3). I dag är tillsynen i praktiken begränsad till den verksamhet som kräver registrering. Denna begränsning bör komma till uttryck i lagtexten. Antalet anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har de senaste tio åren ökat med 338 procent. Trenden är starkt ökande. Bara under 2020 skedde en ökning med 130 procent. Antalet beslutade disciplinföljder som avser återkallelse av registreringen har också ökat kraftigt, framför allt under de senaste åren. De vanligaste skälen för disciplinpåföljd har varit brister i anbudsförteckningen, utformningen av objektsbeskrivningarna och bristande journalföring. Marknaden för mäklartjänster har av konsumenter upplevts som en av de mest problematiska (se Konsumentrapporten 2017, Konsumentverkets rapport 2017:3). Inte minst i ljuset av hur stor betydelse fastighetsaffärer har för enskildas privatekonomi är det därför angeläget att det allmänna säkerställer inte bara att det finns ett väl utvecklat regelverk utan också att det följs. Regeringen har därför de senaste åren genomfört flera satsningar för att stärka tillsynen över fastighetsmäklarna. Regeringen inledde 2017 en satsning för att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna genomföra en aktiv, underbyggd och mer omfattande tillsyn. Fastighetsmäklarinspektionens anslag ökades med 21 miljoner kronor till år 2020. Genom en omlokalisering av myndigheten till Karlstad har också myndigheten getts möjligheter till ökat samarbete med Konsumentverket som sedan tidigare har sin verksamhet där. Konsumentverket har också getts ett uppdrag att särskilt belysa fastighetsmäklarområdet, vilket resulterade i den konsumentrapport som redovisas ovan. Fastighetsmäklarinspektionen har dessutom inlett ett arbete med att se över vilka utbildningskrav som ska ställas för att bli registrerad som fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarinspektionen anger i sitt remissyttrande att man vill bedriva mer s.k. tematisk tillsyn. För att frigöra resurser för sådant arbete anser inspektionen att man bör ha möjlighet att besluta om och när ett tillsynsärende ska inledas. Det kan konstateras att lagstiftningen och den organisatoriska form som Fastighetsmäklarinspektionen har getts utgår från att anmälningar från enskilda tas emot och hanteras inom ramen för tillsynsverksamheten. I rollen som tillsynsmyndighet ligger dock även att Fastighetsmäklarinspektionen tar egna initiativ för att undersöka förhållanden som kommer till dess kännedom på annat sätt än genom anmälningar. Utredningen föreslår ingen ändring av det gällande regelverket. Det är samtidigt angeläget att myndigheten bedriver ett kontinuerligt förbättringsarbete för att få till stånd en effektiv och rättssäker tillsyn. Regeringen har i de senaste årens regleringsbrev till myndigheten pekat på vikten av att utveckla tillsynen. Ett exempel på detta är att tillsynen bör göras mer riskbaserad och vara proaktiv. Underlaget för riskbedömningen består många gånger av de iakttagelser som har gjorts vid tillsynen, av omvärldsbevakning och av samtal med företrädare i branschen. Den tematiska tillsynen fyller en viktig funktion när inspektionen vill granska en särskild företeelse. Tillsynen kan då bidra till att utveckla god fastighetsmäklarsed på särskilda områden och förbättra kunskapsöverföringen till fastighetsmäklarbranschen. En tematisk studie kan dokumenteras i en rapport eller promemoria och ligga till grund för ställningstaganden om vad som är god fastighetsmäklarsed. Den kan också vara en del i att planera tillsynsverksamheten. I en situation där antalet anmälningar ökat kraftigt det senaste decenniet är det givetvis angeläget med en tillsyn som riktas mot de företeelser som är mest angelägna att granska. En väl fungerande tematisk tillsyn kan bidra till lärande och verksamhetsutveckling som förebygger problem vid fastighetsförmedling. Den tematiska tillsynen är därmed ett viktigt verktyg för att få antalet anmälningar att minska. En riskbaserad och framåtblickande tillsynsstrategi ligger också väl i linje med den allmänna utvecklingstrenden inom den statliga tillsynen. I och med att ett fastighetsmäklarföretag inte är direkt ansvarigt för utförandet av förmedlingsuppdraget kan det också antas att antalet anmälningar gentemot företag kommer att vara lägre än i förhållande till mäklare. En framgångsrik tillsyn kan då i många fall kräva att andra tillsynsåtgärder än den mest konventionella vidtas. 10.2 Uppgiftsskyldighet och platsundersökning Regeringens förslag: Fastighetsmäklarinspektionen ska få förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen. Fastighetsmäklarinspektionen ska också, när den anser att det är nödvändigt, få genomföra en undersökning på plats hos en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag. Utredningens förslag överensstämmer i sak med regeringens. Remissinstanserna tillstyrker eller har ingen invändning mot utredningens förslag. Skälen för regeringens förslag: En förutsättning för att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna bedriva en effektiv och meningsfull tillsyn är att den har tillgång till effektiva tillsynsverktyg. I detta ligger att inspektionen måste få tillgång till det material som behövs för att granska om skyldigheterna enligt lagstiftningen uppfylls (se prop. 1994/95:14 s. 26). Enligt 2011 års fastighetsmäklarlag är en registrerad fastighetsmäklare skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. Eftersom även registrerade fastighetsmäklarföretag föreslås omfattas av tillsyn, bör de på motsvarande sätt som registrerade fastighetsmäklare vara skyldiga att lämna upplysningar och ge tillgång till handlingar. Skyldigheten bör, liksom för fastighetsmäklare, gälla vid tillsynen av efterlevnaden av den nya lagen och penningtvättsreglerna. Bestämmelsen bör dock utformas i överensstämmelse med motsvarande bestämmelser i andra lagar. Den bör efter förebild från penningtvättslagen utformas så att Fastighetsmäklarinspektionen ska få förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen. Om ett fastighetsmäklarföretag efter ett sådant föreläggande vägrar att lämna sådana upplysningar eller ge tillgång till handlingar, bör det kunna leda till att registreringen återkallas eller någon annan disciplinpåföljd meddelas (se om disciplinpåföljder avsnitt 10.4, jfr prop. 1994/95:14 s. 27 och prop. 2016/17:173 s. 342). Fastighetsmäklarinspektionen har enligt 2011 års fastighetsmäklarlag en rätt att vid sin penningtvättstillsyn utföra en undersökning på plats hos en registrerad fastighetsmäklare. Regeln tillkom vid genomförandet av det fjärde penningtvättsdirektivet 2017 (se prop. 2016/17:173 s. 342 och 343). Någon motsvarande möjlighet finns inte i dag vid tillsyn av efterlevnaden av fastighetsmäklarlagen. Enligt nuvarande ordning är det inte heller möjligt att rikta åtgärden mot ett fastighetsmäklarföretag, eftersom mäklarföretagen inte står under tillsyn. En platsundersökning kan underlätta och effektivisera Fastighetsmäklarinspektionens arbete på flera sätt. Vid en undersökning på plats är det lättare att förstå hur it-system fungerar. En platsundersökning åskådliggör också undersökningsmaterialet, såsom t.ex. bokföringsunderlag. Det blir också svårare för den som undersökningen avser att undanhålla information. Mot den bakgrunden bör möjligheten att genomföra en platsundersökning utvidgas. Den bör för det första gälla även fastighetsmäklarföretag. Den bör för det andra även gälla vid tillsyn av efterlevnaden av den nya fastighetsmäklarlagen. Därmed kommer svensk rätt att stå i överensstämmelse med EU-rätten, som föreskriver att tillsynsmyndigheten ska ha befogenheter att genomföra platsundersökning (artikel 48.1 a tredje stycket i det fjärde penningtvättsdirektivet). 10.3 Anmälningsskyldighet Regeringens förslag: Om det har gjorts en ändring i ledningen i ett registrerat fastighetsmäklarföretag, ska mäklarföretaget snarast anmäla ändringen till Fastighetsmäklarinspektionen. Om ett registrerat fastighetsmäklarföretag får kännedom om att en ändring har gjorts i den krets som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget, ska mäklarföretaget snarast anmäla ändringen till Fastighetsmäklarinspektionen. Utredningens förslag överensstämmer i sak med regeringens. Remissinstanserna tillstyrker eller har ingen invändning mot utredningens förslag. Kammarrätten i Göteborg efterfrågar ett klargörande av vilka personer som anses ingå i ledningskretsen, som är det uttryck som utredningen använder. Kammarrätten undrar också vem i företaget som ska ha vetskap om ändringen för att företaget ska anses ha fått kännedom om den. Skälen för regeringens förslag: Som framgår av avsnitt 7.3 ska Fastighetsmäklarinspektionen i samband med en ansökan om registrering av ett fastighetsmäklarföretag göra en prövning av om personer som ingår i företagets ledning eller har ett kvalificerat innehav i företaget har gjort sig skyldiga till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet. Detta är en viktig del i prövningen av om företaget ska få registreras och bedriva verksamhet. Det kan dock ske ändringar i lednings- eller ägarkretsen efter det att registrering skett. Bland annat av det skälet krävs det en fortlöpande tillsyn. För att den ska kunna komma till stånd på ett effektivt sätt krävs det att inspektionen känner till de förändringar som sker i den aktuella personkretsen. Det bör därför föreskrivas en skyldighet för fastighetsmäklarföretagen att anmäla ändringar till Fastighetsmäklarinspektionen. Anmälningsskyldigheten bör - vilket Kammarrätten i Göteborg ställer frågor om - omfatta ändringar i den krets av personer som omfattas av lämplighetsprövningen enligt den nya lagen (se avsnitt 7.3). Det innebär att skyldigheten för det första bör avse ändringar i företagets ledning. För det andra bör en anmälningsskyldighet inträda när ett fastighetsmäklarföretag får kännedom om att en ändring skett i den krets som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget. Kammarrätten undrar också vem i företaget som ska ha vetskap om förändringen för att företaget ska anses ha fått kännedom om den. Det får normalt anses att företaget har fått informationen när den når någon som ingår i företagets ledning. Enligt förslaget ska anmälningar ske snarast från den tidpunkt då företaget får informationen. Om fastighetsmäklarföretaget inte fullgör sin anmälningsskyldighet, bryter företaget mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen, vilket kan föranleda disciplinpåföljd (se avsnitt 10.4). 10.4 Disciplinpåföljder Regeringens förslag: Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för ett fastighetsmäklarföretag som - är i konkurs eller likvidation eller inte är redbart eller i övrigt lämpat att bedriva fastighetsmäklarverksamhet, - trots påminnelse inte betalar årlig avgift, - handlar i strid mot sina skyldigheter enligt den nya lagen, eller - överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt, ska Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla registreringen få ge fastighetshetsmäklarföretaget en varning eller erinran eller, vid en överträdelse av penningtvättsreglerna, utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Om förseelsen är ringa, ska inspektionen få avstå från att ge en påföljd. Om det är fråga om en överträdelse av penningtvättslagen eller föreskrifter som har beslutats med stöd av den lagen ska samma omständigheter beaktas som vid bestämmande av sanktionsavgift för ett fastighetsmäklarföretag. Utredningens förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens. Utredningen föreslår att avsaknad av ansvarsförsäkring ska vara en grund för återkallelse. Utredningen föreslår vidare att återkallelse också ska kunna ske om fastighetsmäklarföretaget inte längre har för avsikt att vara verksamt som fastighetsmäklarföretag. Utredningen föreslår att möjligheten att förelägga om rättelse ska vara generell och alltså inte vara begränsad till att gälla vid överträdelser av penningtvättsreglerna. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser tillstyrker eller har ingen invändning mot utredningens förslag. Fastighetsmäklarinspektionen ifrågasätter om det finns skäl att införa en generell möjlighet att förelägga om rättelse vid en fastighetsmäklares överträdelse av fastighetsmäklarlagen. Skälen för regeringens förslag: Enligt 29 § i 2011 års fastighetsmäklarlag ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för en fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven för registrering, inte betalar årlig avgift, handlar i strid mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen eller överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Återkallelse på grund av utebliven betalning av årlig avgift får ske först efter påminnelse. Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla registreringen ge fastighetshetsmäklaren en varning eller erinran eller, vid en överträdelse av penningtvättsreglerna, utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Är förseelsen ringa, får inspektionen avstå från påföljd. Dessa regler bör i sak oförändrade överföras till den nya lagen (se avsnitt 5.1). Av 29 b § i 2011 års lag framgår att när en fråga uppkommer om bestämmande av disciplinpåföljd för en fastighetsmäklare vid en överträdelse av penningtvättsreglerna ska vissa bestämmelser i penningtvättslagen tillämpas. Bland annat ska det beaktas hur allvarlig överträdelsen är, hur länge den har pågått och vilka skador som överträdelsen har orsakat. Det anges vidare kriterier som ska beaktas i försvårande eller förmildrande riktning (se vidare avsnitt 10.7). Detta bör gälla även vid bestämmande av disciplinpåföljd för ett fastighetsmäklarföretag. En bestämmelse som i sak svarar mot den angivna paragrafen bör därför finnas även i den nya lagen. Den bör gälla såväl fastighetsmäklare som fastighetsmäklarföretag. Eftersom även registrerade fastighetsmäklarföretag ställs under tillsyn enligt den nya lagen, uppkommer frågan om under vilka förutsättningar som fastighetsmäklarföretagen ska kunna ådömas disciplinpåföljd och vilka disciplinpåföljder som i så fall blir aktuella. Regeringen bedömer att förutsättningarna för att återkalla registreringen för ett fastighetsmäklarföretag i stort bör motsvara förutsättningarna för att återkalla registreringen för en fastighetsmäklare. Det innebär att ett fastighetsmäklarföretags registrering bör kunna återkallas om företaget inte längre uppfyller kraven för registrering. Det bör gälla när mäklarföretaget är i konkurs eller likvidation eller inte är redbart eller i övrigt lämpat att bedriva fastighetsmäklarverksamhet. Eftersom någon ansvarsförsäkring inte föreslås krävas för registrering av ett fastighetsmäklarföretag, bör avsaknaden av en sådan givetvis inte vara grund för återkallelse. Av motsvarande skäl finns det inte anledning att införa en återkallelsegrund för det fall att ett fastighetsmäklarföretag inte har för avsikt att vara verksamt som fastighetsmäklarföretag (se avsnitt 7.3). I avsnitt 10.5 lämnas förslag på vilka åtgärder som Fastighetsmäklarinspektionen bör få vidta om någon i företagets ledning eller någon som har ett kvalificerat innehav i fastighetsmäklarföretaget har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning har åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet. På motsvarande sätt som föreslås för fastighetsmäklare bör återkallelse av registreringen kunna ske för ett fastighetsmäklarföretag som trots påminnelse inte betalar årlig avgift, handlar i strid mot sina skyldigheter enligt den nya fastighetsmäklarlagen eller överträder penningtvättsreglerna. Genom det sistnämnda förslaget uppfylls kravet i artikel 59.2 c i det fjärde penningtvättsdirektivet på att det ska finnas en sanktion vid överträdelse av penningtvättsregleringen. Vidare bör återkallelse kunna ske om ett fastighetsmäklarföretag handlar i strid mot sina skyldigheter enligt den nya lagen. Detta innebär för det första att Fastighetsmäklarinspektionen får ingripa mot ett fastighetsmäklarföretag, om det bryter mot något av förbuden mot att köpa fastigheter, bedriva förtroenderubbande verksamhet och uppträda som ombud. Det utesluter inte att även en mäklare i företaget kan ha handlat i strid mot lagen och att även mäklaren kan hållas självständigt ansvarig vid sidan av företaget. Så skulle t.ex. kunna vara fallet om mäklaren förmedlar en fastighet till det mäklarföretag som han eller hon bedriver verksamhet i. Mäklaren kan då hållas ansvarig för förmedlingen, medan mäklarföretaget kan hållas ansvarigt för att ha köpt en fastighet som en mäklare i företaget har haft i uppdrag att förmedla. För det andra tar återkallelsegrunden sikte på att fastighetsmäklarföretaget handlar i strid mot sin skyldighet att verka för att mäklarna uppfyller sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Även i denna situation kan frågan om huruvida fastighetsmäklaren eller fastighetsmäklarföretaget, eller båda, ska tilldelas en påföljd aktualiseras. Innebörden av fastighetsmäklarföretagets ansvar att verka för att mäklarna uppfyller sina skyldigheter enligt lagen och gränsdragningen mot mäklarnas ansvar behandlas i avsnitt 9.1. Ett beslut om att återkalla registreringen för ett fastighetsmäklarföretag innebär att de mäklare som är verksamma i företaget inte längre får bedriva sin verksamhet i företaget. Till skillnad från vad som är fallet när mäklarens registrering återkallas, är mäklaren dock inte förhindrad att fortsätta att bedriva yrkesmässig förmedling av fastigheter. I övrigt bedöms de disciplinpåföljder som Fastighetsmäklarinspektionen har tillgång till mot en fastighetsmäklare - dvs. varning och erinran - vara ändamålsenliga att tillämpa även i förhållande till ett fastighetsmäklarföretag. Om det kan anses tillräckligt, bör Fastighetsmäklarinspektionen alltså i stället för att återkalla registreringen få ge fastighetshetsmäklarföretaget en varning eller erinran. Om förseelsen är ringa, bör inspektionen få avstå från att ge en påföljd. En särskild fråga är vad som ska gälla i fråga om rättelse. I dag kan en fastighetsmäklare föreläggas att göra rättelse vid överträdelse av penningtvättsreglerna. Enligt artikel 59.2 b i det fjärde penningtvättsdirektivet måste en sådan möjlighet finnas i den nationella lagstiftningen. Utredningen föreslår emellertid att det ska införas en möjlighet för Fastighetsmäklarinspektionen att utfärda förelägganden gentemot fastighetsmäklarna och fastighetsmäklarföretagen om att göra rättelse inte bara vid överträdelser av penningtvättsreglerna utan också vid överträdelser av den nya fastighetsmäklarlagen. Den ordning som finns i dag när det gäller överträdelser av fastighetsmäklarlagen med en påföljdstrappa med erinran, varning och återkallelse har motsvarigheter i disciplinreglerna om revisorer och advokater. De skäl som förs fram av utredningen till stöd för att vid sidan av denna trappa ha en generell möjlighet att förelägga om rättelse är att åtgärden skulle kunna vidtas innan det blir aktuellt med mer ingripande åtgärder och att påföljdssystemet skulle bli mer nyanserat. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är oklart i vilka situationer ett föreläggande om rättelse skulle bli aktuellt. Inspektionen menar vidare att det redan i dag finns ett utvecklat påföljdssystem med en rikhaltig praxis. Det finns en möjlighet att underlåta påföljd för ringa fall. Om någon ges en disciplinpåföljd, förväntas denne redan i dag vidta åtgärder för att undvika att handlandet inträffar på nytt. Om handlandet upprepas, kan återfallet beaktas vid påföljdsbestämningen i skärpande riktning. Det är mot den bakgrunden - inte minst i ljuset av tillsynsmyndighetens skepsis - inte klart att en generell rättelsemöjlighet skulle ge något mervärde. Det bör därför inte i den nya lagen införas någon generell möjlighet att förelägga om rättelse. Däremot bör det för att uppfylla Sveriges åtaganden enligt EU-rätten - på motsvarande sätt som gäller i dag i fråga om fastighetsmäklarna - finnas en möjlighet att förelägga ett fastighetsmäklarföretag om rättelse vid överträdelse av penningtvättsreglerna. 10.5 Åtgärder vid bristande lämplighet hos ledning eller ägare Regeringens förslag: Om ett fastighetsmäklarföretag inte längre uppfyller villkoret för registrering på grund av att en person som ingår i mäklarföretagets ledning har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, ska Fastighetsmäklarinspektionen få förelägga mäklarföretaget att göra rättelse. Om mäklarföretaget inte längre uppfyller villkoret för registrering på grund av att någon som har ett kvalificerat innehav i företaget har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, ska Fastighetsmäklarinspektionen få förelägga innehavaren att avyttra så stor del av andelarna i företaget att innehavet därefter inte är kvalificerat. Om ett föreläggande inte följs, ska Fastighetsmäklarinspektionen få återkalla registreringen för fastighetsmäklarföretaget. Utredningens förslag överensstämmer delvis med regeringens. Utredningen föreslår även att en juridisk person som har ett kvalificerat innehav i fastighetsmäklarföretaget ska kunna föreläggas att byta ut personer i dess ledning som har gjort sig skyldiga till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet. Remissinstanserna tillstyrker eller har inga invändningar mot utredningens förslag. Skälen för regeringens förslag: I avsnitt 10.4 föreslås att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna besluta om återkallelse eller andra åtgärder mot ett fastighetsmäklarföretag om det inte längre uppfyller kraven för registrering eller om det åsidosätter någon skyldighet i penningtvättsregleringen. Utöver de förslag som lämnas där är det nödvändigt att överväga en regel om tillsyn över och ingripanden mot ledningspersoner och ägare i registrerade fastighetsmäklarföretag. Av det fjärde penningtvättsdirektivet följer nämligen att tillsynsmyndigheten ska hindra att personer som har dömts inom relevanta områden eller deras medhjälpare har en ledande befattning eller är verkliga huvudmän i ett fastighetsmäklarföretag (artikel 47.3). Direktivet ställer alltså krav på att personer i ledande befattning eller verkliga huvudmän ska vara föremål för en lämplighetsprövning och att åtgärder kan vidtas när någon inte klarar en sådan prövning. I avsnitt 7.3 föreslås det att registrering inte ska ske av ett fastighetsmäklarföretag när det finns personer i företagsledningen eller ägarkretsen som har gjort sig skyldiga till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning har åsidosatt skyldigheter i näringsverksamhet. Det finns mot bakgrund av direktivets bestämmelser skäl att ge Fastighetsmäklarinspektionen en möjlighet att ingripa om det efter registreringen visar sig att en sådan person ingår i mäklarföretagets ledning eller ägarkrets. Det kan t.ex. handla om att en styrelseledamot åsidosätter sina skyldigheter i näringsverksamhet efter registreringen eller att en brottsbelastad person träder in som ägare. Att i dessa situationer omedelbart besluta om återkallelse mot mäklarföretaget framstår som ett alltför drastiskt ingripande. En styrelseledamot kan t.ex. ha åsidosatt sina skyldigheter i en annan näringsverksamhet utan att det kommit till kännedom för fastighetsmäklarföretagets styrelse i övrigt. Regeringen föreslår därför att om en person i ledande befattning har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt skyldigheter i näringsverksamhet, ska Fastighetsmäklarinspektionen kunna ingripa genom att förelägga företaget att göra rättelse. Om mäklarföretaget därefter skiljer den aktuella personen från hans eller hennes ledningsbefattning, får rättelse anses ha skett. Om föreläggandet inte följs, bör Fastighetsmäklarinspektionen ha möjlighet att återkalla fastighetsmäklarföretagets registrering. På motsvarande sätt bör det också föreslås att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna ingripa mot den som har ett kvalificerat innehav i ett fastighetsmäklarföretag och som inte uppfyller de lämplighetskrav som ställs (se avsnitt 7.3 om begreppet kvalificerat innehav). Om mäklarföretaget inte längre uppfyller registreringskravet på grund av att någon som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, bör Fastighetsmäklarinspektionen kunna förelägga innehavaren att avyttra så stor del av andelarna att innehavet därefter inte är kvalificerat. Om föreläggandet inte följs, bör Fastighetsmäklarinspektionen - liksom när rättelse inte sker när någon i ledningen inte uppfyller lämplighetskravet - kunna återkalla fastighetsmäklarföretagets registrering. Utredningen föreslår vidare att en juridisk person som har ett kvalificerat innehav i fastighetsmäklarföretaget ska kunna föreläggas att byta ut personer i dess ledning som inte uppfyller lämplighetskravet. Något sådant krav ställs inte i det fjärde penningtvättsdirektivet. Den nya lagens regel om ingripande på grund av bristande lämplighet hos ledning eller ägare bör spegla de krav som finns på företaget vid registrering och i fråga om skyldigheten att anmäla ändringar i lednings- och ägarkretsen. Det finns annars i praktiken inte några förutsättningar för Fastighetsmäklarinspektionen att bedriva tillsyn över att reglerna följs och vidta åtgärder. Utredningen lämnar inte något förslag om att det vid registreringen ska ske en lämplighetsprövning av ledningspersoner i en juridisk person som har ett kvalificerat innehav i fastighetsmäklarföretaget. Utredningen föreslår inte heller någon regel om anmälningsskyldighet som motsvarar den föreslagna regeln om möjlighet att ingripa med föreläggande om att byta ut en ledningsperson i ägarföretaget. Några motsvarande regler i fråga om registrering och anmälan finns inte heller i annan central lagstiftning på området (jfr 7 kap. 6 § andra stycket och 7 § penningtvättslagen). Vidare skulle ett införande av en sådan regel som utredningen föreslår öka Fastighetsmäklarinspektionens tillsynsskyldigheter väsentligt, eftersom företagsledningarna i samtliga kvalificerade ägarföretag skulle behöva kontrolleras. Mot denna bakgrund finns det inte skäl att införa en regel av det slag som utredningen föreslår. Om det framkommer omständigheter av nyss nämnt slag, kan de dock i enskilda fall få betydelse vid den allmänna bedömning som görs av om ett fastighetsmäklarföretag är redbart och i övrigt lämpat att bedriva fastighetsmäklarverksamhet. 10.6 Beslut om disciplinpåföljd och sanktioner innan återkallelse eller avregistrering sker Regeringens förslag: Innan Fastighetsmäklarinspektionen beslutar att återkalla registreringen för en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag på grund av en inträffad omständighet, ska inspektionen få besluta om disciplinpåföljd, sanktionsavgift eller sanktionsföreläggande på grund av en annan omständighet. Innan Fastighetsmäklarinspektionen beslutar att avregistrera en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag med anledning av en ansökan från mäklaren eller mäklarföretaget, ska inspektionen få besluta om motsvarande ingripanden. Utredningens förslag överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: De flesta remissinstanser - bl.a. Förvaltningsrätten i Karlstad och Fastighetsmäklarinspektionen - tillstyrker eller har inga invändningar mot utredningens förslag. Revisorsinspektionen avstyrker förslaget med hänvisning till att det inte bör vara möjligt att tvinga en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag att vara fortsatt registrerat i avvaktan på prövning av en annan fråga. Skälen för regeringens förslag: Det har förekommit att en fastighetsmäklare ansöker om avregistrering när han eller hon får kännedom om att Fastighetsmäklarinspektionen har inlett ett tillsynsärende. I den situationen har kravet i förvaltningslagen på en snabb handläggning historiskt tillämpats så att avregistrering har skett utan föregående prövning av tillsynsärendet. Fastighetsmäklaren har alltså genom en begäran om avregistrering undgått en prövning i tillsynsärendet. Därefter har det varit möjligt för mäklaren att ansöka om registrering på nytt, och omständigheterna i det avskrivna tillsynsärendet skulle då inte kunna beaktas vid prövningen av om registrering ska ske. På liknande sätt skulle en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag kunna undgå en prövning i ett disciplinärende när en återkallelse ska ske på grund av att den registrerade inte längre uppfyller ett formellt villkor för registrering. Kringgåenden av tillsynsreglerna underminerar reglernas funktion samtidigt som de påverkar allmänhetens förtroende för tillsynsverksamheten och fastighetsmäklarbranschen negativt. I den mån det är möjligt för olämpliga fastighetsmäklare att efter ett beslut om återkallelse eller avregistrering ansöka om och beviljas registrering på nytt är det oacceptabelt, eftersom det försämrar skyddet för köpare och säljare. Regeringen anser - i motsats till Revisorsinspektionen - att fastighetsmäklarens eller fastighetsmäklarföretagets intresse av en snabb handläggning bör få stå tillbaka för det allmänna intresset av att en prövning av samtliga relevanta tillsynsfrågor kan ske. Fastighetsmäklarinspektionen bör mot den angivna bakgrunden kunna avvakta med ett beslut om återkallelse då det finns anledning att besluta om en annan disciplinpåföljd, en sanktionsavgift eller ett sanktionsföreläggande. Detta bör även gälla om det sker någon förändring i ett fastighetsmäklarföretags ledning eller i ägarkretsen, som gör att kravet på lämplighet för ledning och ägare inte längre är uppfyllt. Samtidigt är det givetvis angeläget att Fastighetsmäklarinspektionen handlägger tillsynsärenden av nu aktuellt slag med särskild skyndsamhet för att se till att berörda påverkas i minsta möjliga mån. Det bör vidare vara möjligt för Fastighetsmäklarinspektionen att göra en disciplinär prövning även när en mäklare eller ett mäklarföretag begär avregistrering. På motsvarande sätt som i viss annan lagstiftning bör det tas in en bestämmelse i den nya lagen som klargör att Fastighetsmäklarinspektionen har rätt att pröva ett tillsynsärende innan inspektionen beslutar om avregistrering (jfr 25 kap. 5 § andra stycket lagen [2007:528] om värdepappersmarknaden och prop. 2016/17:16 s. 574-577). 10.7 Beslut om sanktionsavgift mot ett fastighetsmäklarföretag Regeringens förslag: Om Fastighetsmäklarinspektionen ger ett fastighetsmäklarföretag en varning eller erinran för en överträdelse av penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen, ska inspektionen även få besluta att fastighetsmäklarföretaget ska betala en sanktionsavgift. Reglerna för fastighetsmäklarföretag om vilka omständigheter som beaktas vid beslut om sanktionsavgift, sanktionsavgiftens storlek och verkställighet av sanktionsavgiften ska motsvara reglerna för fastighetsmäklare. Utredningens förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens. Utredningens förslag skiljer sig i lagtekniskt hänseende från regeringens genom att regleringen om huruvida sanktionsavgift ska beslutas och om sanktionsavgiftens storlek i utredningens förslag framgår genom hänvisningar till bestämmelser i penningtvättslagen. Remissinstanserna tillstyrker eller har inga invändningar mot utredningens förslag. Skälen för regeringens förslag Sanktionsavgift ska kunna påföras även fastighetsmäklarföretag I 2011 års fastighetsmäklarlag föreskrivs att när Fastighetsmäklarinspektionen meddelat varning eller erinran för en överträdelse av penningtvättsreglerna, får inspektionen besluta att fastighetsmäklaren ska betala en sanktionsavgift. Det föreslås att den bestämmelsen förs över till den nya lagen (se avsnitt 5.1). Det följer även av artikel 59.2 e i det fjärde penningtvättsdirektivet en skyldighet att tillhandahålla tillsynsmyndigheten en möjlighet att besluta om sanktionsavgifter. Det bör införas en möjlighet att besluta om sanktionsavgift även mot ett fastighetsmäklarföretag. Enligt 2011 års fastighetsmäklarlag ska Fastighetsmäklarinspektionen vid ingripande mot en fastighetsmäklare på grund av en överträdelse av penningtvättsreglerna tillämpa 7 kap. 13 § penningtvättslagen. Denna hänvisning får anses innebära att Fastighetsmäklarinspektionen vid bestämmande av om en sanktionsavgift ska påföras en fastighetsmäklare ska ta hänsyn till hur allvarlig överträdelsen är och hur länge den har pågått. Särskild hänsyn ska tas till skador som har uppstått och graden av ansvar. I försvårande riktning ska det beaktas om mäklaren tidigare har begått en överträdelse. I förmildrande riktning ska det beaktas om mäklaren i väsentlig utsträckning genom ett aktivt samarbete har underlättat Fastighetsmäklarinspektionens utredning, och om mäklaren snabbt upphört med överträdelsen sedan den anmälts till eller påtalats av Fastighetsmäklarinspektionen. Dessa regler bör gälla även fortsättningsvis, och bör gälla även vid bedömningen av om en sanktionsavgift ska beslutas mot ett fastighetsmäklarföretag. För att underlätta förståelsen av reglerna och få en mer träffsäker reglering bör dock hänvisningen till penningtvättslagen ersättas med en reglering i den nya fastighetsmäklarlagen och anpassas till den lagens reglering. Sanktionsavgiftens storlek En sanktionsavgift som påförs en fastighetsmäklare ska enligt 2011 års fastighetsmäklarlag uppgå till det högsta av två gånger den vinst som gjorts till följd av regelöverträdelsen, om beloppet går att fastställa, eller ett belopp i kronor motsvarande en miljon euro. En sanktionsavgift får inte bestämmas till ett lägre belopp än 5 000 kronor. Avgiften tillfaller staten. Dessa regler motsvarar kravet i artikel 59.2 e i det fjärde penningtvättsdirektivet. Dessa regler bör gälla även fortsättningsvis, och bör även gälla för sanktionsavgifter som riktas mot fastighetsmäklarföretag. Enligt 2011 års fastighetsmäklarlag ska Fastighetsmäklarinspektionen vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek tillämpa 7 kap. 16 § penningtvättslagen. Detta innebär att kriterierna för att bestämma om sanktionsavgift ska beslutas även ska beaktas vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek. Därutöver ska särskild hänsyn tas till den juridiska eller fysiska personens finansiella ställning och, om det går att fastställa, den vinst som gjorts till följd av överträdelsen. Även dessa regler bör gälla även fortsättningsvis, och bör gälla även för sanktionsavgifter som riktas mot fastighetsmäklarföretag. För att underlätta för rättstillämparna bör kriterierna för bestämmande av sanktionsavgiftens storlek framgå direkt av den nya lagen, och inte som i dag genom en hänvisning till penningtvättslagen. Enligt 2011 års fastighetsmäklarlag gäller i fråga om verkställighet av sanktionsavgift bestämmelserna i 7 kap. 21-23 §§ penningtvättslagen. Dessa regler bör även gälla sanktionsavgifter som beslutas enligt den nya lagen. 10.8 Åtgärder mot ledningspersoner Regeringens förslag: Om ett registrerat fastighetsmäklarföretag överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen, ska Fastighetsmäklarinspektionen få besluta om ingripande mot en person som ingår i mäklarföretagets ledning. Sådant ingripande ska bara få beslutas om överträdelsen är allvarlig, upprepad eller systematisk och personen i fråga uppsåtligen eller av grov oaktsamhet har orsakat överträdelsen. Ingripandet ska avse 1. att personen i fråga inte får inneha en befattning i ett registrerat fastighetsmäklarföretag under lägst tre år och högst tio år, eller 2. sanktionsavgift. Vid ett ingripande ska samma omständigheter beaktas som vid beslut om sanktionsavgift mot en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag. Vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek ska samma kriterier gälla som vid bestämmande av sanktionsavgift mot en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag. En sanktionsavgift ska dock få bestämmas till ett lägre belopp än 5 000 kronor. Beslut om ingripande tas upp av Fastighetsmäklarinspektionen genom sanktionsföreläggande. Den nya lagen ska innehålla bestämmelser om vad ett sanktionsföreläggande innebär, vilka uppgifter sanktionsföreläggandet ska innehålla, förfarandet om ett sanktionsföreläggande inte godkänts inom angiven tid samt preskription. Utredningens förslag överensstämmer i sak med regeringens. Utredningens förslag skiljer sig i lagtekniskt hänseende från regeringens genom att bestämmelserna om omständigheter som beaktas vid beslut om sanktionsavgift och sanktionsföreläggande och om sanktionsavgiftens storlek framgår genom hänvisningar till bestämmelser i penningtvättslagen. Utredningen föreslår även att ett sanktionsföreläggande som avser en sanktionsavgift inte ska få bestämmas till ett lägre belopp än 5 000 kronor. Remissinstanserna tillstyrker eller har inga invändningar mot utredningens förslag. Skälen för regeringens förslag: Av det fjärde penningtvättsdirektivet framgår att om en juridisk person har begått en överträdelse av penningtvättsreglerna ska sanktioner och åtgärder även kunna riktas mot företagets ledning och andra fysiska personer som bär ansvar för överträdelsen (artikel 58.3). Enligt artikel 59.2 d krävs att medlemsstaterna åtminstone vid överträdelser som är allvarliga, upprepade eller systematiska ska införa ett tillfälligt förbud för personer med ledningsansvar eller andra fysiska personer som är ansvariga för överträdelsen att utöva ledningsfunktioner i företaget som har begått överträdelsen. 