Regeringskansliets rättsdatabaser

Regeringens proposition 1995/96:43 Vissa arrenderättsliga frågor Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen. Stockholm den 28 september 1995 Mona Sahlin Laila Freivalds (Justitiedepartementet) Propositionens huvudsakliga innehåll I propositionen föreslås vissa ändringar i de regler som gäller för jordbruksarrende. Ändringarna innebär i huvudsak följande. Den nuvarande regeln i 9 kap. 19 § jordabalken om arrendatorns skyldighet att avhjälpa sådana brandskador på arrendestället som inte är så omfattande att egendom måste byggas om eller ersättas utvidgas till att gälla också vid andra skador än sådana som orsakas av brand. Liksom enligt nuvarande reglering ges arrendatorn, om han inte varit vållande till skadan, rätt till ersättning av jordägaren sedan arbetet har utförts. Om arrendatorn inte har jakträtt på arrendestället, skall jordägaren ansvara för förluster som drabbar arrendatorn på grund av viltskador. Jordägarens ansvar gäller dock inte, om han visar att skadan inte kunnat förhindras trots rimliga ansträngningar från hans sida. En part som inte har anfört klander mot en arrendesyn ges rätt att, sedan motparten anfört klander, föra klandertalan anslutningsvis. I ett sådant fall skall parten ge in sin stämningsansökan inom en månad från det att parten delgavs stämning med anledning av den första klandertalan. En talan som förs anslutningsvis förfaller om den första klandertalan återkallas eller av annat skäl förfaller. Tidsfristen för ordinärt klander av en syn förkortas samtidigt till en månad efter det att parten delgavs synehandlingen. En arrendator som anser sig ha en motfordran som han vill dra av från arrendeavgiften ges rätt att hos länsstyrelsen deponera det belopp som motfordringen uppgår till. Han kan därigenom förhindra att arrenderätten förverkas på grund av att beloppet inte betalats till jordägaren. Möjligheten till deposition skall också gälla när det råder tvist om storleken av en arrendeavgift som skall utgå i pengar men vars belopp inte framgår av avtalet. Möjligheten till deposition skall gälla vid alla typer av arrende. Vid ett arrende som är gemensamt för flera personer och som avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag införs en möjlighet för var och en av medarrendatorerna att överlåta sin rätt till en medarrendator som är make eller avkomling till överlåtaren. Vidare föreslås att det vid bostadsarrende inte längre skall gälla som förutsättning för arrendatorns besittningsskydd att det har bestämts ett taxeringsvärde för den bostadsbyggnad som finns på arrendestället. Slutligen behandlas frågan om det bör införas en kollektiv förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer. Regeringen gör den bedömningen att någon sådan förhandlingsrätt inte behöver lagfästas. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 1996. Innehållsförteckning 1 Förslag till riksdagsbeslut................................ 4 2 Lagtext.................................................... 5 3 Ärendet och dess beredning................................. 10 4 Ansvaret för skador på byggnader och andra anläggningar.... 11 5 Viltskador................................................. 13 6 Klander av syn............................................. 19 7 Deposition av arrendeavgift................................ 21 8 Överlåtelse av arrenderätt vid gemensamt arrendatorskap.... 23 9 Besittningskydd vid bostadsarrende......................... 25 10 Kollektiv förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer......... 31 11 Ikraftträdande m.m. ....................................... 35 12 Kostnader.................................................. 35 13 Författningskommentar...................................... 36 Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandet Investeringar i arrendejordbruket (SOU 1992:109).................... 44 Bilaga 2 Lagförslagen i betänkandet Investeringar i arrende jordbruket (SOU 1992:109)........................... 50 Bilaga 3 Förteckning över remissinstanser.................... 63 Bilaga 4 Lagförslaget i promemorian Besittningsskydd vid bostadsarrende (dnr Ju 95/2603)................. 64 Bilaga 5 Förteckning över remissinstanser.................... 65 Bilaga 6 Lagrådsremissens lagförslag......................... 66 Bilag 7 Lagrådets yttrande.................................. 71 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 28 september 1995 72 1 Förslag till riksdagsbeslut Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken. 2 Lagtext Regeringen har följande förslag till lagtext. Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1 dels att 9 kap. 19, 28 och 31 §§ samt 10 kap. 4 § skall ha följande lydelse, dels att det i balken skall införas tre nya paragrafer, 8 kap. 12 a och 12 b §§ samt 9 kap. 34 a §, av följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 8 kap. 12 a § -------------------------------------------------------------------- Anser arrendatorn att han enligt en bestämmelse i denna balk har rätt till nedsättning av arren- deavgiften eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har någon annan motfordran hos jordägaren, och vill arrendatorn dra av mot- svarande belopp från en arrende- avgift som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos länsstyrel- sen. Detta gäller också när parterna är oense om storleken på en arrendeavgift som skall utgå i pengar men vars belopp inte framgår av avtalet. Bestämmelser om deposition i vissa andra fall finns i lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. När arrendatorn vill deponera ett belopp hos länsstyrelsen enligt första stycket, skall han lämna skriftliga uppgifter i två exemplar om arrendeförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad jordägaren kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet. Har arrendatorn deponerat en arrendeavgift hos länsstyrelsen, får jordägaren inte göra gällande att arrenderätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte har betalats till honom. Länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition får överklagas till tingsrätten på den ort där läns- styrelsen finns. Vid överklagande tillämpas lagen (1946:807) om handläggning av domstolsärenden. 12 b § -------------------------------------------------------------------- Länsstyrelsen skall genast underrätta jordägaren i rekommende- rat brev om en deposition enligt 12 a §. Ett deponerat belopp skall ge- nast sättas in på ett räntebärande konto. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet. Om jordägaren inte inom tre månader från det att beloppet har förfallit till betalning och underrättelse om depositionen har sänts till honom visar att han kommit överens med arrendatorn om att han skall få lyfta beloppet eller att han väckt talan om detta mot arrendatorn, har arrendatorn rätt att få tillbaka det deponerade beloppet. Om jordägaren har väckt talan inom den angivna tiden, får beloppet inte lyftas förrän denna talan har blivit slutligt avgjord. **FOOTNOTES** 1 Balken omtryckt 1971:1209. 9 kap. 19 § -------------------------------------------------------------------- Skadas anläggning som avses i Skadas anläggning som avses i 18 § av brand och är skadan mindre 18 § och är skadan inte sådan att omfattande än där anges, skall anläggningen måste byggas om eller arrendatorn avhjälpa skadan. Om ersättas med en ny för att kunna han ej själv är vållande, har han användas för sitt ändamål, skall rätt att av jordägaren erhålla arrendatorn avhjälpa skadan. Om ersättning för den nödvändiga han inte själv har vållat skadan, kostnaden sedan arbetet fullbor- har han efter det att arbetet dats. fullbordats rätt att få ersättning av jordägaren för den nödvändiga kostnaden för arbetet. 28 § -------------------------------------------------------------------- Om part ej godtager syn, som Om en part inte godtar en syn, hållits på sätt och inom tid som som har hållits på det sätt och inom anges i 24 §, får parten klandra den tid som anges i 24 §, får synen genom att väcka talan mot parten klandra synen genom att den andra parten inom två månader väcka talan mot den andra parten från det synehandlingen delgavs inom en månad från det att honom. Klandras icke synen, synehandlingen delgavs honom. Om gäller den som fullt bevis för synen inte klandras, gäller den arrendeställets skick den dag som fullt bevis för arrendeställets till vilken synen hänför sig. skick den dag till vilken synen Motbevisning mot synen är i sådant hänför sig. Motbevisning mot synen fall ej tillåten. är inte tillåten i ett sådant fall. Om den ena parten har klandrat synen, får också motparten klandra synen, trots att den för honom gällande tiden för klander har gått ut. En sådan klandertalan skall väckas inom en månad från det att parten delgavs stämning med anledning av den första klandertalan. Om den första klandertalan återkallas eller förfaller av något annat skäl, förfaller också den senare talan. Synemännen skall yttra sig Synemännen är skyldiga att i mål skriftligen i ett mål om klander, om klander avge skriftligt om domstolen begär det. yttrande, om rätten begär det. 31 §2 Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke, om ej annat följer av andra-fjärde styckena eller av 31 a §. Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en månad. -------------------------------------------------------------------- Vidare gäller beträffande arren- Vidare gäller beträffande arren- den för viss tid att arrendatorn, den för viss tid att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåtaäven om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller utvecklingsbart utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om arrendenämn- eller avkomling, om arrendenämnden den tillåter det. Sådant tillstånd tillåter det. Sådant tillstånd skall skall lämnas, om inte jordägaren lämnas, om inte jordägaren har har befogad anledning att befogad anledning att motsätta sig motsätta sig överlåtelsen. överlåtelsen. Innehas arrenderätten av flera personer gemensamt, får var och en av dem under samma förutsättningar överlåta sin rätt till en medarrendator som är make eller avkomling till överlåtaren. Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där. Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv. **FOOTNOTES** 2 Senaste lydelse 1995:567. 34 a § -------------------------------------------------------------------- Har jordägaren förbehållit sig jakträtten, är han skyldig att ersätta arrendatorn för förluster på grund av viltskador på arrendestället eller på arrenda- torns egendom. Detta gäller dock inte om jordägaren visar att skadan inte kunnat förhindras trots rimliga ansträngningar från hans sida. 10 kap. 4 §3 -------------------------------------------------------------------- Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om förlängning av arrendeavtal gäller förlängning av arrendeavtal gäller vid arrende för viss tid, utom när vid arrende för viss tid, utom när 1. hus som avses i 1 § ej finns 1. hus som avses i 1 § ej finns på arrendestället då avtalet senastpå arrendestället då avtalet senast kan uppsägas från jordägarens sida kan uppsägas från jordägarens sida, eller, om sådant hus finns, det då eller ej åsatts taxeringsvärde, eller 2. jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, dock inte om i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång. Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det godkänts av arrendenämnden. _____________________ 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996. 2. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller, såvitt avser 8 kap. 12 a och 12 b samt 9 kap. 19, 31 och 34 a §§, äldre regler fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet. 3. I fall då tid för klander av arrendesyn har börjat löpa före ikraftträdandet gäller 9 kap. 28 § första stycket i sin äldre lydelse. 4. Beträffande arrendeställen på vilka det vid ikraftträdandet finns hus för vilket det då inte har bestämts något taxeringsvärde gäller 10 kap. 4 § i dess tidigare lydelse fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet. **FOOTNOTES** 3 Senaste lydelse 1984:678. 3 Ärendet och dess beredning genom beslut den 17 maj 1990 bemyndigade regeringen chefen för justitiedepartementet att tillkalla en kommitté med uppgift att se över arrendelagstiftningen i vissa delar. Kommittén antog namnet 1990 års arrendekommitté. Kommittén överlämnade i oktober 1991 betänkandet Historiska arrenden - förslag till friköpslag (SOU 1991:85) och i oktober 1992 betänkandet Investeringar i arrendejordbruket och andra arrenderättsliga frågor (SOU 1992:109). Förutom förslag till regler om skydd för jordbruksarrendatorers investeringar på arrendestället ges i det sistnämnda betänkandet förslag till lagändringar som rör ansvaret för skador på byggnader och andra anläggningar, ansvaret för skador av vilt, möjligheten att klandra en arrendesyn anslutningsvis, möjligheten att i vissa fall deponera arrendeavgift och besittningsskydd när en medarrendator vill träda ur arrendeförhållandet. Regeringen överlämnade i mars 1995 propositionen Investeringar i arrendejordbruket m.m. (prop. 1994/95:155) till riksdagen. I propositionen behandlades betänkandenas förslag om skydd för jordbruksarrendatorers investe- ringar på arrendestället och om friköp vid s.k. historiska arrenden. Sedan riksdagen antagit regeringens förslag trädde lagändringarna i kraft den 1 juli 1995 (bet. 1994/95:LU26, rskr. 1994/95:361, SFS 1995:567 och 568). I denna lagrådsremiss tar regeringen upp övriga frågor i betänkandet Investeringar i arrendejordbruket och andra arrenderättsliga frågor (SOU 1992:109). En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 1. Betänkandets lagförslag i aktuella delar finns i bilaga 2. Betänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena har gjorts inom Justitiedepartementet och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Ju92/4401). Vid bostadsarrende är det enligt 10 kap. 4 § jordabalken en förutsättning för arrendatorns besittningsskydd att det på arrendestället finns ett bostadshus för vilket det har bestämts ett taxeringsvärde. Hittills har enligt skatte- lagstiftningen gällt att det inte satts något taxeringsvärde på hus vars taxeringsvärde skulle understiga 10 000 kr, 7 kap. 16 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152). Efter en lagändring med verkan fr.o.m. den 1 januari 1996 för småhus har denna undre värdegräns höjts till 50 000 kr (prop. 1992/93:122, bet. 1992/93:SkU16, rskr. 1992/93:150, SFS 1992:1666). I en inom Justitiedepartementet upprättad promemoria beskrivs verkningarna för de civilrättsliga reglerna om besittningsskydd som den nyssnämnda ändringen i skattelagstiftningen leder till. Promemorians lagförslag finns i bilaga 4. Promemorian har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 5. En sammanställning av remissyttrandena har gjorts inom Justitiedepartementet och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Ju95/2603). I en riksdagsmotion, mot. 1990/91:L502, har frågan väckts om en förhandlingsordning, motsvarande den som finns på hyresområdet, bör införas även på området för bostadsarrende. Riksdagen anförde att det aktualiserade spörsmålet borde bli föremål för en närmare utredning och att det fick ankomma på regeringen att bestämma de närmare formerna för utredningsarbetets bedrivande (bet. 1990/91:LU23, rskr. 1990/91:194). Med anledning härav har Justitiedepartementet anordnat en hearing i frågan. Resultatet av hearingen och regeringens bedömning i frågan om det bör införas en kollektiv förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer redovisas i avsnitt 10. Lagrådet Regeringen beslutade den 7 september 1995 att inhämta Lagrådets yttrande över det lagförslag som finns i bilaga 6. Lagrådets yttrande finns i bilaga 7. Regeringen behandlar Lagrådets synpunkter, samt de ändringar som med anledning av dessa har gjorts i förslaget, i författningskommentaren. Dessutom har det gjorts vissa jämkningar av redaktionell natur i lagtexten. 4 Ansvaret för skador på byggnader och andra anläggningar -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Den nuvarande regeln i 9 kap. 19 § | | jordabalken om arrendatorns skyldighet att avhjälpa sådana | | skador orsakade av brand vilka inte är så omfattande att | | jordägarens byggnadsskyldighet kan aktualiseras utvidgas till | | att gälla också vid andra skador än sådana som orsakas av brand.| | Liksom enligt nuvarande reglering skall arrendatorn, om han | | inte varit vållande till skadan, ha rätt till ersättning av | | jordägaren sedan arbetet har utförts. Någon begränsning av | | ersättningsbeloppet införs inte. | -------------------------------------------------------------------- Kommitténs förslag: Kommittén har föreslagit att regeln skall vara tillämplig vid skador på grund av brand eller annan olyckshändelse. Vad gäller arrendatorns rätt till ersättning sedan arbetet fullbordats har kommittén föreslagit att arrendatorn skall ha rätt att få ersättning av jordägaren för den del av den nödvändiga kostnaden som överstiger ett halvt basbelopp, om parterna inte kommit överens om ett annat belopp. Remissinstanserna: De flesta remissinstanser som yttrat sig över kommitténs förslag i denna del har tillstyrkt det eller lämnat det utan erinran. Uppsala universitet samt Egendomsnämnderna i Uppsala respektive Lunds stift anser dock att regeln i 9 kap. 19 § jordabalken i stället bör tas bort och att det bör ankomma på parterna att skapa tillämpningsregler beträffande försäkrings- och självriskfrågor. Några remissinstanser på jordägarsidan anser att den del av skadekostnaden som arrendatorn enligt förslaget har att svara för bör sättas högre än ett basbelopp medan remissinstanserna på arrendatorssidan anser att denna del bör vara lägre än ett halvt basbelopp eller att arrendatorn inte bör svara för någon del av skadekostnaden. Några arrendatorsföreningar anser att storleken på arrendatorns "självrisk" inte bör göras dispositiv. Bakgrund: Vad gäller ansvaret för skador på byggnader och andra anläggningar på arrendestället innebär den nuvarande regleringen följande. Om en byggnad, täckdikning eller annan anläggning skadas eller förslits utan att arrendatorn har vållat detta och anläggningen måste byggas om eller ersättas med en ny för att kunna användas för sitt ändamål, skall jordägaren enligt 9 kap. 18 § jordabalken utföra arbetet. Detta gäller dock endast om anläggningen behövs för en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället.Om jordägaren inte utför arbetet inom skälig tid efter anmaning, får arrendatorn utföra det i hans ställe. Om en skada på jordägarens egendom inte är så omfattande att jordägarens byggnadsskyldighet enligt den nämnda paragrafen aktualiseras, åligger det i princip arrendatorn att åtgärda skadan inom ramen för sin allmänna underhållsskyldighet enligt 9 kap. 15 § jordabalken. Är skadan eller förslitningen så liten att den med ett normalt betraktelsesätt inte föranleder någon åtgärd, behöver dock arrendatorn givetvis inte åtgärda den. Vad gäller skador på grund av brand gäller en särskild reglering i 9 kap. 19 § jordabalken. Om skadan inte är så omfattande att jordägarens byggnadsskyldighet aktualiseras, skall arrendatorn avhjälpa skadan. Om arrendatorn inte har vållat skadan själv, har han rätt till ersättning av jordägaren för den nödvändiga kostnaden för avhjälpande. Om skadan däremot har orsakats av annat än brand, såsom storm, hagel, snötryck, utströmmande vatten eller olja, insekter, explosion eller åsknedslag som inte lett till brand, får arrendatorn på eget ansvar själv bestämma om och när avhjälpande skall ske och någon rätt till ersättning av jordägaren för detta finns inte. Fördelningen av olycksrisken på jordägaren vid svårare skador och på arrendatorn vid mindre skador samt den särskilda regeln om brandskador infördes vid tillkomsten av 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom. Vad gäller fördelningen av olycksrisken ansågs denna påkallad av praktiska skäl. Beträffande brandskador