Regeringskansliets rättsdatabaser

Prop. 1993/94:91 Regeringens proposition 1993/94:91 Vissa fastighetsskattefrågor, m.m. Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen. Stockholm den 28 oktober 1993 Carl Bildt Bo Lundgren (Finansdepartementet) Propositionens huvudsakliga innehåll I propositionen föreslås att fastighetsskatten på bostäder i hyreshusenheter sänks från 2,5 % till 1,5 % av taxeringsvärdet. Vidare föreslås att fastighetsskatten på en hyreshusenhet med byggnad som innehåller bostäder, efter ansökan av den skattskyldige, skall redu-ceras om det taxeringsvärde som utgör underlag för fastighetsskatten har höjts till följd av en om- eller tillbyggnad. Slutligen föreslås också rätt till avdrag för reparations- och under- hållskostnader hänförliga till större mangårdsbyggnad på lantbruksenhet genom att sådan privatbostadsfastighet efter särskild framställan räknas som näringsfastighet. De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 1994 och tillämpas första gången vid 1995 års taxering. 1 Innehållsförteckning 1 Förslag till riksdagsbeslut 3 2 Lagtext 4 2.1Förslag till lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370) 4 2.2Förslag till lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt 7 3 Ärendet och dess beredning 10 4 Nedsatt fastighetsskatt för hyreshus12 5 Reducerad fastighetsskatt vid om- eller tillbyggnad av hyreshus 14 6 Avdragsrätt för kostnader för reparation och underhåll av större mangårdsbyggnader på lantbruksenheter17 6.1Förslagets allmänna utformning 17 6.2Förslagets tekniska utformning 20 7 Statsfinansiella effekter 23 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 28 oktober 1993 25 2 1 Förslag till riksdagsbeslut Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till 1. lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370), 2. lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt. 3 2 Lagtext Regeringen har följande förslag till lagtext. 2.1 Förslag till Lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370) Härigenom föreskrivs att 5  och 46  1 mom. kommunalskattelagen (1928:370) skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 5 §1 Fastighet är Fastighet är antingen privatbo- antingen privatbo- stadsfastighet stadsfastighet eller näringsfastig-eller het. Som näringsfastighet. privatbostadsfas- Som tighet räknas småhusprivatbostadsfastighet med mark som utgör räknas - med i småhushusenhet, sjunde stycket an-- småhus på annans markgivet samt småhus som är undantag - småhus inrättat till bostadmed mark som utgör åt en eller två småhusenhet, småhus på familjer med annans mark samt tillhörande tomtmarksmåhus som är inrättat på lantbruksenhet, till bostad åt en om småhuset är en eller två familjer privatbostad. Som med tillhörande privatbostadsfas- tomtmark på lant- tighet räknas även bruksenhet, om tomtmark som avses småhuset är en bli bebyggd med privatbostad. Som sådan bostad. Annan privatbostadsfas- fastighet är närings-tighet räknas även fastighet. tomtmark som avses bli bebyggd med sådan bostad. Annan fastighet är närings- fastighet. Som privatbostad räknas småhus som helt eller till övervägande del eller, i fråga om hus som är inrättat till bostad åt två familjer, till väsentlig del används för permanent boende eller som fritidsbostad för ägaren eller sådan honom närstående som avses i punkt 14 sista stycket av anvisningarna till 32 § eller är avsedd att användas som sådan bostad. Småhus, småhusenhet Småhus, småhusenhet, och lantbruksenhet lantbruks-enhet och har samma innebörd storlek har samma som i innebörd som i fas- fastighetstaxeringslagentighetstaxerings- (1979:1152). lagen (1979:1152). Som privatbostad räknas vidare bostad som används eller är avsedd att användas på det sätt som anges i andra stycket och som innehas av med-lem i bostadsrättsförening eller bostadsförening eller av delägare i bo-stadsaktiebolag, om föreningens eller bolagets verksamhet är sådan som avses i 2 § 7 mom. lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt. I fråga om privatbostad som ingår i dödsbo gäller bestämmelserna i 53 § 3 mom. Frågan om bostad skall räknas som privatbostad eller ingå i närings- verksamhet skall för varje kalenderår bestämmas på grundval av för- hållandena vid kalenderårets utgång eller, om bostaden överlåtits under 1 Senaste lydelse 1990:1421. året, förhållandena på överlåtelsedagen. Har under ett kalenderår inträffat omständighet som bör föranleda att en bostad i samma ägares hand inte längre skall räknas som privatbostad utan anses ingå i näringsverksamhet (omklassificering), skall omklassificeringen inte ske för detta kalenderår och det därpå följande kalenderåret. Detsamma skall gälla om en bostad övergått till ny ägare genom arv, testamente, bodelning eller gåva. Om skäl för omklassificering kvarstår vid utgången av andra kalenderåret efter det, då den omständighet inträffat som först utgjorde skäl för omklassificering, skall omklassificering ske, såvida inte privatbostaden dessförinnan har överlåtits. Om ägaren yrkar det skall dock bestämmel-serna i andra-fjärde meningarna inte tillämpas. Privatbostadsfastighet på lantbruksenhet skall på ägarens begä- ran räknas som näringsfastighet om småhusets storlek uppgår till minst 400 kvadratmeter och det har ny- byggnadsår före år 1930. 46 § 1 mom.2 Underskott av förvärvskälla som utgör aktiv näringsverksamhet enligt 11 kap. 3 § lagen (1962:381) om allmän försäkring får - efter yrkande av den skat- tskyldige och med de begränsningar som anges i andra-fjärde styckena - dras av från den skattskyldiges inkomst. Avdrag får göras för underskott avseende det beskattningsår då den skattskyldige började bedriva förvärvskällan (startåret) och de fyra närmast följande beskattningsåren. Om förvärvskällan övergått till den skattskyldige från någon sådan närstående som avses i punkt 14 av anvisningarna till 32 § får avdrag göras endast om den närstående hade varit berättigad till avdrag om han fortsatt att driva verksamheten. Avdrag medges inte 1. skattskyldig som någon gång under de fem beskattningsår som närmast föregått startåret direkt eller indirekt bedrivit likartad verksamhet, 2. för underskott som belöper på kommanditdelägare eller sådan del-ägare i handelsbolag som i förhållande till övriga delägare i bolaget för-behållit sig ett begränsat ansvar för bolagets förbindelser i vidare mån än som anges i 18 § tredje stycket, 3. i den mån avdrag 3. i den mån avdrag för underskottet för underskottet medgetts enligt 3 § medgetts enligt 3 § 13 mom., 25 § 11 13 mom., 25 § 11 mom. eller 26 § 9 mom. eller 26 § 9 mom. lagen mom. lagen (1947:576) om stat- (1947:576) om stat- lig inkomstskatt. lig inkomstskatt, 4. för underskott i förvärvskälla 2Lydelse enligt prop. 1993/94:50. i vilken ingår privatbostadsfastig-- het som på ägarens begäran räk-nas som näringsfastighet enligt 5 § sjunde stycket. I fråga om förvärvskälla som uteslutande eller så gott som uteslutande avser litterär, konstnärlig eller därmed jämförlig verksamhet får avdrag göras även efter den i andra stycket angivna tiden. Härvid gäller föl-jande. Avdrag får med iakttagande av föreskrifterna i tredje stycket 2 och 3 göras i den mån underskottet överstiger avdrag för underskott från närmast föregående beskattningsår. Ett villkor för avdrag är dock att den skattskyldige under den period som omfattas av beskattningsåret och de tre närmast föregående beskattningsåren redovisat intäkter från verksamheten av någon betydenhet. Härvid beaktas även intäkter som hänförts till inkomstslaget tjänst. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1994 och tillämpas första gången vid 1995 års taxering. 4 2.2 Förslag till Lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt dels att 3 § skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas en ny paragraf, 4 §, av följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 3 §1 Fastighetsskatten utgör för varje beskattningsår a) 1,5 procent av: taxeringsvärdet avseende småhusenhet, bostadsbyggnadsvärdet och tomtmarksvärdet avseende småhus på lantbruksenhet, 75 procent av marknadsvärdet avseende privatbostad i utlandet, b) 2,5 procent b) 1,5 procent av: av: taxeringsvärdet taxeringsvärdet avseende avseende hyres- hyres-husenhet till husenhet till den den del det avser del det avser vär-d- vär-deringsenhet föreringsenhet för bo- bostäder, vär- städer, värderin- de-ringsenhet för gsenhet för bostäder bostäder under under uppförande, uppförande, värderingsenhet värderingsenhet avse-ende tomtmark avse-ende tomtmark som hör till dessa som hör till dessa bostäder, annan bostäder, annan värderingsenhet värderingsenhet tomtmark som är obe- tomtmark som är byggd samt obebyggd samt värderingsenhet värderingsenhet av- avseende seende exploate- exploate-ringsmark. ringsmark. Innehåller byggnaden på en fastighet, som är belägen i Sverige, bo-städer och har byggnaden beräknat värdeår som utgör året före det fastig-hetstaxeringsår som föregått inkomsttaxeringsåret, utgår dock ingen fas-tighetsskatt på bo- stadsdelen under de fem första åren och halv fastig-hetsskatt under de därpå följande fem åren enligt vad som närmare föreskrivs i femte stycket. Detsamma gäller färdigställd eller ombyggd sådan byggnad, för vilken värdeår inte har åsatts vid ny fastighetstaxering, men som skulle ha åsatts ett värdeår motsvarande året före det fastighetstaxeringsår som föregått inkomsttaxeringsåret, om ny fastighetstaxering då hade företagits. För fastighet, som avses i 5 § kommunalskattelagen (1928:370), skall fastighetens andel av taxeringsvärdet på sådan samfällighet som avses i 41 a § nämnda lag inräknas i underlaget för fastighetsskatten om samfäl-ligheten utgör en särskild taxeringsenhet. 1Senaste lydelse 1992:1593. 5 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Har byggnad, som är avsedd för användning under hela året, på grund av eldsvåda eller därmed jämförlig händelse inte kunnat utnyttjas under viss tid eller har i sådan byggnad för uthyrning avsedd lägenhet inte kun-nat uthyras, får fastig- hetsskatten nedsättas med hänsyn till den omfatt-ning, vari byggnaden inte kunnat användas eller uthyras. Har så varit fallet under endast kortare tid av beskattningsåret, skall någon nedsättning dock inte ske. Om fastighetsskatt skall beräknas enligt olika grunder för skilda delar av fastigheten skall underlaget för beräkningen av fastighetsskatten för dessa delar utgöras av den del av värdet som belöper på respektive fastighetsdel. Den nedsättning av fastighetsskatten som föreskrivs i andra stycket skall såvitt avser småhusenhet beräknas på den del av taxeringsvärdet som belöper på värderingsenhet som avser småhuset med tillhö-rande tomtmark, om tomtmarken ingår i samma taxeringsenhet som små-huset. Detsamma gäller i tillämpliga delar småhus med tillhörande tomt-mark på lantbruksenhet. För hyreshusenhet beräknas nedsättningen på den del av taxeringsvärdet som belöper på värderingsenhet som avser bostäder med tillhörande värderingsenhet tomtmark, om tomtmarken ingår i samma taxeringsenhet som hyreshuset. 4 § Vid beräkning av fastighetsskatt enligt 3 § skall följande iakttas. Har kostnader för om- eller till-byggnad nedlagts på den del av en hyreshusenhet som avser värde-ringsenhet för bostäder på en fastighet som är belägen i Sverige skall, om den skattskyldige begär det och inte annat följer av tredje stycket, en reduceringsfaktor bestämmas. Reduceringsfaktorn är lika med skillnaden mellan det närmast efter om- eller tillbygg-naden bestämda taxeringsvärdet, som utgör underlag för fastighets-skatt enligt 3 § första stycket b, minskat med det värde som skulle ha bestämts som motsvarande taxe-ringsvärde om om- eller tillbygg-naden inte hade gjorts. En reduceringsfaktor skall be-stämmas endast när om- eller till-byggnadskostnaderna överstiger 100 000 kronor och det taxerings-värde som utgör underlag för fas-tighetsskatten enligt 3 § första stycket b har höjts med minst 20 procent i förhållande till det senast före om- eller tillbyggnaden be-stämda taxeringsvärdet. Reduce-ringsfaktor skall inte bestämmas när om- eller tillbyggnadskost-naderna föranleder att 3 § andra stycket skall tillämpas. Om en reduceringsfaktor har be-stämts för en värderingsenhet som därefter ändras och innebär änd-ringen att hela eller viss del av reduceringsfaktorn bör hänföras till annan värderingsenhet än den för vilken reduceringsfaktorn ursprung-ligen bestämts skall reduceringsfak-torn proportioneras i förhållande till om- eller tillbyggnadskost-nadernas fördelning på de nya vär-deringsenheterna. När en reduceringsfaktor har be-stämts skall skatt enligt 3 § första stycket b beräknas på taxe-ringsvärdet som där avses minskat med reduceringsfaktorn under de första fem åren som det höjda taxe-ringsvärdet ligger till grund för fastighetsskatten och minskat med halva reduceringsfaktorn de därpå följande fem åren. Har byggnaden efter det att en reduceringsfaktor bestämts åsatts sådant värdeår att 3 § andra stycket är tillämpligt skall vid beräkningen av fastighets-skatt hänsyn inte tas till tidigare bestämd reduceringsfaktor. 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1994 och tillämpas första gången vid 1995 års taxering. Endast kostnader för om- eller tillbyggnad som nedlagts i fastigheter efter 1992 års utgång beaktas vid tillämpningen av denna lag. 2. I stället för vad som följer av punkt 5 av övergångsbestämmelserna till lag (1990:652) om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastig-hetsskatt skall, om en reduceringsfaktor enligt 4 § har bestämts för hyres-husenhet, skatten beräknas på sätt som följer av 3 och 4 §§ om en sådan beräkning leder till lägre fastighetsskatt. Om fastighetsskatt skall beräknas enligt punkt 5 av övergångsbestämmelserna till lagen (1990:652) om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt skall en reduce-ringsfaktor inte beaktas. 