Regeringskansliets rättsdatabaser

Regeringens proposition 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen. Stockholm den 16 september 1996 Göran Persson Laila Freivalds (Justitiedepartementet) Propositionens huvudsakliga innehåll I propositionen lämnas förslag till vissa ändringar i hyreslagen och hyres- förhandlingslagen. Syftet med ändringarna är att stärka hyresgästernas inflytande och ställning så att balansen mellan hyresvärdarna och hyres-gästerna återställs. Det föreslås att förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett hus återinförs. Vidare föreslås att hyresnämnden, vid prövningen av om en förhandlingsordning skall gälla, skall ta hänsyn till bl.a. det antal lägen- heter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta. En hyresgäst skall även i fortsättningen ha rätt att själv avgöra om den egna lägenheten skall omfattas av de kollektiva förhandlingar som förs för huset. Denna rätt föreslås emellertid gälla med vissa begränsningar. En förhandlingsordning skall sålunda som huvudregel omfatta samtliga lägenheter i ett hus, oberoende av om de enskilda hyresavtalen innehåller en förhandlingsklausul. Från denna huvudregel skall det finnas två undan-tag. En lägenhet skall inte omfattas av en förhandlingsordning om hyres-nämnden har beslutat att hyresavtalet inte skall innehålla en förhand-lingsklausul. Detsamma föreslås gälla om hyresvärden och hyresgästen, tidigast tre månader efter det att hyresförhållandet inleddes, skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlings-klausul. Det innebär således att en förhandlingsordning kommer att om-fatta även outhyrda lägenheter. Vidare föreslås att en hyresvärd skall vara skyldig att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, om han vill höja hyran för en lägenhet i förhål-lande till vad den tidigare hyresgästen hade att betala. Det innebär att inflyttningshyrorna för sådana lägenheter som är belägna i ett hus med förhandlingsordning i fortsättningen inte kommer att vara fria. Tillämpningsområdet för den s.k. passivitetsregeln föreslås begränsas på så sätt att bestämmelsen i fortsättningen skall vara tillämplig endast på hyresavtal som gäller för obestämd tid och som avser en lägenhet som är belägen i ett hus med förhandlingsordning. I propositionen föreslås ett nytt system för hyresgästinflytande vid ombyggnad. Enligt förslaget skall en fastighetsägare få utföra en standard- höjande åtgärd endast om den har godkänts av den berörda hyresgästen eller, om åtgärden avser de gemensamma delarna av fastigheten, av en majoritet av hyresgästerna i de berörda lägenheterna. Samma bestämmelse föreslås gälla en åtgärd som medför en inte obetydlig ändring av en lägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten. Om hyresgästen inte samtycker till den begärda åtgärden, skall hyres-värden kunna ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till åtgärden. Hyres-värdens ansökan skall bifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärt intres-se av att genomföra åtgärden och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid denna skälighetsprövning skall hyresnämnden i första hand beakta om det kan anses oskäligt mot hyresgäster i allmänhet att åtgärden utförs. Visst utrymme skall dock finnas för att beakta den enskil-da hyresgästens synpunkter i frågan. Slutligen föreslås att hyresnämnden, på ansökan av en berörd hyresgäst, skall förbjuda en fastighetsägare att utföra en åtgärd, om behövligt god-kännande eller tillstånd saknas. Ett sådant förbud skall kunna förenas med vite. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 april 1997. Innehållsförteckning 1 Förslag till riksdagsbeslut................................ 6 2 Lagtext.................................................... 7 2.1 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304).......................................... 7 2.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken........... 10 2.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder..................... 19 2.4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt .................... 23 2.5 Förslag till lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m. ...................... 24 3 Ärendet och dess beredning................................. 25 4 Gällande rätt före och efter den 1 juli 1994............... 26 4.1 Hyresförhandlingssystemet........................... 26 4.1.1 Regelsystemets huvuddrag...................... 26 4.1.2 Hyresförhandlingslagens tillämpningsområde.... 27 4.1.3 Förhandlingsordningens omfattning............. 27 4.1.4 Rätt till förhandlingsordning................. 28 4.1.5 Antalet förhandlingsordningar i ett och samma hus 29 4.1.6 Förhandlingsskyldighet........................ 30 4.1.7 Förhandlingsklausul........................... 32 4.1.8 Förhandlingsöverenskommelse................... 33 4.1.9 Särskilt om förhandlingsöverenskommelse av-seende hyra 34 4.1.10 Förhandlingsersättning....................... 35 4.1.11 Passivitetsregeln............................ 36 4.2 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändrings-arbeten 38 4.2.1 Inledning..................................... 38 4.2.2 Bostadssaneringslagen......................... 38 4.2.3 Regleringen i 55 a § hyreslagen............... 40 4.3 Hyresgästinflytande som förutsättning för statligt stöd vid ombyggnad........................................... 42 5 Överväganden och förslag................................... 43 5.1 Allmänna utgångspunkter för en reform .............. 