motiverades jordägarens ersättningsskyldighet av försäkringshänsyn. Det ansågs nämligen rimligt att jordägaren höll egendomen brandförsäkrad. Arrendatorns kostnader för att avhjälpa skadan kunde sedan tas ur en utfallande försäkringsersättning. Skälen för regeringens förslag: Som nämnts tidigare innebär den nuvarande regleringen att jordägaren skall avhjälpa skador på den arrenderade egendomen så att en byggnad eller anläggning skall kunna användas för avsett ändamål. Detta gäller under förutsättning att den skadade byggnaden eller anläggningen behövs för jordbruket. Arrendatorn, å sin sida, skall bekosta avhjälpande av sådana brandskador som inte är så omfattande att de måste avhjälpas för att byggnaden eller anläggningen skall kunna användas för sitt ändamål. Lagens särbehandling av brandskador beror på att brandförsäkring var ett av de första försäkringsområdena och det har ansetts att jordägaren har stått närmast till att hålla egendomen brandförsäkrad. Numera innehåller dock en normal egendomsförsäkring skydd också vid andra skador än brand. Regeringen delar kommitténs bedömning att det knappast finns någon avgörande skillnad vad gäller möjligheterna att försäkra egendom mot brand och andra skador. Regeln i 9 kap. 19 § jordabalken bör därför utvidgas så att den inte bara omfattar skador orsakade av brand utan alla typer av skador. Det finns ingen anledning att begränsa regeln till sådana skador som täcks av en eventuell försäkring.I likhet med kommittén anser regeringen att bestämmelsen om jordägarens skyldighet att ersätta arrendatorn för den nödvändiga kostnaden för arbetet såsom i dag bör vara tvingande. Kommittén har anfört att det i enlighet med arrendelagstiftningens principiella uppdelning av parternas ansvar ligger nära till hands att låta arrendatorn stå för åtminstone någon del av den självrisk som dras från en försäkringsersättning som utgår till jordägaren. Vissa remissinstanser på arrendatorssidan har emellertid framhållit att det beträffande vissa skadeorsaker, såsom storm, hagel och åsknedslag, inte finns några möjligheter att förebygga skador och att arrendatorn inte heller i övrigt kan förebygga skador genom att påverka val av material och av konstruktion. Det vore därför inte rimligt att göra arrendatorn ansvarig för någon del av skadan. Det har också framhållits att det beträffande vissa typer av skador - exempelvis insektsskador - inte görs något självriskavdrag från den försäkringsersättning som utbetalas till jordägaren. Mot denna bakgrund måste det enligt regeringens mening starkt ifrågasättas om det är lämpligt att göra ett sådant avdrag på den ersättning för att åtgärda en skada som arrendatorn kan ha rätt till av jordägaren. Till detta kommer att konstruktioner med självrisker snarare hör hemma i försäkringsförhållanden där de fyller funktionen att göra försäkringstagaren mer aktsam för att undvika försäkringfall. Man kan för övrigt inte utan vidare utgå från att jordägaren verkligen har en försäkring eller att en ersättning till jordägaren alltid utbetalas från en sådan försäkring. Sammantaget finner regeringen att det inte är lämpligt att införa en lagstadgad begränsning av arrendatorns rätt till ersättning på det sätt som kommittén har föreslagit. Det kan inte heller anses påkallat att införa en sådan begränsning enbart med anledning av att jordägarens ansvar i detta sammanhang utvidgas till att gälla även andra skador än brandskador. 5 Viltskador -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Om arrendatorn saknar jakträtt på | | arrendestället, skall jordägaren enligt en tvingande regel | | ersätta arrendatorn för förluster på grund av viltskador på | | arrendestället eller på arrendatorns egendom. Detta gäller dock | | inte om jordägaren kan visa att skadan inte kunnat förhindras | | trots rimliga ansträngningar från hans sida. Kommitténs förslag: Om jakträtten inte ingår i arrendet skall | | jordägaren enligt en tvingande regel vara skyldig att ersätta | | arrendatorn för skador på jordbruksgrödor som orsakats av vilt | | som får jagas under någon del av året. Ersättning skall dock inte| | utgå om grödan med hänsyn till det föreliggande viltbeståndet är| | särskilt olämplig att odla på arrendestället. Om parterna inte | | överenskommit annat skall från ersättningen göras avdrag med tio| | procent av skadans belopp, dock lägst fyra procent av | | arrendeavgiften för innevarande arrendeår. Ersättningen får inte| | överstiga arrendeavgiften för innevarande arrendeår. Om parterna| | inte kan enas om ersättningen skall skadan värderas av minst en | | sakkunnig som utses av parterna gemensamt eller av | | länsstyrelsen. | | Remissinstanserna: Ungefär lika många instanser som är positiva | | till förslaget är negativa till det. | | Svea hovrätt menar att det mest naturliga är att frågan om | | viltskador löses genom försäkring medan Sveriges Försäkringsförbund| | har uttalat att jordägarna inte kan påräkna att viltskador i | | framtiden kommer att täckas av ansvarsförsäkring. Flera | | arrendatorsföreningar anser att jakträtten i stället alltid bör | | tillkomma arrendatorn. Flera remissinstanser på jordägarsidan | | anser att risken för viltskador bör beaktas vid bestämmandet av | | arrendeavgiften i stället för att en ersättningsskyldighet införs. | | Ett stort antal remissinstanser, bl.a. Svea hovrätt, Uppsala | | universitet, Kammarkollegiet, Svenska kommunförbundet, Domän AB | | och Svenska jägareförbundet har påpekat att jordägaren inte alltid| | kommer att kunna förebygga viltskador, bl.a. då viltet kan | | vandra in från andra fastigheter. Fideikommissnämnden och | | Kammarkollegiet anser därför att det bör krävas oaktsamhet från | | jordägarens sida för att ersättningsskyldighet skall föreligga. | | Bl.a. Uppsala universitet, Egendomsnämnderna i Uppsala | | respektive i Göteborgs stift, Fideikommissariernas | | intresseorganisation och Sveriges jordägareförbund kritiserar | | förslaget om att ersättning kan utgå med högst ett belopp | | motsvarande årets arrendeavgift. Arrendeavgiften grundas ofta på| | andra omständigheter än jordbruksarealen. Ofta utgör | | bostadsförmånen den största delen av arrenderättens värde. | | Några arrendatorsföreningar anser att ersättningens storlek inte| | bör begränsas till arrendeavgiften eftersom skadorna kan uppgå | | till högre belopp. Vissa arrendatorsföreningar anser däremot att| | arrendatorn inte bör svara för någon del av skadan. | | Jordägar- och arrendatorsorganisationer har också olika | | uppfattningar i frågan huruvida lagreglerna om ersättning för | | viltskador och om självrisk bör vara dispositiva eller inte. | | Bakgrund: Enligt 10 § första stycket jaktlagen (1987:259) har | | jordägaren jakträtten på den mark som hör till fastigheten. Enligt| | 10 § andra stycket gäller dock att arrendatorn vid | | jordbruksarrende har jakträtten på den arrenderade marken om | | inte annat har avtalats. Det råder alltså avtalsfrihet rörande | | vilken av parterna i ett arrendeförhållande som skall ha | | jakträtten. | | I jaktlagen finns vissa andra undantag från regeln om jordägarens| | jakträtt. I 7 § föreskrivs således att länsstyrelsen, eller i vissa| | fall Statens naturvårdsverk, får besluta om jakt för att förebygga| | eller minska risker för trafikolyckor eller för allvarliga | | skador av vilt (s.k. skyddsjakt). Förutsättningen är att det på | | grund av ett viltbestånds storlek finns påtagliga risker av | | angivet slag. I beslutet skall bestämmas hur jakten skall | | bedrivas, om den skall ske genom jakträttshavarens försorg eller| | genom särskilt utsedda jägare samt hur det skall förfaras med | | djur som dödas eller fångas vid jakten. | | Ett annat undantag från principen om jordägarens jakträtt finns i| | 23 § jaktlagen. Denna bestämmelse ger den som bor på en gård eller| | har en trädgård men saknar jakträtt där bl.a. rätt att under vissa| | tider döda eller fånga och behålla vissa vilda djur, såsom | | vildsvin, räv, grävling och vildkanin, som kommer in på gården | | eller i trädgården. | | När det gäller att minska eller förebygga viltskador på ett | | arrendeställe är den arrendator som saknar jakträtt väsentligen | | hänvisad till att antingen försöka förmå jakträttshavaren att öka| | avskjutningen eller till att ansöka om skyddsjakt enligt 7 § | | jaktlagen. Vid sidan av detta har arrendatorn i princip | | möjlighet att kräva skadestånd av jordägaren för viltskador på | | grundval av arrendekontraktet eller enligt allmänna | | skadeståndsregler, se betänkandet s. 122. Kravet måste i så fall| | grundas på att jakträttshavaren, vare sig det är jordägaren själv| | eller någon som denne har upplåtit jakträtten till, i någon mening| | har försummat sin viltvård. En framgångsrik skadeståndstalan torde| | också förutsätta att arrendatorn själv har vidtagit rimliga åtgärder| | för att förebygga skada. | | Tidigare fanns det vissa möjligheter att erhålla ersättning för | | viltskador ur den s.k. viltskadefonden. Ur denna fond kunde | | lämnas ersättning för skador på jordbruksgrödor eller | | trädgårdsodlingar, om de förorsakats av älg, kronhjort eller | | dovhjort (1-6 §§). Fonden bestod av avgifter som skulle erläggas| | för varje älg, kronhjort och dovhjort som fällts. Ersättning | | utgick inte om den skadelidande uppsåtligen eller grovt | | oaktsamt hade medverkat till skadan. En förutsättning för | | ersättning var vidare att den skadelidande hade vidtagit | | rimliga åtgärder för att motverka skadan. Ersättningen beslutades| | av länsstyrelsen. Enligt 17 § kunde Naturvårdsverket också besluta| | om ersättning för skador av annat vilt än älg, kronhjort och | | dovhjort, om det var uppenbart oskäligt att den skadelidande | | själv svarade för de kostnader som skadan föranlett. | | I enlighet med vad som föreslagits i propositionen 1991/92:9 | | beslutade riksdagen under hösten 1991 att möjligheten att erhålla| | ersättning för skada av älg, dovhjort och kronhjort på | | jordbruksgrödor och trädgårdsodlingar skulle upphöra den 1 januari| | 1995 (bet. 1991/92:JoU5, rskr. 1991/92:48). Förordningen | | (1980:400) om ersättning vid vissa viltskador m.m. har upphävts | | fr.o.m. detta datum. Samtidigt infördes en ny paragraf, 29 a §, | | i jaktförordningen (1987:905). Enligt denna får Naturvårdsverket| | i mån av tillgång på medel lämna ersättning av statsmedel för skada| | orsakad av vilt, om det är uppenbart oskäligt att den | | skadelidande själv svarar för de kostnader som skadan föranleder.| | Avsikten är att sådan ersättning endast skall kunna utgå för skador| | av arter där jakt på grund av beståndens ringa storlek inte är | | tänkbar i någon form, t.ex. i fråga om tranor eller sälar. På samma| | villkor får bidrag lämnas till åtgärder för att förebygga sådan | | skada. De nya bestämmelserna innebär också att fällavgifterna för| | dovhjort, kronhjort och årskalv av älg har avskaffats. | | I detta sammanhang kan också nämnas att det enligt förordningen | | (1976:430) om ersättning vid vissa skador av rovdjur kan lämnas | | ersättning eller bidrag av statsmedel för vissa skador som | | rovdjur orsakar på tamdjursskötseln eller för att förebygga sådan| | skada. | | Till grund för den nämnda propositionen med förslag om avskaffande| | av viltskadefonden m.m. (prop. 1991/92:9) låg betänkandet Skada | | av vilt (SOU 1990:60) som överlämnades av Utredningen om | | ersättning vid vissa viltskador i augusti 1990. I betänkandet | | föreslogs bl.a. att 23 § jaktlagen skulle kompletteras med en | | regel enligt vilken länsstyrelsen skulle kunna ge | | jordbruksarrendatorer rätt till skyddsjakt för att förebygga | | eller minska risker för skador på jordbruksgrödor till följd av | | ett viltbestånds storlek. Något sådant förslag togs dock inte upp| | i propositionen. Problemen när det gäller att förebygga | | viltskador på jordbruket borde enligt det föredragande statsrådet| | i stället kunna lösas genom en omfattande information till och | | utbildning av markägare, jägare och arrendatorer. | | Informationsåtgärderna borde omfatta möjligheterna till | | skyddsjakt enligt 7 § jaktlagen. Dessutom anförde föredraganden| | att det var angeläget att länsstyrelserna visar stor beredskap | | och snabbhet i handläggningen av ärenden om skyddsjakt. De nämnda| | åtgärderna borde enligt föredraganden medföra tillräckliga | | möjligheter för arrendatorn att förebygga skador på jordbruket. | | Skälen för regeringens förslag: Det är vanligt vid upplåtelse av| | jordbruksarrende att jordägaren förbehåller sig jakträtten på | | arrendestället. Jordägaren har i ett sådant fall ofta intresse av| | att hålla en stor viltstam, antingen för att kunna jaga själv | | eller för att kunna upplåta jakträtt till någon annan. För | | arrendatorn kan däremot en stor viltstam betyda ökad risk för | | skador på jordbruksgrödor. Samtidigt är möjligheten att lösa | | problemen genom skyddsjakt begränsade. På sina håll i landet har| | detta medfört problem för arrendatorerna. Avskaffandet av | | viltskadefonden har accentuerat behovet av att införa regler | | till skydd för arrendatorerna för sådana fall där jordägaren | | förbehållit sig jakträtten. Som nämnts tidigare skall jakträtten| | anses ingå i jordbruksarrendet om inte annat har avtalats. Det | | krävs således en aktiv handling från parternas sida för att | | undanta jakträtten från arrendeupplåtelsen. Detta borde rimligen| | medföra att parterna diskuterar frågor som har samband med | | jakträtten vid arrendeavtalets ingående. Om jordägaren önskar | | förbehålla sig jakträtten, har arrendatorn möjlighet att begära att| | detta också avspeglas i storleken på arrendeavgiften. Trots | | detta synes frågan om jakträtt och om viltskador ofta inte ägnas| | någon större uppmärksamhet i samband med avtalsslutet. En | | förklaring till detta kan vara att det är vanligt att parterna | | använder förtryckta avtalsformulär i vilka avtalsvillkoren inne-| | håller att jakträtten skall vara förbehållen jordägaren. | | Som kommittén framhållit bör man inte söka komma till rätta med | | problemen genom att införa tvingande regler om att jakträtten | | alltid skall tillkomma arrendatorn. En sådan reglering skulle | | innebära ett alltför stort ingrepp i avtalsfriheten. Regeringen | | delar vidare kommitténs uppfattning att det inte är ändamålsenligt| | att lösa problemen med viltskador genom att utvidga institutet | | skyddsjakt. En sådan ordning förefaller förhållandevis omständlig| | utan att det kan antas att den skulle vara särskilt effektiv. | | Det ligger i stället närmare till hands att införa ett lagstadgat| | ansvar för jordägaren för viltskador i de fall då jakträtten inte| | ingår i arrendet. Som har framhållits i det föregående torde | | jordägaren redan i dag såsom avtalspart ha ett visst | | skadeståndsansvar gentemot arrendatorn, om det uppkommer | | viltskador på grund av att jordägaren inte har bedrivit viltvård| | i rimlig utsträckning. En lagreglering bör innebära att detta | | skadeståndsansvar klargörs, preciseras och görs tvingande. | | En förutsättning för jordägarens ersättningsskyldighet bör alltså vara| | att jakträtten inte ingår i arrendet och att arrendatorn därför | | saknar jakträtt på arrendestället. Jordägaren bör ha ansvaret för| | viltskador både i fall då han har förbehållit sig jakträtten och| | har den kvar för egen del och i fall då han har upplåtit | | jakträtten till någon annan än arrendatorn. Om jordägaren har | | upplåtit jakträtten till någon annan får det ankomma på jordägaren| | att försäkra sig om att jakträttshavaren bedriver erforderlig | | viltvård. Skulle jakträtten vara uppdelad mellan parterna, bör | | bestämmelsen tillämpas så att ersättning inte utgår för skador | | orsakade av vilt som arrendatorn får jaga. | | En ytterligare förutsättning för att ålägga jordägaren ansvar för| | viltskador måste vara att denne har en reell möjlighet att | | förhindra eller begränsa viltskador på den utarrenderade marken.| | Viltskador exempelvis på jordbruksgrödor torde inte kunna | | undvikas helt och det är bara när jordägaren kan anses ha | | försummat sin viltvård som hans ansvar bör inträda. Detta innebär| | att jordägaren inte bör ha något ansvar för skador av djur som är| | fridlysta under hela året eller skador som flyttande djur | | orsakar under tid då de är fredade. Vidare kan förhållandena vara| | sådana att jordägaren har små möjligheter att påverka förekomsten av| | vilt som orsakar skador exempelvis därför att viltet vandrar in | | från angränsande fastigheter även om jordägaren bedriver en aktiv| | viltvård. En skyldighet för jordägaren att ersätta arrendatorn för| | viltskador bör således begränsas till sådana fall där skadan kunnat| | förhindras genom rimliga ansträngningar från jordägarens sida. | | Det ligger i sakens natur att det inte alltid är lätt för | | arrendatorn att i efterhand styrka att jordägaren har försummat | | att i rimlig utsträckning bedriva viltvård. Det är däremot inte så| | svårt för en jordägare som har vidtagit rimliga åtgärder för att| | undvika viltskador att i efterhand påvisa dessa åtgärder. Det | | anförda talar med styrka för att bevisbördan i detta hänseende bör| | ligga på jordägaren som alltså får ett s.k. presumtionsansvar. Kan| | jordägaren visa att han gjort vad som är rimligt för att undvika| | viltskador, bör hans ansvar helt falla bort. Kan han inte visa | | detta, bör han ha ansvaret för den del av skadorna som kunnat | | undvikas genom rimliga ansträngningar från hans sida. | | Kraven på jordägarens bevisning i sådana fall kan inte ställas | | alltför högt. De bevismedel som främst kan komma i fråga i detta| | avseende torde vara vittnesuppgifter från personer som är | | förtrogna med viltvårdsfrågor, exempelvis en länsjaktvårdare eller| | andra erfarna jägare, samt med jordbruksfrågor. | | Om jordägarens ansvar begränsas på det sätt som regeringen nu har| | förordat, saknas det anledning att dessutom begränsa ansvaret | | till att gälla endast skador på jordbruksgrödor. Att andra skador| | är av något mindre praktiskt intresse är inget bärkraftigt skäl för| | att undanta dem från jordägarens ansvar på grund av försummelse.