2011 års fastighetsmäklarlag innehåller inte några regler som gör det möjligt att vidta åtgärder mot en ledningsperson i ett fastighetsmäklarföretag som har överträtt penningtvättsreglerna. De åtgärder som finns i liknande lagstiftning när det gäller ledningspersoners ansvar för en juridisk persons överträdelse av penningtvättsreglerna är antingen förbud att under viss tid utöva ledande funktioner i företaget eller sanktionsavgift (jfr 32 j § revisorslagen och 7 a kap. 7 § andra stycket 2 penningtvättslagen). Visserligen finns det redan i dag en möjlighet att meddela näringsförbud enligt lagen (2014:836) om näringsförbud. Ett sådant förbud innebär att personen inte får vara ledamot eller suppleant i styrelsen i ett aktiebolag och inte heller vara verkställande direktör eller vice verkställande direktör i ett aktiebolag. Näringsförbud kan meddelas på en rad grunder. Den grund som oftast torde bli aktuell att tillämpa förutsätter att personen har gjort sig skyldig till brott för att näringsförbud ska kunna meddelas. Det har tidigare ansetts att det inte bör vara en förutsättning att någon har gjort sig skyldig till brott för att kunna förbjuda honom eller henne från att inneha en ledande befattning i ett företag (se prop. 2014/15:57 s. 45 och prop. 2016/17:173 s. 408 och 409). Det finns inte anledning att göra någon annan bedömning i detta sammanhang. Det bör därför införas en möjlighet att förbjuda en ledningsperson från att inneha en befattning som företrädare för ett registrerat fastighetsmäklarföretag eller vara ersättare för en sådan företrädare. Längden på förbudet bör liksom i andra sammanhang bestämmas till lägst tre och högst tio år. Förbudet innebär att personen inte får upprätthålla funktionen i fastighetsmäklarföretaget, men förbudets räckvidd omfattar även ledande funktioner i andra fastighetsmäklarföretag. Det bör också finnas en alternativ möjlighet att besluta om sanktionsavgift mot ledningspersonen. Enligt annan lagstiftning om åtgärder mot en ledningsperson vid en juridisk persons överträdelse av penningtvättsreglerna krävs att överträdelsen är allvarlig, upprepad eller systematisk och att ledningspersonen i fråga uppsåtligen eller av grov oaktsamhet har orsakat överträdelsen (se t.ex. 32 j § revisorslagen). Detta motsvarar reglerna i det fjärde penningtvättsdirektivet. Motsvarande begränsning av ledningspersonens ansvar bör gälla enligt den nya lagen. Vid beslut om ingripande bör samma omständigheter beaktas som vid beslut om sanktionsavgift mot en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag (se avsnitt 10.7). Även vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek bör - med ett undantag - samma kriterier tillämpas som vid bestämmande av sanktionsavgift för en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag. Undantaget gäller frågan om huruvida det ska finnas någon lägsta gräns för storleken på sanktionsavgiften i sanktionsföreläggandet. I det nyssnämnda avsnittet framgår att en sanktionsavgift mot en fastighetsmäklare inte får sättas till ett lägre belopp än 5 000 kronor och det föreslås att detsamma ska gälla i fråga om sanktionsavgift mot ett fastighetsmäklarföretag. I senare regler på området finns det i fråga om sanktionsavgift som ska meddelas mot fysiska personer i företagets ledning inte något sådant minimibelopp (se t.ex. 7 a kap. 8 § andra stycket penningtvättslagen). Det bör därför inte heller i den nya lagen finnas ett lägsta belopp vid denna typ av sanktionsavgift. De aktuella sanktionerna bör kunna beslutas oavsett om personen i fråga är fastighetsmäklare eller inte. Även om det kommer att vara vanligare att rikta en sanktion mot fastighetsmäklarföretaget än mot någon eller några i företagets ledning, är det inte en förutsättning för att rikta en sanktion mot en ledningsperson att en sådan också riktas mot företaget. Frågan är då vilket slags förfarande som ska gälla för ingripande mot en person i ledningen för ett fastighetsmäklarföretag. Enligt det fjärde penningtvättsdirektivet ska behöriga myndigheter utöva sina befogenheter att påföra administrativa sanktioner och föreskriva åtgärder i enlighet med direktivet och nationell rätt direkt, i samarbete med eller genom delegering till andra myndigheter eller genom hänvändelse till behöriga rättsliga myndigheter, t.ex. domstol (artikel 58.5). Direktivet ställer inte upp några krav på att förfarandet måste utformas på ett visst sätt, utan det lämnas till medlemsstaterna att avgöra. Fastighetsmäklarinspektionen är enligt gällande ordning behörig att besluta att en fastighetsmäklare som har överträtt penningtvättsreglerna ska betala sanktionsavgift. Beslutet kan överklagas till allmän förvaltningsdomstol. Fastighetsmäklarinspektionens beslut i sådana fall skiljer sig dock från ett beslut om sanktion mot en ledningsperson som bär ansvaret för ett mäklarföretags överträdelse av penningtvättsregelverket. Det krävs nämligen inte att fastighetsmäklaren har begått överträdelsen uppsåtligen eller av grov oaktsamhet för att ett beslut om sanktionsavgift ska kunna meddelas mot mäklaren. En sanktionsavgift bör prövas av domstol i stället för av en förvaltningsmyndighet, om det är aktuellt att göra en bedömning av om en person har agerat uppsåtligen eller av grov oaktsamhet (subjektivt rekvisit) eller om det är fråga om kännbara ingripanden mot fysiska personer (se prop. 2004/05:142 s. 47 och prop. 2014/15:57 s. 57). Detta talar för att sanktionen bör fastställas av domstol, om föreläggandet inte godtas av den som föreläggandet berör. Till saken hör också att det många gånger kommer att bli aktuellt att ta ställning till en mer omfattande utredning vid prövning av frågan om sanktionsavgift mot en person i ledningen än i andra ärenden. Dels ska prövningen nämligen avse det subjektiva rekvisitet, dels ska den avse frågan om ledningspersonens ansvar i överträdelsen. Ett helt och hållet skriftligt förfarande hos en förvaltningsmyndighet kan då vara till nackdel för den enskilde. Mot denna bakgrund är det lämpligt att ingripande mot ledningspersoner på motsvarande sätt som i annan lagstiftning tas upp genom sanktionsföreläggande (se t.ex. 32 l § revisorslagen och 7 kap. 17 § penningtvättslagen). Om den som ingripandet riktas mot inte godtar föreläggandet, bör prövningen ske i domstol efter ansökan av Fastighetsmäklarinspektionen. Förfarandet innebär att ledningspersonen föreläggs att inom viss tid godkänna ett ingripande som är bestämt till tid eller belopp. När föreläggandet har godkänts, gäller det som ett domstolsavgörande som har fått laga kraft. Ett godkännande som görs efter den tid som angetts i föreläggandet är utan verkan. Regler om förfarande för sanktionsföreläggande finns i penningtvättslagen, och utredningens förslag innebär att en hänvisning sker till dessa regler (7 kap. 17-20 §§ penningtvättslagen). De paragraferna är emellertid utformade att tillämpas i den kontext som gäller för den lagen. En tillämpning av dem i detta sammanhang kräver därför att rättstillämparen tolkar om dem för att de ska passa in i den nya lagen. Reglerna bör därför för att underlätta för rättstillämparna framgå direkt av den nya lagen och anpassas till den nya lagens uttryck. I enlighet med Lagrådets synpunkt föreslås att förutsättningarna för att besluta om ingripande och om hur ingripande får tas upp (genom sanktionsföreläggande) regleras åtskilda. Av den nya lagen bör det framgå att om ett sanktionsföreläggande inte har godkänts inom angiven tid, får Fastighetsmäklarinspektionen ansöka till Förvaltningsrätten i Karlstad om att en sanktion ska beslutas. En skillnad i förhållande till penningtvättslagens regler är att det bör framgå att vid domstolens prövning av ansökan tillämpas de regler som föreslås om sanktionsföreläggande i den nya lagen. I likhet med penningtvättslagen bör det krävas prövningstillstånd vid överklagande till kammarrätten. Det bör - liksom i annan reglering om åtgärder mot ledningspersoner - finnas regler om preskription för det fall att mer än två år förflutit sedan överträdelsen inträffade. Preskriptionsregleringen bör - som Lagrådet påpekar - gälla i förfarandet både hos Fastighetsmäklarinspektionen och i domstol. Det bör därför föreskrivas i den nya lagen att ett beslut om sanktionsföreläggande förfaller, om det inte har delgetts den som sanktionen riktas mot inom två år från den tidpunkt då överträdelsen inträffade. I sådant fall bör inte heller någon sanktion få beslutas av domstol. 10.9 Föreläggande till oregistrerade fastighetsmäklarföretag Regeringens förslag: Fastighetsmäklarinspektionen ska få förelägga ett fastighetsmäklarföretag som är skyldigt att vara registrerat, men inte är det, att ansöka om registrering eller, när det finns särskilda skäl för det, att upphöra med verksamheten. Ett föreläggande att upphöra med verksamheten ska få förenas med vite. Om det är osäkert ifall ett företag är skyldigt att vara registrerat som fastighetsmäklarföretag, ska Fastighetsmäklarinspektionen få förelägga företaget att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som inspektionen behöver för att bedöma om så är fallet. Utredningens förslag överensstämmer delvis med regeringens. Utredningen föreslår att Fastighetsmäklarinspektionen ska få förelägga ett mäklarföretag att upphöra med verksamheten om det inte registreras efter att ha förelagts att ansöka om registrering. Utredningen föreslår inte att Fastighetsmäklarinspektionen ska få förelägga ett företag att lämna upplysningar och ge till handlingar om det är osäkert ifall företaget är registreringsskyldigt. Remissinstanserna tillstyrker eller har inga invändningar mot utredningens förslag. Skälen för regeringens förslag: En person som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter utan att vara registrerad fastighetsmäklare står inte under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. Det finns dock ett straffansvar för en mäklare som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid mot kravet på registrering (31 § i 2011 års fastighetsmäklarlag). Den regeln föreslås i sak föras över till den nya lagen (se avsnitt 5.1). Enligt 11 § i 2011 års fastighetsmäklarförordning har Fastighetsmäklarinspektionen en skyldighet att anmäla till allmän åklagare om den har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid mot registreringskravet. Det finns alltså ett regelverk som gör det möjligt att ingripa mot oregistrerade fastighetsmäklare. Det ankommer givetvis på fastighetsmäklarföretag som är registreringsskyldiga att ansöka till Fastighetsmäklarinspektionen om registrering. Om det framkommer att ett registreringspliktigt fastighetsmäklarföretag inte är registrerat, bör det finnas en möjlighet för inspektionen att ingripa. Fastighetsmäklarinspektionen bör därför ges möjlighet att förelägga ett oregistrerat fastighetsmäklarföretag att ansöka om registrering. Det kan dock finnas situationer då ett föreläggande om att ansöka om registrering skulle vara en verkningslös åtgärd. En ansökan om registrering kan t.ex. redan ha avslagits. Det kan också redan stå klart att mäklarföretaget inte kommer att ansöka om registrering eller att en ansökan om registrering aldrig kommer att kunna beviljas. Det kan också finnas situationer då det är angeläget att mäklarföretagets verksamhet upphör utan vidare dröjsmål. I linje med den synpunkt som Lagrådet lämnar bör det därför finnas en möjlighet för Fastighetsmäklarinspektionen att - om det finns särskilda skäl för det - förelägga ett mäklarföretag att upphöra med verksamheten. Det finns dock inte skäl att som Lagrådet föreslår särskilt i lagtext ange att Fastighetsmäklarinspektionen kan låta företaget välja mellan att ansöka om registrering eller att upphöra med verksamheten. Om Fastighetsmäklarinspektionen förelägger ett företag att ansöka om registrering, står det givetvis företaget fritt att upphöra med verksamheten. Då har ändamålet med föreläggandet - att se till att det inte finns oregistrerade registreringsskyldiga mäklarföretag i fastighetsmäklarbranschen - uppfyllts och det finns inte anledning för inspektionen att vidta ytterligare åtgärder. Om Fastighetsmäklarinspektionen förelägger ett företag att upphöra med verksamheten, sker det för att en registrering inte kommer att bli aktuell eller inte kan avvaktas. Ett föreläggande till mäklarföretaget att upphöra med verksamheten bör få förenas med vite. Det är inte givet att Fastighetsinspektionen utan vidare kan bedöma om ett företag ska anses vara ett fastighetsmäklarföretag eller om det är skyldigt att vara registrerat enligt lagen. För att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna ta ställning till om ett företag ska föreläggas eller inte, bör det vara möjligt för inspektionen att reda ut den frågan. Om det är osäkert ifall ett företag är registreringsskyldigt som fastighetsmäklarföretag, bör Fastighetsmäklarinspektionen därför ges rätt att förelägga företaget att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som inspektionen behöver för att bedöma om företaget är registreringsskyldigt. Det kan konstateras att ett föreläggande att upphöra med verksamheten inte ger Fastighetsmäklarinspektionen möjligheten att förelägga ett fastighetsmäklarföretag, som visserligen är registrerat, att ansöka om registrering i en annan kategori. Ett sådant föreläggande skulle kunna vara motiverat om det i ett företag som är registrerat i en viss kategori bedrivs sådan verksamhet som innebär att företaget ska vara registrerat i en annan kategori. Som en jämförelse omfattar straffansvaret för fastighetsmäklare denna situation (jfr prop. 2002/03:71 s. 24). Det kan dock konstateras att ett fastighetsmäklarföretag som är registrerat i fel kategori står under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. Det torde därför finnas möjlighet att besluta om en ordinär disciplinpåföljd för ett sådant företag (se avsnitt 10.4). 10.10 Omedelbart gällande beslut och överklagandeförbud Regeringens förslag: Fastighetsmäklarinspektionen, eller efter överklagande domstol, ska få bestämma att ett beslut om återkallelse av registreringen ska gälla omedelbart. Detsamma ska gälla ett beslut om föreläggande att ett oregistrerat fastighetsmäklarföretag ska upphöra med den registreringspliktiga verksamheten. Ett beslut om sanktionsföreläggande mot en person som ingår i fastighetsmäklarföretagets ledning ska inte få överklagas. Utredningens förslag överensstämmer delvis med regeringens. Utredningen lämnar inte något förslag om att Fastighetsmäklarinspektionen eller domstol ska kunna bestämma att ett beslut om föreläggande om att upphöra med den registreringspliktiga verksamheten ska gälla omedelbart. Utredningen föreslår inte heller något överklagandeförbud. Remissinstanserna tillstyrker eller har inga invändningar mot utredningens förslag. Skälen för regeringens förslag: Enligt 29 § fjärde stycket i 2011 års fastighetsmäklarlag får Fastighetsmäklarinspektionen eller, efter överklagande, domstol besluta att en återkallelse av registrering ska gälla omedelbart. Det finns även vid tillämpningen av den nya lagen ett behov av att förordna att motsvarande beslut i fråga om fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag ska kunna verkställas omedelbart. Visserligen finns det numera en allmän regel i 35 § tredje stycket förvaltningslagen som föreskriver att en myndighet får verkställa ett beslut omedelbart om ett väsentligt allmänt eller enskilt intresse kräver det. Enligt den regeln ska myndigheten först noga överväga om det finns skäl att avvakta med att verkställa beslutet på grund av att beslutet medför mycket ingripande verkningar för någon enskild, att verkställigheten inte kan återgå om ett överklagande av beslutet leder till att det upphävs, eller någon annan omständighet. Denna allmänna regel får anses innebära något mer begränsade möjligheter för Fastighetsmäklarinspektionen att förordna om att ett återkallelsebeslut ska gälla omedelbart än vad som gäller enligt regleringen i 2011 års fastighetsmäklarlag. Om en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag som inte längre uppfyller kraven för att behålla en registrering under förhållandevis lång tid skulle kunna fortsätta att bedriva verksamhet i avvaktan på att ett återkallelsebeslut får laga kraft, skulle det vara negativt för köpare och säljare och dessutom riskera att försämra allmänhetens förtroende för fastighetsmäklarbranschen. En aspekt i sammanhanget är också att förvaltningslagens regel - till skillnad från den aktuella regeln i 2011 års fastighetsmäklarlag - inte gäller vid handläggningen i domstol. Mot den bakgrunden föreslås att den nuvarande regeln i 29 § fjärde stycket i 2011 års fastighetsmäklarlag förs över till den nya lagen. Det omfattar sådana fall då fastighetsmäklarföretaget får sin registrering återkallad för att det inte längre uppfyller kraven för registrering, inte betalar årlig avgift, handlar i strid mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen eller överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen (se avsnitt 10.4). I den nya lagen föreslås också att Fastighetsmäklarinspektionen ska få besluta om återkallelse av registreringen för ett fastighetsmäklarföretag när ett föreläggande, vid bristande lämplighet hos ledning eller ägare, inte har följts. Det gäller för det första vid ett mäklarföretags underlåtenhet att följa ett föreläggande att göra rättelse när någon som ingår i fastighetsmäklarföretagets ledning har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet. Det gäller för det andra vid underlåtenhet av någon som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget, och som har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, att följa ett föreläggande att avyttra så stor del av andelarna att innehavet därefter inte är kvalificerat (se avsnitt 7.5). Möjligheten att förordna om att ett återkallelsebeslut ska gälla omedelbart föreslås omfatta även dessa fall. På motsvarande sätt bör det finnas möjlighet att förordna om att ett föreläggande att ett oregistrerat fastighetsmäklarföretag ska upphöra med den registreringspliktiga verksamheten ska gälla omedelbart. Enligt 2011 års fastighetsmäklarlag får Fastighetsmäklarinspektionens beslut enligt lagen överklagas till allmän förvaltningsdomstol. Det föreslås ingen ändring av denna huvudregel. Det bör - liksom enligt nuvarande reglering - krävas prövningstillstånd i kammarrätten. Genom den nya lagen införs emellertid en möjlighet att besluta om sanktionsföreläggande mot någon eller några i ledningen i ett fastighetsmäklarföretag. Den som ett sådant föreläggande riktas mot kan välja att inte godta det. I ett sådant fall kommer den sanktion som anges i föreläggandet att prövas i domstol (se avsnitt 10.8). Mot den bakgrunden saknas det anledning att tillåta överklagande av beslutet om sanktionsföreläggande och det bör därför införas ett förbud mot att överklaga ett sådant beslut. 11 Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser Regeringens förslag: Den nya lagen och lagändringarna ska träda i kraft den 1 juli 2021. Genom den nya lagen ska 2011 års fastighetsmäklarlag upphävas. Registrering som har skett enligt den upphävda lagen ska fortfarande gälla. En fastighetsmäklare med registrering för hyresförmedlare enligt den upphävda lagen ska dock inte ha rätt att bedriva annan verksamhet än vad en fastighetsmäklare med registrering för hyresförmedling har rätt till. Ett fastighetsmäklarföretag, som vid lagens ikraftträdande bedriver verksamhet som omfattas av kravet på registrering enligt lagen och som senast den 1 januari 2022 ansöker om registrering, ska få fortsätta att bedriva verksamheten utan att vara registrerat till dess att beslutet i registreringsfrågan har fått laga kraft. En fastighetsmäklare, som vid lagens ikraftträdande - i enlighet med den upphävda lagens krav - bedriver verksamhet som enligt den nya lagen kräver registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling och som senast den 1 januari 2022 ansöker om sådan registrering eller om fullständig registrering, ska få fortsätta att bedriva verksamheten till dess att beslutet i registreringsfrågan har fått laga kraft. En fastighetsmäklare, som vid lagens ikraftträdande bedriver verksamhet som enligt lagen kräver registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling, ska få registreras i den kategorin utan att uppfylla kravet på utbildning i lagen och de föreskrifter som har meddelats med stöd av lagen, om han eller hon vid lagens ikraftträdande sedan minst ett år bedriver och har haft rätt att bedriva yrkesmässig förmedling av hyresrätter. Den upphävda lagen ska fortfarande gälla i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Den ska dessutom fortfarande gälla för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. Utredningens förslag överensstämmer delvis med regeringens. Utredningen lämnar inget förslag om att registrering som skett enligt den upphävda lagen ska fortsätta att gälla. Utredningen föreslår att ett fastighetsmäklarföretag som ansöker om registrering inom sex månader från lagens ikraftträdande - om ansökan om registrering avslås - ska få fortsätta att bedriva sin verksamhet under tre månader efter det att beslutet i registreringsfrågan fått laga kraft. Utredningen har även ett motsvarande förslag i fråga om fastighetsmäklare som får avslag på en ansökan om registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling. Utredningen föreslår ingen dispens från kravet på utbildning för den som sedan minst ett år bedriver yrkesmässig förmedling av hyresrätter. Utredningen föreslår att pågående tillsynsärenden ska avgöras enligt äldre föreskrifter. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker eller har inga invändningar mot utredningens förslag. Kammarrätten i Göteborg vill att det att det tydliggörs att pågående tillsynsärenden ska avgöras enligt äldre bestämmelser i fråga om överträdelser som har skett före den nya lagens ikraftträdande. Domstolen efterlyser också en regel som anger vad som ska gälla för sådana överträdelser där något tillsynsärende inte har inletts när den nya lagen träder i kraft. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det kan strida mot legalitetsprincipen att vid lämplighetsprövningen av ett fastighetsmäklarföretag beakta omständigheter som har inträffat före ikraftträdandet. Svensk Försäkring för fram att förberedelsearbetet inför nya regler om ansvarsförsäkring skulle kräva att det går ett år innan beslutade lagändringar träder i kraft. Skälen för regeringens förslag: Flera av förslagen i propositionen har koppling till de krav som det ursprungliga fjärde penningtvättsdirektivet ställer på nationell lagstiftning. Det direktivet skulle ha varit genomfört i svensk rätt senast i juni 2017. I maj 2018 antogs direktiv 2018/843 om ändring i det ursprungliga direktivet. Ändringsdirektivet skulle, med vissa undantag, vara genomfört senast den 10 januari 2020. Det är mot denna bakgrund angeläget att den nya lagen och lagändringarna träder i kraft så snart som möjligt. Eftersom det inte föreslås några nya regler om skadestånd eller ansvarsförsäkring för fastighetsmäklarföretag, krävs inte den särskilda förberedelsetid som Svensk Försäkring efterlyser. Med hänsyn till de återstående leden i lagstiftningsprocessen bör den nya lagstiftningen kunna träda i kraft den 1 juli 2021, då 2011 års fastighetsmäklarlag bör upphöra att gälla. Registrering är ett myndighetsbeslut som krävs för rätten att utöva yrkesmässig förmedling av fastigheter i Sverige. Det bör tas in en övergångsregel som anger att registrering som har skett enligt den upphävda lagen fortfarande ska gälla. En fastighetsmäklare med registrering för hyresförmedlare enligt den upphävda lagen bör dock inte ha rätt att bedriva annan verksamhet än vad en fastighetsmäklare med registrering för hyresförmedling har rätt till. I propositionen föreslås att även fastighetsmäklarföretag ska omfattas av registreringsskyldighet. Det föreslås också att det ska införas en ny registreringskategori - särskild registrering för hyresförmedling - som avser förmedling av hyresrätter oavsett belopp (se avsnitt 5.1, 6 och 7). Registrering måste ske i den kategorin eller i kategorin fullständig registrering om förmedling sker av hyresrätter vars månadshyra uppgår till eller överstiger 10 000 euro. Om ingen övergångsbestämmelse införs, kommer registreringsplikten att gälla omedelbart när lagen träder i kraft. Det kan förutses svårigheter för de berörda att förbereda ansökningar om registrering och ansöka om registrering innan lagen och föreskrifterna har trätt i kraft. I sammanhanget bör också beaktas den tid som det tar att handlägga ansökan hos Fastighetsmäklarinspektionen - särskilt i ljuset av att det lär uppstå en ärendeanhopning i samband med att den nya lagen träder i kraft. För att undvika att den som väntar på registrering tvingas upphöra med verksamheten bör det föreskrivas att ett fastighetsmäklarföretag, som vid lagens ikraftträdande bedriver verksamhet som omfattas av kravet på registrering enligt lagen och som senast den 1 januari 2022 ansöker om registrering, får fortsätta att bedriva verksamheten utan att vara registrerat till dess att beslutet i registreringsfrågan har fått laga kraft. Av samma skäl bör det införas en regel om att en fastighetsmäklare som vid lagens ikraftträdande - i enlighet med den upphävda lagens krav - bedriver verksamhet som enligt den nya lagens krav kräver registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling och som senast den 1 januari 2022 ansöker om sådan registrering eller om fullständig registrering, ska få fortsätta att bedriva verksamheten till dess att beslutet i registreringsfrågan har fått laga kraft. Utredningen föreslår att ett fastighetsmäklarföretag som får avslag på sin ansökan om registrering ska få tre månader på sig att avveckla den verksamhet som är registreringspliktig. Ett företag skulle då under en förhållandevis lång tid kunna bedriva sådan verksamhet som företaget har befunnits inte uppfylla kraven för att bedriva. En sådan regel skulle inte rimma särskilt väl med andra regler i lagen som innebär att ett företag som inte längre uppfyller kraven för registrering kan få sin registrering återkallad med omedelbar verkan och att ett oregistrerat företag som bedriver registreringspliktig verksamhet kan föreläggas att omedelbart upphöra med verksamheten. Det kan också konstateras att företagen - enligt förslagen ovan - ges en sex månader lång period efter att lagen har trätt i kraft att anpassa sig till de nya kraven och inkomma med en ansökan om registrering. Mot den bakgrunden bör utredningens förslag i denna del inte genomföras. Detsamma bör gälla för utredningens motsvarande förslag rörande fastighetsmäklare som inte är registrerade i kategorin fullständig registrering och som får avslag på en ansökan om registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling. För fastighetsmäklare krävs tillfredsställande utbildning som villkor för registrering. Detta krav föreslås omfatta även den med särskild registrering för hyresförmedling. Avsikten är att regeringen och Fastighetsmäklarinspektionen ska meddela föreskrifter om vilka närmare utbildningskrav som ska gälla för mäklare som är registrerade i kategorin särskild registrering för hyresförmedling. Det kan inte uteslutas att vissa fastighetsmäklare som kommer att behöva ansöka om registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling inte kommer att uppfylla utbildningskravet. Det skulle leda till att denna grupp kommer att förlora rätten att yrkesmässigt förmedla hyresrätter. Övergångsvis får det anses att den som har minst ett års erfarenhet av att bedriva yrkesmässig förmedling av hyresrätter har förvärvat sådana färdigheter att han eller hon inte behöver uppfylla det formella utbildningskravet. Det föreslås mot denna bakgrund att den fastighetsmäklare som när lagen träder i kraft bedriver sådan verksamhet som är registreringspliktig i kategorin särskild registrering för hyresförmedling och som sedan minst ett år bedriver och har haft rätt att bedriva yrkesmässig förmedling av hyresrätter inte behöver uppfylla kravet på tillfredsställande utbildning för att få registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling. Den nya lagen innehåller några nya regler för fastighetsmäklarverksamheten. Den grundläggande principen i svensk förmögenhetsrätt är att ny lag inte ska få retroaktiv verkan. Huvudprincipen är att nya bestämmelser bara ska vara tillämpliga på avtal som ingåtts efter ikraftträdandet. Denna princip har inte ansetts behöva komma till uttryck i lagtext, om det är fråga om nya bestämmelser som inte samtidigt upphäver äldre. Om det däremot är fråga om att ge äldre bestämmelser ett nytt innehåll, kan det finnas skäl för särskilda övergångsbestämmelser med innebörd att äldre bestämmelser ska tillämpas på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet (se prop. 1984/85:110 s. 366 och 367). Av allmänna principer följer alltså att den nya lagens regler om t.ex. elektronisk underskrift bara kommer att vara tillämpliga på avtal som ingåtts efter ikraftträdandet. Eftersom förutsättningarna för att ingå avtal förändras genom den nya lagen, bör det i denna införas en övergångsbestämmelse om att den upphävda lagen fortfarande ska tillämpas i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Kammarrätten i Göteborg efterlyser en regel som anger vad som ska gälla för överträdelser som har skett före ikraftträdandet. Det handlar om huruvida disciplinpåföljder och sanktioner ska bedömas enligt 2011 års lag. I den nya lagen införs nya regler för fastighetsmäklarföretag, fastighetsmäklare med registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling och ledningspersoner i ett fastighetsmäklarföretag. De kan därmed komma att bli föremål för disciplinpåföljder eller andra ingripanden som inte tidigare kunde aktualiseras. Det är rimligt att berörda mäklare, mäklarföretag och andra personer kan överblicka konsekvenserna av sitt handlande. De nya reglerna bör därför inte ges retroaktiv tillämpning. Det bör därför föreskrivas att den upphävda lagen fortfarande ska gälla för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det skulle strida mot legalitetsprincipen att vid prövningen av om ett fastighetsmäklarföretag uppfyller lämplighetskravet för registrering beakta om företaget har underlåtit att ingripa mot mäklare som åsidosätter sina skyldigheter. Även om ett mäklarföretag i disciplinärt hänseende bara kan lastas för sådana överträdelser av den nya lagen eller penningtvättslagen som har skett efter att den nya lagstiftningen trätt i kraft, finns det inget hinder mot att vid den allmänna prövningen av företagets lämplighet och redbarhet beakta förhållanden som inträffat före ikraftträdandet. Det är alltså möjligt att vid registreringsprövningen t.ex. beakta brott som en ledningsperson har begått före ikraftträdandet eller skatteskulder som uppkom före denna dag. Detsamma gäller för fastighetsmäklare som ansöker om registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling. Det föreslås att straffbestämmelsen om att den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid mot registreringsreglerna ska föras över i sak oförändrad till den nya lagen. Straffbestämmelsen kommer att omfatta även den som yrkesmässigt bedriver förmedlingsverksamhet i strid mot den nya registreringsskyldigheten. Bestämmelsen kommer alltså att gälla även för en registreringspliktig fastighetsmäklare som förmedlar hyresrätter över tröskelvärdet utan att vara registrerad. Paragrafen kommer även att omfatta den som är registrerad i kategorin registrering för hyresförmedling eller särskild registrering för hyresförmedling, men som bedriver förmedling som kräver registrering i en mer kvalificerad registreringskategori. Av 5 § brottsbalkens promulgationslag - som är tillämplig även inom specialstraffrätten - följer att de nya reglerna inte får ges retroaktiv verkan till den tilltalades nackdel. Någon övergångsbestämmelse krävs därför inte. 12 Ekonomiska och andra konsekvenser Regeringens bedömning: Förslagen skärper tillsynen över fastighetsmäklarbranschen, vilket stärker skyddet för köpare och säljare av fastigheter. De främjar också en sund konkurrens på fastighetsmäklarmarknaden. Förslaget om att uppdrags- och depositionsavtal får undertecknas elektroniskt leder till minskade kostnader för fastighetsmäklare och uppdragsgivare. Förslagen innebär en något ökad administrativ börda för fastighetsmäklarföretag och vissa fastighetsmäklare. Förslagen innebär också ökade kostnader för dem. De innebär även ökade kostnader för Fastighetsmäklarinspektionen. Inspektionens kostnader bör finansieras genom dels avgifter för registrering, dels en årlig avgift. Utredningens bedömning överensstämmer i huvudsak med regeringens. Utredningen pekar inte särskilt på fördelarna med att införa elektroniskt undertecknande. Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser instämmer i bedömningen eller har inga invändningar mot den. Boverket ifrågasätter om de ekonomiska konsekvenserna för Fastighetsmäklarinspektionen är fullständigt utredda när det gäller förslaget om att inspektionen ska kunna förelägga oregistrerade fastighetsmäklare att ansöka om registrering eller upphöra med verksamheten. Fastighetsmäklarinspektionen menar att förslaget om lämplighetsprövning av fastighetsmäklarföretagen samt företagsledning och ägare kommer att kräva betydande resurser för inspektionen. Man bedömer att den ökade arbetsbörda som förslagen innebär svarar mot tio årsarbetskrafter. Inspektionen påpekar vidare att man kommer att ha ytterligare kostnader för uppdatering av ärendehanteringssystemet. Fastighetsmäklarförbundet anser att man bör utreda om de ekonomiska konsekvenserna blir olika för små och stora företag. Förvaltningsrätten i Karlstad tvivlar på bedömningen att förslagen endast marginellt kommer att påverka de berörda förvaltningsdomstolarnas verksamhet och att kostnaderna ryms inom befintliga ramar. Regelrådet anser att redovisningen av behovet av särskilda informationsinsatser är bristfällig. Vidare efterlyser Regelrådet en bedömning av konsekvenserna för företagen utifrån företagens storlek. Rådet anser att det är en brist att det inte redovisas huruvida det har tagits någon särskild hänsyn till små företag i bedömningen att avgifterna inte ska differentieras utifrån företagens storlek. Regelrådet konstaterar emellertid att det är fråga om brister i enstaka delar och att utredningens konsekvensutredning sammantaget uppfyller de krav som ställs. Skälen för regeringens bedömning: Förslagen innebär att det kommer att ställas krav på registrering av fastighetsmäklarföretag. För att ett fastighetsmäklarföretag ska registreras kommer det bl.a. att krävas att företaget är redbart och i övrigt lämpat att utöva förmedlingsverksamhet. Det kommer även att göras en lämplighetsprövning av personer i företagets ledning och av de ägare som har ett kvalificerat innehav i företaget. Det blir därmed möjligt att sålla bort oseriösa aktörer från fastighetsmäklarmarknaden. Det bidrar till konkurrens på lika villkor. Förslagen innebär också att företagen kommer att ställas under tillsyn. Fastighetsmäklarinspektionens tillsynsverktyg förbättras. En effektiv tillsyn stärker skyddet för köpare och säljare av fastigheter och bidrar till att minska de problem som dessa upplever. Förslagen innebär slutligen att det införs en ny registreringskategori (särskild registrering för hyresförmedling) och att vissa av de fastighetsmäklare som i dag inte omfattas av registreringsskyldigheten kommer att behöva vara registrerade. Förslaget att möjliggöra elektroniskt undertecknande av uppdrags- och depositionsavtal leder - i vart fall på sikt - till minskade kostnader för fastighetsmäklare samt köpare och säljare. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att det i dag finns ca 4 000 företag i fastighetsmäklarbranschen. Alla dessa företag är dock inte fastighetsmäklarföretag och kommer inte att omfattas av den föreslagna registreringsskyldigheten. Det finns också viss osäkerhet kring hur många lokalhyresförmedlare som kommer att behöva registreras i kategorin särskild registrering för hyresförmedling. I den kategorin kommer det också att bli aktuellt med registrering av företagsmäklare som förmedlar inkråm som innefattar en eller flera lokalhyresrätter som överstiger tröskelvärdet. Utredningen uppskattar att förslaget kommer att påverka runt 1 500 fastighetsmäklarföretag och 100 lokalhyresförmedlare. För dem som omfattas av den föreslagna registreringsskyldigheten uppstår ökade kostnader för avgifter till Fastighetsmäklarinspektionen och en något ökad administrativ börda. Fastighetsmäklare som registreras i kategorin särskild registrering för hyresförmedling. måste också ställa om sin verksamhet för att säkerställa att man följer penningtvättsregelverket. Trots den osäkerhet som finns angående hur många som omfattas av den föreslagna registreringsskyldigheten står det klart att förslagen innebär att Fastighetsmäklarinspektionen kommer att få ökade kostnader för registrerings- och tillsynsverksamheten. Även om Fastighetsmäklarinspektionen redan har en organisation för registreringsärenden och tillsyn, kommer den nya lagen att innebära kostnader för att uppdatera ärendehanteringssystemet och nyanställa personal. Det finns vidare ett behov av informationsinsatser om den nya lagstiftningen, och inspektionen planerar att anställa en informatör för dessa uppgifter. Regelrådet efterfrågar en närmare redovisning av om det finns några som kan vara i behov av sådana insatser och hur deras behov skulle kunna tillgodoses. Det ter sig enligt regeringens bedömning naturligt att informationsinsatserna kan anpassas efter behovet hos olika mottagare. I detta avseende finns det säkert anledning att ge riktad information till fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. Det kan också vara naturligt att ge särskild information till personer som sitter i ledningen i eller äger fastighetsmäklarföretag. Hur informationsinsatserna närmare ska gå till är en fråga för Fastighetsmäklarinspektionen att bedöma. Den årliga kostnaden för att hantera den ökade bördan av registrering av fastighetsmäklare i kategorin särskild registrering för hyresförmedling bedömer utredningen vara ca 30 000 kronor. Den initiala kostnaden för att registrera dem som nu är verksamma bedöms uppgå till ca 270 000 kronor. Den årliga kostnaden för tillkommande tillsynsarbete avseende fastighetsmäklarna uppskattas av utredningen till ca 160 000 kronor. Den årliga kostnaden för att hantera den ökade börda som registrering av företag innebär och för att kunna bedriva en effektiv tillsyn över dem bedömer utredningen uppgår till ca 4 300 000 kronor, dock att kostnaderna i ett inledningsskede kan vara ännu högre. Den initiala kostnaden för registrering av fastighetsmäklarföretag bedöms uppgå till 4 000 000 kronor. Fastighetsmäklarinspektionen menar att förslaget om lämplighetsprövning kommer att driva upp kostnaderna för tillsynen. Det finns anledning att instämma i inspektionens uppfattning att det finns inslag i de nya förslagen som kommer att innebära en ökad arbetsbelastning för inspektionen. Detta gäller kanske framför allt när det gäller de nya ärenden som tillkommer till följd av att den nya lagen kommer att omfatta även fastighetsmäklarföretag. En kostnadsbegränsande faktor i förhållande till utredningens förslag som bör framhållas är att det inte föreslås att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna rikta åtgärder mot ledningen i en juridisk person som äger andelar i ett fastighetsmäklarföretag (se avsnitt 10.5). I praktiken innebär detta en väsentlig begränsning av Fastighetsmäklarinspektionens tillsynsuppgift i förhållande till utredningens förslag. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är att förslagen i utredningen kommer att kräva tio nya årsarbetskrafter. Det är hundra procent mer än utredningens bedömning och motsvarar en väsentlig ökning av antalet årsarbetsarbetskrafter vid myndigheten. Som både Fastighetsmäklarinspektionen och utredningen konstaterar är det svårt att göra några säkra bedömningar av hur många nya ärenden som det kan bli fråga om. Även om det - som ofta är fallet när det gäller konsekvensbedömningar - finns osäkerhetsmoment, framstår utredningens uppskattning som rimlig. Det kan dock finnas anledning att framöver följa upp vilka konsekvenser som reformen fått för Fastighetsmäklarinspektionen. Boverket ställer frågor om de ekonomiska konsekvenserna av att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna rikta förelägganden mot oregistrerade företag att ansöka om registrering. Enligt regeringens bedömning bör det knappast vara fråga om något särskilt stort antal företag. Kostnaderna för sådant arbete bör därför rymmas inom de planerade anslagshöjningarna för Fastighetsmäklarinspektionen. För att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna förbereda sin verksamhet för införandet av förslagen har på utgiftsområde 18 Samhällsplanering, bostadsförsörjning och byggande samt konsumentpolitik anslagspost 2:3 som avser anslag till Fastighetsmäklarinspektionen i vårändringsbudgeten för 2020 ökats med 2 000 000 kronor (se prop. 2019/20:99 s. 128 och 129). Detta tillskott finansierar de uppstartskostnader som myndigheten har. För att finansiera utvidgningen av Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn ökas anslaget med 4 000 000 kronor från och med år 2021 (se prop. 2020/21:1 utg.omr. 18 s. 51). Avsikten är - i enlighet med utredningens förslag - att de ökade kostnaderna för Fastighetsmäklarinspektionen ska finansieras genom att avgifter tas ut från de fastighetsmäklarföretag som ansöker om registrering. Fastighetsmäklarförbundet och Regelrådet ställer frågor om de ekonomiska konsekvenserna för olika företag. Utredningens förslag innebär att avgifterna kommer att uppgå till 3 250 kronor per år och att de inte ska differentieras utifrån företagens storlek. Det kan alltså konstateras att det är fråga om en avgiftsnivå som i sammanhanget är måttlig. Den närmare storleken på avgifterna och avgiftssystemets utformning avser regeringen att återkomma till i förordning. I den nya lagen införs möjligheter för Fastighetsmäklarinspektionen att besluta om disciplinära och andra åtgärder mot fastighetsmäklarföretag. Dessa åtgärder kan komma under domstols prövning efter ett överklagande. Dessutom kommer inspektionen att kunna besluta om sanktionsföreläggande mot ledningspersoner. Om sanktionsföreläggandet inte godtas, prövas frågan av domstol efter ansökan av Fastighetsmäklarinspektionen. Förvaltningsrätten i Karlstad ifrågasätter utredningens bedömning att förslagen endast marginellt kommer att påverka de berörda förvaltningsdomstolarnas verksamhet och att kostnaderna ryms inom befintliga ramar. Det kan dock konstateras att antalet överklaganden av Fastighetsmäklarinspektionens beslut (ungefär 30-40 per år) är begränsat i en tillsynsverksamhet som omfattar drygt 7 000 registrerade fastighetsmäklare. När nu fastighetsmäklarföretag och fler fastighetsmäklare föreslås stå under tillsyn kan antalet mål i domstol öka. Ökningen bedöms dock vara marginell. Inte heller i övrigt bedöms förslagen få några nämnvärda ekonomiska konsekvenser för det allmänna. Förslagen bedöms inte ha någon påverkan på vare sig jämställdheten mellan män och kvinnor eller möjligheten att nå de integrationspolitiska målen. Förslagen bedöms inte heller ha några sociala eller miljömässiga konsekvenser. 