Regeringskansliets rättsdatabaser

Regeringens proposition 1995/96:17 Ändringar i bostadsrättslagen m.m. Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen. Stockholm den 21 september 1995 Mona Sahlin Laila Freivalds (Justitiedepartementet) Propositionens huvudsakliga innehåll I propositionen föreslås flera lagändringar i det huvudsakliga syftet att stärka bostadsrättens värde som pant. Det föreslås bl.a. att bostadsrättsföreningen skall ha en legal panträtt med bästa förmånsrätt för fordran på avgifter till föreningen. En förvärvare av bostadsrätten skall enligt förslaget inte ha något betalningsansvar gentemot föreningen för den tidigare bostadsrättshavarens skulder mot föreningen. Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen föreslås bli en uppgift för kronofogdemyndigheterna och skall i stor utsträckning genomföras på samma sätt som en exekutiv försäljning. Vidare föreslås en ändring av formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt, så att köpet inte blir ogiltigt därför att parterna i överlåtelsehandlingen har lämnat en oriktig uppgift om köpeskillingen. De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 1996. Innehållsförteckning 1 Förslag till riksdagsbeslut................................ 4 2 Lagtext.................................................... 5 2.1 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) 5 2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt... 20 3 Ärendet och dess beredning................................. 24 4 Reformens inriktning....................................... 25 5 Bostadsrätten som pant..................................... 27 5.1 Legal panträtt för bostadsrättsföreningens fordran.. 27 5.1.1 Skall det införas en legal panträtt?.......... 27 5.1.2 Vilka fordringar skall den legala panträtten omfatta? 30 5.1.3 Betalningsansvaret för föreningens fordran.... 32 5.2 Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen.......... 33 5.2.1 Ett närmande av de båda försäljningsformerna.. 33 5.2.2 Prövning av frågan om tvångsförsäljning skall ske 35 5.3 Bostadsrättsföreningens skyldighet att underrätta panthavare i vissa fall........................................ 37 5.4 Bör lös egendom som är föremål för handpanträtt kunna säljas med förbehåll för panträtten?....................... 38 5.5 Panträtt som inte har beaktats vid exekutiv försäljning 39 5.6 Panträttens ställning i vissa fall då bostadsrätten upphör 40 5.7 Panthavares förvärv av pantsatt bostadsrätt......... 42 5.8 Formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt........... 44 5.8.1 Oriktig uppgift om köpeskillingen............. 44 5.8.2 Preskriptionstid för väckande av ogiltighets-talan 45 6 Utvidgning av ombildningslagen............................. 46 7 Ikraftträdande och övergångsfrågor......................... 47 8 Kostnader.................................................. 48 9 Författningskommentar...................................... 48 9.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) 48 9.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt... 71 Bilagor 1 Sammanfattning av promemorian Bostadsrätt - Bostads- rättsföreningens och panthavares rätt till betalning, tvångs- försäljning m.m. (Ds 1994:7)................................74 2 Lagförslagen i promemorian Bostadsrätt - Bostadsrätts- föreningens och panthavares rätt till betalning, tvångs- försäljning m.m. (Ds 1994:7)................................75 3 Förteckning över remissinstanserna (Ds 1994:7)..............86 4 Sammanfattning av promemorian Bostadsrättsoption och andra ändringar i bostadsrättslagstiftningen (Ds 1993:54)...87 5 Förteckning över remissinstanserna (Ds 1993:54).............88 6 Lagrådsremissens lagförslag.................................89 7 Lagrådets yttrande.........................................108 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 21 september 1995.............................................................111 1 Förslag till riksdagsbeslut Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till 1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614), 2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. 2 Lagtext 2.1 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) dels att 11 kap. 1 § skall upphöra att gälla, dels att 1 kap. 3 §, 2 kap. 7 och 8 §§, 5 kap. 7 och 8 §§, 6 kap. 1-8 och 11 §§, 7 kap. 4, 9, 10, 13, 18, 30-32 §§, 8 kap. samt 9 kap. 15, 19 och 20 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas två nya bestämmelser, 6 kap. 1 a § och 7 kap. 16 a §, av följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 1 kap. 3 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. -------------------------------------------------------------------- När en bostadsrätt överlåtits från I 6 kap. finns bestämmelser om en bostadsrättshavare till en ny rätten att utöva bostadsrätten när innehavare får denne utöva bo- den har övergått från en bostads- stadsrätten endast om han är eller rättshavare till en ny innehavare. antas till medlem i föreningen. 2 kap. 7 § -------------------------------------------------------------------- Den som förvärvat bostadsrätt vid Den som förvärvat en bostadsrätt exekutiv försäljning eller vid of- vid exekutiv försäljning eller vid fentlig auktion enligt denna lag tvångsförsäljning enligt 8 kap. får får inte vägras inträde som medlem inte vägras inträde som medlem av av den anledningen att ersättning den anledningen att ersättning för för bostadsrätten inte beräknats bostadsrätten inte beräknats enligt enligt de grunder som anges i de grunder som anges i stadgarna. stadgarna. 8 § -------------------------------------------------------------------- En bostadsrättsförening som har En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva förvärvat eller avser att förvärva en hyresfastighet för ombildning ett hus för ombildning av hyresrätt av hyresrätt till bostadsrätt får till bostadsrätt får inte vägra en inte vägra en hyresgäst i fastig- hyresgäst i huset inträde i före- heten inträde i föreningen i annat ningen. Detta gäller dock inte om fall än om 1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt, 2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt, eller 3. sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3 eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen. -------------------------------------------------------------------- Föreningen får också efter det Föreningen får också efter det att att den förvärvat fastigheten vägraden förvärvat huset vägra en hyres- en hyresgäst inträde i föreningen, gäst inträde i föreningen, om om 1. denne inte var hyresgäst i 1. denne inte var hyresgäst i fastigheten när bostadsrättsföre- huset när bostadsrättsföreningen för- ningen förvärvade den, eller värvade det, eller 2. hyresgästen ansökt om med- 2. hyresgästen ansökt om med- lemskap i föreningen senare än ett lemskap i föreningen senare än ett år från föreningens fastighetsför- år efter föreningens förvärv av värv. huset. Om hyresgästen var make eller Medlemskap får inte vägras på annan närstående person till den grund av bestämmelsen i andra som innehade hyresrätten när stycket 1, om hyresgästen var make föreningen förvärvade fastigheten eller på något annat sätt närstående och hyresrätten övergått till till den som innehade hyresrätten hyresgästen enligt bestämmelserna när föreningen förvärvade huset och i 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § hyresrätten övergått till hyresgästen andra stycket jordabalken, får enligt 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § medlemskap inte vägras på grund av andra stycket jordabalken. Hyres- bestämmelserna i andra stycket 1. gästen måste dock ha ansökt om med- Ansökan om medlemskap måste dock lemskap inom den tid som anges i ha skett före utgången av den tid andra stycket 2 eller, om det är som anges i andra stycket 2 förmånligare för hyresgästen, senast eller, om det är förmånligare för tre månader efter den dag då hyres- hyresgästen, senast tre månader rätten övertogs. från den dag då hyresrätten över- togs. 5 kap. 7 § -------------------------------------------------------------------- Ett förhandsavtal upphör att Ett förhandsavtal upphör att gälla, om avtalet avser en gälla, om avtalet avser en lägenhet lägenhet i en hyresfastighet som i ett hus som föreningen har för- föreningen har förvärvat eller värvat eller avser att förvärva för avser att förvärva för ombildning ombildning till bostadsrätt och till bostadsrätt och förhandstecknarens hyresrätt till förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upphör innan bostads- lägenheten upphör innan rätten upplåtits. bostadsrätten upplåtits. Bestämmelserna i första stycket gäller inte om förhandstecknaren har satt sin make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten till lägenheten. 8 § Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om 1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen, 2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller 3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften. Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt. -------------------------------------------------------------------- Om en förhandstecknare har Om en förhandstecknare har bi- biträtt ett beslut om förvärv av enträtt ett beslut om förvärv av ett hyresfastighet för ombildning hus för ombildning till bostadsrätt till bostadsrätt enligt 9 kap. enligt 9 kap. 19 §, upphör dock 19 §, upphör dock avtalet i de avtalet i de fall som avses i fall som avses i första stycket 3 första stycket 3 att gälla endast att gälla endast om det dessutom om det dessutom inte är oskäligt inte är oskäligt mot föreningen mot föreningen eller medlemmarna eller medlemmarna att avtalet att avtalet upphör. upphör. 6 kap. 1 § -------------------------------------------------------------------- En bestämmelse om medlemskap När en bostadsrätt har överlåtits som förutsättning för rätt att utövafrån en bostadsrättshavare till en bostadsrätten efter överlåtelse ny innehavare, får denne utöva finns i 1 kap. bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i bostadsrättsföreningen. En juridisk person får dock utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen, om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. och då hade panträtt i bostadsrätten. Tre år efter förvärvet får föreningen uppmana den juridiska personen att inom sex månader från uppma- ningen visa att någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångs- försäljas enligt 8 kap. för den juridiska personens räkning. En juridisk person kan i föreningens stadgar medges en mer vidsträckt rätt än som angetts här. -------------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------------- 1 § 1 a § Ett dödsbo efter en avliden bo- Ett dödsbo efter en avliden bo- stadsrättshavare får utöva bostads-stadsrättshavare får utöva bostads- rätten trots att dödsboet inte är rätten trots att dödsboet inte är medlem i föreningen. Efter tre år medlem i föreningen. Tre år efter från dödsfallet får föreningen dockdödsfallet får föreningen dock upp- anmana dödsboet att inom sex må- mana dödsboet att inom sex månader nader från anmaningen visa att från uppmaningen visa att bostadsrätten ingått i bodelning bostadsrätten har ingått i eller arvskifte med anledning av bodelning eller arvskifte med an- bostadsrättshavarens död eller att ledning av bostadsrättshavarens död någon, som inte får vägras inträde ieller att någon som inte får vägras föreningen, förvärvat bostadsrätteninträde i föreningen har förvärvat och sökt medlemskap. Om den tid bostadsrätten och sökt medlemskap. som angetts i anmaningen inte Om uppmaningen inte följs, får bo- iakttas, får bostadsrätten säljas påstadsrätten tvångsförsäljas enligt offentlig auktion för dödsboets 8 kap. för dödsboets räkning. Ett räkning. Ett dödsbo kan i före- dödsbo kan i föreningens stadgar ningens stadgar medges en vid- medges en mer vidsträckt rätt än som sträcktare rätt än som angetts här.angetts här. 2 § -------------------------------------------------------------------- Om en bostadsrätt övergått genom Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bodelning, arv, testamente, bo- bolagsskifte eller liknande för- lagsskifte eller liknande förvärv värv och förvärvaren inte antagits och förvärvaren inte antagits till till medlem, får föreningen anmana medlem, får föreningen uppmana förvärvaren att inom sex månader förvärvaren att inom sex månader från från anmaningen eller den längre uppmaningen eller den längre tid tid som kan vara bestämd i stad- som kan vara bestämd i stadgarna garna visa att någon, som inte får visa att någon som inte får vägras vägras inträde i föreningen, för- inträde i föreningen har förvärvat värvat bostadsrätten och sökt bostadsrätten och sökt medlemskap. medlemskap. Iakttas inte den tid Om uppmaningen inte följs, får som angetts i anmaningen, får bo- bostadsrätten tvångsförsäljas enligt stadsrätten säljas på offentlig 8 kap. för förvärvarens räkning. auktion för förvärvarens räkning. 3 §1 -------------------------------------------------------------------- En juridisk person som är med- En juridisk person som är medlem lem i en bostadsrättsförening får i en bostadsrättsförening får inte inte utan samtycke av föreningens utan samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärvastyrelse genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till en bostadslägen- bostadsrätt till en bostadslägenhet het som inte är avsedd för fri- som inte är avsedd för tidsändamål. Vad nu sagts gäller fritidsändamål. inte när förvärvaren är en kommun Samtycke behövs dock inte vid eller ett landsting. 1. förvärv vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap., om den juridiska personen hade panträtt i bostadsrätten, eller 2. förvärv som görs av en kommun eller ett landsting. 4 § -------------------------------------------------------------------- Ett avtal om överlåtelse av bo- Ett avtal om överlåtelse av en stadsrätt genom köp skall upprättasbostadsrätt genom köp skall upp- skriftligen och skrivas under av rättas skriftligen och skrivas säljaren och köparen. I avtalet under av säljaren och köparen. Köpe- skall den lägenhet som överlåtelsenhandlingen skall innehålla uppgift avser samt köpeskillingen anges. om den lägenhet som överlåtelsen Motsvarande skall gälla vid byte avser samt om priset. Motsvarande eller gåva. skall gälla vid byte eller gåva. Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har kommit överens om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället det pris som anges i köpehandlingen. Priset får dock jäm- kas, om det är oskäligt att det skall vara bindande. Vid denna bedömning skall hänsyn tas till köpehandlingens innehåll, omstän- digheterna vid avtalets till- komst, senare inträffade förhållan- den och omständigheterna i övrigt. 5 § -------------------------------------------------------------------- En överlåtelse är ogiltig, om den En överlåtelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till som en bostadsrätt övergått till vägras medlemskap i bostadsrätts- vägras medlemskap i bostadsrätts- föreningen. Detta gäller inte vid föreningen. Detta gäller inte vid exekutiv försäljning eller vid of- exekutiv försäljning eller vid fentlig auktion enligt bestämmel- tvångsförsäljning enligt 8 kap. Om serna i denna lag. Om förvärvaren förvärvaren i ett sådant fall inte i ett sådant fall inte antagits antagits till medlem, skall före- till medlem, skall föreningen lösa ningen lösa bostadsrätten mot skälig bostadsrätten mot skälig ersätt- ersättning, utom i fall då en juri- ning. disk person enligt 1 § andra stycket får utöva bostadsrätten utan att vara medlem. En överlåtelse som avses i 3 § är En överlåtelse som avses i 3 § ogiltig om föreskrivet samtycke första stycket är ogiltig om före- inte erhålls. skrivet samtycke inte erhålls. En överlåtelse som inte upp- En överlåtelse som inte uppfyller fyller formföreskrifterna i 4 § är formföreskrifterna i 4 § är också också ogiltig. ogiltig. Väcks inte talan om över- låtelsens ogiltighet inom två år från den dag då överlåtelsen skedde, är rätten till sådan talan förlorad. 6 § För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten. -------------------------------------------------------------------- Första stycket gäller också om en Första stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till någon sombostadsrätt övergått till någon som inte är medlem i föreningen genom inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande bolagsskifte eller liknande förvärv förvärv eller vid exekutiv försälj-eller vid exekutiv försäljning ning eller offentlig auktion eller tvångsförsäljning enligt 8 enligt denna lag. Om kap. Om bostadsrätten i annat fall bostadsrätten i annat fall har har övergått till någon som inte är övergått till någon som inte är medlem, är den från vilken rätten medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser en- övergått fri från förpliktelser en-ligt första stycket först efter det ligt första stycket först efter att förvärvaren antagits till det att förvärvaren antagits till medlem. medlem. 7 § -------------------------------------------------------------------- Om bostadsrätten efter uppsäg- Om bostadsrätten efter uppsägning ning enligt 7 kap. 18 § kan säljas enligt 7 kap. 18 § kan tvångsförsä- på offentlig auktion, är bostads- ljas enligt 8 kap., svarar bo- rättshavaren inte skyldig att stadsrättshavaren inte för de för- svara för de förpliktelser som pliktelser som åligger en inneha- åligger en innehavare av bostads- vare av bostadsrätten för längre tid rätten för längre tid än till det än till det månadsskifte som månadsskifte som inträffar närmast inträffar närmast efter sex månader efter sex månader från den dag då från den dag då bostadsrättshavaren bostadsrättshavaren blev skild blev skild från lägenheten. från lägenheten. 8 § -------------------------------------------------------------------- En förvärvare svarar tillsammans Den som förvärvar en bostadsrätt med den från vilken bostadsrätten svarar inte för de betalnings- övergått för de förpliktelser som förpliktelser som den från vilken denne haft som innehavare av bo- bostadsrätten har övergått hade mot stadsrätten, om inte föreningen bostadsrättsföreningen. När en och förvärvaren kommit överens om bostadsrätt har övergått genom något annat. Om bostadsrätten har bodelning, arv, testamente, bo- förvärvats på offentlig auktion lagsskifte eller liknande förvärv, enligt bestämmelserna i denna svarar dock förvärvaren för sådana lag, svarar dock förvärvaren för förpliktelser. förpliktelserna endast om föreningen har förbehållit sig betalningsanspråk mot denne vid auktionen. 11 § Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den överlåtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en föreningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra. -------------------------------------------------------------------- Om en bostadsrätt som har övergått till föreningen är pantsatt, får beslut om bostadsrättens upphörande meddelas endast om panthavaren har medgivit detta eller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren. 7 kap. 4 § -------------------------------------------------------------------- Sedan tillträde medgetts åligger Sedan tillträde medgetts är före- det föreningen att hålla lägenhetenningen skyldig att hålla lägenhe- och fastigheten i övrigt i gott ten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på enligt 12 § vilar på bostadsrättsha- bostadsrättshavaren. varen. Bestämmelserna i 2 § Bestämmelserna i 2 § gäller i tillämpas om föreningen åsidosätter tillämpliga delar om föreningen sin reparationsskyldighet eller åsidosätter sin reparations- om det på något annat sätt uppstår skyldighet eller om det på något hinder eller men i nyttjanderätten annat sätt uppstår hinder eller genom föreningens vållande. men i nyttjanderätten genom föreningens vållande. 9 § -------------------------------------------------------------------- Bostadsrättshavaren är skyldig Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och bevara sundhet, ordning och skick skick inom fastigheten. Han inom eller utanför huset. Han skall rätta sig efter de särskilda skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i regler som föreningen i överens- överensstämmelse med ortens sed stämmelse med ortens sed meddelar. meddelar. Bostadsrättshavaren Bostadsrättshavaren skall hålla skall hålla noggrann tillsyn över noggrann tillsyn över att detta att detta också iakttas av dem också iakttas av dem som han som han svarar för enligt 12 § svarar för enligt 12 § andra andra stycket. stycket. Gods som enligt vad bostadsrättsinnehavaren vet är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten. 10 §2 En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra stycket. -------------------------------------------------------------------- Styrelsens samtycke krävs inte, Samtycke behövs dock inte, om lägenheten är avsedd för per- 1. om en bostadsrätt har förvär- manentboende och bostadsrätten vats vid exekutiv försäljning eller till lägenheten innehas av en tvångsförsäljning enligt 8 kap. av kommun eller ett landsting. en juridisk person som hade pant- Styrelsen skall dock genast rätt i bostadsrätten och som inte underrättas om upplåtelsen. antagits till medlem i föreningen, eller 2. om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting. Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket. 13 §3 -------------------------------------------------------------------- Företrädare för bostadsrättsför- Företrädare för bostadsrättsföre- eningen har rätt att få komma in i ningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för till-lägenheten när det behövs för tillsyn syn eller för att utföra arbete eller för att utföra arbete som som föreningen svarar för. När bo- föreningen svarar för. När bostads- stadsrätten enligt 30 § eller 6 rätten skall tvångsförsäljas enligt 8 kap. 1 eller 2 § skall säljas på kap., är bostadsrättshavaren skyl- offentlig auktion, är dig att låta lägenheten visas på bostadsrättshavaren skyldig att lämplig tid. Föreningen skall se låta lägenheten visas på lämplig till att bostadsrättshavaren inte tid. Föreningen skall se till att drabbas av större olägenhet än bostadsrättshavaren inte drabbas nödvändigt. av större olägenhet än nödvändigt. Bostadsrättshavaren är skyldig Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om hans ohyra i huset eller på marken, även lägenhet inte besväras av ohyra. om hans lägenhet inte besvä- I så fall gäller 5 § i tillämpliga ras av ohyra. I så fall tillämpas delar. 5 §. Om bostadsrättshavaren inte läm- Om bostadsrättshavaren inte läm- nar tillträde till lägenheten när nar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, får föreningen har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestäm- sådan handräckning finns be- melser i lagen (1990:746) om be- stämmelser i lagen (1990:746) om talningsföreläggande och hand- betalningsföreläggande och hand- räckning. räckning. -------------------------------------------------------------------- 16 a § Föreningen har panträtt i bo- stadsrätten för sin fordran på sådana avgifter som avses i 14 § första stycket. Vid utmätning eller kon- kurs jämställs sådan panträtt med handpanträtt. Sådan panträtt som avses i första stycket har företräde framför en panträtt som har upplåtits av en innehavare av bostadsrätten, om inte annat följer av 31 §. 18 § Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som till- trätts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning, 1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen, 2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand, 3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §, -------------------------------------------------------------------- 4. om bostadsrättshavaren eller 4. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till den som lägenheten upplåtits till i i andra hand, genom vårdslöshet är andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om i lägenheten eller om bostadsrätts- bostadsrättshavaren genom att havaren genom att inte utan oskä- inte utan oskäligt dröjsmål under- ligt dröjsmål underrätta styrelsen rätta styrelsen om att det finns om att det finns ohyra i lägen- ohyra i lägenheten bidrar till heten bidrar till att ohyran att ohyran sprids i fastigheten, sprids i huset, 5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare, 6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 § och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta, 7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt 8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. 30 §4 -------------------------------------------------------------------- Har bostadsrättshavaren blivit Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd avskild från lägenheten till följd av uppsägning i fall som avses i uppsägning i fall som avses i 18 §, 18 §, skall bostadsrätten säljas påskall bostadsrätten tvångsförsäljas offentlig auktion så snart det enligt 8 kap. så snart som möjligt, kan ske, om inte föreningen, om inte föreningen, bostadsrätt- bostadsrättshavaren och de kända shavaren och de kända borgenärer borgenärer vars rätt berörs av vars rätt berörs av försäljningen försäljningen kommer överens om kommer överens om något annat. något annat. Försäljningen får dockFörsäljningen får dock skjutas upp anstå till dess att brister som till dess att brister som bostadsrättshavaren svarar för bostadsrättshavaren svarar för blivit åtgärdade. blivit åtgärdade. Av vad som kommit in genom försäljningen får föreningen, sedan ersättning enligt 8 kap. 6 § tagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. 31 § -------------------------------------------------------------------- Har föreningen underrättats om Har föreningen underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, att en bostadsrätt är pantsatt, skall föreningen utan dröjsmål skall föreningen utan dröjsmål underrätta panthavaren om bo- underrätta panthavaren om bo- stadsrättshavaren har obetalda stadsrättshavaren har obetalda avgifter till föreningen till ett avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av belopp som överstiger vad som av årsavgiften belöper på en månad ochårsavgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjer med bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från betalningen mer än två veckor från förfallodagen. Försummas det, har förfallodagen. föreningen vid försäljning enligt Om föreningen försummar denna 30 § första stycket företräde till skyldighet, har föreningen vid betalning före panthavaren endast exekutiv försäljning eller tvångsför- i fråga om belopp som skulle ha säljning enligt 8 kap. inte före- betalats innan underrättelse träde till betalning framför pant- skulle ha skett. havaren i fråga om 1. de avgiftsbelopp som förfallit till betalning under den tid föreningens försummelse varat, samt 2. den del av årsavgiften som förfallit till betalning närmast efter det att en underrättelse gjorts. Andra stycket gäller inte i fråga om avgiftsbelopp som förfallit till betalning under den tid panthavaren haft kännedom om bo- stadsrättshavarens betalningsför- summelse. 32 § -------------------------------------------------------------------- Är sådant meddelande från före- Är ett sådant meddelande från före- ningen som avses i 16 §, 18 § 1, ningen som avses i 16 §, 18 § 1, 20 § 20 § eller 31 § eller 6 kap. 1 eller 31 § första stycket eller 6 eller 2 § avsänt i rekommenderat kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller brev under mottagarens vanliga 2 § avsänt i rekommenderat brev adress, skall föreningen anses ha under mottagarens vanliga adress, fullgjort vad som ankommer på skall föreningen anses ha den. Detsamma gäller beträffande fullgjort vad som ankommer på den. sådant meddelande från Detsamma gäller beträffande sådant bostadsrättshavaren som avses i meddelande från bostadsrättshavaren 2 § och 6 kap. 6 §. som avses i 2 § och 6 kap. 6 §. -------------------------------------------------------------------- 8 kap. Offentlig auktion 8 kap. Tvångsförsäljning Förordnande av god man m.m. Inledande bestämmelser 1 § -------------------------------------------------------------------- Offentlig auktion som avses i Tvångsförsäljning genomförs av 6 kap. 1 eller 2 § eller 7 kap. kronofogdemyndigheten efter ansö- 30 § skall hållas av en god man kan av bostadsrättsföreningen. som på bostadsrättsföreningens be- gäran förordnas av tingsrätten. Beslut i ärende om förordnande av god man får om det finns särskilda skäl meddelas utan bostadsrättsha- varens hörande. **FOOTNOTES** 1 Senaste lydelse 1992:505. 2 Senaste lydelse 1992:505. 3Senaste lydelse 1991:875. 4 Ändringen innebär bl.a. att andra stycket upphävs. 