| | Jordägarens ersättningsskyldighet bör förutsätta att skadorna är| | bestående, dvs. att det inträffar en slutlig förlust för | | arrendatorn. Om arrendatorns ekonomiska utbyte av grödan blir | | oförändrat därför att skadorna läks genom grödans tillväxt bör någon| | ersättning givetvis inte utgå. Sådana omständigheter kan dock göra| | att det i vissa fall kan dröja en viss tid från det att skadan | | inträffade till dess ersättningen kan bestämmas. | | En särskild fråga är om det skall införas särskilda bestämmelser som| | begränsar skadeståndet. Kommittén har föreslagit att arrendatorn| | skall få vidkännas ett avdrag från ersättningsbeloppet i form av| | en "självrisk" om tio procent av skadans belopp, dock lägst fyra| | procent, av arrendeavgiften för det innevarande arrendeåret. | | Vidare föreslås att den sammanlagda ersättningen inte skall få | | överstiga arrendeavgiften för det innevarande arrendeåret. Denna| | konstruktion har kritiserats av ett par remissinstanser som | | har framhållit att arrendeavgiften i stor utsträckning är grundad| | på andra faktorer än jordbruksarealen. För en mycket stor del av| | arrendemarknaden utgör bostadsförmånen den största delen av | | arrenderättens värde. I andra fall med utvecklad animalie- eller| | annan specialproduktion representerar byggnader och | | anläggningar större delen av avgiften. Det är mot denna bakgrund| | inte lämpligt att föreskriva en självrisk eller ett maximalt | | ersättningsbelopp som skall beräknas med ledning av | | arrendeavgiftens storlek. | | Regeringen anser inte heller att en ersättningsskyldighet för | | jordägaren som grundas på försummelse bör begränsas eller maximeras| | på annat sätt. En annan sak är att ersättningen kan komma att | | sättas ned, om arrendatorn har ett medansvar för skadan. Även av| | arrendatorn kan det givetvis krävas att han vidtar rimliga | | åtgärder för att skydda sig mot viltskador. Detta kan ske | | exempelvis genom val av grödor, arealdisposition, uppsättning av| | stängsel och skrämselåtgärder. Vilka krav som det i dessa | | hänseenden är rimligt att ställa på jordägaren respektive på | | arrendatorn måste i ganska hög grad vara beroende av förhållandena| | i det enskilda fallet. Mot bakgrund av att arrendatorn saknar | | jakträtt är hans möjligheter att begränsa viltförekomsten givetvis| | mer begränsade än vad som är fallet beträffande den som brukar | | egen jord. Visar det sig emellertid att även arrendatorn har | | brustit i detta avseende, bör hans ersättning kunna nedsättas | | enligt allmänna principer om jämkning på grund av medvållande. | | När det gäller förfarandet för att fastställa ersättning i ett fall| | av viltskador får det i första hand ankomma på parterna att försöka| | komma överens om huruvida ersättningsskyldighet föreligger och | | hur hög ersättningen bör vara. Det står dem givetvis fritt att | | inhämta yttrande från sakkunniga. Däremot synes införandet av ett| | system med obligatorisk värdering av sakkunnig utsedd av | | länsstyrelsen såsom kommittén har föreslagit komplicera | | regleringen i onödan. Regeringen avstår därför från att lägga fram| | något sådant förslag. Om parterna inte kan enas i en fråga om | | viltskador får den i sista hand avgöras av fastighetsdomstolen. | | Som har berörts av några remissinstanser är en närliggande fråga den| | om jordägarens ansvar för skador som en arrendator kan drabbas | | av till följd av den jakt som jordägaren bedriver på | | arrendestället med stöd av ett förbehåll i arrendekontraktet. Den| | nu föreslagna regeln om ersättning för viltskador avser endast | | sådana skador som drabbar arrendatorerna till följd av att | | jordägaren inte bedriver erforderlig viltvård. Uppstår däremot | | exempelvis skador på växande gröda till följd av jordägarens jakt| | kan ersättning för sådana skador komma att utkrävas med stöd av | | skadeståndslagens allmänna regler. Även straffansvar för någon form| | av skadegörelsebrott enligt 12 kap. brottsbalken kan | | ifrågakomma. Innebär jordägarens jakt att arrendatorns möjligheter| | att utnyttja arrendestället försvåras kan detta komma att bedömas| | som ett brott mot arrendekontraktet som föranleder | | skadeståndsansvar för jordägaren på den grunden. Vidare kan | | erinras om den allmänna aktsamhetsregeln i 27 § jaktlagen | | (1987:259). Enligt denna skall jakten bedrivas så att viltet | | inte utsätts för onödigt lidande och så att människor och egendom| | inte utsätts för fara. Mot bakgrund av det beskrivna | | regelsystemet anser regeringen att det saknas anledning att i | | detta sammanhang överväga ytterligare lagstiftningsåtgärder på | | området. | -------------------------------------------------------------------- | | | | | 6 Klander av syn | | Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: Nästan samtliga remissinstanser som uttalat sig i denna fråga har i huvudsak tillstyrkt förslaget eller förklarat sig inte ha någon erinran mot det. En remissinstans anser dock att införandet av en rätt till klander anslutningsvis skulle utgöra en onödig komplikation av processordningen. Ett par remissinstanser motsätter sig att tidsfristen för ordinärt klander kortas till en månad. Bakgrund: När arrendestället avträds skall det enligt 9 kap. 23 § jordabalken göras en avräkning mellan jordägaren och arrendatorn. Om inte annat avtalats, skall avräkningen grundas på syn som normalt sker vid avräkningsperiodens början och slut. Syn skall förrättas av minst två synemän. Dessa utses bland personer som länsstyrelsen förklarat behöriga att hålla syn och de skall vara förtrogna med ortens jordbruksförhållanden (9 kap. 24 § jordabalken). Vid synen skall undersökas allt som hör till arrendestället, om inte annat överenskommits (9 kap. 26 § jordabalken). Om en part inte godtar synen, kan den klandras. Bestämmelser om klander av syn finns i 9 kap. 28 § jordabalken. Klander av syn sker genom att parten väcker talan mot den andra parten inom två månader från det att synehandlingen delgavs honom. Talan skall enligt 8 kap. 32 § väckas vid fastighetsdomstol. Om synen inte klandras, gäller den som fullt bevis för arrendeställets skick den dag till vilken synen hänför sig. Motbevisning är då inte tillåten. Det förhållandet att klanderfristen börjar löpa när en part delges synehandlingen innebär att parternas möjligheter att angripa synen kan komma att upphöra vid olika tidpunkter. För närvarande saknas möjlighet att klandra en syn anslutningsvis. En part har alltså inte möjlighet att för egen del klandra synen efter den vanliga klanderfristens utgång i en situation då motparten har klandrat synen. Detta betyder att en parts enda möjlighet att få till stånd en förändring av synens utfall är att väcka talan inom den föreskrivna tvåmånadersfristen. Det torde dock finnas möjlighet att kvittningsvis yrka ändring beträffande poster som inte klandrats. Skälen för regeringens förslag: En syn omfattar normalt ett ganska stort antal skiftande förhållanden på arrendestället. Det lär vara ganska vanligt att synemännens ställningstaganden i olika frågor kan uppfattas så att de går ömsom i ena och ömsom i andra partens favör. För en enskild part torde det många gånger vara av avgörande betydelse för hans benägenhet att klandra synen om synehandlingen totalt sett ger en enligt hans mening rimlig, eller i vart fall försvarlig, bild av förhållandena på arrendestället. Som kommittén funnit kan det nuvarande systemet skapa osäkerhet och verka polariserande i förhållandet mellan parterna. Det kan också motverka den återhållande effekt som ligger i att parterna värderar synehandlingen efter en sammanvägning av det huvudsakliga utfallet av synemännens avgöranden i olika delfrågor. De nuvarande reglerna leder till att en part som delgetts synehandlingen vid en senare tidpunkt än sin motpart kan avvakta med att väcka klandertalan till dess att motpartens frist löpt ut och därigenom åstadkomma ett läge där synehandlingen kan rättas i ena partens favör, utan att motsvarande justeringar - annat än kvittningsvis - kan göras till förmån för den andre. Motpartens möjlighet att förhindra detta är att väcka talan för säkerhets skull, vilket kan ge upphov till onödiga klanderprocesser. De nu angivna problemen kan elimineras genom att man inför en möjlighet att anföra anslutningsklander. Det innebär att en part skall ges rätt att för egen del anföra klander mot synen efter klanderfristens utgång i en situation där motparten redan har klandrat synen. Som kommittén föreslagit bör fristen för att klandra synen anslutningsvis lämpligen börja löpa vid den tidpunkt då motparten delges stämningen med anledning av motpartens klandertalan. Detta kan få till följd att det löper en frist för anförande av ordinärt klander jämsides med en frist för förande av anslutningklander. Så länge talan väcks innan tiden för förande av ordinärt klander har gått ut bör denna talan givetvis inte betraktas som anslutningsklander utan som ordinärt klander.Som kommittén har föreslagit bör tidsfristen för förande av anslutningsklander bestämmas till en månad. En klanderfrist om två månader från delgivning vid ordinärt klander av syn samt den föreslagna tidsfristen för anslutningsklander om en månad kan innebära att det tar lång tid innan tvistefrågorna avgörs av domstol. Förhållandet kan åtgärdas genom att den nuvarande fristen om två månader för ordinärt klander förkortas. Fristen bör enligt regeringens mening kunna förkortas till en månad. 7 Deposition av arrendeavgift -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: En arrendator som anser sig ha en | | motfordran som han vill dra av på arrendeavgiften ges rätt att | | hos länsstyrelsen deponera det belopp som motfordringen uppgår | | till. Han kan därigenom förhindra att arrenderätten förverkas på| | grund av att beloppet inte betalats till jordägaren. Möjligheten| | till deposition införs också för fall där det råder tvist om | | storleken av en arrendeavgift som skall utgå i pengar men vars | | belopp inte framgår av avtalet. Vid depositionen skall | | arrendatorn bl.a. ställa säkerhet för jordägarens kostnader för att| | få ut beloppet. Länsstyrelsen skall underrätta jordägaren om att| | deposition skett. Jordägaren har sedan tre månader på sig att | | visa antingen att han träffat överenskommelse med arrendatorn om| | att få lyfta beloppet eller att han väckt talan i saken mot | | arrendatorn. | -------------------------------------------------------------------- Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: Flertalet av de remissinstanser som yttrat sig särskilt i denna fråga har tillstyrkt förslaget eller förklarat sig inte ha någon erinran mot det. Flera remissinstanser på jordägarsidan avstyrker förslaget eller ifrågasätter behovet av de föreslagna reglerna. De har bl.a. framhållit risken för missbruk från arrendatorns sida. Bakgrund: I lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet finns generella regler om rätt för en gäldenär att i vissa fall fullgöra betalning genom att deponera ett belopp hos länsstyrelsen. Som en allmän förutsättning gäller att det rör sig om en förfallen gäld som skall erläggas i pengar. Nedsättning får ske när borgenären vägrar att ta emot erbjuden betalning, gäldenären på grund av borgenärens bortovaro, sjukdom etc. är förhindrad att göra betalningen, gäldenären inte vet eller bör veta vem borgenären är eller när det är ovisst vem av flera som är rätt borgenär och gäldenären inte skäligen kan anses skyldig att på egen risk bedöma till vem av dem som betalningen skall erläggas. Beträffande hyresförhållanden finns en längre gående rätt till deposition. Avsikten är att hyresgästen inte skall behöva avstå från att kvittningsvis göra gällande en motfordran mot hyresvärden därför att han riskerar att hyresrätten förverkas om han missbedömt rättsläget eller motfordringens storlek. Bestämmelser om deposition i hyresförhållanden finns i 12 kap. 21 och 22 §§ jordabalken. Motsvarande bestämmelser finns dock inte för arrendeförhållanden. Skälen för regeringens förslag: Arrendelagstiftningen innehåller flera regler som ger arrendatorn rätt till olika former av ersättning från jordägaren. Enligt allmänna regler har arrendatorn rätt att göra avdrag med motfordringens belopp (kvittning) vid betalning av arrendeavgiften. Om det visar sig att arrendatorn saknat fog för avdraget eller för att göra ett så stort avdrag riskerar han uppsägning och förverkande av arrenderätten. Detta gäller även om arrendatorn inte hade bort inse att han inte hade en ersättningsgill motfordran. De nu angivna förhållandena måste antas verka i hög grad hämmande på arrendatorns möjligheter att utnyttja sin principiella rätt till avdrag på arrendeavgiften. Förhållandena framstår som särskilt anmärkningsvärda i situationer där jordägaren är en person med solvensproblem. De nuvarande reglerna innebär att arrendatorn kan känna sig tvungen att betala även till en sådan person för att inte riskera uppsägning och förverkande av arrenderätten trots att hans möjligheter att i efterhand få ut beloppet av jordägaren i praktiken är obefintliga. Mot bakgrund av det anförda anser regeringen att det finns anledning att reformera regleringen på detta område. Med hänsyn till att det finns en fungerande lösning för motsvarande förhållanden på hyresrättens område är det som kommittén funnit inte ändamålsenligt att närmare överväga några andra metoder. Regeringen delar således bedömningen att reglerna bör utformas efter mönstret i 12 kap. jordabalken. Möjligheten att deponera hyra hos länsstyrelsen enligt 12 kap. jordabalken gäller om hyresgästen anser sig ha en motfordran. För att förebygga missbruk av möjligheten till nedsättning i arrendeförhållanden kunde det övervägas om en sådan möjlighet borde finnas exempelvis bara i sådana fall där det är sannolikt att det verkligen finns en motfordran eller där det framgår att motfordran är klar och förfallen. För att reglerna skall få avsedd effekt måste emellertid frågan huruvida en sådan förutsättning är uppfylld överlämnas åt arrendatorernas avgörande. Flera omständigheter motverkar förekomsten av missbruk. Arrendatorn kommer ju inte ifrån sin betalningsskyldighet genom depositionen. Han måste vidare ställa säkerhet för de kostnader som jordägaren kan få för att få ut beloppet. Han riskerar även att få ersätta jordägarens rättegångskostnader vid en process. Ett direkt och upprepat missbruk kan dessutom komma att betraktas som ett sådant åsidosättande av arrendatorns förpliktelser att det föreligger grund för att vägra förlängning av arrendeavtalet. De risker för missbruk av möjligheten till deposition som vissa remissinstanser har framhållit förefaller därför inte så stora. Enligt nuvarande regler kan länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition av hyra överklagas till hovrätten. I en kommande lagrådsremiss med förslag till ny ärendelag avser regeringen att föreslå att ett sådant överklagande istället skall ske till tingsrätten på den ort där länsstyrelsen finns. Denna ordning bör redan nu genomföras vad gäller beslut om deposition av arrendeavgift. Vid tingsrättens handläggning av ett överklagande tillämpas, innan den nya ärendelagen trätt i kraft, lagen (1946:807) om handläggning av domstolsärenden. De nya reglerna om deposition bör enligt regeringens mening gälla alla arrendeformer och kan lämpligen placeras i 8 kap. jordabalken. Regeringen avser att även utvidga tillämpningsområdet för kungörelsen (1971:703) om redovisning av pengar som har nedsatts hos länsstyrelse enligt 12 kap. 21 § jordabalken till att också avse pengar som nedsatts enligt 8 kap. jordabalken. 8 Överlåtelse av arrenderätt vid gemensamt arrendatorskap -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Vid ett arrende som är gemensamt för flera | | personer och som avser ett utvecklat eller utvecklingsbart | | lantbruksföretag införs en möjlighet för var och en av medarren-| | datorerna att överlåta sin rätt till en medarrendator som är make| | eller avkomling till överlåtaren. | -------------------------------------------------------------------- Kommitténs förslag: Vid gemensamt arrendatorskap införs en generell regel om rätt för en medarrendator till förlängning av arrendeavtalet för egen del om någon annan av arrendatorerna sagt upp avtalet. Om jordägaren inte godtar förändringen skall rätten till förlängning vara beroende av tillstånd från arrendenämnden. Sådant tillstånd skall lämnas om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig förlängningen. Remissinstanserna: Av de remissinstanser som yttrat sig särskilt över förslaget i denna del har de flesta tillstyrkt förslaget eller förklarat sig inte ha någon erinran emot det. Svea hovrätt och Domän AB uppger att en uppsägning inte kan göras av en av arrendatorerna "för egen del". Svea hovrätt anser vidare att nuvarande 9 kap. 31 § JB inte medger rätt för delägare i arrendekollektiv att hoppa av och sätta kvarvarande delägare i sitt ställe. Enligt hovrättens mening bör dock 9 kap. 31 § tredje stycket JB (närståendeöverlåtelser) utsträckas till att även gälla för kollektiv av anhöriga. Vidare anser hovrätten att ett utsträckande av besittningsskyddet enligt förslaget innebär nya och svåra uppgifter för arrendenämnderna. Egendomsnämnderna i Växjö stift respektive och Lunds stift uppger att en reglering enligt förslaget sannolikt kommer att medföra att en jordägare vid nyupplåtelse av arrende endast kommer att vilja träffa avtal med en arrendator medan Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund och Svenska kyrkans centralstyrelse pekar på att förslaget kan innebära en risk för okontrollerbar handel med "medarrendatorsrätter". Vissa arrendatorsföreningar anser att det, vid sidan av den föreslagna möjligheten av att få avtalet förlängt i samband med avtalsperiodens slut, även bör införas en möjlighet till överlåtelse under löpande arrendeperiod. Bakgrund: Flera personer kan gemensamt vara arrendatorer på ett arrendeställe. Rättsläget när en eller flera medarrendatorer vill lämna arrendeförhållandet, medan en eller flera andra arrendatorer vill fortsätta arrendera, regleras inte i lag. För hyresförhållanden är läget något annorlunda. Enligt 12 kap. 47 § jordabalken är en medhyresgäst berättigad till förlängning av hyresavtalet för egen del om hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. Av 9 kap. 31 § jordabalken följer bl. a. att en arrendator har rätt att överlåta arrendet till make eller avkomling men huruvida detta gäller även när maken eller av- komlingen är medarrendator är omtvistat. Samrådsgruppen för arrendatorsföreningarna på och omkring sydsvenska höglandet har i en skrivelse till regeringen den 17 november 1989 påtalat vissa brister med den gällande ordningen. Samrådsgruppen har påpekat att det förefaller vara ett förbiseende från lagstiftarens sida att en make eller avkomling som vill ta över arrendet kan göra detta efter överlåtelse enligt 9 kap. 31 § jordabalken, medan rätten för respektive make att fortsätta som ensam arrendator är synnerligen urholkad eller kanske t.o.m. saknas om makarna har stått som medarrendatorer. Enligt samrådsgruppens mening borde den senare ordningen logiskt sett ha gett dem ett starkare utgångsläge. Skälen för regeringens förslag: Kommitténs förslag innebär att det vid gemensamt arrendatorskap införs en generell regel om rätt för en medarrendator till förlängning av arrendeavtalet för egen del om någon annan av arrendatorerna sagt upp avtalet. Om jordägaren inte godtar förändringen, skall rätten till förlängning vara beroende av tillstånd från arrendenämnden. Sådant tillstånd skall enligt förslaget lämnas, om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig förlängningen. Som Svea hovrätt har påpekat torde dock en sådan lösning vara oförenlig med nuvarande konstruktion av 9 kap. 31 § jordabalken. En eller flera medarrendatorer synes inte med giltig verkan kunna säga upp avtalet för egen del medan avtalet skulle löpa vidare för övriga arrendatorer. Var och en av medarrendatorerna har nämligen nyttjanderätten endast till en ideell andel av arrendestället och mellan medarrendatorerna anses råda ett förhållande vars innehåll kan liknas vid vad som gäller för s.k. nödvändig processgemenskap. Regeringen delar den synpunkt som framförts om att det knappast är helt följdriktigt att överlåtelse mellan vissa närstående kan ske enligt 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken, medan det inte är möjligt att ett arrendatorskollektiv bestående av man och hustru eller förälder och barn gör den förändringen att någon i kollektivet lämnar arrendatorskapet medan övriga medarrendatorer kvarstår. Däremot har det inte framkommit att detta vållar något problem när det gäller andra former av kollektiv på arrendatorssidan än sådana som består av närstående. En reform bör därför i första hand inriktas på att lösa problemen med överlåtelse mellan medarrendatorer som är närstående. Som Svea hovrätt anfört synes det naturligast att göra detta genom att utvidga den redan befintliga bestämmelsen i 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken så att även överlåtelse mellan närstående som är medarrendatorer skall vara möjlig. Följderna med den av kommittén föreslagna ordningen med rätt för en eller flera medarrendatorer att kvarstå i arrendeförhållandet trots att de övriga vill lämna det är betydligt mer svåröverblickbara. Därtill kommer att en sådan mer vidsträckt rätt kan antas medföra stora krav på arrendenämnderna när det gäller att avgöra huruvida jordägaren bör vara tvungen att godta ändringen vad gäller kretsen av medarrendatorer. Regeringen finner därför i likhet med hovrätten att den nu aktuella reformen bör begränsas till överlåtelser mellan närstående och anknyta till den nuvarande regleringen i 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken. 9 Besittningskydd vid bostadsarrende ---------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Det skall inte längre gälla som förutsättning för| | bostadsarrendatorns besittningsskydd att det har bestämts ett | | taxeringsvärde för den bostadsbyggnad som finns på arrendestället.