13 Författningskommentar 13.1 Förslaget till fastighetsmäklarlag Lagen är ny och ersätter fastighetsmäklarlagen (2011:666). Lagen gäller för fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. Den innehåller både civil- och näringsrättsliga bestämmelser. Lagen är indelad i kapitel. I 1 kap. finns inledande bestämmelser. De anger lagens innehåll, förklarar uttryck i lagen, anger lagens tillämpning på viss egendom och vid viss förmedling samt reglerar lagens tillämpning i internationella situationer. Kapitlet innehåller också en central paragraf om att lagen delvis är tvingande. Därefter följer ett kapitel om registrering av fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag (2 kap.). Vissa fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag är undantagna från registreringsskyldigheten. Även advokater och advokatbolag är undantagna från registreringsplikten. Registrering sker i någon av registreringskategorierna registrering för hyresförmedling, särskild registrering för hyresförmedling och fullständig registrering. Vilken registreringskategori som är aktuell beror på vilken typ av förmedling som fastighetsmäklaren ägnar sig åt. I kapitlet finns också regler om villkoren för registrering och om avgifter. Sedan kommer ett kapitel om fastighetsmäklarverksamheten (3 kap.). Det innehåller bestämmelser om god fastighetsmäklarsed, om fastighetsmäklarföretagets skyldigheter, om fastighetsmäklarens ersättning och om skadestånd. Det kapitlet följs av ett kapitel om tillsyn och straffansvar (4 kap.). De fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag som är registrerade står under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. Tillsynen har till syfte att säkerställa att den verksamhet som kräver registrering bedrivs enligt denna lag och enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Inspektionen får under vissa förhållanden ge fastighetsmäklaren eller fastighetsmäklarföretaget disciplinpåföljd och besluta andra åtgärder. Inspektionen får också ge särskilda sanktioner vid överträdelser av penningtvättsreglerna. Vidare får inspektionen ingripa mot ett fastighetsmäklarföretag som bedriver verksamhet utan registrering. Det finns också en straffbestämmelse som avser fastighetsmäklare som förmedlar fastigheter i strid mot registreringsreglerna (s.k. svartmäkleri). Lagen avslutas med regler om överklagande och bemyndiganden (5 kap.). Genom lagen genomförs delvis Europaparlamentets och rådets direktiv (EU) 2015/849 av den 20 maj 2015 om åtgärder för att förhindra att det finansiella systemet används för penningtvätt eller finansiering av terrorism, om ändring av Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 648/2012 och om upphävande av Europaparlamentets och rådets direktiv 2005/60/EG och kommissionens direktiv 2006/70/EG, i lydelsen enligt Europaparlamentets och rådets direktiv (EU) 2018/843 (det fjärde penningtvättsdirektivet). Även penningtvättslagen innehåller skyldigheter för fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag med fullständig registrering eller särskild registrering för hyresförmedling (se 1 kap. 6 § i förevarande lag). 1 kap. Inledande bestämmelser Lagens innehåll 1 § Denna lag innehåller bestämmelser om fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. I paragrafen anges lagens innehåll. Paragrafen motsvarar delvis 1 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Av paragrafen framgår att lagen innehåller bestämmelser om fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. Vad som avses med en fastighetsmäklare och ett fastighetsmäklarföretag anges i 2 § första stycket 1 respektive 2. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Uttryck i lagen 2 § I denna lag avses med 1. fastighetsmäklare: en fysisk person som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter, 2. fastighetsmäklarföretag: en juridisk person i vilken en eller flera fastighetsmäklare bedriver sådan verksamhet som anges i 1, 3. förmedling: en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart som uppdragsgivaren kan ingå avtal om överlåtelse eller upplåtelse med, 4. konsument: en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet, 5. kvalificerat innehav: ett direkt eller indirekt ägande i ett fastighetsmäklarföretag, om innehavet, beräknat på det sätt som anges i 1 kap. 5 a § lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse, representerar tio procent eller mer av kapitalet eller av samtliga röster eller annars möjliggör ett väsentligt inflytande över ledningen av mäklarföretaget. Till fastighetsmäklarföretagets ledning hör enligt denna lag fastighetsmäklarföretagets styrelse och verkställande direktör eller den som på motsvarande sätt företräder mäklarföretaget, och ersättare för någon av dem. I paragrafen förklaras några av lagens uttryck. Den motsvarar delvis 1 och 4 §§ i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1, 5.2 och 7.3. Första stycket I punkt 1 definieras uttrycket fastighetsmäklare. Definitionen har betydelse för lagens tillämpning på fysiska personer. Varje person som omfattas av definitionen är fastighetsmäklare i lagens mening. Detta gäller oavsett om personen är skyldig att vara registrerad eller enligt 2 kap. 2 § är undantagen från kravet på registrering. Det gäller också oavsett om en person som är skyldig att vara registrerad verkligen är det, eller i strid mot registreringskravet bedriver verksamhet ändå. Han eller hon omfattas alltså av lagen i den utsträckning som annat inte framgår av särskilda bestämmelser i lagen. Den som är undantagen från registreringsplikten är alltså att anse som fastighetsmäklare och omfattas exempelvis av bestämmelserna i 3 kap. Detsamma gäller en person som bedriver registreringspliktig verksamhet utan att vara registrerad (se även 4 kap. 18 §). Även en advokat som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter omfattas av lagen. En advokat är dock undantagen från registreringsskyldighet (se 2 kap. 2 § andra stycket). Det är i praktiken sällsynt att advokater bedriver fastighetsförmedling. Det beror på att Advokatsamfundet har ansett att det är oförenligt med god advokatsed att en advokat - oavsett i vilken form advokatrörelsen drivs - förmedlar fastigheter som inte har direkt samband med ett pågående advokatuppdrag (se Advokatsamfundets disciplinnämnds beslut i ärende nr D-2007/1509). I förekommande fall tillämpas lagen utifrån de särskilda förutsättningar som gäller för advokatverksamheten. Uttrycket fysisk person omfattar även den som bedriver verksamhet i en enskild firma. Det spelar ingen roll om förmedling sker i eget namn eller t.ex. såsom anställd. Den som i egenskap av praktikant eller motsvarande endast biträder en fastighetsmäklare utan att själv utföra någon uppgift på eget ansvar är inte fastighetsmäklare i lagens mening. Detsamma gäller givetvis den som utför administrativt arbete och liknande arbetsuppgifter för en fastighetsmäklares räkning. Av punkten framgår dessutom att det ska vara fråga om förmedling som är yrkesmässig. Med yrkesmässig menas att någon handlar för ändamål som har samband med den egna näringsverksamheten och att verksamheten utförs mot ersättning (jfr t.ex. prop. 2015/16:197 s. 197). Hit räknas fastighetsmäklare som bedriver en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsidkare som normalt är verksamma i en annan bransch, men som förmedlar fastigheter eller annan egendom eller nyttjanderätter kan emellertid omfattas. Även andra som kan anses bedriva näringsverksamhet och utför förmedlingstjänster mot ersättning omfattas. Frågan om huruvida en verksamhet kan anses vara yrkesmässig får bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Det har betydelse hur verksamheten marknadsförs. Om någon erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsmäklare eller marknadsför sina tjänster t.ex. genom annonser, reklamblad eller anslag i bostadsområden, kan det - trots att det bara är fråga om något enstaka objekt och förmedling rent faktiskt äger rum vid något enstaka tillfälle - vara fråga om yrkesmässig förmedling (se rättsfallet NJA 2015 s. 1086). Vad som avses med förmedling framgår av punkt 3. Av punkten framgår vidare vilken typ av egendom som personen ska förmedla för att han eller hon ska anses vara en fastighetsmäklare. Förmedlingen ska gälla fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Regler om vad som avses med fastighet, byggnad på annans mark, tomträtt, arrenderätt och hyresrätt finns i jordabalken. Exempelvis är förevarande lag tillämplig vid förmedling av obebyggd tomtmark och mark med bostadshus eller andra hus. Vad som avses med en bostadsrätt framgår av bostadsrättslagen (1991:614). Med hyresrätter avses i förevarande punkt såväl hyresrätter till bostadslägenheter som hyresrätter till lokaler. Andelsrätter avseende lägenhet tar sikte på andra former av borätter än bostadsrätter, t.ex. lägenheter i bostadsföreningar. I andra paragrafer i lagen används endast begreppet fastigheter. Det framgår av 3 § första stycket att det som i lagen föreskrivs om fastigheter ska tillämpas på alla typer av egendom som anges i förevarande bestämmelse. Lagen är tillämplig vid yrkesmässig förmedling av en fastighet i samband med överlåtelse av tillgångarna i en företagsrörelse (det s.k. inkråmet). Det saknar därvid betydelse om fastighetens värde utgör bara en begränsad del av tillgångarna (se rättsfallet NJA 2015 s. 1086). Däremot omfattar lagen inte förmedling där det som överlåts är en juridisk person som äger fastigheter (se t.ex. rättsfallet NJA 2015 s. 918). I vilken utsträckning som lagens bestämmelser ändå kan ge ledning när en fastighetsmäklare förmedlar bolag som äger fastigheter eller helt andra objekt får liksom hittills vara en fråga för rättstillämpningen (jfr t.ex. rättsfallen NJA 2010 s. 58 och NJA 2015 s. 918). I punkt 2 definieras uttrycket fastighetsmäklarföretag. Definitionen saknar motsvarighet i 2011 års lag. Varje företag som omfattas av definitionen är fastighetsmäklarföretag i lagens mening och omfattas därmed av lagen. Detta gäller, på motsvarande sätt som för fastighetsmäklare, oavsett om företaget är skyldigt att vara registrerat eller enligt 2 kap. 2 § är undantaget från kravet på registrering. Det gäller också oavsett om ett företag som är skyldigt att vara registrerat verkligen är det, eller i strid mot registreringskravet bedriver verksamhet ändå. En första förutsättning för att ett företag ska falla in under definitionen är att det är en juridisk person. Det innebär att t.ex. aktiebolag, handelsbolag, kommanditbolag och ekonomiska föreningar omfattas av definitionen. Definitionen omfattar däremot inte en enskild firma (se kommentaren till punkt 1). En andra förutsättning är att det i företaget bedrivs förmedling av någon fastighetsmäklare, dvs. att någon som omfattas av punkt 1 bedriver yrkesmässig förmedling i företaget. Vad som avses med förmedling framgår av punkt 3. Detta ska alltså vara fråga om ett företag i vilket en eller flera fastighetsmäklare bedriver en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart som uppdragsgivaren kan ingå avtal om överlåtelse eller upplåtelse med. Många gånger bedriver fastighetsmäklaren sin verksamhet i det företag där han eller hon är anställd. Det kan dock förekomma situationer där fastighetsmäklaren är anställd i ett företag, men någon förmedlingsverksamhet inte bedrivs i det företaget utan i ett annat företag. I sådana fall är det alltså det senare, och inte det förra, företaget som är ett fastighetsmäklarföretag i lagens mening. Om en mäklare bedriver verksamhet i ett annat företag än där han eller hon är anställd, kan detta exempelvis framgå genom att det finns en överenskommelse om att utföra förmedlingsverksamhet i företaget. Verksamheten kan då bedrivas under ett annat namn än fastighetsmäklarens eller anställningsföretagets. Vid osäkerhet om var verksamheten bedrivs, kan Fastighetsmäklarinspektionen behöva förelägga företaget att lämna upplysningar i frågan (se 4 kap. 15 § andra stycket). I punkt 3 definieras uttrycket förmedling. Förmedlingen ska grundas på ett uppdragsavtal. Förmedling där någon i sin egenskap av anställd hos någon för dennes räkning köper eller säljer fastigheter omfattas inte av bestämmelsen. Frågan om huruvida en verksamhet utgör förmedling avgörs inte av om uppdragstagaren har en fullmakt. Den som bedriver verksamhet som är att anse som förmedlingsverksamhet faller inte utanför lagens tillämpningsområde genom att ta fullmakt från uppdragsgivaren. En annan sak är att det är förbjudet för en fastighetsmäklare att som ombud företräda en säljare gentemot en köpare eller vice versa annat än för begränsade uppgifter (se 3 kap. 11 §). Förmedling går ut på att anvisa uppdragsgivaren någon som är lämplig att ingå avtal med, dvs. sammanföra uppdragsgivaren med en motpart som uppdragsgivaren kan ingå avtal med. För att det ska vara fråga om förmedling krävs i praktiken att det vidtas en marknadsföringsåtgärd (t.ex. annonsering på en webbplats eller i en tidning) eller en annan inledande kontakt med spekulanter. En sådan annan inledande kontakt kan ha möjliggjorts genom förfrågningar från spekulanter eller slagningar i mäklarens kundregister. Det är inte avgörande om uppdragsgivaren till slut verkligen ingår ett avtal med motparten, utan det som är av betydelse är om avsikten har varit att finna en motpart. Uppdraget ska alltså anses som förmedling även om det har avslutats utan att uppdragsgivaren har funnit någon som han eller hon träffar avtal med. Det är tillräckligt att en fastighetsmäklare med ett uppdragsavtal som grund vidtar åtgärder som syftar till att anvisa uppdragsgivaren en motpart som uppdragsgivaren kan träffa avtal med. Det förekommer att fastighetsmäklare åtar sig uppdrag utan att det är fråga om förmedling i lagens mening. Det kan då i stället vara fråga om ett begränsat uppdragsavtal. I ett sådant fall är det alltså inte fråga om ett uppdragsavtal som syftar till att mäklaren ska anvisa uppdragsgivaren en motpart som uppdragsgivaren kan ingå avtal med. Ett begränsat uppdragsavtal kan exempelvis avse att mäklaren endast ska upprätta köpehandlingar (ett s.k. skrivuppdrag) eller värdera ett objekt. Ett begränsat uppdragsavtal utgör alltså i och för sig inte förmedling i lagens mening. Kravet på god fastighetsmäklarsed gäller emellertid även när en fastighetsmäklare inom ramen för sin yrkesverksamhet utför t.ex. ett skriv- eller värderingsuppdrag även om uppdraget saknar samband med ett förmedlingsuppdrag (se rättsfallet HFD 2018 ref. 57 och kommentaren till 3 kap. 1 §). Om det i ett förmedlingsuppdrag ingår både sådana moment som avses med förmedling och andra moment, är lagen tillämplig på hela uppdraget. I punkt 4 anges vad som avses med uttrycket konsument. Definitionen motsvarar den som finns i 4 § i 2011 års lag (se prop. 1983/84:16 s. 29, 1994/95:14 s. 64 och 2010/11:15 s. 47). Uttrycket konsument används i 5 § och i 3 kap. 14 och 16 §§. I punkt 5 anges i vilka fall ett direkt eller indirekt ägande i ett fastighetsmäklarföretag utgör ett kvalificerat innehav. Definitionen har en motsvarighet i 1 kap. 5 § 15 lagen om bank- och finansieringsrörelse. Andra stycket Av stycket framgår vilka som hör till fastighetsmäklarföretagets ledning i lagens mening. Dit hör personer i fastighetsmäklarföretagets styrelse och företagets verkställande direktör. I fråga om företag där sådana funktioner saknas omfattas i stället den eller de personer som på motsvarande sätt kan företräda företaget på den högsta ledningsnivån. Detta överensstämmer med motsvarande reglering i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (se prop. 2016/17:173 s. 407-409 med vidare hänvisning samt s. 551). En styrelsesuppleant och en vice verkställande direktör omfattas också, eftersom en sådan person vid förfall för en styrelseledamot eller en verkställande direktör träder in i dennes ställe (se a. prop. s. 407-409 samt 2015/16:197 s. 203 och 448). Lagens tillämpning på annan egendom än fastigheter och vid förmedling av nyttjanderätt 3 § Det som i lagen föreskrivs om fastigheter tillämpas också på annan egendom som anges i 2 § första stycket 1. Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt tillämpas inte 3 kap. 14-16 eller 21 §, 22 § första stycket eller 23 §. Vid förmedling av nyttjanderätt ska det som föreskrivs om säljare tillämpas på den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och det som föreskrivs om köpare tillämpas på motparten. Paragrafen innehåller regler om lagens tillämpning på andra förmedlingsobjekt än fastigheter och vid förmedling av nyttjanderätt. Paragrafen motsvarar 2 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Lagen omfattar förmedling av all slags egendom som anges i 2 § första stycket 1. På andra ställen i lagen än i 2 § första stycket 1 används endast uttrycket fastigheter. Enligt första stycket tillämpas det som i lagen föreskrivs om fastigheter dock även på delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter och hyresrätter. Där lagen talar om en fastighet får detta ord alltså i förekommande fall bytas ut mot något av de andra förmedlingsobjekt som det är fråga om (jfr dock 3 kap. 13 § samt 14 och 15 §§). I andra stycket anges att vissa av paragraferna i 3 kap. inte tillämpas vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt. Det är fråga om bestämmelser om objektsbeskrivningen och vissa andra handlingar, om skyldigheten för fastighetsmäklaren att upplysa om sin möjliga rätt till ersättning vid en senare överlåtelse och om fastighetsmäklarens ersättning. Av tredje stycket framgår att vid förmedling av nyttjanderätt ska det som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och det som sägs om köpare avse motparten. Internationella situationer 4 § Bestämmelser om tillämplig lag i internationella situationer på privaträttens område finns i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 593/2008 av den 17 juni 2008 om tillämplig lag för avtalsförpliktelser (Rom I) och Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 864/2007 av den 11 juli 2007 om tillämplig lag för utomobligatoriska förpliktelser (Rom II). I internationella situationer som inte omfattas av någon av förordningarna är denna lag tillämplig om en väsentlig del av fastighetsmäklarens uppdrag utförs i Sverige. Paragrafen innehåller regler om internationella situationer. Paragrafen motsvarar delvis 3 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 8. I första meningen upplyses om att lagvalsregler på privaträttens område finns i Rom I- och II-förordningarna. Rom I-förordningen gäller avtalsförpliktelser, medan Rom II-förordningen gäller utomobligatoriska förpliktelser. Det innebär att Rom I-förordningen anger vilket lands lag som ska tillämpas på avtalsförhållandet mellan uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren, exempelvis en säljare av en fastighet och en fastighetsmäklare som säljaren träffat ett förmedlingsavtal med. Rom II-förordningen anger vilket lands lag som ska tillämpas i fråga om en förpliktelse när det inte finns något avtalsförhållande. Den torde främst aktualiseras om uppdragsgivarens motpart, typiskt sett en köpare av en fastighet, kräver skadestånd av en mäklare. Om någon av förordningarna anger att svensk lag är tillämplig, blir det aktuellt att tillämpa förevarande lag. Vad som gäller i internationella situationer som inte träffas av någon av EU-förordningarna framgår av den andra meningen. I dessa fall krävs det, för att lagen ska vara tillämplig, att en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige. Det saknar vid tillämpning av den andra meningen självständig betydelse var fastigheten är belägen. Om en väsentlig del av förmedlingsuppdraget utförs i Sverige, är lagen tillämplig. Detta gäller även om fastigheten är belägen i ett annat land. Tyngdpunkten i förmedlingsuppdraget ligger i att anskaffa en avtalspart som är lämplig för uppdragsgivaren. Marknadsföringen och visningen av objektet är av avgörande betydelse både för säljarens möjligheter att välja avtalspart och för presumtiva köpares möjligheter att bedöma objektet. Marknadsföringen och de inledande kontakterna med presumtiva kunder är så viktiga delar av förmedlingsarbetet att de tillsammans, i detta sammanhang, normalt sett får anses utgöra en väsentlig del av uppdraget. Även om tyngdpunkten i förmedlingsuppdraget är att skaffa fram en lämplig avtalspart, kan det tänkas att det finns andra moment som kan anses innebära att en väsentlig del av uppdraget utförs i Sverige. Det kan röra sig om biträde med förhandlingar och med upprättande av kontrakt. Om en fastighetsmäklare marknadsför ett utländskt objekt i Sverige och har kontakt med spekulanter här, ska en väsentlig del av uppdraget anses utföras här (även om fastighetsmäklaren är utländsk). Detta gäller oavsett om mäklaren därutöver biträder vid köpeförhandlingar, kontraktsskrivning eller andra moment och, om så är fallet, utför detta arbete utanför Sverige. Om en utländsk fastighetsmäklare annonserar på en svensk webbplats eller i svenska tidningar och de presumtiva köparna i Sverige är hänvisade till att ta kontakt med mäklaren på hans eller hennes verksamhetsställe utomlands, kan däremot inte en väsentlig del av uppdraget anses utföras i Sverige. Tillräcklig anknytning till Sverige saknas också normalt sett om en utländsk mäklare annonserar i Sverige efter objekt och sedan marknadsför objekten utomlands mot utländska presumtiva köpare. Om en utländsk mäklare vistas i Sverige under en tid för att som ett led i sin yrkesmässiga verksamhet förmedla ett antal fastigheter här, utförs en väsentlig del av respektive uppdrag i Sverige. Om en fastighetsmäklare som är verksam utomlands anlitar en medhjälpare i Sverige och medhjälparen utför en del av uppdraget här, får en bedömning göras av om de arbetsuppgifter som medhjälparen utför i Sverige kan anses utgöra en väsentlig del av uppdraget. Om så är fallet måste den medhjälparen uppfylla kraven för att verka som fastighetsmäklare här i landet. Den andra meningen torde främst aktualiseras vid bedömningen av om lagens offentligrättsliga regler ska tillämpas i en internationell situation. Det kan bli aktuellt att tillämpa dessa regler i fråga om en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag. Det kan då vara fråga om huruvida reglerna om registrering och tillsyn ska tillämpas. En annan sak är att, för att ingripande ska kunna ske på den grunden att någon handlar i strid mot sina skyldigheter enligt de civilrättsliga reglerna i 3 kap., det förutsätts att, vid en tillämpning av någon av EU-förordningarna, svensk rätt är tillämplig. Avtalsvillkor som avviker från lagen 5 § Avtalsvillkor som i jämförelse med denna lag är till nackdel för en konsument är utan verkan mot honom eller henne, om inte något annat föreskrivs i lagen. Paragrafen anger lagens delvis tvingande karaktär. Den motsvarar 4 § första stycket i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Bestämmelsen gäller till förmån för en avtalspart som är konsument. Av bestämmelsen följer att bestämmelserna i 3 kap. som utgångspunkt är tvingande till en konsuments förmån på så sätt att konsumenten inte är bunden av avtalsvillkor som i jämförelse med lagen är till nackdel för honom eller henne. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 29, 54 och 64, 1994/95:14 s. 64 och 2010/11:15 s. 47. I de fall där det framgår av särskilda regler i lagen är det möjligt för parterna att avvika från lagens skyddsregler trots att det innebär en nackdel för en avtalspart som är konsument. Sådana särskilda regler finns i 3 kap. 4 § första stycket, 20 § och 22 § första stycket. Vad som avses med en konsument framgår av 2 § första stycket 4. Åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism 6 § Bestämmelser om vissa skyldigheter för fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag finns i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Paragrafen innehåller en upplysning om att det även i lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) finns vissa skyldigheter för fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. Paragrafen motsvarar delvis 7 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Penningtvättslagens skyldigheter gäller för mäklare och mäklarföretag med fullständig registrering eller med särskild registrering för hyresförmedling. Penningtvättslagen innehåller även vissa skyldigheter för juridiska personer med anställda fastighetsmäklare (se 2 kap. 16 § den lagen). Förarbetena till motsvarande bestämmelse i äldre lagar finns i prop. 2008/09:70 s. 207 och 2010/11:15 s. 48. 2 kap. Registrering Registreringsskyldighet 1 § Fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag ska vara registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen. Undantag från registreringsskyldigheten finns i 2 och 3 §§. Paragrafen innehåller huvudregeln om att fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag är skyldiga att vara registrerade. Förevarande paragraf motsvarar delvis 5 § första stycket i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 7.1. Enligt paragrafen ska fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag vara registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen. Av paragrafen framgår också att undantag från registreringsskyldigheten finns i 2 och 3 §§. Registreringskravet för fastighetsmäklarföretag är nytt i förhållande till 2011 års fastighetsmäklarlag. Definitionerna av fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag finns i 1 kap. 2 § första stycket 1 respektive 2. Frågan om huruvida det föreligger registreringsplikt prövas särskilt för varje fastighetsmäklare och varje fastighetsmäklarföretag. Att ett fastighetsmäklarföretag är registrerat befriar inte fastighetsmäklarna som är verksamma i företaget från kravet på registrering. Inte heller befrias ett fastighetsmäklarföretag från kravet på registrering bara för att de i företaget verksamma fastighetsmäklarna är registrerade. Bestämmelser om möjlighet för Fastighetsmäklarinspektionen att ingripa mot oregistrerade fastighetsmäklarföretag finns i 4 kap. 15 §. En bestämmelse om straffansvar för fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i strid mot kravet på registrering finns i 4 kap. 18 §. Genom paragrafen genomförs delvis artikel 2.1.3 d i det fjärde penningtvättsdirektivet. 2 § Registreringsskyldigheten enligt 1 § gäller inte fastighetsmäklare som enbart bedriver förmedling av hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro och det är fråga om 1. kommunal förmedling av hyresrätter, 2. kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande, 3. förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, 4. förmedling av hyresrätter till lokaler, eller 5. förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor. Skyldigheten gäller inte heller fastighetsmäklarföretag där inte någon fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget är registreringsskyldig. Inte heller advokater och advokatbolag är skyldiga att vara registrerade. Paragrafen innehåller undantag från registreringsplikten. Paragrafen motsvarar delvis 5 § andra stycket i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1, 6 och 7.1. I första stycket görs undantag i vissa fall från registreringsplikten för fastighetsmäklare. En första förutsättning för att undantaget ska vara tillämpligt är att fastighetsmäklaren enbart ägnar sig åt förmedling av hyresrätter, där varje hyresrätt har en månadshyra som understiger ett belopp som motsvarar 10 000 euro. Begränsningen av undantaget till förmedling av hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp som motsvarar 10 000 euro är en nyhet i förhållande till 2011 års fastighetsmäklarlag. Regeln innebär att en fastighetsmäklare - för att kunna omfattas av undantaget från kravet på registrering - inte får förmedla någon hyresrätt med en månadshyra som uppgår till eller överstiger det angivna beloppet. I praktiken torde beloppsgränsen främst aktualiseras vid förmedlingar av hyresrätter till lokaler. Beloppsgränsen tar sikte på månadshyran per hyresrätt. Den är uttryckt som ett belopp motsvarande 10 000 euro. Detta överensstämmer med hur beloppsgränsen är uttryckt i penningtvättsdirektivet. Det ankommer på den enskilda fastighetsmäklaren att göra en bedömning av huruvida han eller hon i framtiden kommer att åta sig sådana förmedlingsuppdrag som innebär att registrering är nödvändig. Det är alltid den enskilda fastighetsmäklaren som ansvarar för att han eller hon bedriver förmedlingsverksamhet i enlighet med reglerna om registrering. Som en andra förutsättning för att undantaget ska vara tillämpligt gäller att det enbart är fråga om förmedling enligt punkterna 1-5. De fem punkterna är oförändrade i förhållande till 2011 års fastighetsmäklarlag. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 2002/03:71 s. 15-17, 29 och 30 samt 2010/11:15 s. 48. I andra stycket första meningen görs undantag från registreringsskyldigheten för fastighetsmäklarföretag i vilka endast sådana fastighetsmäklare bedriver förmedling som enligt första stycket är undantagna från registreringsskyldigheten. För att undantaget i förevarande stycke ska vara tillämpligt krävs det att ingen av fastighetsmäklarna i företaget bedriver någon annan förmedling än sådan som de enligt första stycket får bedriva utan registrering. Det avgörande för bedömningen är vilken verksamhet fastighetsmäklarna bedriver i företaget. Det har ingen betydelse vilken registrering fastighetsmäklarna som bedriver verksamheten har. Således föreligger exempelvis ingen skyldighet för ett fastighetsmäklarföretag att vara registrerat, om den enda verksamheten som faktiskt bedrivs i företaget är förmedling av hyresrätter till lokaler med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro, oavsett om den eller de fastighetsmäklare som bedriver denna verksamhet har registrering för hyresförmedling eller någon annan registrering. Om däremot någon fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget är registreringsskyldig, är företaget registreringsskyldigt oavsett om mäklaren är registrerad eller inte. I andra stycket andra meningen anges att registreringsskyldigheten inte gäller advokater och advokatbolag. För advokatväsendet gäller andra regler (se bl.a. 8 kap. rättegångsbalken och 7 a kap. lagen [2017:630] om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism). I paragrafen genomförs delvis artikel 2.1.3 d i det fjärde penningtvättsdirektivet. 3 § Registreringsskyldigheten enligt 1 § gäller inte fastighetsmäklarföretag som är etablerade i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES) och som tillfälligt bedriver verksamhet i Sverige. Paragrafen innehåller undantag från registreringsplikten för vissa utländska fastighetsmäklarföretag. Paragrafen har inte någon motsvarighet i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 8. I paragrafen görs undantag från registreringsskyldigheten för fastighetsmäklarföretag som är etablerade i en annan stat inom EES och som tillfälligt bedriver verksamhet i Sverige. Det innebär att företag som omfattas av bestämmelsen kan bedriva tillfällig verksamhet med fastighetsförmedling i Sverige utan att vara registrerade. Vad som avses med att tillfälligt bedriva verksamhet får bedömas från fall till fall i överensstämmelse med de principer som framför allt EU-domstolen har lagt fast (se t.ex. prop. 2008/09:187 s. 51, 52, 109 och 110 samt 2015/16:44 s. 60-62). 4 § Bestämmelser om tillfällig yrkesutövning och erkännande av yrkeskvalifikationer som har förvärvats eller erkänts i en annan stat inom EES eller i Schweiz finns i lagen (2016:145) om erkännande av yrkeskvalifikationer och i andra författningar. Paragrafen innehåller en upplysning om att det i lagen om erkännande av yrkeskvalifikationer och i andra författningar finns bestämmelser om tillfällig yrkesutövning och erkännande av yrkeskvalifikationer. Paragrafen har inte någon motsvarighet i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 8. Av paragrafen framgår att det i lagen om erkännande av yrkeskvalifikationer och i andra författningar finns bestämmelser om tillfällig yrkesutövning och erkännande av yrkeskvalifikationer som har förvärvats eller erkänts i en annan stat inom EES eller i Schweiz. I lagen om erkännande av yrkeskvalifikationer finns bestämmelser om tillfällig yrkesutövning och om erkännande av yrkeskvalifikationer för den som vill utöva ett reglerat yrke i Sverige i egenskap av anställd eller egenföretagare. För att en fastighetsmäklare ska kunna registreras här krävs att han eller hon har tillfredsställande utbildning (se 8 § i förevarande kapitel) - ett krav som preciseras i förordning och myndighetsföreskrifter. Fastighetsmäklaryrket är därmed ett reglerat yrke. Den som vill utöva fastighetsmäklaryrket i Sverige och som har förvärvat sina yrkeskvalifikationer eller har fått dem erkända i en annan stat inom EES eller i Schweiz kan få sina yrkeskvalifikationer erkända här eller ha rätt att tillfälligt utöva ett reglerat yrke i Sverige, i enlighet med bestämmelserna i den nämnda lagen, förordningen (2016:157) om erkännande av yrkeskvalifikationer och den förordning som kompletterar förevarande lag. Registreringskategorier 5 § Registrering av en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag sker i någon av följande kategorier: 1. registrering för hyresförmedling, 2. särskild registrering för hyresförmedling, eller 3. fullständig registrering. Paragrafen anger kategorier för registrering av fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. Paragrafen motsvarar delvis 5 § tredje stycket i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1, 6 och 7.2. Registrering av en fastighetsmäklare respektive ett fastighetsmäklarföretag sker i någon av de tre kategorier som anges i paragrafen. Av punkt 1 framgår att registrering kan ske i kategorin registrering för hyresförmedling. Registreringskategorin registrering för hyresförmedling är en ny benämning på kategorin registrering för hyresförmedlare som förekommer i 2011 års fastighetsmäklarlag, dock att innebörden av registrering i den kategorin är förändrad i förhållande till vad som gäller enligt 2011 års lag (se 6 § första stycket i förevarande kapitel och punkt 3 i övergångsbestämmelserna). Enligt punkt 2 kan registrering i stället ske i kategorin särskild registrering för hyresförmedling. Registreringskategorin är ny i förhållande till 2011 års fastighetsmäklarlag. Registrering kan slutligen, enligt punkt 3, ske i kategorin fullständig registrering. Innebörden av de olika kategorierna för en fastighetsmäklare och ett fastighetsmäklarföretag framgår av 6 respektive 7 § i förevarande kapitel. Att de fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag som är registrerade i kategorierna fullständig registrering och särskild registrering för hyresförmedling omfattas av lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism framgår av 1 kap. 2 § första stycket 13 den lagen. Genom paragrafen genomförs delvis artikel 2.1.3 d i fjärde penningtvättsdirektivet. 6 § Registrering av en fastighetsmäklare i den kategori som anges i 5 § 1 ger mäklaren rätt att förmedla hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro. Registrering av en fastighetsmäklare i den kategori som anges i 5 § 2 ger mäklaren rätt att förmedla hyresrätter oavsett månadshyrans belopp. Registrering av en fastighetsmäklare i den kategori som anges i 5 § 3 ger mäklaren rätt att förmedla all egendom som anges i 1 kap. 2 § första stycket 1. Paragrafen anger vad registrering av en fastighetsmäklare i de olika kategorierna i 5 § innebär. Paragrafen motsvarar delvis 5 § tredje stycket i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 6. Utgångspunkten är, vilket framgår av 1 §, att varje fastighetsmäklare ska vara registrerad (vissa undantag från registreringsplikten görs i 2 § första stycket). Av första stycket framgår att registrering av en fastighetsmäklare i kategorin registrering för hyresförmedling ger fastighetsmäklaren rätt att förmedla hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro. Beloppsgränsen är en nyhet i förhållande till vad som gäller för registrerade hyresförmedlare enligt 2011 års lag. Beloppsgränsen, som överensstämmer med hur beloppsgränsen är uttryckt i det fjärde penningtvättsdirektivet, tar sikte på månadshyran per hyresrätt. Vilket belopp i svenska kronor som motsvarar 10 000 euro bör typiskt sett avgöras utifrån penningvärdet vid tidpunkten för uppdragsavtalet. Om en fastighetsmäklare avser att förmedla en hyresrätt med en månadshyra som minst uppgår till ett belopp motsvarande 10 000 euro, måste registrering i antingen kategorin särskild registrering för hyresförmedling eller kategorin fullständig registrering ske. Registrering i kategorin registrering för hyresförmedling blir aktuell för fastighetsmäklare som förmedlar hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro och som inte ägnar sig åt sådan förmedling som är undantagen från registreringsskyldighet enligt vad som anges i 2 § första stycket 1-5. Registrering av en fastighetsmäklare i kategorin särskild registrering för hyresförmedling innebär enligt andra stycket att mäklaren har rätt att förmedla hyresrätter oavsett månadshyrans belopp. Det finns alltså inget hinder mot att en fastighetsmäklare med denna registrering förmedlar hyresrätter vars månadshyra uppgår till eller överstiger 10 000 euro. Om en fastighetsmäklare avser att förmedla någon annan egendom som anges i 1 kap. 2 § första stycket 1 än hyresrätter, måste registrering i kategorin fullständig registrering i stället ske. I tredje stycket föreskrivs att en registrering av en fastighetsmäklare i kategorin fullständig registrering ger fastighetsmäklaren rätt att förmedla all egendom som anges i 1 kap. 2 § första stycket 1. Det ankommer på den enskilda fastighetsmäklaren som står inför att ansöka om registrering att göra en bedömning av vilka typer av förmedlingsuppdrag han eller hon kommer att åta sig. Det finns inget hinder mot att en fastighetsmäklare som uppfyller villkoren för fullständig registrering väljer att ansöka om registrering i den kategorin, trots att han eller hon avser att endast bedriva hyresförmedling. På motsvarande sätt finns det inget hinder mot att den som uppfyller villkoren för särskild registrering för hyresförmedling väljer att ansöka om registrering i den kategorin trots att han eller hon avser att endast förmedla hyresrätter med en månadshyra som understiger beloppsgränsen. Villkoren för registrering av en fastighetsmäklare framgår av 8 §. 7 § Registrering av ett fastighetsmäklarföretag i den kategori som anges i 5 § 1 ger mäklarföretaget rätt att bedriva fastighetsmäklarverksamhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget bedriver sådan verksamhet som anges i 6 § första stycket. Registrering av ett fastighetsmäklarföretag i den kategori som anges i 5 § 2 ger mäklarföretaget rätt att bedriva fastighetsmäklarverksamhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget bedriver sådan verksamhet som anges i 6 § andra stycket. Registrering av ett fastighetsmäklarföretag i den kategori som anges i 5 § 3 ger mäklarföretaget rätt att bedriva fastighetsmäklarverksamhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget bedriver sådan verksamhet som anges i 6 § tredje stycket. Paragrafen anger vad registrering av ett fastighetsmäklarföretag i de olika kategorierna i 5 § innebär. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 7.2. Utgångspunkten är, vilket framgår av 1 §, att varje fastighetsmäklarföretag ska vara registrerat (vissa undantag från registreringsplikten görs i 2 § andra stycket och 3 §). Av första stycket framgår att registrering av ett fastighetsmäklarföretag i kategorin registrering för hyresförmedling ger fastighetsmäklarföretaget rätt att bedriva verksamhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget förmedlar hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro. Beloppsgränsen som överensstämmer med hur beloppsgränsen är uttryckt i det fjärde penningtvättsdirektivet tar sikte på månadshyran per hyresrätt. Vilket belopp i svenska kronor som motsvarar 10 000 euro bör typiskt sett avgöras utifrån penningvärdet vid tidpunkten för ett uppdragsavtal. Om ett fastighetsmäklarföretag förutser att någon fastighetsmäklare i företaget kommer att förmedla en hyresrätt med en månadshyra som minst uppgår till ett belopp motsvarande 10 000 euro, måste företaget i stället vara registrerat i någon av kategorierna särskild registrering för hyresförmedling och fullständig registrering. Av andra stycket framgår att registrering av ett fastighetsmäklarföretag i kategorin särskild registrering för hyresförmedling ger mäklarföretaget rätt att bedriva verksamhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget förmedlar hyresrätter till vilket belopp som helst. Det finns alltså inget hinder mot verksamhet som innebär att förmedling sker av hyresrätter som uppgår till eller överstiger ett belopp motsvarande 10 000 euro. Om en fastighetsmäklare som är verksam i ett mäklarföretag avser att förmedla någon annan egendom som anges i 1 kap. 2 § första stycket 1 än hyresrätter, måste registrering i kategorin fullständig registrering i stället ske. I tredje stycket föreskrivs att en registrering i kategorin fullständig registrering ger fastighetsmäklarföretaget rätt att bedriva verksamhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget kan förmedla all egendom som anges i 1 kap. 2 § första stycket 1. Det ankommer på det enskilda fastighetsmäklarföretaget som står inför att ansöka om registrering att göra en bedömning av vilka typer av förmedlingsuppdrag som mäklarna som är verksamma i företaget kommer att åta sig. Det finns inget hinder mot att ett mäklarföretag som uppfyller villkoren för fullständig registrering ansöker om registrering i den kategorin, trots att fastighetsmäklarna som är verksamma i företaget endast avser att bedriva hyresförmedling. På motsvarande sätt finns det inget hinder mot att ett mäklarföretag som uppfyller villkoren för särskild registrering för hyresförmedling väljer att ansöka om registrering i den kategorin trots att fastighetsmäklarna som är verksamma i företaget endast avser att förmedla hyresrätter med en månadshyra som understiger beloppsgränsen. Registreringsskyldigheten enligt 1 § gäller för såväl fastighetsmäklarföretag som fastighetsmäklare. Det förhållandet att ett fastighetsmäklarföretag är registrerat innebär inte att de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget inte måste vara registrerade. Villkoren för registrering av ett fastighetsmäklarföretag framgår av 9 §. Villkor för registrering 8 § Registrering av en fastighetsmäklare får endast ske om mäklaren 1. har betalat ansökningsavgift, 2. inte är underårig eller i konkurs och inte heller har näringsförbud eller förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken, 3. har försäkring för skadeståndsansvar enligt 3 kap. 25 §, 4. har tillfredsställande utbildning, 5. har för avsikt att vara verksam som fastighetsmäklare, och 6. är redbar och i övrigt lämplig att vara verksam som fastighetsmäklare. Paragrafen anger förutsättningarna för registrering av fastighetsmäklare. Den motsvarar delvis 6 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 6. I paragrafen anges de villkor som måste vara uppfyllda för att en fastighetsmäklare ska registreras. När fastighetsmäklaren väl har registrerats, kan senare uppkomna brister i fråga om dessa villkor utgöra grund för att återkalla registreringen (se 4 kap. 4 § första stycket 1). Det klargörs i punkt 1 att ett villkor för registrering är att en fastighetsmäklare som ansöker om registrering har betalat ansökningsavgift. Punkterna 2-6 motsvarar punkterna 1-5 i 6 § i 2011 års fastighetsmäklarlag (se prop. 1983/84:16 s. 30, 1994/95:14 s. 65-67 och 2010/11:15 s. 48). I 5 kap. 2 § finns ett bemyndigande för regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer att meddela föreskrifter om vilka krav som ska gälla i fråga om försäkring för skadeståndsansvar och i fråga om utbildning. 9 § Registrering av ett fastighetsmäklarföretag får endast ske om 1. mäklarföretaget har betalat ansökningsavgift, 2. mäklarföretaget inte är i konkurs eller likvidation, 3. de som ingår i mäklarföretagets ledning och de som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget varken har gjort sig skyldiga till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, och 4. mäklarföretaget är redbart och i övrigt lämpat att bedriva fastighetsmäklarverksamhet. Paragrafen anger förutsättningarna för registrering av fastighetsmäklarföretag. Den saknar motsvarighet i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 7.3. I paragrafen anges de villkor som måste vara uppfyllda för att ett fastighetsmäklarföretag ska registreras. När fastighetsmäklarföretaget väl har registrerats, kan senare uppkomna brister i fråga om villkoren i punkterna 2, 3 och 5 utgöra grund för att återkalla registreringen (se 4 kap. 4 § första stycket 1). När det gäller brister i fråga om villkoret i punkt 4, se kommentaren till den punkten. Enligt punkt 1 krävs på motsvarande sätt som för en fastighetsmäklare att det fastighetsmäklarföretag som ansöker om registrering har betalat ansökningsavgift. I punkt 2 föreskrivs att ett fastighetsmäklarföretag för att kunna bli registrerat inte får vara vare sig i konkurs eller likvidation. Kravet på konkursfrihet svarar mot vad som gäller för fastighetsmäklare. Regler om likvidation finns bl.a. i 25 kap. aktiebolagslagen (2005:551). Den situationen att ett mäklarföretag är i rekonstruktion enligt lagen (1996:764) om företagsrekonstruktion behandlas i kommentaren till punkt 4. Enligt punkt 3 är det ett villkor för registrering att ingen i mäklarföretagets ledning eller i kretsen av ägare med ett kvalificerat innehav i företaget har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt skyldigheter i näringsverksamhet. Vilka som hör till ledningen framgår av 1 kap. 2 § andra stycket, se även kommentaren till den bestämmelsen. Vad som avses med ett kvalificerat innehav framgår av 1 kap. 2 § första stycket 5. Det är alltså en förutsättning för registrering att ingen i den aktuella personkretsen har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet. Det finns anledning att se särskilt allvarligt på brott som är kopplade till fastighetsmäklarverksamhet. Penningtvätt, annan ekonomisk brottslighet och brott som begåtts i samband med utövandet av näringsverksamhet får också som regel anses vara allvarliga i detta sammanhang. Även annan brottslighet kan beroende på omständigheterna i det enskilda fallet anses vara allvarlig. Många faktorer påverkar bedömningen, t.ex. brottets straffvärde och art, om det är fråga om ett eller flera brott och om det har förekommit upprepade lagföringar. Det har även betydelse hur långt tillbaka i tiden brottsligheten ligger. Ingen av de personer som omfattas av bestämmelsen får heller i väsentlig utsträckning ha åsidosatt skyldigheter i näringsverksamhet. Så kan vara fallet om någon upprepade gånger har drivit företag som har försatts i konkurs, eller om han eller hon vid flera tillfällen har haft näringsförbud. Om någon har bidragit till att ett företag har stora misskötta skulder till det allmänna och han eller hon har ådragit sig ett personligt betalningsansvar för företagets skulder, kan detta beaktas (jfr prop. 2016/17:173 s. 334). Hur omfattande åsidosättandet varit och hur långt tillbaka i tiden det ligger spelar roll för bedömningen. Det kan också vara av betydelse vilka försök personen har gjort för att komma till rätta med problemen. När fastighetsmäklarföretaget väl har registrerats, är företaget skyldigt att anmäla ändringar i företagsledningen eller den krets som har ett kvalificerat innehav i företaget (se 4 kap. 3 §). Om någon inte längre uppfyller villkoren för registrering enligt förevarande punkt, får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga mäklarföretaget att göra rättelse eller förelägga innehavaren att avyttra så stor del av andelarna i företaget att innehavet därefter inte är kvalificerat. Om föreläggandet inte följs, får inspektionen besluta om återkallelse av mäklarföretagets registrering (se 4 kap. 5 §). I punkt 4 finns ett krav på att mäklarföretaget är redbart och i övrigt lämpat att bedriva fastighetsmäklarverksamhet. Kravet tar sikte på företaget såsom juridisk person. Angående prövningen av ledningens och ägarnas lämplighet, se kommentaren till punkt 3. Det är för bedömningen av fastighetsmäklarföretagets redbarhet och lämplighet av betydelse om företaget har varit inblandat i brottslig verksamhet, t.ex. penningtvätt eller annan ekonomisk brottslighet, eller ådömts företagsbot enligt 36 kap. 7 § brottsbalken. Det har också betydelse för bedömningen om företaget har åsidosatt skyldigheter i de lagar som reglerar verksamheten. Av särskild betydelse är åsidosättanden av skyldigheter enligt förevarande lag och lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen). Om ett fastighetsmäklarföretag tidigare har varit registrerat, men har fått registreringen återkallad på grund av att det har handlat i strid mot skyldigheter i förevarande lag eller penningtvättslagen, kan de omständigheter som har legat till grund för beslutet om återkallelse läggas till grund för bedömningen av om registrering ska kunna beviljas på nytt. Vidare är fastighetsmäklarföretagets ekonomiska angelägenheter och skötsamhet i ekonomiska frågor av betydelse vid redbarhetsbedömningen. Om fastighetsmäklarföretaget exempelvis har misskötta skatteskulder eller har misskött betalningen av andra skulder, kan det ge upphov till tvivel om företagets lämplighet. Vid bedömningen av dessa faktorer är det av betydelse vilken karaktär det är på misskötseln, hur omfattande den är och hur långt tillbaka i tiden den ligger. Det kan också vara av betydelse vilka försök fastighetsmäklarföretaget har gjort för att komma till rätta med problemen. Det förhållandet att ett mäklarföretag är under företagsrekonstruktion innebär normalt sett att företaget inte uppfyller kravet i punkten. Fastighetsmäklarinspektionen bör regelmässigt inhämta uppgifter som krävs för den prövning som ska göras enligt förevarande paragraf. Det kan t.ex. handla om uppgifter ur belastnings- eller utsökningsregistret. Genom paragrafen genomförs delvis artikel 47.3 i det fjärde penningtvättsdirektivet. Årlig avgift och påminnelseavgift 10 § Den som är registrerad ska betala en årlig avgift. Om den årliga avgiften inte har betalats och påminnelse har skett, ska den registrerade betala påminnelseavgift. I paragrafen finns regler om årlig avgift och påminnelseavgift. Den motsvarar delvis 5 a § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 7.3. I paragrafen anges att den som är registrerad ska betala en årlig avgift. Den årliga avgiften finansierar den tillsyn som Fastighetsmäklarinspektionen bedriver enligt lagen. Om den årliga avgiften inte har betalats och påminnelse har skett, ska den registrerade betala påminnelseavgift. Ett bemyndigande om att regeringen får meddela föreskrifter om avgifter enligt denna lag finns i 5 kap. 3 §. 3 kap. Fastighetsmäklarverksamheten God fastighetsmäklarsed och fastighetsmäklarföretagets skyldigheter Fastighetsmäklarens allmänna skyldigheter 1 § En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I 3, 4 och 6-21 §§ finns ytterligare bestämmelser om god fastighetsmäklarsed. Paragrafen innehåller grundläggande regler för hur fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag och i övrigt uppträda i sin yrkesroll. Den motsvarar delvis 8 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Första stycket I stycket regleras till att börja med omsorgsplikten. Denna plikt kan variera allt efter arten av det aktuella förmedlingsuppdraget. Det förutsätts att fastighetsmäklaren visar den omsorg och fullgör de plikter i övrigt som aktsamma fastighetsmäklare i allmänhet iakttar. Det innebär att fastighetsmäklaren ska fullgöra det som följer av lagen. Därutöver kommer de förpliktelser som det enskilda uppdraget kan innebära för mäklaren - antingen på grund av en överenskommelse med uppdragsgivaren eller på grund av särskilda förhållanden som kan ligga i det enskilda uppdraget. I omsorgsplikten ligger vidare ett krav på tillbörlig skyndsamhet. Detta omfattar vart och ett av de olika inslagen i förmedlingsuppdraget, t.ex. förmedling, rådgivning och kontraktsskrivning. Kravet på skyndsamhet kan naturligtvis påverkas av uppdragsavtalets innehåll. Utöver omsorgsplikten ställs krav på att fastighetsmäklaren i allt ska följa god fastighetsmäklarsed. Att god fastighetsmäklarsed ska följas "i allt" innebär att fastighetsmäklaren inte bara är skyldig att iaktta god fastighetsmäklarsed vid fullgörande av förmedlingsuppdraget utan även i andra sammanhang när han eller hon uppträder i sin yrkesroll. Det gäller när fastighetsmäklaren marknadsför sina tjänster, men även vid utförandet av olika slags uppdrag inom yrkesverksamheten. Kravet på god fastighetsmäklarsed gäller vidare när en fastighetsmäklare inom ramen för sin yrkesverksamhet utför t.ex. ett skriv- eller värderingsuppdrag, även om uppdraget saknar samband med ett förmedlingsuppdrag (se rättsfallet HFD 2018 ref. 57). En fastighetsmäklare som agerar eller säljer en fastighet i sin egenskap av privatperson eller annars utanför sin yrkesroll omfattas däremot inte av kravet på att följa god fastighetsmäklarsed. God fastighetsmäklarsed är en övergripande norm för hur fastighetsmäklare ska agera i sin yrkesroll. Vad som är god fastighetsmäklarsed utgår från lagens bestämmelser. Innebörden av denna handlingsnorm utvecklas genom praxis från Fastighetsmäklarinspektionen och domstolar. Även avgöranden från branschnämnd kan ha betydelse i detta avseende. Även om skyldigheterna enligt detta stycke gäller för fastighetsmäklarna, får de betydelse även för fastighetsmäklarföretagen. Företagen har nämligen en skyldighet att verka för att fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget följer lagens bestämmelser om god fastighetsmäklarsed (se 2 § första stycket). Vissa regler som utgör god fastighetsmäklarsed för fastighetsmäklarna utgör dessutom motsvarande skyldigheter för fastighetsmäklarföretagen (6, 9 och 11 §§). Andra stycket Av första meningen i stycket framgår att fastighetsmäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Med detta avses att fastighetsmäklaren ska vara en opartisk mellanman. I detta krav ligger att fastighetsmäklaren i åtskilliga avseenden bör tillgodose både uppdragsgivarens och dennes motparts intressen. Det är av avgörande betydelse att båda parterna kan lita på att fastighetsmäklaren lämnar dem råd och fullständiga och korrekta upplysningar. Mäklaren måste besvara frågor i sak från parterna sanningsenligt. Enligt andra meningen ska fastighetsmäklaren inom ramen för de krav som följer av god fastighetsmäklarsed också särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Det förväntas inte av fastighetsmäklaren att han eller hon iakttar strikt neutralitet när det gäller t.ex. förmedlingsobjektets pris. I skyldigheten att ta hänsyn till uppdragsgivarens ekonomiska intressen ligger först och främst att ge råd om prissättning och betalningsvillkor, såsom hur och när köpeskillingen ska betalas. Om en presumtiv köpare är beroende av att beviljas eller få överta lån för att kunna betala köpeskillingen, är mäklaren i princip skyldig att verka för att köpets giltighet villkoras av att lån beviljas eller övertas (jfr rättsfallen NJA 1997 s. 127 I och II). Bestämmelsen innebär även att en mäklare, som känner till att en presumtiv köpare inte har sådan ekonomi att han eller hon kan förväntas genomföra köpet, ska upplysa om detta. Skyldigheten att särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen gäller under hela förmedlingsuppdraget, alltså redan innan det finns en motpart. Exempelvis ska mäklaren ge uppdragsgivaren råd om hur objektet ska marknadsföras och huruvida det ska vara en budgivning. Mäklarens beaktande av uppdragsgivarens ekonomiska intressen ska ske inom ramen för god fastighetsmäklarsed. Mäklaren är skyldig att uppfylla sina skyldigheter mot köparen även om det begränsar det ekonomiska utfallet för uppdragsgivaren. Mäklaren kan t.ex. vara tvungen att upplysa om något förhållande som rör fastighetens skick, även om det riskerar att ekonomiskt drabba uppdragsgivaren (jfr 12 § tredje stycket). Mäklaren måste också upplysa båda parter om vilka villkor, t.ex. friskrivnings- och besiktningsklausuler, som kan tas in i överlåtelseavtalet, hur villkoren kan utformas och vilka följder olika villkor kan få för var och en av parterna (jfr 20 §). Den närmare gränsdragningen mellan å ena sidan de krav som uppdragsgivarens ekonomiska intressen ställer och å andra sidan de krav som god fastighetsmäklarsed ställer med avseende på den andra partens intresse är en fråga för rättstillämpningen. Genom att ordet beakta används markeras att tillvaratagandet av uppdragsgivarens ekonomiska intressen inte får strida mot den grundläggande skyldigheten att ta tillvara båda parters intresse. Tredje stycket I stycket upplyses om att det i 3, 4 och 6-21 §§ finns ytterligare lagbestämmelser om god fastighetsmäklarsed. Som anges i kommentaren till första stycket är god fastighetsmäklarsed en övergripande handlingsnorm som utgår från lagens bestämmelser. Fastighetsmäklarföretagets allmänna skyldigheter 2 § Ett fastighetsmäklarföretag ska verka för att fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget följer 1, 3, 4 och 6-21 §§. Fastighetsmäklarföretaget får inte vara part i uppdragsavtal om förmedling av fastigheter. I 6, 9 och 11 §§ finns ytterligare bestämmelser om fastighetsmäklarföretagets skyldigheter. Paragrafen innehåller grundläggande regler om fastighetsmäklarföretagets skyldigheter. Den saknar motsvarighet i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 9.1. Första stycket I stycket anges att ett fastighetsmäklarföretag ska verka för att de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget uppfyller sina skyldigheter enligt 1, 3, 4 och 6-21 §§. Det innebär att fastighetsmäklarföretaget har ett övergripande ansvar för att fastighetsmäklarna som bedriver verksamhet i företaget följer god fastighetsmäklarsed. Bestämmelsen i stycket innebär för det första att fastighetsmäklarföretaget ska bedriva sin verksamhet på ett sådant sätt att fastighetsmäklarna som är verksamma i företaget faktiskt kan följa god fastighetsmäklarsed. Detta betyder att mäklarföretaget måste ha rutiner och riktlinjer som underlättar för mäklarna att följa god fastighetsmäklarsed. Sådana rutiner och riktlinjer kan exempelvis avse information och råd om hur uppdrags-, depositions- och överlåtelseavtal kan utformas. Det kan även handla om hur fastighetsmäklaren iakttar de förbud som lagen ställer upp och kontrollerar förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden. Rutiner och riktlinjer kan vidare avse hur objektsbeskrivningar utformas och tillhandahålls, och hur fastighetsmäklaren tillgodoser upplysnings- och rådgivningsskyldigheten i olika avseenden. Rutiner och riktlinjer krävs även när det gäller praktiska frågor om journal och budgivningslista och bevarande av handlingar. Mäklarföretaget ska även se till att mäklarna har tillgång till de verktyg som behövs för att de ska kunna fullgöra sina förmedlingsuppdrag. Det kan handla om att förse mäklarna med ändamålsenliga datasystem och avtalsmallar. Mäklarföretaget ska också se till att mäklarna i företaget är införstådda med företagets rutiner och med hur datasystemen ska användas, t.ex. genom att anordna interna utbildningar. I skyldigheten att verka för att mäklarna uppfyller sina skyldigheter ligger också att mäklarföretaget inte får försvåra för en anställd fastighetsmäklare som ska avsluta sin anställning att fullfölja sina pågående förmedlingsuppdrag. För det andra innebär bestämmelsen att det krävs att företagen i viss utsträckning aktivt medverkar och bidrar till att fastighetsmäklarna uppfyller sina skyldigheter i enskilda fall enligt bestämmelserna om god fastighetsmäklarsed. Om mäklarföretaget får kännedom om att en mäklare i företaget har åsidosatt sina skyldigheter, har företaget en skyldighet att ingripa mot mäklaren och verka för dels att mäklaren vidtar åtgärder för att begränsa konsekvenserna av åsidosättandet, dels att mäklaren inte upprepar åsidosättandet. Bedömningen av om ett fastighetsmäklarföretag har uppfyllt sin skyldighet att verka för att en fastighetsmäklare följt god fastighetsmäklarsed är skild från den bedömning som görs av om fastighetsmäklaren har följt god fastighetsmäklarsed. Bedömningen görs utifrån andra handlingsnormer än de som gäller för mäklarna. I fråga om den enskilda fastighetsmäklaren ska det prövas om han eller hon har iakttagit god fastighetsmäklarsed. För fastighetsmäklarföretaget är det fråga om att pröva om företaget har verkat för att fastighetsmäklaren har följt reglerna om god fastighetsmäklarsed. Om ett fastighetsmäklarföretag i tillräcklig utsträckning har verkat för att fastighetsmäklarna uppfyller sina skyldigheter men en fastighetsmäklare i företaget i något avseende handlar i strid mot god fastighetsmäklarsed, ska disciplinpåföljd meddelas mot den enskilda fastighetsmäklaren och inte mot företaget. Det krävs alltså inte, för att en disciplinpåföljd ska kunna meddelas mot en fastighetsmäklare i företaget, att själva företaget blir föremål för någon åtgärd. I sådana fall där en fastighetsmäklare har åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen, kan mäklarföretaget dock hållas ansvarigt vid sidan av mäklaren om t.ex. mäklarföretaget har haft kännedom om mäklarens åsidosättande av lagen och underlåtit att försöka komma till rätta med detta. I ett sådant fall kan det bli aktuellt med åtgärder både mot mäklaren för att han eller hon inte har iakttagit god fastighetsmäklarsed och mot fastighetsmäklarföretaget för att det inte har verkat för att fastighetsmäklaren följer god fastighetsmäklarsed. Det kan också förekomma situationer där det bara blir aktuellt med disciplinansvar för fastighetsmäklarföretaget. Så kan t.ex. vara fallet om företagets avtalsmallar innehåller avtalsvillkor som strider mot lagen eller om mäklarföretaget tillhandahåller undermåliga system som inte ger mäklarna möjlighet att uppfylla lagens krav på dokumentation av uppdraget. Mäklarföretaget kan då inte anses ha gett mäklarna förutsättningar att utföra sina uppdrag. I sådant fall sker ett ingripande i första hand mot mäklarföretaget och inte mot de enskilda mäklarna. Även när det gäller vilken disciplinpåföljd som ett åsidosättande av lagen ska leda till, ska bedömningen ske separat för fastighetsmäklaren respektive företaget (se 4 kap. 4 § och kommentaren till den paragrafen). Regeln om att ett fastighetsmäklarföretag ska verka för att fastighetsmäklarna uppfyller dessa skyldigheter gäller alla typer av fastighetsmäklarföretag. Detta krav är i princip detsamma oberoende av fastighetsmäklarföretagets storlek och antalet anställda. Ett litet företag med en eller ett par anställda behöver dock vidta färre åtgärder för att leva upp till kravet. Ett större företag kan behöva vidta särskilda åtgärder för att säkerställa att företaget har överblick över verksamheten och att varje fastighetsmäklare - i samma utsträckning som i ett mindre företag - får stöd utifrån hans eller hennes erfarenhet och förutsättningar. Ansvaret kan skilja sig åt mellan företag som är registrerade i olika registreringskategorier eller har olika verksamhetsinriktning. Varje mäklarföretag ansvarar självständigt för att fullgöra skyldigheterna enligt bestämmelsen. Ett företag ansvarar alltså inte för den verksamhet som bedrivs i ett annat mäklarföretag och inte heller för mäklarna i det företaget. Om ett mäklarföretag till exempel har tillhandahållit ett bristfälligt datasystem eller felaktiga avtalsmallar till ett annat mäklarföretags mäklare, kan det senare mäklarföretaget normalt inte undgå ansvar genom att hänvisa till att det har fått datasystemet eller avtalsmallarna från ett annat företag. Bestämmelsen handlar om fastighetsmäklarföretagens ansvar för fastighetsmäklarnas verksamhet enligt denna lag. Bestämmelser om mäklarföretagens ansvar på penningtvättsområdet finns i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Andra stycket Enligt stycket får fastighetsmäklarföretag inte vara part i uppdragsavtal om förmedling av fastigheter. Detta hänger samman med att det är fastighetsmäklaren som har ansvaret för utförandet av förmedlingsuppdraget. Av bestämmelsen framgår således motsatsvis att det endast är fastighetsmäklarna som kan ingå uppdragsavtal om förmedling enligt lagen (se även 1 kap. 2 § första stycket 1-3). Om ett fastighetsmäklarföretag kontaktas av någon för ett uppdrag, får företaget anvisa honom eller henne till en av sina fastighetsmäklare. Förmedlingsuppdraget gäller då mellan uppdragsgivaren och den fastighetsmäklare som åtar sig uppdraget (se även 4 §). Tredje stycket I stycket upplyses om att ytterligare bestämmelser om skyldigheter för fastighetsmäklarföretag finns i 6, 9 och 11 §§. Dessa paragrafer innehåller förbud mot köp i anslutning till förmedlingsuppdraget, mot förtroenderubbande verksamhet och mot att uppträda som ombud. Avtalet med uppdragsgivaren 3 § Uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av fastighetens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen. Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning av ensamrätten får träffas tidigast en månad innan ensamrätten ska upphöra att gälla. Om fastighetsmäklaren har frånträtt uppdragsavtalet muntligen, ska mäklaren snarast också skriftligen underrätta uppdragsgivaren om frånträdandet. Om uppdragsgivaren har frånträtt avtalet, ska mäklaren snarast skriftligen bekräfta frånträdandet. Paragrafen innehåller bestämmelser om uppdragsavtalet mellan fastighetsmäklaren och hans eller hennes uppdragsgivare. Paragrafen motsvarar 9 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Första stycket reglerar hur uppdragsavtal ska ingås. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1994/95:14 s. 74 och 75 och 2010/11:15 s. 50. I andra stycket finns regler om ensamrätt till uppdraget. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 47, 1994/95:14 s. 75 och 2010/11:15 s. 50. I tredje stycket finns regler som gäller för mäklaren i samband med att uppdragsavtalet frånträds. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i 2011 års lag finns i prop. 2010/11:15 s. 50. En skillnad i förhållande till hittillsvarande reglering är att bestämmelsen anger vad som gäller om fastighetsmäklaren har "frånträtt" uppdragsavtalet. Det uttrycket används vanligen när det är fråga om ett uppdragsavtal som i praktiken har en begränsad varaktighet. Någon skillnad i sak är inte avsedd. I 5 § finns en regel om att uppdragsavtal kan undertecknas med en elektronisk underskrift. Handpenning och deposition av mottagna tillgångar 4 § Om fastighetsmäklaren har tagit emot en handpenning, ska han eller hon snarast överlämna den till säljaren. Detta gäller dock inte om något annat har överenskommits i ett depositionsavtal. Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning ska hållas skilda från egna tillgångar. Ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. I paragrafen regleras frågor om fastighetsmäklarens mottagande av pengar och andra tillgångar och om upprättande av depositionsavtal. Paragrafen motsvarar 10 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 37, 1994/95:14 s. 75 och 76 och 2010/11:15 s. 51. I 5 § finns en regel om att depositionsavtal kan undertecknas med en elektronisk underskrift. Elektronisk underskrift av uppdragsavtal och depositionsavtal 5 § Uppdragsavtalet och depositionsavtalet får undertecknas med en sådan avancerad elektronisk underskrift som avses i artikel 3 i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 910/2014 av den 23 juli 2014 om elektronisk identifiering och betrodda tjänster för elektroniska transaktioner på den inre marknaden och om upphävande av direktiv 1999/93/EG, i den ursprungliga lydelsen. Paragrafen innehåller en bestämmelse om möjligheten att underteckna uppdragsavtal och depositionsavtal elektroniskt. Den saknar motsvarighet i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 9.2. Av paragrafen framgår att uppdragsavtal och depositionsavtal får undertecknas elektroniskt. Undertecknande måste då ske med en avancerad elektronisk underskrift enligt EU-förordningen om elektronisk identifiering. Det ställs höga krav på avancerade elektroniska underskrifter i fråga om säkerhet och kryptering. De e-legitimationer som hittills använts i Sverige anses uppfylla kraven på en avancerad elektronisk underskrift (jfr prop. 2015/16:125 s. 209). Paragrafens hänvisning till EU-förordningen är statisk och avser förordningen i dess ursprungliga lydelse. Framtida ändringar omfattas därför inte automatiskt. Förbud mot köp i anslutning till förmedlingsuppdraget 6 § En fastighetsmäklare får inte köpa en fastighet i anslutning till ett uppdrag att förmedla den. Om fastighetsmäklaren bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag, får inte heller mäklarföretaget köpa fastigheten i anslutning till förmedlingsuppdraget. Paragrafen innehåller ett förbud för fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag att träda in som köpare i anslutning till ett förmedlingsuppdrag. Paragrafen motsvarar delvis 11 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 9.2. Det framgår av första meningen i paragrafen att en fastighetsmäklare inte själv får köpa en fastighet i anslutning till ett uppdrag som mäklaren har att förmedla fastigheten. Bestämmelsen innebär för det första ett förbud för mäklaren att köpa en fastighet som han eller hon har i uppdrag att förmedla. Förbudet är ovillkorligt. Om en fastighetsmäklare innan han eller hon åtar sig förmedlingsuppdraget inser att fastigheten är av intresse att köpa för egen räkning, måste mäklaren avstå från förmedlingsuppdraget. Ett sådant avstående bör ske omedelbart och med uppgivande av skälen för det. Fastighetsmäklaren bör i den situationen inte lämna några råd eller synpunkter med avseende på fastigheten och inte heller diskutera några tänkbara villkor för en överlåtelse. Han eller hon är sedan uppdraget avböjts oförhindrad att själv köpa fastigheten. Förbudet gäller även köp av fastigheter som mäklaren har haft i uppdrag att förmedla, men där uppdraget har upphört. Mäklaren kan alltså inte avträda från uppdraget för att köpa fastigheten. Förbudet gäller dock endast i anslutning till förmedlingsuppdraget. Detta innebär att förbudet bara gäller en viss tid efter att förmedlingsuppdraget har upphört. När den tiden har förflutit, kan fastighetsmäklaren köpa fastigheten. Bestämmelsen tar inte sikte på den situationen att fastigheten överlåts till någon annan som bjuder ut den till försäljning. Då är fastighetsmäklaren alltså oförhindrad att köpa fastigheten. Förbudet gäller även för fastighetsmäklarföretag, vilket framgår av den andra meningen i paragrafen. Det innebär att ett fastighetsmäklarföretag, som fastighetsmäklaren bedriver verksamhet i, inte heller får köpa fastigheten i anslutning till förmedlingsuppdraget. Förbud mot viss förmedling 7 § En fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet till eller från en annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag eller i ett fastighetsmäklarföretag som har en nära anknytning till det förstnämnda fastighetsmäklarföretaget. Fastighetsmäklaren får inte heller förmedla en fastighet till eller från 1. sin make eller sambo, 2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led, 3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ena är gift med den andras syskon, 4. någon annan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672), eller 5. någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till. Om någon som fastighetsmäklaren enligt första eller andra stycket är förbjuden att förmedla till förvärvar en fastighet som fastighetsmäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. Paragrafen, som utformas med beaktande av Lagrådets synpunkter, innehåller förbud för fastighetsmäklare att förmedla en fastighet i vissa fall. Den innehåller också en regel om anmälningsskyldighet vid vissa förvärv. Paragrafen motsvarar delvis 12 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 9.2. Enligt första stycket får en fastighetsmäklare inte förmedla en fastighet till eller från en annan fastighetsmäklare om mäklarna bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag. Det krävs inte att var och en av fastighetsmäklarna bedriver all sin verksamhet i samma företag. Det räcker att var och en av dem bedriver någon del av sin verksamhet i samma företag. Det är vanligt att fastighetsmäklarna är anställda och verksamma i samma företag. Det är dock inte en förutsättning att de är anställda i företaget. De kan t.ex. bedriva verksamheten i företaget enligt en överenskommelse med företaget. Av stycket framgår det även att en fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag inte får förmedla en fastighet till eller från en annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i ett annat fastighetsmäklarföretag, om det företaget har en nära anknytning till det fastighetsmäklarföretag som den förmedlande fastighetsmäklaren bedriver verksamhet i. Bestämmelsen omfattar alltså inte förmedling till eller från alla andra företags fastighetsmäklare. Det krävs att det finns en nära anknytning mellan företagen. En sådan anknytning kan t.ex. föreligga om de berörda företagen bedriver verksamhet under samma varumärke. Det måste dock även i dessa fall göras en bedömning av om det finns en tillräckligt nära anknytning mellan företagen. Om två fastighetsmäklarföretag bedriver verksamhet i olika delar av landet och inte har någon särskild ekonomisk intressegemenskap, kan det finnas utrymme att bedöma att anknytningen inte är så nära att bestämmelsen blir tillämplig. Det kan även finnas andra situationer där två företag får anses ha en nära anknytning. Det kan handla om att företagen har samma ägare eller på något annat sätt har en intressegemenskap. I andra stycket punkterna 1-4 anges att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från personer som är närstående till mäklaren. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1994/95:14 s. 77-79 och 2010/11:15 s. 52. I punkt 5 i samma stycke finns ett förbud mot förmedling till eller från den som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till. Det kan handla om att det finns en ekonomisk intressegemenskap med den andra personen utan att den personen är närstående enligt punkt 4 eller om att det finns någon annan intressegemenskap. Så kan vara fallet med någon som fastighetsmäklaren är i kontorsgemenskap med eller som fastighetsmäklaren driver verksamhet gemensamt med i ett enkelt bolag. Av tredje stycket framgår att en fastighetsmäklare genast ska anmäla ett förvärv till Fastighetsmäklarinspektionen, om någon som avses i första eller andra stycket förvärvar en fastighet som fastighetsmäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla. Det krävs för att anmälningsskyldighet ska föreligga att fastighetsmäklaren och uppdragsgivaren har haft ett uppdragsavtal. Bestämmelsen tar sikte på den situationen att fastighetsmäklaren avslutar ett uppdrag av det skälet att någon som avses i första eller andra stycket avser att förvärva fastigheten. Anmälningsskyldigheten gäller därför under en relativt begränsad tidsrymd. Att anmälan ska ske genast innebär att fastighetsmäklaren bara kan vänta ett par arbetsdagar med att göra en anmälan. Förbud mot handel med fastigheter 8 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter. Paragrafen innehåller ett förbud för fastighetsmäklare att handla med fastigheter. Den motsvarar 13 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Förarbetena till motsvarande bestämmelse i äldre lagar finns i prop. 1994/95:14 s. 79 och 80 och 2010/11:15 s. 52. Förbud mot förtroenderubbande verksamhet 9 § En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Ett fastighetsmäklarföretag får inte ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget. Vid bedömningen av om en verksamhet är förtroenderubbande ska beaktas verksamhetens art och omfattning, ersättningens storlek och omständigheterna i övrigt. Fastighetsmäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten och de omständigheter som kan vara av betydelse för om den är förtroenderubbande. Upplysningen ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast. Paragrafen, som utformas i enlighet med Lagrådets synpunkter, innehåller ett förbud mot att bedriva förtroenderubbande verksamhet. Den motsvarar delvis 14 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 9.2. Första stycket I första meningen finns ett förbud för fastighetsmäklare att bedriva verksamhet som kan rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Det innebär att en fastighetsmäklare inte i samband med sin förmedlingsverksamhet får bedriva någon verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att han eller hon skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till nackdel för en köpare eller säljare vid fullgörande av förmedlingsuppdraget. Bedömningen utgår från om verksamheten typiskt sett kan rubba förtroendet för mäklaren. Det behöver alltså inte i det enskilda fallet stå klart att verksamheten innebär en nackdel för köparen eller säljaren (jfr rättsfallet RÅ 2008 ref. 63). I andra meningen finns ett förbud för fastighetsmäklarföretag att bedriva verksamhet som kan rubba förtroendet för de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget. Liksom för fastighetsmäklare är utgångspunkten att ett fastighetsmäklarföretag inte får ägna sig åt verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att de fastighetsmäklare som är verksamma i företaget skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till nackdel för köpare eller säljare. Ett fastighetsmäklarföretag får inte självt bedriva förmedling. Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet tar därför inte sikte på omständigheter kring förmedlingsuppdraget i sig. Andra stycket Enligt stycket ska vid bedömningen av om en verksamhet är förtroenderubbande beaktas verksamhetens art och omfattning, ersättningens storlek och omständigheterna i övrigt. Verksamhetens art kan vara sådan att fastighetsmäklaren måste tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts. Att mäklaren förmedlar lägenheter i den bostadsrättsförening som mäklaren är medlem i är t.ex. förtroenderubbande (jfr rättsfallet RÅ 2008 ref. 63). Ett annat exempel är att mäklaren är agent för en husfabrikant och att mäklaren i samband med förmedling av överlåtelse av en obebyggd tomt har ett ekonomiskt intresse av att förmå köparen att köpa en byggnad till tomten från husfabrikanten. På motsvarande sätt kan förtroendet rubbas om mäklaren har uppdrag av en bank eller ett försäkringsföretag att mot ersättning förmedla lån respektive försäkringar. Om ett fastighetsmäklarföretag har ett samarbete med t.ex. ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag, betyder det däremot inte i sig att det är fråga om en verksamhet som är förtroenderubbande för de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget. Sådana samarbetsformer torde inte vara ovanliga. I 10 § finns en särskild upplysningsskyldighet om sådana samarbeten. En verksamhet som över huvud taget inte har någon inverkan på förmedlingsuppdraget torde som utgångspunkt inte vara av sådan art att den anses utgöra förtroenderubbande verksamhet. Ett exempel på sådan verksamhet är om en fastighetsmäklare vid sidan av sin förmedlingsverksamhet undervisar i något fastighetsmäklarrelaterat ämne vid ett universitet eller en högskola. Av betydelse är vidare vilken omfattning som verksamheten har. Om verksamheten har en viss omfattning, finns det oftare förutsättning att bedöma den som förtroenderubbande än om den är mer begränsad. När verksamheten över huvud taget inte är av sådan art att den av det skälet är förtroenderubbande, kan den normalt sett bedrivas i större omfattning utan att betraktas som förtroenderubbande. En annan omständighet som ska beaktas vid bedömningen är ersättningens storlek. Som utgångspunkt är verksamheten inte förtroenderubbande om ersättningen är mycket begränsad. Om ersättningen däremot är större än så, är det normalt sett fråga om förtroenderubbande verksamhet. Om verksamhetens art är sådan att den över huvud taget inte har någon inverkan på förmedlingsuppdraget, medför ersättningen - oavsett storlek - som regel inte att verksamheten blir förtroenderubbande. Det saknar i princip betydelse vilken proportion ersättningen har i förhållande till mäklarens provision eller till priset på fastigheten. Inte heller verksamhetens totala omsättning är avgörande för bedömningen. Det är inte möjligt att ange en exakt gräns för när ersättningen är så begränsad att den inte är förtroenderubbande. Avsikten är att mäklaren ska kunna ta emot ersättningen i den utsträckning som denna inte typiskt sett ger mäklaren ett motiv att ta ovidkommande hänsyn i samband med uppdraget. En ersättning till mäklaren som överstiger några tusen kronor är knappast så begränsad att verksamheten inte är förtroenderubbande. Det spelar ingen roll i vilken form ersättningen lämnas. Inte bara kontant betalning utan även rabatter och andra förmånliga villkor räknas som ersättning i bestämmelsens mening. Andra exempel är marknadsföringsstöd, såsom att mäklaren får marknadsföra sina förmedlingsobjekt på en banks bekostnad, och bonusresor. Vid bedömningen av om en ersättning till ett mäklarföretag är förtroenderubbande får ersättningen sättas i relation till antalet mäklare i företaget. Detta innebär i praktiken att ersättningsgränsen ofta torde kunna ligga högre i fråga om ett företag med många mäklare än ett företag med få mäklare. Det är inte ett krav att fastighetsmäklaren mottar ekonomisk ersättning för att verksamheten ska bedömas vara förtroenderubbande. Den kan ändå vara förtroenderubbande på grund av verksamhetens art och omfattning. Även andra omständigheter som ger anledning till misstanke om att mäklaren skulle kunna ta ovidkommande hänsyn kan beaktas enligt stycket. Tredje stycket Första meningen i stycket innehåller ett krav på att fastighetsmäklaren tydligt ska upplysa tilltänkta säljare och köpare (inklusive den som ska bli uppdragsgivare) om verksamheten och de omständigheter som kan vara av betydelse för om den är förtroenderubbande. Upplysningarna ska lämnas till tilltänkta köpare och säljare. Med tilltänkt köpare avses en person som överväger att lägga ett bud på objektet. I kravet på upplysning om verksamheten ligger att mäklaren ska informera om vem som är mäklarens eller mäklarföretagets samarbetspartner eller uppdragsgivare. Det kan t.ex. vara en bank, ett försäkringsbolag eller ett byggföretag som mäklaren eller mäklarföretaget har träffat avtal med, men det kan också vara det företag som mäklaren är anställd eller delägare i. Mäklaren ska också upplysa om de andra omständigheter som anges i andra stycket och som kan vara av betydelse för om verksamheten är förtroenderubbande. Det är alltså - utöver verksamhetens art och omfattning - fråga om ersättningens storlek och övriga omständigheter. Mäklaren ska alltså upplysa bl.a. om vilken ersättning han eller hon, eller mäklarföretaget, får. Detta omfattar inte bara fast ersättning, utan tar också sikte på ersättning som mäklaren kan komma att få från sidoverksamhet i samband med ett enskilt förmedlingsuppdrag. Mäklaren ska redovisa så mycket i förhållande till parterna att de kan bedöma mäklarens ekonomiska motiv att bedriva verksamheten. Enligt andra meningen ska upplysningen lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast. Förarbetena till motsvarande bestämmelse i 2011 års lag finns i prop. 2010/11:15 s. 54. Ansvaret för att informera köpare och säljare ligger på fastighetsmäklaren. För att han eller hon ska kunna fullgöra sin skyldighet förutsätts det att fastighetsmäklarföretaget informerar sina fastighetsmäklare om sådana ersättningar som företaget tar emot. 10 § Om ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag har ett kvalificerat innehav i det fastighetsmäklarföretag som fastighetsmäklaren bedriver verksamhet i, ska fastighetsmäklaren upplysa tilltänkta säljare och köpare om detta på det sätt som anges i 9 § tredje stycket. Paragrafen behandlar fastighetsmäklarens skyldighet att informera om att ett kreditinstitut eller försäkringsföretag har ett kvalificerat innehav i fastighetsmäklarföretaget. Den saknar motsvarighet i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 9.2. I paragrafen finns en regel om informationsplikt i vissa fall när ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag har ägande i ett fastighetsmäklarföretag. Om kreditinstitutet eller försäkringsföretaget har ett kvalificerat innehav i det företag som mäklaren bedriver verksamhet i, framgår av paragrafen att en fastighetsmäklare särskilt ska informera tilltänkta säljare och köpare om detta. Informationen ska lämnas på det sätt som anges i 9 § tredje stycket (se kommentaren till bestämmelsen i den paragrafen). Förbud mot att uppträda som ombud 11 § En fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag får inte som ombud företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade uppgifter. Paragrafen innehåller ett förbud för fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag att företräda någon av parterna som ombud i förhållande till den andra parten. Den motsvarar delvis 15 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 9.2. Förbudet gäller ombudsuppdrag där mäklaren eller mäklarföretaget får fria händer av den ena parten att företräda denna mot den andra parten. Som framgår av paragrafen är det dock tillåtet för en fastighetsmäklare att åta sig begränsade uppgifter. Detta undantag gäller inte för fastighetsmäklarföretag. Förarbetena till motsvarande bestämmelse i äldre lagar finns i prop. 1994/95:14 s. 80 och 2010/11:15 s. 55. Rådgivnings- och upplysningsskyldighet 12 § Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Fastighetsmäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som köparen har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa honom eller henne om detta. Paragrafen innehåller bestämmelser om fastighetsmäklarens allmänna rådgivnings- och upplysningsskyldighet mot köpare och säljare. Den motsvarar 16 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 37, 38, 56, 57 och 66, 1994/95:14 s. 79 och 80 och 2010/11:15 s. 55-57. Kontroll av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden 13 § Fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Mäklaren ska också kontrollera om fastigheten har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar. Om det är fråga om en bostadsrätt, ska mäklaren i stället för det som föreskrivs i första stycket kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt. Paragrafen reglerar fastighetsmäklarens skyldighet att kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vissa andra för överlåtelsen centrala förhållanden. Den motsvarar 17 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Första stycket gäller all egendom som anges i 1 kap. 2 § första stycket 1 (se även 1 kap. 3 § första stycket), med undantag för bostadsrätter. För dessa gäller i stället andra stycket. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 39, 57 och 66, 1994/95:14 s. 81 och 2010/11:15 s. 57. Tillhandahållande av objektsbeskrivning och andra handlingar 14 § Fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om 1. fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader, 2. vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten, 3. gemensamhetsanläggningar, och 4. byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Paragrafen handlar om fastighetsmäklarens skyldighet att tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Den motsvarar 18 § första och andra styckena i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 9.2. Ett tillhandahållande enligt första stycket kan ske genom att objektsbeskrivningen i form av en handling i pappersform överlämnas vid en visning. Objektsbeskrivningen kan också tillhandahållas genom att den skickas med e-post. Kravet kan också vara uppfyllt om mäklaren hänvisar till att den finns på en webbplats, under förutsättning att mäklaren kontrollerar att den tilltänkta köparen har laddat ner objektsbeskrivningen (jfr Fastighetsmäklarinspektionens disciplinnämnds beslut FMI 4.2-1764-14). Handlingarna ska enligt god fastighetsmäklarsed som utgångspunkt lämnas i god tid före kontraktsskrivningen (jfr t.ex. rättsfallet RÅ 2006 ref. 53). Det är alltså normalt inte tillräckligt att fastighetsmäklaren överlämnar handlingarna en mycket kort tid före, eller vid, kontraktsskrivningen. Det är exempelvis inte tillräckligt att endast tillhandahålla objektsbeskrivningen genom att ta in den som bilaga till kontraktet och presentera den vid kontraktsskrivningen. Samtidigt förekommer situationer där det inte går att tillhandahålla objektsbeskrivningen i god tid före kontraktsskrivningen, eftersom parterna vill träffa avtal snabbt. I sådana fall ska fastighetsmäklaren se till att köparen får handlingen så snart det är möjligt. Det ska givetvis alltid ske före undertecknandet. Bestämmelsen gäller när den tilltänkta köparen är konsument. Med tilltänkt köpare avses en person som överväger att lägga ett bud på objektet. Vad som avses med konsument framgår av 1 kap. 2 § första stycket 4. Vilka uppgifter som objektsbeskrivningen ska innehålla framgår av andra stycket. Vad objektsbeskrivningen ska innehålla när det förmedlade objektet är en bostadsrätt framgår dock av 15 §. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 39-41, 57, 58, 67 och 68, 1994/95:14 s. 81 och 2010/11:15 s. 58 och 59. Att paragrafen inte tillämpas vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt framgår av 1 kap. 3 § andra stycket. 15 § Om förmedlingen avser en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen i stället för det som föreskrivs i 14 § andra stycket innehålla uppgifter om 1. bostadsrättsföreningens namn, 2. pantsättning av bostadsrätten, 3. andelstal, 4. upplåten mark, 5. lägenhetens nummer, storlek och årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften, och 6. driftskostnader. Fastighetsmäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska mäklaren i stället tillhandahålla föreningens ekonomiska plan. Paragrafen handlar om vad objektsbeskrivningen ska innehålla ifall det förmedlade objektet är en bostadsrätt och den tilltänkta köparen är en konsument. Den motsvarar 18 § tredje stycket i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 9.2. I paragrafen finns särskilda bestämmelser om vilka uppgifter mäklaren ska ange i en objektsbeskrivning vid förmedling av en bostadsrätt när en tilltänkt köpare är konsument. Bestämmelserna i 14 § andra stycket är alltså inte tillämpliga vid förmedling av en bostadsrätt. Med tilltänkt köpare avses en person som överväger att lägga ett bud på objektet. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 39-41, 57, 58, 66 och 67, 1994/95:14 s. 81 och 2010/11:15 s. 59 och 60. Att paragrafen inte tillämpas vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt framgår av 1 kap. 3 § andra stycket. 16 § Fastighetsmäklaren ska erbjuda en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. Paragrafen reglerar fastighetsmäklarens skyldighet att erbjuda en beräkning av boendekostnaderna när en tilltänkt köpare är konsument. Den motsvarar 18 § fjärde stycket i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 9.2. Förarbetena till motsvarande bestämmelse i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 39-41, 57, 58, 66 och 67, 1994/95:14 s. 81 och 2010/11:15 s. 60. Att paragrafen inte tillämpas vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt framgår av 1 kap. 3 § andra stycket. Upplysning om förfoganderätt 17 § Innan en fastighet överlåts ska fastighetsmäklaren upplysa köparen om vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Paragrafen innehåller en skyldighet för mäklaren att upplysa köparen om vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Den motsvarar 19 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Förarbetena till motsvarande bestämmelse i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 38-40, 57, 58 och 66, 1994/95:14 s. 81 och 2010/11:15 s. 60. Journal och budgivningslista 18 § Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (budgivningslista). Fastighetsmäklaren ska överlämna journalen och budgivningslistan till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få journalen och budgivningslistan när uppdraget slutförts. Paragrafen innehåller bestämmelser om fastighetsmäklarens skyldighet att föra journal, upprätta en budgivningslista och överlämna dokumentationen till säljaren respektive köparen. Den motsvarar 20 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 9.2. I första stycket första meningen anges att en mäklare ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. De som har ett intresse av att veta vilka åtgärder mäklaren har vidtagit, främst säljare och köpare men också Fastighetsmäklarinspektionen, ska kunna få dokumentation över uppdraget. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 12 §), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 13 §) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning och andra handlingar (se 14-16 §§). Av första stycket andra meningen framgår att fastighetsmäklaren också är skyldig att upprätta en särskild förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten, dvs. en budgivningslista. Mäklaren ska i förteckningen ange anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt eventuella villkor för anbudet. Med anbudsgivare avses i denna paragraf den som framför anbudet till mäklaren. Om ett ombud anlitas för att lämna anbud, är det alltså tillräckligt att ange ombudets namn. Som kontaktuppgift kan antecknas telefonnumret till anbudsgivaren. Praktiskt viktiga exempel på villkor för anbudet är förbehåll om finansiering eller besiktning. Även så kallade skambud ska anges i budgivningslistan (se rättsfallet HFD 2016 ref. 2). I bestämmelsen sägs inget om på vilket sätt anteckningarna ska föras. Normalt för mäklare datoriserade journaler, men bestämmelsen hindrar inte att anteckningarna förs för hand. Enligt andra stycket är mäklaren skyldig att lämna över journalen och budgivningslistan till uppdragsgivaren. Detta ska ske i samband med att uppdraget avslutas. Normalt avslutas uppdraget vid tillträdet till fastigheten, men det kan naturligtvis ske tidigare. Om ett överlåtelse- eller upplåtelseavtal ingås (jfr 1 kap. 3 § tredje stycket), ska även köparen (motparten) få dokumentationen. Det ligger i mäklarens intresse att så långt som möjligt säkerställa att köparen och säljaren är överens med mäklaren om innehållet i dokumentationen. Det kan därför vara lämpligt att mäklaren, när förmedlingsuppdraget slutförts och dokumentationen färdigställts, låter dem läsa igenom och skriva under den. Detta kan ha betydelse om tvist uppkommer. Av 4 kap. 2 § första stycket framgår att Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga en registrerad fastighetsmäklare att ge tillgång till dokumentationen. Förvaring av handlingar som hör till verksamheten 19 § Om en fastighetsmäklare bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag, ska mäklaren hos mäklarföretaget förvara kopior av de handlingar som hör till verksamheten. Paragrafen handlar om skyldigheten för fastighetsmäklare att förvara vissa handlingar hos det fastighetsmäklarföretag som han eller hon bedriver verksamhet i. Den saknar motsvarighet i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 9.2. En fastighetsmäklare är skyldig att bevara alla handlingar som Fastighetsmäklarinspektionen behöver för sin tillsynsverksamhet (jfr 4 kap. 2 § första stycket). Enligt förevarande paragraf är fastighetsmäklaren skyldig att bevara kopior av sådana handlingar hos det företag som han eller hon bedriver verksamhet i. Det rör exempelvis journalen och budgivningslistan (18 §). Förvaringsskyldigheten gäller även objektsbeskrivning och de andra handlingar som anges i 14 §, 15 § andra stycket och 16 §. Om objektsbeskrivningen eller annan dokumentation ändras, ska såväl den ursprungliga versionen som senare versioner sparas. Att handlingarna förvaras hos ett fastighetsmäklarföretag innebär att Fastighetsmäklarinspektionen kan förelägga mäklarföretaget att ge inspektionen tillgång till handlingarna (4 kap. 2 § första stycket). Medverkan i samband med överlåtelsen 20 § Fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren kommer överens i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren ska hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen, om inte annat har avtalats. I paragrafen finns bestämmelser om en mäklares medverkan vid avtalsslutet. Paragrafen motsvarar 21 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 41, 58 och 67, 1994/95:14 s. 81 och 82 och 2010/11:15 s. 61. Upplysning om möjlig rätt till ersättning 21 § Om uppdragsavtalet upphör utan att fastigheten överlåtits, ska fastighetsmäklaren upplysa uppdragsgivaren om att en senare överlåtelse kan ge mäklaren rätt till ersättning. Paragrafen innehåller en bestämmelse av innebörd att mäklaren - om uppdragsavtalet upphör utan att fastigheten överlåtits - ska upplysa sin uppdragsgivare om att mäklaren kan ha rätt till ersättning vid en senare överlåtelse av fastigheten. Paragrafen motsvarar 22 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. I förhållande till 2011 års lag förtydligas i paragrafen att upplysningsskyldigheten gäller i förhållande till uppdragsgivaren, dvs. oavsett om denna är en säljare eller köpare. Förarbetena till motsvarande bestämmelse i 2011 års lag finns i prop. 2010/11:15 s. 62. Att paragrafen inte tillämpas vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt framgår av 1 kap. 3 § andra stycket. Fastighetsmäklarens ersättning 22 § Fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision), om inte annat har avtalats. I 12 kap. 65 a § första stycket jordabalken finns bestämmelser om ersättning vid förmedling av hyreslägenheter för bostadsändamål. Paragrafen innehåller regler om fastighetsmäklarens ersättning. Den motsvarar 23 § första och femte styckena i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Förarbetena till den bestämmelse som svarar mot första stycket finns i prop. 1983/84:16 s. 44, 45, 59-61, 67 och 68, 1994/95:14 s. 82 och 83 och 2010/11:15 s. 62. Att stycket inte tillämpas vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt framgår av 1 kap. 3 § andra stycket. Förarbetena till bestämmelsen som svarar mot andra stycket finns i prop. 2010/11:15 s. 62. 23 § Fastighetsmäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Har fastighetsmäklaren fått uppdraget med ensamrätt och ingås utan mäklarens förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet förmedlats av honom eller henne. Ska fastighetsmäklaren ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersättning för utlägg endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta. Paragrafen innehåller regler om fastighetsmäklarens rätt till provision och ersättning för utlägg. Den motsvarar 23 § andra-fjärde styckena i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Paragrafen gäller i de fall som det inte avtalats om annan ersättning än provision. Att paragrafen inte tillämpas vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt framgår av 1 kap. 3 § andra stycket. Enligt första stycket gäller att fastighetsmäklaren har rätt till ersättning i form av provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Förarbetena till motsvarande bestämmelse i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 45, 46, 61, 67 och 68, 1994/95:14 s. 83 och 2010/11:15 s. 62. Se även rättsfallen NJA 1986 s. 146, NJA 1997 s. 374 och NJA 2015 s. 918; jfr även rättsfallet NJA 2010 s. 58. Bestämmelsen i andra stycket behandlar konsekvenserna i ersättningshänseende av att mäklaren har fått ensamrätt att utföra förmedlingsuppdraget. Förarbetena till motsvarande bestämmelse i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 46, 47, 61, 67 och 68, 1994/95:14 s. 83 och 2010/11:15 s. 62. Bestämmelsen i tredje stycket reglerar förutsättningarna för mäklarens rätt till ersättning för utlägg. Förarbetena till motsvarande bestämmelse i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 48, 1994/95:14 s. 83 och 2010/11:15 s. 62. 24 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelse. Paragrafen reglerar förutsättningarna för att sätta ned fastighetsmäklarens ersättning. Den motsvarar 24 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 49, 61 och 68, 1994/95:14 s. 82 och 83 och 2010/11:15 s. 62. Skadestånd 25 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 1, 3, 4 eller 6-21 §, ska mäklaren ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort. Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren i den utsträckning också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam. Paragrafen reglerar skadeståndsansvaret för fastighetsmäklare. Den motsvarar 25 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 42-44, 58, 59 och 67, 1994/95:14 s. 82 och 2010/11:15 s. 63. Paragrafen reglerar endast fastighetsmäklares skadeståndsskyldighet. Något skadeståndsansvar för ett fastighetsmäklarföretag gäller alltså inte enligt denna lag. Frågan i vad mån ett fastighetsmäklarföretag kan göras skadeståndsskyldigt på någon annan grund, t.ex. principalansvar för en anställds brottsliga gärning, får prövas enligt allmänna regler. 26 § En köpare eller säljare som vill kräva skadestånd enligt 25 § ska underrätta fastighetsmäklaren om detta inom skälig tid efter det att han eller hon insåg eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för kravet. Om köparen eller säljaren inte underrättar mäklaren inom denna tid, faller rätten till skadestånd enligt denna lag bort. Första stycket gäller inte om fastighetsmäklaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Paragrafen innehåller bestämmelser om att den som vill kräva skadestånd av fastighetsmäklaren är skyldig att inom viss tid underrätta mäklaren om detta. Paragrafen motsvarar 26 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i 2011 års lag finns i prop. 2010/11:15 s. 63 och 64. Preskription 27 § I fråga om preskription tillämpas preskriptionslagen (1981:130). Paragrafen innehåller en hänvisning till preskriptionslagen. Paragrafen motsvarar 27 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. Förarbetena till motsvarande bestämmelse i 2011 års lag finns i prop. 2010/11:15 s. 64. 4 kap. Tillsyn och straffansvar Tillsynens omfattning 1 § Fastighetsmäklarinspektionen har tillsyn över de fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag som är registrerade enligt 2 kap. Genom tillsynen kontrolleras att den verksamhet som kräver registrering bedrivs enligt denna lag samt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Paragrafen anger att Fastighetsmäklarinspektionen är tillsynsmyndighet över registrerade fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. Dessutom reglerar paragrafen tillsynens omfattning. Paragrafen motsvarar delvis 28 § första stycket i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 10.1. Av paragrafen framgår att Fastighetsmäklarinspektionens tillsynsansvar gäller de fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag som är registrerade enligt 2 kap. Fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag som inte är registrerade står alltså inte under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. Genom tillsynen kontrolleras att den verksamhet som kräver registrering bedrivs enligt förevarande lag samt penningtvättslagen och föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Att tillsynen är begränsad till den verksamhet som kräver registrering har betydelse i den situationen att en registrerad fastighetsmäklare bedriver verksamhet som kräver registrering och verksamhet som i sig inte är registreringspliktig. I sådant fall omfattar tillsynen endast förmedlingsuppdrag som kräver registrering, men inte den förmedlingsverksamhet som inte i sig kräver registrering. Om exempelvis en fastighetsmäklare med fullständig registrering förmedlar en hyresrätt till en lokal med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro omfattas inte denna del av hans eller hennes verksamhet av tillsyn (se 2 kap. 2 §). Det är en central uppgift för inspektionen att se till att god fastighetsmäklarsed enligt 3 kap. iakttas av fastighetsmäklarna. Vidare ska inspektionen se till att fastighetsmäklarföretagen fullgör sina skyldigheter enligt lagen. Det handlar framför allt om att mäklarföretaget ska verka för att de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget följer god fastighetsmäklarsed (se 3 kap. 2 § första stycket). Vissa av reglerna om god fastighetsmäklarsed innebär skyldigheter även för mäklarföretagen. Så är fallet med förbudet mot köp i anslutning till förmedlingsuppdraget, förbudet mot förtroenderubbande verksamhet och förbudet mot att uppträda som ombud (se 3 kap. 6, 9 respektive 11 §). Tillsynen omfattar även att de som är registrerade uppfyller villkoren för registrering efter att registrering har skett (se 4 § första stycket 1 i förevarande kapitel). Penningtvättstillsynen avser inte bara att skyldigheterna enligt penningtvättslagen uppfylls utan även att föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen följs. Fastighetsmäklarinspektionen utfärdar föreskrifter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Av förslaget till ny lydelse av 1 kap. 2 § första stycket 13 penningtvättslagen framgår att den lagen gäller fysiska och juridiska personer som driver verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag med fullständig registrering eller med särskild registrering för hyresförmedling (se avsnitt 13.2). Fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag med registrering för hyresförmedling (2 kap. 5 § 1 i förevarande lag) omfattas alltså inte av penningtvättsregleringen. Ett tillsynsärende kan inledas på flera sätt. Det är vanligast att Fastighetsmäklarinspektionen får in en anmälan från en enskild som har kritik mot hur en fastighetsmäklare har agerat under ett förmedlingsuppdrag. En anmälan kan då komma t.ex. från någon som har anlitat en fastighetsmäklare eller hans eller hennes motpart, från en organisation i fastighetsmäklarbranschen eller från det försäkringsbolag som har ställt ut en ansvarsförsäkring. En anmälan kan också komma från en annan myndighet som har upptäckt att mäklaren har agerat felaktigt. Som en följd av att förevarande lag även gäller fastighetsmäklarföretag kan en anmälan också avse ett företag och den verksamhet som företaget bedriver. Tillsynen är inte nödvändigtvis begränsad till vad som förs fram i anmälan utan Fastighetsmäklarinspektionen kan välja att låta tillsynen avse även andra delar av en fastighetsmäklares förmedlingsuppdrag eller andra delar av en fastighetsmäklares eller ett fastighetsmäklarföretags verksamhet. Fastighetsmäklarinspektionen tar inte bara upp och utreder anmälningsärenden utan kan också ta egna initiativ för att undersöka förhållanden som kommer till dess kännedom på annat sätt. Uppslag till sådana initiativ kan fås exempelvis genom att ett fall har uppmärksammats i massmedia eller genom en fastighetsmäklares eller ett fastighetsmäklarföretags annonsering. Det står också inspektionen fritt att i tillsynsarbetet ta upp och utreda en fråga trots att det inte finns några misstankar mot någon speciell fastighetsmäklare eller något speciellt fastighetsmäklarföretag. Det kan t.ex. vara fråga om att inspektionen finner anledning att bland ett antal mäklare eller företag undersöka om det mer allmänt förekommer förhållanden som inspektionen har funnit skäl att ingripa mot i ett konkret fall. Fastighetsmäklarinspektionen kan då välja ut vilka som ska granskas och fokusera endast på den aktuella frågan (s.k. tematisk tillsyn). Syftet kan vara att utveckla praxis eller att följa upp om tidigare tillsynsinsatser har fått effekt. Fastighetsmäklarinspektionen kan inhämta kunskaper från andra myndigheter och från annat håll, bl.a. branschorganisationer och andra som har kännedom om förhållanden i fastighetsmäklarbranschen eller på fastighetsmarknaden. I vilka fall det ska ske får avgöras av inspektionen i det enskilda fallet. Inspektionens tillsyn kan leda till att åtgärder vidtas mot en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag i enlighet med reglerna i förevarande kapitel. Det kan också komma i fråga att vidta åtgärder mot andra än den registrerade fastighetsmäklaren eller det registrerade fastighetsmäklarföretaget (se 5 § andra stycket och 7 §). I 15 § finns särskilda bestämmelser om ingripande mot oregistrerade företag. I 18 § föreskrivs ett straffansvar om någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid mot det som föreskrivs i 2 kap. om fastighetsmäklares skyldighet att vara registrerad. Genom paragrafen genomförs delvis artikel 48.1 och 48.4 i det fjärde penningtvättsdirektivet. Uppgiftsskyldighet och platsundersökning 2 § Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen. Fastighetsmäklarinspektionen får, när den anser att det är nödvändigt, genomföra en undersökning på plats hos en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag. Paragrafen innehåller bestämmelser om uppgiftsskyldighet och platsundersökning. Paragrafen motsvarar delvis 28 § andra och tredje styckena i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 10.2. Paragrafen anger ett antal verktyg som Fastighetsmäklarinspektionen har till sitt förfogande när den bedriver tillsyn över registrerade fastighetsmäklare och registrerade fastighetsmäklarföretag. Paragrafen gäller oavsett om tillsynen avser att förevarande lag eller penningtvättsreglerna följs. Av första stycket framgår att Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen. Mäklaren respektive mäklarföretaget måste ge tillgång till alla handlingar som kan vara av betydelse i det ärende som utreds. Det kan t.ex. vara fråga om uppdragsavtal, köpekontrakt och köpebrev, depositionsavtal, objektsbeskrivning, journal och budgivningslista. Inte bara handlingarna i enskilda förmedlingsuppdrag omfattas av bestämmelsen, utan även t.ex. bokföringshandlingar. Även mallar, riktlinjer och olika administrativa dokument som ett fastighetsmäklarföretag har tagit fram omfattas av bestämmelsen. Enligt andra stycket får Fastighetsmäklarinspektionen - om den anser att det är nödvändigt - genomföra en undersökning på plats hos en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag. Fastighetsmäklarinspektionen kan på platsen undersöka alla aspekter av mäklarens eller företagets verksamhet som inspektionen har tillsyn över. Som regel torde det främst vara fråga om att ta del av handlingar och studera rutiner på plats. Även information som lagras i elektronisk form omfattas av bestämmelsen. Det kan finnas situationer då det är mer ändamålsenligt att på plats granska hur it-systemet fungerar. Rätten att utföra platsundersökningar avser bara fastighetsmäklarens eller fastighetsmäklarföretagets kontorslokaler och liknande och omfattar alltså inte undersökningar av privatbostäder. En allmän begränsning vid tillämpningen av paragrafen framgår av 5 § tredje stycket förvaltningslagen (2017:900). Enligt det stycket får myndigheten ingripa i ett enskilt intresse endast om åtgärden kan antas leda till det avsedda resultatet. Åtgärden får enligt samma stycke aldrig vara mer långtgående än vad som behövs och endast vidtas om det avsedda resultatet står i rimligt förhållande till de olägenheter som kan antas uppstå för den som åtgärden riktas mot. Om en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag vägrar att följa ett föreläggande enligt första stycket, kan inspektionen med stöd av 4 § i förevarande kapitel återkalla fastighetsmäklarens eller fastighetsmäklarföretagets registrering eller meddela någon annan disciplinpåföljd. Detsamma gäller om mäklaren eller mäklarföretaget inte medverkar vid en platsundersökning enligt andra stycket. Det finns dock inga regler som möjliggör för Fastighetsmäklarinspektionen att tvångsvis genomdriva en platsundersökning (t.ex. genom handräckning av Kronofogdemyndigheten). Genom paragrafen genomförs artikel 48.1 a tredje stycket i det fjärde penningtvättsdirektivet. Anmälningsskyldighet 3 § Om det har gjorts en ändring i ledningen i ett registrerat fastighetsmäklarföretag, ska mäklarföretaget snarast anmäla ändringen till Fastighetsmäklarinspektionen. Om ett registrerat fastighetsmäklarföretag får kännedom om att en ändring har gjorts i den krets som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget, ska mäklarföretaget snarast anmäla ändringen till Fastighetsmäklarinspektionen. Paragrafen reglerar fastighetsmäklarföretagets skyldighet att anmäla ändringar i företagets ledning och ägarkrets till Fastighetsmäklarinspektionen. Paragrafen saknar motsvarighet i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 10.3. Enligt 2 kap. 9 § 3 ställs vissa lämplighetskrav på personer som ingår i ett fastighetsmäklarföretags ledning och på vissa ägare för att ett mäklarföretag ska registreras. Fastighetsmäklarinspektionen ska fortlöpande göra en prövning av personerna i ledningen och ägarkretsen. Om någon i denna krets efter registrering inte längre uppfyller kraven kan inspektionen ingripa, se 5 § i förevarande kapitel. Genom anmälningsskyldigheten får inspektionen kännedom om att nya personer ingår i den krets som omfattas av lämplighetsprövningen. Av första stycket framgår att om en ändring sker i ledningen i ett registrerat fastighetsmäklarföretag, ska mäklarföretaget snarast anmäla ändringen till Fastighetsmäklarinspektionen. Vilka som hör till fastighetsmäklarföretagets ledning framgår av 1 kap. 2 § andra stycket. Att anmälan ska ske snarast innebär att det ska ske så snart det är praktiskt möjligt. I andra stycket anges att om ett registrerat fastighetsmäklarföretag får kännedom om att ändringar har skett i den krets som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget, ska ändringen snarast anmälas till Fastighetsmäklarinspektionen. Vad som avses med ett kvalificerat innehav framgår av 1 kap. 2 § första stycket 5. Att anmälan ska ske snarast innebär att det ska ske så snart det är praktiskt möjligt efter att företaget fått kännedom om ändringen i ägarkretsen. Företaget ska anses ha fått sådan kännedom när någon i företagets ledning får vetskap om ändringen. Om ett fastighetsmäklarföretag inte fullgör sin anmälningsskyldighet enligt paragrafen, kan Fastighetsmäklarinspektionen besluta om disciplinpåföljd enligt 4 §. Disciplinpåföljder och andra åtgärder 4 § Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag som 1. inte längre uppfyller villkoren för registrering i 2 kap. 8 § 2-6 respektive 9 § 2 eller 4, 2. trots påminnelse inte betalar årlig avgift, 3. handlar i strid mot sina skyldigheter enligt denna lag, eller 4. överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla registreringen ge en varning eller erinran eller, vid en överträdelse enligt första stycket 4, utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Om förseelsen är ringa, får inspektionen avstå från att ge en påföljd. Vid tillämpningen av andra stycket ska, om det är fråga en överträdelse enligt första stycket 4, de omständigheter som anges i 8 § beaktas. Paragrafen innehåller regler om disciplinpåföljder, rättelse och avstående från påföljd. Paragrafen motsvarar delvis 29 § första och andra styckena och 29 b § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 10.4. I första och andra styckena anges dels vilka omständigheter som kan leda till en disciplinpåföljd, dels vilka disciplinpåföljder som Fastighetsmäklarinspektionen får meddela. Det finns också regler om rättelse och avstående från påföljd. Förarbetena till motsvarande bestämmelser i äldre lagar finns i prop. 1983/84:16 s. 32-34, 1994/95:14 s. 68-71 och 2010/11:15 s. 65 och 66. En nyhet är att paragrafen gäller även fastighetsmäklarföretag. De omständigheter som kan leda till en disciplinpåföljd mot ett fastighetsmäklarföretag svarar mot de omständigheter som kan leda till en disciplinpåföljd mot en fastighetsmäklare. Förutsättningarna för att ge en disciplinpåföljd mot ett fastighetsmäklarföretag enligt punkt 1 i första stycket skiljer sig dock från vad som gäller för fastighetsmäklare. I punkten hänvisas i fråga om företag till de villkor för registrering som ställs upp i 2 kap. 9 § 2 och 4. Den närmare innebörden av villkoren förklaras i kommentaren till de bestämmelserna. De åtgärder som Fastighetsmäklarinspektionen kan vidta om en ledningsperson eller ägare har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning har åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet och företaget därmed inte längre uppfyller villkoret för registrering i 2 kap. 9 § 3 framgår av 5 § i förevarande kapitel. Enligt punkt 3 i första stycket kan disciplinpåföljd meddelas när ett fastighetsmäklarföretag handlar i strid mot sina skyldigheter enligt förevarande lag. Genom denna punkt kopplas möjligheterna till påföljd till samtliga skyldigheter som mäklarföretaget har enligt förevarande lag. Det kan t.ex. handla om att företaget inte enligt 3 kap. 2 § första stycket har verkat för att de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget följer god fastighetsmäklarsed eller att företaget inte har iakttagit något av förbuden i 3 kap. 6, 9 och 11 §§. Även skyldigheter enligt förevarande kapitel omfattas av denna punkt. Det gäller bl.a. fastighetsmäklarföretagets uppgifts- och anmälningsskyldighet och att medverka till en platsundersökning (se 2 och 3 §§ i förevarande kapitel). Disciplinpåföljder och andra åtgärder enligt paragrafen kan även komma i fråga vid en överträdelse av en bestämmelse i penningtvättsregleringen, vilket framgår av punkt 4. När det gäller val av disciplinpåföljd framgår av paragrafen att utgångspunkten är att en återkallelse ska ske av registreringen. I andra stycket anges att Fastighetsmäklarinspektionen, om det kan anses tillräckligt, i stället för att återkalla registreringen får ge en varning eller erinran eller, vid en överträdelse av penningtvättsregleringen, utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Inspektionen kan också välja att avstå från att ge påföljd om förseelsen är ringa. Återkallelse av registreringen är normalpåföljden när ett fastighetsmäklarföretag inte längre uppfyller villkoren för registrering. Återkallelse ska alltså ske t.ex. om mäklarföretaget försatts i konkurs eller gått i likvidation (se 2 kap. 9 § 2). Återkallelse på den grunden att företaget inte längre är redbart eller lämpat (se 2 kap. 9 § 4) torde dock kräva att det är fråga om omständigheter av allvarligt slag. Återkallelse bör på motsvarande sätt som för fastighetsmäklare vara utgångspunkten om det har begåtts brott med koppling till den fastighetsmäklarverksamhet som företaget bedriver. Detta gäller exempelvis om företaget har använts för penningtvätt och annan ekonomisk brottslighet. Även förekomsten av förfallna skulder kan på motsvarande sätt som för en fastighetsmäklare anses utgöra grund för återkallelse av företagets registrering. I linje med vad som gäller för fastighetsmäklare bör återkallelse allmänt sett användas något mer restriktivt än när det gäller att avslå en ansökan om registrering. Det kan finnas situationer där ansvar för både fastighetsmäklaren och fastighetsmäklarföretaget aktualiseras. Ansvarsfördelningen mellan en mäklare och ett fastighetsmäklarföretag behandlas i kommentaren till 3 kap. 2 § första stycket. Vem som bedöms ha det huvudsakliga ansvaret har normalt sett betydelse för vilken påföljd som bör väljas för mäklaren respektive mäklarföretaget. Vid en överträdelse av en bestämmelse i penningtvättsregleringen kan det enligt 6 § i förevarande kapitel bli aktuellt att förena en varning eller en erinran med en sanktionsavgift. Dessutom kan ingripande enligt 7 § riktas mot en person som ingår i mäklarföretagets ledning. Av tredje stycket följer att vid en överträdelse av penningtvättsregleringen ska de omständigheter som anges i 8 § beaktas. Omständigheterna som anges i den paragrafen har betydelse för om en disciplinpåföljd över huvud taget ska dömas ut av Fastighetsmäklarinspektionen. De har dessutom betydelse för valet av disciplinpåföljd (se vidare kommentaren till 8 §). Paragrafen genomför delvis artikel 59.2 b och 59.2 c i det fjärde penningtvättsdirektivet. 