43 5.2 Hyresförhandlingssystemet........................... 44 5.2.1 Skall det kunna gälla flera förhandlingsord-ningar för ett och samma hus? ........................... 44 5.2.2 Hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet (förhandlingsordningens omfattning)................................... 50 5.2.3 Förbud mot fria inflyttningshyror i hus med förhandlingsordning........................... 54 5.2.4 Hyresgästorganisationens förhandlingsskyldig-het 57 5.2.5 Samma hyra för lika lägenheter................ 58 5.2.6 Skall hyresgästorganisationen ha rätt till för- handlingsersättning?.......................... 59 5.2.7 Passivitetsregeln............................. 61 5.3 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändrings-arbeten 63 5.3.1 Brister med den nuvarande ordningen........... 63 5.3.2 Ett nytt system för hyresgästinflytande....... 64 5.3.3 Vem skall utöva inflytandet - hyresgästen eller hyresgästorganisationen?...................... 67 5.3.4 Vilka åtgärder skall hyresgästen ha inflytande över? 68 5.3.5 Formerna för hyresgästinflytandet............. 70 5.3.6 Prövning i hyresnämnden....................... 73 5.3.7 Rätten att säga upp ett hyresavtal inför en större ombyggnad..................................... 77 5.3.8 Skall den hyresvärd som inte följer reglerna kunna drabbas av någon påföljd?..................... 78 6 Ikraftträdande- och övergångsfrågor........................ 80 7 Kostnader.................................................. 81 8 Författningskommentar...................................... 83 8.1 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304).......................................... 83 8.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken......... 88 8.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.....................101 8.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.........104 8.5 Förslaget till lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m........................104 Bilaga 1 Sammanfattning av delbetänkandet....................105 Bilaga 2 Lagförslagen i delbetänkandet.......................108 Bilaga 3 Förteckning över remissinstanser....................125 Bilaga 4 Lagrådsremissens lagförslag.........................126 Bilaga 5 Lagrådets yttrande..................................144 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 16 september 1996...............................147 1 Förslag till riksdagsbeslut Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till 1. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304), 2. lag om ändring i jordabalken, 3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres-nämnder, 4. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt, och 5. lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m. 2 Lagtext 2.1 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304) dels att 3, 5 och 10 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas två nya paragrafer, 3 a och 4 §§, av följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 3 §1 -------------------------------------------------------------------- En förhandlingsordning omfattar En förhandlingsordning omfattar en bostadslägenhet i ett hus som samtliga bostadslägenheter i ett anges i förhandlingsordningen, om eller flera hus, om inte något hyresavtalet för lägenheten inne- annat följer av andra eller tredje håller en förhandlingsklausul som stycket. hänvisar till förhandlingsordningen. En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet, om hyresvär- den och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavta-let inte skall innehålla en förhand-lingsklausul. En sådan överens-kommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet har varat tre månader i följd. Överenskommel-sen skall undertecknas av hyresvär-den och hyresgästen. En överens-kommelse som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltig. En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om hyresavtalet enligt beslut av hyres-nämnden inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Ett sådant be-slut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat tre månader i följd. 3 a § -------------------------------------------------------------------- Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden i en tvist som avses i 2 § andra stycket förordna att en förhandlingsordning inte vidare skall gälla för huset eller husen som det är fråga om. -------------------------------------------------------------------- 4 § -------------------------------------------------------------------- Om en hyresvärd är part i ett avtal om en förhandlingsordning för ett visst eller vissa hus med en viss organisation av hyresgäster som motpart, får hyresvärden ingå avtal om en förhandlingsordning som avser huset eller husen med en annan organisation av hyresgäster först sedan den förra förhandlings-ordningen har upphört att gälla där. 5 §2Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om 1. höjning av hyran för en lägenhet, -------------------------------------------------------------------- 2. bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyres- gästens hyra, 2. ändring av grunderna för be- 3. ändring av grunderna för be- räkning av sådan särskild ersättningräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § som avses i 12 kap. 19 § jordabal- jordabal-ken, eller ken, eller -------------------------------------------------------------------- 3. ändring av villkor som avser 4. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda ut-hyresgästernas rätt att använda ut- rymmen som är avsedda att använ- rymmen som är avsedda att använ-das das gemensamt av hyresgästerna. gemensamt av hyresgästerna. Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om 1. hyresvillkoren, 2. lägenheternas och husets skick, 3. gemensamma anordningar i huset, 4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt. Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att före-träda honom i saken. -------------------------------------------------------------------- Förhandlingsordning medför inte Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyres- rätt att begära prövning av hyres- villkoren enligt 12 kap. 54 § villkoren enligt 12 kap. 54 § jorda-balken. Vid sådan prövning jorda-balken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 53 - 55 c §§ samma balk. 54 och 55 - 55 c §§ samma balk. 10 §3 -------------------------------------------------------------------- Vid prövning av tvist som avses Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall i 9 § skall hyresgästorganisationen hyresgästorganisationen respektive hyresvärden ha rätt till respektive hyresvärden ha rätt förhandlingsordning, om det med till förhandlingsordning, om det hänsyn till organisationens kvali- med hänsyn till organisationens fikationer, det antal lägenheter kvali-fikationer, som förhandlingsordningen kan organisationens stöd bland förvän-tas komma att omfatta och hyresgästerna och omstän- om-ständigheterna i övrigt kan digheterna i övrigt kan anses anses skäligt mot hyresvärden skäligt mot hyresvärden respektive respektive hyresgästorganisationen hyresgästorganisationen att den att den be-gärda be-gärda förhandlingsordningen förhandlingsordningen skall gälla. skall gälla. _____________ 1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997. 2. Om hyresvärden och hyresgästen före ikraftträdandet har träffat en skriftlig överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en för- handlingsklausul, är överenskommelsen giltig även efter ikraftträdandet. Detsamma gäller beslut av hyresnämnden som har meddelats före ikraft-trädandet och som innebär att hyresavtalet inte skall innehålla någon för- handlingsklausul. 3. Om det före ikraftträdandet har slutits avtal om två eller flera för- handlingsordningar för ett visst eller vissa hus, gäller från ikraftträdandet den förhandlingsordning som omfattar flest lägenheter. Om förhandlings- ordningarna omfattar samma antal lägenheter, gäller den senast tillkomna för- handlingsordningen. **FOOTNOTES** 1 Senaste lydelse 1994:816. 2 Senaste lydelse 1994:816. 3 Senaste lydelse 1994:816. 2.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1 dels att 12 kap. 55 a §2 skall upphöra att gälla, dels att 12 kap. 18 a, 53, 54 a, 55, 55 c, 63, 70 och 73 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i 12 kap. skall införas fem nya paragrafer, 18 d - h §§, samt närmast före 18 d § en ny rubrik av följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 12 kap. 18 a §3 -------------------------------------------------------------------- Om en bostadslägenhet, som hyrs Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en ut av fastighetsägaren till en hyres-gäst för annat än fritidsän- hyres-gäst för annat än fritidsändamål damål och som inte utgör del av och som inte utgör del av hyres- hyres-värdens egen bostad, inte värdens egen bostad, inte har har lägsta godtagbara standard lägsta godtagbara standard enligt enligt 55 a § fjärde och femte sjätte och sjunde styckena, får hy- styckena, får hyresnämnden på res-nämnden på hyresgästens ansökan hyresgästens an-sökan förelägga förelägga hyresvärden att vidta åtgärd hyresvärden att vidta åtgärd som som behövs för att lägen-heten skall behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard uppnå sådan stan-dard (upprustningsföreläggande). (upprustningsföreläggande). I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller. Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden. Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga om upprustningsförelägganden. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör annan än ägaren av marken. -------------------------------------------------------------------- En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för 1. kontinuerlig uppvärmning, 2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, 3. avlopp för spillvatten, 4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, 5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, 6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard skall uppnås 1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och 2. att huset inte har sådana bris-ter i fråga om hållfasthet, brand-säkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. -------------------------------------------------------------------- Hyresgästinflytande vid förbätt- rings- och ändringsarbete 18 d § -------------------------------------------------------------------- En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket 1. utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller 2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemen- samma delarna av fastigheten. För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgär-derna avser de gemensamma delar-na av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i minst hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyres-nämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärder-na vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än markägaren. Med hyres-gäst avses i 18 d - h §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresav- tal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om. 18 e § -------------------------------------------------------------------- Om hyresvärden vill utföra såda-na åtgärder som avses i 18 d §, skall han skriftligen meddela de be- rörda bostadshyresgästerna detta. Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyres- värden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen. Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts. 18 f § -------------------------------------------------------------------- En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas, om hyres- värden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgär- den genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot det intresse som hyres- gäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas. 18 g § -------------------------------------------------------------------- Bestämmelserna i 18 d - f §§ tillämpas inte i fråga om hyresavtal som avser endast 1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål, 2. en lägenhet i ett en- eller två-familjshus, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller 3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad. 18 h § -------------------------------------------------------------------- Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbörjas utan godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden för- bjuda hyresvärden att utföra åtgär- den. Förbudet får förenas med vite. En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostads-hyresgäst. På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud. Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts. 53 §4Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte 1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller 2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. -------------------------------------------------------------------- Om en förhandlingsordning Om en förhandlingsordning enligt enligt hyresförhandlingslagen hyresförhandlingslagen (1978:304) (1978:304) gäller för lägenheten, gäller för lägenheten, tillämpas 54 tillämpas 54 - 55 c §§ endast om och 55 - 55 c §§ endast om det det följer av nämnda lag. följer av nämnda lag. 54 a §5 -------------------------------------------------------------------- Bestämmelserna i andra och tredje styckena tillämpas i fråga om hyresavtal som 1. gäller för obestämd tid, och 2. avser en sådan lägenhet i ett hus med förhandlingsordning som till följd av bestämmelserna i 3 § hyresförhandlingslagen (1978:304), inte omfattas av förhandlingsord- ningen. -------------------------------------------------------------------- Vill hyresvärden att ett Vill hyresvärden att ett skrift- skriftligt meddelande enligt 54 § ligt meddelande enligt 54 § första första stycket om hyreshöjning stycket om hyreshöjning skall få skall få den verkan som anges i den verkan som anges i tredje andra stycket nedan, skall stycket nedan, skall meddelandet meddelandet innehålla uppgift i innehålla uppgift i kronor om den kronor om den hyreshöjning som hyreshöjning som begärs och om det begärs och om det totala totala hyresbeloppet samt upp- hyresbeloppet samt upp-gift om gift om den dag då den nya hyran den dag då den nya hyran skall skall börja gälla. I meddelandet börja gälla. I meddelandet skall skall vidare anges att hyresgästen vidare anges att hyresgästen blir blir skyldig att betala den högre skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en viss hyran, om han inte senast en angiven dag, tidigast två månader viss angiven dag, tidigast två efter det att meddelandet månader efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om lämnades, ger hyresvärden besked att han motsätter sig hyresvärdens om att han motsätter sig begäran. Meddelandet skall också hyresvärdens begäran. Meddelandet innehålla uppgift om hyresvärdens skall också innehålla uppgift om adress, en upplysning om att hyresvärdens adress, en hyresnämnden kan pröva skäligheten upplysning om att hyresnämnden av den be-gärda hyran samt en kan pröva skäligheten av den be- uppgift om vad hyresgästen behöver gärda hyran samt en uppgift om göra för att en sådan prövning skall vad hyresgästen behöver göra för attkomma till stånd. en sådan prövning skall komma till stånd. -------------------------------------------------------------------- Innehåller meddelandet från Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som hyresvärden sådana uppgifter som anges i första stycket och har anges i andra stycket och har hyresgästen inte inom den i med- hyresgästen inte inom den i med- delandet usatta tiden gett delandet utsatta tiden gett hyres-värden besked om att han hyres-värden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran motsätter sig hyresvärdens begäran om hyres-höjning, skall om hyres-höjning, skall hyresgästen hyresgästen anses ha ingått avtal anses ha ingått avtal med med hyresvärden om att betala den hyresvärden om att betala den hyra hyra som hyres-värden har begärt. som hyres-värden har begärt. Den Den högre hyran får börja att gällahögre hyran får börja att gälla först först efter den dag som i efter den dag som i hyresvärdens hyresvärdens medde-lande angetts medde-lande angetts som sista dag som sista dag för att motsätta sig för att motsätta sig hyreshöjningen. hyreshöjningen. 