| ---------------------------------------------------------------------- Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt promemorians förslag. Endast Sveriges jordägareförbund anser att det fortfarande skall vara en förutsättning för besittningsskydd att det har bestämts ett taxeringsvärde för huset. Lantbrukarnas Riksförbund LRF och Skogsbrukarnas Riksförbund anser att besittningsskydd inte bör föreligga när hus på arrendestället inte uppfyller plan- och bygglagens krav. Bakgrund: Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelser som sker för annat ända- mål än jordbruk och som berättigar arrendatorn att uppföra eller bibehålla ett bostadshus på marken med huvudsakligt syfte att användas som bostad för honom eller hans närstående (10 kap. 1 §) jordabalken. Enligt uppgift finns det omkring 113 000 bostadsarrenden i landet. De flesta av dem gäller fritidsbebyggelse, bl.a. i form av kolonistugor, fritidshusbyar och liknande. Rättsinstitutet bostadsarrende tillkom genom lagstiftning år 1968. Huvudmotivet för lagstiftningen var att införa ett besittningsskydd för utövarna av denna arrendeform. Reglerna om detta besittningsskydd finns i 10 kap. 4-6 a §§ jordabalken. Besittningsskyddet innebär att arrendatorn med vissa undantag har rätt till förlängning av arrendeavtalet när detta har sagts upp av jordägaren. Enligt 10 kap. 4 § jordabalken gäller reglerna om besittningsskydd vid bostadsarrende för viss tid. Besittningsskyddet gäller dock inte om det vid den tidpunkt då avtalet senast kan sägas upp av jordägaren inte finns något bostadshus på arrendestället eller, om ett sådant hus finns, detta inte vid den aktuella tidpunkten har åsatts något taxeringsvärde. Besittningsskyddet gäller inte heller om jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grunden att arrenderätten är förverkad eller arrendatorn inte ställer säkerhet för arrendeavgiften och arrenderätten därför kan sägas upp enligt bestämmelserna i 8 kap 14 § jordabalken. Vidare gäller ett förbehåll att arrenderätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning, om det godkänts av arrendenämnden, 10 kap. 4 § andra stycket jordabalken. Att besittningsskyddet inte gäller för bostadshus för vilka det inte bestämts ett taxeringsvärde har motiverats med att en annan ordning skulle motverka planintresset. Om besittningsskyddet även skulle gälla för s.k. skräpbebyggelse på ofri grund ansågs att syftet med reformen till stor del kunde förfelas. Det ansågs enklast att utforma avgränsningen av de arrenden som skulle omfattas av besittningsskyddet så att det blev avgörande om byggnaden hade åsatts taxeringsvärde eller inte (prop. 1968:19 s. 46f och 87). Den föreslagna bestämmelsen kritiserades av Lagrådet som dels fanns det vanskligt att utnyttja den aktuella lagstiftningen för att tillgodose planintressena och dels fann att anknytningen till taxeringsvärdet ingav vissa betänkligheter. Lagrådet anförde bl.a. att taxeringsvärdena avser att tillgodose helt andra syften än de som var aktuella i lagstiftningsärendet. Om reglerna rörande taxeringsvärden ändras, kunde enligt Lagrådet återverkningarna av detta på arrendeområdet lätt förbises med risk för rättsförluster för enskilda som följd. Lagrådet pekade också på att beslut om taxeringsvärde kunde bli gällande från en tidigare tidpunkt än den då beslutet meddelades och att taxeringsbeslutet kunde komma att ändras efter ett överklagande (a. prop. s 147 ff). Departementschefen genmälde att det fanns ett behov av att införa regler som hindrade att undermålig och icke önskvärd arrendebebyggelse gavs besittningsskydd och att den föreslagna lösningen var den som bäst tillgodosåg detta syfte (a. prop. s 162 ff). Lagstiftningen kom att utformas i enlighet med detta. En förutsättning för besittningsskydd är alltså att det har bestämts ett taxeringsvärde för huset. Den tidpunkt som är avgörande för bedömningen är den då arrendeavtalet senast kan sägas upp från jordägarens sida (se 10 kap. 4 §). Det betyder att den avgörande tidpunkten ligger ett år före arrendetidens utgång (se 10 kap. 3 § första stycket). Vad gäller kraven på en byggnad för att den skall anses som en bostad har inte något krav på minimistandard ställts upp. Istället anfördes i förarbetena att tillräcklig ledning för bostadsbegreppets bestämmande torde stå att finna i det allmänna språkbruket. Sådana företeelser som jakthyddor och sjöbodar vilka endast erbjuder en primitiv övernattningsmöjlighet skulle härigenom falla utanför begreppet bostad. Detsamma angavs vara förhållandet med husvagnar eller „tält av tyg eller masonit„. Det angavs att det som regel inte torde möta någon större svårighet att avgöra om boendemöjligheter ordnats endast tillfälligt eller permanent (prop. 1968:19 s. 41 och 83). I 10 kap. 5 § anges i sex punkter undantag från arrendatorns rätt till förlängning av arrendeavtalet när jordägaren har sagt upp detta. Undantaget i 10 kap. 5 § 3 har särskilt intresse i förevarande sammanhang. Denna bestämmelse har tillkommit mot bakgrund av diskussionen om s.k. skräpbebyggelse. Enligt bestämmelsen har arrendatorn inte rätt till förlängning av arrendeavtalet efter uppsägning, om en byggnad på arrendestället uppförts utan bygglov i fall då sådant erfordrats eller i strid med en detaljplan eller områdesbestämmelser eller därmed jämförligt beslut av myndighet angående markens användning. En stor del av den s.k. skräpbebyggelsen hade tillkommit i strid med gällande byggnadslagstiftning. Det ansågs därför vid bestämmelsens tillkomst att ägare till sådana hus inte mot jordägarens vilja skulle kunna tilltvinga sig att få stanna kvar utöver den avtalade upplåtelsetiden (se a. prop. s. 88ff). Vid fastighetstaxeringen bestäms taxeringsvärde förutom på fastigheter även på byggnader på annans mark (se 1 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen, 1979:1152). Taxeringsvärde bestäms dock inte för en byggnad om byggnadsbeståndets sammanlagda taxeringsvärde skulle understiga ett visst belopp. Vid tiden för införandet av reglerna om bostadsarrende var denna gräns 5 000 kr. Från 1981 års fastighetstaxering höjdes gränsen till 10 000 kr. Genom en ändring i 7 kap. 16 § fastighetstaxeringslagen har gränsen numera höjts till 50 000 kr. Ändringen trädde i kraft den 1 januari 1993 och skulle tillämpas första gången vid allmän fastighetstaxering år 1994. När det gäller småhusenheter och lantbruksenheter skall dock ändringen tillämpas först vid nästkommande allmänna fastighet- staxering av dessa år 1996 respektive 1998. Skälen för regeringens förslag: Ändringen i fastighetstaxeringslagen medför att ett antal bostäder på arrendemark för vilka enligt tidigare regler har bestämts ett taxeringsvärde inte längre skall taxeras. Denna förändring i taxeringsförhållandena skulle samtidigt - om inga lagstiftningsåtgärder vidtas - innebära att något besittningsskydd inte längre skulle gälla för dessa arren- deställen. Någon statistik som belyser hur många bostadsarrenden som skulle beröras på detta sätt finns inte tillgänglig. Det kan dock antas att det är fråga om ett betydande antal.Att en grupp bostadsarrendatorer skulle mista det besittningsskydd som de har enligt gällande regler är en verkan som lagstiftaren uppenbarligen inte har avsett när man beslutade de aktuella förändringarna i taxeringslagstiftningen. En sådan verkan kan inte anses acceptabel. Reglerna om bostadsarrende bör därför ändras på ett sådant sätt att denna verkan inte uppstår. Det skulle i och för sig vara möjligt att begränsa lagstiftningsåtgärderna så att de tar sikte uteslutande på den nyss beskrivna övergångsfrågan. Man skulle i så fall möjligen kunna utforma lagstiftningen så att de bostadsarrenden som vid ikraftträdandet av de nya fastighetstaxeringsreglerna åtnjöt besittningsskydd inte skulle mista detta enbart av det skälet att det inte längre bestäms något taxeringsvärde för byggnaden. På detta sätt skulle man alltså kunna undvika att de nya fastighetstaxeringsreglerna s.a.s. får återverkande kraft och som en icke önskvärd följd undanröjer en redan förvärvad rättighet. Det finns emellertid skäl som talar för att man bör göra en mera ingripande ändring i besittningsskyddsreglerna. Den nya värdegränsen 50 000 kr har satts klart högre än som motiveras enbart av inflationen. Ett syfte med höjningen har varit att rationalisera fastighetstaxeringsverksamheten. Om man i stället ser saken ur arrenderättslig synvinkel ligger den nya gränsen enligt regeringens mening alltför högt. Regeringen delar alltså inte den uppfattning som en remissinstans har uttryckt att 50 000 kr är en lämplig beloppsgräns. En bostads- byggnad för vilken det skulle bestämmas ett taxeringsvärde på exempelvis 35 000 kr kan anses ha ett sådant värde att det är väl motiverat med ett besittningsskydd för arrendatorn. Mycket talar därför för att den koppling som hittills har funnits mellan besittningsskyddsreglerna och taxerings- lagstiftningen borde brytas. Ett ytterligare skäl för detta är att kopplingen onekligen medför sådana nackdelar som påtalades av Lagrådet redan vid reglernas tillkomst. En förändring av reglerna kan göras på flera olika sätt. Ett grundläggande krav på den lösning som väljs måste dock vara att den är enkel och lättillämpad. Man bör i möjligaste mån direkt med ledning av lagregeln i ett enskilt fall kunna avgöra om ett arrende omfattas av besittningsskydd eller inte utan att det för detta skall krävas några ytterligare åtgärder för att fastställa huruvida kriterierna är uppfyllda. Lösningen får inte heller innebära att det ställs krav på ökade insatser från rättsväsendets sida. En möjlig lösning vore att ställa upp ett krav på att huset skall ha ett visst värde för att besittningskyddet skall gälla. Detta värde skulle då inte knytas till resultatet av fastighetstaxeringen utan anges som ett fast belopp eller en kvotdel av basbeloppet. Med en sådan lösning skulle man inte direkt med ledning av lagtexten kunna avgöra om arrendet omfattas av besittningsskydd. En lösning med krav på att huset skall ha ett visst värde skulle i stället innebära att huset måste värderas i händelse av tvist i frågan om det gäller besittningsskydd eller inte. Till detta kommer svårigheterna att utforma lämpliga normer för vär- deringen. Ett behov av att utföra värderingar skulle ställa vissa krav på par- terna i fråga om utredning samt innebära nya och besvärliga uppgifter för de rättsliga instanserna. Denna lösning kan mot denna bakgrund inte förordas. En ytterligare möjlighet är att avskaffa kravet på att det skall ha bestämts ett taxeringsvärde för byggnaden och ersätta kravet med ett tillägg till 10 kap. 5 § jordabalken av innebörd att besittningsskyddet kan brytas under vissa närmare angivna omständigheter. Det skulle exempelvis kunna föreskrivas att någon rätt till förlängning av arrendeavtalet vid uppsägning inte föreligger om bostadshuset till följd av eftersatt underhåll eller av annan anledning har ett ringa värde. En sådan lösning skulle innebära att det oavsett bostadshusets värde och skick i princip skulle gälla besittningsskydd, vilket dock skulle brytas under vissa omständigheter i det enskilda fallet. Även en sådan regel skulle ställa krav på att husets värde eller skick kan avgöras på ett tillförlitligt sätt, i sista hand av domstol. Regeln skulle inte vara alldeles lätt att utforma på ett lämpligt sätt och den skulle sannolikt föranleda åtskilliga tvister. Av samma anledning förefaller det inte heller lämpligt att, som några remissinstanser har varit inne på, uppställa ett krav på att en byggnad skall uppfylla exempelvis normerna i plan- och bygglagen eller i hälso- skyddslagstiftningen. Mot bakgrund av det anförda finner regeringen att den lösning som är mest ändamålsenlig är att göra endast den lagändringen att man avskaffar kravet på att det skall ha bestämts ett taxeringsvärde för bostadshuset för att besittningsskyddet skall gälla. Samtliga bostadsarrenden med sådana byggnader som kan hänföras till kategorin bostadshus skulle därigenom omfattas av besittningsskyddet. En sådan lösning skulle tillgodose de synpunkter som Lagrådet framförde i samband med tillkomsten av institutet bostadsarrende, nämligen att den aktuella lagstiftningen inte borde utnyttjas till att tillgodose planintressen, dvs. intresset att få bort skräpbebyggelse, och att anknytningen till taxeringsvärdet kan orsaka bekymmer i det fall att reglerna om fastighetstaxering ändras. Det kan visserligen göras gällande att jordägaren kan ha ett legitimt intresse av att genom uppsägning av arrenderätten kunna få till stånd en sanering av skräpbebyggelse. Det gäller exempelvis i fråga om hus som till följd av bristande underhåll förfular omgivningen, dvs. jordägarens fastighet. Det måste emellertid beaktas att det numera finns goda möjligheter att komma till rätta med skräpbebyggelse i offentligrättslig ordning. I plan- och bygglagen (1987:10), som trädde i kraft den 1 juli 1987, ställs vissa krav på underhåll av byggnader. Bl.a. anges att byggnaders yttre skall hållas i vårdat skick (se 3 kap 13 §). Om ägaren till en byggnad eftersätter underhållet, kan byggnadsnämnden med stöd av 10 kap. 15 § plan- och bygglagen förelägga ägaren att vidta nödvändiga åtgärder. Enligt 10 kap. 16 § får byggnadsnämnden, om en byggnad är förfallen eller om den är skadad till väsentlig del och inte sätts i stånd inom skälig tid, förelägga ägaren att inom en viss tid riva byggnaden. Förelägganden enligt 10 kap. 15 och 16 §§ får förenas med vite eller en föreskrift att om föreläggandet inte följs, kan åtgärden komma att utföras genom byggnadsnämndens försorg på den försumliges bekostnad. Enligt 10 kap. 20 § kan vidare byggnadsnämnden uppdra åt en sakkunnig person att på ägarens bekostnad utreda behovet av underhållsåtgärder. De nu angivna kraven på byggnadsunderhåll är mer omfattande än de som gällde enligt byggnadsstadgan vid tiden för tillkomsten av institutet bostadsarrende. Mot bakgrund av det anförda råder det knappast någon tvekan om att jordägaren har goda möjligheter att i offentligrättslig ordning, dvs. genom att påtala saken hos byggnadsnämnden, komma till rätta med problemet med illa underhållna byggnader. Samtidigt kan det framhållas att jordägaren i vissa fall kan agera också inom ramen för arrendeinstitutet. När det exempelvis gäller en byggnad där förfallet har fortskridit så långt att den inte längre kan användas som bostad torde arrendatorn redan av denna anledning ha förlorat sitt besittningsskydd. Dessutom kan, som nämnts tidigare, besittningsskyddet brytas i vissa fall, exempelvis enligt generalklausulen i 10 kap. 5 § 6 jordabalken som innebär att arrendatorn inte har rätt till förlängning av arrendeavtalet när jordägaren i annat fall än som angetts i föregående punkter har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet. Det kan inte uteslutas att denna bestämmelse kan tillämpas i ett fall då arrendatorn underlåter att vårda sin byggnad eller arrendestället i övrigt. Om man avskaffar kravet på att det skall ha bestämts ett taxeringsvärde för bostadsbyggnaden, innebär detta att - om man inte inför särskilda över- gångsregler - vissa bostadsarrendatorer från och med ikraftträdandet skulle ges ett besittningsskydd som de inte har i dag. Det förefaller inte lämpligt att på detta sätt gripa in i bestående avtalsförhållanden, även om det, som en remissinstans har framhållit, innebär att de nya reglerna inte kommer att få genomslag direkt utan successivt under ett antal år. Jordägaren bör ges möjlighet att, när den gällande avtalstiden löper ut, avgöra om arrendatorn skall få ett besittningsskydd vid arrenden med bostadshus för vilka med nuva- rande taxeringsregler något taxeringsvärde inte har bestämts. Detta kan åstadkommas genom en övergångsbestämmelse som innebär att äldre regler skall gälla fram till den tidpunkt till vilken arrendeavtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet. Först om denna tidpunkt passeras utan att arrendeavtalet sägs upp kommer alltså arrendet i ett sådant fall att omfattas av besittningsskydd. Regeringen anser inte att det med en sådan utformning av övergångsbestämmelserna finns anledning att befara att jordägare i någon större utsträckning kommer att säga upp skötsamma arrendatorer med välvårdade hus för avflyttning innan besittningsskyddet träder i kraft. Den nu angivna lagändringen bör träda i kraft den 1 januari 1996, dvs. samtidigt med att de nya taxeringsreglerna skall börja tillämpas i fråga om småhus. Enligt 10 kap. 3 § jordabalken skall en uppsägning ske senast ett år före arrendetidens utgång. Detta innebär, som en remissinstans har påpekat, att vissa jordägare relativt snart efter ikraftträdandet måste ta ställning till om en arrendator, för vilkens bostadshus det enligt tidigare regler inte har bestämts något taxeringsvärde, skall sägas upp för avflyttning eller om arrendatorn skall få stanna kvar med den följden att ett besittningsskydd börjar gälla. 