5 § Om ett fastighetsmäklarföretag inte längre uppfyller villkoret för registrering i 2 kap. 9 § 3 på grund av att en person som ingår i mäklarföretagets ledning har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga mäklarföretaget att göra rättelse. Om fastighetsmäklarföretaget inte längre uppfyller villkoret på grund av att någon som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga innehavaren att avyttra så stor del av andelarna i företaget att innehavet därefter inte är kvalificerat. Om ett föreläggande enligt första eller andra stycket inte följs, får Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för fastighetsmäklarföretaget. I paragrafen anges åtgärder som Fastighetsmäklarinspektionen kan vidta vid bristande lämplighet hos ledningspersoner eller ägare i ett fastighetsmäklarföretag. Paragrafen saknar motsvarighet i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 10.5. Av första stycket framgår att ett fastighetsmäklarföretag kan föreläggas att göra rättelse om en person i mäklarföretagets ledning har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning har åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet och företaget därmed inte längre uppfyller villkoret för registrering i 2 kap. 9 § 3. Vilka personer som ingår i företagets ledning framgår av 1 kap. 2 § andra stycket. Vad som avses med "allvarlig brottslighet" och "i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet" framgår av kommentaren till 2 kap. 9 § 3. Ett föreläggande om att göra rättelse innebär i regel att mäklarföretaget måste byta ut personen i ledningen. Om mäklarföretaget skiljer den diskvalificerade personen från hans eller hennes befattning i ledningen, får rättelse anses ha skett. Andra stycket tar sikte på den situationen att någon som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning har åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet och företaget därmed inte längre uppfyller villkoret för registrering i 2 kap. 9 § 3. Ägaren kan då föreläggas att avyttra en så stor del av andelarna att innehavet därefter inte är kvalificerat. Vad som avses med kvalificerat innehav framgår av 1 kap. 2 § första stycket 5. Vad som avses med "allvarlig brottslighet" och "i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet" framgår av kommentaren till 2 kap. 9 § 3. I tredje stycket anges att om ett föreläggande enligt första eller andra stycket inte följs, får Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för fastighetsmäklarföretaget. Det bör endast undantagsvis komma i fråga att avstå från att ingripa när ett fastighetsmäklarföretag inte längre uppfyller kraven i 2 kap. 9 § 3. Paragrafen genomför delvis artikel 2.1.3 d och artikel 47.3 i det fjärde penningtvättsdirektivet. Sanktionsavgift och sanktionsföreläggande vid överträdelse av penningtvättsreglerna Sanktionsavgift mot fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag 6 § Om Fastighetsmäklarinspektionen ger en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag en varning eller erinran för en överträdelse enligt 4 § första stycket 4, får inspektionen även besluta att fastighetsmäklaren eller fastighetsmäklarföretaget ska betala en sanktionsavgift. I paragrafen anges att Fastighetsmäklarinspektionen i vissa fall får besluta om sanktionsavgift mot en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag vid en överträdelse av penningtvättsreglerna. Paragrafen motsvarar delvis 29 a § första stycket i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 10.7. Enligt paragrafen får Fastighetsmäklarinspektionen besluta om sanktionsavgift när en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag ges en varning eller erinran för en överträdelse av någon bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. En bestämmelse om varning eller erinran vid en överträdelse av penningtvättsreglerna finns i 4 § i förevarande kapitel. I 8 och 9 §§ anges omständigheter som ska beaktas vid beslutet om huruvida en varning eller en erinran ska förenas med en sanktionsavgift och vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek. Fastighetsmäklarinspektionen beslutar som första instans om sanktionsavgift enligt paragrafen. Beslutet kan överklagas till allmän förvaltningsdomstol (se 5 kap. 1 § första stycket). Paragrafen genomför delvis artikel 59.2 e i det fjärde penningtvättsdirektivet. Ingripande mot personer i fastighetsmäklarföretagets ledning 7 § Om ett registrerat fastighetsmäklarföretag överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen, får Fastighetsmäklarinspektionen besluta om ingripande mot en person som ingår i mäklarföretagets ledning. Ingripande enligt första stycket får bara beslutas om överträdelsen är allvarlig, upprepad eller systematisk och personen i fråga uppsåtligen eller av grov oaktsamhet har orsakat överträdelsen. Ingripandet ska avse 1. att personen i fråga inte får inneha en sådan befattning som avses i första stycket i ett registrerat fastighetsmäklarföretag under lägst tre år och högst tio år, eller 2. sanktionsavgift. I paragrafen, som utformas i enlighet med Lagrådets synpunkter, finns det regler om Fastighetsmäklarinspektionens möjligheter att besluta om ingripande mot en person i ett fastighetsmäklarföretags ledning för det fall ett registrerat fastighetsmäklarföretag överträder penningtvättsregelverket. Paragrafen saknar motsvarighet i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 10.8. Personer i ett registrerat fastighetsmäklarföretags ledning kan enligt första stycket bli föremål för ett ingripande om företaget överträder någon bestämmelse i lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Vilka som hör till ett mäklarföretags ledning framgår av 1 kap. 2 § andra stycket. I andra stycket anges de grundläggande förutsättningarna för att besluta om ingripande. Ett ingripande får bara beslutas om överträdelsen är allvarlig, upprepad eller systematisk och personen i fråga uppsåtligen eller av grov oaktsamhet har orsakat överträdelsen. Exempel på grov oaktsamhet kan vara att ledningspersonen inte har satt sig in i innebörden av de regler som har väsentlig betydelse för verksamheten. En ledningsperson kan också - under förutsättning av att oaktsamheten är grov - hållas ansvarig om han eller hon inte har sett till att det finns en ändamålsenlig organisation på plats eller inte regelbundet har följt upp hur organisationen fungerar. Fastighetsmäklarinspektionen bör kunna ingripa mot en ledningsperson även om något sanktionsbeslut inte har meddelats mot mäklarföretaget. Ett exempel är när omständigheterna i och för sig är sådana att ett sanktionsbeslut borde meddelas mäklarföretaget, men där något sådant beslut inte har meddelats på grund av att företaget har försatts i konkurs innan överträdelsen upptäcktes. Enligt tredje stycket sker ett ingripande antingen genom ett förbud för personen att inneha en sådan befattning i företaget som avses i första stycket eller genom en sanktionsavgift. I 8 § anges omständigheter som ska beaktas vid tillämpningen av förevarande paragraf. I 9 § anges hur en sanktionsavgifts storlek ska bestämmas. Av 10 § första stycket framgår att beslut om ingripande tas upp av Fastighetsmäklarinspektionen genom sanktionsföreläggande. Förfarandet i övrigt vid sanktionsföreläggande framgår av 10 § andra och tredje styckena och 11-13 §§. Paragrafen genomför delvis artiklarna 58.3 och 59.2 d och e i det fjärde penningtvättsdirektivet. Omständigheter som ska beaktas 8 § Vid tillämpningen av 6 och 7 §§ ska hänsyn tas till hur allvarlig överträdelsen är och hur länge den har pågått. Särskild hänsyn ska tas till skador som har uppstått och graden av ansvar. I försvårande riktning ska det beaktas om fastighetsmäklaren eller fastighetsmäklarföretaget tidigare har begått en överträdelse eller om personen i mäklarföretagets ledning tidigare har orsakat en sådan överträdelse. I förmildrande riktning ska det beaktas om 1. fastighetsmäklaren, fastighetsmäklarföretaget eller personen i fastighetsmäklarföretagets ledning i väsentlig utsträckning genom ett aktivt samarbete har underlättat utredningen, och 2. mäklaren eller mäklarföretaget snabbt upphört med överträdelsen eller personen i mäklarföretagets ledning snabbt verkat för att överträdelsen ska upphöra, sedan den anmälts till eller påtalats av Fastighetsmäklarinspektionen. Paragrafen innehåller bestämmelser om omständigheter som ska beaktas vid beslut om sanktionsavgift enligt 6 § eller ingripande enligt 7 §. Paragrafen motsvarar delvis 29 b § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 10.7. Omständigheterna som anges i förevarande paragraf har betydelse för om en sanktionsavgift eller ett ingripande över huvud taget ska beslutas av Fastighetsmäklarinspektionen. Vid beslut om ingripande har omständigheterna dessutom betydelse för valet av sanktion. Även andra omständigheter än de som anges i paragrafen kan beaktas. Beslut om sanktionsavgift kan riktas mot en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag. Beslut om ingripande kan riktas mot en person i fastighetsmäklarföretagets ledning. Vilka som hör till ett mäklarföretags ledning framgår av 1 kap. 2 § andra stycket. I första stycket anges omständigheter som typiskt sett kan påverka i både förmildrande och försvårande riktning. Särskild hänsyn ska tas till skador som har uppstått och graden av ansvar. Graden av ansvar kan t.ex. bero på den berördes del i ansvaret för överträdelsen. Av andra stycket framgår att det ska beaktas i försvårande riktning om fastighetsmäklaren eller fastighetsmäklarföretaget tidigare har begått en överträdelse. Detsamma gäller om personen i mäklarföretagets ledning tidigare har orsakat en sådan överträdelse. Särskild vikt bör fästas vid om den nya överträdelsen är av samma slag som den tidigare överträdelsen. I tredje stycket anges två förutsättningar som - om bägge är uppfyllda - ska beaktas i förmildrande riktning. Den första förutsättningen är att fastighetsmäklaren, fastighetsmäklarföretaget eller personen i fastighetsmäklarföretagets ledning i väsentlig utsträckning genom aktivt samarbete har underlättat Fastighetsmäklarinspektionens utredning. Den andra förutsättningen är att mäklaren eller mäklarföretaget snabbt upphört med överträdelsen eller att ledningspersonen snabbt verkat för att överträdelsen ska upphöra, sedan den anmälts till eller påtalats av Fastighetsmäklarinspektionen. Det krävs att den berörde självmant för fram viktig information som Fastighetsmäklarinspektionen inte redan förfogar över, och att denne när anmälan görs eller uppgifter lämnas upphört eller snarast upphör med överträdelsen. De omständigheter som anges i paragrafen beaktas även vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek (se 9 § tredje stycket). Paragrafen genomför delvis artikel 60.4 i det fjärde penningtvättsdirektivet. Sanktionsavgiftens storlek 9 § En sanktionsavgift enligt 6 eller 7 § ska som högst fastställas till det högsta av 1. två gånger den vinst som gjorts till följd av överträdelsen, om beloppet går att fastställa, eller 2. ett belopp i kronor motsvarande en miljon euro. En sanktionsavgift enligt 6 § får inte bestämmas till ett lägre belopp än 5 000 kronor. Vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek ska särskild hänsyn tas till sådana omständigheter som anges i 8 §, samt till den berördes finansiella ställning och, om det går att fastställa, den vinst som gjorts till följd av överträdelsen. Paragrafen innehåller bestämmelser om fastställande av storleken på en sanktionsavgift som beslutas enligt 6 § eller 7 §. Paragrafen motsvarar delvis 29 a och 29 b §§ i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1, 10.7 och 10.8. I första stycket finns regler om det högsta belopp som en sanktionsavgift enligt 6 eller 7 § kan bestämmas till. Det högsta belopp som kan fastställas i det enskilda fallet är det högsta av de belopp som följer av punkterna 1 och 2. Enligt punkt 1 kan sanktionsavgiftens högsta belopp bestämmas till två gånger den vinst som fastighetsmäklaren, fastighetsmäklarföretaget eller personen i företagets ledning har gjort till följd av överträdelsen, om beloppet går att fastställa. Som vinst kan t.ex. betraktas ökade intäkter som beror på att regelöverträdelsen möjliggjort ekonomiska aktiviteter som annars vore förbjudna, liksom uteblivna kostnader som föranletts av att reglerna inte följts. För en ledningsperson kan vinsten bl.a. utgöras av prestationsdriven bonus eller andra inkomster som kan härledas till regelöverträdelsen. Enligt punkt 2 kan sanktionsavgiftens högsta belopp bestämmas till ett belopp i kronor motsvarande en miljon euro. Beloppet är inte knutet till växelkursen en viss dag. Vilket belopp som motsvarar en miljon euro bör därför bestämmas utifrån kronkursen den dag då beslutet om sanktionsavgift meddelas. Det framgår av andra stycket att vid beslut om sanktionsavgift enligt 6 § får avgiften inte bestämmas till ett lägre belopp än 5 000 kr. Härigenom markeras att överträdelsen måste vara av viss dignitet för att sanktionsavgift ska få beslutas. Någon motsvarande nedre gräns finns inte vid ett föreläggande om sanktionsavgift enligt 7 §. I tredje stycket behandlas omständigheter som ska beaktas vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek. Omständigheterna är inte uttömmande angivna. Utgångspunkten är att alla relevanta omständigheter ska beaktas. Enligt stycket ska omständigheter som anges i 8 § särskilt beaktas. Förutom de omständigheter som anges i den paragrafen ska särskild hänsyn tas till den berördes finansiella ställning. Med finansiell ställning avses exempelvis dennes årsomsättning eller årsinkomst, men även andra faktorer, som t.ex. ett utdömt skadestånd eller ålagd företagsbot, bör kunna beaktas. Även den vinst som gjorts till följd av överträdelsen ska beaktas, om detta belopp kan fastställas. Vad som kan betraktas som vinst anges i kommentaren till första stycket. Genom att sanktionsavgiftens högsta nivå kan bestämmas till två gånger den vinst som gjorts kan sanktionsavgiften alltid bestämmas till ett belopp som innebär att den eventuella vinst som har gjorts till följd av överträdelsen kan neutraliseras. Paragrafen genomför delvis artiklarna 59.2 e och 60.4 i det fjärde penningtvättsdirektivet. Sanktionsföreläggande 10 § Beslut om ingripande enligt 7 § tas upp av Fastighetsmäklarinspektionen genom sanktionsföreläggande. Ett sanktionsföreläggande innebär att personen föreläggs att inom viss tid godkänna en sanktion som är bestämd till tid eller belopp. När föreläggandet har godkänts, gäller det som ett domstolsavgörande som har fått laga kraft. Ett godkännande som görs efter den tid som angetts i föreläggandet är utan verkan. Paragrafen, som utformas i enlighet med Lagrådets synpunkter, handlar om förfarandet för beslut om sanktionsföreläggande. Paragrafen saknar motsvarighet i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 10.8. Av första stycket framgår att ett beslut om ingripande enligt 7 § tas upp av Fastighetsmäklarinspektionen genom sanktionsföreläggande. I andra stycket anges att ett sanktionsföreläggande innebär att en person föreläggs att inom viss tid godkänna en sanktion som är bestämd till tid eller belopp. Ett sanktionsföreläggande kan riktas mot personer som ingår i ett fastighetsmäklarföretags ledning (se 7 §). Vem som ingår i ett mäklarföretags ledning framgår av 1 kap. 2 § andra stycket. Den som föreläggandet riktas mot kan välja att inte godta detta. Sanktionsfrågan får då får prövas av Förvaltningsrätten i Karlstad efter ansökan av Fastighetsmäklarinspektionen (se 12 §). I 13 § finns bestämmelser om preskription. Av tredje stycket framgår att ett godkänt sanktionsföreläggande gäller som en domstols avgörande som har fått laga kraft. Ett godkänt föreläggande kan verkställas enligt utsökningsbalken (se 14 § första stycket i förevarande kapitel och 7 kap. 22 § lagen [2017:630] om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism). Ett godkännande som sker efter den tid som angetts i föreläggandet är utan verkan. 11 § Ett sanktionsföreläggande ska innehålla uppgifter om 1. den person som föreläggandet avser, 2. överträdelsen och de omständigheter som behövs för att känneteckna den, 3. de bestämmelser som är tillämpliga på överträdelsen, och 4. den sanktion som föreläggs personen. Föreläggandet ska också innehålla en upplysning om att en ansökan om sanktion kan komma att ges in till domstol, om föreläggandet inte godkänns inom den tid som anges i föreläggandet. Paragrafen handlar om vilka uppgifter ett sanktionsföreläggande ska innehålla. Paragrafen saknar motsvarighet i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 10.8. För att kunna identifiera en överträdelse och avgränsa den måste ett sanktionsföreläggande innehålla vissa specifika uppgifter. Av första stycket framgår vilka dessa uppgifter är (jfr 48 kap. 6 § rättegångsbalken). Enligt andra stycket ska föreläggandet även innehålla en upplysning om att en ansökan om sanktion kan komma att ges in till domstol, om personen i fråga inte godkänner föreläggandet inom den tid som anges i föreläggandet. 12 § Om ett sanktionsföreläggande inte har godkänts inom angiven tid, får Fastighetsmäklarinspektionen ansöka till Förvaltningsrätten i Karlstad om att en sanktion ska beslutas. Vid domstolens prövning av ansökan tillämpas det som föreskrivs i 7-9 §§. Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten. Paragrafen innehåller bestämmelser om domstolsprövning i det fall att ett sanktionsföreläggande inte godkänns. Paragrafen saknar motsvarighet i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 10.8. Av första stycket framgår att Fastighetsmäklarinspektionen, när sanktionsföreläggandet inte godkänns inom den tid som anges i beslutet, får ansöka till Förvaltningsrätten i Karlstad om att en sanktion ska beslutas. När domstolen prövar ansökan ska den tillämpa det som föreskrivs i 7-9 §§. Enligt andra stycket krävs det prövningstillstånd vid överklagande till kammarrätten av förvaltningsrättens beslut. Förutsättningarna för att meddela prövningstillstånd framgår av 34 a § förvaltningsprocesslagen (1971:291). Det krävs prövningstillstånd även vid överklagande till Högsta förvaltningsdomstolen (se 35 § förvaltningsprocesslagen). 13 § Ett beslut om sanktionsföreläggande enligt 10 § förfaller, om det inte har delgetts den som sanktionen riktas mot inom två år från den tidpunkt då överträdelsen inträffade. I ett sådant fall får inte heller någon sanktion enligt 12 § första stycket beslutas. Paragrafen, som utformas i enlighet med Lagrådets synpunkter, innehåller bestämmelser om preskription. Paragrafen saknar motsvarighet i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 10.8. Enligt första meningen förfaller ett sanktionsföreläggande om det inte har delgetts den som det riktas mot inom två år från den tidpunkt då överträdelsen inträffade. Om delgivning sker först efter att den tiden har löpt ut, saknar ett godkännande av sanktionsföreläggandet verkan. Bestämmelsen innebär också att Fastighetsmäklarinspektionen inte får besluta om sanktionsföreläggande när två år har gått från det att överträdelsen inträffade. Av andra meningen framgår att om delgivning inte har skett inom två år från den tidpunkt då överträdelsen inträffade, får inte heller sanktionsavgift beslutas av domstol. Verkställighet av sanktionsavgift 14 § I fråga om verkställighet av sanktionsavgift tillämpas 7 kap. 21-23 §§ lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. En sanktionsavgift enligt 6 eller 7 § tillfaller staten. Paragrafen innehåller regler om verkställighet av sanktionsavgift. Paragrafen motsvarar 29 a § tredje stycket och 29 c § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 10.7. Bestämmelserna i penningtvättslagen som det hänvisas till i första stycket gäller betalning av sanktionsavgift, indrivning av sanktionsavgift och preskription. Se om bestämmelserna i den lagen prop. 2016/17:173 s. 558. Av andra stycket framgår att en sanktionsavgift enligt 6 eller 7 § tillfaller staten. Ingripande mot oregistrerade fastighetsmäklarföretag 15 § Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga ett fastighetsmäklarföretag som är skyldigt att vara registrerat enligt 2 kap., men inte är det, att ansöka om registrering eller, när det finns särskilda skäl för det, att upphöra med verksamheten. Ett föreläggande att upphöra med verksamheten får förenas med vite. Om det är osäkert ifall ett företag är skyldigt att vara registrerat, får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga företaget att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som inspektionen behöver för att bedöma om så är fallet. Paragrafen, som utformas med beaktande av Lagrådets synpunkter, reglerar Fastighetsmäklarinspektionens möjligheter att ingripa mot ett fastighetsmäklarföretag som åsidosätter sin skyldighet att vara registrerat. Paragrafen saknar motsvarighet i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 10.9. Av första stycket första meningen framgår att Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga ett fastighetsmäklarföretag som inte är registrerat att ansöka om registrering eller, när det finns särskilda skäl för det, att upphöra med verksamheten. Förutsättningen för att utfärda ett föreläggande är att mäklarföretaget bedriver verksamhet utan att vara registrerat trots att det är registreringsskyldigt enligt 2 kap. i förevarande lag. Ett föreläggande kan därför inte utfärdas mot ett fastighetsmäklarföretag som inte omfattas av registreringsskyldigheten. Fastighetsmäklarinspektionen kan alltså inte förelägga t.ex. ett advokatbolag. Bestämmelsen gäller bara mäklarföretag som inte är registrerade alls. Den gäller alltså inte om ett mäklarföretag är registrerat i en registreringskategori, men bedriver verksamhet som kräver registrering i en annan kategori. Så kan t.ex. vara fallet om ett företag är registrerat i kategorin registrering för hyresförmedling, men bedriver verksamhet som innebär att företaget ska vara registrerat i kategorin särskild registrering för hyresförmedling. I ett sådant fall får Fastighetsmäklarinspektionen i stället ge en disciplinpåföljd enligt 4 §. Fastighetsmäklarinspektionen kan förelägga mäklarföretaget att antingen ansöka om registrering eller att upphöra med verksamheten. För att inspektionen ska få utfärda ett föreläggande att mäklarföretaget ska upphöra med verksamheten krävs att det finns särskilda skäl för det. Särskilda skäl kan t.ex. finnas om en ansökan om registrering redan har avslagits eller när det står klart att mäklarföretaget inte kommer att ansöka om registrering eller att en ansökan aldrig kommer att kunna beviljas. Ett ytterligare exempel är att det är angeläget att mäklarföretagets verksamhet upphör utan vidare dröjsmål. I föreläggandet anges naturligtvis när en ansökan om registrering senast ska göras eller när företaget senast ska upphöra med verksamheten. Om ett mäklarföretag har fått ett föreläggande att ansöka om registrering, men i stället valt att lägga ned verksamheten, har ändamålet med föreläggandet uppfyllts och det finns inte anledning för Fastighetsmäklarinspektionen att vidta någon ytterligare åtgärd. Ett föreläggande att upphöra med verksamheten får, enligt andra meningen i stycket, förenas med vite. Fastighetsmäklarinspektionen har inte rätt att döma ut ett förelagt vite, utan får ansöka till allmän förvaltningsdomstol om att vitet ska dömas ut. Bestämmelser om vitesföreläggandets utformning och om vitesbeloppets storlek finns i lagen (1985:206) om viten. Enligt 17 § kan Fastighetsmäklarinspektionen - eller efter ett överklagande domstol - bestämma att ett föreläggande om att mäklarföretaget ska upphöra med verksamheten ska gälla omedelbart. Av andra stycket framgår att Fastighetsmäklarinspektionen, om det är osäkert ifall ett företag är registreringsskyldigt, får förelägga företaget att lämna de upplysningar eller ge tillgång till de handlingar som inspektionen behöver för att bedöma om företaget är ett fastighetsmäklarföretag som är registreringsskyldigt enligt 2 kap. Begäran ska syfta till att klarlägga att ett företag är ett fastighetsmäklarföretag i lagens mening eller att ett fastighetsmäklarföretag är registreringsskyldigt. I förutsättningen att det ska vara osäkert ifall ett företag är registreringsskyldigt ligger att Fastighetsmäklarinspektionen måste ha en rimlig anledning att anta detta, men att det inte finns tillräckligt underlag för att rikta ett föreläggande mot företaget att ansöka om registrering eller att upphöra med verksamheten. Vissa bestämmelser om beslut 16 § Innan Fastighetsmäklarinspektionen på grund av en inträffad omständighet beslutar att återkalla registreringen för en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag enligt 4 § första stycket eller 5 § tredje stycket, får inspektionen besluta om disciplinpåföljd enligt 4 §, sanktionsavgift enligt 6 § eller sanktionsföreläggande enligt 10 § på grund av en annan omständighet. Innan Fastighetsmäklarinspektionen beslutar att avregistrera en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag med anledning av en ansökan från mäklaren eller mäklarföretaget, får inspektionen besluta om motsvarande ingripanden som anges i första stycket. I paragrafen regleras möjligheten för Fastighetsmäklarinspektionen att i vissa fall välja att avvakta med att pröva en återkallelse av registreringen eller en begäran om avregistrering för att först besluta om en disciplinpåföljd, en sanktionsavgift eller ett sanktionsföreläggande. Paragrafen saknar motsvarighet i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 10.6. Första stycket tar sikte på den situationen att det föreligger grund för återkallelse av registreringen enligt 4 § första stycket eller 5 § tredje stycket på grund av någon inträffad omständighet. Om inspektionen då har inlett eller överväger att inleda ett ärende om disciplinpåföljd enligt 4 §, sanktionsavgift enligt 6 § eller sanktionsföreläggande enligt 10 § på grund av en annan inträffad omständighet, innebär bestämmelsen att inspektionen kan välja att avvakta med prövningen av återkallelsefrågan till dess att inspektionen har hunnit besluta om ingripande med anledning av den omständigheten. Andra stycket tar sikte på den situationen att Fastighetsmäklarinspektionen, i anslutning till att en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag begär avregistrering, har inlett eller överväger att inleda ett disciplinärende mot mäklaren eller mäklarföretaget. Paragrafen innebär att inspektionen då kan välja att utreda och pröva disciplinärendet innan den tar ställning till begäran om avregistrering. Syftet med paragrafen är att undvika att kringgåenden kan ske genom olika åtgärder från den registrerades sida (jfr 25 kap. 5 § andra stycket lagen [2007:528] om värdepappersmarknaden). Paragrafen innebär att det allmänna kravet på skyndsamhet i 9 § förvaltningslagen (2017:900) inte hindrar att Fastighetsmäklarinspektionen först utreder och prövar frågor om disciplinpåföljd, sanktionsavgift eller sanktionsföreläggande även om det finns förutsättningar för avregistrering eller återkallelse av registrering. 17 § Fastighetsmäklarinspektionen, eller efter överklagande domstol, får bestämma att ett beslut om återkallelse enligt 4 § första stycket eller 5 § tredje stycket eller om föreläggande att upphöra med verksamheten enligt 15 § första stycket ska gälla omedelbart. I paragrafen ges en möjlighet att bestämma att vissa beslut i lagen ska gälla omedelbart. Paragrafen motsvarar delvis 29 § fjärde stycket i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 10.10. Paragrafen är tillämplig vid beslut om återkallelse enligt 4 § första stycket eller 5 § tredje stycket. Den är också tillämplig vid ett föreläggande till ett oregistrerat fastighetsmäklarföretag att det ska upphöra med verksamheten (15 § första stycket). Förevarande paragraf gäller i stället för 35 § tredje stycket förvaltningslagen (2017:900). Vid tillämpningen av förevarande paragraf är utgångspunkten att ett beslut gäller först efter att det har fått laga kraft. Vid prövningen av om ett förordnande ska meddelas görs en samlad bedömning av hur starkt intresset är av att beslutet gäller omedelbart, hur sannolikt det är att en ändring av beslutet skulle ske vid överklagande och hur stora olägenheterna är för den mot vilken beslutet riktas om detta skulle gälla omedelbart. Paragrafen gäller även vid prövning i domstol efter överklagande. Straffansvar 18 § Den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid mot det som föreskrivs i 2 kap. om fastighetsmäklares skyldighet att vara registrerad döms till böter eller fängelse i högst sex månader. I paragrafen straffbeläggs yrkesmässig fastighetsförmedling av en fastighetsmäklare i strid mot det som föreskrivs i 2 kap. om fastighetsmäklares skyldighet att vara registrerad. Paragrafen motsvarar 31 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1. I paragrafen straffbeläggs yrkesmässig förmedling som utförs av någon som inte är registrerad. Det är också kriminaliserat om någon som är registrerad i kategorin registrering för hyresförmedling eller särskild registrering för hyresförmedling bedriver verksamhet som kräver registrering i en mer kvalificerad registreringskategori. Straffansvar förutsätter att handlingen begås med uppsåt (se 1 kap. 2 § brottsbalken). Förarbetena till motsvarande bestämmelse i äldre lagar finns i prop. 1994/95:14 s. 72 och 73, 2002/03:71 s. 22-24 och 2010/11:15 s. 66. Regler om ingripande mot oregistrerade fastighetsmäklarföretag finns i 15 §. 5 kap. Överklagande och bemyndiganden Överklagande av Fastighetsmäklarinspektionens beslut 1 § Fastighetsmäklarinspektionens beslut enligt denna lag får överklagas till allmän förvaltningsdomstol. Inspektionens beslut om sanktionsföreläggande enligt 4 kap. 10 § får dock inte överklagas. Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten. Paragrafen handlar om överklagande av Fastighetsmäklarinspektionens beslut. Den motsvarar delvis 30 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 10.10. Enligt första stycket får Fastighetsmäklarinspektionens beslut enligt lagen överklagas till allmän förvaltningsdomstol. Inspektionens beslut om sanktionsföreläggande enligt 4 kap. 10 § får dock inte överklagas. Av andra stycket framgår att det krävs prövningstillstånd vid överklagande till kammarrätten. Förutsättningarna för att meddela prövningstillstånd framgår av 34 a § förvaltningsprocesslagen (1971:291). Det krävs prövningstillstånd även vid överklagande till Högsta förvaltningsdomstolen (se 35 § förvaltningsprocesslagen). Bemyndiganden 2 § Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om 1. sådan försäkring för skadeståndsansvar som avses i 2 kap. 8 § 3, och 2. vilka krav som ska gälla i fråga om utbildning enligt 2 kap. 8 § 4. Paragrafen innehåller bemyndiganden om att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter beträffande ansvarsförsäkring för fastighetsmäklare och beträffande vilka krav som ställs på en fastighetsmäklare i fråga om utbildning. Paragrafen saknar motsvarighet i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 6. 3 § Regeringen får meddela föreskrifter om avgifter enligt denna lag. Paragrafen innehåller ett bemyndigande för regeringen att meddela föreskrifter om avgifter enligt lagen. Det handlar om avgifter enligt 2 kap. 8-10 §§. Den motsvarar 32 § i 2011 års fastighetsmäklarlag. Övervägandena finns i avsnitt 5.1 och 7.3. Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser 1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2021. 2. Genom lagen upphävs fastighetsmäklarlagen (2011:666). 3. Registrering som har skett enligt den upphävda lagen gäller fortfarande. En fastighetsmäklare med registrering för hyresförmedlare enligt den upphävda lagen har dock inte rätt att bedriva annan verksamhet än vad en fastighetsmäklare med registrering för hyresförmedling har rätt till. 4. Ett fastighetsmäklarföretag, som vid lagens ikraftträdande bedriver verksamhet som omfattas av kravet på registrering enligt lagen och som senast den 1 januari 2022 ansöker om registrering, får fortsätta att bedriva verksamheten utan att vara registrerat till dess att beslutet i registreringsfrågan har fått laga kraft. 5. En fastighetsmäklare, som vid lagens ikraftträdande - i enlighet med den upphävda lagens krav - bedriver verksamhet som enligt den nya lagen kräver registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling och som senast den 1 januari 2022 ansöker om sådan registrering eller om fullständig registrering, får fortsätta att bedriva verksamheten till dess att beslutet i registreringsfrågan har fått laga kraft. 6. En fastighetsmäklare, som vid lagens ikraftträdande bedriver verksamhet som enligt lagen kräver registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling, får registreras i den kategorin utan att uppfylla kravet på utbildning i 2 kap. 8 § 4 och de föreskrifter som har meddelats med stöd av lagen, om han eller hon vid lagens ikraftträdande sedan minst ett år bedriver och har haft rätt att bedriva yrkesmässig förmedling av hyresrätter. 7. Den upphävda lagen gäller fortfarande i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. 8. Den upphävda lagen gäller fortfarande för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. Enligt punkt 1 träder den nya lagen i kraft den 1 juli 2021. Då upphör, enligt punkt 2, 2011 års fastighetsmäklarlag att gälla. Enligt punkt 3 ska en registrering av en fastighetsmäklare som har skett enligt 2011 års fastighetsmäklarlag fortsätta att gälla. Det betyder att den som har blivit registrerad före ikraftträdandet inte behöver ansöka om registrering på nytt. En fastighetsmäklare med registrering för hyresförmedlare ska enligt den nya lagen anses ha en registrering för hyresförmedling. En fastighetsmäklare med fullständig registrering anses ha samma slags registrering enligt den nya lagen. Innebörden av fullständig registrering är oförändrad jämfört med 2011 års lag. En registrering enligt 2011 års lag ger dock inte rätt att bedriva någon annan verksamhet än en motsvarande registrering enligt den nya lagen ger rätt till. Innebörden av en registrering i kategorin registrering för hyresförmedling är förändrad i den nya lagen i förhållande till vad som gäller för den som är registrerad som hyresförmedlare enligt 2011 års lag. Detta betyder att den som är registrerad som hyresförmedlare enligt 2011 års lag endast får förmedla hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro när den nya lagen har trätt i kraft. För den som förmedlar hyresrätter med en månadshyra som uppgår till eller överstiger det beloppet, se punkten 5. Av punkt 4 framgår att ett fastighetsmäklarföretag som vid lagens ikraftträdande bedriver verksamhet som omfattas av registreringskravet enligt den nya lagen får fortsätta att bedriva verksamheten trots att det inte är registrerat. Det förutsätter dock att företaget senast den 1 januari 2022 ansöker om registrering i den kategori som krävs med hänsyn till den verksamhet som företaget bedriver. Rätten att bedriva verksamheten gäller då till dess att beslutet med anledning av ansökan får laga kraft. Bestämmelsen gäller endast kravet på registrering. Verksamheten måste redan från ikraftträdandet bedrivas enligt de bestämmelser som i övrigt gäller enligt lagen. Så länge registrering inte har beslutats står företaget inte under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. Av punkt 5 följer att en fastighetsmäklare som vid lagens ikraftträdande bedriver verksamhet som enligt den nya lagen kräver särskild registrering för hyresförmedling får fortsätta bedriva verksamheten trots att han eller hon inte är registrerad i den kategorin eller kategorin fullständig registrering. Bestämmelsen tar sikte på dels vissa av de fastighetsmäklare som enligt 2011 års fastighetsmäklarlag är undantagna från kravet på registrering, dels vissa fastighetsmäklare som är registrerade som hyresförmedlare. Den gäller däremot inte för den som vid lagens ikraftträdande bedriver verksamhet utan att ha rätt till det (s.k. svartmäklare). Om en sådan mäklare som bestämmelsen tar sikte på förmedlar hyresrätter med en månadshyra som minst uppgår till ett belopp motsvarande 10 000 euro, kan det bli aktuellt att tillämpa bestämmelsen. För att mäklaren ska ha rätt att fortsätta bedriva verksamhet förutsätts dock att han eller hon senast den 1 januari 2022 ansöker om registrering i den kategori som krävs med hänsyn till den verksamhet som bedrivs. Rätten att bedriva verksamheten gäller då till dess att beslutet med anledning av ansökan får laga kraft. Verksamheten måste dock redan från ikraftträdandet bedrivas enligt de bestämmelser som i övrigt gäller enligt lagen. De fastighetsmäklare som vid ikraftträdandet av den nya lagen redan är registrerade kommer att fortsätta att stå under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. De mäklare som inte varit registrerade före ikraftträdandet kommer inte att stå under tillsyn förrän registrering beslutats. I punkt 6 finns en bestämmelse om vilket utbildningskrav som ska gälla för de fastighetsmäklare som vid den nya lagens ikraftträdande bedriver verksamhet som enligt den nya lagen är registreringspliktig i kategorin särskild registrering för hyresförmedling. Bestämmelsen tar sikte på dels vissa av de fastighetsmäklare som enligt 2011 års fastighetsmäklarlag är undantagna från kravet på registrering, dels vissa fastighetsmäklare som är registrerade som hyresförmedlare. Om en sådan mäklare förmedlar hyresrätter med en månadshyra som minst uppgår till ett belopp motsvarande 10 000 euro kan det bli aktuellt att tillämpa bestämmelsen. En sådan fastighetsmäklare kan registreras i den nämnda kategorin trots att han eller hon inte uppfyller utbildningskravet i 2 kap. 8 § 4 och föreskrifter som har meddelats med stöd av bemyndigandet i 5 kap. 2 § 2, under förutsättning att fastighetsmäklaren sedan minst ett år bedriver och har haft rätt att bedriva yrkesmässig förmedling av hyresrätter. Därmed är lagens krav på utbildning uppfyllt för en sådan fastighetsmäklare. Bestämmelsens krav på att fastighetsmäklaren ska ha haft rätt att bedriva förmedlingen av hyresrätter innebär att svartmäkleri inte kan beaktas. Av punkt 7 framgår att 2011 års fastighetsmäklarlag ska gälla i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Det innebär t.ex. att elektroniskt undertecknande av uppdragsavtal bara kommer att kunna ske i fråga om avtal som ingås efter ikraftträdandet. Enligt punkt 8 ska 2011 års fastighetsmäklarlag fortfarande gälla för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. 13.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism 1 kap. Tillämpningsområde och definitioner Lagens tillämpningsområde 2 § Denna lag gäller för fysiska och juridiska personer som driver 1. bank- eller finansieringsrörelse enligt lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse, 2. livförsäkringsrörelse, dock inte a) sådan som drivs av försäkringsföreningar som har beviljats undantag enligt 1 kap. 19 d § försäkringsrörelselagen (2010:2043), eller b) tjänstepensionsverksamhet enligt lagen (2019:742) om tjänstepensionsföretag, 3. värdepappersrörelse enligt 2 kap. 1 § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, 4. verksamhet som kräver ansökan hos Finansinspektionen enligt lagen (1996:1006) om valutaväxling och annan finansiell verksamhet, 5. försäkringsdistribution enligt lagen (2018:1219) om försäkringsdistribution, i fråga om sådan verksamhet rörande livförsäkring, bedriven av sådana försäkringsförmedlare som har tillstånd enligt 2 kap. 1 § den lagen eller bedriver verksamhet enligt 3 kap. 1 § andra stycket 2 eller 3 § den lagen, 6. verksamhet för utgivning av elektroniska pengar enligt lagen (2011:755) om elektroniska pengar, 7. fondverksamhet enligt lagen (2004:46) om värdepappersfonder, 8. verksamhet med att som betalningsinstitut tillhandahålla betaltjänster enligt lagen (2010:751) om betaltjänster, 9. verksamhet med att tillhandahålla betaltjänster enligt lagen om betaltjänster utan att vara betalningsinstitut, dock inte om verksamheten uteslutande avser kontoinformationstjänster, 10. verksamhet som förvaltare av alternativa investeringsfonder enligt lagen (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder, 11. verksamhet med konsumentkrediter enligt lagen (2014:275) om viss verksamhet med konsumentkrediter, 12. verksamhet med bostadskrediter enligt lagen (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter, 13. verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag med särskild registrering för hyresförmedling eller fullständig registrering enligt fastighetsmäklarlagen (2021:000), 14. spelverksamhet som bedrivs med licens eller registrering enligt spellagen (2018:1138), 15. yrkesmässig handel med varor, om det kan antas att det i verksamheten eller i en del av verksamheten genomförs eller kommer att genomföras transaktioner, enstaka eller sådana som kan antas ha samband, som innebär att ett utbetalt eller mottaget belopp i kontanter uppgår till motsvarande 5 000 euro eller mer, 16. verksamhet enligt pantbankslagen (1995:1000), 17. verksamhet som auktoriserad eller godkänd revisor eller registrerat revisionsbolag, 18. yrkesmässig verksamhet som avser bokföringstjänster eller revisionstjänster som inte omfattas av 17, 19. yrkesmässig rådgivning avseende skatter och avgifter (skatterådgivare), 20. verksamhet som advokat eller advokatbolag, till den del verksamheten avser tjänster som anges i 4 § första stycket, 21. yrkesmässig verksamhet som annan oberoende jurist än den som avses i 20, till den del verksamheten avser tjänster som anges i 4 § första stycket, 22. yrkesmässig verksamhet till den del verksamheten avser tjänster som anges i 4 § andra stycket och verksamhetsutövaren inte är en sådan person som avses i 17-21, eller 23. yrkesmässig verksamhet som avser förmedling, förvaring eller handel med konstverk, om det kan antas att det i verksamheten eller i en del av verksamheten genomförs eller kommer att genomföras transaktioner, enstaka eller sådana som kan antas ha samband, som innebär att ett utbetalt eller mottaget belopp uppgår till motsvarande 10 000 euro eller mer. Vissa speltjänster får undantas från tillämpning av lagen eller bestämmelser i den enligt föreskrifter som meddelas med stöd av 8 kap. 1 § 1. Paragrafen innehåller bestämmelser om vilka fysiska och juridiska personer som lagen gäller för. Övervägandena finns i avsnitt 5.3, 6, 7.1 och 7.2. Ändringen i första stycket punkt 13 innebär att lagen även gäller för fastighetsmäklare med särskild registrering för hyresförmedling och för fastighetsmäklarföretag med särskild registrering för hyresförmedling och fullständig registrering. Vad som menas med fastighetsmäklare, fastighetsmäklarföretag, fullständig registrering och särskild registrering för hyresförmedling framgår av fastighetsmäklarlagen. Ändringen innebär att en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag med särskild registrering för hyresförmedling eller fullständig registrering är verksamhetsutövare enligt förevarande lag. När angivna mäklare eller mäklarföretag bedriver verksamhet som omfattas av fastighetsmäklarlagen, omfattas inte mäklaren eller mäklarföretaget av någon annan punkt i punktlistan. Bestämmelser om tillsyn och ingripanden finns i fastighetsmäklarlagen (se 7 kap. 1 § tredje stycket förevarande lag). 