6 3 Ärendet och dess beredning Sänkt fastighetsskattesats för hyreshus År 1994 sker en allmän fastighetstaxering av bl.a. hyreshusenheter. Det har då förflutit sex år sedan föregående allmänna fastighetstaxering av dessa enheter. De preliminära beräkningarna av utfall av taxeringen som grundar sig på bl.a. provvärderingen ger vid handen att taxeringsvärdena för värderingsenheter för bostäder i hyreshusenheter, vilken är den enda kategori vid sidan av småhus som är föremål för fastighetsskatt, kommer att stiga med ca 77 %. Att låta denna kraftiga höjning av taxeringsvär-dena slå igenom på uttaget av fastighetsskatt skulle leda till nackdelar av olika slag. Det finns med hänsyn härtill och mot bakgrund av de princi-per som låg till grund för bestämmandet av nuvarande fastighetsskattesats anledning att överväga en nedsättning av fastighetsskatten på hyreshus. Regeringen tar i avsnitt 4 upp denna fråga. Reducerad fastighetsskatt vid om- eller tillbyggnad av hyreshus Fastighetsskatt tas inte ut under de första fem åren på byggnader som innehåller bostäder och där byggnadens värdeår utgör året före det fastig-hetstaxeringsår som föregått inkomsttaxeringsåret. För de därpå föl-jande fem åren uttas endast halv fastighetsskatt [3 § andra stycket lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt]. Enligt övergångsbestämmelser är även fastigheter med vissa andra värdeår befriade helt eller delvis från fastighetsskatt. Reglerna om nedsättning gäller även när om- eller tillbyggnader har varit så omfattande att fastigheten åsatts ett värdeår som är lika med om-eller tillbyggnadsåret. Andra om- eller tillbyggnader föranleder dock i princip ingen reducering av fastighetsskatten utan kan tvärtom leda till höjt taxeringsvärde och därmed höjd fastighetsskatt. Detta kan i sin tur motverka intresset för om- eller tillbyggnader. Föredragande statsrådet uttalade i budgetpropositionen (1992/93:100 bil. 8 s. 113) att det är önskvärt att undanröja detta hinder för om- eller tillbyggnadsåtgärder så att reduktion av fastighetsskatten vid om- eller tillbyggnader blir mer likvärdig med vad som gäller vid nybyggnation. Skatteutskottet (bet. 1992/93:SkU33 s.7) instämde i att de hinder som de nuvarande reglerna på detta sätt uppställer mot om- och tillbyggnader bör undanröjas. Enligt utskottets uppfattning borde regeringen behandla denna fråga skyndsamt, inte minst med hänsyn till situationen på arbetsmark-naden, och lägga fram förslag till en lösning av problemen senast under hösten 1993. Riksdagen anslöt sig till utskottets förslag (rskr. 1992/93:265). På grundval av riksdagens ställningstagande har inom Finansdepar-tementet utarbetats ett förslag om reducering av fastighetsskatt vid om-eller tillbyggnad av hyreshus med bostäder. Synpunkter på förslaget har under hand inhämtats från Riksskatteverket, HSB:s Riksförbund, Sveriges Fastighetsägareförbund och Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. Denna fråga tas upp i avsnitt 5. Avdragsrätt för kostnader för reparation och underhåll av större mangårdsbyggnader på lantbruksenheter Genom skattereformen år 1990 infördes nya skatteregler om privatbo-stadsfastigheter och näringsfastigheter samt gränsdragningen dem emel-lan. Reglerna innebär att mangårdsbyggnader på jordbruk i regel räknas som privatbostäder och därmed inte ingår i näringsverksamheten. Detta får till följd bl.a. att löpande avdrag inte medges för kostnader för reparation och underhåll av mangårdsbyggnad. I skatteutskottets betänkande 1990/91:SkU10 s. 175 uttalades att de nya skattereglerna för jordbrukets bostadsbyggnader är ett uttryck för en strä-van att likabehandla olika former av boende. Frågan om möjligheterna att skapa förbättrade förutsättningar för förvaltning av vissa kultur-historiskt värdefulla byggnader och miljöer, bl.a. herrgårdar och slotts-miljöer var då under utredning. Utskottet förutsatte att regeringen, när utredningen var färdig och remissbehandlad, skulle återkomma till riks-dagen med förslag. Utredningen om förvaltningen av vissa kulturmiljöer lade i betänkandet Att förvalta kulturmiljöer (SOU 1991:64) fram förslag på skatteområdet som syftade till att förbättra villkoren för bl.a. privatägda herrgårdar och slott. Skälen härför var att utredningen ansåg att slotts- och herrgårds-miljöerna i stor utsträckning är hotade och att ett av de främsta hoten mot bevarandet av dessa miljöer är de förändringar som skett i samband med skattereformen. Ett av utredningsförslagen innebar att avdragsrätt för kostnader för drift och underhåll av kulturhistoriskt värdefulla mangårdsbyggnader som utgör privatbostad på jordbruksfastigheter skulle återinföras genom att dessa byggnader skulle hänföras till kategorin näringsfastighet. Förslaget omfattade sådana byggnader som anges i 3 kap. 12 § plan- och bygg-lagen (1987:10), dvs. byggnader som är värdefulla från historisk, kultur-historisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt eller som ingår i ett område av denna karaktär. Vidare skulle avdragsrätt föreligga för bygg-nad som utpekats som särskilt värdefull inom ramen för den kommunala planeringen eller förklarats som byggnadsminne. Saknades sådant besluts-underlag borde enligt utredningen ett intyg från länsstyrelsen om att byggnaden hade sådant värde räcka. Betänkandet har inte remissbehand-lats. I budgetpropositionen år 1992 prop. 1991/92:100 bil. 12 s. 79 f., uttalades att regeringen i samband med att förslag för att främja före-tagandet skulle tas fram hade för avsikt att behandla avdragsrätten för kostnader för drift och underhåll av mangårdsbyggnader på jordbruks-fastigheter. Detsamma uttalades i årets budgetproposition prop. 1992/93:100 bil. 12 s. 128. Frågan har beretts inom Finansdepartemen-tet. I denna proposition lägger regeringen fram ett förslag som innebär att vissa större mangårdsbyggnader på lantbruksenheter på yrkande av äga-ren får beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Härigenom erhålls avdragsrätt för bl.a. reparations- och underhållskostnader. Kontakter rörande förslagets utformning har under hand hafts med Riksskatteverket, Riksantikvarieämbetet, Lantbrukarnas Riksförbund och Sveriges Jordägareförbund. Lagrådets hörande Förslaget till 4 § lagen om statlig fastighetsskatt om reducerad fastig-hetsskatt för hyreshus på grund av om- eller tillbyggnad är av den beskaffenhet att Lagrådets yttrande bör inhämtas. Med hänsyn till det besvärliga läget på arbetsmarknaden är det emellertid angeläget att åtgärder som kan leda till fler arbetstillfällen kommer till stånd så snart som möjligt. Av denna anledning bör riksdagen fatta sitt beslut rörande förslaget under innevarande år. Detta skulle enligt regeringens mening inte bli möjligt om Lagrådets yttrande först inhämtas. Ett remiss-förfarande skulle därför fördröja lagstiftningsfrågans behandling så att avsevärt men skulle uppkomma. Det är därför inte möjligt att låta Lagrå-det yttra sig över lagförslaget. Övriga föreslagna lagändringar är enligt regeringens bedömning av sådan beskaffenhet att Lagrådets hörande skul-le sakna betydelse. 