10 Kollektiv förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer -------------------------------------------------------------------- | Regeringens bedömning: Någon lagstadgad kollektiv förhandlingsrätt| | för bostadsarrendatorer skall inte införas. | -------------------------------------------------------------------- Bakgrund: Allmänt Bostadsarrendatorer har en rättsställning som i många avseenden påminner om vad som gäller för hyresgäster. En skillnad är dock att det på arrendeområdet saknas en motsvarighet till det förhandlingssystem som sedan länge tillämpats på hyresmarknaden. I en riksdagsmotion - mot. 1990/91:L502 - har väckts frågan om en för- handlingsordning även bör införas för bostadsarrendatorer. I motionen anfördes i huvudsak följande. Förhandlingssystemet för bostadslägenheter har fungerat under lång tid och har inneburit betydande praktiska vinster. Genom att uppträda kollektivt har hyresgästerna kunnat hävda sina rättigheter. Även om flera bostadsarrendatorer har slutit sig samman i en organisation är jordägaren inte skyldig att förhandla med denna. Trots att en organisation har funnits har jordägaren slutit avtal med var och en av arrendatorerna vilket inneburit att olika villkor har kommit att gälla för dem. När det gäller koloniträdgårdar har dock ofta kommunen förhandlat med en förening som företräder de enskilda nyttjanderättshavarna, vilket visat sig ha betydande fördelar. Bestämmelserna för bostadsarrende borde ses över i syfte att få till stånd en ordning liknande den på hyresområdet. Lagutskottet Lagutskottet anförde i sitt betänkande (bet. 1990/91:LU23) i huvudsak följande. Både när det gäller hyresförhållanden och när det gäller bostadsarrende har det ansetts befogat att införa bl.a. ett starkt besittningsskydd. Att det saknas ett förhandlingssystem för bostadsarrendatorer förklaras av att förhållandena vid bostadsarrende är betydligt mer skiftande än vid hyra. Det har inte heller funnits någon organiserad form av samverkan inom arrendeområdet. Förhållandena har dock ändrats. Det har blivit vanligare att bostadsarrendatorer lokalt går samman i föreningar för att tillvarata sina gemensamma intressen, särskilt när det gäller arrenden för fritidsändamål. Det är svårt för en enskild arrendator att känna till regelsystemet och att hävda sin rätt vid förhandlingar om villkorsändringar. Det finns därför anledning att överväga om det inte lagstiftningsvägen bör införas en möjlighet för bostadsarrendatorer att få förhandla med jordägaren genom en organisation. Särskilt bör systemet ta sikte på ett sådant fall då en majoritet av de bostadsarrendatorer som arrenderar mark från en och samma jordägare har slutit sig samman i en förening och genom denna framför önskemål om en förhandlingsordning. Vidare bör övervägas om även organisationer på jordägarsidan bör ges förhandlingsrätt. Det av motionärerna aktualiserade spörsmålet bör därför bli föremål för en närmare utredning. Det får ankomma på regeringen att bestämma de närmare formerna för utredningsarbetets bedrivande. Detta bör ges regeringen tillkänna. Utskottets hemställan bifölls av kammaren (rskr. 1990/91:194). Förhållandena på hyresområdet På hyresområdet finns det sedan länge ett system för kollektiva förhandlingar när det gäller ändringar av hyran och andra hyresvillkor. Sådana förhandlingar förs mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Förhandlingarna förs på grundval av en förhandlingsordning som kommer till stånd antingen genom avtal mellan de förhandlande parterna eller genom beslut av hyresnämnden, se 1 § hyresförhandlingslagen (1978:304). En förhandlingsordning medför skyldighet för en part att på motpartens begäran förhandla beträffande samtliga boendefrågor som rör hyresgästerna gemensamt. En förhandlingsordning medför vidare att hyresvärden åläggs en primär förhandlingsskyldighet i vissa frågor, bl.a. beträffande hyreshöjningar. Det innebär att hyresvärden är skyldig att själv ta initiativ till och genomföra förhandling om dessa frågor (se 5 § hyresförhandlingslagen). Först om de kollektiva förhandlingarna har strandat får hyresvärden träffa avtal om exempelvis hyreshöjning med de enskilda hyresgästerna eller hänskjuta tvisten till hyresnämnden (se 24 § hyresförhandlingslagen). Ett avtal om förhandlingsordning gäller för ett eller flera hus (se 6 § hyresförhandlingslagen). För att en viss bostadslägenhet skall omfattas av en förhandlingsordning krävs det att hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till den förhandlingsordningen (se 3 § hyresförhandlingslagen). Det avtal som träffas efter kollektiva förhandlingar kallas förhandlings- överenskommelse. Den enskilda hyresgästen binds till förhandlings- överenskommelsen genom att det finns en förhandlingsklausul i hyresavtalet. Hyresförhandlingssystemet växte fram under hyresregleringen. Under denna tid förekom kollektiva förhandlingar i viss utsträckning på det viset att organisationerna på hyresgäst- respektive fastighetsägarsidan kom överens om hur hyresregleringen skulle utformas. Dessa överenskommelser sanktionerades sedan av myndigheterna. Organisationerna deltog även i den statliga administrationen genom representation bl.a. i Statens hyresråd. Detta skapade en förhandlingsvana som sedan bidrog till att ett kollektivt förhandlingssystem framstod som trovärdigt och skulle kunna fungera efter upphävandet av hyresregleringen. Hyresförhandlingslagen (1978:304) innebär ett lagfästande av detta frivilliga förhandlingssystem. Hyresområdet är också väl organiserat. På riksplanet finns en dominerande hyresgästsammanslutning, Hyresgästernas Riksförbund, och ett fåtal rikstäckande fastighetsägarorganisationer; Sveriges allmännyttiga bostadsföretag, SABO, Sveriges Fastighetsägareförbund m.fl. Justitiedepartementets hearing Justitiedepartementet anordnade i juni 1995 en hearing rörande frågan om förhandlingsrätt för bostadsarrendatorer. Till hearingen hade inbjudits representanter för domstolar och arrendenämnder samt myndigheter och organisationer som kommer i kontakt med bostadsarrenden. Syftet med hearingen var främst att belysa omfattningen av upplåtelser i form av bostadsarrende, eventuella problem när det gäller förhandlingar om villkoren för upplåtelsen och behovet av en reform på detta område. Vid hearingen framkom i huvudsak följande. Enligt 1990 års småhustaxering fanns det i landet ca 113 000 småhusenheter med taxerade byggnader på ofri grund. Det torde dessutom finnas ett antal byggnader på ofri grund med ett uppskattat värde på mindre än 10 000 kr och som därför inte taxerats. De flesta byggnader på ofri grund kan antas finnas på mark som upplåtits med bostadsarrende. De flesta bostadsarrendena har upplåtits av privata jordägare som har enstaka upplåtelser på sin mark. Det finns endast ett fåtal jordägare med ett större antal upplåtelser. Det finns också en del upplåtelser som har utformats så att en förening arrenderar ett antal tomter som i sin tur vidareupplåts till föreningens medlemmar. Det sistnämnda är vanligt när det gäller koloniträdgårdar. Från arrendatorshåll framhölls bl.a. följande. I de fall då respektive arrendator har kontrakt direkt med en jordägare kan jordägaren „spela ut„ arrendatorerna mot varandra genom att först förmå de som inte vågar säga i från att acceptera de villkor som jordägaren begär och sedan åberopa dessa villkor som „norm„ i förhandlingarna med övriga arrendatorer. På så sätt kan jordägaren få till stånd arrendeavgifter över den nivå som arrendenämnden funnit skälig. Med nuvarande ordning är det endast jordägaren som har möjlighet att ta initiativ till ändringar i arrendevillkoren. Även arrendatorerna eller en sammanslutning av arrendatorer bör ha en sådan rätt. Arrendatorsföreningar bör ha en legal möjlighet att företräda sina medlemmar, dvs. att vara förhandlingspart, utan att behöva begära fullmakt från medlemmarna i varje särskilt fall. Jordägarna skulle därigenom bli tvungna att förhandla med föreningen. När det gäller koloniträdgårdar, dvs. då en förening arrenderar marken av jordägaren och sedan i sin tur upplåter tomter till medlemmarna, innebär dock inte nuvarande ordning några problem. Från jordägarnas sida framhölls bl.a. följande. Det vanligaste är att en jordägare endast har ett fåtal arrendeupplåtelser spridda över en större areal. Ofta har upplåtelserna inte skett i förvärvssyfte och prissättningen är inte marknadsmässig. Marknaden för bostadsarrende är mycket skiftande och några enhetliga förhållanden finns inte. Det är inte som när det gäller hyra möjligt att fastställa avgiften med ledning av storlek och standard. Det finns också många andra förhållanden som påverkar marknadsvärdet och det är mycket svårt att fastställa någon enhetlig norm för att bestämma detta värde. Påståendet att arrendatorerna skulle sakna „initiativrätt„ när det gäller att få till stånd ändringar i arrendevillkoren är felaktigt. Båda parter har denna möjlighet. Det är visserligen praktiskt i många fall att förhandla med en förening. Det är emellertid inte nödvändigt att ge föreningen en legal möjlighet att företräda medlemmarna utan detta kan ske enligt fullmakter från medlemmarna om det behövs. Skälen för regeringens bedömning: På området för bostadsarrende har organisationerna långt ifrån samma ställning som på hyresområdet. Det finns visserligen både rikstäckande och lokala organisationer för bostadsarrendatorer och enligt vad regeringen inhämtat tycks utvecklingen, åtminstone i delar av landet, gå emot en större grad av organisering av arrendatorer. Andelen nyttjanderättshavare som är anslutna är dock fortfarande betydligt lägre än på hyresområdet. I fall då en jordägare har ett större antal upplåtelser av t.ex. sommarstugetomter på sin mark kan det vara naturligt för arrendatorerna att sluta sig samman i en förening. I det övervägande antalet upplåtelser av bostadsarrende är det emellertid så att en och samma jordägare har endast ett fåtal arrenden på sin mark. Dessa arrenden är ofta spridda över större områden. I dessa fall är det betydligt mindre vanligt att arrendatorerna har anslutit sig till en förening. Frågor om arrendeavgift och andra villkor är fortfarande något som i det övervägande antalet fall vid en omförhandling löses av avtalsparterna utan bistånd av en organisation. På området för bostadsarrende har det således ännu inte kommit till stånd någon utveckling med ett framväxande frivilligt förhandlingssystem som på hyresområdet. Någon av parterna själva tillskapad förhandlingsordning som kan tjäna som norm vid en lagstiftning på området finns således inte. En lagstiftning på området skulle därför innebära att en förhandlingsordning införs genom en reglering från statsmakternas sida. Mot bakgrund av vad som tidigare anförts om att marknaden på området för bostadsarrende är mycket heterogen kan det enligt regeringens mening sättas i fråga om det finns förutsättningar för ett system som skulle vara gemensamt för hela området, något som för övrigt visas av den låga graden av organisation. Ett system med ett lagstadgat kollektivt förhandlingssystem bör övervägas endast om det har visats föreligga påtagliga problem på området. Den utredning som har företagits ger inte vid handen att så är fallet. Det tycks visserligen i vissa fall kunna uppstå problem mellan parterna i samband med förhandlingar om villkorsändringar. Det har emellertid inte framkommit att sådana problem skulle vara mer allmänt förekommande eller att det skulle föreligga någon mer påtaglig obalans i styrkeförhållandena mellan parterna. Något hinder mot att parterna på frivillig väg själva kommer överens om en förhandlingsordning föreligger givetvis inte. Inget hindrar heller att en arrendatorsförening uppträder som ombud för sina medlemmar vid villkorsförhandlingar, antingen med fullmakt i varje särskilt fall eller genom ett generellt förordnande exempelvis enligt en stadgeföreskrift. Mot bakgrund av det anförda konstaterar regeringen att den kartläggning som gjorts inte ger stöd för slutsatsen att det för närvarande behövs några lagstiftningsåtgärder på området. Regeringen är emellertid beredd att senare återkomma i frågan om det skulle komma till stånd en utveckling med större grad av organisering på området eller om det skulle vara påkallat av andra skäl. 11 Ikraftträdande m.m. De nya reglerna bör träda i kraft den 1 januari 1996. De nya bestämmelserna om deposition av arrendeavgift (8 kap. 12 a och 12 b §§), om arrendatorns skyldighet att avhjälpa även andra skador än brandskador (9 kap. 19 §), om överlåtelserätt vid gemensamt arrendatorskap (9 kap. 31 §), om ersättning för viltskador (9 kap. 34 a §) och om besittningsskydd vid bostadsarrende (10 kap. 4 §) torde vara av sådan vikt för parternas inbördes avtalsförhållande att bestämmelserna inte bör bli omedelbart tillämpliga på äldre arrendeavtal. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet är det därför rimligt att de angivna bestämmelserna skall gälla först efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet. Ikraftträdandet av ändringen av regeln om besittningsskydd vid bostadsarrende har behandlats närmare i avsnitt 9. Den nya bestämmelsen om anslutningsklander (9 kap. 28 §) bör däremot tillämpas även på äldre rättsförhållanden. En frist för anförande av ordinärt klander som har börjat löpa före ikraftträdandet bör dock inte avkortas. 12 Kostnader De föreslagna ändringarna i arrendelagstiftningen kan inte förväntas leda till någon nämnvärd ökning av antalet tvister eller annars ställa krav på ökade myndighetsinsatser. Förslagen om införande av en möjlighet att anslutningsvis klandra en arrendesyn kan tvärtom antas leda till att antalet tvister minskas. Den ökning av länsstyrelsernas uppgifter som föranleds av förslaget om möjlighet att deponera arrendeavgift måste också betecknas som marginell. De nya reglerna kan därför inte förväntas innebära någon ökad belastning på statsfinanserna. 13 Författningskommentar 8 kap. 12 a § Anser arrendatorn att han enligt en bestämmelse i denna balk har rätt till nedsättning av arrendeavgiften eller till ersättning för skada eller för avhjäl- pande av brist eller att han har någon annan motfordran hos jordägaren, och vill arrendatorn dra av motsvarande belopp från en arrendeavgift som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos länsstyrelsen. Detta gäller också när parterna är oense om storleken på en arrendeavgift som skall utgå i pengar men vars belopp inte framgår av avtalet. Bestämmelser om deposition i vissa andra fall finns i lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. När arrendatorn vill deponera ett belopp hos länsstyrelsen enligt första stycket, skall han lämna skriftliga uppgifter i två exemplar om ar- rendeförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaf- fenhet samt ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad jordägaren kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet. Har arrendatorn deponerat en arrendeavgift hos länsstyrelsen, får jordägaren inte göra gällande att arrenderätten blivit förverkad på grund av att det depo- nerade beloppet inte har betalats till honom. Länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition får överklagas till tingsrätten på den ort där länsstyrelsen finns. Vid överklagande tillämpas lagen (1946:807) om handläggning av domstolsärenden. (Jfr. 8 kap. 12 a § i kommitténs förslag) Paragrafen är ny. Den har utformats efter förebild av vad som enligt 12 kap. 21 § jordabalken gäller beträffande deposition i hyresförhållanden. I första stycket regleras i vilka fall arrendatorn kan deponera en arrendeavgift hos länsstyrelsen i stället för att betala den till jordägaren. När det gäller fall som avses i andra meningen är det den tvistiga delen av jordägarens fordran som kan deponeras. I andra stycket hänvisas till att bestämmelser om deposition i vissa andra fall finns i lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. Denna lag kan tillämpas när borgenären vägrar att ta emot betalning, när gäldenären är förhindrad att betala på grund av borgenärens utevaro eller sjukdom m.m. eller när det är oklart vem som är rätt borgenär. Tredje stycket anger vad arrendatorn har att göra för att en deposition hos länsstyrelsen skall komma till stånd. Enligt fjärde stycket medför en deposition av arrendeavgiften hos länsstyrelsen att arrendatorn inte anses vara i dröjsmål med betalningen i förhållande till jordägaren. Jordägaren kan således inte göra gällande att arrenderätten är förverkad därför att beloppet inte har betalats till honom utan deponerats hos länsstyrelsen. Länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition får enligt femte stycket överklagas hos tingsrätten på den ort där länsstyrelsen finns. Vid tingsrättens handläggning av överklagandet tillämpas lagen (1946:807) om handläggning av domstolsärenden. 12 b § Länsstyrelsen skall genast underrätta jordägaren i rekommenderat brev om en deposition enligt 12 a §. Ett deponerat belopp skall genast sättas in på ett räntebärande konto. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet. Om jordägaren inte inom tre månader från det att beloppet har förfallit till betalning och underrättelse om depositionen har sänts till honom visar att han kommit överens med arrendatorn om att han skall få lyfta beloppet eller att han väckt talan om detta mot arrendatorn, har arrendatorn rätt att få tillbaka det deponerade beloppet. Om jordägaren har väckt talan inom den angivna tiden, får beloppet inte lyftas förrän denna talan har blivit slutligt avgjord. (Jfr. 8 kap. 12 b § i kommitténs förslag) Paragrafen är ny och innehåller föreskrifter för länsstyrelsen i samband med en deposition av arrendeavgift. Innehållet motsvarar vad som enligt 12 kap. 22 § jordabalken gäller i hyresförhållanden. 9 kap. 19 § Skadas anläggning som avses i 18 § och är skadan inte sådan att anläggningen måste byggas om eller ersättas med en ny för att kunna användas för sitt ändamål, skall arrendatorn avhjälpa skadan. Om han inte själv har vållat skadan, har han efter det att arbetet fullbordats rätt att få ersättning av jordägaren för den nödvändiga kostnaden för arbetet. (Jfr. 9 kap. 18 § i kommitténs förslag) Regeln om arrendatorns skyldighet att avhjälpa skador orsakade av brand och som inte är så omfattande att anläggningen eller byggnaden måste byggas om eller ersättas med en ny för att kunna användas för sitt ändamål utvidgas till att även gälla vid andra skador än brand. I lagrådsremissen föreslogs att regeln skulle gälla för skador som orsakats av olyckshändelser. Lagrådet anförde att den föreslagna lydelsen skulle innebära bl.a. att skador som orsakas av uppsåtligt eller vårdslöst handlande inte omfattas av bestämmelsen och att, eftersom detta inte torde vara avsikten, ordet "olyckshändelse" borde ersättas med "brand eller därmed jämförlig händelse". Regeringen anser emellertid att paragrafen bör formuleras på samma sätt som görs i 9 kap. 18 § så att den endast hänvisar till skada utan någon närmare bestämning av orsaken till skadan. Paragrafen är i likhet med 9 kap 18 § tillämplig på alla typer av skador. Den gäller också oavsett om skadan inträffar av våda eller av uppsåtligt eller vårdslöst handlande. De skador som främst torde bli aktuella är sådana som orsakats av storm, hagel, snötryck, utströmmande vatten eller olja, insekter, explosion eller åsknedslag. Skälen för bestämmelsen har utvecklats i avsnitt 4. Bestämmelsen är inte tillämplig om den inträffade skadan är så omfattande att 9 kap. 18 § aktualiseras - dvs. om egendomen måste byggas om eller ersättas med en ny - men byggnadsskyldighet skulle vara utesluten på grund av att andra förutsättningar i 18 § inte är uppfyllda - dvs. om anläggningen inte behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. 28 § Om en part inte godtar en syn, som har hållits på det sätt och inom den tid som anges i 24 §, får parten klandra synen genom att väcka talan mot den andra parten inom en månad från det att synehandlingen delgavs honom. Om synen inte klandras, gäller den som fullt bevis för arrendeställets skick den dag till vilken synen hänför sig. Motbevisning mot synen är inte tillåten i ett sådant fall. Om den ena parten har klandrat synen, får också motparten klandra synen, trots att den för honom gällande tiden för klander har gått ut. En sådan klandertalan skall väckas inom en månad från det att parten delgavs stämning med anledning av den första klandertalan. Om den första klandertalan återkallas eller förfaller av något annat skäl, förfaller också den senare talan. Synemännen skall yttra sig skriftligen i ett mål om klander, om domstolen begär det. (Jfr. 9 kap. 28 § i kommitténs förslag) I första stycket förkortas fristen för väckande av klandertalan från två månader till en månad från delgivningen av synehandlingen. Dessutom jämkas styckets ordalydelse något. I ett nytt andra stycke införs en möjlighet för en part som själv inte klandrat en arrendesyn inom klanderfristen att anslutningsvis föra klandertalan. I ett sådant fall skall parten ge in sin stämningsansökan inom en månad efter det att han delgavs stämning med anledning av den första klandertalan. Om den första klandertalan återkallas eller förfaller av något annat skäl, förfaller också den andra talan. Samtidigt förkortas tiden för ordinärt klander från två månader till en månad från det att parten delgavs synehandlingen. Bestämmelserna har utformats efter mönster av vad som gäller för anslutningsvis överklagande av tvistemål i hovrätt. Den nya regeln inskränker inte en parts möjlighet att väcka talan inom den frist som anges i första stycket men kan få till följd att det kan komma att löpa en frist för anförande av ordinärt klander jämsides med en frist för förande av anslutningsklander. Om en part delges stämning med anledning av motpartens klandertalan och själv anför klander mot synen, får denna talan betraktas som ordinärt klander om talan väcks inom en månad efter delfåendet av synehandlingen och som anslutningsklander om denna tid har gått ut. Det är givetvis bara i det senare fallet som partens klandertalan förfaller, om den första klandertalan återkallas eller förfaller av något annat skäl. Bestämmelsen i tredje stycket motsvarar förutvarande andra stycket efter en viss språklig modernisering. 31 § Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke, om ej annat följer av andra-fjärde styckena eller av 31 a §. Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en månad. Vidare gäller beträffande arrenden för viss tid att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Innehas arrenderätten av flera personer gemensamt, får var och en av dem under samma förutsättningar överlåta sin rätt till en medarrendator som är make eller avkomling till överlåtaren. Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där. Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv. (Jfr. 9 kap. 8 a § i kommitténs förslag) I paragrafens tredje stycke har gjorts ett tillägg av innebörd att om arrenderätten innehas av flera personer gemensamt har var och en av med- arrendatorerna möjlighet att överlåta sin rätt till en medarrendator som är make eller avkomling till överlåtaren. Om jordägaren motsätter sig en överlåtelse, kan arrendenämnden liksom gäller för överlåtelse enligt nuvarande regler tillåta den under förutsättning att jordägaren inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. 34 a § Har jordägaren förbehållit sig jakträtten, är han skyldig att ersätta arrendatorn för förluster på grund av viltskador på arrendestället eller på arrendatorns egendom. Detta gäller dock inte om jordägaren visar att skadan inte kunnat förhindras trots rimliga ansträngningar från hans sida. (Jfr. 9 kap. 34 a § kommitténs förslag) Paragrafen är ny. Genom den åläggs jordägaren att svara för viltskador i det fall att han har förbehållit sig jakträtten på arrendestället. Detta gäller både då undantag för jakträtten har gjorts i arrendekontraktet och då arrendestället har upplåtits med jakträtt till arrendatorn och denne senare har vidareupplåtit jakträtten till jordägaren. Däremot är bestämmelsen inte tillämplig om arrendatorn själv har jakträtten eller om han har vidareupplåtit den till någon annan. Har parterna delat upp jakträtten mellan sig bör bestämmelsen tillämpas så att ersättning inte utgår för skador orsakade av vilt som arrendatorn får jaga. Fall då arrendet visserligen upplåts med jakträtt men där arrendatorn sedan återupplåter jakträtten till jordägaren bör behandlas som att jordägaren har förbehållit sig jakträtten redan från början. Jordägarens ansvar gäller för alla slags skador på arrendestället och på arrendatorns egendom i övrigt - dvs. den gäller både skador på jordbruksgrödor, trädgårdsodlingar, skog, djurbesättning och annan lös egendom. Det är dock naturligt att ersättningsskyldigheten i första hand kommer att omfatta skador på jordbruksgrödor och trädgårdsodlingar eftersom det främst torde vara på sådant som viltskador kan förekomma. En förutsättning för jordägarens ansvar är att denne har kunnat förhindra skadorna genom rimliga ansträngningar men försummat detta. Jordägaren skall alltså ha haft en reell möjlighet att förhindra viltskador. Det som åvilar jordägaren i detta avseende är dels att bedriva den viltvård som de lokala förhållandena kräver, dels att i övrigt vidta sådana åtgärder som det är skäligt att kräva av honom för att undvika viltskador. Den närmare innebörden av detta får avgöras med ledning av innehållet i arrendeavtalet och av vad som i övrigt åvilar respektive part i arrendeförhållandet, t.ex. vad gäller uppsättande av stängsel m.m. När det gäller vilt som är fridlyst under hela året - t.ex. tranor - eller flyttande vilt som orsakar skador under den tid på året som viltet är fredat har jordägaren ingen möjlighet att förhindra skador av dessa djur genom att bedriva viltvård och ett ansvar för honom för sådana skador bör därför bara inträda om han varit försumlig i något annat avseende. Vidare bör jordägaren vara fri från ansvar om skadorna orsakats av vilt som strövar in från andra fastigheter utan att jordägaren genom att bedriva en aktiv viltvård på sin fastighet har möjlighet att påverka förhållandena. Sammanfattningsvis innebär den nya regleringen att en jordägare som visar att han bedrivit den viltvård som kan krävas alltid går fri från ansvar för viltskador som drabbar arrendestället. Även på arrendatorn vilar ett visst ansvar för att undvika viltskador. Om det visar sig att arrendatorn inte själv vidtagit de åtgärder som skäligen kan krävas av honom för att undvika viltskador, t.ex. genom att sätta upp stängsel, välja lämpliga grödor, skrämselåtgärder m.m., bör ersättningen till honom kunna nedsättas enligt allmänna reger om jämkning på grund av medvållande. Det åligger således jordägaren att visa att han vidtagit rimliga an- strängningar för att undvika viltskador. Jordägarens ansvar har utformats som ett presumtionsansvar. Som framhållits i allmänmotiveringen kan dock kraven på jordägarens bevisning inte ställas alltför höga i detta avseende. De bevismedel som främst kan komma i fråga torde vara vittnesuppgifter från personer som är förtrogna med viltvårdsfrågor, exempelvis en länsjaktvårdare eller andra erfarna jägare, samt med jordbruksfrågor. Det kan inträffa att en jordägare, som enligt den nu föreslagna regleringen anses i princip ersättningsskyldig, invänder att skadan helt eller delvis har orsakats av fridlysta djur. Det får anses ligga i linje med det föreslagna presumtionsansvaret att jordägaren i en sådan situation har bevisbördan för sitt påstående. Han undgår alltså ansvaret för skadorna endast om han visar att skadorna verkligen har orsakats av djur som han inte får jaga. Vidare måste förutsättningen vara att skadorna är bestående, dvs. att det inträffar en slutlig förlust för arrendatorn. Om arrendatorns ekonomiska utbyte av grödan blir oförändrat därför att skadorna läks genom grödans tillväxt, bör någon ersättning alltså inte utgå. Sådana omständigheter kan göra att det i vissa fall kan dröja en viss tid från det att skadan inträffade till dess ersättningen kan bestämmas. Om parterna inte kan enas i en fråga om viltskador får den i sista hand avgöras av fastighetsdomstolen. Detta följer av 8 kap. 32 § första stycket jordabalken. 10 kap. 4§ Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om förlängning av arrendeavtal gäller vid arrende för viss tid, utom när 1. hus som avses i 1 § ej finns på arrendestället då avtalet senast kan uppsägas från jordägarens sida, eller 2. jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, dock inte om i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång. Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det godkänts av arrendenämnden. (Jfr. 10 kap. 4 § i promemorians förslag) Paragrafen ändras på det sättet att bestämmelserna i 5-6 §§ om förlängning av arrendeavtal kommer att gälla även om det inte har fastställts något taxeringsvärde för bostadshuset på arrendestället. Samtliga bostadsarrenden där det finns ett bostadshus kommer därigenom att omfattas av besittningsskyddet. Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996. 2. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller, såvitt avser 8 kap. 12 a och 12 b samt 9 kap. 19, 31 och 34 a §§, äldre regler fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet. 3. I fall då tid för klander av arrendesyn har börjat löpa före ikraftträdandet gäller 9 kap. 28 § första stycket i sin äldre lydelse. 4. Beträffande arrendeställen på vilka det vid ikraftträdandet finns hus för vilket det då inte har bestämts något taxeringsvärde gäller 10 kap. 4 § i dess tidigare lydelse fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet. I fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet av lagändringarna skall dessa, med undantag för de nya reglerna om klander av arrendesyn, gälla först efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet. Vad gäller de nya reglerna om besittningsskydd vid bostadsarrende innebär det- ta att jordägaren fram till denna tidpunkt kan avgöra huruvida han vill att arrenden som, till följd av att det enligt tidigare regler inte har bestämts något taxeringsvärde för bostadshuset inte har åtnjutit besittningsskydd, i fortsättningen skall erhålla sådant skydd eller om arrendatorn skall sägas upp för avflyttning. Den nya regeln om anslutningsklander av arrendesyn blir tillämplig även på äldre rättsförhållanden. Vad gäller avkortandet av fristen för ordinärt klander från två månader till en månad efter delgivningen av synehandlingen skall detta dock gälla först för klanderfrister som har börjat löpa efter ikraftträdandet. Lagrådsremissen innehöll ytterligare två bestämmelser. Dels angavs att, beträffande arrendetvist som anhängiggjorts vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet, äldre bestämmelser skulle gälla. Dels angavs att, om det i lag eller författning förekommer hänvisning till föreskrift som har ersatts genom bestämmelse i denna lag, den nya bestämmelsen i stället skulle tillämpas. Dessa bestämmelser har på Lagrådets förslag utgått såsom överflödiga. Sammanfattning av betänkandet Investeringar i arrendejordbruket (SOU 1992:109) En av kommitténs huvuduppgifter har varit att utforma förslag till regler om skydd för jordbruksarrendatorns investeringar på arrendestället. Ett förslag till sådana regler presenteras i detta betänkande. I betänkandet läggs vidare fram förslag till några ytterligare förändringar på skilda områden av arrendelagstiftningen. Uppdraget har innefattat att överväga frågor om ansvaret för olyckshändelser på byggnader och andra anläggningar, om ansvaret för skador av vilt, om möjlighet att klandra en syn anslutningsvis, om möjlighet att i vissa fall deponera arrendeavgift samt om besittningsskydd när en medarrendator vill träda ut ur arrendeförhållandet. Våra överväganden i dessa delar redovisas i separata kapitel. Betänkandet innehåller också ett förslag till omredigering av bestämmelserna i 9 kap. 15-22 §§ JB. Jordbruksarrendatorers investeringar Sedan många år har från skilda håll framhållits att det finns ett behov av nya bestämmelser om investeringar på arrendeställen. Behovet av en reform har på senare tid accentuerats. I ett läge där förhållandena inom svenskt jordbruk präglas av osäkerhet och låg lönsamhet är det av särskild betydelse att förbättra jordbrukets internationella konkurrenskraft. Ett sätt att åstadkomma detta är att skapa förutsättningar för ett framtida gott investeringsklimat i sådana jordbruksföretag som drivs på arrenderad mark. Det betonas i betänkandet att frågor med anknytning till investeringar på arrendestället i första hand bör lösas genom överenskommelse mellan parterna. Förslagets regler avser situationen då någon sådan överenskommelse inte kan nås. De föreslagna reglerna innebär att en arrendator som vill utföra en investering skall kunna vända sig till arrendenämnden med en begäran om tillstånd till investeringen. En förutsättning för att ett sådant tillstånd skall få lämnas är enligt förslaget att den ifrågavarande investeringen kan antas vara till varaktig nytta för jordbruket på arrendestället. Dessutom skall intresset av att investering sker överväga jordägarens intresse av att den inte kommer till stånd. Vid denna bedömning skall hänsyn tas till samtliga omständigheter av betydelse. I lagtexten har som en särskild omständighet angetts förhållandet mellan investeringen och arrendeställets värde. I princip skall tillstånd inte lämnas om investeringen är så omfattande att en senare inlösen framstår som praktiskt omöjlig med hänsyn till att investeringen är mera värd än fastigheten. Om tillstånd lämnas till investeringen skall jordägaren beredas tillfälle att utföra den inom viss tid som bestäms av arrendenämnden. Utför jordägaren inte investeringen får arrendatorn göra den på egen bekostnad. I ett fall där arrendatorn utfört investeringen skall han enligt förslaget ha rätt att överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Jordägaren skall dock först erbjudas att mot skälig ersättning lösa den med arrendenämndens beslut avsedda investeringen. Om jordägaren önskar anta erbjudandet skall han inom två månader skriftligen förbinda sig att lösa egendomen. Inlösen skall också ske om arrendatorn inte har möjlighet att överlåta arrenderätten på grund av att jordägaren gör självinträde eller övertar arrendestället i enlighet med någon annan bestämmelse i 9 kap 8 § JB. Reglerna bygger på att vad som är skälig ersättning, liksom övriga villkor vid övertagandet av egendomen, i första hand skall bestämmas av parterna gemensamt. Kan de inte komma överens skall frågorna avgöras av arrendenämnden. I fall då arrenderätten får överlåtas av arrendatorn får överlåtelse ske till en person som har sådana förutsättningar att driva jordbruk och fullgöra de skyldigheter som följer med ett arrendatorsskap att jordägaren skäligen bör kunna nöjas med honom som arrendator. Om jordägaren inte förklarar sin godta en person som anvisats av arrendatorn skall frågan avgöras av arrendenämnden. En sådan prövning vid arrendenämnden kan avse flera tänkbara förvärvare. Bestämmelserna om inlösen/överlåtelse avses gälla också till förmån för en arrendator som förvärvat arrenderätten i enlighet med den föreslagna regeln. Om en part begär det skall arrendenämnden i samband med prövning av frågan om tillstånd till en investering pröva även frågan om jordägaren skall ha rätt till en högre arrendeavgift om han utför investeringen. Enligt förslaget skall de nuvarande bestämmelserna om jordägarens rätt till högre arrendeavgift under löpande arrendeperiod justeras på så sätt att sådan rätt föreligger även när jordägaren enligt avtal medverkat till en investering som medför ett högre värde på arrenderätten. En motsvarande rätt skall enligt förslaget finnas när jordägaren utfört eller senare löst in en investering som tillåtits av arrendenämnden enligt de just redovisade reglerna. Den nuvarande rätten till högre arrendeavgift i anledning av jordägarens byggnadsskyldighet föreslås finnas kvar. Ansvar för skador på byggnader och andra anläggningar När det gäller skador som inte är så omfattande att jordägarens bygg- nadsskyldighet aktualiseras gäller för närvarande olika regler beroende på om skadan orsakats av brand eller av någon annan olyckshändelse. Den regel som gäller vid brandskador (9 kap. 19 § JB) ålägger arrendatorn att avhjälpa skadan. Regeln anger dessutom att arrendatorn, om han inte vållat skadan, har rätt till ersättning av jordägaren för den nödvändiga kostnaden sedan arbetet fullbordats. Beträffande skador av annan orsak än brand gäller i stället vanliga regler om arrendatorns underhållsskyldighet. Regeln i 9 kap. 19 § JB ger således arrendatorn en bättre ställning vid brandskador än vid andra skadeorsaker. Särregleringen beträffande brandskador beror på att jordägaren ansetts ha skyldighet att hålla anläggningarna försäkrade mot brand. En normal lantbruksförsäkring innefattar numera inte bara brandskador utan även andra skadeorsaker. Normalt är det jordägaren som håller försäkring. Någon ändring i den ordningen föreslås inte. Det föreslås emellertid i betänkandet att arrendatorn skall ha rätt till ersättning av jordägaren även när det gäller skador som har annan orsak än brand när han utfört reparationerna. Förslagets regel innebär alltså en anpassning till gällande försäkringspraxis. Samtidigt som förslaget innebär att den nuvarande regeln om brandskador utvidgas till att gälla även andra olyckshändelser föreslås att arrendatorn skall åläggas en självrisk. Självrisken skall, om parterna inte kommit överens om ett annat belopp, motsvara ett halvt basbelopp. Redaktionell översyn av bestämmelserna i 9 kap. 15-22 §§ JB. Kommittén konstaterar att reglerna om underhåll och nybyggnad m.m. är oöverskådliga och har mot den bakgrunden gjort en redaktionell översyn av reglerna i det avsnittet. Den föreslagna förändringen innebär en viss omflyttning av reglerna. Reglernas materiella innehåll förändras dock inte. Förändringarna innebär i huvudsak att bestämmelserna i 17 a, 18 och 19 §§ sammanförs till en paragraf (18 §), att de nuvarande bestämmelserna i 20 § överförs till 16 § (som därigenom får ytterligare två stycken) samt att den nuvarande regeln om täckdikning i 21 § första stycket placeras i 19 §. De föreslagna nya bestämmelserna om investeringar har placerats i 20 §. De till ett investeringstillstånd knutna bestämmelserna om inlösen och överlåtelse har däremot intagits i 9 kap. 31 a §. En schematisk översikt över omredigeringen finns i en bilaga till betänkandet. Viltskador En grundregel i svensk jaktlagstiftning är att den jakträtt som är knuten till ett visst markområde tillkommer markens ägare. Om mark upplåts som jord- bruksarrende ingår emellertid även jakträtten i upplåtelsen om parterna inte avtalat annat. I praktiken är det vanligt att jordägaren i arrendeavtalet förbehåller sig jakträtten. Den som har jakträtt och den som har brukningsrätt till ett område har ofta olika intressen med avseende på förekomsten av vilt. Jakträttsinnehavaren har ett intresse av en rik fauna. För jordbruksarrendatorn framstår viltet däremot i stor utsträckning som en källa till problem, i det att vilda djur kan vålla skador på hans jordbruksgrödor. Har arrendatorn inte jakträtt kan han inte själv begränsa viltstammens storlek genom avskjutning. Denna intressemotsättning kan förväntas öka när möjligheterna att erhålla ersättning från viltskadefonden upphör i och med 1994 års utgång. Kommittén anser inte att det angivna problemet bör angripas på det sättet att jordbruksarrendatorn genom en tvingande lagregel tillförs jakträtten till det arrenderade området. Det förslag som presenteras i betänkandet innebär i stället att arrendatorn, när jakträtten inte ingår i jordbruksarrendet, skall vara berättigad till ersättning av jordägaren för skador som orsakas av vilt. Ersättningsansvaret bygger på att skadorna principiellt kan begränsas genom att jakträtten utnyttjas. Ersättningsskyldigheten har begränsats till sådant vilt som får jagas under någon del av året. Skador av vilt utgör en form av naturpåverkan. Den som bedriver verksamhet i områden där det förekommer vilt måste därför tåla en viss uppkomst av skador. Det bör ankomma på varje jordbrukare att vidta rimliga åtgärder för att förebygga skador av vilt. I detta ligger bl.a. att arrendatorn inte bör ha rätt till ersättning för skador på grödor som med hänsyn till föreliggande viltbestånd är särskilt olämpliga att odla på arrendestället. Att arrendatorn har ett ansvar för att rimliga förebyggande åtgärder vidtas leder också till att han bör ha en viss självrisk. Förslaget innebär i denna del att man vid bestämmande av ersättningens storlek skall göra avdrag med tio procent av skadans belopp, dock lägst fyra procent av arrendeavgiften för det innevarande arrendeåret. Ersättningsskyldigheten har vidare maximerats till ett belopp som motsvarar denna arrendeavgift för skador under ett år. Bestämmelserna om hur ersättningen skall beräknas föreslås vara dispositiva. När det gäller förfarandet innebär förslagets regler att skadan, om parterna inte kan komma överens, skall värderas av minst en sakkunnig. Kan parterna inte enas om vem som skall utföra värderingen skall sakkunnig utses av länsstyrelsen. Vid denna medverkan av sakkunnig är det inte fråga om en tillämpning av synereglerna. Klander av syn Avräkning med anledning av arrendeförhållandet mellan jordägaren och arrendatorn skall, om parterna inte avtalat annat, grundas på syn vid avräkningsperiodens början och slut. För den som inte godtar en syn finns möjlighet att klandra den genom att väcka talan mot den andra parten vid domstol. Enligt nu gällande regler skall talan väckas inom två månader från det att synehandlingen delgavs parten. Om synen inte klandras gäller den som fullt bevis för arrendeställets skick den dag till vilken synen hänför sig. Det förhållandet att den tid inom vilken syn skall klandras räknas från dagen då parten delgavs synehandlingen medför att de slutdagar som gäller för respektive parts möjlighet att väcka klandertalan kan skilja sig åt avsevärt. Ordningen kan medföra rättsförluster för enskild part och föranleda onödiga klanderprocesser. Kommitténs förslag innebär att det införs möjlighet för vardera parten att klandra en syn anslutningsvis, dvs. med anledning av att motparten först klandrat synen. Den som är svarande i den först anhängiggjorda processen skall alltså ges rätt att väcka talan även om den ordinära tiden för klandertalan från partens sida löpt ut. Förutsättningen skall dock vara att han väcker sin klandertalan inom en månad från det att stämning med anledning av motpartens klander delgavs honom. I anslutning till förslaget om möjlighet att klandra en syn anslutningsvis föreslås att den tidsfrist inom vilken ordinär klandertalan skall anhängiggöras förkortas från två månader till en. Deposition av arrendeavgift För en gäldenär kan det ibland, såsom när han anser sig ha en motfordran eller när han av något skäl inte kan nå borgenären, vara av stor betydelse att ha möjlighet att prestera