2 kap. Riskbedömning och rutiner Verksamhetsutövarens anställda och uppdragstagare Verksamhetsutövare som är anställda hos juridiska personer 16 § Om en verksamhetsutövare som är en fysisk person driver sin verksamhet som anställd hos en juridisk person, ska de krav som avses i 1, 2, 8-12, 14 och 15 §§ samt 6 kap. 1 och 2 §§ gälla den juridiska personen. Paragrafen innehåller regler om ansvarsfördelningen mellan anställda som är verksamhetsutövare och den juridiska person där dessa är anställda. Övervägandena finns i avsnitt 9.4. I paragrafen tas det hittillsvarande andra stycket bort. Det innebär att fastighetsmäklare som är anställda i en juridisk person inte längre kommer att ha några skyldigheter enligt paragrafen. Det fjärde penningtvättsdirektivet Ändringsdirektivet Sammanfattning av betänkandet Utökad tillsyn över fastighetsmäklarbranschen (SOU 2018:64) Förslag Den nuvarande fastighetsmäklarlagen (2011:666) ersätts av en ny fastighetsmäklarlag som inte bara gäller för enskilda fysiska fastighetsmäklare utan också för de fastighetsmäklarföretag i vilka de enskilda fastighetsmäklarna driver sin verksamhet. Det innebär att Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn över fastighetsmäklarbranschen utökas och blir effektivare. En mer slagkraftig tillsyn kan bidra till att konsumenter känner större trygghet när de ingår fastighetsaffärer. Mäklarföretagen ska omfattas av fastighetsmäklarlagen och penningtvättsregelverket Den nuvarande fastighetsmäklarlagen gäller endast för fastighetsmäklare. De mäklarföretag som mäklarna driver sin verksamhet i omfattas alltså inte av lagen. Det innebär att ett sådant företag inte är skyldigt att registrera sig och inte heller står under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. Vi föreslår en ny fastighetsmäklarlag som ska omfatta även mäklarföretag. Fastighetsmäklarinspektionen ska få rätt att ingripa mot ett mäklarföretag som åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen. Fastighetsmäklarinspektionen kan därmed bedriva en effektivare tillsyn. Normalt är det mäklarföretagen som i egenskap av arbetsgivare till de enskilda mäklarna kan styra vilken inriktning mäklarverksamheten ska ha och hur resurserna ska fördelas. Företagen har också typiskt sett bättre möjligheter än den enskilde fastighetsmäklaren att bestämma hur arbetet ska organiseras. Ett ingripande mot företaget kan därför i många fall påverka alla mäklare som är verksamma där, utan att Fastighetsmäklarinspektionen behöver ingripa mot varje enskild mäklare i företaget. En rätt att ingripa direkt mot mäklarföretaget ger också Fastighetsmäklarinspektionen möjlighet att rikta ingripandet mot den aktör som har bäst förutsättningar att komma till rätta med eventuella problem och brister, oavsett om detta är mäklaren eller mäklarföretaget. I förlängningen bör detta bidra till att upprätthålla ett högt konsumentskydd på bostadsmarknaden och stärka tilltron till hela fastighetsmäklarbranschen. Vi föreslår vidare att vissa mäklarföretag ska omfattas av lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) i egenskap av verksamhetsutövare. Vi gör bedömningen att detta ligger i linje med syftet med EU:s penningtvättsdirektiv. För att säkerställa efterlevnaden av penningtvättslagen föreslår vi att Fastighetsmäklarinspektionen ska få rätt att ingripa mot ett mäklarföretag som åsidosätter sina skyldigheter enligt regelverket. Mäklarföretag ska registrera sig En central del i vårt förslag är att mäklarföretagen ska omfattas av en registreringsplikt. Precis som för mäklare ska det finnas olika registreringskategorier. Vilken registrering mäklarföretaget ska ha beror på vilken typ av verksamhet mäklarna i företaget ägnar sig åt. Underlåter mäklarföretaget att registrera sig ska det kunna förbjudas vid vite att fortsätta sin verksamhet. Vissa företag undantas från skyldigheten att registrera sig. Ett advokatbolag ska inte behöva registrera sig även om någon av de advokater som bedriver verksamhet i företaget skulle ägna sig åt sådan förmedling som omfattas av fastighetsmäklarlagen. Inte heller mäklarföretag i vilka mäklare enbart förmedlar vissa typer av hyresrätter, och därmed själva är undantagna från registrering, ska omfattas av registreringsplikten. Mäklarföretag som är etablerade i en annan stat inom EES eller i Schweiz och som bedriver tillfällig verksamhet i landet undantas också från registreringsplikten. För att kunna registreras måste mäklarföretaget uppfylla vissa krav. Företaget får inte vara i konkurs eller i likvidation. Företaget måste också ha en ansvarsförsäkring och ha för avsikt att vara yrkesverksamt som fastighetsmäklarföretag. Därutöver krävs det att företaget är redbart och i övrigt lämpat att utöva förmedlingsverksamhet i. Mäklarföretaget ska också betala ansökningsavgift samt årlig avgift. Mäklarföretagets respektive mäklarens skyldigheter Ett mäklarföretag kan inte åta sig förmedlingsuppdrag. Uppdraget är i stället personligt för mäklaren. Vi föreslår inte någon ändring i detta avseende, utan det ska även framöver vara mäklaren som är part i förmedlingsuppdraget och som har det huvudsakliga ansvaret för att uppdraget utförs i enlighet med de skyldigheter som följer av lag och god fastighetsmäklarsed. Mäklarföretagen ska inte heller ha något självständigt ansvar för att följa god fastighetsmäklarsed. Däremot föreslår vi att mäklarföretagen ska ha ett övergripande ansvar för att se till att de mäklare som är verksamma i företaget ges förutsättningar att sköta sina uppdrag. Mäklarföretaget ska verka för att mäklarna i företaget uppfyller sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Ett mäklarföretag som åsidosätter denna skyldighet ska kunna hållas såväl skadeståndsansvarigt som disciplinärt ansvarigt. Vi lägger också vissa förslag som kan förväntas stärka mäklarens ställning som oberoende mellanman. Vi föreslår att ett mäklarföretag inte ska få köpa en fastighet som en mäklare i företaget har eller har haft i uppdrag att förmedla. Vi föreslår vidare att det ska vara förbjudet för mäklarföretag att ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för de mäklare som bedriver verksamhet i företaget. Mäklarföretaget ska inte heller få uppträda som ombud. Dessutom föreslår vi att en mäklare inte ska få förmedla fastigheter till andra mäklare som arbetar i samma mäklarföretag. Registrerade mäklarföretag ska stå under tillsyn En annan väsentlig del av vårt förslag är att mäklarföretagen ska stå under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. En förutsättning för att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna bedriva en effektiv tillsyn är att den får tillgång till det material som behövs vid granskningen. Mäklarföretagen ska därför vara skyldiga att tillhandahålla de handlingar och uppgifter som behövs för tillsynen. För att mäklarföretagen ska kunna uppfylla denna skyldighet föreslår vi att mäklare ska vara skyldiga att hos mäklarföretaget förvara en kopia av journalen, budgivningslistan, objektsbeskrivningen och annan dokumentation som Fastighetsmäklarinspektionen behöver för sin tillsyn. Fastighetsmäklarinspektionen ska också ha rätt att genomföra platsundersökning hos ett mäklarföretag. Om ett mäklarföretag inte längre uppfyller kraven för registrering, underlåter att betala föreskrivna avgifter eller åsidosätter sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen kunna ingripa genom att återkalla registreringen eller, om det bedöms tillräckligt, genom att meddela varning, erinran eller utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Åsidosätter mäklarföretaget sina skyldigheter enligt penningtvättsreglerna ska Fastighetsmäklarinspektionen därutöver kunna besluta om sanktionsavgift. Tillsyn över och ingripande mot ägare och ledningspersoner En viktig anledning till att mäklarföretagen ska omfattas av bestämmelserna i penningtvättslagen är de krav som EU:s penningtvättsdirektiv ställer på svensk lagstiftning. Bland annat krävs det att det ska vara möjligt att göra en lämplighetsprövning av ägare och personer som sitter i styrelsen i mäklarföretaget. För att tillgodose detta föreslår vi att den som har åsidosatt skyldigheter i näringsverksamhet eller gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet varken ska få äga ett mäklarföretag eller ingå i dess ledning. Om det framkommer att ett mäklarföretag ägs av en person som inte uppfyller lämplighetskravet ska Fastighetsmäklarinspektionen kunna förelägga honom eller henne att sälja hela eller delar av sin andel i företaget. Har en person i företagets ledning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet eller gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet ska Fastighetsmäklarinspektionen i stället kunna förelägga mäklarföretaget att vidta rättelse och därigenom ge mäklarföretaget tillfälle att byta ut den diskvalificerade personen. Fastighetsmäklarinspektionen ska även kunna ingripa mot en person i ledande ställning som uppsåtligen eller av grov oaktsamhet orsakat att ett mäklarföretag brutit mot penningtvättsreglerna. Ingripande ska ske genom beslut om sanktionsavgift eller ett tillfälligt förbud att ha en ledande position i företaget. Det ska införas en ny registreringskategori för mäklare (särskild registrering för hyresförmedlare) En fastighetsmäklare är normalt skyldig att registrera sig hos Fastighetsmäklarinspektionen. I dag finns det två registreringskategorier: fullständig registrering och registrering för hyresförmedlare. En registrering för hyresförmedlare medför bara rätt att förmedla hyresrätter, medan en fullständig registrering ger mäklaren rätt att förmedla även fastigheter, bostadsrätter och annan egendom som omfattas av fastighetsmäklarlagen. I praktiken innebär reglerna att hyresförmedlare till bostadslägenheter behöver registrera sig medan andra hyresförmedlare inte har någon sådan skyldighet. Vissa av bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen gäller bara mäklare med fullständig registrering. Och eftersom det ursprungliga fjärde penningtvättsdirektivet inte omfattade hyresförmedlare gäller den nuvarande penningtvättslagen också bara mäklare med fullständig registrering. I maj 2018 antogs ett direktiv om ändring av det fjärde penningtvättsdirektivet. Av ändringsdirektivet följer att penningtvättsregelverket ska tillämpas på fastighetsmäklare även när de agerar som mellanhänder vid uthyrning av fast egendom, förutsatt att hyresrätten har en månadshyra som motsvarar eller överstiger 10 000 euro. För att uppfylla det reviderade fjärde penningtvättsdirektivet föreslår vi att det ska införas en ny tredje registreringskategori som ska heta särskild registrering för hyresförmedlare. I denna kategori ska de mäklare registrera sig som förmedlar hyresrätter med en månadshyra som uppgår till eller överstiger 10 000 euro. En mäklare som är registrerad som särskild hyresförmedlare ska omfattas av bestämmelserna i både fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen. Om mäklaren åsidosätter sina skyldigheter enligt någon av dessa lagar ska Fastighetsmäklarinspektionen kunna ingripa och återkalla mäklarens registrering eller meddela varning, erinran eller utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Åsidosätter mäklaren sina skyldigheter enligt penningtvättslagen ska Fastighetsmäklarinspektionen dessutom kunna besluta att mäklaren ska betala sanktionsavgift. Tillsyn över och ingripande mot mäklare Fastighetsmäklarinspektionen har i dag rätt att genomföra en undersökning på plats vid tillsyn enligt penningtvättslagen men inte om tillsynen utförs med stöd av fastighetsmäklarlagen. Vidare har Fastighetsmäklarinspektionen rätt att utfärda ett föreläggande att göra rättelse om en mäklare har överträtt sina skyldigheter enligt penningtvättsregelverket men inte om mäklaren har handlat i strid mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Vi föreslår att Fastighetsmäklarinspektionen ska få rätt att genomföra platsundersökning hos en registrerad mäklare även vid tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen. Dessutom föreslår vi att Fastighetsmäklarinspektionen ska få en generell rätt att utfärda ett föreläggande att göra rättelse, dvs. oavsett om mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen eller penningtvättsreglerna. I dag förekommer det att en mäklare som befarar ett ingripande kan undvika detta genom att begära avregistrering. För att komma tillrätta med detta föreslår vi att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna pröva om det finns skäl att ingripa mot en mäklare innan mäklaren avregistreras antingen på egen begäran eller på grund av att mäklaren inte längre uppfyller förutsättningarna för registrering. Elektroniska uppdragsavtal, depositionsavtal och objektsbeskrivningar Den nuvarande lagstiftningen hindrar att parter ingår uppdragsavtal och depositionsavtal på elektronisk väg. Vi gör bedömningen att de tekniska lösningar som finns för att skriva under avtal elektroniskt är tillräckligt säkra för att tillåta elektroniska underskrifter. Vi föreslår därför att det ska bli möjligt att underteckna uppdragsavtal och depositionsavtal med en elektronisk underskrift. En mäklare är i dag skyldig att tillhandahålla konsumenter en skriftlig beskrivning av fastigheten, en s.k. objektsbeskrivning. Kravet på tillhandahållande innebär att mäklaren ska se till att konsumenten rent faktiskt tar del av objektsbeskrivningen. Vi föreslår att det ska vara tillräckligt att mäklaren håller objektsbeskrivningen tillgänglig för konsumenten. Detta kan ske t.ex. genom att mäklaren presenterar objektsbeskrivningen på en hemsida eller på en läsplatta under visningen. Om en konsument begär det ska mäklaren dock alltid vara skyldig att genast och utan kostnad tillhandahålla objektsbeskrivningen. Mäklaren ska också säkerställa att den faktiska köparen har tagit del av informationen. Ikraftträdande Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2019. Betänkandets lagförslag 1 Lagtext 1.2 Förslag till fastighetsmäklarlag Härigenom föreskrivs följande. Lagens tillämpningsområde 1 § Denna lag innehåller bestämmelser om fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag samt om yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. 2 § I denna lag betyder 1. fastighetsmäklare: en fysisk person som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter, 2. fastighetsmäklarföretag: en juridisk person i vilken en fastighetsmäklare bedriver sådan verksamhet som avses i första punkten, 3. förmedling: en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse eller upplåtelse, 4. kvalificerat innehav: ett direkt eller indirekt ägande i ett företag, om innehavet, beräknat på det sätt som anges i 1 kap. 5 a § lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse, representerar tio procent eller mer av kapitalet eller av samtliga röster eller annars möjliggör ett väsentligt inflytande över ledningen av företaget. 3 § Ett avtal enligt denna lag som ska skrivas under får undertecknas med en sådan avancerad elektronisk underskrift som avses i artikel 3 i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 910/2014 av den 23 juli 2014 om elektronisk identifiering och betrodda tjänster för elektroniska transaktioner på den inre marknaden och om upphävande av direktiv 1999/93/EG, i den ursprungliga lydelsen. 4 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på den övriga egendom som anges i 1 §. Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt tillämpas inte 27 §, 28 §, 33 § och 35 § första-fjärde styckena. Vid förmedling av nyttjanderätt ska vad som föreskrivs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som föreskrivs om köpare avse motparten. 5 § Lagen tillämpas oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del av fastighetsmäklarens uppdrag utförs i Sverige. Detta gäller inte i den utsträckning något annat följer av Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 593/2008 av den 17 juni 2008 om tillämplig lag för avtalsförpliktelser (Rom I). Avtalsvillkor och lagens tvingande verkan 6 § Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för en konsument är utan verkan mot honom eller henne, om inte annat anges i lagen. Med konsument avses en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet. Registrering av fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag 7 § Varje fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag ska vara registrerat hos Fastighetsmäklarinspektionen. 8 § Skyldigheten för fastighetsmäklare att vara registrerad enligt 7 § gäller inte advokater och inte heller vid förmedling av hyresrätter med en månadshyra som understiger 10 000 euro, om fastighetsmäklaren ägnar sig åt enbart 1. kommunal förmedling av hyresrätter, 2. kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande, 3. förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, 4. förmedling av hyresrätter till lokaler eller 5. förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor. 9 § Skyldigheten för fastighetsmäklarföretag att vara registrerat enligt 7 § gäller inte advokatbolag eller fastighetsmäklarföretag i vilket fastighetsmäklare ägnar sig åt enbart sådan förmedling som enligt 8 § inte medför skyldighet för fastighetsmäklare att registrera sig. Skyldigheten att vara registrerad gäller inte heller fastighetsmäklarföretag som är etablerade i en annan stat inom EES eller i Schweiz och som tillfälligt bedriver verksamhet i Sverige. 10 § Registrering för fastighetsmäklare enligt 7 § ska avse 1. fullständig registrering, 2. särskild registrering för hyresförmedlare, om det kan antas att fastighetsmäklaren ska förmedla hyresrätter med en månadshyra som uppgår till eller överstiger ett belopp motsvarande 10 000 euro, eller 3. registrering för hyresförmedlare, om fastighetsmäklaren bara ska förmedla hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro. 11 § Registrering för fastighetsmäklarföretag enligt 7 § ska avse 1. fullständig registrering, 2. särskild registrering för hyresförmedlare, om det kan antas att fastighetsmäklare som är verksamma i företaget förmedlar hyresrätter med en månadshyra som uppgår till eller överstiger ett belopp motsvarande 10 000 euro, eller 3. registrering för hyresförmedlare, om de fastighetsmäklare som är verksamma i företaget enbart ska förmedla hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro. 12 § Fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag ska betala ansökningsavgift och årlig avgift. För sådan påminnelse som anges i 42 § andra stycket ska mäklaren respektive mäklarföretaget även betala påminnelseavgift. 13 § För att en fastighetsmäklare ska registreras krävs att mäklaren 1. inte är underårig, försatt i konkurs, underkastad näringsförbud eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken, 2. har försäkring för skadeståndsansvar enligt 37 §, 3. har tillfredsställande utbildning, 4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare samt 5. är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. 14 § För att ett fastighetsmäklarföretag ska registreras krävs att mäklarföretaget 1. inte är försatt i konkurs eller likvidation, 2. har försäkring för skadeståndsansvar enligt 37 §, 3. har för avsikt att vara yrkesverksamt som fastighetsmäklarföretag samt 4. är redbart och i övrigt lämpat att utöva fastighetsmäklarverksamhet i. 15 § Ett mäklarföretag får inte registreras om någon som har ett kvalificerat innehav av andelar i den juridiska personen eller ingår i styrelsen eller dess ledning i väsentlig utsträckning har åsidosatt skyldigheter i näringsverksamhet eller har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet. 16 § Bestämmelser om vissa skyldigheter för den som driver verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag med fullständig registrering eller särskild registrering för hyresförmedlare finns i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. God fastighetsmäklarsed Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt 17 § Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Avtalet med uppdragsgivaren 18 § Uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen. Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning av ensamrätten får träffas tidigast en månad innan ensamrätten ska upphöra att gälla. Om mäklaren har sagt upp uppdragsavtalet muntligen, ska mäklaren snarast också skriftligen underrätta uppdragsgivaren om uppsägningen. Om uppdragsgivaren har sagt upp avtalet, ska mäklaren snarast skriftligen bekräfta uppsägningen. Handpenning och deposition av mottagna tillgångar 19 § Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot ska snarast överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits genom ett depositionsavtal. Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning ska hållas skilda från egna tillgångar. Ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Förbud mot viss förmedling och handel med fastigheter 20 § En fastighetsmäklare får inte i anslutning till sitt förmedlingsuppdrag köpa en fastighet som han eller hon har eller har haft i uppdrag att förmedla. Om fastighetsmäklaren bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag gäller förbudet även för mäklarföretaget. 21 § En fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet till eller från 1. sin make eller sambo, 2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led, 3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon, 4. en annan fastighetsmäklare om mäklarna bedriver verksamhet i samma mäklarföretag eller i olika mäklarföretag som har en nära anknytning, eller 5. någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672). Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. 22 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter. Förbud mot förtroenderubbande verksamhet 23 § En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Ett fastighetsmäklarföretag får inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för de mäklare som är verksamma i företaget. Enbart det förhållandet att mäklaren eller mäklarföretaget får ersättning för en annan verksamhet än förmedling av fastigheter ska inte anses rubba förtroendet för mäklaren eller mäklarföretaget, under förutsättning att ersättningen är endast obetydlig. Mäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten samt om den ersättning som mäklaren eller mäklarföretaget får för den. Upplysningen ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast. Om ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag har ett kvalificerat innehav av andelar i ett mäklarföretag, ska mäklaren upplysa tilltänkta säljare och köpare om detta på det sätt som anges i tredje stycket. Förbud mot att uppträda som ombud 24 § En fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag får inte som ombud företräda en säljare gentemot en köpare eller en köpare gentemot en säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade uppgifter. Rådgivnings- och upplysningsskyldighet 25 § Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Kontroll av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden 26 § Fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Mäklaren ska också kontrollera om fastigheten har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar. Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska mäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt. Objektsbeskrivning 27 § Fastighetsmäklaren ska upprätta en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning), om det kan antas att en tilltänkt köpare är konsument. Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader. Mäklaren ska erbjuda en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. 28 § Fastighetsmäklaren ska hålla objektsbeskrivningen tillgänglig för en tilltänkt köpare som är konsument. Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska detsamma gälla även den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan hållas tillgänglig. På begäran av en tilltänkt köpare som är konsument ska mäklaren genast och utan kostnad för mottagaren tillhandahålla de handlingar som avses i första stycket. Mäklaren ska säkerställa att en köpare som är konsument har tagit del av handlingarna innan försäljningen genomförs. Upplysning om förfoganderätt 29 § Innan en fastighet överlåts ska fastighetsmäklaren upplysa köparen om vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Förteckning över anbud och övrig dokumentation 30 § Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (budgivningslista). Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. 31 § Om en mäklare bedriver verksamhet i ett mäklarföretag ska mäklaren förvara en kopia av journalen, budgivningslistan och, i förekommande fall, objektsbeskrivningen hos mäklarföretaget. Detsamma gäller handlingar som Fastighetsmäklarinspektionen får granska enligt 40 § andra stycket. Medverkan i samband med överlåtelsen 32 § Fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Upplysning om möjlig rätt till ersättning 33 § Upphör uppdragsavtalet utan att fastigheten överlåtits, ska fastighetsmäklaren upplysa säljaren om att en senare överlåtelse kan ge mäklaren rätt till ersättning. Fastighetsmäklarföretagets ansvar 34 § Ett fastighetsmäklarföretag ska verka för att de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i företaget uppfyller sina skyldigheter enligt 17-33 §§. Fastighetsmäklarens ersättning 35 § Om inte annat har avtalats, ska fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision). Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan mäklarens förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet förmedlats av honom eller henne. Ska mäklaren ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersättning för utlägg endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta. I 12 kap. 65 a § första stycket jordabalken finns bestämmelser om ersättning vid förmedling av hyreslägenheter för bostadsändamål. 36 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelse. Skadestånd 37 § Om fastighetsmäklaren eller fastighetsmäklarföretaget uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 17-34 §§, ska mäklaren respektive mäklarföretaget ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort. Om mäklaren eller mäklarföretaget har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren respektive mäklarföretaget kräva tillbaka skadeståndet från säljaren i den mån också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam. Underrättelse om skadeståndskrav 38 § En köpare eller säljare som vill kräva skadestånd enligt 37 § ska underrätta fastighetsmäklaren respektive fastighetsmäklarföretaget om detta inom skälig tid efter det att han eller hon insåg eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för kravet. Om köparen eller säljaren inte underrättar mäklaren respektive mäklarföretaget inom denna tid, faller rätten till skadestånd enligt denna lag bort. Första stycket gäller inte om mäklaren eller mäklarföretaget har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Preskription 39 § I fråga om preskription tillämpas preskriptionslagen (1981:130). Tillsyn 40 § Fastighetsmäklarinspektionen utövar tillsyn över de fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag som är registrerade enligt 7 §. Inspektionen ska se till att fastighetsmäklarna och fastighetsmäklarföretagen i sin verksamhet uppfyller sina skyldigheter enligt denna lag. Inspektionen ska inom sitt verksamhetsområde utöva tillsyn även enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. En registrerad mäklare eller ett registrerat mäklarföretag är skyldigt att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. Fastighetsmäklarinspektionen får, när den anser att det är nödvändigt, genomföra en undersökning på plats hos en registrerad mäklare eller ett registrerat mäklarföretag. Anmälningsskyldighet 41 § Ett fastighetsmäklarföretag ska snarast anmäla förändringar i sin ledningskrets till Fastighetsmäklarinspektionen. Om ett fastighetsmäklarföretag får kännedom om att förändringar har skett i den krets som har ett kvalificerat innehav i företaget, ska företaget snarast anmäla förändringen till Fastighetsmäklarinspektionen. Ingripande 42 § Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den fastighetsmäklare eller det fastighetsmäklarföretag som 1. inte längre uppfyller kraven enligt 13 § respektive 14 och 15 §§, 2. inte betalar avgift som anges i 12 §, 3. handlar i strid mot sina skyldigheter enligt denna lag, eller 4. överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Återkallelse på grund av utebliven betalning av årlig avgift får ske först efter påminnelse. Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla registreringen meddela varning eller erinran eller utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Är förseelsen ringa, får inspektionen avstå från påföljd. 43 § Om registreringen ska återkallas på grund av en begäran om avregistrering från mäklaren eller mäklarföretaget eller på grund av någon sådan omständighet som avses i 42 § första stycket, får Fastighetsmäklarinspektionen, innan registreringen återkallas, först pröva om det finns skäl att ingripa mot mäklaren eller mäklarföretaget och, om det finns sådana skäl, besluta om ett ingripande. 44 § Fastighetsmäklarinspektionen eller, efter överklagande, domstol får besluta att en återkallelse av registrering ska gälla omedelbart. 45 § När Fastighetsmäklarinspektionen meddelat varning eller erinran för en överträdelse enligt 42 § första stycket 4, får inspektionen besluta att den som meddelats varningen eller erinran ska betala en sanktionsavgift. 46 § Om en person som är diskvalificerad enligt 15 § ingår i ett registrerat mäklarföretags styrelse eller ledning får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga mäklarföretaget att göra rättelse och, om rättelse inte görs, återkalla registreringen. Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga en person som omfattas av förbudet enligt 15 § att avyttra så stor del av andelarna att innehavet därefter inte är kvalificerat. Om innehavaren av andelarna är en juridisk person får föreläggandet avse skyldighet att byta ut diskvalificerade personer i dess ledning. 47 § Om ett registrerat fastighetsmäklarföretag begår en överträdelse enligt 42 § första stycket 4, får Fastighetsmäklarinspektionen även ingripa mot någon som ingår i mäklarföretagets styrelse, är dess verkställande direktör eller på motsvarande sätt företräder mäklarföretaget, eller är ersättare för någon av dem. Ett ingripande får ske endast om överträdelsen är allvarlig, upprepad eller systematisk och personen i fråga uppsåtligen eller av grov oaktsamhet orsakat överträdelsen. Ingripande sker genom 1. beslut om att personen i fråga under en viss tid, lägst tre år och högst tio år, inte får inneha en sådan befattning som avses i första stycket i ett registrerat fastighetsmäklarföretag, eller 2. beslut om sanktionsavgift. 48 § Vid ingripande på grund av en överträdelse enligt 42 § första stycket 4 eller 47 §§ ska Fastighetsmäklarinspektionen tillämpa 7 kap. 13 § lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Sanktionsavgift 49 § En sanktionsavgift ska uppgå till lägst 5 000 kronor och som högst fastställas till det högsta av 1. två gånger den vinst som gjorts till följd av regelöverträdelsen, om beloppet går att fastställa, eller 2. ett belopp i kronor motsvarande en miljon euro. Avgiften tillfaller staten. 50 § När sanktionsavgiftens storlek ska fastställas ska Fastighetsmäklarinspektionen tillämpa 7 kap. 16 § lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. 51 § Bestämmelserna i 7 kap. 21-23 §§ lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism gäller för sanktionsavgift enligt 45 §. 52 § Vid ingripande enligt 47 § tillämpas bestämmelserna i 7 kap. 17-23 §§ lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Oregistrerade mäklarföretag 53 § Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga ett fastighetsmäklarföretag som bedriver verksamhet i strid mot vad som föreskrivs om registrering i 7, 9 och 11 §§ att registrera sig. Om ett föreläggande enligt första stycket inte följs, får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga mäklarföretaget att upphöra med verksamheten. Ett sådant föreläggande får förenas med vite. Överklagande 54 § Fastighetsmäklarinspektionens beslut enligt denna lag får överklagas hos allmän förvaltningsdomstol. Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten. Straffansvar 55 § Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid mot vad som föreskrivs om registrering för mäklare i 7, 8 och 10 §§ döms till böter eller fängelse i högst sex månader. Bemyndigande 56 § Regeringen får meddela föreskrifter om avgifter enligt denna lag. 1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2019. 2. Genom lagen upphävs fastighetsmäklarlagen (2011:666). 3. Ett fastighetsmäklarföretag som vid lagens ikraftträdande omfattas av krav på registrering enligt denna lag ska ansöka om registrering senast den 2 januari 2020. Har ansökan gjorts senast den dagen, får verksamheten drivas vidare i avvaktan på att beslutet i registreringsfrågan får laga kraft. 4. Ett fastighetsmäklarföretag som vid lagens ikraftträdande omfattas av krav på registrering enligt denna lag får, om ansökan om registrering inte beviljas, under tre månader efter det att beslutet i registreringsfrågan vann laga kraft fortsätta bedriva verksamhet. 5. Den som vid lagens ikraftträdande är skyldig att vara registrerad enligt 10 § första stycket 2 och som inte är registrerad som fastighetsmäklare med fullständig registrering enligt 10 § första stycket 1 ska ansöka om registrering enligt denna lag senast den 2 januari 2020. Har ansökan gjorts senast den dagen, får verksamheten drivas vidare i avvaktan på att beslutet i registreringsfrågan får laga kraft. 6. Den som vid lagens ikraftträdande är skyldig att vara registrerad enligt 10 § första stycket 2 men saknar sådan utbildning som avses i 13 § första stycket 3 kan trots detta registreras enligt denna lag om han eller hon vid lagens ikraftträdande sedan minst ett år bedriver yrkesmässig förmedling av hyresrätter. 7. Den som vid lagens ikraftträdande omfattas av krav på registrering enligt 10 § första stycket 2 och som inte är registrerad som fastighetsmäklare med fullständig registrering enligt 10 § första stycket 1 får, om ansökan om registrering inte beviljas, under tre månader efter det att beslutet i registreringsfrågan vann laga kraft fullfölja de förmedlingsuppdrag som har lämnats före det att Fastighetsmäklarinspektionens beslut vann laga kraft. 8. Den upphävda lagen gäller fortfarande för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. 1.2 Förslag till lag om ändring i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism Härigenom föreskrivs att 1 kap. 2 § och 2 kap. 16 § lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism ska ha följande lydelse. Lydelse enligt prop. 2017/18:216 och prop. 2017/18:220 Föreslagen lydelse 1 kap. 2 § Denna lag gäller för fysiska och juridiska personer som driver 1. bank- eller finansieringsrörelse enligt lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse, 2. livförsäkringsrörelse, 3. värdepappersrörelse enligt 2 kap. 1 § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, 4. verksamhet som kräver ansökan hos Finansinspektionen enligt lagen (1996:1006) om valutaväxling och annan finansiell verksamhet eller lagen (2004:299) om inlåningsverksamhet, 5. försäkringsdistribution enligt lagen (2018:000) om försäkringsdistribution, i fråga om sådan verksamhet rörande livförsäkring, bedriven av sådana försäkringsförmedlare som har tillstånd enligt 2 kap. 1 § den lagen eller bedriver verksamhet enligt 3 kap. 1 § andra stycket 2 eller 3 § den lagen, 6. verksamhet för utgivning av elektroniska pengar enligt lagen (2011:755) om elektroniska pengar, 7. fondverksamhet enligt lagen (2004:46) om värdepappersfonder, 8. verksamhet med att som betalningsinstitut tillhandahålla betaltjänster enligt lagen (2010:751) om betaltjänster, 9. verksamhet med att tillhandahålla betaltjänster enligt lagen om betaltjänster utan att vara betalningsinstitut, dock inte om verksamheten uteslutande avser kontoinformationstjänster, 10. verksamhet som förvaltare av alternativa investeringsfonder enligt lagen (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder, 11. verksamhet med konsumentkrediter enligt lagen (2014:275) om viss verksamhet med konsumentkrediter, 12. verksamhet med bostadskrediter enligt lagen (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter, 13. verksamhet som fastighetsmäklare med fullständig registrering enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), 13. verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag med fullständig registrering eller särskild registrering för hyresförmedlare enligt fastighetsmäklarlagen (2019:000), 14. spelverksamhet som bedrivs med licens eller registrering enligt spellagen (2018:000), 15. yrkesmässig handel med varor, om det kan antas att det i verksamheten eller en del av verksamheten genomförs eller kommer att genomföras transaktioner, enstaka eller sådana som kan antas ha samband, som innebär att utbetalt eller mottaget belopp i kontanter uppgår till motsvarande 5 000 euro eller mer, 16. verksamhet enligt pantbankslagen (1995:1000), 17. verksamhet som auktoriserad eller godkänd revisor eller registrerat revisionsbolag, 18. yrkesmässig verksamhet som avser bokföringstjänster eller revisionstjänster som inte omfattas av 17, 19. yrkesmässig rådgivning avseende skatter och avgifter (skatterådgivare), 20. yrkesmässig verksamhet som advokat eller biträdande jurist på advokatbyrå, till den del verksamheten avser tjänster som anges i 4 § första stycket, 21. yrkesmässig verksamhet som annan oberoende jurist än som avses i 20, till den del verksamheten avser tjänster som anges i 4 § första stycket, eller 22. yrkesmässig verksamhet till den del verksamheten avser tjänster som anges i 4 § andra stycket och verksamhetsutövaren inte är en sådan person som avses i 17-21. Vissa speltjänster får undantas från tillämpning av lagen eller bestämmelser i den enligt föreskrifter som meddelas med stöd av 8 kap. 1 § 1. 2 kap. 16 § Om en verksamhetsutövare som är en fysisk person driver sin verksamhet som anställd hos en juridisk person, ska de krav som avses i 1, 2, 8-12, 14 och 15 §§ samt 6 kap. 1 och 2 §§ gälla den juridiska personen. När det gäller verksamhet som avses i 1 kap. 2 § första stycket 13 ska skyldigheterna i 1, 2 och 8 §§ även gälla den fysiska personen. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2019. Förteckning över remissinstanserna Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av Bjurfors Sverige AB, Bjurfors Näringsliv, Boverket, Datainspektionen (numera Integritetsskyddsmyndigheten), Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, Fastighetsmäklarförbundet, Fastighetsmäklarinspektionen, Finansinspektionen, Förvaltningsrätten i Karlstad, Förvaltningsrätten i Stockholm, HSB Riksförbund, Högskolan i Gävle, Kammarrätten i Göteborg, Kommerskollegium, Konkurrensverket, Konsumentverket, Lantmäteriet, Länsstyrelsen i Stockholms län, Malmö universitet, Mäklarhuset, Mäklarsamfundet, Regelrådet, Revisorsinspektionen, Sparbankernas riksförbund, Svensk Fastighetsförmedling AB, Svensk Försäkring, Svenska Bankföreningen, Sveriges advokatsamfund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Sveriges företagsmäklares riksförbund, Sveriges Konsumenter, Swedbank Fastighetsbyrå AB och Universitets- och högskolerådet. Bostadsrätterna, Croisette, Fastighetsägarna Sverige, Relier och Svenskt Näringsliv har avstått från att yttra sig. Lagrådsremissens lagförslag 1 Förslag till fastighetsmäklarlag Härigenom föreskrivs följande. 