4 Nedsatt fastighetsskatt för hyreshus Regeringens förslag: Fastighetsskatten för hyreshus sänks från 2,5 till 1,5 % av taxeringsvärdet. Skälen för regeringens förslag: I samband med den allmänna fastig-hetstaxeringen av hyreshus som genomfördes år 1988 nedjusterades un-derlaget för beräkningen av fastighetsskatt för hyreshusenheter från 100 till 55 % av underlaget. Åtgärden baserades på den prisstatistik som framtagits inför fastighetstaxeringen vilken visade att taxeringsvärdena för hyreshus beräknades komma att öka med ca 80 % i genomsnitt. För att undvika ett totalt sett ökat uttag av fastighetsskatt beslöt riksdagen därför om nyss nämnda nedsättning av underlaget för fastighetsskatt för hyreshus. Underlaget för fastighetsskatten höjdes år 1990 från 55 till 65 % då det konstaterades att den genomsnittliga höjningen av taxeringsvärdena efter 1988 års fastighetstaxering av hyreshus blev betydligt lägre än vad som förväntades, nämligen ca 61 % i stället för ca 80 %. I samband med skattereformen konstaterade föredragande statsrådet i prop. 1989/90:110 s. 507 följande. "Det hade naturligtvis varit av visst värde om det procentuella uttaget hade kunnat göras enhetligt för både småhus och hyreshus. Fastighets-skatten hade då blivit densamma oberoende av såväl hustyp som ägar-kategori. Som jag angav i prop. 1989/90:50 s. 79 låg emellertid den genomsnittliga taxeringsvärdehöjningen för hyreshusen vid 1988 års fas-tighetstaxering på en betydligt lägre nivå än den från vilken dåvarande fastighetsskatteuttag var beräknad. Visserligen innebar riksdagens beslut i höstas en höjning av underlaget för hyreshusens fastighetsskatt, men den var främst tillkommen som en konsekvens av det höjda löpande skatteuttag som då beslutades för de egna hemmen. Som en jämförelse kan nämnas att det genomsnittliga taxeringsvärdet per m2 för småhus för närvarande är ungefär dubbelt så högt jämfört med hyreshus av årgångar fram till och med år 1974. Det är därför motiverat med ett högre uttag av fastighetsskatt för hyreshus än för småhus." Det kan således konstateras att motivet för att hyreshusen nu har en högre skattesats än småhus är att den genomsnittliga taxeringsvärdenivån för småhus tidigare varit betydligt högre än den genomsnittliga taxerings-värdenivån för hyreshus. Bl.a. den provvärdering som företagits inför den allmänna fastighetstaxeringen 1994 av hyreshus visar på genomsnitt-liga höjningar av taxeringsvärden med ca 77 %. Den höjning av taxe-ringsvärdena för hyreshus som kan förväntas vid den allmänna fastighets-taxeringen 1994 talar mot denna bakgrund för att skattesatsen samtidigt sänks. En oförändrad fastighetsskattesats för hyreshus skulle vid den förutsedda höjningen av taxeringsvärdena leda till ett skatteuttag som per kvadratmeter bostadsyta är betydligt högre för hyreshus än för småhus. Detta kan inte enligt regeringens mening anses ligga i linje med tankarna bakom skattereformen. En oförändrad fastighetsskattesats för hyreshus leder också till kraftigt ökade boendekostnader för boende i hyreshus och en omotiverad snedför-delning i kostnaderna mellan olika boendeformer. Även dessa förhållan-den strider enligt regeringens mening mot tankarna bakom skatterefor-men. Vidare skulle så kraftiga skattehöjningar kunna förvärra det fort-farande instabila läget på fastighetsmarknaden. Slutligen bör i sammanhanget påpekas att regeringen i december 1992 tillkallat en särskild utredare med uppdrag att utreda frågan om beskatt-ning av fastigheter (dir. 1992:111). Huvuduppgiften för utredningen är att på ett grundläggande sätt analysera och beskriva de principiella utgångspunkter som bör gälla för beskattning av fastigheter och att med ledning av dessa överväganden redovisa vilka förändringar i den nuvaran-de beskattningen som bör företas. Utredningen skall utgå från de i skatte-reformen bärande tankegångarna om neutral och likformig beskattning och behandla samtliga typer av fastigheter. I utredningen behandlas bl.a. frågan om ett system med kontinuerlig omräkning av taxeringsvärdena (s.k. "rullande fastighetstaxering"). Regeringen föreslår mot bakgrund av det anförda att fastighetsskatten justeras på så sätt att skattesatsen för fastighetsskatten för hyreshus sänks till samma nivå som den som gäller för småhus nämligen från 2,5 % till 1,5 % av taxeringsvärdet. Förslaget föranleder ändringar i 3 § lagen om statlig fastighetsskatt. De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 1994 och tillämpas första gången vid 1995 års taxering. De statsfinansiella effekterna av förslaget behandlas i avsnitt 7. 5 Reducerad fastighetsskatt vid om- eller tillbyggnad av hyreshus Regeringens förslag: Fastighetsskatten på en hyreshusenhet med byggnad som innehåller bostäder skall, efter ansökan av den skattskyldige, reduceras om det taxeringsvärde som utgör underlag för fastighetsskatten har höjts till följd av om- eller tillbyggnad. Som ytterligare förutsättning krävs att kostnaderna för om- eller tillbyggnaden har uppgått till minst 100 000 kr och att taxeringsvärdet har höjts med minst 20 % i förhållande till närmast föregående taxering. Om dessa förutsättningar är uppfyllda skall skattemyndigheten räkna fram en reduceringsfaktor, som skall motsvara den del av höjningen av taxeringsvärdet som beror på om- eller tillbyggnaden. Skatten skall beräknas på ett underlag av taxeringsvärdet minskat med reduceringsfaktorn under de fem första åren. Under de därpå följande fem åren skall fastighetsskatt tas ut på ett underlag som motsvarar taxeringsvärdet minskat med halva reduceringsfaktorn. Skälen för regeringens förslag: Som framgått av avsnitt 3 bör det införas en möjlighet att få fastighetsskatten reducerad vid om- eller till-byggnad av hyreshus på liknande sätt som vid nybyggnad. Den närmare utformningen av hur denna fråga bör lösas redovisas i det följande. Fastighetsskatt tas i dag ut på småhus och på hyreshus till den del de avser värderingsenhet för bostäder. Beskattningsunderlaget utgår från fastighetens taxeringsvärde. Taxeringsvärdet skall motsvara 75 % av marknadsvärdet två år före taxeringsåret. Fastighetsskatten för hyreshusenheter utgör för varje beskattningsår för närvarande normalt 2,5 % av taxeringsvärdet (i avsnitt 4 föreslås att skattesatsen sänks till 1,5 % ) avseende hyreshusenhet till den del det avser värderingsenhet för bostäder eller värderingsenhet för bostäder under uppförande, värderingsenhet avseende tomtmark som hör till dessa bostäder, annan värderingsenhet tomtmark som är obebyggd samt värde-ringsenhet avseende exploateringsmark (3 § lagen om statlig fastighets-skatt). Fr.o.m. 1995 års taxering behandlas bostäder och lokaler i hyres-hus separat. Vid 1994 års taxering skall, såvitt avser hyreshusenhet, skatteuttaget göras på den del av taxeringsvärdet som inte avser lokaler med tillhörande tomtmark. Inför 1994 års allmänna fastighetstaxering har förändringar gjorts som gör att beräkningen av fastighetsskatt i princip kan ske helt maskinellt och endast övergångsvis krävs manuell hantering. Mot