2 § -------------------------------------------------------------------- Gode mannen skall i god tid Vid tvångsförsäljning tillämpas be- och på lämpligt sätt kungöra tid ochstämmelserna i utsökningsbalken om plats för auktionen. Bostadsrätts- exekutiv försäljning av lös egendom havaren, föreningen och kända i allmänhet, om inte annat följer borgenärer vilkas rätt beror av av detta kapitel. försäljningen skall i god tid Försäljningen skall anses ske för underrättas särskilt. uttagande av en sådan föreningens Vid förrättningen skall man föra fordran som är förenad med panträtt protokoll. enligt 7 kap. 16 a §. Detta gäller även om föreningen inte skulle ha någon sådan fordran. -------------------------------------------------------------------- Auktionsförfarandet Ansökan och beslut 3 § -------------------------------------------------------------------- Innan budgivningen inleds Ansökan om tvångsförsäljning skall skall gode mannen redovisa göras hos kronofogdemyndigheten i villkoren för försäljningen samt det län där den lägenhet finns som lämna övriga upplysningar som är avbostadsrätten avser. betydelse för denna. Om föreningen inte medger något annat, skall bostadsrätten utropas utan förbehåll om panträtt. Inrop får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. -------------------------------------------------------------------- Köpeskillingen 4 § -------------------------------------------------------------------- Köpeskillingen skall betalas Om kronofogdemyndigheten finner genast, om inte andra villkor att förutsättningarna för tvångs- fastställts före försäljningen. försäljning är uppfyllda skall en Tillträde får inte ske förrän full sådan försäljning genomföras. I annat betalning erlagts. När den gode fall skall kronofogdemyndigheten mannen har tagit emot betalning- avslå ansökan. en, skall han utfärda köpebrev. -------------------------------------------------------------------- Ny auktion Föreningens rätt till betalning 5 § -------------------------------------------------------------------- Ny auktion skall hållas, om in- Föreningen har vid tvångsförsälj- rop inte sker eller godtas eller ning rätt till betalning ur försälj- om köpeskillingen inte betalas ningssumman för fordringar som är enligt fastställda villkor. Sker förenade med panträtt i bo- det inte något inrop vid en ny stadsrätten enligt 7 kap. 16 a §. auktion, övergår bostadsrätten utan Föreningen har också rätt till lösen och fri från panträtt genast betalning för andra fordringar mot till föreningen. bostadsrättshavaren som grundas på innehavet av bostadsrätten, om de anmäls hos kronofogdemyndigheten innan bostadsrätten säljs eller, om försäljning sker under hand, senast när fördelning skall äga rum. Sådana fordringar tas ut efter alla andra fordringar som medför rätt till betalning ur bostadsrätten. -------------------------------------------------------------------- Gode mannens rätt till ersättning Följden av misslyckade försäljnings- försök 6 § -------------------------------------------------------------------- Gode mannen har rätt till skälig Om det har gjorts tre försälj- ersättning för arbete, ningsförsök utan att bostadsrätten tidsspillan och utlägg som har blivit såld, övergår den genast uppdraget krävt. Ersättningen får till föreningen utan lösen och fri tas ut före varje annan fordran från panträtt. Bostadsrätten övergår ur den köpeskilling som inflyter dock till föreningen på detta sätt vid försäljningen. I den mån redan efter det andra försäljnings- köpeskillingen inte räcker till, försöket, om det vid detta inte har skall ersättningen i stället be- gjorts något inrop eller lämnats talas av bostadsrättsföreningen, något anbud och det inte kan antas men bostadsrättshavaren skall att bostadsrätten blir såld vid slutligt svara för ersättningen. ytterligare ett försäljningsförsök. -------------------------------------------------------------------- Redovisning av köpeskillingen Kostnaderna för förfarandet 7 § -------------------------------------------------------------------- Köpeskillingen skall fördelas Vid tillämpning av 17 kap. ut- och redovisas av gode mannen så sökningsbalken skall mål om tvångs- snart som möjligt. Utbetalningen försäljning anses som mål om av medel får dock anstå om det utmätning. Bostadsrättshavaren råder tvist om vem som är betal- skall slutligt svara för förrätt- ningsberättigad och säkerhet inte ningskostnaderna, i den mån de ställs. Om utrop av bostadsrätten inte kan tas ut ur försäljningssum- skett utan förbehåll om panträtt, ärman. panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid. Protokollet med redovisningen skall delges bostadsrättshavaren, föreningen och berörda borgenärer. Om någon är missnöjd med re- dovisningen kan han väcka talan inom tre månader från den dag då han fick del av protokollet. Väcks inte talan inom denna tid går rätten att få saken prövad i domstol förlorad. -------------------------------------------------------------------- Sammanträffande av exekutiv för- säljning och tvångsförsäljning 8 § Om tvångsförsäljning enligt detta kapitel och exekutiv försäljning begärs beträffande samma bostads- rätt, skall den tvångsförsäljas. Första stycket gäller inte om an- sökan om tvångsförsäljning gjorts efter det att försäljning på exekutiv auktion kungjorts enligt 9 kap. 2 § utsökningsbalken eller det annars finns särskilda skäl för att en försäljning bör genomföras enligt utsökningsbalken. I ett sådant fall skall målet om tvångsförsäljning vila till dess målet om exekutiv försäljning avgjorts. Frågan om tvångsförsäljning faller, om en bostadsrätt har sålts vid exekutiv försäljning efter det att nyttjanderätten till den lägenhet som bostadsrätten avser har för- verkats enligt 7 kap. 18 §. 9 kap. 15 § -------------------------------------------------------------------- Beslut som innebär väsentliga Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens fastig-förändringar av föreningens hus het skall fattas på en förenings- eller mark skall fattas på en fö- stämma, om inte något annat har reningsstämma, om inte något annat bestämts i stadgarna. har bestämts i stadgarna. I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och bestämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel. 19 §5 -------------------------------------------------------------------- En bostadsrättsförenings beslut En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för att förvärva ett hus för ombildning ombildning av hyresrätt till bo- av hyresrätt till bostadsrätt skall stadsrätt skall fattas på en före- fattas på en föreningsstämma. Be- ningsstämma. Beslutet är giltigt slutet är giltigt, om hyresgästerna om mer än hälften av hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lä- i de uthyrda lägenheter som om- genheter som omfattas av förvärvet fattas av förvärvet har gått med påhar gått med på beslutet. Dessa beslutet. Dessa hyresgäster skall hyresgäster skall vara medlemmar i vara medlemmar i bostadsrätts- bostadsrättsföreningen. Vid be- föreningen. Vid beräkningen av räkningen av antalet lägenheter antalet lägenheter tillämpas tillämpas 1 kap. 5 § andra stycket. 1 kap. 5 § andra stycket. Protokollet från föreningsstämman Protokollet från föreningsstämmanskall innehålla uppgift om hur skall innehålla uppgift om hur rösterna har beräknats och hållas beräkningen av rösterna har skett tillgängligt för hyresgästerna och och hållas tillgängligt för hyres- ägaren av huset. gästerna och fastighetsägaren. 20 § -------------------------------------------------------------------- Innan beslut om fastighetsför- Innan beslut om förvärv av ett värv fattas enligt 19 §, skall en hus fattas enligt 19 §, skall en sådan ekonomisk plan som avses i sådan ekonomisk plan som avses i 3 3 kap. 1 § upprättas och hållas kap. 1 § upprättas och hållas till- tillgänglig för hyresgästerna. Tillgänglig för hyresgästerna. Till pla- planen skall fogas ett nen skall fogas ett besiktnings- besiktningsprotokoll som visar protokoll som visar husets skick. fastighetens skick. Planen skall Planen skall även vara försedd med även vara försedd med intyg enligt intyg enligt 3 kap. 2 §. 3 kap. 2 §. 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996. 2. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträdandet gäller inte de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 § andra stycket och 5 § tredje stycket samt 7 kap. 10 § andra stycket. 3. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträdandet gäller 6 kap. 8 § i sin äldre lydelse. 4. I fall då föreningen före ikraftträdandet har gjort sig skyldig till sådan försummelse som avses i 7 kap. 31 § gäller paragrafen i sin äldre lydelse. 5. Bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordringar som har uppkommit före ikraftträdandet. 6. Om en god man har förordnats enligt de äldre bestämmelserna i 8 kap. 1 §, gäller äldre föreskrifter i fråga om offentlig auktion. 7. Ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. får, utom i fall som avses i punkten 6, göras hos kronofogdemyndigheten före ikraftträdandet. Kronofogdemyn- digheten får före ikraftträdandet genomföra sådana förberedande åtgärder som be- hövs för att tvångsförsäljning skall kunna genomföras efter ikraftträdandet. **FOOTNOTES** 5 Senaste lydelse 1992:505. 2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt Härigenom föreskrivs att 1, 3, 6, 8, 9 och 12 §§ lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 1 §1 -------------------------------------------------------------------- För ombildning av hyresrätt till För ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har hyresgäster enligt bostadsrätt har hyresgäster enligt denna lag rätt att förvärva hyres- denna lag rätt att förvärva den fas- fastigheten genom en ta egendomen genom en bostads- bostadsrättsförening. rättsförening. Rätten till förvärv gäller fast Rätten till förvärv gäller fast egendom som är taxerad som egendom som är taxerad som hyreshusenhet. hyreshusenhet eller, om egendomen hyrs ut för något annat ändamål än fritidsändamål, som småhusenhet. Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när det är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt. 3 §2 Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening. Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om 1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan omfattar, -------------------------------------------------------------------- 2. att hyresgästerna i mer än 2. att hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheterna hälften av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, och hyresrätt till bostadsrätt, och att att dessa hyresgäster är medlemmar dessa hyresgäster är medlemmar i i bostadsrättsföreningen. bostadsrättsföreningen, och 3. att samtliga lägenheter i en småhusenhet som omfattas av anmälan hyrs för något annat ändamål än fri- tidsändamål. 6 §3 -------------------------------------------------------------------- Fast egendom, som utgör en hy- Fast egendom som utgör en reshusenhet och för vilken en in- hyreshus- eller småhusenhet och för tresseanmälan gäller, får inte vilken en intresseanmälan gäller, överlåtas helt eller delvis genom får inte överlåtas helt eller delvis köp eller byte utan att den bo- genom köp eller byte utan att den stadsrättsförening som har gjort bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att intresseanmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshusenheten. Ett förvärva hela hyreshus- eller sådant erbjudande kallas hembud. småhusenheten. Ett sådant erbju- Med överlåtelse genom köp eller by-dande kallas hembud. Med överlåtel- te likställs överlåtelse genom se genom köp eller byte likställs tillskott till bolag eller överlåtelse genom tillskott till förening, utdelning eller skifte bolag eller förening, utdelning från bolag eller förening samt eller skifte från bolag eller före- fusion enligt 14 kap. 1 § ning samt fusion enligt 14 kap. aktiebolagslagen (1975:1385). 1 § aktiebolagslagen (1975:1385). En överlåtelse får ske utan hem- En överlåtelse får genomföras utan bud till bostadsrättsföreningen, hembud till bostadsrättsföreningen, 1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen, 2. om staten förvärvar egendomen, 3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, -------------------------------------------------------------------- 4. om förvärvet sker genom inrop 4. om förvärvet genomförs genom på exekutiv auktion eller inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt, (1904:48 s.1) om samäganderätt, 5. om överlåtelsen avser andel 5. om överlåtelsen avser en andel och förvärvaren redan äger en andeloch förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna förvärvats påi egendomen och denna andel annat sätt än genom gåva. förvärvats på något annat sätt än genom gåva. Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren. 8 § -------------------------------------------------------------------- Förslaget till köpeavtal skall Hyresnämnden skall se till att genom hyresnämndens försorg delges förslaget till köpeavtal delges den den bostadsrättsförening som har bostadsrättsförening som har gjort gjort intresseanmälan. Sedan intresseanmälan. Efter delgivning- delgivning skett får inte en får inte hembudet eller sam- hembudet eller samtycket till tycket till avtalsförslaget avtalsförslaget återkallas eller återkallas eller förslaget ändras. förslaget ändras. Efter hembudet är fastighetsäga- Sedan hembud skett, är fastig- ren skyldig att ge föreningen hetsägaren skyldig att bereda tillfälle att besikta egendomen. före-ningen tillfälle att besikta fastigheten. Hyresnämnden skall för anteckning Hyresnämnden skall för anteck- i fastighetsboken underrätta ning i fastighetsboken underrätta inskrivningsmyndigheten om hem- inskrivningsmyndigheten om hem- budet och om dagen för det. budet och om dagen då hembudet skedde. 9 §4 -------------------------------------------------------------------- Bestämmelser om bostadsrätts- Bestämmelser om bostadsrättsföre- föreningars beslut att förvärva ningars beslut att förvärva hus för hyresfastigheter för ombildning ombildning av hyresrätt till bo- av hyresrätt till bostadsrätt stadsrätt finns i 9 kap. 19-21 §§ finns i 9 kap. 19-21 §§ bostadsrättslagen (1991:614). bostadsrättslagen (1991:614). 12 §5 Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens intresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i 6 § första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse eller övergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra meningarna tillämpas på det nya hembudet. -------------------------------------------------------------------- Första stycket skall äga motsva- Första stycket gäller också om rande tillämpning om överlåtelsen överlåtelsen avser en andel av avser andel av hyreshusenheten. hyreshus- eller småhusenheten. I fråga om förbudet i första I fråga om förbudet i första stycket äger 6 § andra och tredje stycket skall 6 § andra och tredje styckena motsvarande tillämpning. stycket tillämpas. Om något un- Om något undantag inte föreligger, dantag inte föreligger, är över- är överlåtaren skyldig att inhämta låtaren skyldig att skaffa hyres- hyresnämndens tillstånd till över- nämndens tillstånd till överlåtelsen. låtelsen. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996. **FOOTNOTES** 1 Senaste lydelse 1990:1394. 2 Senaste lydelse 1992:507. 3 Senaste lydelse 1994:811. 4 Senaste lydelse 1992:507. 5 Senaste lydelse 1991:616. 3 Ärendet och dess beredning I samband med riksdagsbehandlingen av propositionen Ny bostadsrättslag m.m. (prop. 1990/91:92) uttalade bostadsutskottet (bet. 1990/91:BoU13 s. 21) bl.a. att frågorna om försäljning av pantsatt bostadsrätt m.m. är komplicerade och att „en viss oklarhet får anses råda beträffande frågor om försäljning av bostadsrätt vid offentlig auktion, om panträttens bestånd i hembudssituationer och vid upplösning av bostadsrätt„. Utskottet godtog den lösning som föreslogs i propositionen men fann det motiverat att frågorna skulle „ånyo ses över inom regeringens kansli eller i annan ordning om så anses lämpligt„. Justitiedeparte- mentet förordnade därför i april 1993 justitierådet Torkel Gregow att utreda frågor om försäljning av bostadsrätt vid offentlig auktion och vissa andra frå- gor. Utredningsuppdraget har redovisats i en departementspromemoria, Bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och panthavares rätt till betalning, tvångsförsäljning m.m. (Ds 1994:7). I promemorian har föreslagits ändringar i bostadsrättslagen och i utsökningsbalken. Promemorian har remissbehandlats. En sammanfattning av promemorian finns i bilaga 1. De lagförslag som läggs fram i promemorian finns i bilaga 2. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena har gjort och finns tillgänglig i i Justitiedepartementet (dnr Ju94/154). Inom Justitiedepartementet upprättades år 1993 departementspromemorian Bostadsrättsoption och andra ändringar i bostadsrättslagstiftningen (Ds 1993:54). I promemorian har lämnats vissa förslag i syfte bl.a. att underlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. En sammanfattning av promemorian återfinns i bilaga 4. Promemorian har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 5. Remissyttrandena finns tillgängliga i Justitiedepartementet (dnr Ju93/2588). Lagrådet Regeringen beslutade den 15 juni 1995 att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 6. Lagrådets yttrande finns i bilaga 7. Lagrådet har föreslagit ett par följdändringar i bostadsrättslagen utöver dem som föreslagits i lagrådsremissen samt vissa förtydliganden i lagtexten. Regeringen ansluter sig till Lagrådets förslag och återkommer till detta i författningskommentaren. I förhållande till lagrådsremissens förslag bör det dessutom göras vissa redaktionella ändringar. 4 Reformens inriktning Bostadsrätter betingar i allmänhet, särskilt i storstadsområdena, förhållandevis höga priser. Detta gäller såväl vid upplåtelse av bostadsrätt som vid senare överlåtelse av en redan upplåten bostadsrätt. Av detta följer att den som önskar förvärva en bostadsrätt ofta behöver låna pengar för att kunna finansiera förvärvet. Sådana lån tas av naturliga skäl som regel i bank, varvid bostadsrätten ställs som pant för lånet. Att pantsättning av bostadsrätter ger kreditgivarna ett betryggande skydd är ett nödvändigt villkor för att bostadsrättsmarknaden skall fungera väl. Att så sker ligger i både de presumtiva bostadsrättshavarnas och i bostadsrättsföreningarnas intresse. En förutsättning för att bostadsrätter skall utgöra godtagbara pantobjekt är bl.a. att panträtten stiftas på ett sätt som innebär tillfredsställande garanti för att panthavaren verkligen erhåller sin rätt när bostadsrätten skall realiseras. Om denna förutsättning inte föreligger kan följden bli att kredit inte lämnas eller att kredit lämnas på sämre villkor än som annars skulle ha skett. Bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och panthavares rätt till betalning, tvångsförsäljning m.m. (Ds 1994:7) I 1994 års departementspromemoria har utredaren föreslagit flera ändringar i bo- stadsrättslagen i det huvudsakliga syftet att förbättra bostadsrättens värde som pant. Förslagen innebär i huvudsak följande. Bostadsrättsföreningens fordran mot bostadsrättshavaren skall, såvitt gäller avgifter, vara förenad med en legal panträtt med bästa rätt. Vidare skall den som förvärvar en bostadsrätt inte längre bli ansvarig för den förra bostadsrättshavarens betalningsförpliktelser mot föreningen. Det föreslås också att sådan särskild tvångsförsäljning som kan ske enligt bostadsrättslagen skall vara en uppgift för kronofogdemyndigheten. En juridisk person som har panträtt i bostadsrätten föreslås kunna bli medlem i en bostadsrättsförening efter förvärv på exekutiv auktion eller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen och ha rätt att upplåta lägenheten i andra hand. Vid remissbehandlingen av promemorian har flertalet remissinstanser uttalat sig positivt om förslagen. Flera remissinstanser har dessutom uttalat tillfredsställelse över promemorians genomgång av vissa oklara frågor i gällande rätt, vilka dock inte har ansetts fordra ändringar i lagstiftningen. Några re- missinstanser, däribland Advokatsamfundet, SBAB, Fastighetsägareförbundet, HSB och SBC har emellertid påpekat att de föreslagna förändringarna inte är tillräckliga för att stärka bostadsrättens värde som pant. Enligt regeringens mening är flertalet av utredarens förslag väl ägnade att ligga till grund för lagstiftning. Om förslagen genomförs, undanröjs flera oklarheter i det nu gällande regelsystemet, samtidigt som man åstadkommer en på flera sätt enklare och mer ändamålsenlig ordning. I sammanhanget kan anmärkas att man inte kan förbättra rättsställningen för den som har lämnat lån mot säkerhet i bostadsrätten utan att detta medför en motsvarande försvagning av bostadsrättsföreningens - i realiteten övriga bostadsrättshavares - situation. Enligt regeringens mening innebär utredarens förslag en väl avvägd kompromiss mellan dessa motstående intressen. I promemorian behandlas flera frågor som inte omfattas av riksdagens tillkännagivande och som inte lett till något lagstiftningsförslag. Bl.a. behandlas frågan om avsägelse av bostadsrätt, lösen av bostadsrätt samt införande av register för anteckning av panträtt i bostadsrätt. Ett stort antal remissinstanser har i anslutning härtill anfört att inrättandet av ett särskilt bostadsrättsregister skulle stärka bostadsrättens värde som pant och att denna fråga bör utredas vidare. Regeringen delar denna uppfattning. Frågan om inrättande av ett bostadsrättsregister bereds för närvarande inom Justiti- edepartementet (jfr prop. 1994/95:100 bil. 3 s. 96). Bostadsrättsoption och andra ändringar i bostadsrättslagstiftningen (Ds 1993:54) I detta lagstiftningsärende finns anledning att också behandla lagförslagen i 1993 års departementspromemoria om s.k. bostadsrättsoptioner m.m. I promemorian förslås, i syfte att underlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt, att det införs en ny typ av avtal som innebär att säljaren av huset ges rätt att i framtiden få en bostadsrätt upplåten till sig (bostadsrättsoption). Den före- slagna konstruktionen fick ett övervägande kritiskt mottagande bland remissin- stanserna. Regeringen anser inte att frågan bör lösas på det föreslagna sättet. Detsamma gäller förslaget om begränsning av möjligheten att i bostadsrättsföreningens stadgar föreskriva vilka villkor som skall gälla för ändring av stadgarna. I promemorian föreslås vidare att den s.k. ombildnings- lagen skall utvidgas till att gälla även småhus som hyrs ut som permanentbostad. Den frågan återkommer regeringen till i det följande (avsnitt 6). I promemorian behandlas också frågan om det s.k. förbudet mot dubbelupplåtelse skall upphävas. Förbudet innebär att bostadsrätt inte får upplåtas till en lägenhet som är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 § bostadsrättslagen). Bostadsrätt till en hyreslägenhet kan därför endast upplåtas till en hyresgäst som vill övergå till bostadsrätt. Om hyresgästen i samband med en ombildning till bostadsrätt inte vill förvärva bostadsrätten till sin lägenhet får han fortsätta att hyra den med bostadsrättsföreningen som värd. Förbudet mot dubbelupplåtelse kan försvåra en ombildning om inte alla hyresgäster vill förvärva bostadsrätten till sin lägenhet. Ett upphävande av förbudet skulle medföra att de hyresgäster som inte vill vara med om ombildningen förlorar sin bytesrätt och får ett sämre besittningsskydd (se promemorian s. 5 f.). Om bostadsrätten förverkas på grund av att bostadsrättshavaren inte betalar avgifterna och därför skiljs från lägenheten, förlorar även hyresgästen rätten att bo kvar i lägenheten. Det skulle i och för sig vara möjligt att införa bestämmelser som förstärker besittningsskyddet och medger bytesrätt för sådana lägenheter som har ombildats från hyresrätt till bostadsrätt och som fortfarande hyrs ut. En sådan ordning skulle emellertid innebära att det skulle finnas bostadsrättslägenheter med olika bytesrätt och besittningsskydd på bostadsrättsmarknaden. I departementspromemorian gjordes bedömningen att förbudet inte skulle tas bort eftersom risk för oklarheter och missförstånd skulle kunna leda till rättsförluster för hyresgäster i bostadsrättslägenheter. Denna uppfattning hade också de flesta remissinstanser som uttalade sig i frågan. I anslutning till riksdagsbehandlingen av propositionen Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. (prop. 1993/93:199) tillkännagav riksdagen (bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373) att frågan om upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse i de fall upplåtelse sker till en kommun eller ett kommunalt bostadsbolag borde övervägas ytterligare. Ett sådant partiellt förbud mot dubbelupplåtelse skulle enligt bostadsutskottet medföra att kravet på insatskapital från de boende som deltar i ombildningen skulle kunna begränsas. De boende skulle kunna känna trygghet i vetskapen om att kommunen eller det kommunala bolaget även i framtiden kommer att vara deras hyresvärd. Enligt regeringens bedömning skulle de negativa effekter som anges i promemorian uppstå vare sig förbudet tas bort helt eller partiellt. Om det skulle gå att upplåta bostadsrätt till en hyreslägenhet under förutsättning att bostadsrättspplåtelsen sker till en kommun eller ett kommunalt bostadsbolag skulle det dessutom, för att skydda hyresgästernas ställning, behöva införas ett förbud för kommunen eller det kommunala bostadsbolaget att överlåta bostadsrätten. Regeringen är därför inte beredd att föreslå någon ändring rörande förbudet mot dubbelupplåtelse. 5 Bostadsrätten som pant 5.1 Legal panträtt för bostadsrättsföreningens fordran 5.1.1 Skall det införas en legal panträtt? -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Bostadsrättsföreningens fordran mot bo- | | stadsrättshavaren skall förenas med en legal panträtt med bästa | | förmånsrätt i bostadsrätten. | -------------------------------------------------------------------- Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 18-30). Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser har tillstyrkt förslaget. Bakgrund: Den fordran som en bostadsrättsförening kan ha mot en bostadsrättshavare består i första hand av de avgifter som bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen har att betala till föreningen. Enligt dessa bestämmelser skall varje medlem betala en avgift till föreningen i form av en insats för upplåtelsen. Dessutom har föreningen rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten. Årsavgiften brukar av bostadsrättsföreningar delas upp i mindre belopp, som betalas månadsvis och benämns månadsavgift. Under förutsättning att det anges i stadgarna får föreningen även ta ut upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. En bostadsrättshavare kan ha även andra skulder till föreningen än avgifter. Som exempel kan nämnas skadestånd enligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen, rättegångskostnader och kostnader för avhysning. Bostadsrättshavaren kan också stå i skuld till föreningen för särskilda åtgärder eller tjänster, t.ex. upplåtelse av garageplats eller tvättstuga, som föreningen har tillhandahållit utan att vara skyldig till detta enligt någon författningsbestämmelse (jfr 7 kap. 14 § andra stycket bostadsrättslagen). Innehavaren av en bostadsrätt kan använda denna som säkerhet för en kredit genom att pantsätta bostadsrätten. För detta ändamål krävs i första hand ett pantförskrivningsavtal. För att pantförskrivningen skall bli gällande även mot bostadsrättshavarens övriga borgenärer krävs att bostadsrättshavaren eller kreditgivaren underrättar bostadsrättsföreningen om pantsättningen. Att det krävs en sådan underrättelse (denuntiation) för sakrättsligt skydd följer av en analogisk tillämpning av 10 och 31 §§ skuldebrevslagen (NJA 1971 s. 66, prop. 1971:12 s. 106 samt Hessler, Allmän sakrätt s. 253 och 426, Rodhe, Handbok i sakrätt s. 401 och Håstad, Sakrätt avseende lös egendom 5 uppl. s. 246). När föreningen underrättas om att en bostadsrätt har pantsatts, skall detta genast antecknas i den lägenhetsförteckning som föreningens styrelse är skyldig att föra (9 kap. 8 § samt 10 § tredje stycket bostadsrättslagen). Om panthavaren inte får betalt för sin fordran av bostadsrättshavaren har han rätt till betalning ur bostadsrätten. Panthavaren kan vända sig till domstol eller kronofogdemyndigheten och skaffa sig en dom eller annan exekutionstitel på fordringsanspråket och med stöd av denna söka utmätning. På grund av panträtten är han berättigad att i första hand få utmätning av bostadsrätten (4 kap. 4 § utsökningsbalken). Bostadsrätten kan även utmätas efter ansökan av en oprioriterad borgenär. Vid exekutiv försäljning av bostadsrätt som skall ske med anledning av utmätning av denna har bostadsrättsföreningen inte rätt till betalning ur influtna medel för sin fordran hos bostadsrättshavaren (se beträffande äldre rätt NJA 1971 s. 83 samt NJA 1961 s. 246). Det beror på att föreningens fordran inte är förenad med panträtt eller annan särskild förmånsrätt i bostadsrätten. Föreningen omfattas därför inte av de bestämmelser om tredje mans rätt till betalning ur utmätt egendom som meddelas i 8 kap. 10-16 §§ utsökningsbalken. Saken kan också uttryckas så att det inte föreligger någon vanlig sakrättslig konkurrens mellan föreningens och panthavarens fordringar. Detta hänger samman med att bostadsrätten kan sägas utgöra nettot av rättsförhållandet mellan före- ningen och bostadsrättshavaren, vari föreningens fordran ingår som en minuspost (se Hessler, Om utmätning av bostadsrätt där nyttjanderätten förverkats i Rättsvetenskapliga studier tillägnade Phillips Hult s. 202 f., Rodhe, Handbok i sakrätt s. 373 f. och Håstad, Om försäljning av pantsatt bostadsrätt i Festskrift till Sveriges Advokatsamfund 1887-1987 s. 259 f., särskilt s. 266-269). Föreningens fordran och panthavarens fordran kan därför sägas ligga på olika plan. Det förhållandet att föreningens fordran inte får göras gällande vid exekutiv försäljning av bostadsrätten innebär dock inte att denna fordran saknar betydelse vid försäljningen. Den som förvärvar en bostadsrätt vid exekutiv för- säljning svarar - liksom en förvärvare vid frivillig överlåtelse - tillsammans med den förre innehavaren av bostadsrätten för de förpliktelser som denne haft mot föreningen, om inte förvärvaren och föreningen kommer överens om något annat (6 kap. 8 § bostadsrättslagen). Om förvärvaren inte betalar överlåtarens skulder till föreningen kan denna föranstalta om offentlig auktion mot förvärvaren (strax mer om detta). Vid en exekutiv auktion brukar upplysning om föreningens krav lämnas till spekulanter. Förvärvarens betalningsansvar gentemot föreningen för tidigare förpliktelser påverkar självfallet den köpeskilling som en speku- lant är beredd att betala. När det så gäller försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion enligt bostadsrättslagen hålls sådan auktion med anledning av att nyttjanderätten till en bostadsrättslägenhet har förverkats och bostadsrättshavaren därför sagts upp och skilts från lägenheten (7 kap. 30 § bostadsrättslagen, jfr 18 §). En förverkandeanledning är betalningsförsummelse. Nyttjanderätten är i sådana fall förverkad, om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att betala eller om han dröjer med att betala årsavgiften utöver två vardagar efter förfallodagen (7 kap. 18 § 1). Vissa begränsningar görs emellertid (7 kap. 19, 21 och 23 §§). Offentlig auktion hålls av en god man, som förordnas av tingsrätten på begäran av bostadsrättsföreningen (8 kap. 1 §). Offentlig auktion enligt bostadsrättslagen är inte samma sak som exekutiv försäljning och bestämmelserna om exekutiv försäljning är inte heller tillämpliga. Bestämmelserna är dock delvis överensstämmande. Av de medel som inflyter vid offentlig auktion får bostadsrättsföreningen, sedan ersättning utgått till den gode mannen, ta ut så mycket som behövs för att föreningens fordran hos bostadsrättshavaren skall täckas (7 kap. 30 § andra stycket bostadsrättslagen). Även den som har en fordran med panträtt i bostadsrätten får i allmänhet betalt ur köpeskillingen, dock först efter föreningen. Panthavaren är nämligen enligt 8 kap. 7 § bostadsrättslagen första stycket skyldig att ta emot betalning vid auktionen, om utrop av bostadsrätten skett utan förbehåll om panträtten. Skälen för regeringens förslag: Det är inte nödvändigt att införa en legal panträtt med bästa förmånsrätt för bostadsrättsföreningen för att ge bostads- rättsföreningen rätt till betalning vid offentlig auktion enligt bostadsrättsla- gen. En sådan rätt föreligger redan enligt 7 kap. 30 § bostadsrättslagen. Det är inte heller nödvändigt att införa en sådan ordning för att säkra föreningens rätt till betalning. Föreningen har nämligen rätt att få betalt av köparen för den förre bostadsrättshavarens skulder till föreningen (6 kap. 8 §). Det betyder i praktiken att föreningens fordran går före panthavarnas anspråk även vid en exekutiv auktion. Av det anförda följer att det inte i och för sig skulle innebära så stora förändringar i sak om man, som utredaren har förordat, utformar systemet så att bostadsrättsföreningen ges en legal panträtt med bästa förmånsrätt i bostads- rätten. Jämfört med dagens system skulle detta främst innebära den nyheten att bostadsrättsföreningen skulle kunna uppträda som borgenär vid en exekutiv försäljning och då få betalt ur köpeskillingen (i stället för att få betalning av den som förvärvat bostadsrätten). Med en legal panträtt för bostadsrättsföreningar skulle man emellertid uppnå vissa fördelar i andra hänseenden. För den som köper en bostadsrätt vid en exekutiv auktion blir det enklare och tryggare att överblicka affären. Han behöver då inte som i dag beräkna sin totala köpeskilling genom att lägga ihop priset vid auktionen med avgiftsskulden gentemot bostadsrättsföreningen. Han kommer alltså att med större säkerhet veta hur mycket han skall betala och hela affären kan göras upp i ett sammanhang. Enligt regeringens mening uppnår man med en legal panträtt också rättssystematiska fördelar om bostadsrättsföreningens fordran ges samma ställning såväl vid offentlig auktion enligt bostadsrättslagen som vid exekutiv auktion. Till det nu anförda kommer att man med en legal panträtt kan göra vissa andra förändringar som innebär fördelar. Detta kommer att framgå i de följande avsnitten. 