1 kap. Inledande bestämmelser Lagens innehåll 1 § Denna lag innehåller bestämmelser om fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. Uttryck i lagen 2 § I denna lag avses med 1. fastighetsmäklare: en fysisk person som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter, 2. fastighetsmäklarföretag: en juridisk person i vilken en eller flera fastighetsmäklare bedriver sådan verksamhet som anges i 1, 3. förmedling: en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart som uppdragsgivaren kan ingå avtal om överlåtelse eller upplåtelse med, 4. konsument: en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet, 5. kvalificerat innehav: ett direkt eller indirekt ägande i ett fastighetsmäklarföretag, om innehavet, beräknat på det sätt som anges i 1 kap. 5 a § lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse, representerar tio procent eller mer av kapitalet eller av samtliga röster eller annars möjliggör ett väsentligt inflytande över ledningen av mäklarföretaget. Till fastighetsmäklarföretagets ledning hör enligt denna lag fastighetsmäklarföretagets styrelse och verkställande direktör eller den som på motsvarande sätt företräder mäklarföretaget, och ersättare för någon av dem. Lagens tillämpning på annan egendom än fastigheter och vid förmedling av nyttjanderätt 3 § Det som i lagen föreskrivs om fastigheter tillämpas också på annan egendom som anges i 2 § första stycket 1. Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt tillämpas inte 3 kap. 14-16 eller 21 §, 22 § första stycket eller 23 §. Vid förmedling av nyttjanderätt ska det som föreskrivs om säljare tillämpas på den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och det som föreskrivs om köpare tillämpas på motparten. Internationella situationer 4 § Bestämmelser om tillämplig lag i internationella situationer på privaträttens område finns i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 593/2008 av den 17 juni 2008 om tillämplig lag för avtalsförpliktelser (Rom I) och Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 864/2007 av den 11 juli 2007 om tillämplig lag för utomobligatoriska förpliktelser (Rom II). I internationella situationer som inte omfattas av någon av förordningarna är denna lag tillämplig om en väsentlig del av fastighetsmäklarens uppdrag utförs i Sverige. Avtalsvillkor som avviker från lagen 5 § Avtalsvillkor som i jämförelse med denna lag är till nackdel för en konsument är utan verkan mot honom eller henne, om inte något annat föreskrivs i lagen. Åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism 6 § Bestämmelser om vissa skyldigheter för fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag finns i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. 2 kap. Registrering Registreringsskyldighet 1 § Fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag ska vara registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen. Undantag från registreringsskyldigheten finns i 2 och 3 §§. 2 § Registreringsskyldigheten enligt 1 § gäller inte fastighetsmäklare som enbart bedriver förmedling av hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro och det är fråga om 1. kommunal förmedling av hyresrätter, 2. kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande, 3. förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, 4. förmedling av hyresrätter till lokaler, eller 5. förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor. Skyldigheten gäller inte heller fastighetsmäklarföretag där inte någon fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget är registreringsskyldig. Inte heller advokater och advokatbolag är skyldiga att vara registrerade. 3 § Registreringsskyldigheten enligt 1 § gäller inte fastighetsmäklarföretag som är etablerade i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES) och som tillfälligt bedriver verksamhet i Sverige. 4 § Bestämmelser om tillfällig yrkesutövning och erkännande av yrkeskvalifikationer som har förvärvats eller erkänts i en annan stat inom EES eller i Schweiz finns i lagen (2016:145) om erkännande av yrkeskvalifikationer och i andra författningar. Registreringskategorier 5 § Registrering av en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag sker i någon av följande kategorier: 1. registrering för hyresförmedling, 2. särskild registrering för hyresförmedling, eller 3. fullständig registrering. 6 § Registrering av en fastighetsmäklare i den kategori som anges i 5 § 1 ger mäklaren rätt att förmedla hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro. Registrering av en fastighetsmäklare i den kategori som anges i 5 § 2 ger mäklaren rätt att förmedla hyresrätter oavsett månadshyrans belopp. Registrering av en fastighetsmäklare i den kategori som anges i 5 § 3 ger mäklaren rätt att förmedla all egendom som anges i 1 kap. 2 § första stycket 1. 7 § Registrering av ett fastighetsmäklarföretag i den kategori som anges i 5 § 1 ger mäklarföretaget rätt att bedriva fastighetsmäklarverksamhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget bedriver sådan verksamhet som anges i 6 § första stycket. Registrering av ett fastighetsmäklarföretag i den kategori som anges i 5 § 2 ger mäklarföretaget rätt att bedriva fastighetsmäklarverksamhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget bedriver sådan verksamhet som anges i 6 § andra stycket. Registrering av ett fastighetsmäklarföretag i den kategori som anges i 5 § 3 ger mäklarföretaget rätt att bedriva fastighetsmäklarverksamhet som innebär att fastighetsmäklarna i företaget bedriver sådan verksamhet som anges i 6 § tredje stycket. Villkor för registrering 8 § Registrering av en fastighetsmäklare får endast ske om mäklaren 1. har betalat ansökningsavgift, 2. inte är underårig eller i konkurs och inte heller har näringsförbud eller förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken, 3. har försäkring för skadeståndsansvar enligt 3 kap. 25 §, 4. har tillfredsställande utbildning, 5. har för avsikt att vara verksam som fastighetsmäklare, och 6. är redbar och i övrigt lämplig att vara verksam som fastighetsmäklare. 9 § Registrering av ett fastighetsmäklarföretag får endast ske om 1. mäklarföretaget har betalat ansökningsavgift, 2. mäklarföretaget inte är i konkurs eller likvidation, 3. de som ingår i mäklarföretagets ledning och de som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget varken har gjort sig skyldiga till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, och 4. mäklarföretaget är redbart och i övrigt lämpat att bedriva fastighetsmäklarverksamhet. Årlig avgift och påminnelseavgift 10 § Den som är registrerad ska betala en årlig avgift. Vid påminnelse när den årliga avgiften inte har betalats ska den registrerade betala påminnelseavgift. 3 kap. Fastighetsmäklarverksamheten God fastighetsmäklarsed och fastighetsmäklarföretagets skyldigheter Fastighetsmäklarens allmänna skyldigheter 1 § En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I 3, 4 och 6-21 §§ finns ytterligare bestämmelser om god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarföretagets allmänna skyldigheter 2 § Ett fastighetsmäklarföretag ska verka för att fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget följer 1, 3, 4 och 6-21 §§. Fastighetsmäklarföretaget får inte vara part i uppdragsavtal om förmedling av fastigheter. I 6, 9 och 11 §§ finns ytterligare bestämmelser om fastighetsmäklarföretagets skyldigheter. Avtalet med uppdragsgivaren 3 § Uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av fastighetens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen. Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning av ensamrätten får träffas tidigast en månad innan ensamrätten ska upphöra att gälla. Om fastighetsmäklaren har frånträtt uppdragsavtalet muntligen, ska mäklaren snarast skriftligen underrätta uppdragsgivaren om frånträdandet. Om uppdragsgivaren har frånträtt avtalet, ska mäklaren snarast skriftligen bekräfta frånträdandet. Handpenning och deposition av mottagna tillgångar 4 § Om fastighetsmäklaren har tagit emot en handpenning, ska han eller hon snarast överlämna den till säljaren. Detta gäller dock inte om något annat har överenskommits i ett depositionsavtal. Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning ska hållas skilda från egna tillgångar. Ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Elektronisk underskrift av uppdragsavtal och depositionsavtal 5 § Uppdragsavtalet och depositionsavtalet får undertecknas med en sådan avancerad elektronisk underskrift som avses i artikel 3 i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 910/2014 av den 23 juli 2014 om elektronisk identifiering och betrodda tjänster för elektroniska transaktioner på den inre marknaden och om upphävande av direktiv 1999/93/EG, i den ursprungliga lydelsen. Förbud mot köp i anslutning till förmedlingsuppdraget 6 § En fastighetsmäklare får inte köpa en fastighet i anslutning till ett uppdrag att förmedla den. Om fastighetsmäklaren bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag, får inte heller mäklarföretaget köpa fastigheten i anslutning till förmedlingsuppdraget. Förbud mot viss förmedling 7 § En fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet till eller från 1. sin make eller sambo, 2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led, 3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ena är gift med den andras syskon, eller 4. någon annan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672). Fastighetsmäklaren får inte heller förmedla en fastighet till eller från en annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag eller i ett fastighetsmäklarföretag som har en nära anknytning till det förstnämnda fastighetsmäklarföretaget. Om någon som fastighetsmäklaren enligt första eller andra stycket är förbjuden att förmedla till förvärvar en fastighet som fastighetsmäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. Förbud mot handel med fastigheter 8 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter. Förbud mot förtroenderubbande verksamhet 9 § En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Ett fastighetsmäklarföretag får inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget. Enbart det förhållandet att fastighetsmäklaren eller fastighetsmäklarföretaget får ersättning för en annan verksamhet än förmedling av fastigheter ska inte anses rubba förtroendet för mäklaren respektive de mäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget, under förutsättning att ersättningen är endast obetydlig. Fastighetsmäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten och om den ersättning som mäklaren eller fastighetsmäklarföretaget får för den. Upplysningen ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast. 10 § Om ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag har ett kvalificerat innehav i det fastighetsmäklarföretag som fastighetsmäklaren bedriver verksamhet i, ska fastighetsmäklaren upplysa tilltänkta säljare och köpare om detta på det sätt som anges i 9 § tredje stycket. Förbud mot att uppträda som ombud 11 § En fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag får inte som ombud företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade uppgifter. Rådgivnings- och upplysningsskyldighet 12 § Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Fastighetsmäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som köparen har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa honom eller henne om detta. Kontroll av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden 13 § Fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Mäklaren ska också kontrollera om fastigheten har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar. Om det är fråga om en bostadsrätt, ska mäklaren i stället för det som föreskrivs i första stycket kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt. Tillhandahållande av objektsbeskrivning och andra handlingar 14 § Fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om 1. fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader, 2. vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten, 3. gemensamhetsanläggningar, och 4. byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. 15 § Om förmedlingen avser en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen i stället för det som föreskrivs i 14 § andra stycket innehålla uppgifter om 1. bostadsrättsföreningens namn, 2. pantsättning av bostadsrätten, 3. andelstal, 4. upplåten mark, 5. lägenhetens nummer, storlek och årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften, och 6. driftskostnader. Fastighetsmäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska mäklaren i stället tillhandahålla föreningens ekonomiska plan. 16 § Fastighetsmäklaren ska erbjuda en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. Upplysning om förfoganderätt 17 § Innan en fastighet överlåts ska fastighetsmäklaren upplysa köparen om vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Journal och budgivningslista 18 § Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (budgivningslista). Fastighetsmäklaren ska överlämna journalen och budgivningslistan till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få journalen och budgivningslistan när uppdraget slutförts. Förvaring av handlingar som hör till verksamheten 19 § Om en fastighetsmäklare bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag, ska mäklaren hos mäklarföretaget förvara kopior av de handlingar som hör till verksamheten. Medverkan i samband med överlåtelsen 20 § Fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren kommer överens i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren ska hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen, om inte annat har avtalats. Upplysning om möjlig rätt till ersättning 21 § Om uppdragsavtalet upphör utan att fastigheten överlåtits, ska fastighetsmäklaren upplysa uppdragsgivaren om att en senare överlåtelse kan ge mäklaren rätt till ersättning. Fastighetsmäklarens ersättning 22 § Fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision), om inte annat har avtalats. I 12 kap. 65 a § första stycket jordabalken finns bestämmelser om ersättning vid förmedling av hyreslägenheter för bostadsändamål. 23 § Fastighetsmäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Har fastighetsmäklaren fått uppdraget med ensamrätt och ingås utan mäklarens förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet förmedlats av honom eller henne. Ska fastighetsmäklaren ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersättning för utlägg endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta. 24 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelse. Skadestånd 25 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 1, 3, 4 eller 6-21 §, ska mäklaren ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort. Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren i den utsträckning också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam. 26 § En köpare eller säljare som vill kräva skadestånd enligt 25 § ska underrätta fastighetsmäklaren om detta inom skälig tid efter det att han eller hon insåg eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för kravet. Om köparen eller säljaren inte underrättar mäklaren inom denna tid, faller rätten till skadestånd enligt denna lag bort. Första stycket gäller inte om fastighetsmäklaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Preskription 27 § I fråga om preskription tillämpas preskriptionslagen (1981:130). 4 kap. Tillsyn och straffansvar Tillsynens omfattning 1 § Fastighetsmäklarinspektionen har tillsyn över de fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag som är registrerade enligt 2 kap. Genom tillsynen kontrolleras att den verksamhet som kräver registrering bedrivs enligt denna lag samt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Uppgiftsskyldighet och platsundersökning 2 § Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen. Fastighetsmäklarinspektionen får, när den anser att det är nödvändigt, genomföra en undersökning på plats hos en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag. Anmälningsskyldighet 3 § Om det har gjorts en ändring i ledningen i ett registrerat fastighetsmäklarföretag, ska mäklarföretaget snarast anmäla ändringen till Fastighetsmäklarinspektionen. Om ett registrerat fastighetsmäklarföretag får kännedom om att en ändring har gjorts i den krets som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget, ska mäklarföretaget snarast anmäla ändringen till Fastighetsmäklarinspektionen. Disciplinpåföljder och andra åtgärder 4 § Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag som 1. inte längre uppfyller villkoren för registrering i 2 kap. 8 § 2-6 respektive 9 § 2 eller 4, 2. trots påminnelse inte betalar årlig avgift, 3. handlar i strid mot sina skyldigheter enligt denna lag, eller 4. överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla registreringen ge en varning eller erinran eller, vid en överträdelse enligt första stycket 4, utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Om förseelsen är ringa, får inspektionen avstå från att ge en påföljd. Vid en överträdelse enligt första stycket 4 tillämpas även 8 §. 5 § Om ett fastighetsmäklarföretag inte längre uppfyller villkoret för registrering i 2 kap. 9 § 3 på grund av att en person som ingår i mäklarföretagets ledning har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga mäklarföretaget att göra rättelse. Om fastighetsmäklarföretaget inte längre uppfyller villkoret på grund av att någon som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga innehavaren att avyttra så stor del av andelarna i företaget att innehavet därefter inte är kvalificerat. Om ett föreläggande enligt första eller andra stycket inte följs, får Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för fastighetsmäklarföretaget. Sanktionsavgift och sanktionsföreläggande vid överträdelse av penningtvättsreglerna Beslut om sanktionsavgift 6 § Om Fastighetsmäklarinspektionen ger en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag en varning eller erinran för en överträdelse enligt 4 § första stycket 4, får inspektionen besluta att fastighetsmäklaren eller fastighetsmäklarföretaget även ska betala en sanktionsavgift. Sanktionsföreläggande 7 § Om ett registrerat fastighetsmäklarföretag överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen, får Fastighetsmäklarinspektionen besluta om sanktionsföreläggande mot en person som ingår i mäklarföretagets ledning. Ingripande enligt första stycket får bara beslutas om överträdelsen är allvarlig, upprepad eller systematisk och personen i fråga uppsåtligen eller av grov oaktsamhet har orsakat överträdelsen. Ingripandet ska avse 1. att personen i fråga inte får inneha en sådan befattning som avses i första stycket i ett registrerat fastighetsmäklarföretag under lägst tre år och högst tio år, eller 2. sanktionsavgift. Omständigheter som ska beaktas vid beslut om sanktionsavgift och sanktionsföreläggande 8 § Vid tillämpningen av 6 och 7 §§ ska hänsyn tas till hur allvarlig överträdelsen är och hur länge den har pågått. Särskild hänsyn ska tas till skador som har uppstått och graden av ansvar. Det ska betraktas som försvårande om fastighetsmäklaren eller fastighetsmäklarföretaget tidigare har begått en överträdelse eller om personen i mäklarföretagets ledning tidigare har orsakat en sådan överträdelse. Det ska betraktas som förmildrande om 1. fastighetsmäklaren, fastighetsmäklarföretaget eller personen i fastighetsmäklarföretagets ledning i väsentlig utsträckning genom ett aktivt samarbete har underlättat utredningen, och 2. mäklaren eller mäklarföretaget snabbt upphört med överträdelsen eller personen i mäklarföretagets ledning snabbt verkat för att överträdelsen ska upphöra, sedan den anmälts till eller påtalats av Fastighetsmäklarinspektionen. Sanktionsavgiftens storlek 9 § En sanktionsavgift enligt 6 eller 7 § tillfaller staten. Den ska som högst fastställas till det högsta av 1. två gånger den vinst som gjorts till följd av överträdelsen, om beloppet går att fastställa, eller 2. ett belopp i kronor motsvarande en miljon euro. Vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek ska särskild hänsyn tas till sådana omständigheter som anges i 8 §, samt till den berördes finansiella ställning och, om det går att fastställa, den vinst som gjorts till följd av överträdelsen. En sanktionsavgift enligt 6 § får inte bestämmas till ett lägre belopp än 5 000 kronor. Förfarandet vid sanktionsföreläggande 10 § Ett sanktionsföreläggande enligt 7 § innebär att personen föreläggs att inom viss tid godkänna en sanktion som är bestämd till tid eller belopp. När föreläggandet har godkänts, gäller det som ett domstolsavgörande som har fått laga kraft. Ett godkännande som görs efter den tid som angetts i föreläggandet är utan verkan. 11 § Ett sanktionsföreläggande ska innehålla uppgifter om 1. den person som föreläggandet avser, 2. överträdelsen och de omständigheter som behövs för att känneteckna den, 3. de bestämmelser som är tillämpliga på överträdelsen, och 4. den sanktion som föreläggs personen. Föreläggandet ska också innehålla en upplysning om att en ansökan om sanktion kan komma att ges in till domstol, om föreläggandet inte godkänns inom den tid som anges i föreläggandet. 12 § Om ett sanktionsföreläggande inte har godkänts inom angiven tid, får Fastighetsmäklarinspektionen ansöka till Förvaltningsrätten i Karlstad om att en sanktion ska beslutas. Vid domstolens prövning av ansökan tillämpas det som föreskrivs i 7-9 §§ om sanktionsföreläggande. Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten. 13 § En sanktion enligt 12 § får endast beslutas om sanktionsföreläggandet har delgetts den som sanktionen riktas mot inom två år från den tidpunkt då överträdelsen inträffade. Verkställighet av sanktionsavgift 14 § I fråga om verkställighet av sanktionsavgift tillämpas 7 kap. 21-23 §§ lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Ingripande mot oregistrerade fastighetsmäklarföretag 15 § Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga ett fastighetsmäklarföretag som är skyldigt att vara registrerat enligt 2 kap., men inte är det, att ansöka om registrering. Om ett föreläggande enligt första stycket inte följs, får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga fastighetsmäklarföretaget att upphöra med den registreringspliktiga verksamheten. Ett sådant föreläggande får förenas med vite. Om det är osäkert ifall ett företag är skyldigt att vara registrerat, får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga företaget att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som inspektionen behöver för att bedöma om så är fallet. Vissa bestämmelser om beslut 16 § Innan Fastighetsmäklarinspektionen på grund av en inträffad omständighet beslutar att återkalla registreringen för en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag enligt 4 § första stycket eller 5 § tredje stycket, får inspektionen besluta om disciplinpåföljd enligt 4 §, sanktionsavgift enligt 6 § eller sanktionsföreläggande enligt 7 § på grund av en annan omständighet. Innan Fastighetsmäklarinspektionen beslutar att avregistrera en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag med anledning av en ansökan från mäklaren eller mäklarföretaget, får inspektionen besluta om motsvarande ingripanden som anges i första stycket. 17 § Fastighetsmäklarinspektionen, eller efter överklagande domstol, får bestämma att ett beslut om återkallelse enligt 4 § första stycket eller 5 § tredje stycket eller om föreläggande enligt 15 § andra stycket ska gälla omedelbart. Straffansvar 18 § Den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid mot det som föreskrivs i 2 kap. om fastighetsmäklares skyldighet att vara registrerad döms till böter eller fängelse i högst sex månader. 5 kap. Överklagande och bemyndiganden Överklagande av Fastighetsmäklarinspektionens beslut 1 § Fastighetsmäklarinspektionens beslut enligt denna lag får överklagas till allmän förvaltningsdomstol. Inspektionens beslut om sanktionsföreläggande enligt 4 kap. 7 § får dock inte överklagas. Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten. Bemyndiganden 2 § Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om 1. sådan försäkring för skadeståndsansvar som avses i 2 kap. 8 § 3, och 2. vilka krav som ska gälla i fråga om utbildning enligt 2 kap. 8 § 4. 3 § Regeringen får meddela föreskrifter om avgifter enligt denna lag. 1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2021. 2. Genom lagen upphävs fastighetsmäklarlagen (2011:666). 3. Registrering som har skett enligt den upphävda lagen gäller fortfarande. En fastighetsmäklare med registrering för hyresförmedlare enligt den upphävda lagen har dock inte rätt att bedriva annan verksamhet än vad en fastighetsmäklare med registrering för hyresförmedling har rätt till. 4. Ett fastighetsmäklarföretag, som vid lagens ikraftträdande bedriver verksamhet som omfattas av kravet på registrering enligt lagen och som senast den 1 januari 2022 ansöker om registrering, får fortsätta att bedriva verksamheten utan att vara registrerat till dess att beslutet i registreringsfrågan har fått laga kraft. 5. En fastighetsmäklare, som vid lagens ikraftträdande - i enlighet med den upphävda lagens krav - bedriver verksamhet som enligt den nya lagen kräver registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling och som senast den 1 januari 2022 ansöker om sådan registrering eller om fullständig registrering, får fortsätta att bedriva verksamheten till dess att beslutet i registreringsfrågan har fått laga kraft. 6. En fastighetsmäklare, som vid lagens ikraftträdande bedriver verksamhet som enligt lagen kräver registrering i kategorin särskild registrering för hyresförmedling, får registreras i den kategorin utan att uppfylla kravet på utbildning i 2 kap. 8 § 4 och de föreskrifter som har meddelats med stöd av lagen, om han eller hon vid lagens ikraftträdande sedan minst ett år bedriver och har haft rätt att bedriva yrkesmässig förmedling av hyresrätter. 7. Den upphävda lagen gäller fortfarande i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. 8. Den upphävda lagen gäller fortfarande för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. 2 Förslag till lag om ändring i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism Härigenom föreskrivs att 1 kap. 2 § och 2 kap. 16 § lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism ska ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 1 kap. 2 § Denna lag gäller för fysiska och juridiska personer som driver 1. bank- eller finansieringsrörelse enligt lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse, 2. livförsäkringsrörelse, dock inte a) sådan som drivs av försäkringsföreningar som har beviljats undantag enligt 1 kap. 19 d § försäkringsrörelselagen (2010:2043), eller b) tjänstepensionsverksamhet enligt lagen (2019:742) om tjänstepensionsföretag, 3. värdepappersrörelse enligt 2 kap. 1 § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, 4. verksamhet som kräver ansökan hos Finansinspektionen enligt lagen (1996:1006) om valutaväxling och annan finansiell verksamhet, 5. försäkringsdistribution enligt lagen (2018:1219) om försäkringsdistribution, i fråga om sådan verksamhet rörande livförsäkring, bedriven av sådana försäkringsförmedlare som har tillstånd enligt 2 kap. 1 § den lagen eller bedriver verksamhet enligt 3 kap. 1 § andra stycket 2 eller 3 § den lagen, 6. verksamhet för utgivning av elektroniska pengar enligt lagen (2011:755) om elektroniska pengar, 7. fondverksamhet enligt lagen (2004:46) om värdepappersfonder, 8. verksamhet med att som betalningsinstitut tillhandahålla betaltjänster enligt lagen (2010:751) om betaltjänster, 9. verksamhet med att tillhandahålla betaltjänster enligt lagen om betaltjänster utan att vara betalningsinstitut, dock inte om verksamheten uteslutande avser kontoinformationstjänster, 10. verksamhet som förvaltare av alternativa investeringsfonder enligt lagen (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder, 11. verksamhet med konsumentkrediter enligt lagen (2014:275) om viss verksamhet med konsumentkrediter, 12. verksamhet med bostadskrediter enligt lagen (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter, 13. verksamhet som fastighetsmäklare med fullständig registrering enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), 13. verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag med särskild registrering för hyresförmedling eller fullständig registrering enligt fastighetsmäklarlagen (2021:000), 14. spelverksamhet som bedrivs med licens eller registrering enligt spellagen (2018:1138), 15. yrkesmässig handel med varor, om det kan antas att det i verksamheten eller i en del av verksamheten genomförs eller kommer att genomföras transaktioner, enstaka eller sådana som kan antas ha samband, som innebär att ett utbetalt eller mottaget belopp i kontanter uppgår till motsvarande 5 000 euro eller mer, 16. verksamhet enligt pantbankslagen (1995:1000), 17. verksamhet som auktoriserad eller godkänd revisor eller registrerat revisionsbolag, 18. yrkesmässig verksamhet som avser bokföringstjänster eller revisionstjänster som inte omfattas av 17, 19. yrkesmässig rådgivning avseende skatter och avgifter (skatterådgivare), 20. verksamhet som advokat eller advokatbolag, till den del verksamheten avser tjänster som anges i 4 § första stycket, 21. yrkesmässig verksamhet som annan oberoende jurist än den som avses i 20, till den del verksamheten avser tjänster som anges i 4 § första stycket, 22. yrkesmässig verksamhet till den del verksamheten avser tjänster som anges i 4 § andra stycket och verksamhetsutövaren inte är en sådan person som avses i 17-21, eller 23. yrkesmässig verksamhet som avser förmedling, förvaring eller handel med konstverk, om det kan antas att det i verksamheten eller i en del av verksamheten genomförs eller kommer att genomföras transaktioner, enstaka eller sådana som kan antas ha samband, som innebär att ett utbetalt eller mottaget belopp uppgår till motsvarande 10 000 euro eller mer. Vissa speltjänster får undantas från tillämpning av lagen eller bestämmelser i den enligt föreskrifter som meddelas med stöd av 8 kap. 1 § 1. 2 kap. 16 § Om en verksamhetsutövare som är en fysisk person driver sin verksamhet som anställd hos en juridisk person, ska de krav som avses i 1, 2, 8-12, 14 och 15 §§ samt 6 kap. 1 och 2 §§ gälla den juridiska personen. När det gäller verksamhet som avses i 1 kap. 2 § första stycket 13 ska skyldigheterna i 1, 2 och 8 §§ även gälla den fysiska personen. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2021. Lagrådets yttrande Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2021-02-16 Närvarande: F.d. justitieråden Karin Almgren och Stefan Lindskog samt justitierådet Petter Asp En ny fastighetsmäklarlag - förstärkt tillsyn över fastighetsmäklarbranschen Enligt en lagrådsremiss den 4 februari 2021 har regeringen (Justitiedepartementet) beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till 1. fastighetsmäklarlag, 2. lag om ändring i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Förslagen har inför Lagrådet föredragits av kanslirådet Johan Klefbäck. Förslagen föranleder följande yttrande. Förslaget till fastighetsmäklarlag 3 kap. 7 § Paragrafens två första stycken innehåller förbud för fastighetsmäklare att förmedla en fastighet i vissa fall. Av paragrafens andra stycke följer att om två fastighetsmäklarföretag har en nära anknytning till varandra, så får inte en fastighetsmäklare i det ena företaget förmedla en fastighet till eller från en fastighetsmäklare i det andra företaget. Stycket omfattar inte den situationen att två fastighetsmäklare har en nära anknytning till varandra, eftersom ett fastighetsmäklarföretag enligt definitionen i 1 kap. 2 § första stycket 2 är en juridisk person. I paragrafens första stycke föreskrivs att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från vissa närstående. Såsom närstående anges först vissa släktrelationer, varefter det i punkt 4 hänvisas till 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672). Men med den konkursrättsliga närståendedefinitionen, som tar sikte på fall där det kan finnas ett ekonomiskt intresse att gynna någon annan, skulle inte en fastighetsmäklare vara förhindrad att förmedla en fastighet till eller från en sådan fastighetsmäklare som han eller hon är i kontorsgemenskap med. Inte ens om fastighetsmäklarna drev verksamheten gemensamt i ett enkelt bolag skulle det finnas något hinder mot att fastighetsmäklarna förmedlade fastigheter till eller från varandra. Lagrådet föreslår därför att det i paragrafen föreskrivs att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från en fastighetsmäklare som han eller hon har en nära anknytning till. Det kan lämpligen ske genom ett tillägg i paragrafens första stycke punkt 4. Men eftersom den punkten i förhållande till paragrafens andra stycke då får karaktär av generalklausul, bör det första och det andra stycket byta plats. Med det skulle paragrafen få följande lydelse. 7 § En fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet till eller från en annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag eller i ett fastighetsmäklarföretag som har en nära anknytning till det förstnämnda fastighetsmäklarföretaget. Fastighetsmäklaren får inte heller förmedla en fastighet till eller från 1. sin make eller sambo, 2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led, 3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ena är gift med den andras syskon, eller 4. den som är närstående enligt 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672) eller som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till. Om någon som fastighetsmäklaren enligt första eller andra stycket är förbjuden att förmedla till förvärvar en fastighet som fastighetsmäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. 3 kap. 9 § Paragrafen innehåller ett förbud mot att bedriva förtroenderubbande verksamhet. I andra stycket anges vilken betydelse som ska tillmätas ersättningen vid bedömningen av om förtroenderubbande verksamhet har förekommit. Det är i och för sig motiverat att i lag ge vissa riktlinjer för den bedömningen. Det är också klart att ersättningen då kan ha betydelse. Men det har även verksamhetens art och omfattning (jfr 25 § första stycket 1 revisorslagen [2001:883]). Vid en bedömning av det ifrågavarande slaget kan även andra omständigheter böra beaktas. Lagen bör inte skrivas så att den kan ge intrycket av att sådana omständigheter saknar betydelse. Vad bedömningen ska gå ut på är ju ytterst ifall det rör sig om en verksamhet som kan ge anledning till antagande att mäklaren vid utförandet av ett mäklaruppdrag kan ta ovidkommande hänsyn. Till detta ska läggas att paragrafen i sin nuvarande utformning ger intryck av att en verksamhet alltid är förtroendeskadlig om mäklaren får en ersättning som inte är obetydlig. Lagrådet föreslår därför att det i andra stycket föreskrivs att verksamhetens art och omfattning, ersättningens storlek och omständigheterna i övrigt ska beaktas vid bedömningen av om förtroenderubbande verksamhet har förekommit. Det föranleder vissa följdändringar i tredje stycket. När det gäller första stycket föreslår Lagrådet av främst språkliga skäl och efter förebild av bl.a. 25 § första stycket 1 revisorslagen att skrivningen "som är ägnad att rubba förtroendet" ändras till "som kan rubba förtroendet". Med det skulle paragrafen få följande lydelse. 9 § En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Ett fastighetsmäklarföretag får inte ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget. Vid bedömningen av om en verksamhet är förtroenderubbande ska beaktas verksamhetens art och omfattning, ersättningens storlek och omständigheterna i övrigt. Fastighetsmäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten och de omständigheter som kan vara av betydelse för om den är förtroenderubbande. Upplysningen ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast. 4 kap. 7 § Av paragrafen följer att Fastighetsmäklarinspektionen kan ingripa mot en person som ingår i ledningen för ett fastighetsmäklarföretag genom att besluta om sanktionsföreläggande, som kan avse ett förbud mot att inneha viss befattning under viss tid eller en sanktionsavgift. Sanktionsföreläggande är emellertid i annan lagstiftning närmast ett processuellt institut varigenom olika sanktioner som kan beslutas enligt andra (materiella) regler kan föreläggas någon för godkännande. I lagstiftningen skiljs alltså mellan de materiella sanktionsreglerna och den processuella formen för att påföra sanktionerna i fråga. I sammanhanget kan t.ex. jämföras med reglerna i 7 kap. 11 § andra stycket och 12 § (materiella regler om sanktioner) respektive 17 § (ett beslut om ingripande sker genom sanktionsföreläggande) i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism samt med reglerna i 32 j § respektive 32 l § i revisorslagen (2001:883). (Se även bl.a. lagen [2004:297] om bank- och finansieringsrörelse och lagen [2019:1215] med kompletterande bestämmelser till EU:s förordning om värdepapperisering.) Ytterst torde regleringssättet gå tillbaka på reglerna om strafföreläggande inom straffprocessrätten och där finns förstås en tydlig åtskillnad mellan de materiella reglerna som anger under vilka förutsättningar bl.a. straff och påföljder kan beslutas å den ena sidan och de processuella formerna för att påföra straff och andra påföljder å den andra. Den praktiska betydelsen av det i lagrådsremissen valda regleringssättet torde i och för sig vara begränsad (så länge det inte finns något annat sätt att påföra sanktionen), men även med den utgångspunkten saknas skäl att i just denna lagstiftning bygga upp regelverket på ett avvikande sätt. Lagrådet föreslår mot denna bakgrund att 4 kap. 7 § justeras med 12 § i lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller 32 j § i revisorslagen som förebild samt att 4 kap. 10 § tillförs ett nytt första stycke av innebörd att ett beslut enligt 7 § ska tas upp av Fastighetsmäklarinspektionen genom sanktionsföreläggande (jfr 7 kap. 17 § respektive 32 l § i nyss nämnda lagar). 4 kap. 13 § Paragrafen innebär att en domstol (jfr hänvisningen till 12 §) inte får besluta om en sanktion om inte sanktionsföreläggande har delgetts den som sanktionen riktats mot inom två år från den tidpunkt då överträdelsen inträffade. Såvitt kan förstås innebär den emellertid inget hinder mot att Fastighetsmäklarinspektionen utfärdar ett sanktionsföreläggande efter denna tidpunkt. Om ett sådant föreläggande godkänns gäller det som ett lagakraftvunnet domstolsavgörande. En sådan ordning är inte rimlig. Preskriptionsregleringen bör omfatta också förfarandet hos Fastighetsmäklarinspektionen. Lagrådet förordar därför att bestämmelsen omarbetas så att det tydligt framgår att den omfattar också det förfarandet. 4 kap. 15 § Paragrafen reglerar Fastighetsmäklarinspektionens möjligheter att ingripa mot ett fastighetsmäklarföretag som åsidosätter sin skyldighet att vara registrerat. Lagrådet föreslår att det klargörs att ett föreläggande mot ett sådant företag inte bara kan gå ut på att företaget ska ansöka om registrering eller, när det är påkallat, upphöra med verksamheten, utan också på att företaget inom den tid som Fastighetsmäklarinspektionen föreskriver kan välja mellan att ansöka om registrering eller att upphöra med verksamheten. Övrigt lagförslag Lagrådet lämnar förslaget utan erinran. Justitiedepartementet Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 11 mars 2021 Närvarande: statsminister Löfven, ordförande, och statsråden Bolund, Baylan, Hultqvist, Damberg, Shekarabi, Ygeman, Linde, Ekström, Eneroth, Dahlgren, Nilsson, Ernkrans, Lindhagen, Lind, Hallberg, Nordmark, Micko, Olsson Fridh Föredragande: statsrådet Damberg Regeringen beslutar proposition 2020/21:119 En ny fastighetsmäklarlag - förstärkt tillsyn över fastighetsmäklarbranschen