bakgrund härav vore det naturligtvis önskvärt att reglerna för reducering av fastighets-skatt på grund av om- eller tillbyggnad konstrueras på ett sådant sätt att även nedsättningen kan ske helt maskinellt. Med detta syfte har olika schablonmetoder prövats vid utarbetandet av lagförslaget men inte funnits lämpliga. För det första ger schablonmetoder effekter som inte är önsk-värda. Som exempel på sådana effekter kan nämnas att reduceringen i det enskilda fallet inte sällan kan bli såväl större som mindre än vad som motiveras av om- eller tillbyggnadens inverkan på taxeringsvärdet. För det andra begränsar konstruktionen av det nuvarande datasystemet, som används för fastighetstaxeringsuppgifter och beräkning av fastighetsskatt, användandet av en schablonmetod. Detta kan inte ändras utan mycket stora kostnader. På grund av dessa förhållanden har därför en mer schablonmässig metod för reduktion av fastighetsskatten inte funnits lämplig. Reducering av fastighetsskatt på grund av om- eller tillbyggnad bör avse endast den del av fastighetsskatten som belöper på höjning av taxe-ringsvärdet som beror på om- eller tillbyggnaden. För att få ett sådant materiellt riktigt resultat måste man utgå från en metod som innebär fast-ställande av om- eller tillbyggnadskostnadernas påverkan på fastighetens taxeringsvärde i varje enskilt fall. Detta kräver att skattemyndigheten beräknar vad fastighetens taxeringsvärde skulle ha blivit om om- eller tillbyggnaden inte hade gjorts, ett i det följande kallat fiktivt taxe-ringsvärde. Skillnaden mellan det nya taxeringsvärdet och det fiktiva taxerings-värdet är lika med en i kronor bestämd reduceringsfaktor. Skatten under de första fem åren bör således beräknas på ett underlag som motsvarar taxeringsvärdet minskat med reduceringsfaktorn [skatten = skattesatsen x (taxeringsvärdet-reduceringsfaktorn)]. För att likställa om- eller tillbyggnader med nybyggnation i fastighets-skattehänseende bör halv reducering göras åren 6-10. Skatten bör under dessa år beräknas på taxeringsvärdet minskat med halva reduceringsfak-torn, dvs. enligt följande. skatten = skattesatsen x (taxeringsvärde - reduceringsfaktor / 2) . Som exempel kan följande nämnas. En fastighet åsätts vid allmän fastighetstaxering nytt fastighetstaxeringsvärde med 1 000 000 kr. Det gamla taxeringsvärdet var 600 000 kr. Hade fastigheten inte varit föremål för ombyggnad hade taxeringsvärdet stannat vid 800 000 kr. Fastighets-skatt skall således under de därpå följande fem åren endast tas ut på ett underlag av 800 000 kr (1 000 000 kr - 200 000 kr). Under åren 6-10 skall, under förutsättning att taxeringsvärdet inte ändras, fastighetsskatt tas ut på ett underlag av 900 000 kr (1 000 000 kr - 200 000 kr / 2 ). Om taxeringsvärdet under tioårsperioden då reduceringen är aktuell höjs ytterligare på grund av allmän fastighetstaxering kommer reduceringsfaktorn ändå att vara densamma. Däremot kan den situationen uppkomma att ytterligare en om- eller tillbyggnad görs som medför att en ny reduceringsfaktor räknas fram. I sådana fall kommer skattemyndig-heten vid beräkningen av fastighetsskatt att hantera flera reduce-ringsfaktorer. Följande exempel visar hur skatten skall beräknas när flera reduce-ringsfaktorer gäller samtidigt. En om- eller tillbyggnad görs år 1 på en fastighet. Fastigheten åsätts vid allmän fastighetstaxering år 2 taxerings-värde 1 000 000 kr. Om om- eller tillbyggnaden inte hade gjorts hade taxeringsvärdet blivit 800 000 kr. Reduceringsfaktorn i anledning av om-eller tillbyggnaden är 200 000 kr. Fastighetsskatten beräknas för år 2-6 på 800 000 kr (1000 000 kr - 200 000 kr). Under år 7-11 skall, vid i övrigt oförändrade förhållanden, fastighetsskatten beräknas på taxe-ringsvärdet minskat med halva reduceringsfaktorn, dvs. på 900 000 kr (1000 000 kr - 200 000 kr / 2). Under år 7 görs ytterligare en om- eller tillbyggnad och fastighetens taxeringsvärde bestäms, vid den allmänna fastighetstaxeringen, år 8 till 1 500 000 kr. Om den sistnämnda om- eller tillbyggnaden inte hade gjorts kan taxeringsvärdet beräknas ha blivit 1 300 000 kr. Reduceringsfaktorn i anledning av denna senare om- eller tillbyggnad blir 200 000 kr. För år 8-11 beräknas skatten således på 1 200 000 kr (1 500 000 kr - 200 000 kr / 2 - 200 000 kr). Under år 12 beräknas fastighetsskatten endast med hänsyn till reduceringsfaktorn 2, dvs. 200 000 kr och under de därpå följande fem åren med hänsyn till halva denna reduceringsfaktor. För att en reducering skall bli aktuell bör till att börja med fastigheten vid den närmast efter om- eller tillbyggnaden kommande taxeringen ha åsatts ett högre taxeringsvärde än vad som gällde före om- eller tillbygg-naden. För det andra bör det ankomma på den skattskyldige att ansöka om en sådan reducering och visa vilka om- eller tillbyggnadskostnader han har haft. Har en av flera fastighetsägare ansökt om reducering och har reduceringsfaktor bestämts skall denna beaktas vid beräkningen av fastighetsskatt för samtliga delägare. Byter fastigheten ägare följer reduceringsfaktorn fastigheten. Dessutom bör av administrativa skäl vissa ytterligare begränsningar införas. Dels bör om- eller tillbyggnadskostnaderna ha uppgått till minst 100 000 kr, dels bör taxeringsvärdet ha höjts med minst 20 % sedan den föregående fastighetstaxeringen. Har om- eller tillbyggnaden varit så omfattande att byggnaden åsatts ett värdeår som är lika med om- eller tillbyggnadsåret skall dock inte någon reduceringsfaktor beräknas. I detta fall blir de nedsättningsregler som gäller vid nybyggnad tillämpliga. Om byggnaden åsätts sådant värdeår efter det att en reduceringsfaktor har bestämts bör av samma anledning hänsyn inte längre tas till tidigare bestämd reduceringsfaktor när fastighetsskatten beräknas. Om den värderingsenhet för vilken reduceringsfaktor har bestämts ändrar karaktär helt eller delvis, såsom att bostäder görs om till lokaler till viss del eller att värderingsenheten delas vid avstyckning från fastigheten, skall reduceringsfaktorn följa värderingsenheten endast till den del reduceringsfaktorn kan anses hänförlig till resp. värderingsenhet. Reduceringsfaktorn skall alltså fördelas i proportion till vad som föran- 7 leds av de om- eller tillbyggnadskostnader som legat till grund för reduceringsfaktorns bestämmande. Under en övergångsperiod (t.o.m. taxeringsåret 2 000) gäller regler om nedsättning av fastighetsskatt enligt övergångsbestämmelser [punkt 5 av övergångsbestämmelserna till lagen (1990:652) om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt]. Dessa bör inte kunna tillämpas i kombination med reducering på sätt som ovan angetts. Detta innebär att om ingen fastighetsskatt skall utgå enligt övergångsbestämmelserna kan naturligtvis ingen ytterligare reducering bli aktuell. Skall endast halv fastighetsskatt utgå enligt nämnda övergångsbestämmelse bör inte detta uttag kunna reduceras även om en reduceringsfaktor har bestämts. Om däremot en tillämpning av huvudreglerna för beräkning av fastighetsskatt med iakttagande av den föreslagna reduceringsmetoden, skulle ge en lägre fastighetsskatt än vad som följer av nämnda övergångsregler bör dock skatten i stället beräknas i enlighet med huvudreglerna. Om- eller tillbyggnadskostnader är i detta sammanhang liktydigt med vad som avses som om- eller tillbyggnadskostnader vid fastighetstaxe-ringen. Beslut av skattemyndigheten enligt de föreslagna reglerna bör kunna överklagas i samma ordning som gäller i fråga om fastighetsskatt. Förslaget föranleder införandet av en ny bestämmelse 4 §, i lagen om statlig fastighetsskatt. 