5.1.2 Vilka fordringar skall den legala panträtten omfatta? -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Den legala panträtten skall avse enbart | | föreningens fordran på obetalda avgifter i form av insats, årsav-| | gift samt, om det anges i stadgarna, upplåtelse-, överlåtelse- | | och pantsättningsavgift. | -------------------------------------------------------------------- Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 27-30). Remissinstanserna: Promemorians förslag har fått ett blandat mottagande. Åtskilliga remissinstanser har godtagit promemorians förslag. Vissa remissin- stanser anser att den legala panträtten bör omfatta bostadsrättsföreningens samtliga fordringar mot bostadsrättshavaren. Andra menar att den legala panträt- tens omfattning bör begränsas till att gälla endast avgifter avseende en viss begränsad tid, exempelvis ett år. Bakgrund: I 7 kap. 14 § första stycket bostadsrättslagen finns bestämmelser om vilka avgifter föreningen har rätt att ta ut av medlemmarna (insats, årsavgift samt i vissa fall upplåtelse-, överlåtelse- och pantsättningsavgift). Enligt andra stycket i samma paragraf är föreningen förhindrad att ta ut särskilda avgifter för andra åtgärder som föreningen är skyldig att vidta med anledning av bostadsrättslagen eller annan lagstiftning. Det har ansetts att sådana avgifter som huvudregel skall bäras kollektivt (se Julius-Uggla, Bostadsrättslagen m.m. s. 180). Något förbud mot att ta ut avgifter för åtgärder som föreningen inte är författningsenligt skyldig att vidta finns inte. Detsamma gäller avgifter för anordningar som föreningen lagligen inte är skyldig att ha, t.ex. tvättstuga och bastu. Skälen för regeringens förslag: I 7 kap. 30 § andra stycket bostadsrättslagen anges att av vad som har influtit genom försäljning vid offentlig auktion får föreningen, sedan ersättning till den gode mannen har tagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka „föreningens fordran„ hos bostadsrättshavaren. Uttrycket „föreningens fordran„ omfattar, förutom obetalda avgifter, bl.a. fordran avseende kostnader för vissa reparationer av lägenheten, rättegångskostnader, inkassokostnader och kostnader för förvaring av kvarlämnade möbler (se promemorian s. 27 f.). I promemorian föreslås att endast föreningens fordran på obetalda avgifter skall förenas med legal panträtt. Förslaget innebär således att andra typer av fordringar blir oprioriterade och får stå tillbaka för fordringar som är förenade med panträtt i bostadsrätten. Vid bedömningen av den legala panträttens omfattning måste en avvägning göras mellan på ena sidan panthavarens och på andra sidan bostadsrättsföreningens intressen. En lagändring som går ut på att stärka panthavarens ställning medför nämligen i princip en motsvarande försvagning av föreningens situation. Samtidigt förhåller det sig så att bostadsrättsföreningen inte utan vidare kan betraktas som en motpart till den som har panträtt i en enskild bostadsrätt. En förbättring av panthavarens - och därmed bostadsrättshavarens - ställning går i realiteten ut över de övriga bostadsrättshavarna i föreningen. Om flera bostadsrättshavare i samma förening inte klarar sina förpliktelser mot föreningen, kan det drabba de övriga medlemmarna hårt. Det gäller särskilt i mindre föreningar. Av det anförda följer att förbättringar av panthavarnas ställning på bekostnad av föreningens intressen måste göras med försiktighet. Enligt regeringens mening står det till en början klart att den legala pan- trätten med bästa förmånsrätt bör omfatta endast sådana fordringsanspråk som har samband med innehavet av bostadsrätten. Andra anspråk bör falla utanför den legala panträtten. Givetvis bör föreningens fordran på sådana avgifter som föreningen enligt 7 kap. 14 § första stycket bostadsrättslagen har rätt att ta ut omfattas av pan- trätten. Det kan dock diskuteras om panträtten här skall begränsas så att den omfattar avgifter avseende endast en viss tid, exempelvis ett år. En sådan ord- ning skulle öka bostadsrättens värde som pant eftersom den maximala belastningen i form av avgifter skulle bli i viss mån förutsebar. Panthavarnas behov av att bedöma storleken på föreningens fordran tillgodoses emellertid genom den skyldighet som föreningen har att underrätta berörda panthavare i fall då bostadsrättshavaren dröjer med betalningen av avgifterna (se 7 kap. 31 § bostadsrättslagen). Till detta kommer att det ändå ligger i föreningens intresse att inte vänta alltför länge med att agera när en bostadsrättshavare missköter sina åligganden. Det anförda leder till slutsatsen att den legala panträtten bör omfatta föreningens fordran på sådana avgifter som föreningen enligt 7 kap. 14 § första stycket bostadsrättslagen har rätt att ta ut, utan någon särskild begränsning. Avgifter för åtgärder och tjänster som föreningen tillhandahåller utan att vara författningsenligt skyldig därtill kan ofta sägas ha ett samband med in- nehavet av bostadsrätten. Det gäller t.ex. avgifter för tvättstuga, parkering och vissa reparationer. Övervägande skäl talar för att tillkommande avgifter av detta slag inte bör omfattas av den legala panträtten. En särskild fråga är vad som bör gälla i fråga om skadestånd bl.a. vid uppsäg- ning och förverkande av bostadsrätten. Det kan exempelvis gälla ersättning på grund av att lägenheten har vanvårdats. Skadestånd av detta slag kan tänkas uppgå till förhållandevis höga belopp. Å andra sidan kanske förmånsrätten inte är av så stor praktisk betydelse med hänsyn till att skadeståndet ofta inte torde vara bestämt till beloppet vid tidpunkten för försäljningen. Från panthavarens synpunkt är det utan tvekan en nackdel att ett överraskande fordringsanspråk av detta slag skulle ges företräde framför hans fordran. Över- vägande skäl talar därför för att skadestånd av detta slag inte bör omfattas av föreningens legala panträtt. Detsamma bör gälla även i fråga om kostnader för avhysning, rättegångskostnader och liknande. Regeringen kommer sammanfattningsvis till slutsatsen att förslaget i promemorian i huvudsak utgör en rimlig avvägning mellan de delvis motstående intressen som här gör sig gällande. Föreningens legala panträtt med bästa förmånsrätt bör alltså omfatta endast föreningens fordran på sådana avgifter som föreningen enligt 7 kap. 14 § första stycket bostadsrättslagen har rätt att debitera medlemmarna. Det innebär, i förhållande till vad som gäller i dag, att bostadsrättens värde som pant stärks. 5.1.3 Betalningsansvaret för föreningens fordran -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Den som förvärvar en bostadsrätt, vare sig| | det sker vid tvångsförsäljning eller vid vanlig överlåtelse, skall| | inte ha något personligt betalningsansvar för den förra bostads-| | rättshavarens skulder till föreningen. | -------------------------------------------------------------------- Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 30). Remissinstanserna: Förslaget i promemorian har i allmänhet lämnats utan erinran. En remissinstans har dock ifrågasatt om inte betalningsansvaret skall kvarstå efter frivilliga överlåtelser. Bakgrund: Den skuld som en bostadsrättshavare har ådragit sig gentemot bostadsrättsföreningen följer, enligt den ordning som gäller i dag, med innehavet av bostadsrätten på så sätt att även den som förvärvar bostadsrätten i princip blir betalningsskyldig (6 kap. 8 § bostadsrättslagen). Föreningen har vid försäljning på offentlig auktion rätt till betalning för sin fordran ur köpeskillingen med bästa rätt, sedan kostnaderna för försäljningen blivit täckta. Om köpeskillingen inte räcker till att täcka föreningens fordran tar förvärvaren tillsammans med överlåtaren på sig betalningsansvaret för återstoden av skulden till föreningen, under förutsättning att föreningen förbehållit sig betalningsanspråk mot förvärvaren vid auktionen. Skälen för regeringens förslag: Mot bakgrund av att föreningens fordran utrustas med en legal panträtt med bästa rätt bör betalningsansvaret gentemot föreningen slopas för den som förvärvar en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen. Betalningsansvaret bör slopas inte bara för obetalda avgifter utan också för andra skulder som överlåtaren har gentemot föreningen. Det kan synas tveksamt om förvärvarens betalningsansvar bör slopas också vid frivilliga överlåtelser. Det bör emellertid påpekas att föreningen även efter en frivillig överlåtelse har kvar sin rätt att få betalt för sin fordran för vissa avgifter, som överlåtaren inte betalat, om bostadsrätten säljs vid exekutiv försäljning eller på offentlig auktion enligt bostadsrättslagen. Sådana fordringar som avses i 7 kap. 14 § första stycket föreslås ju bli förenade med en legal panträtt med bästa rätt i bostadsrätten. Det innebär att den som köper en bostadsrätt, liksom i dag, måste höra sig för med föreningen om överlåtaren står i skuld till föreningen för obetalda avgifter. Mot den bakgrunden talar övervägande skäl för att förvärvarens betalningsansvar bör slopas också vid frivilliga överlåtelser. Föreningen skall naturligtvis ha kvar sin fordran mot den förre bo- stadsrättshavaren. I den mån fordran inte omfattas av den legala panträtten, blir föreningen i praktiken hänvisad till att kräva betalning av honom i vanlig ordning. Det bör givetvis inte föreligga något hinder mot att förvärvaren och över- låtaren, med föreningens godkännande, träffar avtal om att förvärvaren övertar ansvaret för överlåtarens skuld till föreningen. Den kontanta delen av köpeskillingen minskas då i motsvarande mån. 5.2 Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen 5.2.1 Ett närmande av de båda försäljningsformerna -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Bestämmelserna om förfarandet vid tvångsför-| | säljning enligt bostadsrättslagen ändras så att de i huvudsak | | motsvarar de bestämmelser som gäller vid exekutiv försäljning. | | Försäljningen skall skötas av kronofogdemyndigheten. | -------------------------------------------------------------------- Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (se promemorian s. 33 f.). Remissinstanserna: Förslaget att låta kronofogdemyndigheten sköta försäljningen har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av en majoritet av remissinstanserna. Några av dessa remissinstanser har emellertid efterlyst preciseringar och klargöranden på vissa punkter. Advokatsamfundet, Fastighetsägareförbundet och Fastighetsmäklarsamfundet har förordat att den nuvarande ordningen bibehålls. Bakgrund: Det finns två olika former för tvångsförsäljning av bostadsrätt. En bostadsrätt kan säljas exekutivt efter utmätning för en panthavares eller en oprioriterad borgenärs fordran. Bostadsrätten kan också säljas på offentlig auktion enligt bostadsrättslagen på grund av att bostadsrättshavaren har förverkat sin nyttjanderätt till lägenheten. Dessutom kan en bostadsrätt säljas på offentlig auktion för bl.a. dödsbos räkning enligt bestämmelserna i 6 kap. 1 och 2 §§ bostadsrättslagen. Skälen för regeringens förslag: Om man inför en sådan legal panträtt för bostadsrättsföreningens fordran som har föreslagits i föregående avsnitt, inställer sig frågan om man skulle kunna avskaffa ordningen med tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen. Det egentliga syftet med tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen är att, sedan nyttjanderätten har förverkats, upplösa rättsförhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Även om den vanligaste för- verkandeanledningen är att bostadsrättshavaren försummat att betala avgifter, kan förverkande också ske med anledning av att bostadsrättshavaren vanvårdar lägenheten eller åsidosätter sina skyldigheter i andra avseenden (7 kap. 18 § 2-8 bostadsrättslagen). Möjligheten till utmätning och exekutiv försäljning av bostadsrätten kan inte ersätta tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen i dessa situationer eftersom föreningen i dylika fall inte nödvändigtvis har något betalningsanspråk mot bostadsrättshavaren. Samma sak gäller då en bostadsrätt innehas av ett dödsbo eller av någon som har förvärvat bostadsrätten genom universalfång och innehavet skall upplösas (6 kap. 1 och 2 §§). Enligt regering- ens bedömning måste det därför, vid sidan av exekutiv försäljning efter utmätning, även i fortsättningen finnas möjlighet till tvångsförsäljning av bostadsrätt. Det finns emellertid mycket som talar för att reglerna ändras så att de båda försäljningsformerna blir bättre anpassade till varandra. De båda förfarandena sköts i dag av olika organ och enligt skilda regler. När en bostadsrättshavare inte har kunnat klara av de avgifter som skall betalas till föreningen, är det lätt hänt att han även försummar sin betalningsskyldighet gentemot långivaren. Av detta följer att det emellanåt inträffar att försäljning av en och samma bostadsrätt är aktuell i båda förfarandena samtidigt. Enligt regeringens mening skulle det vara en fördel om de båda försäljningsformerna sköts av samma organ. Det alternativ som i så fall står till buds är att ansvaret för tvångs- försäljning enligt bostadsrättslagen flyttas över till kronofogdemyndigheterna. Det kan visserligen invändas att den som enligt det nu gällande systemet för- ordnas som god man som regel är särskilt väl insatt i förhållandena på bostads- rättsmarknaden och att försäljning i allmänhet torde kunna ske utan längre dröjsmål. Advokatsamfundet har anfört att nuvarande ordning har sådana fördelar - kvalitet i handläggningen förenad med snabbhet i förfarandet - att den inte bör ändras. Det råder emellertid ingen tvekan om att även kronofogdemyndigheten har goda insikter i förhållandena på bostadsrättsmarknaden. Bostadsrätter är förhållandevis ofta föremål för utmätning och exekutiv försäljning. När det gäller frågan om snabbheten i hanteringen har även Fastig- hetsägareförbundet uttryckt en oro för att handläggningstiderna blir långa om tvångsförsäljningen skall has om hand av kronofogdemyndigheten. Enligt regeringens mening finns det dock knappast någon anledning att befara att handläggningstiderna hos kronofogdemyndigheterna blir längre än de som för närvarande förekommer vid försäljning genom god man. När det gäller frågan om kostnaderna för tvångsförsäljningsförfarandet kan det anföras att nuvarande system är förhållandevis dyrt, enligt uppgift 30 000 - 40 000 kr per försäljning oavsett köpeskillingens storlek. Detta går ut över både panthavaren och bostadsrättshavaren. Med kronofogdemyndigheten som försäljningsorgan blir försäljningsförfarandet ofta billigare än för närvarande, under förutsättning att samma avgifter tas ut som vid exekutiv försäljning. Det bör här nämnas att kronofogdemyndigheten får uppdra åt auktionsföretag att sälja bostadsrätt på auktion (9 kap. 1 § andra stycket utsökningsbalken samt 9 kap. 3 § utsökningsförordningen, SFS 1981:981). Detta förfaringssätt används t.ex. av Kronofogdemyndigheten i Stockholms län vid exekutiv försäljning av bostads- rätter. I sådana fall blir emellertid kostnaderna högre. I gengäld torde ofta kunna uppnås en högre köpeskilling än om kronofogdemyndigheten sköter försäljningen. Med kronofogdemyndigheten som försäljningsorgan skulle det vara naturligt att låta bestämmelserna om exekutiv försäljning generellt bli tillämpliga vid tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen. Eftersom bestämmelserna om offentlig auktion ganska nära ansluter till vad som gäller om exekutiv försäljning av lös egendom i allmänhet, framstår det enligt regeringens uppfattning som ändamålsenligt att, när det gäller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen, hänvisa till bestämmelserna om exekutiv försäljning av lös egendom. Likheten mellan de två förfarandena kommer att bli ännu större när bostadsrättsföreningens fordran mot bostadsrättshavare förenas med en legal panträtt i bostadsrätten.Regeringen finner sammanfattningsvis, i likhet med flertalet remissinstanser, att de båda tvångsförsäljningsförfarandena bör has om hand av samma organ och att uppgiften att sälja bostadsrätt i förverkandefall bör ankomma på kronofogdemyndigheten. Bestämmelserna i utsökningsbalken bör, i tillämpliga delar, gälla även vid tvångsförsäljning. Genom att man i bostads- rättslagen inför en hänvisning till utsökningsbalkens bestämmelser blir också en del praktiska frågor, som i dag inte besvaras av bostadsrättslagen, uttryckligen reglerade. 5.2.2 Prövning av frågan om tvångsförsäljning skall ske -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Kronofogdemyndigheten skall pröva om | | bostadsrätten är förverkad och därmed förutsättningarna för tvångs-| | försäljning uppfyllda. I fall då det inte står klart att förutsätt-| | ningarna är uppfyllda skall kronofogdemyndigheten hänvisa före- | | ningen att väcka talan i saken vid domstol. Kronofogdemyndig- | | hetens beslut skall kunna överklagas i den ordning som gäller för| | utsökningsmål.Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se | | promemorian s. 39-41). | | Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har | | tillstyrkt promemorians förslag eller lämnat det utan erinran. | | Skälen för regeringens förslag: Som förutsättning för tvångsförsäljning| | anges i 7 kap. 30 § första stycket bostadsrättslagen att bostads-| | rättshavaren har blivit skild från lägenheten till följd av | | uppsägning. Med uttrycket „skild från lägenheten„ avses att det är| | slutligt bestämt att nyttjanderätten har förverkats. Det anses | | däremot sakna betydelse om bostadsrättshavaren faktiskt har | | flyttat från lägenheten (se Julius-Uggla Bostadsrättslagen m.m. | | s. 204). | | Om föreningen och bostadsrättshavaren är ense om att förverkande| | har skett, föreligger inte något problem. Frågan är emellertid hur| | och av vem det skall konstateras huruvida förverkande har skett | | i fall då parterna har olika uppfattningar i den frågan. | | Med den ordning som gäller i dag torde det stå klart att den gode| | mannen inte har någon befogenhet att med bindande verkan för | | parterna göra en prövning. En annan sak är att den gode mannen | | troligen inte vill medverka till en försäljning, om han anser | | att lagliga förutsättningar för en sådan försäljning inte föreligger.| | Det kan tilläggas att det har framkommit att vissa tingsrätter | | förordnar en god man endast om bostadsrättsföreningen visat att | | bostadsrättshavaren är skyldig att flytta enligt dom eller | | utslag som vunnit laga kraft eller att bostadsrättshavaren | | faktiskt har flyttat. | | När uppgiften att ombesörja tvångsförsäljning enligt | | bostadsrättslagen nu föreslås bli anförtrodd kronofogdemyndigheten| | framstår det som naturligt att denna myndighet också skall kunna| | pröva om förutsättningar föreligger för försäljning.Något principiellt krav på motsvarighet | | till exekutionstiteln i utsökningsmål skall alltså inte upp- | | ställas. | | Om bostadsrättshavaren inte har någon invändning mot föreningens| | påstående om att nyttjanderätten förverkats, saknas anledning för| | kronofogdemyndighten att ingå i prövning av frågan. I de tvistiga| | fallen är det bostadsrättsföreningens sak att styrka sitt påstående| | om att nyttjanderätten har förverkats och uppsägning till | | avflyttning gjorts. Detta innebär dock inte att det är föreningen| | som skall styrka alla omständigheter av betydelse. Om bostads- | | rättshavaren t.ex. gör gällande att han har betalat avgiften vid| | en viss tidpunkt får det enligt allmänna principer anses ankomma| | på honom att visa detta. | | Kronofogdemyndigheten bör i allmänhet utan svårighet kunna bedöma| | om nyttjanderätten har förverkats när den grund som åberopas är | | betalningsförsummelse. Beträffande andra förverkandegrunder kan | | det förmodas att saken, om parterna har olika uppfattning, ofta | | kommer att vara så tveksam att det inte med någon större grad av| | säkerhet kan bedömas av kronofogdemyndigheten huruvida | | förverkande har skett. | | Den föreslagna hänvisningen till utsökningsbalkens regler innebär| | att kronofogdemyndighetens beslut i fråga om såväl förut- | | sättningarna för tvångsförsäljning som bl.a. själva försäljningen| | kommer att kunna överklagas enligt vad som gäller för utsökningsmål| | (18 kap. utsökningsbalken). Föreningen har också möjlighet att | | väcka talan i saken vid domstol. | | Vad nu har sagts har motsvarande tillämpning i fråga om tvångsför-| | säljning för ett dödsbos räkning och i liknande fall. | | | | | | 5.3 Bostadsrättsföreningens skyldighet att underrätta panthavare| | i vissa fall | | Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag utom så tillvida att det inte föreslås någon uttrycklig lagregel om fall där panthavare har kännedom om betalningsförsummelsen (se promemorian s. 42-47). Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt förslaget i sak eller lämnat det utan erinran. Ett par remissinstanser har ansett att det bör klargöras att bostadsrättsföreningen inte förlorar sin företrädesrätt i förhållande till en panthavare som på annat sätt har fått kännedom om betal- ningsförsummelsen. Skälen för regeringens förslag: Enligt 7 kap. 31 § bostadsrättslagen skall bostadsrättsföreningen, om den har blivit underrättad om att en bostadsrätt är pantsatt, underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren i viss omfattning försummar att betala avgifter till föreningen. Sådan skyldighet inträder när bostadsrättshavaren har obetalda avgifter på ett belopp som överstiger vad som av årsavgiften belöper på en månad (dvs. en månadsavgift) och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen. Underrättelsen skall lämnas „utan dröjsmål„. Försummas det, har föreningen vid tvångsförsäljning på offentlig auktion företräde till betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett. Den nu gällande ordningen innebär att föreningen vid underlåten underrättelse förlorar sin företrädesrätt endast vid tvångsförsäljning enligt bostads- rättslagen men inte vid exekutiv försäljning. Denna olikhet hänger samman med att föreningen vid exekutiv försäljning hittills inte har haft någon särskild rätt till betalning ur köpeskillingen. Med den nya ordningen, som ju innebär att bostadsrättsföreningens fordran skall förenas med en legal panträtt, bör bostadsrättsföreningen även vid exekutiv försäljning gå miste om sin företrädesrätt, om föreningen har försummat sin underrättelseskyldighet. För att bostadsrättsföreningen skall förlora sin företrädesrätt vid försummad underrättelse måste det förutsättas att panthavaren inte på annat sätt har fått kännedom om bostadsrättshavarens betalningsförsummelse. Skulle det vara klarlagt att panthavaren känner till just de förhållanden som föreningen hade bort upplysa om, bör föreningen alltså inte förlora sin företrädesrätt på grund av sin passivitet. Detta bör komma till uttryck i lagtexten. Försummelse att underrätta panthavare om bostadsrättshavarens underlåtenhet att betala avgifter torde enligt gällande rätt medföra att föreningen förlorar sin företrädesrätt beträffande samtliga avgifter som förfaller till betalning efter den tidpunkt då underrättelse senast skulle ha skett. Att underrättelsen lämnas några dagar för sent kan alltså leda till samma rättsverkan som att någon underrättelse aldrig lämnas. Enligt regeringens mening är det inte motiverat att företrädesordningen rubbas i vidare mån än som föranleds av den skada som panthavaren kan antas ha åsamkats på grund av föreningens försummelse. Regleringen bör därför utformas så att föreningen genom en för sent gjord underrättelse till panthavaren återvinner företrädesrätten i fråga om belopp som förfaller senare. 5.4 Bör lös egendom som är föremål för handpanträtt kunna säljas med förbehåll för panträtten? -------------------------------------------------------------------- | Regeringens bedömning: Det bör inte nu införas några bestämmelser| | i utsökningsbalken som ger kronofogdemyndigheten möjlighet att | | sälja utmätt lös egendom med förbehåll för panträtts bestånd. | -------------------------------------------------------------------- Promemorians förslag: I promemorian föreslås att det införs en bestämmelse i utsökningsbalken (9 kap. 4 §) som medger kronofogdemyndigheten att sälja utmätt lös egendom som häftar för handpanträtt med förbehåll för att panträtten består om panthavaren medgivit det. Om försäljning sker med sådant förbehåll föreslås förvärvaren överta det personliga betalningsansvaret för skulden (se promemorian s. 52-56). Remissinstanserna: Endast ett fåtal remissinstanser har särskilt kommenterat promemorians förslag. De flesta av dessa har lämnat förslaget utan erinran. Ett par remissinstanser ifrågasätter behovet av lagändring. Bakgrund: Enligt 8 kap. 11 § utsökningsbalken är en borgenär, vars fordran är förenad med handpanträtt (eller retentionsrätt) i utmätt egendom, skyldig att ta emot betalning i förtid i den ordning som anges i 13 kap. utsökningsbalken. Han är dock inte skyldig att avstå från sin rätt utan att hans fordran blir betald om inte försäljning eller, i fråga om utmätt fordran, indrivning sker för fordran med lika eller bättre rätt. Det har i doktrinen ifrågasatts om det inte vid exekutiv försäljning av pantsatt egendom är möjligt att göra förbehåll för panträttens bestånd (se promemorian s. 52 f.). Att pantsatt egendom säljs med förbehåll för panträttens bestånd innebär att panthavaren inte får betalt ur köpeskillingen. Panthavaren har i stället kvar sin fordran och panträtten gäller i egendomen även i den nye ägarens hand. Det belopp som köparen skall betala kontant minskar i motsvarande mån. Skälen för regeringens bedömning: Som framgår av promemorian måste den som avser att vid exekutiv försäljning köpa en bostadsrätt under alla förhållanden förbereda kreditfrågan med kreditgivaren på förhand. Med hänsyn till detta kan det enligt regeringens mening inte anses föreligga något behov av särskilda regler om försäljning med förbehåll för panträttens bestånd när det gäller bo- stadsrätter. Den ändring i utsökningsbalken som föreslagits i promemorian skulle få betydelse inte bara vid exekutiv försäljning av bostadsrätt utan även vid sådan försäljning av annan lös egendom. Försäljning med förbehåll för panträtt torde emellertid sällan vara något praktiskt alternativ i fråga om försäljning av lösöre, eftersom köparen i sådana fall måste avstå från besittningen till egendomen för att panthavaren skall bli sakrättsligt skyddad. Inte heller när det gäller lös egendom av annat slag än lösöre och bostadsrätter förefaller det finnas behov av lagändring på denna punkt. På grund av det anförda kommer regeringen till slutsatsen att förslaget inte bör genomföras i detta sammanhang. 5.5 Panträtt som inte har beaktats vid exekutiv försäljning -------------------------------------------------------------------- | Regeringens bedömning: Det saknas behov av lagändring i fråga | | om giltigheten av en panträtt som av förbiseende eller av annat | | skäl inte har beaktats vid en exekutiv försäljning av bostadsrätt.| | Det finns heller inget behov av att generellt kungöra exekutiva | | försäljningar av bostadsrätter i Post- och Inrikes Tidningar. | -------------------------------------------------------------------- Promemorians förslag: Utsökningsförordningen ändras så att det blir obligato- riskt att kungöra exekutiv försäljning av bostadsrätt i Post- och Inrikes Tid- ningar (se promemorian s. 56-63). I övrigt gör utredaren samma bedömning som regeringen. Remissinstanserna: Utredarens bedömning i fråga om behovet av lagändring tillstyrks eller lämnas utan erinran av så gott som alla remissinstanser. Promemorians förslag om obligatorisk kungörelse av exekutiva försäljningar av bostadsrätter har ifrågasatts av flera remissinstanser. Bakgrund: Vid frivillig försäljning av lös egendom är principen att panträtt gäller i egendomen även efter överlåtelsen. Panträtten kan emellertid upphöra att gälla på grund av godtrosförvärv. Förutsättningen för detta är att egendomen är av sådant slag att den kan vara föremål för exstinktivt godtrosförvärv. Vid överlåtelse av egendom som inte kan bli föremål för sådant godtrosförvärv förblir panträtten däremot gällande i egendomen, även om förvärvaren var i god tro. Så är fallet bl.a. beträffande bostadsrätt. En panträtt som inte har beaktats fortsätter att gälla även efter en exekutiv försäljning (se NJA 1992 s. 6). Om skälet till att panträtten inte beaktas är försummelse från bostadsrättsföreningens styrelse, är styrelsen i princip skyldig att ersätta den skada som orsakas av försummelsen. I fråga om förberedandet av exekutiv auktion avseende lös egendom i allmänhet (bl.a. bostadsrätter) gäller enligt 9 kap. 2 § första stycket utsökningsbalken att auktionen skall kungöras i god tid och på lämpligt sätt. Vissa tillämpningsföreskrifter finns också i 9 kap. utsökningsförordningen (1981:981). Där anges bl.a. att, om det i samband med en auktion finns anledning att räkna med att det finns okända borgenärer som har rätt till betalning ur egendomen, sådana borgenärer vid kungörelsen om auktionen skall uppmanas att senast vid auktionen anmäla sina fordringar hos kronofogdemyndigheten. Kungörelsen om en auktion skall föras in i en eller flera ortstidningar enligt vad kronofogdemyndigheten bestämmer. Auktionen bör också kungöras i en eller flera riks- eller facktidningar eller i annan form, om det är lämpligt med hänsyn till egendomens beskaffenhet eller någon annan omständighet. Skälen för regeringens bedömning: Om en bostadsrätt försäljs exekutivt och det av något skäl förbises att det gäller en panträtt i bostadsrätten, fortsätter panträtten att gälla mot den nya förvärvaren. I promemorian diskuteras om rättsläget på denna punkt borde ändras så att panträtten i en sådan situation faller bort. Utredaren stannar för att inte föreslå någon sådan ändring. Detta ställningstagande har godtagits av så gott som alla remissinstanser. Mot denna bakgrund bör det inte komma i fråga att göra någon lagändring. Det kan däremot diskuteras om man inte borde utforma försäljningsförfarandet så att man ytterligare minskar riskerna för att en panträtt förbises. Ett sätt att åstadkomma detta är att, som har föreslagits i promemorian, göra det obligatoriskt att kungöra alla exekutiva försäljningar av bostadsrätter i Post- och Inrikes Tidningar. Som emellertid har framhållits av flera remissinstanser skulle en sådan ordning bli förhållandevis kostsam. Enligt regeringens mening är det praktiska behovet av ett sådant utökat kungörelseförfarande inte så stort att det motiverar dessa kostnader. Det bör tilläggas att den fråga som nu har behandlats kommer i ett helt annat läge om man inför ett register över alla bostadsrätter. Med ett sådant register bortfaller i stort sett det här aktuella problemet. 