55 §6 Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruks-värdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägen-heter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. -------------------------------------------------------------------- Vid en prövning enligt första Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna stycket skall även bestämmelserna i i 55 a och 55 b §§ iakttas. 55 b § iakttas. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår för- handlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första - tredje styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyres-värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. 55 c §7 Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hän-skjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månads-skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas. Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månads-skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd. -------------------------------------------------------------------- Har den hyra som prövats blivit Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får beslut gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, utan hinder av första om hyran, trots vad som sägs i och andra styckena, avse tid från första stycket, avse tid från den den dag då hyran började gälla, om dag då hyran började gälla, om ansök- ansökningen har gjorts inom tre ningen har gjorts inom tre månader månader därefter. därefter. Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om vill- korsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta in-träder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag. På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen. Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala till-baka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. 63 §8 -------------------------------------------------------------------- Ett meddelande som avses i 10 Ett meddelande som avses i 10 §, §, 11 §, 14 §, 24 §, 25 § andra 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första stycket stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a § 54 a § skall anses lämnat när det skall anses lämnat när det har har avsänts i rekommenderat brev avsänts i rekommenderat brev till till mottagarens vanliga adress. mottagarens vanliga adress. I I fall som avses i 24 § är det fall som avses i 24 § är det dock dock till-räckligt att tillräckligt att meddelandet är av- meddelandet är avsänt på annat sänt på annat ändamålsenligt sätt. ändamålsenligt sätt. Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress. 70 §9 -------------------------------------------------------------------- Beslut av hyresnämnden i frågor Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, som avses i 16 § andra stycket, 18 a - c §§, 23 § andra stycket, 2418 a - f §§, 18 h §, 23 § andra a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 a, stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 55 d, 62 eller 64 § överklagas 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § genom besvär inom tre veckor från överklagas genom besvär inom tre den dag beslutet meddelades. veckor från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas. 73 §10 -------------------------------------------------------------------- I hyrestvister som avses i 49, I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om 54 eller 55 d § och i mål om åtgärds- åtgärds-föreläggande enligt 16 § föreläggande enligt 16 § andra andra stycket, om stycket, om upprustningsföreläg- upprustningsföreläg-gande enligt gande enligt 18 a - c §§, om till- 18 a - c §§, om god-kännande av stånd till förbättrings- och änd- förbättringsarbete eller liknande ringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om åtgärd enligt 55 a § tredje stycketförbud mot sådana åtgärder enligt 18 eller om utdömande av vite enligt h § eller om utdömande av vite 62 § skall vardera parten svara enligt 62 § skall vardera parten för sin rättegångs-kostnad i svara för sin rättegångs-kostnad i hovrätten, om inte annat följer av hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångs-balken. 18 kap. 6 § rättegångs-balken. _____________ 1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997. 2. Bestämmelserna i 12 kap. 18 d - h §§ skall inte tillämpas i fråga om åtgärder som har påbörjats före lagens ikraftträdande. I fråga om sådana åtgärder tillämpas fortfarande de upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a §. Härvid skall 12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i sin äldre lydelse. 3. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i sin äldre lydelse. **FOOTNOTES** 1 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694. 2 Senaste lydelse 1994:817. 3 Senaste lydelse 1994:817. 4 Senaste lydelse 1994:817. 5 Senaste lydelse 1994:817. 6 Senaste lydelse 1994:817. 7 Senaste lydelse 1994:841. 8 Senaste lydelse 1994:817. 9 Senaste lydelse 1994:817. 10 Senaste lydelse 1994:841. 2.