6 Avdragsrätt för kostnader för reparation och underhåll av större mangårdsbyggnader på lantbruksenheter 6.1 Förslagets allmänna utformning Regeringens förslag: Ägare av större mangårdsbyggnader på lant-bruksenheter ges möjlighet att få dessa beskattade i inkomstslaget näringsverksamhet. Härigenom kan avdrag erhållas för bl.a. kost-nader för reparation och underhåll av byggnaderna. Skälen för regeringens förslag: Bakgrund och gällande rätt Före 1990 års skattereform hänfördes bostäder på en jordbruksfastighet till inkomstslaget jordbruksfastighet. Detta innebar att för ägaren av en fastighet upptogs ett förmånsvärde av fri bostad som intäkt. Bostads-förmånen värderades med ledning av hyrespriset på orten. Jämkning skedde under vissa förutsättningar t.ex. ifråga om K-märkta byggnader eller slottsbyggnader. Kostnader för reparation och underhåll av bostadsbyggnaderna var direkt avdragsgilla. Till reparation räknades sådant arbete som behövdes för att en byggnad skulle återställas i ursprungligt skick. Vidare medgavs avdrag för värdeminskning av behöv-lig bostadsbyggnad avseende utgifter för anskaffande av denna. I anskaff-ningsvärdet ingick även utgifter för till- och ombyggnad. Genom skattereformen har beskattningen av mangårdsbyggnader på s.k. lantbruksenheter förändrats. Av 5 § KL framgår att en sådan byggnad med tillhörande tomtmark normalt utgör privatbostadsfastighet om byggnaden är inrättad till bostad för en eller två familjer och till övervägande del bebos eller är avsedd att bebos av ägaren eller vissa närstående. Privatbostadsfastigheten beskattas löpande i inkomstslaget kapital. Lantbruksenheten i övrigt är näringsfastighet och beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Konsekvensen av denna klyvning är bl.a. att något förmånsvärde av fri bostad inte skall redovisas samt att löpande avdrag för kostnader för reparationer och underhåll samt värde-minskning inte medges för den del av en lantbruksenhet som är privat-bostadsfastighet. I stället sker beskattningen av innehavet av mangårds-byggnaden genom fastighetsskatt som beräknas på taxeringsvärdet. Vid fastighetstaxeringen kan hänsyn tas till de bevarandekostnader som är förknippade med kulturhistoriskt intressant bebyggelse genom att taxeringsvärdena justeras ned. Denna nedsättning återspeglas på uttaget av fastighetsskatt. Bedömningen av om en mangårdsbyggnad utgör en privatbostadsfastig-het eller näringsfastighet görs på grundval av de förhållanden som råder vid varje kalenderårs utgång eller, om byggnaden har överlåtits under året, förhållandena på överlåtelsedagen. Vid omklassificering till närings-fastighet i samma ägares hand eller efter en benefik överlåtelse finns en tröghetsregel som innebär en möjlighet att låta fastigheten ha kvar sin karaktär av privatbostadsfastighet under en tvåårig övergångsperiod. Regeringens överväganden Enligt förarbetena till skattereformen var syftet med uppdelningen av fastigheter mellan inkomstslagen kapital och näringsverksamhet att uppnå enkla, enhetliga och likformiga regler för inkomstbeskattningen. Det ansågs därför rimligt att en bostadsbyggnad för en eller två familjer på en lantbruksenhet inordnades i samma regler som gäller övriga egnahem. Vissa remissinstanser motsatte sig att avdragsmöjligheten för reparations-och underhållskostnader försvann med motiveringen att det skulle medföra att kulturbyggnader som slott och herrgårdar inte längre kunde hållas i gott och vårdat skick. Som nämnts tidigare har dessa följder även framhållits av bl.a. Utredningen om förvaltningen av vissa kulturmiljöer. Bevarandet av kulturhistoriskt intressanta byggnader är oftast förknippat med betydande kostnader. Merkostnaderna kan bli avsevärda särskilt för större byggnader som slott och herrgårdar. Att sådana byggnader räknas som privatbostadsfastigheter kan ur beskattningssynpunkt innebära bety-dande nackdelar för ägarna. Som nämnts i det föregående beaktas visserligen vid fastighetstaxe-ringen de speciella förhållanden som är förknippade med innehav av kul-turhistoriskt intressanta byggnader, i form av byggnadsminnesförklarade byggnader och byggnader som enligt planbestämmelser inte får förvan-skas och skall underhållas på visst sätt. Vidare kan - efter beslut av Riksantikvarieämbetet eller, efter bemyndigande, av länsstyrelsen - bidrag erhållas enligt förordningen (1993:379) om bidrag till kultur-miljövård för kulturhistoriskt motiverade överkostnader i samband med reparation, underhåll och ombyggnad av bostadsbebyggelse. Bidrag till sådana överkostnader kan erhållas med 90 % avseende värdefull bostads-bebyggelse inom område som är av kulturhistoriskt riksintresse och avse-ende övrig bostadsbebyggelse av större kulturhistoriskt värde med 50 % av överkostnaderna. Trots dessa hänsynstaganden till merkostnader för ägare av kultur-historiskt intressanta byggnader är det uppenbart att de nuvarande skatte-reglerna försvårar möjligheterna att bevara kulturhistoriskt intressanta miljöer på lantbruksenheter. Det är därför enligt regeringens mening angeläget att vidta åtgärder som motverkar de effekter de ändrade skatte-reglerna medfört. Detta kan ske på i huvudsak två sätt. Det ena är att man bidragsvägen lämnar ökat stöd till bevarandet av ifrågavarande byggnader. Det andra är att företa ändringar i skattesystemet som leder till den åsyftade effekten. Bidragsvägen bör enligt regeringens mening inte väljas med hänsyn till att detta kan antas leda till ökat byråkratiskt krångel för berörda ägare samt "rundgång" av pengar. I stället bör skattereglerna ändras på så sätt att reparations- och underhållskostnader åter blir avdragsgilla. Det finns därför enligt regeringens mening anledning att återinföra avdragsrätt för bl.a. reparations- och underhållskostnader åtminstone för större kulturhistoriskt intressanta mangårdsbyggnader på lantbruk. Ett alternativ är att generellt ändra reglerna för beskattning av mangårds-byggnader på lantbruksenheter. Sistnämnda lösning skulle också den ha fördelar ur kulturpolitisk synvinkel genom att bevarandet av även andra kulturhistoriskt värdefulla miljöer inom jordbruket än de av slotts- och herrgårdskaraktär underlättas. Även andra skäl talar för detta alternativ. Regeringen är emellertid inte beredd att nu föreslå en sådan omfattande förändring. Det är dock angeläget att senare återkomma till sistnämnda fråga. Mot denna bakgrund bör förslaget närmast avse de större mangårds-byggnader på lantbruk som taxerats som småhus och utgör slott och herrgårdsbyggnader och för vilka underhållskostnaderna kan bli osed-vanligt höga. Ytterligare ett skäl härför är att innehav av mycket stora småhus på lantbruksenhet ofta inte är motiverat av boendet. Det kan vara fråga om ärvda byggnader som dimensionerats med utgångspunkt i väsenligt annorlunda förhållanden. I dessa fall kan det därför ifråga-sättas om det inte är väl långtgående att i alla delar inordna dem under de regler som gäller för privatbostadsfastigheter. En lösning inom skattesystemets ram är inte heller problemfri. Bl.a. föreligger risk för att skattesystemet ytterligare kompliceras, vilket i möjligaste mån bör undvikas. Det är därför angeläget att utforma reglerna på sådant sätt att särregler behövs i så liten utsträckning som möjligt. Detta bör kunna åstadkommas genom att de avsedda byggna-derna på den skattskyldiges begäran får behandlas enligt reglerna för näringsfastigheter. 