5.6 Panträttens ställning i vissa fall då bostadsrätten upphör -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Om en pantsatt bostadsrätt har övergått | | till föreningen, skall beslut om bostadsrättens upphörande få med-| | delas endast om panthavaren har lämnat medgivande till detta | | eller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren.Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se | | promemorian s. 63-67). | | Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan | | erinran av det stora flertalet av remissinstanserna. Enligt en | | remissinstans bör dock bostadsrättsföreningen, till undvikande av| | framtida tvister, alltid inhämta panthavarens medgivande. En | | annan remissinstans anser att inhämtande av panthavarens | | medgivande skall kunna underlåtas enbart i sådana fall då | | bostadsrätten uppenbart saknar värde för panthavaren. | | Bakgrund: En bostadsrättsförening kan själv förvärva en bostadsrätt| | genom överlåtelse. En bostadsrätt kan också i vissa fall övergå till| | bostadsrättsföreningen utan att någon överlåtelse gjorts. Den | | situation som är av störst intresse i detta sammanhang är den då| | bostadsrättshavaren har avsagt sig bostadsrätten. Enligt 4 kap. | | 11 § första stycket bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare när| | två år har förflutit från upplåtelsen avsäga sig bostadsrätten. | | Bostadsrättshavaren blir därigenom befriad från sina förpliktelser| | som bostadsrättshavare gentemot föreningen. Bostadsrättshavaren | | får inte någon ersättning för den avsagda bostadsrätten. | | Bostadsrättslagen innehåller också bestämmelser om rätt för bostads-| | rättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning (7 kap.| | 17 §) samt i vissa andra situationer (7 kap. 2-5 §§). | | Bostadsrätten kan också övergå till föreningen, om den som förvärvat| | bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion | | enligt bostadsrättslagen inte antas till medlem (6 kap. 5 §) | | eller om två försök att sälja en bostadsrätt på offentlig auktion| | misslyckats (8 kap. 5 §). Vidare har vissa bostadsrättsförening-| | ar, vars stadgar medger det, möjlighet att lösa bostadsrätten | | till lokaler (6 kap. 9 §). Bostadsrätten kan också upphöra utan | | att övergå till föreningen, om det hus i vilket lägenheten finns| | överlåts eller säljs exekutivt (7 kap. 33 §). | | Om bostadsrätten övergått till föreningen, skall föreningen överlåta| | bostadsrätten så snart det kan ske utan förlust eller, på | | föreningsstämma, besluta att den skall upphöra (6 kap. 11 §). | | Frågan om under vilka förutsättningar föreningsstämman kan fatta| | ett sådant beslut är inte närmare angivna i bostadsrättslagen. | | Skälen för regeringens förslag: Om en bostadsrätt av något skäl har| | övergått till föreningen, har föreningen möjlighet att på | | föreningsstämma besluta om att bostadsrätten skall upphöra. Om | | bostadsrätten är pantsatt, innebär ett sådant beslut att även | | pantsättningen upphör. Enligt gällande rätt är det inte helt klart| | under vilka förutsättningar föreningen i ett sådant fall kan | | besluta om bostadsrättens upphörande. I syfte att förbättra | | bostadsrättens värde som pant bör rättsläget klargöras på denna | | punkt. | | Enligt utredaren kan det inte antas att bostadsrättsföreningen | | enligt gällande rätt har full frihet att besluta om upphörande av| | en pantsatt bostadsrätt, i vart fall inte utan skyldighet att | | ersätta panthavaren dennes skada till följd av upphörandet (jfr | | Rodhe, Handbok i sakrätt s. 374 not. 57). Om bostadsrätten | | saknar marknadsvärde torde föreningen dock vara oförhindrad att | | besluta om dess upphörande. En bostadsrätt med marknadsvärde | | torde också kunna beslutas upphöra om panthavaren medger det. | | Enligt regeringens mening bör det klargöras i lagen att beslut om| | bostadsrättens upphörande alltid kan fattas om panthavaren | | medger det. Ett sådant beslut bör emellertid kunna fattas också | | utan panthavarens samtycke, om det står klart att bostadsrätten | | saknar värde. I annat fall skulle föreningen kunna tvingas | | behålla en bostadsrätt utan marknadsvärde i avvaktan på en | | eventuell värdestegring till nytta för panthavaren. En sådan | | ordning förefaller inte ändamålsenlig. Det kan anmärkas att det | | sannolikt inte är särskilt svårt för föreningen att bedöma om | | bostadsrätten saknar marknadsvärde eller ej. Om föreningen gör en| | felaktig bedömning, kan den drabbas av skadeståndsansvar. Det | | finns därför inte något skäl att, som en remissinstans förordat,| | föreskriva att det skall vara uppenbart att bostadsrätten saknar| | marknadsvärde för att den skall kunna upphävas. | | Regeringen anser sammanfattningsvis att det i bostadsrättslagen | | bör klargöras att föreningen får fatta beslut om bostadsrättens | | upphörande, om panthavaren har medgivit detta eller om | | bostadsrätten saknar marknadsvärde. | | | | | | 5.7 Panthavares förvärv av pantsatt bostadsrätt | | Promemorians förslag: En panthavare som förvärvar bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen skall inte kunna vägras inträde i föreningen av den anledningen att förvärvaren är juridisk person. Den juridiska personen skall kunna upplåta lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke (se promemorian s. 74-76). Remissinstanserna: Promemorians förslag har tillstyrkts i princip, men omkring hälften av remissinstanserna har förordat att den juridiska personens rättig- heter skall tidsbegränsas. Bakgrund: I 2 kap. 3 § första stycket bostadsrättslagen föreskrivs att den som en bostadsrätt har övergått till inte får vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål får emellertid enligt 4 § första stycket vägras inträde i föreningen, även om de i 3 § angivna förutsättningarna för medlemskap är uppfyllda. Från den sistnämnda bestämmelsen görs i 4 § andra stycket undantag för kommuner och landsting. Att föreningen givits rätt att vägra en juridisk person medlemskap i föreningen har enligt förarbetena till bostadsrättslagen sin grund i hänsynen till bostadsförsörjningen och till föreningarnas och medlemmarnas intressen (prop. 1990/91:92 s. 66 f.). Det framhålls i propositionen bl.a. att bostadslägenheter i första hand bör tillhandahållas enskilda och familjer för att tillgodose ett behov av permanentbostad samt att det från föreningens synpunkt är av intresse att medlemmarna stadigvarande bor i sina lägenheter och deltar i föreningens angelägenheter. Skälen för regeringens förslag: En bank eller någon annan som har beviljat en person kredit mot säkerhet i en bostadsrätt kan i vissa situationer riskera förlust om bostadsrätten t.ex. har fallit i värde. Kreditgivaren måste då bevaka sina intressen för att så långt som möjligt få ut sin fordran. Ett sätt att göra det är att kreditgivaren själv förvärvar bostadsrätten vid en exekutiv auktion och senare, när marknadsförhållandena har förbättrats, säljer den till ett högre pris. En sådan utväg står emellertid enligt gällande rätt inte utan vidare till buds för en panthavare som är juridisk person. Enligt regeringens bedömning framstår det som befogat att en panthavare skall kunna skydda sin rätt genom att själv förvärva bostadsrätten vid exekutiv försäljning. En sådan möjlighet torde i någon mån bidra till att stärka bostadsrättens värde som pant. En panthavare som är juridisk person bör därför ges möjlighet att förvärva en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen för att kunna sälja bostadsrätten i ett gynnsammare konjunkturläge. Det kan emellertid diskuteras om inte den juridiska personens rätt att inneha bostadsrätten borde vara tidsbegränsad. Det principiella förbudet mot förvärv av juridiska personer skall ses mot bakgrund av önskemålet att lägenheterna bebos av personer som är medlemmar i föreningen och därigenom medverkar i förvaltningen av huset. Enligt regeringens mening skulle en juridisk persons möjligheter att skydda sina intressen tillgodoses i tillräcklig utsträckning om den juridiska personens innehav begränsas till att gälla en viss tid. Några remissinstanser har pekat på att en motsvarighet till de bestämmelser i bostadsrättslagen som reglerar dödsbons rätt att temporärt disponera en bostadsrätt skulle kunna införas för panthavare som är juridisk person. Enligt 6 kap. 1 § andra stycket bostadsrättslagen gäller att en avliden bostadsrättshavares dödsbo har rätt att utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen. Efter tre år är boet emellertid skyldigt att på föreningens anma- ning inom sex månader visa att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte eller förvärvats av någon som inte får vägras inträde i föreningen och som har ansökt om medlemskap. Regeringen anser att dessa bestämmelser passar som förebild för den reglering som är aktuell nu. Givetvis måste den juridiska personen kunna utöva bostadsrätten under den aktuella tiden. Med utövande av bostadsrätten avses i första hand ett nyttjande av lägenheten (se Julius-Uggla Bostadsrättslagen m.m. s. 31). Införandet av en rätt för en panthavare som är juridisk person att efter förvärv av den pantsatta bostadsrätten utöva bostadsrätten skulle bli närmast meningslös om den juridiska personen inte skulle ha rätt att upplåta lägenheten i andra hand, dvs. att hyra ut den eller låna ut den utan ersättning. Enligt 7 kap. 10 § första stycket bostadsrättslagen får emellertid en bostadsrättshavare upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen gett sitt samtycke. Som en konsekvens av förslaget att i vissa fall låta en juridisk person under en begränsad tid utöva bostadsrätten, bör en sådan juridisk person ges rätt att under den tiden upplåta lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke. Däremot bör styrelsen underrättas om en sådan upplåtelse. 5.8 Formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt 5.8.1 Oriktig uppgift om köpeskillingen -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Köp av en bostadsrätt skall inte vara | | ogiltigt därför att priset är oriktigt angivet i köpehandlingen.| | Parterna skall gentemot varandra vara bundna vid den uppgift | | om priset som finns i köpehandlingen. Detta pris skall dock | | kunna jämkas, om det är oskäligt att det är bindande. | -------------------------------------------------------------------- Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 76-78). Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av samtliga remissinstanser. Bakgrund: I fråga om överlåtelse av bostadsrätt gäller vissa formkrav. I 6 kap. 4 § bostadsrättslagen föreskrivs att ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. I avtalet skall anges vilken lägenhet överlåtelsen avser samt köpeskillingen. Motsvarande gäller vid byte och gåva. I 6 kap. 5 § tredje stycket stadgas att en överlåtelse som inte uppfyller formföreskrifterna i 4 § är ogiltig. Detta innebär att köpet är ogiltigt, om parterna i köpehandlingen har angett en annan köpeskilling än den verkliga. Samma regler gällde tidigare vid överlåtelse av fast egendom. Bestämmelserna i 18 kap. 1 § första stycket jordabalken innebär, om lagfart beviljats för ett ogiltigt köp, att ogiltigheten kan „läkas„ vid ett senare förvärv om det görs av någon som är i god tro beträffande ogiltigheten. Detta gäller dock inte om förvärvet var ogiltigt på grund av att det inte skett i föreskriven form (18 kap. 3 § 3 jordabalken). Beträffande en godtroendes ställning måste emellertid även bestämmelserna i 34 § avtalslagen, som rör de sakrättsliga verkningarna av skenavtal, beaktas. Gällande rätt beträffande denna fråga har emellertid varit oklar. Detta utgjorde ett av skälen till att det år 1992 infördes en ändring i 4 kap. 1 § jordabalken (prop. 1991/92:110, bet. 1991/92:LU31, rskr. 1991/92:235). Ändringen innebär att en sidoöverenskommelse som säljaren och köparen träffat om en annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen är ogiltig. I stället är den köpeskilling som anges i köpe- handlingen bindande för parterna. Denna köpeskilling får dock jämkas om det med hänsyn till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt är oskäligt att den köpeskillingen skall vara bindande. Skälen för regeringens förslag: Om parterna vid överlåtelsen av en bostadsrätt har angett en oriktig köpeskilling i köpehandlingen, har formkravet i bo- stadsrättslagen åsidosatts. Konsekvensen av detta är att överlåtelsen blir ogiltig. Tidigare rådde oklarhet om vilka konsekvenser denna ogiltighet fick för godtroende tredjemäns, exempelvis panthavares, rättsställning. Denna oklarhet har numera skingrats. Högsta domstolen har nämligen uttalat att 34 § avtalslagen är tillämplig även om den ogiltiga överlåtelsehandlingen inte upprättats för skens skull beträffande själva överlåtelsen utan bara beträffande priset (NJA 1995 s. 135). Detta torde innebära att ett sådant överlåtelseavtal beträffande en bostadsrätt visserligen är ogiltigt mellan avtalsparterna, men att ogiltig- heten i enlighet med 34 § avtalslagen inte kan göras gällande mot en godtroende förvärvare av bostadsrätten. Det finns emellertid även andra skäl för att i bostadsrättslagen införa bestämmelser som motsvarar jordabalkens regler. Bl.a. kan den osäkerhet som råder, huruvida ett köp som innehåller en oriktig uppgift om köpeskillingen kommer att bestå eller inte, mellan parterna begagnas som ett påtryckningsmedel. Regeringen anser därför att bestämmelser motvarande dem som införts i 4 kap. 1 § jordabalken bör införas även i fråga om bostadsrätter. 5.8.2 Preskriptionstid för väckande av ogiltighetstalan -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Talan om ogiltighet av överlåtelse av | | bostadsrätt under åberopande av att formföreskrifterna har åsido-| | satts skall väckas inom två år från överlåtelsen. Görs inte det, är| | rätten till sådan talan förlorad. | -------------------------------------------------------------------- Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 78). Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har tillstyrkt förslaget eller lämnat det utan erinran. Skälen för regeringens förslag: I föregående avsnitt har föreslagits att en överlåtelse av bostadsrätt inte skall vara ogiltig av det skälet att köpeskillingen har angetts felaktigt i köpehandlingen. Det kan emellertid tänkas förekomma andra formella brister i en överlåtelsehandling som gör överlåtelsen ogiltig. Detta är sannolikt inte särskilt vanligt förekommande. Följderna är emellertid allvarliga. Överlåtelsens ogiltighet medför att även en panträtt som har upplåtits av förvärvaren blir ogiltig. Om bostadsrätten överlåtits blir i princip även sådana överlåtelser, liksom pantsättningar som gjorts av senare förvärvare, ogiltiga. Detta följer av att bostadsrätt inte kan vara föremål för exstinktivt godtrosförvärv och av att det inte finns bestämmelser om preskription eller preklusion som avskär möjligheten att åberopa ogiltighet. Det kan konstateras att det inte i jordabalken finns någon motsvarande pre- skriptionsregel för väckande av ogiltighetstalan beträffande avtal om förvärv av fast egendom. Regeringen anser därför att rätten att göra ogiltighet gällande bör preskriberas när två år förflutit från dagen för överlåtelsen. 6 Utvidgning av ombildningslagen -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Ombildningslagen skall vara tillämplig | | även beträffande sådana småhus som hyrs ut som permanentbostad. | -------------------------------------------------------------------- Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian Bostadsrättsoption och andra ändringar i bostadsrättslagstiftningen, Ds 1993:54, s. 21-24). Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har tillstyrkt förslaget eller lämnat det utan erinran. Bakgrund: Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) innehåller bl.a. föreskrifter om rätt för hyresgäster i en hyresfastighet som har minst tre lägenheter, att genom en bostadsrättsförening göra en s.k. intresseanmälan och få denna antecknad i fastighetsboken. En sådan intresseanmälan hindrar en fastighetsägare från att sälja fastigheten utan att först erbjuda den till bostadsrättsföreningen. Hyresgästerna får alltså en företrädesrätt att köpa den fastighet de bor i. Den 1 juli 1992 utvidgades lagens tillämpningsområde så att den gjordes tillämplig även på sådana fastigheter som ägs av staten, en kommun, ett landsting, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag som ägs av en kommun eller ett landsting (prop. 1991/92:160, bet. 1991/92:BoU22, rskr. 1991/92:293). Ombildningslagen gäller endast för fastigheter som är taxerade som hyreshusenheter (1 § andra stycket). Vad som sägs i lagen om fast egendom gäller även tomträtt (1 § tredje stycket). Även småhus, dvs. friliggande hus, radhus, kedjehus, parhus etc. kan upplåtas med hyresrätt. Eftersom sådana fastigheter är taxerade som småhusenheter är ombildningslagen inte tillämplig för dem. Hyresgästerna i dessa hus har alltså inte någon företrädesrätt att genom en bostadsrättsförening köpa den fastighet de bor i vid en eventuell försäljning. Skälen för regeringens förslag: När ombildningslagen trädde i kraft var det inte så vanligt att småhus uppläts med hyresrätt. Med tiden har det emellertid blivit allt vanligare. Enligt regeringens bedömning bör av rättviseskäl även hyresgäster i småhus ges rätt att genom en bostadsrättsförening köpa det hus de bor i. Ombildningslagen bör alltså ändras så att den omfattar även fastigheter som är taxerade som småhusenheter. Hyresgäster som hyr sina bostäder i småhus skall alltså kunna få en intresseanmälan antecknad om det finns minst tre lägenheter i den egendom som anmälan omfattar (2 § ombildningslagen). En särskild fråga är emellertid om den nu angivna ordningen skall gälla för småhus som är uthyrda för fritidsändamål. Enligt ombildningslagen krävs inte att hyresgästerna använder sina lägenheter som permanentbostäder för att de skall få göra en intresseanmälan. Detta hänger samman med att det torde vara ytterst ovanligt att en lägenhet i en hyreshusenhet används som fritidsbostad. Ombildningslagen syftar till att de boende, underförstått de som har sin permanentbostad i fastigheten, skall få rätt att köpa denna. Det är inte motiverat att även sådana hyresgäster som hyr för fritidsändamål skall få företrädesrätt vid en eventuell försäljning. Rätten att göra intresseanmälan bör därför gälla bara om samtliga småhus hyrs för annat ändamål än fritidsändamål. En intresseanmälan bör, i likhet med vad som gäller i dag beträffande hyreshus, kunna gälla flera registerfastigheter under förutsättning att dessa är samtaxerade och därmed tillsammans utgör en hyreshus- eller småhusenhet. Om en intresseanmälan omfattar flera fastigheter och inte alla skall säljas, skall enligt 6 § ombildningslagen föreningen ändå erbjudas att förvärva alla de fastigheter som omfattas av anmälan (prop. 1981/92:82 s. 78). Fastighetsäga- reförbundet har anfört att det inte är rimligt att en bostadsrättsförening skall kunna framtvinga en försäljning av samtliga småhus som omfattas av en intres- seanmälan. Om endast den fastighet som är till salu skulle behöva erbjudas till bostadsrättsföreningen, skulle hyresgästerna emellertid kunna gå miste om företrädesrätten till egendomen. Fastighetsägaren skulle nämligen kunna kringgå lagen genom att sälja ut fastigheterna en och en. Med hänsyn bl.a. till detta är det lämpligt att man även beträffande småhus har den principen att alla fastig- heter som omfattas av en intresseanmälan skall hembjudas till föreningen även om fastighetsägaren inte avser att sälja alla. Det kan tilläggas att lagen har mot- svarande innebörd när det gäller försäljning av en andel av en fastighet. Bostadsrättsföreningen skall i ett sådant fall erbjudas att förvärva hela den fastighet som intresseanmälan avser. 7 Ikraftträdande och övergångsfrågor De föreslagna författningsändringarna bör kunna träda i kraft den 1 januari 1996. Vissa av de föreslagna författningsändringarna kräver övergångsreglering. Den frågan behandlas närmare i författningskommentaren. Ingen av remissinstanserna har haft några synpunkter på de förslag till övergångsbestämmelser som lämnats i promemorian (se promemorian s. 101 f.). 8 Kostnader År 1987 infördes nya regler om förfarandet vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion (prop. 1986/87:37, bet. 1986/87:BoU13, rskr. 1986/87:249). Bl.a. anförtroddes uppgiften att sköta försäljningen, som tidigare legat på bo- stadsrättsföreningen själv, åt en god man. God man förordnas av tingsrätten på begäran av bostadsrättsföreningen (8 kap. 1 § bostadsrättslagen). Förslaget om att låta tvångsförsäljningen vara en uppgift för kronofogdemyndigheterna innebär en ökad belastning på dessa. Frågan är då hur stor denna belastning kommer att bli. Det har inte varit möjligt att i detta ärende få fram uppgifter om frekvensen av sådana godmansförordnanden som gäller det här aktuella ändamålet (Stockholms tingsrätt avgjorde 88 ärenden år 1994). Inte heller har det varit möjligt att ta reda på hur många försäljningar som gjorts. Antalet ansökningar om tvångs- försäljning kommer att variera från tid till annan beroende på det allmänna kon- junkturläget. Om en kronofogdemyndighet inte har kapacitet att klara „topparna„ bör den utnyttja sin möjlighet att, i enlighet med 9 kap. 1 § andra stycket utsökningsbalken, uppdra åt annan att hålla auktion. Detta förfaringssätt an- vänds t.ex. av Kronofogdemyndigheten i Stockholms län vid exekutiv försäljning av bostadsrätter. Enligt 9 kap. 3 § utsökningsförordningen får kronofogde- myndigheten uppdra åt „auktionsföretag„ att sälja egendom på auktion. Denna be- stämmelse bör, i enlighet med utredarens förslag, kompletteras så att även advo- kat, fastighetsmäklare eller någon annan lämplig person kan ges ett sådant upp- drag (se promemorian Bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och panthavares rätt till betalning, tvångsförsäljning m.m., Ds 1994:7, s. 42). Även om denna möjlighet utnyttjas är det dock ett antal moment i handläggningen som måste skötas av kronofogdemyndigheten. Förslaget innebär därför en ökad arbetsbelastning för kronofogdemyndigheterna. På grund av osäkerheten om antalet tvångsförsäljningar är det emellertid omöjligt att nu ange i vilken omfattning det krävs resurstillskott för att myndigheterna skall klara den nya uppgiften. Det kan slutligen konstateras att tingsrätterna kommer att bli befriade från handläggningen av ärenden om förordnande av god man enligt bostadsrättslagen. 9 Författningskommentar 9.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) 1 kap. 3 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. I 6 kap. finns bestämmelser om rätten att utöva bostadsrätten när den har övergått från en bostadsrättshavare till en ny innehavare. I paragrafen, som inte föreslogs ändrad i promemorian, återfinns i dag i andra stycket den grundläggande regeln om att en ny bostadsrättshavare, efter över- låtelse av bostadsrätten till honom, får utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i föreningen. Denna regel föreslås nu bli flyttad till 6 kap. 1 §. Skälet till detta är att regeln nu föreslås bli kompletterad med ett undantag beträffande juridiska personers förvärv i vissa fall. Det har då ansetts lämpligt att huvudregeln och undantaget får sin plats i samma paragraf. Förevarande paragraf får då i stället innehålla en hänvisning till regleringen i 6 kap. 2 kap. 7 § Den som förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. får inte vägras inträde som medlem av den anled- ningen att ersättning för bostadsrätten inte beräknats enligt de grunder som anges i stadgarna. I paragrafen har en följdändring av formell natur gjorts efter Lagrådets påpekande samt dessutom en mindre språklig ändring. 2 kap. 8 § En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en hyresgäst i huset inträde i föreningen. Detta gäller dock inte om 1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt, 2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt, eller 3. sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3 eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen. Föreningen får också efter det att den förvärvat huset vägra en hyresgäst inträde i föreningen, om 1. denne inte var hyresgäst i huset när bostadsrättsföreningen förvärvade det, eller 2. hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett år efter föreningens förvärv av huset. Medlemskap får inte vägras på grund av bestämmelsen i andra stycket 1, om hyresgästen var make eller på något annat sätt närstående till den som innehade hyresrätten när föreningen förvärvade huset och hyresrätten övergått till hyresgästen enligt 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken. Hyresgästen måste dock ha ansökt om medlemskap inom den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är förmånligare för hyresgästen, senast tre månader efter den dag då hyresrätten övertogs. Förslaget har behandlats i avsnitt 6. En bostadsrättsförening kan upplåta lägenheter med bostadsrätt i föreningens „hus„ (se 1 kap. 1 § bostadsrättslagen). Termen hus används emellertid inte konsekvent i bostadsrättslagen. De föreslagna ändringarna innebär att orden „fastighet„ respektive „hyresfastighet„ byts ut mot „hus„ och är delvis föranledd av att också sådana fastigheter (och tomträtter) som är taxerade som småhusenheter skall omfattas av ombildningslagen. Någon saklig ändring är inte avsedd. Vissa språkliga ändringar har också gjorts. 5 kap. 7 § Ett förhandsavtal upphör att gälla, om avtalet avser en lägenhet i ett hus som föreningen har förvärvat eller avser att förvärva för ombildning till bostadsrätt och förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upphör innan bostadsrätten upplåtits. Bestämmelserna i första stycket gäller inte om förhandstecknaren har satt sin make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten till lägenheten. Se kommentaren till 2 kap. 8 § 5 kap. 8 § Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om 1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen, 2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller 3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften. Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt. Om en förhandstecknare har biträtt ett beslut om förvärv av ett hus för ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap. 19 §, upphör dock avtalet i de fall som avses i första stycket 3 att gälla endast om det dessutom inte är oskäligt mot föreningen eller medlemmarna att avtalet upphör. Se kommentaren till 2 kap. 8 §. 6 kap. 1 § När en bostadsrätt har överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i bostadsrättsföreningen. En juridisk person får dock utöva bostadsrätten utan att vara medlem i före- ningen, om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. och då hade panträtt i bo- stadsrätten. Tre år efter förvärvet får föreningen uppmana den juridiska perso- nen att inom sex månader från uppmaningen visa att någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppma- ningen inte följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. för den juridiska personens räkning. En juridisk person kan i föreningens stadgar medges en mer vidsträckt rätt än som angetts här. Paragrafen innehåller den nya reglering som gör det möjligt för en juridisk person att i vissa fall utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen. Den nuvarande regeln i andra stycket om fall där bostadsrätten har övergått till ett dödsbo föreslås bli flyttad till en ny paragraf, 6 kap. 1 a §. Frågan har behandlats i avsnitt 5.7. Första stycket innehåller den regel som hittills har återfunnits i 1 kap. 3 § andra stycket. Regeln har flyttats till förevarande kapitel - där den systematiskt hör hemma - främst av det skälet att regeln nu förses med ett undantag som bör komma till uttryck i nära anslutning till den. Undantaget återfinns i andra stycket. Det har utformats efter förebild av vad som gäller i fall då bostadsrätten har övergått till dödsboet efter en bostadsrättshavare. Den föreslagna ordningen innebär att den juridiska personen går miste om det inflytande på föreningens verksamhet som den skulle ha fått om den, i enlighet med promemorians förslag, haft rätt att bli medlem i föreningen. Detta kan knappast antas vara någon allvarligare nackdel för den juridiska personen, eftersom innehavet av bostadsrätten ändå är begränsat i tiden och främst syftar till att ge möjlighet att genomföra en försäljning av den tidigare pantsatta bostadsrätten vid ett från marknadssynpunkt lämpligt tillfälle. 6 kap. 1 a § Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare får utöva bostadsrätten trots att dödsboet inte är medlem i föreningen. Tre år efter dödsfallet får föreningen dock uppmana dödsboet att inom sex månader från uppmaningen visa att bostadsrätten har ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av bostadsrättshavarens död eller att någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. för dödsboets räkning. Ett dödsbo kan i föreningens stadgar medges en mer vidsträckt rätt än som angetts här. I förevarande paragraf, som är ny, återfinns de regler som hittills har haft sin plats i 6 kap. 1 § andra stycket. Reglerna är i sak oförändrade utom så tillvida att hänvisningen till offentlig auktion nu får avse tvångsförsäljning enligt 8 kap. Dessutom har det gjorts ett par språkliga jämkningar. 6 kap. 2 § Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till medlem, får föreningen uppmana förvärvaren att inom sex månader från uppmaningen eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. för förvärvarens räkning. I paragrafen har gjorts en konsekvensändring med anledning av att offentlig auktion ersatts av tvångsförsäljning enligt 8 kap. Vidare har vissa språkliga ändringar gjorts. 6 kap. 3 § En juridisk person som är medlem i en bostadsrättsförening får inte utan samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. Samtycke behövs dock inte vid 1. förvärv vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap., om den juridiska personen hade panträtt i bostadsrätten, eller 2. förvärv som görs av en kommun eller ett landsting. Till bestämmelsen har fogats ett undantag beträffande en juridisk person som förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. och som hade panträtt i bostadsrätten. Undantaget överensstämmer med vad som har föreslagits i 6 kap. 1 § andra stycket. Den nya regeln har tillsammans med den tidigare undantagsregeln sammanförts till ett nytt andra stycke. Frågan har behandlats i avsnitt 5.7. Se också kommentaren till 6 kap. 1 §. 6 kap. 4 § Ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingen skall innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt om priset. Motsvarande skall gälla vid byte eller gåva. Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har kommit överens om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället det pris som anges i köpehandlingen. Priset får dock jämkas, om det är oskäligt att det skall vara bindande. Vid denna bedömning skall hänsyn tas till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Paragrafen innehåller bestämmelser om krav på bl.a. skriftlig form vid överlåtelse av bostadsrätt. Förslaget har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.8.1. I ett nytt andra stycke har tagits upp föreskrifter för det fall säljaren och köparen har träffat en sidoöverenskommelse om priset som avviker från vad som anges i avtalet. Bestämmelsen är utformad med förebild från fastighetsrätten (4 kap. 1 § jordabalken) men har givits en annan språklig utformning. Den innebär att köpet är giltigt trots att uppgiften om priset i köpehandlingen är oriktig. Den innebär vidare att sidoöverenskommelsen är ogiltig och att det i köpe- handlingen angivna priset gäller mellan parterna. De grunder enligt vilka priset kan jämkas ansluter nära till 36 § avtalslagen (jfr prop. 1991/92:110 s. 21 f.). Bestämmelserna i det nya andra stycket har föranlett jämkningar i paragrafens första stycke (jfr även här 4 kap. 1 § jordabalken). 