betalning genom att sätta ned beloppet t.ex. hos en myndighet i stället för att betala direkt till borgenären. Lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet, som gäller även till förmån för arrendatorer, öppnar möjlighet för en gäldenär att deponera betalning hos länsstyrelsen bl.a. när borgenären vägrar att ta emot betalning av en förfallen gäld och när gäldenären på grund av någon annan omständighet som beror på borgenären är förhindrad att verkställa betalningen. Rätt till deposition föreligger också i situationer där gäldenären inte vet eller bör veta vem som är rätt borgenär. Dessa regler är inte tillräckliga. Efter förebild i de regler som gäller till förmån för hyresgäster föreslås i betänkandet att arrendatorn skall få möjlighet att betala arrendeavgift genom deposition också när han anser sig ha rätt till nedsättning av arrendeavgiften, rätt till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist samt när han anser sig ha någon annan motfordran hos jordägaren. Möjlighet till deposition skall enligt förslaget finnas också när det råder tvist om storleken av arrendeavgift som skall utgå i pengar men som inte är till beloppet bestämd i avtalet. Förslagets bestämmelser har utformats i nära anslutning till de regler som enligt 12 kap. 21 och 22 §§ JB gäller för motsvarande situation i hyresförhållanden. Detta innebär bl.a. att arrendatorn måste ställa säkerhet för den kostnad som jordägaren kan få för att få ut beloppet och för ränta, att länsstyrelsen genast skall underrätta jordägaren när deposition skett och att jordägaren, för att få ut beloppet, inom tre månader skall visa antingen att han träffat överenskommelse med arrendatorn om att få lyfta beloppet eller att han väckt talan i saken mot arrendatorn. I sistnämnda fall får beloppet betalas ut först efter det att det meddelats ett slutligt avgörande i tvistefrågan. Länsstyrelsen skall vara skyldig att ha medlen räntebärande. Besittningsskydd vid gemensamt arrendatorsskap I ett fall där det på arrendatorssidan finns flera personer och någon av dem lämnar avtalsförhållandet ger den nuvarande regleringen inte något be- sittningsskydd åt kvarvarande arrendator eller arrendatorer vid tidpunkten då en förlängning av avtalet är aktuell. Innebörden av gällande rätt får dock anses vara att bestämmelserna om överlåtelserätt kan utnyttjas också när det gäller att överföra en andel av arrenderätt till medarrendator. Att det inte föreligger någon rätt för kvarvarande arrendator att fortsätta arrendet när kompanjonerna är t.ex. syskon eller när de inte har någon släktrelation kan få olyckliga konsekvenser i enskilda fall. Konstruktionen kan verka hämmande för jordbrukets utveckling på arrendestället. Den kan också få oacceptabla följder i socialt hänseende. Kommitténs förslag i denna del innebär att en eller flera kvarvarande arrendatorer skall kunna få arrendeavtalet förlängt om en medarrendator säger upp avtalet. Om jordägaren inte förklarar sig godta förändringen skall den som önskar kvarstå i arrenderelationen kunna vända sig till arrendenämnden och begära dess tillstånd till förlängning. Nämnden skall då pröva om jordägaren har befogad anledning att motsätta sig förlängningen. Detta motsvarar den regel som gäller beträffande överlåtelser till make och avkomlingar. Lagförslagen i betänkandet Investeringar i arrendejordbruket (SOU 1992:109) 1 Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels att 9 kap. 17 a § skall upphöra att gälla, dels att 8 kap. 21, 26, 31 och 33 §§ samt 9 kap. 8, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 26, 28 och 31 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i balken skall införas fem nya paragrafer, 8 kap. 12 a och 12 b §§ samt 9 kap. 8 a, 31 a och 34 a §§, av nedan angivna lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 8 kap. 12 a § -------------------------------------------------------------------- Anser arrendatorn att han enligt bestämmelse i denna lag har rätt till nedsättning av ar- rendeavgiften eller till ersätt- ning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har någon annan motfordran hos jordägaren, och vill arrendatorn dra av mot- svarande belopp på arrendeavgift som utgår i pengar, får han depo- nera beloppet hos länsstyrelsen. Vad som sagts nu gäller också när det råder tvist om storleken av arrendeavgift som skall utgå i pengar men som inte är till beloppet bestämd i avtalet. Bestämmelser om deposition i vissa andra fall finns i lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. När arrendatorn enligt första stycket deponerar belopp hos länsstyrelsen, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om arrendeförhållandet, för- fallodagen och grunden för avdraget eller om tvistens be- skaffenhet samt ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad jordägaren kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet. Har arrendatorn deponerat arrendeavgift hos länsstyrelsen, får jordägaren inte göra gällande att arrenderätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte betalats till honom. Beslut av länsstyrelsen med an- ledning av deposition får över- klagas i hovrätten genom besvär. 12 b § -------------------------------------------------------------------- Länsstyrelsen skall genast underrätta jordägaren i rekommende- rat brev om deposition enligt 12 a §. Visar inte jordägaren inom tre månader från det beloppet förfallit till betalning och underrättelse om depositionen sänts till honom att han träffat överenskommelse med arrendatorn om att få lyfta be- loppet eller att han väckt talan därom mot arrendatorn, har denne rätt att återfå beloppet. Har jord- ägaren väckt talan inom angiven tid, får beloppet inte lyftas förrän jordägarens talan blivit slutligt avgjord. Deponerat belopp skall genast insättas i bank mot ränta. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet. 8 a § -------------------------------------------------------------------- Har arrendestället arrenderats av flera gemensamt och har en av dem sagt upp arrendeavtalet är en medarrendator berättigad att få arrendeavtalet förlängt för egen del, om arrendenämnden tillåter det. Tillstånd skall lämnas om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig förlängningen. 16 § Avhjälper arrendatorn brist som förelegat vid tillträdet och har han ej enligt 17 § rätt till ersättning för arbetet så snart det fullbordats, är han berättigad till ersättning vid avräkning enligt 23 §. Detta gäller dock ej sådan del av arrendestället beträffande vilken arrendatorn enligt avtalet är fritagen från underhållsskyldighet. -------------------------------------------------------------------- Har arrendatorn uppfört ny byggnad i stället för byggnad som han mottagit och är han inte enligt 17 eller 18 § berättigad till ersättning därför, har han vid avräkning enligt 23 § rätt till ersättning för brist som vid till- trädet fanns på den mottagna byggnaden, om den nya byggnaden är lämplig för sitt ändamål eller uppförts enligt plan som godkänts av jordägaren. Avdrag skall dock göras med kostnaden för avhjälpande av brist på den nya byggnaden. Andra stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om annan anläggning som ingår i arrendet. 17 a § -------------------------------------------------------------------- Meddelar en myndighet ett beslut som innebär att arrende- stället inte får användas på avsett sätt utan att en befintlig anlägg- ning byggs om eller en nyan- läggning sker, skall jordägaren utföra arbetet, om anläggningen behövs med hänsyn till en ända- målsenlig planläggning av jord- bruket på arrendestället. Vad som nu har sagts gäller dock inte om arbetet ingår i arrendatorns underhållsskyldighet enligt 15 § eller om arbetet avser en sådan del av arrendestället beträffande vilken arrendatorn enligt av- talet är fritagen från under- hållsskyldighet. Utför jordägaren inte inom skälig tid efter anmaning ett arbete som åligger honom enligt första stycket, får arrendatorn utföra det i hans ställe. Har kostnad för arbetet fastställts av arrendenämnden enligt tredje stycket, är arrendatorn berättigad till ersättning av jordägaren med det fastställda beloppet sedan arbetet har fullbordats. Vill arrendatorn hellre säga upp av- talet, får han göra det, om inte jordägarens underlåtenhet är av ringa betydelse. För den tid under vilken egendomen inte kan användas för det avsedda ändamålet har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han har även rätt till ersättning för skada. Frågan om jordägarens bygg- nadsskyldighet enligt första stycket prövas av arrendenämnden på begäran av endera parten. Om arrendatorn begär det, skall nämnden även fastställa en beräknad kostnad för det arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe. Är jordägaren enligt första stycket första meningen inte skyldig att utföra ett arbete därför att anläggningen inte behövs, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han får även säga upp avtalet, om inte arbetet är av ringa betydelse för hans verksamhet. Om inte annat har avtalats, gäller vad som har sagts nu även för det fall att jordägaren inte är skyldig att utföra ett arbete därför att arrendatorn är fritagen från underhållsskyldighet. 18 § -------------------------------------------------------------------- Har byggnad, täckdikning eller Om en anläggning behövs med hänsyn annan anläggning utan arrenda- till en ändamålsenlig planläggning torns vållande så skadats eller av jordbruket på arrendestället är förslitits att anläggningen för attjordägaren skyldig att utföra tjäna sitt ändamål måste byggas om arbete som krävs därför att eller ersättas med en ny, skall 1. en myndighet meddelat beslut jordägaren utföra arbetet. Sådan som innebär att arrendestället inte skyldighet åvilar dock jordägaren får användas på avsett sätt utan att endast om anläggningen behövs med en befintlig anläggning byggs om hänsyn till en ändamålsenlig plan- eller en nyanläggning sker, läggning av jordbruket på ar- 2. byggnad, täckdikning eller rendestället. annan anläggning utan arrendatorns Om jordägaren ej inom skälig tid vållande så skadats eller förslitits efter anmaning avhjälper brist att anläggningen för att tjäna sitt som avses i första stycket, får ändamål måste byggas om eller arrendatorn utföra arbetet i hans ersättas med en ny. ställe. Har kostnaden för arbetet Första stycket gäller inte om fastställts av arrendenämnden på arbetet ingår i arrendatorns un- sätt som anges i tredje stycket, derhållsskyldighet enligt 15 § och är arrendatorn, sedan arbetet inte heller beträffande annan fullbordats, berättigad till anläggning än täckdikning om ersättning av jordägaren med det anläggningen enligt avtalet är fastställda beloppet. Vill undantagen från hans underhålls- arrendatorn hellre uppsäga skyldighet. avtalet, får han göra det, om ej Skadas anläggning som avses i bristen är av ringa betydelse. För första stycket 2. av brand eller den tid arrendestället är i annan olyckshändelse och är skadan bristfälligt skick har mindre omfattande än där anges arrendatorn rätt till skälig ned- skall arrendatorn avhjälpa skadan. sättning av arrendeavgiften och Om han inte själv är vållande har ersättning för skada. han sedan arbetet fullbordats rätt Fråga om jordägarens bygg- att av jordägaren erhålla ersättning nadsskyldighet enligt första för den del av den nödvändiga stycket prövas av arrendenämnden. kostnaden som överstiger ett halvt Prövning kan påkallas av såväl jord-basbelopp, om parterna inte över- ägaren som arrendatorn. På begäran enskommit annat belopp. av arrendatorn skall nämnden även Utför jordägaren inte inom skälig fastställa beräknad kostnad för tid efter anmaning ett arbete som arbete som arrendatorn kan komma åligger honom enligt första och att utföra i jordägarens ställe. andra stycket, får arrendatorn Första-tredje styckena tillläm- utföra det i hans ställe. Har kost- pas inte beträffande hägnad eller nad för arbetet fastställts av annan anläggning av sådan art, att arrendenämnden enligt femte ett fullständigt iståndsättande stycket, är arrendatorn berättigad ingår i arrendatorns underhålls- till ersättning av jordägaren med skyldighet enligt 15 §, och inte det fastställda beloppet sedan heller beträffande annan anlägg- arbetet har fullbordats. Vill ning än täckdikning om anläggningenarrendatorn hellre säga upp enligt avtalet är undantagen från avtalet, får han göra det, om inte hans underhållsskyldighet. jordägarens underlåtenhet är av Är jordägaren på grund av första ringa betydelse. För den tid under stycket andra punkten ej skyldig vilken egendomen inte kan användas att avhjälpa brist som avses i för det avsedda ändamålet har arren- nämnda stycke, har arrendatorn datorn rätt till skälig nedsättning rätt till skälig nedsättning av av arrendeavgiften. Han har även arrendeavgiften. Han får även upp- rätt till ersättning för skada. säga avtalet, om ej bristen är av Fråga om jordägarens bygg- ringa betydelse. Har ej annat nadsskyldighet enligt första och avtalats, äger vad som sagts nu andra stycket prövas av arrende- motsvarande tillämpning, om an- nämnden på begäran av endera parten. läggning som enligt avtalet är un- Om arrendatorn begär det, skall dantagen från arrendatorns under- nämnden även fastställa en beräknad hållsskyldighet genom brand eller kostnad för det arbete som på liknande sätt utan arrendatorns arrendatorn kan komma att utföra i vållande drabbas av sådan skada jordägarens ställe. som anges i första stycket. Är jordägaren enligt första styck- et inte skyldig att utföra ett arbete därför att anläggningen inte behövs, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeav- giften. Han får även säga upp avtalet, om inte arbetet är av ringa betydelse för hans verksam- het. Om inte annat har avtalats, gäller vad som har sagts nu även för det fall att jordägaren enligt andra stycket inte är skyldig att utföra ett arbete som avses i första stycket 1. därför att arrendatorn är fritagen från under- hållsskyldighet och, i fall som avses i första stycket 2, när anläggning som enligt avtalet är undantagen från arrendatorns underhållsplikt genom brand eller på liknande sätt utan arrendatorns vållande drabbas av sådan skada som där avses. 19 § -------------------------------------------------------------------- Skadas anläggning som avses i Utför arrendatorn ny täckdikning, 18 § av brand och är skadan mindre som arrendenämnden funnit behövlig omfattande än där anges, skall med hänsyn till en ändamålsenlig arrendatorn avhjälpa skadan. Om planläggning av jordbruket på han ej själv är vållande, har han arrendestället, är han efter rätt att av jordägaren erhålla arbetets fullbordande berättigad ersättning för den nödvändiga till ersättning av jordägaren med kostnaden sedan arbetet fullbor- belopp vartill arrendenämnden dats. fastställt beräknad kostnad för arbetet. 20 § -------------------------------------------------------------------- Har arrendatorn uppfört ny Kan inte jordägaren och arren- byggnad i stället för byggnad som datorn träffa överenskommelse om en han mottagit och är han icke investering som arrendatorn vill enligt 17, 17 a eller 18 § utföra kan arrendenämnden lämna berättigad till ersättning därför, tillstånd till den. Tillstånd får har han vid avräkning enligt 23 § lämnas på ansökan av arrendatorn om rätt till ersättning för brist som investeringen kan antas vara till vid tillträdet fanns på den mot- varaktig nytta för jordbruket på tagna byggnaden, om den nya arrendestället och intresset av byggnaden är lämplig för sitt ändamålatt investering sker överväger eller uppförts enligt plan som jordägarens intresse av att den godkänts av jordägaren. Avdrag inte kommer till stånd. Vid bedöm- skall dock göras med kostnaden för ningen skall hänsyn tas även till avhjälpande av brist på den nya förhållandet mellan investeringen byggnaden. och arrendeställets värde. Första stycket äger motsvarande Lämnas tillstånd enligt första tillämpning i fråga om annan stycket skall jordägaren beredas anläggning som ingår i arrendet. tillfälle att utföra investeringen. Nämnden skall i beslutet utsätta den tid inom vilken jordägaren i så fall har att slutföra arbetena. På begäran av part skall arren- denämnden i samband med prövning av tillståndsfråga enligt första stycket även pröva fråga om ändring av arrendeavgiften enligt bestäm- melserna i 22 §. Förklarar jordägaren att han inte kommer att utföra investeringen eller har den inte utförts inom föreskriven tid får arrendatorn utföra investeringen på egen bekostnad. Att arrendatorn i sådant fall har rätt att överlåta arrenderätten eller få den egendom som investeringen motsvarar inlöst framgår av 31 a §. 21 § -------------------------------------------------------------------- Utför arrendatorn ny täckdik- ning, som arrendenämnden funnit behövlig med hänsyn till en ända- målsenlig planläggning av jord- bruket på arrendestället, är han efter arbetets fullbordande be- rättigad till ersättning av jordägaren med belopp vartill arrendenämnden fastställt beräknad kostnad för arbetet. Har arrendatorn anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller vidtagit annan åtgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket och ej är att hänföra till uppförande av byggnad eller till täckdikning, är han vid avräkning enligt 23 § berättigad till ersättning motsvarande vad arrendestället ökat i värde, om ej annat avtalats. Ersättning får dock ej utgå med högre belopp än som motsvarar den nödvändiga kostnaden. 22 § -------------------------------------------------------------------- Har jordägaren utfört arbete som Har jordägaren enligt avtal med avses i 17 a eller 18 § eller be- arrendatorn medverkat till en talat ersättning enligt 17 a § investering på arrendestället och andra stycket, 18 § andra har arrenderättens värde ökat genom stycket eller 21 § första stycket investeringen, är arrendatorn för arbete som arrendatorn utfört skyldig att godta en skälig höjning och har arrenderättens värde ökat av arrendeavgiften. genom arbetet, är arrendatorn Samma skyldighet föreligger också skyldig att godta en skälig om arrenderätten ökat i värde till höjning av arrendeavgiften. följd av att jordägaren utfört arbe- te som avses i 18 § första stycket, betalat ersättning enligt 18 § fjärde stycket eller 19 § för arbete som arrendatorn utfört eller utfört en investering som tillåtits enligt bestämmelserna i 20 § eller enligt 31 a § löst in egendom som avses med sådan investering. Kan överenskommelse om ändring av arrendeavgiften enligt bestämmelserna i denna paragraf inte träffas prövas frågan av arren- denämnden. 28 § -------------------------------------------------------------------- Om part ej godtager syn, som Om part ej godtager syn, som hållits på sätt och inom tid som hållits på sätt och inom tid som anges i 24 §, får parten klandra anges i 24 §, får parten klandra synen genom att väcka talan mot synen genom att väcka talan mot den andra parten inom två månader den andra parten inom en månad från från det synehandlingen delgavs det synehandlingen delgavs honom. honom. Klandras icke synen, Klandras inte synen, gäller den gäller den som fullt bevis för som fullt bevis för arrendeställets arrendeställets skick den dag skick den dag till vilken synen till vilken synen hänför sig. hänför sig. Motbevisning mot synen Motbevisning mot synen är i sådant är i sådant fall ej tilllåten. fall ej tillåten. Har ena parten klandrat synen inom rätt tid får också motparten, även om han inte iakttagit vad som sägs i första stycket, anföra klander. Han skall dock inom en månad från det att stämningen delgavs honom ge in sin stäm- ningsansökan till fastighetsdom- stolen. Om den första klandertalan återkallas eller av annat skäl förfaller, är också den senare talan förfallen. Synemännen är skyldiga att i mål om klander avge skriftligt yttrande, om rätten begär det. 31 § -------------------------------------------------------------------- Arrendatorn får inte överlåta Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens arrenderätten utan jordägarens sam- samtycke, om ej annat följer av tycke, om ej annat följer av andra-fjärde styckena. andra-fjärde styckena eller av 31 a §. Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får arrenda- torn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en månad. Vidare gäller beträffande arrenden för viss tid att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om arrendenämn- den tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där. Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv. 34 a § -------------------------------------------------------------------- Ingår inte jakträtten i jord- bruksarrendet är jordägaren skyldig att ersätta arrendatorn för skador på jordbruksgrödor som orsakas av vilt som får jagas under någon del av året. Ersättning utgår dock inte för skador på grödor som med hänsyn till föreliggande viltbestånd är särskilt olämpliga att odla på arrendestället. Om inte annat avtalats skall vid bestämmande av ersättningsbe- lopp avdrag göras med tio procent av skadans belopp, dock lägst fyra procent av arrendeavgiften för det innevarande arrendeåret. Den sam- manlagda ersättningen under ett år får, om inte annat avtalats, inte överstiga ett belopp som motsvarar arrendeavgiften för det innevarande arrendeåret. Finner arrendatorn att skada uppkommit skall han snarast un- derrätta jordägaren därom. Kan parterna inte enas om ersättningen skall skadan värderas av minst en sakkunnig. Sakkunnig utses av parterna gemensamt eller, på någon av parternas begäran, av länssty- relsen. Beträffande ersättning till den som varit sakkunnig gäller 27 §. __________ 1. Denna lag träder i kraft den 2. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller, med undantag av 9 kap 28 §, äldre regler fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet. 3. Från jordägarens ersättningsskyldighet enligt 9 kap. 34 a § skall avräknas vad arrendatorn på grund av skadan har rätt att erhålla enligt förordningen (1980:400) om ersättning vid vissa viltskador, m.m. 4. Beträffande arrendetvist som har anhängiggjorts vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser. 5. Förekommer i lag eller författning hänvisning till föreskrift som har ersatts genom bestämmelse i denna lag tillämpas i stället den nya bestämmelsen. 2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs att 1, 17 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha nedan angivna lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 1 § -------------------------------------------------------------------- Arrendenämnd som avses i 8 kap. Arrendenämnd som avses i 8 kap. 29 § jordabalken har till uppgift 29 § jordabalken har till uppgift att att 1. medla i arrendetvist, 1. medla i arrendetvist, 2. pröva tvist om förlängning av 2. pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksar- arrendeavtal vid jordbruksar- rende, bostadsarrende eller rende, bostadsarrende eller fiskearrende eller av avtal om fiskearrende eller av avtal om jakträttsupplåtelse eller om jakträttsupplåtelse eller om villkor för sådan förlängning samt villkor för sådan förlängning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken eller vars 14 § jordabalken eller vars prövning enligt 9 kap. 12 b, prövning enligt 9 kap. 8 a, 12 b, 17 a, 18, 21 eller 31 §, 10 kap. 18, 19, 20, 22, 31 § eller 31 a §, 6 a § eller 11 kap. 6 b § samma 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b § balk ankommer på arrendenämnd, samma balk ankommer på arren- 3. pröva fråga om godkännande av denämnd, förbehåll eller annat avtalsvill- 3. pröva fråga om godkännande av kor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 förbehåll eller annat avtalsvillkor eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller eller 11 kap. 2 § jordabalken 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller eller 3-6 § lagen (1957:390) om 11 kap. 2 § jordabalken eller 3-6 § fiskearrenden, lagen (1957:390) om fiskear- 4. vara skiljenämnd i arren- renden, detvist, 4. vara skiljenämnd i arren- 5. pröva frågor enligt lagen detvist, (1985:658) om arrendatorers rätt 5. pröva frågor enligt lagen att förvärva arrendestället. (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är belägen. 17 § Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning. -------------------------------------------------------------------- I ärende som avses i 9 kap. I ärende som avses i 9 kap. 18, 17 a, 18, 21 eller 31 § jordabal- 19, 20, 31 §, eller 31 a § tredje ken skall arrendenämnden inhämta stycket jordabalken skall yttrande från länsstyrelsen. Sådantarrendenämnden inhämta yttrande från yttrande skall också inhämtas om länsstyrelsen. Sådant yttrande det beträffande jordbruksarrende skall också inhämtas om det be- uppkommer fråga om tillämpning av träffande jordbruksarrende upp- 6 § första stycket 3 eller 4 eller kommer fråga om tillämpning av 6 § 7 § tredje stycket lagen första stycket 3 eller 4 eller 7 § (1985:658) om arrendatorers rätt tredje stycket lagen (1985:658) att förvärva arrendestället. I ären-om arrendatorers rätt att förvärva de som avses i 9 kap. 9 § jor- arrendestället. I ärende som avses dabalken får arrendenämnden, om i 9 kap. 9 § jordabalken får arren- utredningen ger anledning till denämnden, om utredningen ger det, inhämta yttrande från läns- anledning till det, inhämta styrelsen om arrendeställets yttrande från länsstyrelsen om avkastningsförmåga. Hyresnämnd får iarrendeställets avkastningsförmåga. ärende som avses i 2 a § bostads- Hyresnämnd får i ärende som avses i saneringslagen (1973:531) inhämta 2 a § bostadssaneringslagen yttrande från byggnadsnämnden. (1973:531) inhämta yttrande från Yttrande som sagts nu inhämtas byggnadsnämnden. Yttrande som från den länsstyrelse eller bygg- sagts nu inhämtas från den länssty- nadsnämnd inom vars område fastig- relse eller byggnadsnämnd inom heten är belägen. vars område fastigheten är belägen. I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig. Begärs prövning av fråga som avses i 4 § andra stycket hyresförhandlingslagen inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen. 32 § -------------------------------------------------------------------- Föres ej talan mot nämnds beslut Föres ej talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. enligt 9 kap. 14 § eller 31 a § 24 a §, 55 a § sjunde stycket tredje stycket eller 12 kap. eller 55 b § jordabalken, 22, 23, 24 a §, 55 a § sjunde stycket eller 26 eller 27 § hyresförhandlingsla- 55 b § jordabalken, 22, 23, 26 el- gen (1978:304), 13 a § denna lag ler 27 § hyresförhandlingslagen eller 13 eller 15 § eller 25 § (1978:304), 13 a § denna lag eller första stycket bostadsförvalt- 13 eller 15 § eller 25 § första ningslagen (1977:792) eller 9 stycket bostadsförvaltningslagen eller 10 § lagen (1987:1274) om (1977:792) eller 9 eller 10 § kommunal bostadsanvisningsrätt, lagen (1987:1274) om kommunal bo- får beslutet verkställas såsom stadsanvisningsrätt, får beslutet lagakraftägande dom. verkställas såsom lagakraftägande dom. Har hyresnämnd med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostadsdom- stolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom. _____________________ Denna lag träder i kraft den Förteckning över remissinstanser Remissyttrande över betänkandet Investeringar i arrendejordbruket och andra arrenderättsliga frågor (SOU 1992:109) har avgetts av Svea hovrätt, Kristianstads tingsrätt, Arrendenämnden i Västerås, Arrendenämnden i Linköping, Domstolsverket, Fideikommissnämnden, Fortifikationsförvaltningen, Uppsala universitet, Statens jordbruksverk, Kammarkollegiet, Länsstyrelsen i Södermanlands län, Länsstyrelsen i Östergötlands län, Länsstyrelsen i Jönköpings län, Länsstyrelsen i Kristianstads län, Länsstyrelsen i Malmöhus län, Länsstyrelsen i Skaraborgs län, Länsstyrelsen i Västmanlands län, Egendomsnämnden i Uppsala stift, Egendomsnämnden i Växjö stift, Egendomsnämnden i Lunds stift, Egendomsnämnden i Göteborgs stift, Egendomsnämnden i Karlstads stift, Statens lantmäteriverk, Svenska Kommunförbundet, Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund, Svenska kyrkans centralstyrelse, Svenska lantarbetareförbundet, Svenska jägareförbundet, Sveriges advokatsamfund, Lant- brukarnas Riksförbund, Sveriges Försäkringsförbund, Folksam, Svenska Bankföreningen, Domän Aktiebolag, Fideikommissariernas intresseorganisation, Sveriges jordägareförbund, Sveriges jordbruksarrendatorers förbund, Willands arrendatorförening, Småbrukare i Väst, Skånes arrendatorsförening, Föreningen Hallands jordbruksarrendatorer, Södra Östergötlands arrendatorsförening, Sam- rådsgruppen för arrendatorsföreningar på och kring sydsvenska höglandet, Konkurrensverket. Lagförslaget i promemorian Besittningsskydd vid bostadsarrende (dnr Ju 95/2603) Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 10 kap. 4 § jordabalken1 skall ha följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 10 kap. 4 §2 -------------------------------------------------------------------- Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om förlängning av arrendeavtal gäller förlängning av arrendeavtal gäller vid arrende för viss tid, utom när vid arrende för viss tid, utom när 1. hus som avses i 1 § ej finns 1. hus som avses i 1 § ej finns på arrendestället då avtalet senastpå arrendestället då avtalet senast kan uppsägas från jordägarens sida,kan uppsägas från jordägarens sida, eller om sådant hus finns, det då eller ej åsatts taxeringsvärde, eller 2. jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, dock inte om i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång. Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det godkänts av arrendenämnden. ____________________ 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996. 2. I fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller den nya lydelsen av 10 kap. 4 § först efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet. **FOOTNOTES** 1 Balken omtryckt 1971:1209. 2 Senaste lydelse 1984:678. Förteckning över remissinstanser Remissyttrande över promemorian Besittningsskydd vid bostadsarrende (dnr Ju95/2603) har avgetts av Svea hovrätt, Stockholms tingsrätt, Halmstads tingsrätt, Arrendenämnden i Västerås, Arrendenämnden i Göteborg, Statens lantmäteriverk LMV, Boverket, Konsumentverket, Uppsala universitet, juridiska fakulteten, Svenska Kommunförbundet, Egendomsnämndernas samarbetsorgan, Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund, Sveriges advokatsamfund, Sveriges jordägareförbund, Skogsägarnas Riksförbund, Lantbrukarnas Riksförbund LRF, Svenska förbundet för Koloniträdgårdar och Fritidsbyar, Villaägarnas Riksförbund och Hyresgästernas Riksförbund. Lagrådsremissens lagförslag Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken3 dels att 9 kap. 19, 28 och 31 §§ samt 10 kap. 4 § skall ha följande lydelse, dels att det i balken skall införas tre nya paragrafer, 8 kap. 12 a och 12 b §§ samt 9 kap. 34 a §, av följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 8 kap. 12 a § -------------------------------------------------------------------- Anser arrendatorn att han enligt en bestämmelse i denna balk har rätt till nedsättning av arren- deavgiften eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har någon annan motfordran hos jordägaren, och vill arrendatorn dra av mot- svarande belopp från en arrende- avgift som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos länsstyrel- sen. Detta gäller också när parterna är oense om storleken på en arrendeavgift som skall utgå i pengar men vars belopp inte har angetts i avtalet. Bestämmelser om deposition i vissa andra fall finns i lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. När arrendatorn deponerar ett belopp hos länsstyrelsen enligt första stycket, skall han lämna skriftliga uppgifter i två exemplar om arrendeförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller om tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad jordägaren kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet. Har arrendatorn deponerat en arrendeavgift hos länsstyrelsen, får jordägaren inte göra gällande att arrenderätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte har betalats till honom. Länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition får överklagas till tingsrätten på den ort där läns- styrelsen finns. Vid överklagande tillämpas lagen (1946:807) om handläggning av domstolsärenden. 12 b § -------------------------------------------------------------------- Länsstyrelsen skall genast underrätta jordägaren i rekommende- rat brev när en deposition enligt 12 a § har gjorts. Ett deponerat belopp skall ge- nast sättas in på ett räntebärande konto. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet. Om jordägaren inte inom tre månader från det att beloppet har förfallit till betalning och underrättelse om depositionen har sänts till honom visar att han kommit överens med arrendatorn om att han skall få lyfta beloppet eller att han väckt talan om detta mot arrendatorn, har arrendatorn rätt att få tillbaka det deponerade beloppet. Om jordägaren har väckt talan inom den angivna tiden, får beloppet inte lyftas förrän denna talan har blivit slutligt avgjord. **FOOTNOTES** 3 Balken omtryckt 1971:1209. 9 kap. 19 § -------------------------------------------------------------------- Skadas anläggning som avses i Skadas anläggning som avses i 18 § av brand och är skadan mindre 18 § av olyckshändelse och är skadan omfattande än där anges, skall inte sådan att anläggningen måste arrendatorn avhjälpa skadan. Om byggas om eller ersättas med en ny han ej själv är vållande, har han för att kunna användas för sitt rätt att av jordägaren erhålla ändamål, skall arrendatorn avhjälpa ersättning för den nödvändiga skadan. Om han inte själv har kostnaden sedan arbetet fullbor- vållat skadan, har han efter det dats. att arbetet fullbordats rätt att få ersättning av jordägaren för den nödvändiga kostnaden för arbetet. 28 § -------------------------------------------------------------------- Om part ej godtager syn, som Om en part inte godtar en syn, hållits på sätt och inom tid som som har hållits på det sätt och inom anges i 24 §, får parten klandra den tid som anges i 24 §, får synen genom att väcka talan mot parten klandra synen genom att den andra parten inom två månader väcka talan mot den andra parten från det synehandlingen delgavs inom en månad från det att honom. Klandras icke synen, synehandlingen delgavs honom. Om gäller den som fullt bevis för synen inte klandras, gäller den arrendeställets skick den dag som fullt bevis för arrendeställets till vilken synen hänför sig. skick den dag till vilken synen Motbevisning mot synen är i sådant hänför sig. Motbevisning mot synen fall ej tillåten. är inte tillåten i ett sådant fall. Om den ena parten har klandrat synen, får också motparten klandra synen, trots att den för honom gällande tiden för klander har gått ut. En sådan klandertalan skall väckas inom en månad från det att parten delgavs stämning med anledning av den första klandertalan. Om den första klandertalan återkallas eller förfaller av något annat skäl, förfaller också den senare talan. Synemännen skall yttra sig Synemännen är skyldiga att i mål skriftligen i ett mål om klander om klander avge skriftligt av arrendesyn om domstolen begär yttrande, om rätten begär det. det. 31 §4 Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke, om ej annat följer av andra-fjärde styckena eller av 31 a §. Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en månad. -------------------------------------------------------------------- Vidare gäller beträffande arren- Vidare gäller beträffande arren- den för viss tid att arrendatorn, den för viss tid att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåtaäven om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller utvecklingsbart utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om arrendenämn- eller avkomling, om arrendenämnden den tillåter det. Sådant tillstånd tillåter det. Sådant tillstånd skall skall lämnas, om inte jordägaren lämnas, om inte jordägaren har har befogad anledning att befogad anledning att motsätta sig motsätta sig överlåtelsen. överlåtelsen. Innehas arrenderätten av flera personer gemensamt får var och en av dem under samma förutsättningar överlåta sin rätt till en medarrendator som är make eller avkomling till överlåtaren. Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där. Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv. **FOOTNOTES** 4 Senaste lydelse 1995:567. 34 a § -------------------------------------------------------------------- Har jordägaren förbehållit sig jakträtten, är han skyldig att ersätta arrendatorn för förluster på grund av viltskador på arrendestället eller på arrenda- torns egendom. Detta gäller dock inte om jordägaren visar att skadan inte kunnat förhindras trots rimliga ansträngningar från hans sida. 10 kap. 4 §5 -------------------------------------------------------------------- Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om förlängning av arrendeavtal gäller förlängning av arrendeavtal gäller vid arrende för viss tid, utom när vid arrende för viss tid, utom när 1. hus som avses i 1 § ej finns 1. hus som avses i 1 § ej finns på arrendestället då avtalet senastpå arrendestället då avtalet senast kan uppsägas från jordägarens sida kan uppsägas från jordägarens sida, eller, om sådant hus finns, det då eller ej åsatts taxeringsvärde, eller 2. jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, dock inte om i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång. Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det godkänts av arrendenämnden. _____________________ 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996. 2. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller, såvitt avser 8 kap. 12 a och 12 b samt 9 kap. 19, 31 och 34 a §§, äldre regler fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet. 3. I fall då tid för klander av arrendesyn har börjat löpa före ikraftträdandet gäller 9 kap. 28 § första stycket i sin äldre lydelse. 4. Beträffande arrendeställen på vilka det vid ikraftträdandet finns hus för vilket det då inte har bestämts något taxeringsvärde gäller 10 kap. 4 § i dess tidigare lydelse fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet. 5. Beträffande arrendetvist som har anhängiggjorts vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser. 6. Förekommer i lag eller författning hänvisning till föreskrift som har ersatts genom bestämmelse i denna lag tillämpas i stället den nya bestämmelsen. **FOOTNOTES** 5 Senaste lydelse 1984:678. Lagrådets yttrande Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1995-09-19 Närvarande: justitierådet Staffan Magnusson, f.d. presi- denten i Försäkringsöverdomstolen Leif Ekberg, regerings- rådet Leif Lindstam. Enligt en lagrådsremiss den 7 september 1995 (Justitiedepartementet) har rege- ringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring i jordabalken. Förslaget har inför Lagrådet föredragits av hovrätts- assessorn Per Sundberg. Förslaget föranleder följande yttrande av Lagrådet: I gällande lydelse av 9 kap. 19 § jordabalken regleras för visst fall vad som skall gälla om en anläggning skadas av brand. I det remitterade förslaget byts ordet „brand„ ut mot „olyckshändelse„. Enligt Lagrådets mening kommer den före- slagna lydelsen att innebära bl.a. att skador som orsakas av uppsåtligt eller vårdslöst handlande inte omfattas av bestämmelsen. Eftersom detta inte torde vara avsikten förordar Lagrådet att ordet „olyckshändelse„ ersätts med „brand eller därmed jämförlig händelse„. Punkterna 5 och 6 i övergångsbestämmelserna synes överflödiga och bör därför kunna utgå. JUSTITIEDEPARTEMENTET Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 28 september 1995 Närvarande: statsråden Sahlin, ordförande, Hellström, Thalén, Freivalds, Wallström, Persson, Tham, Schori, Blomberg, Heckscher, Hedborg, Andersson, Winberg, Nygren, Ulvskog, Sundström, Lindh Föredragande: statsrådet Freivalds. Regeringen beslutar proposition 1995/96:43 Vissa arrenderättsliga frågor.