6.2 Förslagets tekniska utformning Regeringens förslag: På yrkande av ägaren får en mangårdsbyggnad med tillhörande tomtmark på lantbruksenhet beskattas som näringsfastighet om huset har ett nybyggnadsår före år 1930 och en storlek på minst 400 kvm. De generella reglerna för näringsfastigheter i kommunalskattelagen och lagen om statlig inkomstskatt skall tillämpas på dessa fastigheter. Någon möjlighet till kvittning av underskott mot inkomst av tjänst skall dock inte föreligga. Skälen för regeringens förslag: Som nämnts i föregående avsnitt bör vissa mangårdsbyggnader på lantbruksenheter på yrkande av ägaren beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Vad gäller avgränsningen av den aktuella kategorin kan det i och för sig ifrågasättas om en byggnads storlek är ett lämpligt kriterium för att bedöma hur pass kulturhistoriskt intressant och skyddsvärd den är. Genom att ställa krav på viss storlek och viss ålder kan emellertid aktuella byggnader med extraordinära underhållskostnader i rimlig ut-sträckning utskiljas. Däremot bör byggnadsminnesförklaring eller liknande inte vara en förutsättning. Dels skulle bestämmelserna därigenom tillföras ytterligare inslag av prövning för skatteförvaltningen, dels finns byggnader som kan vara kulturhistoriskt intressanta och som drar stora merkostnader utan att de formellt har förklarats skyddsvärda i detta avseende. De rekvisit som ställs upp bör utformas som en schablon som skall vara lätt att pröva och som samtidigt tillgodoser det aktuella ändamålet. Den bästa lösningen förefaller vara att anknyta till begreppet storlek för småhus som det anges i fastighetstaxeringslagen. Storleken bestäms där med hänsyn till ytan av småhusets bo- och biutrymmen. Storleksgränsen bör inte sättas alltför lågt. Därmed riskeras nämligen att den tangerar gränsen för en visserligen stor men ändå ordinär villa. 8 På lantbruksenheterna finns enligt uppgifter från Riksskatteverket 6 314 småhus som större eller lika med250 kvm 1 172 - " - - " - 350 - " - 668 - " - - " - 400 - " - 409 - " - - " - 450 - " - 269 - " - - " - 500 - " - Regeringen anser att gränsen bör sättas vid en storlek på 400 kvm. Eftersom förslaget är avsett att underlätta bevarandet av kultur-historiskt intressanta mangårdsbyggnader saknas anledning att ge ägare till relativt nybyggda större mangårdsbyggnader utan något kultur-historiskt värde samma möjlighet till avdrag. Reglerna bör därför endast gälla hus som har ett nybyggnadsår före år 1930. Regeringen är medveten om att det blir en skarp tröskeleffekt i fråga om storleken. Vid avgränsningar i förhållande till storlek kan dock tröskeleffekter aldrig undvikas eftersom gränsen måste dras någonstans. En successivt ökande avdragsrätt i förhållande till växande storlek är inte lämplig bl.a. på grund av att samma anpassning i så fall måste ske på intäktssidan vilket skulle försvåra förfarandet betydligt. Regeringen anser att en storleksgräns på 400 kvm är något lägre än vad som i och för sig skulle vara befogat och därmed väl avvägd med hänsyn till tröskeleffek-ten. Vad däremot gäller ålderskriteriet utgör tröskeleffekten inget problem eftersom den tidpunkt då byggnaden senast skall ha uppförts är generöst satt. Ägaren till en mangårdsbyggnad som uppfyller angivna förutsättningar bör få välja om byggnaden skall utgöra privatbostadsfastighet eller näringsfastighet. En sådan begäran kan framställas genom att privatbo-stadsfastigheten redovisas som näringsfastighet i deklarationen avseende inkomsttaxeringen för det kalenderår under vilket ägaren vill att bostaden skall beskattas i näringsverksamheten. Begäran får anses medföra att be-stämmelserna om årlig prövning på grundval av förhållandena vid kalen-derårets utgång samt den s.k. tröghetsregeln inte aktualiseras för det kalenderår som begäran avser. Detta medför att ägaren årligen måste ta ställning till om mangårdsbyggnaden skall beskattas som näringsfastighet. Avstår ägaren från att hänföra den till näringsverksamheten i deklara-tionen ett år tillämpas nämnda bestämmelser om automatisk prövning utifrån förhållandena vid kalenderårets utgång. I sådant fall byter mangårdsbyggnaden sannolikt karaktär till privatbostadsfastighet igen om inte användningssättet ändrats så att näringsfastighet anses föreligga av det skälet. Vid en omklassificering till näringsfastighet ändras beskattningen på i huvudsak följande sätt. Förmånsvärde av fri bostad skall påföras som intäkt. Försäkringser-sättning för skada på mangårdsbyggnaden blir skattepliktig och uttag av bränsle för uppvärmning av denna beskattas. Avdrag medges för löpande driftkostnader inklusive kostnader för reparationer och underhåll. Utgifter för anskaffande av byggnaden samt till- och ombyggnad dras av genom årliga värdeminskningsavdrag. Räntor avseende skuld nedlagd i man-gårdsbyggnaden är avdragsgilla i inkomstslaget näringsverksamhet. Detta innebär att reduktion av skatt mot andra inkomstslag vid underskott ofta inte är möjlig. Reglerna för beskattning av realisationsvinst som uppkom-mit vid avyttring av mangårdsbyggnaden är annorlunda. Medgivna avdrag för värdeminskning återförs till beskattning i näringsverksam-heten. Detsamma gäller avdrag för värdehöjande reparationer under det aktuella och de fem närmast föregående beskattningsåren. Återlagda kostnader för värdehöjande åtgärder beaktas även vid realisationsvinst-beräkningen. Vidare innebär beskattning som näringsfastighet att egenavgifter utgår. Det blir ingen beloppsmässig skillnad ifråga om fastighetsskatten. Däremot är denna skatt avdragsgill i näringsverk-samheten. Frivilligheten är nödvändig med beaktande av att beskattning i inkomstslaget näringsverksamhet sammantaget kan vara till nackdel bl.a. vid höga bostadsförmånsvärden i kombination med låga reparations-kostnader. Det bör även påpekas att ett erhållet kulturmiljövårdbidrag torde bli skattepliktigt om fastigheten hänförs till näringsverksamhet i den mån annat inte är föreskrivet. Vid avyttring av näringsfastighet