6 kap. 5 § En överlåtelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen. Detta gäller inte vid exekutiv försäljning eller vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. Om förvärvaren i ett sådant fall inte antagits till medlem, skall föreningen lösa bostadsrätten mot skälig ersättning, utom i fall då en juridisk person enligt 1 § andra stycket får utöva bo- stadsrätten utan att vara medlem. En överlåtelse som avses i 3 § första stycket är ogiltig om föreskrivet samtycke inte erhålls. En överlåtelse som inte uppfyller formföreskrifterna i 4 § är också ogiltig. Väcks inte talan om överlåtelsens ogiltighet inom två år från den dag då överlåtelsen skedde, är rätten till sådan talan förlorad. Av första stycket framgår att föreningen under vissa förutsättningar är skyldig att lösa en bostadsrätt som förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. Detta har dock inte ansetts böra gälla i fall där en juridisk person enligt 6 kap. 1 § andra stycket får utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen. Ett särskilt undantag med den innebörden har därför lagts till. I andra stycket har endast gjorts en formell följdändring. I tredje stycket har lagts till en preskriptionsbestämmelse som behandlats i avsnitt 5.8.2. Enligt den nya bestämmelsen blir en överlåtelse bestående trots formfel i överlåtelseavtalet, om talan inte väcks inom två år från överlåtelsen. 6 kap. 6 § För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten. Första stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till någon som inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. Om bostadsrätten i annat fall har övergått till någon som inte är medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket först efter det att förvärvaren antagits till medlem. I paragrafen har endast en följdändring av formell natur gjorts. 6 kap. 7 § Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 7 kap. 18 § kan tvångsförsäljas enligt 8 kap., svarar bostadsrättshavaren inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än till det månadsskifte som inträffar närmast efter sex månader från den dag då bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten. Förslaget innehåller endast ett par formella och språkliga ändringar. 6 kap. 8 § Den som förvärvar en bostadsrätt svarar inte för de betalningsförpliktelser som den från vilken bostadsrätten har övergått hade mot bostadsrättsföreningen. När en bostadsrätt har övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv, svarar dock förvärvaren för sådana förpliktelser. Enligt den nuvarande lydelsen av 8 § ådrar sig den som förvärvar en bostadsrätt i princip solidariskt ansvar med den förre bostadsrättshavaren för dennes betalningsförpliktelser gentemot föreningen. Detta ansvar för förvärvaren föreslås nu bli slopat vid singularfång, dvs. överlåtelser genom köp, byte eller gåva. Frågan har behandlats i avsnitt 5.1.3. Av bestämmelsen följer att föreningen saknar rätt att kräva förvärvaren på det belopp som den förre bostadsrättshavaren är skyldig. Inte heller kan föreningen ställa som villkor för att förvärvaren skall bli antagen som medlem i föreningen att han betalar beloppet. Det kan dock inte anses föreligga något hinder mot att överlåtaren och förvärvaren träffar avtal om att förvärvaren övertar ansvaret för överlåtarens skuld till föreningen. Den kontanta delen av köpeskillingen minskas i sådant fall i motsvarande mån. För att en överenskommelse om att förvärvaren övertar betalningsansvaret skall medföra att överlåtaren friskrivs från vidare ansvar krävs givetvis föreningens godkännande. 6 kap. 11 § Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den överlåtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en föreningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra. Om en bostadsrätt som har övergått till föreningen är pantsatt, får beslut om bostadsrättens upphörande meddelas endast om panthavaren har medgivit detta eller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren. Frågan har närmare behandlats i avsnitt 5.6. Paragrafen innehåller en bestämmelse om vad som skall ske med en bostadsrätt som har övergått till föreningen. Bestämmelsen är tillämplig på flera olika situationer, bl.a. avsägelse av bostadsrätten. Paragrafen föreslås att bli kompletterad med ett nytt stycke med bestämmelser om föreningens rätt att låta en pantsatt bostadsrätt upphöra. Bestämmelserna syftar till att skydda panthavaren. Bestämmelserna i det nya andra stycket är tillämpliga i samtliga fall då en bostadsrätt övergått till föreningen. Det saknar alltså betydelse om bostadsrätten har övergått på grund av överlåtelse, avsägelse, frånträdande, inlösen eller av annan anledning. När det i bestämmelsen talas om pantsatt bostadsrätt avses panträtt som har upplåtits av bostadsrättshavaren. Även om en bostadsrätt har ett visst värde på bostadsrättsmarknaden kan den sakna värde för panthavaren. Det beror på att föreningen på grund av sin legala panträtt i första hand är berättigad till betalning för sin fordran på avgifter. Om föreningen beslutar om bostadsrättens upphörande utan medgivande från panthavaren, sker detta på föreningens risk. Vid en eventuell tvist åligger det alltså föreningen att visa att bostadsrätten inte hade något värde för panthavaren. Om föreningen inte kan visa detta, blir den i princip skyldig att ersätta skada som drabbar panthavaren på grund av beslutet om att låta bostadsrätten upphöra. Mot den bakgrunden har föreningen givetvis ett intresse av att i första hand alltid söka erhålla panthavarens medgivande. 7 kap. 4 § Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostads- rättshavaren. Bestämmelserna i 2 § tillämpas om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande. I bestämmelsen har ordet „mark„ tillagts för att markera att bestämmelsen inte endast avser huset (byggnaden). Se även kommentaren till 2 kap. 8 §. 7 kap. 9 § Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom eller utanför huset. Han skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 12 § andra stycket. Gods som enligt vad bostadsrättsinnehavaren vet är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten. I paragrafen har gjorts en ändring i syfte att markera att bestämmelsen inte endast avser huset. Se också kommentaren till 2 kap. 8 §. 7 kap. 10 § En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra stycket. Samtycke behövs dock inte, 1. om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsför- säljning enligt 8 kap. av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen, eller 2. om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägen- heten innehas av en kommun eller ett landsting. Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket. Paragrafen innehåller föreskrifter om andrahandsupplåtelse av bostads- rättslägenheter. För sådan upplåtelse krävs i princip samtycke av föreningens styrelse. Andra stycket har kompletterats med ett nytt undantag, vilket har samband med förslaget att en sådan juridisk person som anges i bestämmelsen skall ha rätt att utöva bostadsrätten under en begränsad tid (se 6 kap. 1 § andra stycket). Undantaget har behandlats i avsnitt 5.7.Det kan inträffa att en juridisk person, som enligt 6 kap. 1 § andra stycket får utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen, beviljas medlemskap. I sådant fall krävs givetvis föreningens samtycke till en andrahandsupplåtelse. Lagtexten har utformats i enlighet med detta. Liksom i de tidigare undantagsfallen skall styrelsen genast underrättas om en upplåtelse som sker utan styrelsens samtycke. Regeln får nu utgöra ett nytt tredje stycke i paragrafen. 7 kap. 13 § Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. När bostadsrätten skall tvångsförsäljas enligt 8 kap., är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjan- derätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller på marken, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall tillämpas 5 §. Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, får kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. I första stycket har endast gjorts en formell följdändring. Ändringarna i andra stycket motsvarar de som kommenterats i 7 kap. 4 §. Dessutom har, liksom i tredje stycket, gjorts en mindre språklig ändring. 7 kap. 16 a § Föreningen har panträtt i bostadsrätten för sin fordran på sådana avgifter som avses i 14 § första stycket. Vid utmätning eller konkurs jämställs sådan panträtt med handpanträtt. Sådan panträtt som avses i första stycket har företräde framför en panträtt som har upplåtits av en innehavare av bostadsrätten, om inte annat följer av 31 §. Bestämmelsen är ny. Förslaget har behandlats i avsnitt 5.1.2. I första stycket anges omfattningen av föreningens panträtt. I förhållande till promemorians förslag har det i lagtexten förtydligats vilka avgifter den legala panträtten omfattar. Av 2 § andra stycket förmånsrättslagen (1970:979) följer att särskild förmånsrätt vid utmätning och konkurs omfattar även ränta om inget annat är föreskrivet. Genom den hänvisning till utsökningsbalken som föreslås i 8 kap. 2 § bostadsrättslagen blir förmånsrättslagen tillämplig även vid tvångsförsälj- ning. Föreningens panträtt kan således komma att omfatta även dröjsmålsränta enligt räntelagen (1975:635). Det har i enlighet med Lagrådets inrådan inte ansetts nödvändigt att detta kommer till uttryck i lagtexten. Det bör i sammanhanget påpekas att en bostadsrättshavare som blivit uppsagd efter det att bostadsrätten förverkats är skyldig enligt 6 kap. 7 § bostads- rättslagen att betala månadsavgifterna till föreningen i sex månader efter det att han blev skild från lägenheten (se prop. 1990/91:92 s. 192 f. samt Julius- Uggla, Bostadsrättslagen m.m. s. 136 f.). Föreningens krav för tiden därefter, som inte kan betecknas som en fordran på avgifter men väl som skadestånd, omfattas således inte av föreningens panträtt. I 4 § 2 förmånsrättslagen föreskrivs att förmånsrätt följer med handpanträtt. Med handpant jämställs annan panträtt i lös egendom som på grund av egendomens beskaffenhet kan stiftas utan vanlig tradition och som inte omfattas av annan bestämmelse i förmånsrättslagen (se Utsökningsrätt IX, SOU 1969:5, s. 101). I första stycket andra meningen har klargjorts att föreningens legala panträtt jämställs med handpanträtt. Av andra stycket framgår att föreningens panträtt har företräde framför panträtt som upplåtits av bostadsrättshavaren. Eftersom panträtten inte upplåts av bostadsrättshavaren utan följer av en lag- bestämmelse är det fråga om en s.k. legal panträtt. Självfallet måste den av- giftsfordran som medför panträtt i en bostadsrätt rikta sig mot innehavaren av bostadsrätten, dvs. nuvarande eller tidigare bostadsrättshavare. En frivillig överlåtelse av bostadsrätten inverkar givetvis inte på panträt- tens bestånd. När bostadsrättsföreningens fordran mot bostadsrättshavaren förenas med en legal panträtt innebär detta att föreningens fordran i denna del medför rätt till betalning vid exekutiv försäljning av bostadsrätten (8 kap. 11 § utsök- ningsbalken). Det saknar därvid betydelse för vilken fordran utmätning har skett av bostadsrätten. Föreningens fordran avses få bästa rätt och skall alltså gå före alla andra fordringar, bl.a. fordran som är förenad med upplåten panträtt. Om bostadsrätten har utmätts på ansökan av någon som har upplåten panträtt i bostadsrätten eller en oprioriterad borgenär, blir bestämmelserna i 9 kap. 4 § andra stycket utsökningsbalken tillämpliga. Enligt dessa bestämmelser får, om tredje man har panträtt eller retentionsrätt i utmätt egendom och denna skall säljas exekutivt för fordran med sämre rätt, försäljning ske endast om köpeskillingen förslår till betalning av tredje mannens fordran. Utan hinder av detta skall dock inrop godtas, om samtliga berörda sakägare medger det (9 kap. 4 § tredje stycket). Dessa föreskrifter är tillämpliga även vid exekutiv för- säljning under hand (9 kap. 9 § första stycket). Vad nu sagts innebär att någon försäljning efter ansökan av någon annan än föreningen inte kommer till stånd, om inte köpeskillingen räcker till betalning av föreningens fordringar som omfattas av den legala panträtten. Föreningen kan dock medge att försäljning sker till lägre belopp och alltså nöja sig med vad som går att få ut. Om det är föreningen som är utmätningssökande, blir inte bestämmelserna i 9 kap. 4 § andra stycket utsökningsbalken tillämpliga. Försälj- ningen syftar nämligen i ett sådant fall till att ge föreningen betalning så långt köpeskillingen räcker. Däremot gäller givetvis i båda fallen att inrop respektive anbud inte får godtas om det är sannolikt att avsevärt högre köpe- skilling kan uppnås (9 kap. 4 § första stycket utsökningsbalken). För att föreningens oprioriterade fordran mot bostadsrättshavaren, dvs. fordran på annat än sådana avgifter som föreningen har rätt att ta ut enligt 7 kap. 16 a §, skall kunna tas ut ur bostadsrätten vid exekutiv försäljning krävs även fortsättningsvis att föreningen skaffar sig en dom eller annan exekution- stitel och får bostadsrätten utmätt. För en sådan fordran får föreningen endast den förmånsrätt som följer av utmätningen. Det innebär bl.a. att dessa fordring- ar i företrädesordningen går efter sådana fordringar som är förenade med upplåten panträtt. I detta hänseende innebär således förslaget att bo- stadsrättens värde som pant stärks. En annan följd av att legal panträtt till förmån för bostadsrättsföreningen införs för vissa av föreningens fordringar är följande. Innan exekutiv försälj- ning av bostadsrätt äger rum brukar kronofogdemyndigheten höra med bostadsrätts- föreningen om hur stor föreningens fordran mot gäldenären är. Upplysning om detta lämnas till spekulanterna. Fordringens storlek har, med hänsyn till det betalningsansvar som exekutivköparen ådrar sig enligt 6 kap. 8 § bostadsrätt- slagen, betydelse för frågan hur stor köpeskilling en spekulant är beredd att betala för bostadsrätten. Ibland har det efter försäljningen visat sig att bo- stadsrättshavarens skuld i själva verket var större än vad föreningen har uppgett till kronofogdemyndigheten. Det har förekommit att den nye bostadsrätt- shavaren krävts på det högre beloppet. Enligt regeringens förslag kommer något sådant inte längre att kunna inträffa. Exekutivköparen skall ju enligt den nya lydelsen av 6 kap. 8 § bostadsrättslagen inte bli betalningsskyldig för den förre bostadsrättshavarens skuld till föreningen. Denne har däremot kvar sitt personliga betalningsansvar mot föreningen för vad som inte blir betalt ur köpe- skillingen för bostadsrätten. 7 kap. 18 § Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som till- trätts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning, 1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen, 2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand, 3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §, 4. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i huset, 5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare, 6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 § och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta, 7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt 8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. Se kommentaren till 2 kap. 8 §. 7 kap. 30 § Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning i fall som avses i 18 §, skall bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. så snart som möjligt, om inte föreningen, bostadsrättshavaren och de kända borgenärer vars rätt berörs av försäljningen kommer överens om något annat. Försäljningen får dock skjutas upp till dess att brister som bostadsrättshavaren svarar för blivit åtgärdade. Paragrafen innehåller vissa bestämmelser om tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen, dvs. vad som för närvarande benämns offentlig auktion. Ändringen innebär att det i första stycket görs en mindre följdändring och en språklig jämkning samt att andra stycket utgår. I paragrafens nuvarande andra stycke föreskrivs att av vad som kommit in genom försäljningen får föreningen, sedan ersättning till gode mannen tagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. Denna bestämmelse blir obehövlig till följd av att föreningens fordran föreslås bli förenad med panträtt till viss del samt av vad som föreslås i 8 kap. (särskilt 2 och 5 §§). 7 kap. 31 § Har föreningen underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, skall föreningen utan dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren har obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av årsavgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen. Om föreningen försummar denna skyldighet, har föreningen vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. inte företräde till betalning framför panthavaren i fråga om 1. de avgiftsbelopp som förfallit till betalning under den tid föreningens försummelse varat, samt 2. den del av årsavgiften som förfallit till betalning närmast efter det att en underrättelse gjorts. Andra stycket gäller inte i fråga om avgiftsbelopp som förfallit till betal- ning under den tid panthavaren haft kännedom om bostadsrättshavarens betalnings- försummelse. Paragrafen innehåller föreskrifter om skyldighet för föreningen att underrätta en panthavare, när bostadsrättshavaren har försummat att betala avgifter till föreningen samt verkan av att föreningen underlåter att lämna sådan underrättelse. Ändringarna innebär att verkan av föreningens underlåtenhet jämkas och preciseras. Frågan har behandlats närmare i avsnitt 5.3. Reglerna om verkan av försummelse från föreningens sida att underrätta panthavare om bostadsrättshavarens betalningsförsummelse har brutits ut till ett nytt andra stycke i paragrafen. Regleringen kan sammanfattningsvis sägas innebära att verkan av föreningens underlåtelse begränsas till vad som är en relevant skada för panthavaren. Liksom tidigare skall föreningen förlora företrädesrätten för utfallande avgiftsbelopp om den helt försummar att underrätta panthavaren. Nyheten ligger i att företrädesrätt skall kunna gälla för belopp som förfaller till betalning efter en underrättelse som görs för sent. Föreningen kan dock inte på detta sätt återvinna företrädesrätten till det avgiftsbelopp som allra först förfaller till betalning efter underrättelsen. Föreningens företrädesrätt till betalning omfattar emellertid inte bara obetalda års-avgifter utan också, i förekommande fall, obetalda pantsättningsavgifter m.m. Om en sådan avgift, som typiskt sett uppgår till mindre belopp, förfaller till betalning närmast efter underrättelsen bör detta inte få någon inverkan på företrädesrätten beträffande den del av årsavgiften som förfaller till betalning närmast efter underrättelsen. Detta har, efter Lagrådets påpekande, föranlett att andra punkten gäller enbart för avgiftsbelopp som avser en viss del av årsavgiften. Bestämmelsen i tredje stycket är ny i förhållande till promemorieförslaget. Den har tillkommit för att klargöra att bostadsrättsföreningen alltid behåller sin företrädesrätt till betalning för belopp som förfaller till betalning då panthavaren har kännedom om bostadsrättshavarens betalningsförsummelse. 7 kap. 32 § Är ett sådant meddelande från föreningen som avses i 16 §, 18 § 1, 20 § eller 31 § första stycket eller 6 kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller 2 § avsänt i re- kommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §. I paragrafen har en följdändring av formell natur gjorts efter Lagrådets påpekande samt dessutom en mindre språklig ändring. 8 kap. Tvångsförsäljning I detta kapitel har tagits upp helt nya bestämmelser om tvångsförsäljning av bostadsrätt på grund av förverkande (7 kap. 30 §) och i de speciella fall som avses i 6 kap. 1 andra stycket, 1 a och 2 §§. Bestämmelserna ersätter de nuvarande reglerna i kapitlet om offentlig auktion. Frågor som rör institutet tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen har närmare behandlats i avsnitt 5.2. 8 kap. Inledande bestämmelser 1 § Tvångsförsäljning genomförs av kronofogdemyndigheten efter ansökan av bostadsrättsföreningen. Av bestämmelsen framgår att tvångsförsäljning inte kan begäras av någon annan än föreningen. Frågan om hos vilken kronofogdemyndighet ansökan skall göras regleras i 3 §. 8 kap. 2 § Vid tvångsförsäljning tillämpas bestämmelserna i utsökningsbalken om exekutiv försäljning av lös egendom i allmänhet, om inte annat följer av detta kapitel. Försäljningen skall anses ske för uttagande av en sådan föreningens fordran som är förenad med panträtt enligt 7 kap. 16 a §. Detta gäller även om föreningen inte skulle ha någon sådan fordran. Paragrafen anger vilka normer som är tillämpliga för tvångsförsäljningsförfa- randet. Frågan har behandlats i avsnitt 5.2.1. Hänvisningen i första stycket syftar i första hand på bestämmelserna om exekutiv försäljning i 8, 9 och 14 kap. utsökningsbalken och till bestämmelserna om redovisning av influtna medel i 13 kap. i balken. Men även mer allmänna föreskrifter i t.ex. 2 kap. utsökningsbalken avses, om de kan tillämpas. Att utsökningsbalken blir tillämplig medför bl.a. att köparen får rätt till handräckning inom ramen för försäljningsförfarandet (8 kap. 18 § ut- sökningsbalken) samt att bestämmelserna om överklagande i 18 kap. blir tillämpliga. Av hänvisningen till utsökningsbalken följer att även föreskrifterna i utsök- ningsförordningen blir tillämpliga. Andra stycket utgör ett komplement till 9 kap. 4 § utsökningsbalken. Av den bestämmelsen följer att, om bostadsrätten är pantsatt och skall säljas exekutivt för fordran med sämre rätt, försäljning får ske endast om köpeskillingen förslår till betalning av panthavarens fordran. När nu en generell hänvisning görs i bostadsrättslagen till bestämmelserna om exekutiv försäljning, måste en särskild föreskrift införas så att bestämmelserna i 9 kap. 4 § utsökningsbalken inte gör att det blir svårare än för närvarande för bostadsrättsföreningen att tvångsförsälja bostadsrätter i förverkandefall. Syftet med den nya bestämmelsen är således att en fordran som är förenad med panträtt som har upplåtits av bostadsrättshavaren inte skall kunna hindra tvångsförsäljning. Panthavaren får följaktligen hålla sig till vad som kan fås ut ur köpeskillingen sedan förening- en fått betalt för sin med legal panträtt utrustade fordran. Av andra styckets andra mening följer att tvångsförsäljning får ske även om föreningen inte har något ekonomiskt anspråk mot bostadsrättshavaren. Det gäller alltså sådana fall där nyttjanderätten har förverkats av annan anledning än underlåtenhet att betala avgifter. 8 kap. Ansökan och beslut 3 § Ansökan om tvångsförsäljning skall göras hos kronofogdemyndigheten i det län där den lägenhet finns som bostadsrätten avser. I paragrafen regleras frågan om behörig kronofogdemyndighet (jfr 4 kap. 8 § och 27 § tredje stycket utsökningsbalken). En motsvarande bestämmelse om laga domstol i ärenden om förordnande av god man finns i dag i 11 kap. 1 §. Eftersom den bestämmelsen inte längre behövs, skall den upphävas. 8 kap. 4 § Om kronofogdemyndigheten finner att förutsättningarna för tvångsförsäljning är uppfyllda skall en sådan försäljning genomföras. I annat fall skall kronofogde- myndigheten avslå ansökan. Förslaget har behandlats i avsnitt 5.2.2. Enligt bestämmelsen skall kronofogdemyndigheten göra en ordentlig prövning av om förutsättningarna för en tvångsförsäljning är uppfyllda. Som ett led i en sådan prövning bör normalt ingå att bostadsrättsshavaren bereds tillfälle att yttra sig. Någon uttrycklig föreskrift i lagtexten om detta behövs dock inte. Ett beslut om att förutsättningar föreligger för försäljning kan inte anses utgöra ett sådant förberedande beslut som enligt 18 kap. 6 § andra stycket utsökningsbalken inte får överklagas särskilt. Om kronofogdemyndigheten finner att förutsättningarna för en tvångsförsäljning inte är uppfyllda skall den, enligt andra meningen, avslå ansökan. Föreningen har möjlighet att överklaga avslagsbeslutet enligt vad som sägs i 18 kap. 2 § och 7 § femte stycket utsökningsbalken. I sammanhanget kan också nämnas att själva tvångsförsäljningen överklagas enligt bestämmelserna i 18 kap. 7 § tredje stycket. Lagrådsremissens lagförslag innehöll en bestämmelse om att kronofogdemyndigheten skall hänvisa föreningen att väcka talan i saken vid domstol. Lagrådet har invänt att en sådan föreskrift är mindre lämplig. Kronofogdemyndigheten kan, utöver lämnande av fullföljds-hänvisning enligt 2 kap. 18 § utsökningsbalken, ha anledning att erinra föreningen om dess möjlighet att väcka talan vid domstol. Som Lagrådet har anfört är det emellertid onödigt att i paragrafen ha en bestämmelse om detta. Bestämmelsen har därför tagits bort. 8 kap. Föreningens rätt till betalning 5 § Föreningen har vid tvångsförsäljning rätt till betalning ur försäljningssumman för fordringar som är förenade med panträtt i bostadsrätten enligt 7 kap. 16 a §. Föreningen har också rätt till betalning för andra fordringar mot bostadsrätt- shavaren som grundas på innehavet av bostadsrätten, om de anmäls hos kronofogdemyndigheten innan bostadsrätten säljs eller, om försäljning sker under hand, senast när fördelning skall äga rum. Sådana fordringar tas ut efter alla andra fordringar som medför rätt till betalning ur bostadsrätten. I första stycket erinras om föreningens rätt till betalning för fordringar som enligt 7 kap. 16 a § är förenade med legal panträtt. I andra stycket klargörs att föreningen vid tvångsförsäljning har rätt att få betalning ur köpesumman för fordringar som visserligen inte är förenade med legal panträtt, men som ändå ligger inom det rättsförhållande som bostadsrätten innebär. Fordran på grund av upplåtelse av garage, tvättstuga och liknande är av denna karaktär. Föreningen har alltså i princip rätt till betalning för sådana fordringar, men med företrädesrätt närmast efter alla prioriterade fordringar. Regeringen föreslår vidare att det särskilt föreskrivs att föreningen för att ha rätt till betalning måste anmäla sådana fordringarna på visst sätt (jfr 8 kap. 10 § första stycket utsökningsbalken). När det gäller föreningens anspråk på ersättning för sådana fordringar som avses i andra stycket torde kronofogdemyndigheten i allmänhet inte få anledning att närmare pröva frågan annat än efter invändning från annan borgenär eller bostadsrättshavaren. Kronofogdemyndigheten kan om oklarhet råder om fordringen, förklara den tvistig och hänvisa föreningen att väcka talan vid domstol. Om detta finns bestämmelser i 13 kap. 4-9 §§ utsökningsbalken. 8 kap. Föjden av misslyckade försäljningsförsök 6 § Om det har gjorts tre försäljningsförsök utan att bostadsrätten har blivit såld, övergår den genast till föreningen utan lösen och fri från panträtt. Bostadsrätten övergår dock till föreningen på detta sätt redan efter det andra försäljningsförsöket, om det vid detta inte har gjorts något inrop eller lämnats något anbud och det inte kan antas att bostadsrätten blir såld vid ytterligare ett försäljningsförsök. Paragrafen motsvarar i sak promemorians förslag men har fått en annan språklig utformning. I 9 kap. 6 § utsökningsbalken finns bestämmelser om hur kronofogdemyndigheten skall handla om egendomen inte blir såld. I förevarande paragraf meddelas bestämmelser som avviker från utsökningsbalkens regler. Bestämmelserna har sin motsvarighet i nuvarande 5 §. De förutsätter dock att det görs ytterligare försäljningsförsök, utöver vad som krävs för närvarande, innan bostadsrätten övergår till föreningen. Detta har ansetts motiverat med hänsyn till den långtgående verkan de misslyckade försäljningsförsöken får. Som framgår av andra meningen kan bostadsrätten övergå till föreningen redan efter det andra misslyckade försäljningsförsöket. En förutsättning för detta är att det vid det andra försäljningsförsöket inte har lämnats något anbud eller gjorts något inrop. En ytterligare förutsättning är att det inte finns skäl att anta att bostadsrätten blir såld vid ett tredje försäljningsförsök. Frågan huruvida dessa förutsättningar är uppfyllda avgörs av kronofogdemyndigheten. Det beslut varigenom kronofogdemyndigheten avslutar målet om tvångsförsäljning kan överklagas av den som är missnöjd med att kronofogdemyndigheten inte gjort något tredje försäljningsförsök. Bestämmelserna i förevarande paragraf är formulerade på ett sätt som gör att även möjligheten att sälja bostadsrätten underhand omfattas. 8 kap. Kostnaderna för förfarandet 7 § Vid tillämpning av 17 kap. utsökningsbalken skall mål om tvångsförsäljning anses som mål om utmätning. Bostadsrättshavaren skall slutligt svara för förrättningskostnaderna, i den mån de inte kan tas ut ur försäljningssumman. Hänvisningen i 2 § till utsökningsbalkens bestämmelser om exekutiv försäljning omfattar i och för sig även bestämmelserna i 17 kap. utsökningsbalken om kostnader i utsökningsmål. När det gäller exekutiv försäljning talas där emellertid om mål om utmätning (17 kap. 7 § 1 st). Ett förtydligande är därför motiverat. Härtill kommer att det krävs en särskild föreskrift om att bostadsrättshavaren alltid slutligt svarar för förrättningskostnaderna (jfr nuvarande 8 kap. 6 § sista meningen bostadsrättslagen). Eftersom bestämmelserna i 17 kap. utsökningsbalken är tillämpliga vid tvångsförsäljning får det anses följa att även förordningen (1992:1094) om avgifter vid kronofogdemyndigheterna skall tillämpas. Av 17 kap. 7 § första stycket andra meningen utsökningsbalken följer att kostnaderna, om de inte kan tas ut ur köpeskillingen, kan utsökas hos gäldenären utan särskild exekutionstitel. Resultatlösa försäljningsförsök kan föranleda stora kostnader som ytterst drabbar bostadsrättshavaren, om han har medel. Det bör nämnas att bostadsrättshavaren för att undvika detta i vissa fall kan avsäga sig bo- stadsrätten. Det förtjänar också att nämnas att sökanden, dvs. bostadsrättsföreningen, gentemot staten svarar för förrättningskostnaderna (17 kap. 2 § första stycket utsökningsbalken). 8 kap. Sammanträffande av exekutiv försäljning och tvångsförsäljning 8 § Om tvångsförsäljning enligt detta kapitel och exekutiv försäljning begärs beträffande samma bostadsrätt, skall den tvångsförsäljas. Första stycket gäller inte om ansökan om tvångsförsäljning gjorts efter det att försäljning på exekutiv auktion kungjorts enligt 9 kap. 2 § utsökningsbalken eller det annars finns särskilda skäl för att en försäljning bör genomföras enligt utsökningsbalken. I ett sådant fall skall målet om tvångsförsäljning vila till dess målet om exekutiv försäljning avgjorts. Frågan om tvångsförsäljning faller, om en bostadsrätt har sålts vid exekutiv försäljning efter det att nyttjanderätten till den lägenhet som bostadsrätten avser har förverkats enligt 7 kap. 18 §. Exekutiv försäljning och tvångsförsäljning kan ibland sammanträffa. De båda försäljningsförfarandena handläggs visserligen av samma myndighet, men kan leda till olika resultat. Konsekvensen av att bostadsrättens värde understiger den fordran föreningen är säkerställd enligt 7 kap. 16 a § blir i tvångsförsäljningsfallet den att bostadsrätten enligt 8 kap. 6 § övergår till föreningen. Vid en exekutiv försäljning blir följden av att egendomen inte kan säljas i stället den att bostadsrätten, sedan utmätningen hävts, förblir bo- stadsrättshavarens (9 kap. 6 § utsökningsbalken). Det har därför ansetts lämpligt att klargöra prioriteten mellan tvångsförsäljning och exekutiv försälj- ning som begärs beträffande samma bostadsrätt. I promemorian lämnas inte något förslag till författningsreglering. Utredaren har emellertid förordat att tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen ges företräde, om inte ett förfarande avseende exekutiv försäljning är i ett långt framskridet skede när ansökan om tvångsförsäljning görs (se promemorian s. 41). Lagtexten i första stycket har utformats i enlighet med detta synsätt. En fördel med att ge företräde åt tvångsförsäljningsförfarandet är att, i en situation som den nyss beskrivna, frågan om en i praktiken värdelös bostadsrätt blir utagerad. Föreningen är nämligen i tvångsförsäljningssituationen tvungen att acceptera det pris som erbjuds för bostadsrätten om det är godtagbart (jfr 9 kap. 4 § utsök- ningsbalken), varvid den övergår gravationsfri till en ny innehavare. Om ett godtagbart anbud inte lämnas övergår bostadsrätten enligt de föreslagna bestämmelserna i 8 kap. 6 § bostadsrättslagen till föreningen, som då har möjlighet att besluta om dess upphörande (6 kap. 11 § bostadsrättslagen). Tvångsförsäljningsförfarandet har även fördelar när bostadsrätten har ett högre värde och en försäljning kan genomföras. Föreningens oprioriterade fordran får ju göras gällande endast vid tvångsförsäljning. Om ett förfarande avseende exekutiv försäljning är i ett långt framskridet skede när ansökan om tvångsförsäljning görs, följer det av reglerna i andra stycket att det exekutiva förfarandet skall fortsätta. Så är fallet om det ex- ekutiva förfarandet kommit så långt som till en kungörelse av en kommande auk- tion. Men även i andra fall kan en exekutiv försäljning vara nära förestående. Enligt 9 kap. 8 § utsökningsbalken bör egendom säljas under hand, om det är sannolikt att en högre köpeskilling kan uppnås och en sådan försäljning även i övrigt är ändamålsenlig. Anbud skall i sådana fall fordras in. Det är inte nöd- vändigt att infordra anbud genom kungörelse (9 kap. 14 § utsökningsförord- ningen). I allmänhet sker detta genom annonsering. I andra stycket har därför gjorts ett tillägg som medger att ett exekutivt försäljningsförfarande skall fortgå om „särskilda skäl„ föreligger. Det kan tänkas att det även finns andra situationer där det föreligger särskilda skäl för att låta det exekutiva försäljningsförfarandet fortgå. Kronofogdemyndigheten skall, om en bostadsrättsförening begär tvångs- försäljning av en utmätt bostadsrätt som utbjudits till offentlig auktion, inte avvisa ansökan om tvångsförsäljning, utan förklara den vilande. Det är ju inte säkert att den exekutiva försäljningen fullföljs. Detta har klargjorts i andra stycket. Om en ansökan om utmätning gjorts i fall då huvudregeln skall tillämpas, skall kronofogdemyndigheten självfallet avvakta med en exekutiv försäljning till dess tvångsförsäljningsmålet avslutats. Någon särskild lagbestämmelse om detta har inte ansetts behövlig. Det bör tilläggas att kronofogdemyndigheten, om en ansökan om utmätning av bostadsrätt görs hos en annan behörig krono- fogdemyndighet än den i det län där den lägenhet finns som bostadsrätten avser, bör se till att målet överlämnas dit (jfr 2 kap. 4 § andra stycket utökningsbalken). För att en exekutivköpare inte skall behöva riskera att en bostadsrätt som förverkats strax före den exekutiva försäljningen blir föremål för tvångsförsäljning har en särskild bestämmelse i saken tagits upp i tredje stycket. Bestämmelsen motsvarar den som föreslagits av utredaren i 8 kap. 9 § (se promemorian s. 100). 9 kap. 15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna. I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och bestämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel. Se kommentaren till 2 kap. 8 § och 7 kap. 4 §. 9 kap. 19 § En bostadsrättsförenings beslut att förvärva ett hus för ombildning av hyres- rätt till bostadsrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt, om hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av antalet lägenheter tillämpas 1 kap. 5 § andra stycket. Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och ägaren av huset. Första stycket Ändringen i första meningen är bl.a. en konsekvens av att ombildningslagen föreslås omfatta även sådana fastigheter (och tomträtter) som är taxerade som småhusenheter och som hyrs för annat än fritidsändamål (se avsnitt 6 i den allmänna motiveringen). Enligt den hittills gällande lydelsen av paragrafen skall en bostadsrättsförenings beslut om förvärv av en hyresfastighet för om- bildning från hyresrätt till bostadsrätt alltid följa bestämmelserna i denna paragraf. Vad som avses med „hyresfastighet„ är inte helt klart. Frågan kan ställas om uttrycket exempelvis omfattar även hus på mark upplåten med tomträtt eller annan nyttjanderätt och som är taxerad som hyreshusenhet. Bostadsrättsla- gen förutsätter att föreningen äger huset, men det krävs inte att föreningen också äger marken (1 kap. 1 § bostadsrättslagen). Marken kan vara upplåten med tomträtt eller annan nyttjanderätt. I bostadsrättslagen används i allmänhet uttrycket „hus„ men inte genomgående. Den här föreslagna ändringen innebär att uttrycket „hyresfastighet„ byts ut mot „hus„. En motsvarande ändring har gjorts i ett antal andra paragarafer, se kommentaren till 2 kap. 8 §. Med den föreslagna ändringen kommer det att stå klart att alla beslut om förvärv av fastigheter som sker för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall gå till så som föreskrivs i förevarande paragraf samt i 9 kap. 20 och 21 §§. Ändringen innebär att bestämmelserna i dessa paragrafer också omfattar förvärv av hus som ligger på mark som upplåts med tomträtt eller annan nyttjanderätt, om förvärvet sker för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Ändringen i andra meningen innebär att majoritetsregeln jämkas språkligt så att den helt ansluter till majoritetsregeln i ombildningslagen. Bakgrunden är följande. När ombildningslagen trädde i kraft infördes det vissa krav på hur en bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet skulle gå till. Bestämmelsen infördes i 60 a § i den dåvarande bostadsrättslagen (1971:479). Beslutet skulle bl.a. fattas på en föreningsstämma och biträdas av „hyresgästerna i minst två tredjedelar„ av de uthyrda lägenheter som omfattades av förvärvet. När flera hyresgäster hyr gemensamt skulle enligt motiven samtliga hyresgäster i lägenheten biträda beslutet för att deras lägenhet skulle räknas med (prop. 1981/82:169 s. 28 f.). I ombildningslagen formulerades majoritets- regeln på samma sätt (3 §). I den nya bostadsrättslagen kom emellertid regeln att formulerats något annorlunda. Enligt den ursprungliga lydelsen av förevarande paragraf är beslutet giltigt om „minst två tredjedelar av hyresgäs- terna„ i de uthyrda lägenheterna har gått med på beslutet. Denna formulering kan ge upphov till den tolkningen att två eller flera hyresgäster i samma lägenhet skall få mer än en röst. Det har emellertid inte varit lagstiftarens avsikt att ändra regelns sakliga innebörd (prop. 1990/91:92 s. 224). Även med tanke på att ombildningslagen har kvar den gamla, riktigare utformningen av majoritetsregeln bör bostadsrättslagens majoritetsregel ändras så att dess innebörd blir helt klar. Majoritetsreglerna ändrades i sak den 1 juli 1992. Det räcker numera med att hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheterna har gått med på beslutet (prop. 1991/92:160, bet. 1991/92:BoU22, rskr. 1991/92:293). De olika sätten att formulera regeln i de båda lagarna kvarstår emellertid. Det står nu- mera „hyresgästerna i mer än hälften„ respektive „mer än hälften av hyresgäster- na„ i ombildnings- respektive bostadsrättslagen (SFS 1992:505 resp. 507). Andra stycket Se kommentaren till första stycket första meningen. Några smärre språk- liga ändringar har också gjorts. 9 kap. 20 § Innan beslut om förvärv av ett hus fattas enligt 19 §, skall en sådan ekono- misk plan som avses i 3 kap. 1 § upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som visar husets skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 3 kap. 2 §. Se kommentaren till 9 kap. 19 § första stycket första meningen. Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996. 2. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträdandet gäller inte de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 § andra stycket och 5 § tredje stycket samt 7 kap. 10 § andra stycket. 3. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträdandet gäller 6 kap. 8 § i sin äldre lydelse. 4. I fall då föreningen före ikraftträdandet har gjort sig skyldig till sådan försummelse som avses i 7 kap. 31 § gäller paragrafen i sin äldre lydelse. 5. Bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordringar som har uppkommit före ikraftträdandet. 6. Om en god man har förordnats enligt de äldre bestämmelserna i 8 kap. 1 §, gäller äldre föreskrifter i fråga om offentlig auktion. 7. Ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. får, utom i fall som avses i punkten 6, göras hos kronofogdemyndigheten före ikraftträdandet. Kronofogdemyn- digheten får före ikraftträdandet genomföra sådana förberedande åtgärder som be- hövs för att tvångsförsäljning skall kunna genomföras efter ikraftträdandet. Bestämmelserna har fått den redaktionella utformning som Lagrådet föreslagit. Av första punkten framgår att lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 1996. Bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket om rätt för en juridisk person att, efter förvärv av en bostadsrätt som den juridiska personen haft panträtt i, få utöva bostadsrätten under en begränsad tid bör inte tillämpas i fråga om förvärv som har ägt rum före ikraftträdandet. Detsamma gäller den nya bestämmelsen i 7 kap. 10 § andra stycket om rätt för en sådan förvärvare att upplåta lägenheten i andra hand. Bestämmelsen i 6 kap. 4 § andra stycket om att en sidoöverenskommelse rörande köpeskillingen är ogiltig och att den i köpehandlingen angivna köpeskillingen gäller mellan parterna bör inte tillämpas på äldre överlåtelser. Detsamma gäller föreskriften i 6 kap. 5 § tredje stycket om en preskriptionstid för väckande av talan om ogiltighet på grund av formfel. På grund av vad som nu sagts anges i andra punkten i övergångsbestämmelserna att de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 § andra stycket och 5 § tredje stycket samt 7 kap. 10 § andra stycket inte gäller i fråga om förvärv som har ägt rum före ikraftträdandet. Bestämmelsen i 6 kap. 11 § andra stycket om förutsättningarna för att bostads- rättsföreningen skall få besluta om upphörande av en pantsatt bostadsrätt som har övergått till föreningen bör tillämpas även i fall då en bostadsrätt har övergått till föreningen före ikraftträdandet. Någon särskild övergångsregel om detta behövs inte. Den nya bestämmelsen i 6 kap. 8 § om slopande av en förvärvares solidariska ansvar för den förre bostadsrättshavarens betalningsförpliktelser mot föreningen bör inte tillämpas beträffande förvärv som har skett före ikraftträdandet. I sådana fall har solidariskt ansvar redan inträtt, och en generell tillämpning av bestämmelsen skulle innebära en ändring av det bestående materiella rättsförhållandet. Bestämmelsen skall således gälla i sin äldre lydelse. Detta framgår av tredje punkten. Den föreslagna ändringen i 7 kap. 31 § angående verkan av föreningens försummelse att underrätta panthavare om bostadsrättshavarens underlåtenhet att betala avgifter kan inte tillämpas när föreningens försummelse, om än bara i mindre mån, har skett före ikraftträdandet. Den verkan som föreningens försummelse får, enligt den ordning som gäller i dag, har då redan inträtt. En övergångsbestämmelse i enlighet med detta har tagits upp i fjärde punkten. Den nya bestämmelsen i 7 kap. 16 a § om legal panträtt för föreningens fordran på avgifter har nära samband med de nya reglerna om tvångsförsäljning. Eftersom dessa regler bör kunna tillämpas i och med ikraftträdandet, bör också be- stämmelsen om legal panträtt bli tillämplig omedelbart. Detta kräver en särskild reglering. I femte punkten i övergångsbestämmelserna föreskrivs därför att bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordringar som har upp- kommit före ikraftträdandet. De nya bestämmelserna om tvångsförsäljning bör som nämnts tillämpas från i- kraftträdandet. Detta kräver inte någon övergångsbestämmelse. Om en god man för- ordnats enligt 8 kap. 1 § före ikraftträdande är det emellertid enligt rege- ringens uppfattning lämpligt att låta förfarandet fortsätta enligt äldre före- skrifter (jfr promemorians förslag, s. 102). De gamla och nya tvångsförsälj- ningssystemen skiljer sig nämligen åt på väsentliga punkter. I det gamla syste- met står det inte helt klart vem som skall pröva om förutsättningarna för tvångsförsäljning är uppfyllda (se avsnitt 5.2.2). Enligt de nya bestämmelserna får kronofogdemyndigheten inte sälja bostadsrätten innan frågan om förverkande skett är klarlagd. Om ett förfarande som inletts inom ramen för det gamla systemet skulle övergå till att handläggas inom ramen för det nya systemet skulle detta kunna få till följd att frågan om förverkande inte blir prövad, eller prövad först sedan försäljning av bostadsrätten genomförts. Till undvikande av detta anges därför i sjätte punkten i övergångsbestämmelserna att äldre föreskrifter om offentlig auktion fortfarande skall tillämpas om en god man förordnats enligt 8 kap. 1 § bostadsrättslagen före ikraftträdandet. Men försäljningsförfarandet enligt det nya systemet bör i andra fall än då god man redan har utsetts kunna förberedas före den nya lagens ikraftträdande genom att ansökan görs hos kronofogdemyndigheten, som kan vidta förberedande åtgärder. En föreskrift om detta har tagits upp i sjunde punkten i övergångsbestämmelser- na. 9.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt De föreslagna ändringarna har behandlats i avsnitt 6. 1 § För ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har hyresgäster enligt denna lag rätt att förvärva den fasta egendomen genom en bostadsrättsförening. Rätten till förvärv gäller fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet eller, om egendomen hyrs ut för något annat ändamål än fritidsändamål, som småhusenhet. Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när det är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt. Ändringen innebär att även sådana småhus som hyrs för annat än fritidsändamål omfattas av ombildningslagen. Vissa andra villkor i lagen måste emellertid också vara uppfyllda, t.ex. kravet på att egendomen måste innehålla minst tre lägenheter (2 § första stycket). Vad som menas med lägenhet framgår av 2 § andra stycket. I ett område med friliggande enfamiljsvillor motsvarar varje hus en lägenhet. För att det skall framgå om fastigheten hyrs för fritidsändamål eller inte krävs intyg av föreningens styrelse, se 3 §. Redan enligt vad som gäller i dag kan en intresseanmälan omfatta fler än en registerfastighet, nämligen om fastigheterna är samtaxerade. Med hänsyn till detta har på Lagrådets inrådan första stycket ändrats så att där talas om "den fasta egendomen" i stället för "fastigheten". Genom ändringen kommer även flera fastigheter som är taxerade som småhus att kunna omfattas av samma intressean- mälan om de är samtaxerade, dvs. om de utgör en småhusenhet. Efter lagändringen kommer det därför troligen att bli mer vanligt att en intresseanmälan omfattar flera registerfastigheter. För att kunna registrera en ekonomisk plan för en bostadsrättsförening som har fler än ett hus krävs det enligt bostadsrättslagen också att husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna (se 1 kap. 5 § tredje stycket bostadsrättslagen). Enligt 4 kap. 3 och 6 §§ fastighetstaxeringslagen (1979:1152) får i bl.a. småhusenheter och hyres- husenheter endast ingå egendom som ligger samlad och som utgör en ekonomisk enhet. Inskrivningsmyndigheten kan alltså, genom att konstatera att fastigheterna är samtaxerade, få besked om att husen ligger samlade. 3 § Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening. Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om 1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan omfattar, 2. att hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostadsrättsföreningen, och 3. att samtliga lägenheter i en småhusenhet som omfattas av anmälan hyrs för något annat ändamål än fritidsändamål. Ändringen innebär att ombildningslagen omfattar även sådana småhus som hyrs för annat än fritidsändamål. Att förhyrningen sker för annat än fritidsändamål skall intygas av styrelsen i det intyg som skall bifogas intresseanmälan. Det är endast beträffande småhusenheter som ett sådant intyg behövs. När det gäller hyreshusenhet behövs alltså inte något intyg om till vilket ändamål förhyrningen sker. 6 § Fast egendom som utgör en hyreshus- eller småhusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshus- eller småhusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 § aktiebolagslagen (1975:1385). En överlåtelse får genomföras utan hembud till bostadsrättsföreningen, 1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen, 2. om staten förvärvar egendomen, 3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, 4. om förvärvet genomförs genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt, 5. om överlåtelsen avser en andel och förvärvaren redan äger en andel i egen- domen och denna andel förvärvats på något annat sätt än genom gåva. Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren. Ändringen är en följd av att ombildningslagen föreslås omfatta även småhus som hyrs för annat än fritidsändamål. Några språkliga ändringar har också gjorts. 8 § Hyresnämnden skall se till att förslaget till köpeavtal delges den bostads- rättsförening som har gjort intresseanmälan. Efter delgivningen får inte hem- budet eller samtycket till avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras. Efter hembudet är fastighetsägaren skyldig att ge föreningen tillfälle att be- sikta egendomen. Hyresnämnden skall för anteckning i fastighetsboken underrätta inskriv- ningsmyndigheten om hembudet och om dagen för det. Ändringen har gjorts för att klargöra att det är möjligt att en intresseanmälan innefattar fler än en fastighet. I lagen har genomgående uttrycket „egendomen„ använts och det är därför lämpligt att det uttrycket används även i denna para- graf. Vissa språkliga ändringar har också gjorts. 9 § Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut att förvärva hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. 19-21 §§ bostadsrättslagen (1991:614). Ändringen är en följd av att ombildningslagen föreslås omfatta även småhus som hyrs för annat än fritidsändamål. Beträffande valet av uttrycket „hus„ i stället för „hyresfastigheter„ hänvisas till kommentaren till 9 kap. 19 § första stycket första meningen bostadsrättslagen. 12 § Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens intresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i 6 § första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtel- sen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse eller övergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra meningarna tillämpas på det nya hembudet. Första stycket gäller också om överlåtelsen avser en andel av hyreshus- eller småhusenheten. I fråga om förbudet i första stycket skall 6 § andra och tredje stycket tillämpas. Om något undantag inte föreligger, är överlåtaren skyldig att skaffa hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen. Ändringen är en följd av att ombildningslagen föreslås omfatta även småhus som hyrs för annat än fritidsändamål. Vissa språkliga ändringar har också gjorts. Sammanfattning av promemorian Bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och panthavares rätt till betalning, tvångsförsäljning m.m. (Ds 1994:7) Promemorian innehåller förslag i syfte bl.a. att stärka bostadsrättens värde som pant. I promemorian undersöks också vad som kan antas vara gällande rätt i vissa frågor, vilka har ansetts oklara och vållat problem. Det föreslås att bostadsrättsföreningens fordran mot bostadsrättshavare skall, såvitt avser fordran på avgifter, vara förenad med legal panträtt i bostadsrätten med bästa rätt. Sådan fordran skall få göras gällande även vid exekutiv försäljning av bostadsrätten. I anslutning härtill föreslås att den som förvärvar en bostadsrätt inte längre skall bli ansvarig för den förre bostadsrättshavarens betalningsförpliktelser mot föreningen. Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen (offentlig auktion) skall enligt förslaget ankomma på kronofogdemyndigheten. Vid sådan försäljning skall med vissa undantag tillämpas de bestämmelser som gäller i fråga om exekutiv försäljning. Bestämmelsen om omkastad företrädesrätt, när föreningen försummar att underrätta en panthavare om bostadsrättshavarens underlåtenhet att betala avgifter, föreslås bli jämkad. En panthavare, som förvärvar den pantsatta bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen, skall enligt förslaget inte kunna vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen på den grund att panthavaren är juridisk person. En sådan förvärvare skall också ha rätt att hyra ut lägenheten. Ändringar föreslås beträffande vad som nu gäller om ogiltighet av överlåtelse av bostadsrätt på grund av att formkravet inte har iakttagits. De syftar till att minska utrymmet för ogiltighet. I fråga om exekutiv försäljning av lös egendom som häftar för panträtt föreslås att möjlighet införs att sälja egendomen med förbehåll för panträtten. Vidare diskuteras flera andra frågor, bl.a. avsägelse av bostadsrätt, lösen av bostadsrätt, införande av register för anteckning av panträtt i bostadsrätt och möjligheten att efter utmätning av andel i bostadsrätt indraga övriga andelar i förfarandet och sälja hela bostadsrätten. Lagförslagen i promemorian Bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och panthavares rätt till betalning, tvångsförsäljning m.m. (Ds 1994:7) Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) dels att 2 kap. 4 och 10 §§, 6 kap. 1-8 och 11 §§, 7 kap. 10, 13, 30 och 31 §§ samt 8 kap. skall ha följande lydelse dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 7 kap. 16 a §, av följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 2 kap. 4 §1 -------------------------------------------------------------------- En juridisk person som har för- En juridisk person som har för- värvat bostadsrätt till en värvat bostadsrätt till en bostads- bostadslägenhet, som inte är lägenhet, som inte är avsedd för avsedd för fritidsändamål, får vägrasfritidsändamål, får vägras inträde i inträde i föreningen även om de i föreningen även om de i 3 § angivna 3 § angivna förutsättningarna för förutsättningarna för medlemskap, är med lemskap, är uppfyllda. uppfyllda. Om bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt denna lag av den som hade panträtt i bostadsrätten, får inträde som medlem inte vägras förvärvaren av den anledningen att denne är en juridisk person. En kommun eller ett landsting som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet får inte vägras inträde i föreningen. 10 § -------------------------------------------------------------------- Den som i annat fall än som sägs Den som i annat fall än som sägs i 4 § första stycket förvärvat en i 4 § första stycket första meningen bostadsrätt men vägrats inträde i förvärvat en bostadsrätt men vägrats föreningen kan inom en månad från inträde i föreningen kan inom en den dag han fick del av beslutet månad från den dag han fick del av om detta hänskjuta tvisten till beslutet om detta hänskjuta hyresnämnden. Detsamma gäller tvisten till hyresnämnden. hyresgäst som avses i 8 § och sådanDetsamma gäller hyresgäst som avses sökande som sägs i 9 §. i 8 § och sådan sökande som sägs i 9 §. En bestämmelse om ogiltighet av en överlåtelse när medlemskap vägras finns i 6 kap. 5 §. 6 kap. 1 § En bestämmelse om medlemskap som förutsättning för rätt att utöva bostadsrätten efter överlåtelse finns i 1 kap. -------------------------------------------------------------------- Ett dödsbo efter en avliden Ett dödsbo efter en avliden bo- bostadsrättshavare får utöva bo- stadsrättshavare får utöva bostads- stadsrätten trots att dödsboet rätten trots att dödsboet inte är inte är medlem i föreningen. Efter medlem i föreningen. Efter tre år tre år från dödsfallet får föreningenfrån dödsfallet får föreningen dock dock anmana dödsboet att inom sex anmana dödsboet att inom sex månader från anmaningen visa att månader från anmaningen visa att bostadsrätten ingått i bodelning bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av eller arvskifte med anledning av bostadsrättshavarens död eller att bostadsrättshavarens död eller att någon, som inte får vägras inträde inågon, som inte får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrättenföreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om den tid och sökt medlemskap. Om den tid som angetts i anmaningen inte som angetts i anmaningen inte iakttas, får bostadsrätten säljas påiakttas, får bostadsrätten säljas offentlig auktion för dödsboets vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. räkning. Ett dödsbo kan i för dödsboets räkning. Ett dödsbo kan föreningens stadgar medges en i föreningens stadgar medges en vidsträcktare rätt än som angetts vidsträcktare rätt än som angetts här. här. 2 § -------------------------------------------------------------------- Om en bostadsrätt övergått genom Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bo- bodelning, arv, testamente, bo- lagsskifte eller liknande förvärv lagsskifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till och förvärvaren inte antagits till medlem, får föreningen anmana medlem, får föreningen anmana förvärvaren att inom sex månader förvärvaren att inom sex månader från från anmaningen eller den längre anmaningen eller den längre tid tid som kan vara bestämd i stad- som kan vara bestämd i stadgarna garna visa att någon, som inte får visa att någon, som inte får vägras vägras inträde i föreningen, för- inträde i föreningen, förvärvat värvat bostadsrätten och sökt bostadsrätten och sökt medlemskap. medlemskap. Iakttas inte den tid Iakttas inte den tid som angetts som angetts i anmaningen, får bo- i anmaningen, får bostadsrätten stadsrätten säljas på offentlig säljas vid tvångsförsäljning enligt 8 auktion för förvärvarens räkning. kap. för förvärvarens räkning. **FOOTNOTES** 1 Senaste lydelse 1992:505. 3 §2 -------------------------------------------------------------------- En juridisk person som är med- En juridisk person som är medlem lem i en bostadsrättsförening får i en bostadsrättsförening får inte inte utan samtycke av föreningens utan samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärvastyrelse genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till en bostadslägen- bostadsrätt till en bostadslägenhet het som inte är avsedd för som inte är avsedd för fritids- fritidsändamål. Vad nu sagts gällerändamål. Vad nu sagts gäller inte i inte när förvärvaren är en kommun fråga om förvärv vid exekutiv eller ett landsting. försäljning eller tvångsförsäljning enligt denna lag, om den juridiska personen hade panträtt i bostadsrätten. Bestämmelsen i första stycket första meningen gäller inte heller när förvärvaren är en kommun eller ett landsting. 4 § -------------------------------------------------------------------- Ett avtal om överlåtelse av bo- Ett avtal om överlåtelse av bo- stadsrätt genom köp skall upprättasstadsrätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivas under av skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. I avtalet säljaren och köparen. Avtalet skall den lägenhet som överlåtelsenskall innehålla uppgift om den avser samt köpeskillingen anges. lägenhet som överlåtelsen avser samt Motsvarande skall gälla vid byte om köpeskilling. Motsvarande skall eller gåva. gälla vid byte eller gåva. -------------------------------------------------------------------- Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har träffat överenskommelse om annan köpe- skilling än den som anges i köpe- handlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället den köpeskilling som anges i köpe- handlingen. Denna köpeskilling får dock jämkas, om det med hänsyn till köpehandlingens innehåll, om- ständigheterna vid avtalets till- komst, senare inträffade förhållan- den och omständigheterna i övrigt är oskäligt att den köpeskillingen skall vara bindande. **FOOTNOTES** 2 Senaste lydelse 1992:505. 5 § -------------------------------------------------------------------- En överlåtelse är ogiltig, om den En överlåtelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till som en bostadsrätt övergått till väg- vägras medlemskap i bostadsrätts- ras medlemskap i bostadsrätts- föreningen. Detta gäller inte vid föreningen. Detta gäller inte vid exekutiv försäljning eller vid of- exekutiv försäljning eller vid fentlig auktion enligt bestämmel- tvångsförsäljning enligt denna lag. serna i denna lag. Om förvärvaren Om förvärvaren i ett sådant fall in- i ett sådant fall inte antagits te antagits till medlem, skall till medlem, skall föreningen lösa föreningen lösa bostadsrätten mot bostadsrätten mot skälig skälig ersättning. ersättning. En överlåtelse som avses i 3 § En överlåtelse som avses i 3 § ärförsta stycket första meningen är ogiltig om föreskrivet samtycke ogiltig om föreskrivet samtycke inte erhålls. inte erhålls. En överlåtelse som inte uppfyller En överlåtelse som inte upp- formföreskrifterna i 4 § är också fyller formföreskrifterna i 4 § är ogiltig. Väcks inte talan om över- också ogiltig. låtelsens ogiltighet inom två år från den dag då överlåtelsen skedde, är rätten till sådan talan förlorad. 6 § För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten. -------------------------------------------------------------------- Första stycket gäller också om en Första stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till någon sombostadsrätt övergått till någon som inte är medlem i föreningen genom inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande bolagsskifte eller liknande förvärv förvärv eller vid exekutiv försälj-eller vid exekutiv försäljning ning eller offentlig auktion eller tvångsförsäljning enligt denna enligt denna lag. Om lag. Om bostadsrätten i annat fall bostadsrätten i annat fall har har övergått till någon som inte är övergått till någon som inte är medlem, är den från vilken rätten medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser en- övergått fri från förpliktelser en-ligt första stycket först efter det ligt första stycket först efter att förvärvaren antagits till med- det att förvärvaren antagits till lem. medlem. 