samt vid byte av karaktär på sådan fastighet till privatbostadsfastighet i samma ägares hand, skall avskattning ske. Detta innebär att vissa avdrag, exempelvis för värdeminskning av byggnad och kostnader för värdehöjande reparationer, tas upp till beskatt-ning i inkomstslaget näringsverksamhet. Detsamma gäller vid benefik överlåtelse om egendomen i och med äganderättsövergången blir eller kan antas komma att bli privatbostadsfastighet. Vid sistnämnda överlå-telse anses egendomen ha avyttrats för en köpeskilling motsvarande dess värde. För att undvika avskattning i sådant fall räcker det med att begäran om att beskattning skall ske i näringsverksamheten även fortsätt-ningsvis görs i deklarationen för det aktuella kalenderåret på samma sätt som vid innehavares begäran om omklassificering till näringsfastighet. Genom att mangårdsbyggnaden redovisas i inkomstslaget näringsverk-samhet i deklarationen kan skattemyndigheten konstatera att egendomen i och med äganderättsövergången inte har blivit en privatbostadsfastighet. Något skäl att införa särskilda regler för privatbostadsfastighet som enligt ägarens önskemål utgör näringsfastighet finns inte enligt rege-ringens bedömning. Inkomstbeskattning inklusive avskattning vid om-klassificering skall således ske i enlighet med de regler som gäller om ägaren bor i endast en mindre del av ett småhus och t.ex. hyr ut reste-rande del så att fastigheten inte kan anses vara en privatbostad. Samma ståndpunkt gör sig gällande avseende övriga skatter och avgifter. Vid beräkning av bostadsförmånsvärdet för ifrågavarande byggnader torde principen i 42 § KL om att värdet bestäms till ortens pris bli tillämplig och utgångspunkten för värdet bör vara kallhyra. Någon egentlig hyresmarknad för dessa byggnader finns i regel inte. I stället får man normalt göra jämförelser med hyresnivåerna för större villor på or-ten. I prop. 1993/94:90 Översyn av tjänsteinkomstbeskattningen, m.m. föreslår regeringen nya regler för beräkning av preliminär skatt och arbetsgivaravgifter vid förmån av fri bostad i inkomstslaget tjänst. Enligt de där föreslagna reglerna grundar sig värderingen på bostadens yta. Det kan knappast komma i fråga att för de här aktuella byggnaderna utan vidare utgå från dessa regler. En mer individuell bedömning torde bli nödvändig. I prop. 1993/94:50 Fortsatt reformering av företagsbeskattningen föreslås att underskott av aktiv näringsverksamhet skall få kvittas mot tjänsteinkomster under de fem första verksamhetsåren. De föreslagna bestämmelserna medför ett nytt första moment i 46 § KL. Som huvudsak-ligt skäl för att inte exkludera jord- och skogsbruk från kvittnings-möjligheten har framförts i huvudsak följande. Riskerna för att privata levnadskostnader skall föranleda under-skottsavdrag kan bedömas som små med hänsyn till bl.a. att bostadsbygg-naderna på jordbruk numer beskattas som andra privatbostäder. Med hänsyn härtill bör den befarade prishöjande effekten av en kvittnings-möjlighet vara liten eller ingen. Genom förslaget om att större mangårdsbyggnader på lantbruk på ägarens begäran skall beskattas i näringsverksamheten kan ifrågasättas om den föreslagna kvittningsmöjligheten skall gälla för lantbruk med mangårdsbyggnader som beskattas som näringsfastighet enligt de här föreslagna reglerna. Införs kvittningsrätt för ifrågavarande fastigheter kan underskottsavdrag hänförliga till bl.a. omfattande reparationer kvittas mot inkomst av tjänst. Regeringen anser mot denna bakgrund att ägare som på begäran får sina mangårdsbyggnader beskattade som näringsfastigheter skall undantas från kvittningsmöjligheten i den föreslagna 46 § 1 mom KL. Detta med-för att avdrag inte medges för underskott i förvärvskälla i vilken en sådan fastighet ingår. De nya bestämmelserna bör tas in i 5 § KL där definitionerna av vad som är privatbostadsfastighet resp. näringsfastighet finns. Detta bör ske genom att ett nytt stycke läggs till samt att begreppet storlek definieras genom att en hänvisning görs till fastighetstaxeringslagen. Förslaget föranleder vidare ändringar i den i prop. 1993/94:50 föreslagna lydelsen av 46 § 1 mom. KL. De nya bestämmelserna bör träda i kraft den 1 januari 1994 och tillämpas första gången vid 1995 års taxering. 7 Statsfinansiella effekter En fastighetsskatt för hyreshus på 1,5 % av taxeringsvärdet innebär att bruttointäkterna av fastighetsskatt ökar på grund av 1994 års allmänna fastighetstaxering med ca 300 mkr. Regeringen kommer att förelägga riksdagen förslag om kontinuerlig omräkning av taxeringsvärdena, s.k. rullande fastighetstaxering, från 1995. Därmed uppnås en över tiden jämnare anpassning av taxeringsvärdena vid såväl stigande som sjunkande marknadsvärden. För tidsperioden fram till och med 1998 kan detta beräknas leda till att statens intäkter, vid en oförändrad skattesats på 1,5 %, ökar med 2 - 2,5 mdkr. Regeringen kommer att följa utveck-lingen noga i syfte att säkerställa att det av riksdagen antagna budget-saneringsprogrammet fulllföljs, vilket innebär att en intäktsökning på 1 mdkr utöver ovan nämnda belopp också kommer staten till godo. Förslaget om reducerad fastighetsskatt för hyreshus på grund av om-eller tillbyggnad kommer att få full effekt först efter tio år med fem årgångar med hel nedsättning och fem årgångar med halv nedsättning. Förslaget beräknas medföra minskade skatteintäkter med ca 340 mkr årligen på lång sikt. På kort sikt, dvs. det första året, kan bortfallet av skatteintäkter beräknas till ca 50 mkr. Detta förklaras av att det första året med nya regler finns bara en årgång som är föremål för lättnader. Förslaget leder vidare till en viss ökning av skatteförvaltningens arbetsbelastning. Ansökningarna om reducerad fastighetsskatt kan antas uppgå till ca 3 000 per år och torde kräva manuell hantering. Det kan antas att avdragsrätten för kostnader för reparation och underhåll av större mangårdsbyggnader på lantbruksenheter kommer att utnyttjas för högst cirka 600 fastigheter. En genomsnittlig årlig kostnad för reparation och underhåll skulle rimligtvis kunna uppskattas till maximalt 50 000 kr. Om man räknar med en genomsnittlig avdragseffekt på 50 % skulle skattebortfallet bli 600 x 50 000 x 50 % = 15 mkr. Å andra sidan motverkas skattebortfallet av att bostadsförmånsvärden kommer att påföras. Till detta kommer den skattemässiga effekten av övriga skillnader i beskattningshänseende mellan näringsfastighet och privatbostadsfastighet samt avskattningen i samband med omklassifi-cering. Sammantaget bör därför de statsfinansiella effekterna bli försumbara. 9 Finansdepartementet Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 28 oktober 1993 Närvarande: statsministern Bildt, ordförande, och statsråden B. Westerberg, Friggebo, Laurén, Olsson, Svensson, af Ugglas, Dinkelspiel, Thurdin, Hellsvik, Wibble, Björck, Davidson, Könberg, Odell, Lundgren, Unckel, P. Westerberg Föredragande: statsrådet Lundgren Regeringen beslutar proposition 1993/94:91 Vissa fastighetsskattefrågor, m.m. 10