7 § -------------------------------------------------------------------- Om bostadsrätten efter uppsäg- Om bostadsrätten efter uppsägning ning enligt 7 kap. 18 § kan säljas enligt 7 kap. 18 § kan säljas vid på offentlig auktion, är bostads- tvångsförsäljning enligt denna lag, rättshavaren inte skyldig att svarar bostadsrättshavaren inte för svara för de förpliktelser som de förpliktelser som åligger en åligger en innehavare av bostads- innehavare av bostadsrätten för rätten för längre tid än till det längre tid än till det månadsskifte månadsskifte som inträffar närmast som inträffar närmast efter sex efter sex månader från den dag då månader från den dag då bostads- bostadsrättshavaren blev skild rättshavaren blev skild från lägen- från lägenheten. heten. 8 § -------------------------------------------------------------------- En förvärvare svarar tillsammans Den som förvärvar en bostadsrätt med den från vilken bostadsrätten svarar inte för de betalningsför- övergått för de förpliktelser som pliktelser som den, från vilken denne haft som innehavare av bostadsrätten har övergått, hade mot bostadsrätten, om inte föreningen bostadsrättsföreningen. När bo- och förvärvaren kommit överens om stadsrätt har övergått genom något annat. Om bostadsrätten har bodelning, arv, testamente, bo- förvärvats på offentlig auktion lagsskifte eller liknande förvärv, enligt bestämmelserna i denna svarar dock förvärvaren för sådana lag, svarar dock förvärvaren för förpliktelser. förpliktelserna endast om föreningen har förbehållit sig betalningsanspråk mot denne vid auktionen. 11 § Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den överlåtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en föreningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra. -------------------------------------------------------------------- Om en bostadsrätt som har övergått till föreningen är pantsatt, får beslut om bostadsrättens upphörande meddelas endast om panthavaren har lämnat medgivande därtill eller bostadsrätten saknar värde för panthavaren. 7 kap. 10 §3 -------------------------------------------------------------------- En bostadsrättshavare får upplåta En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt endast om styrelsen ger sitt sam- samtycke. Detta gäller även i de tycke. Detta gäller även i de fall fall som avses i 6 § andra som avses i 6 § andra stycket. Om stycket. en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångs- försäljning enligt denna lag av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten, krävs dock inte samtycke av styrelsen för upplåtel- se i andra hand. Styrelsen skall genast underrättas om upplåtelse i sådant fall. Styrelsens samtycke krävs inte, om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting. Styrelsen skall dock genast underrättas om upplåtelsen. 13 §4 -------------------------------------------------------------------- Företrädare för bostadsrättsför- Företrädare för bostadsrättsför- eningen har rätt att få komma in i eningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för till-lägenheten när det behövs för tillsyn syn eller för att utföra arbete eller för att utföra arbete som fö- som föreningen svarar för. När bo- reningen svarar för. När bostads- stadsrätten enligt 30 § eller rätten enligt 30 § eller 6 kap. 1 6 kap. 1 eller 2 § skall säljas på eller 2 § skall säljas vid tvångs- offentlig auktion, är försäljning enligt denna lag, är bostadsrättshavaren skyldig att bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig låta lägenheten visas på lämplig tid. tid. Föreningen skall se till att Föreningen skall se till att bo- bostadsrättshavaren inte drabbas stadsrättshavaren inte drabbas av av större olägenhet än nödvändigt. större olägenhet än nödvändigt. Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjan- derätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall gäller 5 § i tillämpliga delar. Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. -------------------------------------------------------------------- 16 a § Föreningen har panträtt i bo- stadsrätten för sin fordran på av- gifter. Denna panträtt har företräde framför panträtt som har upplåtits av innehavare av bostadsrätten, i den mån inte annat följer av 31 §. 30 § -------------------------------------------------------------------- Har bostadsrättshavaren blivit Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd avskild från lägenheten till följd av uppsägning i fall som avses i uppsägning i fall som avses i 18 §, 18 §, skall bostadsrätten säljas påskall bostadsrätten säljas vid offentlig auktion så snart det tvångsförsäljning enligt 8 kap. så kan ske, om inte föreningen, snart det kan ske, om inte för- bostadsrättshavaren och de kända eningen, bostadsrättshavaren och borgenärer vars rätt berörs av de kända borgenärer vars rätt berörs försäljningen kommer överens om av försäljningen kommer överens om något annat. Försäljningen får docknågot annat. Försäljningen får dock anstå till dess att brister som anstå till dess att brister som bostadsrättshavaren svarar för bostadsrättshavaren svarar för blivit åtgärdade. blivit åtgärdade. Av vad som kommit in genom försäljningen får föreningen, sedan ersättning enligt 8 kap. 6 § tagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. 31 § -------------------------------------------------------------------- Har föreningen underrättats om Har föreningen underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, att en bostadsrätt är pantsatt, skall föreningen utan dröjsmål skall föreningen utan dröjsmål underrätta panthavaren om bo- underrätta panthavaren om bo- stadsrättshavaren har obetalda stadsrättshavaren har obetalda avgifter till föreningen till ett avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av belopp som överstiger vad som av årsavgiften belöper på en månad ochårsavgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjer med bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från betalningen mer än två veckor från förfallodagen. Försummas det, har förfallodagen. föreningen vid försäljning enligt Försummar föreningen sin skyl- 30 § första stycket företräde till dighet enligt första stycket, har betalning före panthavaren endast föreningen vid exekutiv försäljning i fråga om belopp som skulle ha eller tvångsförsäljning enligt denna betalats innan underrättelse lag av bostadsrätten inte företräde skulle ha skett. till betalning framför panthavaren i fråga om avgiftsbelopp, som för- faller till betalning efter det att underrättelse skulle ha skett till dess underrättelse äger rum och som förfaller närmast därefter. 8 kap. -------------------------------------------------------------------- Offentlig auktion Tvångsförsäljning Förordnande av god man m.m. 1 § -------------------------------------------------------------------- Offentlig auktion som avses i Tvångsförsäljning som avses i 6 6 kap. 1 eller 2 § eller 7 kap. kap. 1 och 2 §§ och 7 kap. 30 § 30 § skall hållas av en god man ombesörjs av kronofogdemyndighet som på bostadsrättsföreningens be- efter ansökan av bostadsrättsföre- gäran förordnas av tingsrätten. ningen. Beslut i ärende om förordnande av god man får om det finns särskilda skäl meddelas utan bostadsrättsha- varens hörande. 2 § -------------------------------------------------------------------- Gode mannen skall i god tid I fråga om tvångsförsäljning gäller och på lämpligt sätt kungöra tid ochi tillämpliga delar bestämmelserna plats för auktionen. Bostadsrätts- i utsökningsbalken angående havaren, föreningen och kända exekutiv försäljning av lös egendom borgenärer vilkas rätt beror av i allmänhet, med de undantag som försäljningen skall i god tid anges i detta kapitel. underrättas särskilt. Försäljningen skall anses ske för Vid förrättningen skall man föra uttagande av sådan föreningens protokoll. fordran som är förenad med panträtt enligt 7 kap. 16 a §. Detta gäller även om föreningen inte skulle ha någon sådan fordran. Auktionsförfarandet 3 § -------------------------------------------------------------------- Innan budgivningen inleds Ansökan om tvångsförsäljning skall skall gode mannen redovisa göras hos kronofogdemyndigheten i villkoren för försäljningen samt det län där den lägenhet finns som lämna övriga upplysningar som är avbostadsrätten avser. betydelse för denna. Om föreningen inte medger något annat, skall bostadsrätten utropas utan förbehåll om panträtt. Inrop får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. Köpeskillingen 4 § -------------------------------------------------------------------- Köpeskillingen skall betalas Kronofogdemyndigheten skall genast, om inte andra villkor pröva om förutsättningar för fastställts före försäljningen. tvångsförsäljning föreligger. Om Tillträde får inte ske förrän full dessa förutsättningar inte anses betalning erlagts. När den gode uppfyllda, får försäljning inte ske. mannen har tagit emot betalning- Kronofogdemyndigheten skall i en, skall han utfärda köpebrev. sådant fall hänvisa föreningen att väcka talan i saken vid domstol. Ny auktion 5 § -------------------------------------------------------------------- Ny auktion skall hållas, om Vid tvångsförsäljning har före- inrop inte sker eller godtas ningen rätt till betalning ur köpe- eller om köpeskillingen inte skillingen, förutom för fordran som betalas enligt fastställda är förenad med panträtt i villkor. Sker det inte något bostadsrätten enligt 7 kap. 16 a §, inrop vid en ny auktion, övergår för annan fordran mot bostadsrätt- bostadsrätten utan lösen och fri shavaren som grundas på innehavet från panträtt genast till av bostadsrätten. Sådan fordran föreningen. uttages efter alla andra fordringar som medför rätt till betalning ur bostadsrätten. Gode mannens rätt till ersättning 6 § -------------------------------------------------------------------- Gode mannen har rätt till skälig Om ett försäljningsförsök har ersättning för arbete, gjorts utan att bostadsrätten har tidsspillan och utlägg som blivit såld och det vid nytt för- uppdraget krävt. Ersättningen får säljningsförsök inte sker något inrop tas ut före varje annan fordran eller lämnas något anbud, övergår ur den köpeskilling som inflyter bostadsrätten genast till vid försäljningen. I den mån föreningen utan lösen och fri från köpeskillingen inte räcker till, panträtt. Detta gäller dock inte, skall ersättningen i stället be- om det av särskilda skäl finns an- talas av bostadsrättsföreningen, ledning anta att bostadsrätten kan men bostadsrättshavaren skall säljas vid ett nytt försäljningsförsök slutligt svara för ersättningen. och sådant försök leder till resultat. Har i annat fall än som avses i första stycket två försäljningsförsök gjorts utan att bostadsrätten har blivit såld, skall ett nytt för- säljningsförsök göras. Om detta inte leder till försäljning, gäller vad som sagts i första stycket första meningen. Redovisning av köpeskillingen 7 § -------------------------------------------------------------------- Köpeskillingen skall fördelas Vid tillämpning av 17 kap. ut- och redovisas av gode mannen så sökningsbalken skall ärende om snart som möjligt. Utbetalningen tvångsförsäljning anses som mål om av medel får dock anstå om det utmätning. Bostadsrättshavaren råder tvist om vem som är betal- skall slutligt svara för förrätt- ningsberättigad och säkerhet inte ningskostnaderna i den mån de inte ställs. Om utrop av bostadsrätten kan tas ut ur erhållen köpe- skett utan förbehåll om panträtt, ärskilling. panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid. Protokollet med redovisningen skall delges bostadsrättshavaren, föreningen och berörda borgenärer. Om någon är missnöjd med redovisningen kan han väcka talan inom tre månader från den dag då han fick del av protokollet. Väcks inte talan inom denna tid går rätten att få saken prövad i domstol förlorad. -------------------------------------------------------------------- 8 § Bestämmelserna i 18 kap. utsök- ningsbalken om överklagande i utsökningsmål tillämpas även i fråga om tvångsförsäljning. -------------------------------------------------------------------- 9 § Har en bostadsrätt sålts vid ex- ekutiv försäljning efter det att nyttjanderätten till den lägenhet som bostadsrätten avser har för- verkats enligt 7 kap. 18 §, för- faller frågan om tvångsförsäljning. Denna lag träder i kraft den ... De nya bestämmelserna i 2 kap. 4 § första stycket, 6 kap. 3 § första stycket, 4 § andra stycket, 5 § tredje stycket och 8 § samt 7 kap. 10 § första stycket gäller inte i fråga om förvärv, som har ägt rum före ikraftträdandet. Bestämmelsen i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordran, som har uppkommit före ikraftträdandet. Vad som sägs i 7 kap. 31 § andra stycket gäller inte i fall då föreningens försummelse har skett före ikraftträdandet. Ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. får göras före ikraftträdandet. Kronofogdemyndigheten får före ikraftträdandet vidta förberedande åtgärder med avseende på försäljning, som skall äga rum efter ikraftträdandet. **FOOTNOTES** 3 Senaste lydelse 1992:505. 4 Senaste lydelse 1991:875. Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken Härigenom föreskrivs att 9 kap. 4 § utsökningsbalken skall ha följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 9 kap. 4 § Inrop får ej godtagas, om det är sannolikt att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. -------------------------------------------------------------------- Har tredje man handpanträtt Har tredje man handpanträtt eller retentionsrätt i utmätt eller retentionsrätt i utmätt egen- egendom och skall denna säljas för dom och skall denna säljas för fordran med sämre rätt, får för- fordran med sämre rätt, får för- säljning ske endast om köpeskil- säljning ske endast om köpeskil- lingen förslår till betalning av lingen förslår till betalning av tredje mannens fordran. tredje mannens fordran eller för- säljningen med tredje mannens samtycke i målet sker med förbehåll för hans rätt. Om försäljning sker med sådant förbehåll, skall personlig betalningsskyldighet som gäldenären hade mot tredje mannen därefter i stället åvila den som förvärvar egendomen. Utan hinder av första och andra styckena skall inrop godtagas, om samtliga berörda sakägare medger det. ____________ Denna lag träder i kraft den ... Förteckning över remissinstanserna (Ds 1994:7) Efter remiss har yttranden inkommit från Bostadsdomstolen, Domstolsverket, Hovrätten över Skåne och Blekinge, Stockholms tingsrätt, Hyresnämnden i Stock- holm, Riksskatteverket, Konsumentverket, Boverket, Juridiska fakultetsnämnden vid Uppsala universitet, Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, Institutionen för fastigheter och byggande vid Tekniska högskolan i Stockholm, Sveriges Advokatsamfund, Svenska Bankföreningen, Statens Bostadsfinansierings- aktiebolag (SBAB), Sveriges Fastighetsägareförbund, HSB:s riksförbund, Riks- byggen ek. för., Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), AB Bostadsgaranti, Statens Bostadskreditnämnd (BKN),Sveriges Ackordscentral samt Fastighetsmäklarsamfundet. Svenska kommunförbundet, Sveriges Industriförbund, Sveriges Allmännyttiga Bo- stadsföretag (SABO), Hyresgästernas Riksförbund, Stockholms Kooperativa Bostads- förening ek. för. (SKB) samt Föreningen Sveriges Kronofogdar har avstått från att yttra sig. Sammanfattning av promemorian Bostadsrättsoption och andra ändringar i bo- stadsrättslagstiftningen (Ds 1993:54) Promemorian innehåller förslag i syfte att underlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Det skall enligt förslaget införas en ny typ av avtal som innebär att en avtalspart ges rätt att i framtiden få en bostadsrätt upplåten till sig (bostadsrättsoption). Om en hyresgäst i ett hus som ombildas från hyresrätt till bostadsrätt inte vill förvärva bostadsrätten till den egna lägenheten, eller inte har rätt till medlemskap i föreningen, skall husets säljare i samband med försäljningen till bostadsrättsföreningen kunna förvärva en option till bostadsrätten till lägenheten trots att hyresgästen bor kvar i lägenheten. När hyresförhållandet upphör utan att hyresrätten överlåts till någon annan, dvs. när lägenheten blir ledig, skall den kunna upplåtas med bostadsrätt. I promemorian föreslås också att lagen (1982:352) om rätt till fastig- hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall omfatta även sådana fastigheter som är taxerade som småhus. I syfte att öka bostadsrättsföreningarnas självständighet gentemot organi- sationer som de tillhör föreslås att andra stadgevillkor för ändring i en bostadsrättsförenings stadgar än de som framgår av bostadsrättslagen skall vara utan verkan. Sådana villkor för stadgeändring som innebär krav på enighet eller på större majoritet än som följer av lagen skall dock gälla. Slutligen föreslås att sådana ekonomiska föreningar som upplåter kooperativ hyresrätt och som äger sitt hus skall omregistreras till bostadsrättsföreningar. Förteckning över remissinstanserna (Ds 1993:54) Efter remiss har yttranden inkommit från Bostadsdomstolen, Domstolsverket, Hovrätten för Västra Sverige, Malmö tingsrätt, Västerås tingsrätt, Hyresnämnden i Stockholm, Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Gävle, Hyresnämnden i Linköping, Riksskatteverket, Konsumentverket, Boverket, Länsstyrelsen i Malmöhus län, Juridiska fakultetsnämnden vid Uppsala universitet, Institutionen för fastigheter och byggande vid Tekniska högskolan i Stockholm, Stockholms kommun, Örebro kommun, Skövde kommun, Sveriges Advokatsamfund, Svenska Bankföreningen, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges Fastighetsägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund, HSB:s riksförbund, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), AB Bostadsgaranti samt Kooperativa institutet (Koopi). Svenska kommunförbundet, Västerås kommun, Sveriges Industriförbund, Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag (SBAB), Kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmedling, Riksbyggen ek. för. samt Stockholms Kooperativa Bostadsföre- ning ek. för. (SKB) har avstått från att yttra sig. Lagrådsremissens lagförslag Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)dels att 11 kap. 1 § skall upphöra att gälla, dels att 1 kap. 3 §, 2 kap. 8 §, 5 kap. 7 och 8 §§, 6 kap. 1-8 och 11 §§, 7 kap. 4, 9, 10, 13, 18, 30 och 31 §§, 8 kap. samt 9 kap. 15, 19 och 20 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas två nya bestämmelser, 6 kap. 1 a § och 7 kap. 16 a §, av följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 1 kap. 3 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. -------------------------------------------------------------------- När en bostadsrätt överlåtits från I 6 kap. finns bestämmelser om en bostadsrättshavare till en ny rätten att utöva bostadsrätten när innehavare får denne utöva bo- den har övergått från en bostads- stadsrätten endast om han är eller rättshavare till en ny innehavare. antas till medlem i föreningen. 2 kap. 8 § -------------------------------------------------------------------- En bostadsrättsförening som har En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva förvärvat eller avser att förvärva en hyresfastighet för ombildning ett hus för ombildning av hyresrätt av hyresrätt till bostadsrätt får till bostadsrätt får inte vägra en inte vägra en hyresgäst i fastig- hyresgäst i huset inträde i före- heten inträde i föreningen i annat ningen. Detta gäller dock inte om fall än om 1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt, 2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt, eller 3. sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3 eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen. -------------------------------------------------------------------- Föreningen får också efter det Föreningen får också efter det att att den förvärvat fastigheten vägraden förvärvat huset vägra en hyres- en hyresgäst inträde i föreningen, gäst inträde i föreningen, om om 1. denne inte var hyresgäst i 1. denne inte var hyresgäst i fastigheten när bostadsrättsföre- huset när bostadsrättsföreningen för- ningen förvärvade den, eller värvade det, eller 2. hyresgästen ansökt om med- 2. hyresgästen ansökt om med- lemskap i föreningen senare än ett lemskap i föreningen senare än ett år från föreningens fastighetsför- år efter föreningens förvärv av värv. huset. Om hyresgästen var make eller Medlemskap får inte vägras på annan närstående person till den grund av bestämmelsen i andra som innehade hyresrätten när stycket 1, om hyresgästen var make föreningen förvärvade fastigheten eller på något annat sätt närstående och hyresrätten övergått till till den som innehade hyresrätten hyresgästen enligt bestämmelserna när föreningen förvärvade huset och i 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § hyresrätten övergått till hyresgästen andra stycket jordabalken, får enligt 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § medlemskap inte vägras på grund av andra stycket jordabalken. Hyres- bestämmelserna i andra stycket 1. gästen måste dock ha ansökt om med- Ansökan om medlemskap måste dock lemskap inom den tid som anges i ha skett före utgången av den tid andra stycket 2 eller, om det är som anges i andra stycket 2 förmånligare för hyresgästen, senast eller, om det är förmånligare för tre månader efter den dag då hyres- hyresgästen, senast tre månader rätten övertogs. från den dag då hyresrätten över- togs. 5 kap. 7 § -------------------------------------------------------------------- Ett förhandsavtal upphör att Ett förhandsavtal upphör att gälla, om avtalet avser en gälla, om avtalet avser en lägenhet lägenhet i en hyresfastighet som i ett hus som föreningen har för- föreningen har förvärvat eller värvat eller avser att förvärva för avser att förvärva för ombildning ombildning till bostadsrätt och till bostadsrätt och förhandstecknarens hyresrätt till förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upphör innan bostads- lägenheten upphör innan rätten upplåtits. bostadsrätten upplåtits. Bestämmelserna i första stycket gäller inte om förhandstecknaren har satt sin make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten till lägenheten. 8 § Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om 1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen, 2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller 3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften. Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt. -------------------------------------------------------------------- Om en förhandstecknare har Om en förhandstecknare har bi- biträtt ett beslut om förvärv av enträtt ett beslut om förvärv av ett hyresfastighet för ombildning hus för ombildning till bostadsrätt till bostadsrätt enligt 9 kap. enligt 9 kap. 19 §, upphör dock 19 §, upphör dock avtalet i de avtalet i de fall som avses i fall som avses i första stycket 3 första stycket 3 att gälla endast att gälla endast om det dessutom om det dessutom inte är oskäligt inte är oskäligt mot föreningen mot föreningen eller medlemmarna eller medlemmarna att avtalet att avtalet upphör. upphör. 6 kap. 1 § -------------------------------------------------------------------- En bestämmelse om medlemskap När en bostadsrätt har överlåtits som förutsättning för rätt att utövafrån en bostadsrättshavare till en bostadsrätten efter överlåtelse ny innehavare, får denne utöva finns i 1 kap. bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i bostadsrättsföreningen. Första stycket gäller inte för en juridisk person som har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försälj- ning eller vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. och som då hade panträtt i bostadsrätten. I ett så- dant fall får föreningen tre år efter förvärvet uppmana den juri- diska personen att inom sex må- nader visa att någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångs- försäljas enligt 8 kap. för den juridiska personens räkning. En juridisk person kan i föreningens stadgar medges en mer vidsträckt rätt än som angetts här. -------------------------------------------------------------------- 1 § 1 a § Ett dödsbo efter en avliden bo- Ett dödsbo efter en avliden bo- stadsrättshavare får utöva bostads-stadsrättshavare får utöva bostads- rätten trots att dödsboet inte är rätten trots att dödsboet inte är medlem i föreningen. Efter tre år medlem i föreningen. Tre år efter från dödsfallet får föreningen dockdödsfallet får föreningen dock upp- anmana dödsboet att inom sex må- mana dödsboet att inom sex månader nader från anmaningen visa att från uppmaningen visa att bostadsrätten ingått i bodelning bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av eller arvskifte med anledning av bostadsrättshavarens död eller att bostadsrättshavarens död eller att någon, som inte får vägras inträde inågon som inte får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrättenföreningen förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om den tid och sökt medlemskap. Om uppma- som angetts i anmaningen inte ningen inte följs, får bostadsrätten iakttas, får bostadsrätten säljas påtvångsförsäljas enligt 8 kap. för offentlig auktion för dödsboets dödsboets räkning. Ett dödsbo kan i räkning. Ett dödsbo kan i före- föreningens stadgar medges en mer ningens stadgar medges en vid- vidsträckt rätt än som angetts här. sträcktare rätt än som angetts här. 2 § -------------------------------------------------------------------- Om en bostadsrätt övergått genom Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bodelning, arv, testamente, bo- bolagsskifte eller liknande för- lagsskifte eller liknande förvärv värv och förvärvaren inte antagits och förvärvaren inte antagits till till medlem, får föreningen anmana medlem, får föreningen uppmana förvärvaren att inom sex månader förvärvaren att inom sex månader från från anmaningen eller den längre uppmaningen eller den längre tid tid som kan vara bestämd i stad- som kan vara bestämd i stadgarna garna visa att någon, som inte får visa att någon som inte får vägras vägras inträde i föreningen, för- inträde i föreningen förvärvat värvat bostadsrätten och sökt bostadsrätten och sökt medlemskap. medlemskap. Iakttas inte den tid Om uppmaningen inte följs, får som angetts i anmaningen, får bo- bostadsrätten tvångsförsäljas enligt stadsrätten säljas på offentlig 8 kap. för förvärvarens räkning. auktion för förvärvarens räkning. 3 §1 -------------------------------------------------------------------- En juridisk person som är med- En juridisk person som är medlem lem i en bostadsrättsförening får i en bostadsrättsförening får inte inte utan samtycke av föreningens utan samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärvastyrelse genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till en bostadslägen- bostadsrätt till en bostadslägenhet het som inte är avsedd för fri- som inte är avsedd för tidsändamål. Vad nu sagts gäller fritidsändamål. inte när förvärvaren är en kommun Första stycket gäller inte eller ett landsting. 1. förvärv vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap., om den juridiska personen hade panträtt i bostadsrätten, eller 2. förvärv som görs av en kommun eller ett landsting. 4 § -------------------------------------------------------------------- Ett avtal om överlåtelse av bo- Ett avtal om överlåtelse av en stadsrätt genom köp skall upprättasbostadsrätt genom köp skall upp- skriftligen och skrivas under av rättas skriftligen och skrivas säljaren och köparen. I avtalet under av säljaren och köparen. Köpe- skall den lägenhet som överlåtelsenhandlingen skall innehålla uppgift avser samt köpeskillingen anges. om den lägenhet som överlåtelsen Motsvarande skall gälla vid byte avser samt om priset. Motsvarande eller gåva. skall gälla vid byte eller gåva. Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har kommit överens om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället det pris som anges i köpehandlingen. Priset får dock jäm- kas, om det är oskäligt att det skall vara bindande. Vid denna bedömning skall hänsyn tas till köpehandlingens innehåll, omstän- digheterna vid avtalets till- komst, senare inträffade förhållan- den och omständigheterna i övrigt. 5 § -------------------------------------------------------------------- En överlåtelse är ogiltig, om den En överlåtelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till som en bostadsrätt övergått till vägras medlemskap i bostadsrätts- vägras medlemskap i bostadsrätts- föreningen. Detta gäller inte vid föreningen. Detta gäller inte vid exekutiv försäljning eller vid of- exekutiv försäljning eller vid fentlig auktion enligt bestämmel- tvångsförsäljning enligt 8 kap. Om serna i denna lag. Om förvärvaren förvärvaren i ett sådant fall inte i ett sådant fall inte antagits antagits till medlem, skall före- till medlem, skall föreningen lösa ningen lösa bostadsrätten mot skälig bostadsrätten mot skälig ersätt- ersättning. ning. En överlåtelse som avses i 3 § är En överlåtelse som avses i 3 § ogiltig om föreskrivet samtycke första stycket är ogiltig om före- inte erhålls. skrivet samtycke inte erhålls. En överlåtelse som inte upp- En överlåtelse som inte uppfyller fyller formföreskrifterna i 4 § är formföreskrifterna i 4 § är också också ogiltig. ogiltig. Väcks inte talan om över- låtelsens ogiltighet inom två år från den dag då överlåtelsen skedde, är rätten till sådan talan förlorad. 6 § För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten. -------------------------------------------------------------------- Första stycket gäller också om en Första stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till någon sombostadsrätt övergått till någon som inte är medlem i föreningen genom inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande bolagsskifte eller liknande förvärv förvärv eller vid exekutiv försälj-eller vid exekutiv försäljning ning eller offentlig auktion eller tvångsförsäljning enligt 8 enligt denna lag. Om kap. Om bostadsrätten i annat fall bostadsrätten i annat fall har har övergått till någon som inte är övergått till någon som inte är medlem, är den från vilken rätten medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser först övergått fri från förpliktelser en-efter det att förvärvaren antagits ligt första stycket först efter till medlem. det att förvärvaren antagits till medlem. 7 § -------------------------------------------------------------------- Om bostadsrätten efter uppsäg- Om bostadsrätten efter uppsägning ning enligt 7 kap. 18 § kan säljas enligt 7 kap. 18 § kan tvångsförsä- på offentlig auktion, är bostads- ljas enligt 8 kap., svarar bo- rättshavaren inte skyldig att stadsrättshavaren inte för de för- svara för de förpliktelser som pliktelser som åligger en inneha- åligger en innehavare av bostads- vare av bostadsrätten för längre tid rätten för längre tid än till det än till det månadsskifte som månadsskifte som inträffar närmast inträffar närmast efter sex månader efter sex månader från den dag då från den dag då bostadsrättshavaren bostadsrättshavaren blev skild blev skild från lägenheten. från lägenheten. 8 § -------------------------------------------------------------------- En förvärvare svarar tillsammans Den som förvärvar en bostadsrätt med den från vilken bostadsrätten svarar inte för de betalnings- övergått för de förpliktelser som förpliktelser som den från vilken denne haft som innehavare av bo- bostadsrätten har övergått hade mot stadsrätten, om inte föreningen bostadsrättsföreningen. När en och förvärvaren kommit överens om bostadsrätt har övergått genom något annat. Om bostadsrätten har bodelning, arv, testamente, bo- förvärvats på offentlig auktion lagsskifte eller liknande förvärv, enligt bestämmelserna i denna svarar dock förvärvaren för sådana lag, svarar dock förvärvaren för förpliktelser. förpliktelserna endast om föreningen har förbehållit sig betalningsanspråk mot denne vid auktionen. 11 § Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den överlåtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en föreningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra. -------------------------------------------------------------------- Om en bostadsrätt som har övergått till föreningen är pantsatt, får beslut om bostadsrättens upphörande meddelas endast om panthavaren har medgivit detta eller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren. 7 kap. 4 § -------------------------------------------------------------------- Sedan tillträde medgetts åligger Sedan tillträde medgetts är före- det föreningen att hålla lägenhetenningen skyldig att hålla lägenhe- och fastigheten i övrigt i gott ten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på enligt 12 § vilar på bostadsrättsha- bostadsrättshavaren. varen. Bestämmelserna i 2 § Bestämmelserna i 2 § gäller i tillämpas om föreningen åsidosätter tillämpliga delar om föreningen sin reparationsskyldighet eller åsidosätter sin reparations- om det på något annat sätt uppstår skyldighet eller om det på något hinder eller men i nyttjanderätten annat sätt uppstår hinder eller genom föreningens vållande. men i nyttjanderätten genom föreningens vållande. 9 § -------------------------------------------------------------------- Bostadsrättshavaren är skyldig Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och bevara sundhet, ordning och skick skick inom fastigheten. Han inom eller utanför huset. Han skall rätta sig efter de särskilda skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i regler som föreningen i överens- överensstämmelse med ortens sed stämmelse med ortens sed meddelar. meddelar. Bostadsrättshavaren Bostadsrättshavaren skall hålla skall hålla noggrann tillsyn över noggrann tillsyn över att detta att detta också iakttas av dem också iakttas av dem som han som han svarar för enligt 12 § svarar för enligt 12 § andra andra stycket. stycket. Gods som enligt vad bostadsrättsinnehavaren vet är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten. 10 §2 En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra stycket. -------------------------------------------------------------------- Styrelsens samtycke krävs inte, Första stycket gäller inte, om lägenheten är avsedd för per- 1. om en bostadsrätt har förvär- manentboende och bostadsrätten vats vid exekutiv försäljning eller till lägenheten innehas av en tvångsförsäljning enligt 8 kap. av kommun eller ett landsting. en juridisk person som hade pant- Styrelsen skall dock genast rätt i bostadsrätten, eller underrättas om upplåtelsen. 2. om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting. Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket. 13 §3 -------------------------------------------------------------------- Företrädare för bostadsrättsför- Företrädare för bostadsrättsföre- eningen har rätt att få komma in i ningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för till-lägenheten när det behövs för tillsyn syn eller för att utföra arbete eller för att utföra arbete som som föreningen svarar för. När bo- föreningen svarar för. När bostads- stadsrätten enligt 30 § eller 6 rätten enligt 30 § eller 6 kap. 1 kap. 1 eller 2 § skall säljas på eller 2 § skall tvångsförsäljas en- offentlig auktion, är ligt 8 kap., är bostadsrättshavaren bostadsrättshavaren skyldig att skyldig att låta lägenheten visas på låta lägenheten visas på lämplig lämplig tid. Föreningen skall se tid. Föreningen skall se till att till att bostadsrättshavaren inte bostadsrättshavaren inte drabbas drabbas av större olägenhet än av större olägenhet än nödvändigt. nödvändigt. Bostadsrättshavaren är skyldig Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om hans ohyra i huset eller på marken, även lägenhet inte besväras av ohyra. I om hans lägenhet inte besväras av så fall gäller 5 § i tillämpliga ohyra. I så fall tillämpas delar. bestämmelserna i 5 §. Om bostadsrättshavaren inte läm- Om bostadsrättshavaren inte läm- nar tillträde till lägenheten när nar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, får föreningen har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestäm- sådan handräckning finns be- melser i lagen (1990:746) om be- stämmelser i lagen (1990:746) om talningsföreläggande och hand- betalningsföreläggande och hand- räckning. räckning. -------------------------------------------------------------------- 16 a § Föreningen har panträtt i bo- stadsrätten för sin fordran på sådana avgifter som avses i 7 kap. 14 § första stycket tillsammans med ränta enligt lag. Denna panträtt har företräde framför en panträtt som har upplåtits av en innehavare av bostadsrätten, om inte annat följer av 31 §. Bestämmelser i annan lag om handpanträtt vid utmätning eller i konkurs gäller också för föreningens panträtt enligt första stycket. 18 § Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som till- trätts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning, 1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen, 2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand, 3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §, -------------------------------------------------------------------- 4. om bostadsrättshavaren eller 4. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till den som lägenheten upplåtits till i i andra hand, genom vårdslöshet är andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om i lägenheten eller om bostadsrätts- bostadsrättshavaren genom att havaren genom att inte utan oskä- inte utan oskäligt dröjsmål under- ligt dröjsmål underrätta styrelsen rätta styrelsen om att det finns om att det finns ohyra i lägen- ohyra i lägenheten bidrar till heten bidrar till att ohyran att ohyran sprids i fastigheten, sprids i huset, 5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare, 6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 § och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta, 7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt 8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. **FOOTNOTES** 1 Senaste lydelse 1992:505. 2 Senaste lydelse 1992:505. 3Senaste lydelse 1991:875. 30 §4 -------------------------------------------------------------------- Har bostadsrättshavaren blivit Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd avskild från lägenheten till följd av uppsägning i fall som avses i uppsägning i fall som avses i 18 §, 18 §, skall bostadsrätten säljas påskall bostadsrätten tvångsförsäljas offentlig auktion så snart det enligt 8 kap. så snart som möjligt, kan ske, om inte föreningen, om inte föreningen, bostadsrätt- bostadsrättshavaren och de kända shavaren och de kända borgenärer borgenärer vars rätt berörs av vars rätt berörs av försäljningen försäljningen kommer överens om kommer överens om något annat. något annat. Försäljningen får dockFörsäljningen får dock skjutas upp anstå till dess att brister som till dess att brister som bostadsrättshavaren svarar för bostadsrättshavaren svarar för blivit åtgärdade. blivit åtgärdade. Av vad som kommit in genom försäljningen får föreningen, sedan ersättning enligt 8 kap. 6 § tagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. 31 § -------------------------------------------------------------------- Har föreningen underrättats om Har föreningen underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, att en bostadsrätt är pantsatt, skall föreningen utan dröjsmål skall föreningen utan dröjsmål underrätta panthavaren om bo- underrätta panthavaren om bo- stadsrättshavaren har obetalda stadsrättshavaren har obetalda avgifter till föreningen till ett avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av belopp som överstiger vad som av årsavgiften belöper på en månad ochårsavgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjer med bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från betalningen mer än två veckor från förfallodagen. Försummas det, har förfallodagen. föreningen vid försäljning enligt Om föreningen försummar denna 30 § första stycket företräde till skyldighet, har föreningen vid betalning före panthavaren endast exekutiv försäljning eller tvångsför- i fråga om belopp som skulle ha säljning enligt 8 kap. inte före- betalats innan underrättelse träde till betalning framför pant- skulle ha skett. havaren i fråga om 1. de avgiftsbelopp som förfallit till betalning under den tid föreningens försummelse varat, samt 2. det avgiftsbelopp som förfallit till betalning närmast efter det att en underrättelse gjorts. Andra stycket gäller inte i fråga om avgiftsbelopp som förfallit till betalning under den tid panthavaren haft kännedom om bo- stadsrättshavarens betalningsför- summelse. -------------------------------------------------------------------- 8 kap. Offentlig auktion 8 kap. Tvångsförsäljning Förordnande av god man m.m. Inledande bestämmelser 1 § -------------------------------------------------------------------- Offentlig auktion som avses i Tvångsförsäljning som avses i 6 kap. 1 eller 2 § eller 7 kap. 6 kap. 1, 1 a och 2 §§ samt 7 kap. 30 § skall hållas av en god man 30 § genomförs av kronofogdemyndig- som på bostadsrättsföreningens be- heten efter ansökan av bostads- gäran förordnas av tingsrätten. rättsföreningen. Beslut i ärende om förordnande av god man får om det finns särskilda skäl meddelas utan bostadsrättsha- varens hörande. 2 § -------------------------------------------------------------------- Gode mannen skall i god tid Vid tvångsförsäljning tillämpas be- och på lämpligt sätt kungöra tid ochstämmelserna i utsökningsbalken om plats för auktionen. Bostadsrätts- exekutiv försäljning av lös egendom havaren, föreningen och kända i allmänhet, om inte annat följer borgenärer vilkas rätt beror av av bestämmelserna i detta kapitel. försäljningen skall i god tid Försäljningen skall anses ske för underrättas särskilt. uttagande av en sådan föreningens Vid förrättningen skall man föra fordran som är förenad med panträtt protokoll. enligt 7 kap. 16 a §. Detta gäller även om föreningen inte skulle ha någon sådan fordran. Auktionsförfarandet 3 § -------------------------------------------------------------------- Innan budgivningen inleds Ansökan om tvångsförsäljning skall skall gode mannen redovisa göras hos kronofogdemyndigheten i villkoren för försäljningen samt det län där den lägenhet finns som lämna övriga upplysningar som är avbostadsrätten avser. betydelse för denna. Om föreningen inte medger något annat, skall bostadsrätten utropas utan förbehåll om panträtt. Inrop får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. -------------------------------------------------------------------- Köpeskillingen Förutsättningarna för tvångsförsäljning 4 § -------------------------------------------------------------------- Köpeskillingen skall betalas Om kronofogdemyndigheten finner genast, om inte andra villkor att förutsättningarna för tvångs- fastställts före försäljningen. försäljning är uppfyllda skall en Tillträde får inte ske förrän full sådan försäljning genomföras. I annat betalning erlagts. När den gode fall skall kronofogdemyndigheten mannen har tagit emot betalning- avslå ansökan och hänvisa föreningen en, skall han utfärda köpebrev. att väcka talan i saken vid dom- stol. -------------------------------------------------------------------- Ny auktion Föreningens rätt till betalning 5 § -------------------------------------------------------------------- Ny auktion skall hållas, om in- Föreningen har vid tvångsförsälj- rop inte sker eller godtas eller ning rätt till betalning ur försälj- om köpeskillingen inte betalas ningssumman för fordringar som är enligt fastställda villkor. Sker förenade med panträtt i bo- det inte något inrop vid en ny stadsrätten enligt 7 kap. 16 a §. auktion, övergår bostadsrätten utan Föreningen har också rätt till lösen och fri från panträtt genast betalning för andra fordringar mot till föreningen. bostadsrättshavaren som grundas på innehavet av bostadsrätten, om de anmäls hos kronofogdemyndigheten enligt vad som sägs i 8 kap. 10 § första stycket utsökningsbalken. Så- dana fordringar tas ut efter alla andra fordringar som medför rätt till betalning ur bostadsrätten. -------------------------------------------------------------------- Gode mannens rätt till ersättning Följden av misslyckade försäljnings- försök 6 § -------------------------------------------------------------------- Gode mannen har rätt till skälig Om det har gjorts tre försälj- ersättning för arbete, ningsförsök utan att bostadsrätten tidsspillan och utlägg som har blivit såld, övergår den genast uppdraget krävt. Ersättningen får till föreningen utan lösen och fri tas ut före varje annan fordran från panträtt. Bostadsrätten övergår ur den köpeskilling som inflyter dock till föreningen på detta sätt vid försäljningen. I den mån redan efter det andra försäljnings- köpeskillingen inte räcker till, försöket, om det vid detta inte har skall ersättningen i stället be- gjorts något inrop eller lämnats talas av bostadsrättsföreningen, något anbud och det inte kan antas men bostadsrättshavaren skall att bostadsrätten blir såld vid slutligt svara för ersättningen. ytterligare ett försäljningsförsök. -------------------------------------------------------------------- Redovisning av köpeskillingen Kostnaderna för förfarandet 7 § -------------------------------------------------------------------- Köpeskillingen skall fördelas Vid tillämpning av 17 kap. ut- och redovisas av gode mannen så sökningsbalken skall mål om tvångs- snart som möjligt. Utbetalningen försäljning anses som mål om av medel får dock anstå om det utmätning. Bostadsrättshavaren råder tvist om vem som är betal- skall slutligt svara för förrätt- ningsberättigad och säkerhet inte ningskostnaderna, i den mån de ställs. Om utrop av bostadsrätten inte kan tas ut ur försäljningssum- skett utan förbehåll om panträtt, ärman. panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid. Protokollet med redovisningen skall delges bostadsrättshavaren, föreningen och berörda borgenärer. Om någon är missnöjd med re- dovisningen kan han väcka talan inom tre månader från den dag då han fick del av protokollet. Väcks inte talan inom denna tid går rätten att få saken prövad i domstol förlorad. -------------------------------------------------------------------- Sammanträffande av exekutiv för- säljning och tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen 8 § Om tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen och exekutiv för- säljning begärs beträffande samma bostadsrätt skall försäljning av bo- stadsrätten genomföras enligt be- stämmelserna i denna lag. Första stycket gäller inte om an- sökan om tvångsförsäljning gjorts efter det att försäljning på exekutiv auktion kungjorts enligt 9 kap. 2 § utsökningsbalken eller det annars finns särskilda skäl för att en försäljning bör genomföras enligt bestämmelserna i utsök- ningsbalken. I ett sådant fall skall målet om tvångsförsäljning vila till dess målet om exekutiv försälj- ning avgjorts. Frågan om tvångsförsäljning faller, om en bostadsrätt har sålts vid exekutiv försäljning efter det att nyttjanderätten till den lägenhet som bostadsrätten avser har för- verkats enligt 7 kap. 18 §. 9 kap. 15 § -------------------------------------------------------------------- Beslut som innebär väsentliga Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens fastig-förändringar av föreningens hus het skall fattas på en förenings- eller mark skall fattas på en fö- stämma, om inte något annat har reningsstämma, om inte något annat bestämts i stadgarna. har bestämts i stadgarna. I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och bestämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel. 19 §5 -------------------------------------------------------------------- En bostadsrättsförenings beslut En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för att förvärva ett hus för ombildning ombildning av hyresrätt till bo- av hyresrätt till bostadsrätt skall stadsrätt skall fattas på en före- fattas på en föreningsstämma. Be- ningsstämma. Beslutet är giltigt slutet är giltigt, om hyresgästerna om mer än hälften av hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lä- i de uthyrda lägenheter som om- genheter som omfattas av förvärvet fattas av förvärvet har gått med påhar gått med på beslutet. Dessa beslutet. Dessa hyresgäster skall hyresgäster skall vara medlemmar i vara medlemmar i bostadsrätts- bostadsrättsföreningen. Vid be- föreningen. Vid beräkningen av räkningen av antalet lägenheter antalet lägenheter tillämpas tillämpas 1 kap. 5 § andra stycket. 1 kap. 5 § andra stycket. Protokollet från föreningsstämman Protokollet från föreningsstämmanskall innehålla uppgift om hur skall innehålla uppgift om hur rösterna har beräknats och hållas beräkningen av rösterna har skett tillgängligt för hyresgäster- och hållas tillgängligt för hyres- na och ägaren av huset. gästerna och fastighetsägaren. 20 § -------------------------------------------------------------------- Innan beslut om fastighetsför- Innan beslut om förvärv av ett värv fattas enligt 19 §, skall en hus fattas enligt 19 §, skall en sådan ekonomisk plan som avses i sådan ekonomisk plan som avses i 3 3 kap. 1 § upprättas och hållas kap. 1 § upprättas och hållas till- tillgänglig för hyresgästerna. Tillgänglig för hyresgästerna. Till pla- planen skall fogas ett nen skall fogas ett besiktnings- besiktningsprotokoll som visar protokoll som visar husets skick. fastighetens skick. Planen skall Planen skall även vara försedd med även vara försedd med intyg enligt intyg enligt 3 kap. 2 §. 3 kap. 2 §. 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996. 2. I fråga om förvärv som har gjorts före ikraftträdandet gäller inte de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 § andra stycket, 5 § tredje stycket och 8 § samt 7 kap. 10 § andra stycket. 3. Bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordringar som har uppkommit före ikraftträdandet. 4. Vad som sägs i 7 kap. 31 § andra stycket gäller inte när föreningen före ikraftträdandet försummat att underrätta panthavaren. 5. Om en god man förordnats enligt de gamla bestämmelserna i 8 kap. 1 § bo- stadsrättslagen före den 1 januari 1996, gäller äldre föreskrifter i fråga om offentlig auktion. I andra fall får ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. göras hos kronofogdemyndigheten före ikraftträdandet. Kronofogdemyndigheten får före ikraftträdandet genomföra sådana förberedande åtgärder som behövs för att tvångsförsäljning skall kunna genomföras efter ikraftträdandet. **FOOTNOTES** 4 Ändringarna innebär bl.a. att andra stycket upphävs. 5 Senaste lydelse 1992:505. Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt Härigenom föreskrivs att 1, 3, 6, 8, 9 och 12 §§ lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 1 §1 -------------------------------------------------------------------- För ombildning av hyresrätt till För ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har hyresgäster enligt bostadsrätt har hyresgäster enligt denna lag rätt att förvärva hyres- denna lag rätt att förvärva fastig- fastigheten genom en heten genom en bostadsrättsföre- bostadsrättsförening. ning. Rätten till förvärv gäller fast Rätten till förvärv gäller fast egendom som är taxerad som egendom som är taxerad som hyreshusenhet. hyreshusenhet eller, om egendomen hyrs ut för något annat ändamål än fritidsändamål, som småhusenhet. Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när det är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt. 3 §2 Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening. Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om 1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan omfattar, -------------------------------------------------------------------- 2. att hyresgästerna i mer än 2. att hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheterna hälften av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig skriftligen förklarat sig intres- intresserade av en ombildning av serade av en ombildning av hyres- hyresrätt till bostadsrätt, och rätt till bostadsrätt, och att att dessa hyresgäster är medlemmar dessa hyresgäster är medlemmar i i bostadsrättsföreningen. bostadsrättsföreningen, och 3. att samtliga lägenheter i en småhusenhet som omfattas av anmälan hyrs för något annat ändamål än fri- tidsändamål. 6 §3 -------------------------------------------------------------------- Fast egendom, som utgör en hy- Fast egendom som utgör en reshusenhet och för vilken en in- hyreshus- eller småhusenhet och för tresseanmälan gäller, får inte vilken en intresseanmälan gäller, överlåtas helt eller delvis genom får inte överlåtas helt eller delvis köp eller byte utan att den bo- genom köp eller byte utan att den stadsrättsförening som har gjort bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att intresseanmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshusenheten. Ett förvärva hela hyreshus- eller sådant erbjudande kallas hembud. småhusenheten. Ett sådant erbju- Med överlåtelse genom köp eller by-dande kallas hembud. Med överlåtel- te likställs överlåtelse genom se genom köp eller byte likställs tillskott till bolag eller överlåtelse genom tillskott till förening, utdelning eller skifte bolag eller förening, utdelning från bolag eller förening samt eller skifte från bolag eller före- fusion enligt 14 kap. 1 § ning samt fusion enligt 14 kap. aktiebolagslagen (1975:1385). 1 § aktiebolagslagen (1975:1385). En överlåtelse får ske utan hem- En överlåtelse får genomföras utan bud till bostadsrättsföreningen, hembud till bostadsrättsföreningen, 1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen, 2. om staten förvärvar egendomen, 3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, -------------------------------------------------------------------- 4. om förvärvet sker genom inrop 4. om förvärvet genomförs genom på exekutiv auktion eller inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt, (1904:48 s.1) om samäganderätt, 5. om överlåtelsen avser andel 5. om överlåtelsen avser en andel och förvärvaren redan äger en andeloch förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna förvärvats påi egendomen och denna andel annat sätt än genom gåva. förvärvats på något annat sätt än genom gåva. Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren. 8 § -------------------------------------------------------------------- Förslaget till köpeavtal skall Hyresnämnden skall se till att genom hyresnämndens försorg delges förslaget till köpeavtal delges den den bostadsrättsförening som har bostadsrättsförening som har gjort gjort intresseanmälan. Sedan intresseanmälan. Efter delgivning- delgivning skett får inte en får inte hembudet eller sam- hembudet eller samtycket till tycket till avtalsförslaget avtalsförslaget återkallas eller återkallas eller förslaget ändras. förslaget ändras. Efter hembudet är fastighetsäga- Sedan hembud skett, är fastig- ren skyldig att ge föreningen hetsägaren skyldig att bereda tillfälle att besikta egendomen. före-ningen tillfälle att besikta fastigheten. Hyresnämnden skall för anteckning Hyresnämnden skall för anteck- i fastighetsboken underrätta ning i fastighetsboken underrätta inskrivningsmyndigheten om hem- inskrivningsmyndigheten om hem- budet och om dagen för det. budet och om dagen då hembudet skedde. 9 §4 -------------------------------------------------------------------- Bestämmelser om bostadsrättsföre- Bestämmelser om bostadsrättsföre- ningars beslut att förvärva hyres- ningars beslut att förvärva hus för fastigheter för ombildning av ombildning av hyresrätt till bo- hyresrätt till bostadsrätt finns i stadsrätt finns i 9 kap. 19-21 §§ 9 kap. 19-21 §§ bostadsrättslagen bostadsrättslagen (1991:614). (1991:614). 12 §5 Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens intresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i 6 § första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse eller övergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra meningarna tillämpas på det nya hembudet. -------------------------------------------------------------------- Första stycket skall äga motsva- Första stycket gäller också om rande tillämpning om överlåtelsen överlåtelsen avser en andel av avser andel av hyreshusenheten. hyreshus- eller småhusenheten. I fråga om förbudet i första I fråga om förbudet i första stycket äger 6 § andra och tredje stycket skall 6 § andra och tredje styckena motsvarande tillämpning. stycket tillämpas. Om något un- Om något undantag inte föreligger, dantag inte föreligger, är över- är överlåtaren skyldig att inhämta låtaren skyldig att skaffa hyres- hyresnämndens tillstånd till över- nämndens tillstånd till överlåtelsen. låtelsen. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996. **FOOTNOTES** 1 Senaste lydelse 1990:1394. 2 Senaste lydelse 1992:507. 3 Senaste lydelse 1994:811. 4 Senaste lydelse 1992:507. 5 Senaste lydelse 1991:616. Lagrådet Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1995-09-12 Närvarande: justitierådet Staffan Magnusson, f.d. presidenten i Försäk- ringsöverdomstolen Leif Ekberg, regeringsrådet Leif Lindstam. Enligt en lagrådsremiss den 15 juni 1995 (Justitiedepartementet) har regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till 1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614), 2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrätttsassessorn Britta Ahnmé Kågerman. Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet: Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen I 2 kap. 7 § bör, liksom i vissa andra paragrafer, orden „offentlig auktion enligt denna lag„ ersättas med orden „tvångsförsäljning enligt 8 kap„. I den nya 7 kap. 16 a § sägs bl.a. att en bostadsrättsförening har panträtt i bostadsrätten för sin fordran på sådana avgifter som avses i 7 kap. 14 § första stycket tillsammans med ränta enligt lag. Lagrådet förordar att orden „tillsammans med ränta enligt lag„ utgår (jfr 2 § andra stycket för- månsrättslagen 1970:979 och hänvisningen till utsökningsbalken i 8 kap. 2 § bostadsrättslagen). Efter vissa andra ändringar av redaktionell natur bör 7 kap. 16 a § enligt Lagrådets mening ges följande lydelse: „Föreningen har panträtt i bostadsrätten för sin fordran på sådana avgifter som avses i 14 § första stycket. Vid utmätning eller konkurs jämställs sådan panträtt med handpanträtt. Sådan panträtt som avses i första stycket har företräde framför en panträtt som har upplåtits av en innehavare av bostadsrätten, om inte annat följer av 31 §.„ 7 kap. 31 § innehåller bestämmelser om skyldighet för en bostadsrättsförening att underrätta en panthavare om att bostadsrättshavaren har obetalda avgifter till föreningen. Konsekvensen av att föreningen försummar sin underrättelseskyldighet behandlas enligt remissförslaget i ett nytt andra stycke i paragrafen. Enligt detta stycke förlorar föreningen vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning sitt företräde till betalning framför panthavaren i fråga om dels - enligt punkten 1 - avgiftsbelopp som har förfallit till betalning under den tid föreningens försummelse varat, dels - enligt punkten 2 - det avgiftsbelopp som förfallit till betalning närmast efter det att en underrättelse har gjorts. Punkten 2 torde i första hand ta sikte på årsavgifter eller delar av års- avgifter. Det är emellertid tänkbart att det är en annan typ av avgift som först förfaller till betalning efter det att föreningen har gjort en försenad underrättelse. Föreningens försummelse får då ingen inverkan på företrädesrätten beträffande den del av årsavgiften som förfaller till betalning närmast efter underrättelsen. Om en sådan ordning inte anses lämplig, bör punkten 2 ändras så att den bara kommer att handla om årsavgiftsbelopp. I 7 kap. 32 § bör göras vissa ändringar som en följd av de föreslagna ändringarna i 6 kap. 1 § och 7 kap. 31 § samt införandet av 6 kap. 1 a §. Hänvisningarna till 6 kap. 1 § och 7 kap. 31 § bör således ersättas med hänvisningar till 6 kap. 1 § andra stycket respektive 7 kap. 31 § första stycket. Vidare bör en hänvisning göras till 6 kap. 1 a §. Enligt den föreslagna 8 kap. 4 § skall kronofogdemyndigheten, om den finner att förutsättningarna för en tvångsförsäljning inte är uppfyllda, avslå ansökningen härom och hänvisa föreningen att väcka talan i saken vid domstol. Enligt Lagrådets mening är det mindre lämpligt att föreskriva att föreningen skall hänvisas att väcka talan. Avslås en ansökan om tvångsförsäljning, kan kronofogdemyndigheten - utöver lämnande av fullföljdshänvisning enligt 2 kap. 18 § utsökningsbalken - ha anledning att erinra föreningen om dess möjlighet att väcka talan vid domstol för att få klarlagt om förutsättningar för tvångsförsäljning föreligger. Det får dock anses onödigt att i paragrafen ha en betämmelse om detta. Övergångsbestämmelserna bör enligt Lagrådets mening förtydligas och från och med punkten 2 ges följande lydelse: „2. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträdandet gäller inte de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 § andra stycket och 5 § tredje stycket samt 7 kap. 10 § andra stycket. 3. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträdandet gäller 6 kap. 8 § i sin äldre lydelse. 4. I fall då föreningen före ikraftträdandet har gjort sig skyldig till sådan försummelse som avses i 7 kap. 31 § gäller paragrafen i sin äldre lydelse. 5. Bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordringar som har uppkommit före ikraftträdandet. 6. Om en god man har förordnats enligt de äldre bestämmelserna i 8 kap. 1 §, gäller äldre föreskrifter i fråga om offentlig auktion. 7. Ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. får, utom i fall som avses i punkten 6, göras hos kronofogdemyndigheten före ikraftträdandet. Krono- fogdemyndigheten får före ikraftträdandet genomföra sådana förberedande åtgärder som behövs för att tvångsförsäljning skall kunna genomföras efter ikraftträdandet.„ Förslaget till lag om ändring i lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt Enligt det remitterade förslaget skall ombildningar till bostadsrätt kunna ske beträffande både hyreshus- och småhusenheter. Inte bara småhusenheter utan också hyreshusenheter kan var för sig omfatta flera registerfastigheter. Med hänsyn härtill bör 1 § första stycket i det remitterade förslaget ändras så att det där talas om „den fasta egendomen„ i stället för „fastigheten„ (jfr bl.a. 1 § andra stycket). Justitiedepartementet Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 21 september 1995 Närvarande: statsråden Sahlin, ordförande, Peterson, Thalén, Freivalds, Wallström, Persson, Tham, Blomberg, Hedborg, Winberg, Uusmann, Nygren, Ulvskog, Sundström, Johansson Föredragande: statsrådet Freivalds Regeringen beslutar proposition 1995/96:17 Ändringar i bostadsrättslagen m.m.