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder1 dels att 4, 16, 17 och 22 §§ skall ha följande lydelse, dels att rubriken närmast före 16 § skall ha följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 4 §2 Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist, -------------------------------------------------------------------- 2. pröva tvist om åtgärdsföre- 2. pröva tvist om åtgärdsföreläg- läggande enligt 12 kap. 16 § andra gande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, upprustningsföreläggande stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 18 a - c §§, ändrad enligt 12 kap. 23 § andra stycket, användning av lokal enligt 12 skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, kap. 23 § andra stycket, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 skadestånd en-ligt 12 kap. 24 a §, kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av överlåtelse av hyresrätt enligt lägenhet i andra hand enligt 12 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av kap. 40 §, förlängning av hyres- lägenhet i andra hand enligt avtal enligt 12 kap. 49 §, villkor 12 kap. 40 §, förlängning av enligt 12 kap. 54 §, återbetalning hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, av hyra och fastställande av hyra hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med godkännande av förbättringsarbete avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller liknande åtgärd enligt eller föreläggande enligt 12 kap. 12 kap. 55 a § tredje stycket, 64 §, allt jordabalken, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhandlings-lagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen, 5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres- förhandlingslagen, -------------------------------------------------------------------- 6. pröva frågor enligt bostads- 6. pröva frågor enligt bostadsför- för-valtningslagen (1977:792), valtningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d - f §§ och 18 h § samma balk, 7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyres-fastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres. -------------------------------------------------------------------- Ärende angående upprustnings- Ärende angående upprustnings- föreläggande och särskild förvalt- föreläggande m.m. ning 16 §3 -------------------------------------------------------------------- Ansökan i fråga som avses i 4 § Ansökan i fråga som avses i 4 § första stycket 6 skall vara första stycket 6 skall vara skriftlig samt innehålla uppgift skriftlig samt innehålla uppgift om den be-rörda fastigheten och om den be-rörda fastigheten och dess ägare samt sökandens yrkande dess ägare, sökandens yrkande och och grun-derna för detta. Ansökan grunderna för detta samt, när det om upp-rustningsföreläggande gäller an-sökan enligt 12 kap. 18 e § enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller 18 h § jordabalken, uppgift jordabalken skall dessutom vara om be-rörda hyresgästers namn. åtföljd av den utred- ning i Ansökan enligt 12 kap. 18 a - c §§, tekniskt, ekonomiskt eller annat 18 e § och 18 h § jordabalken hänseende som behövs för ärendets skall dess-utom vara åtföljd av den prövning. utredning i tekniskt, ekonomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning. Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket. Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att för- handling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej hinder för ärendets prövning. Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på för-valtare. Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden be-slutar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall betalas av fastighetsägaren personligen. 17 §4 -------------------------------------------------------------------- Om anledning därtill förekom- Om det finns anledning, skall mer, skall nämnd eller den nämn- nämnd eller den nämnden förord-nar den förordnar besiktiga den besiktiga den fastighet som fastig-het som ärendet rör. ärendet rör. Parterna skall beredas Parterna skall beredas tillfälle tillfälle att närvara vid sådan be- att närvara vid sådan besiktning. siktning. Nämnd får också föran- Nämnd får också föranstalta om annanstalta om annan nödvändig utred- nödvändig ut- redning. ning. I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrende-ställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den läns-styrelse inom vars område fastigheten är belägen. I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överens-kommelsen tillfälle att yttra sig. -------------------------------------------------------------------- Om det begärs prövning av en fråga som avses i 3 a § hyresför- handlingslagen, inträder organisa- tion med vilken förhandlingsord- ning gäller som medpart till hyres-värden vid handläggningen av ärendet i den delen. 22 §5 -------------------------------------------------------------------- Beslut av nämnd äger, sedan tid Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått närför klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, talan får föras mot beslutet, rätts- rättskraft, såvitt därigenom kraft, såvitt därigenom avgjorts avgjorts fråga som avses i 1 § fråga som avses i 1 § första stycket första stycket 2 eller 5 eller 4 § 2 eller 5 eller 4 § första stycket första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. 7 eller 8. Vad som sagts nu Vad som sagts nu gäller dock ej gäller dock ej beslut, varigenom beslut, varigenom ansökan om ansökan om åtgärdsföreläggande enligtåtgärds-föreläggande enligt 12 kap. 12 kap. 16 § andra stycket eller 16 § andra stycket eller upprust- upprustningsföreläg-gande enligt ningsföreläggande enligt 12 kap. 18 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånda - c §§ eller tillstånd enligt enligt 12 kap. 23 § andra 12 kap. 18 d - f §§ , 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § stycket, 34 - 37 eller 40 § jorda- jordabalken eller 7 kap. 11 § balken eller 7 kap. 11 § bostads- bostadsrättslagen (1991:614) rättslagen (1991:614) eller ansökan eller ansökan om godkännande av om uppskov enligt 12 kap. 59 § för-bättringsarbete eller liknande jordabalken eller ansökan om förbud åt-gärd enligt 12 kap. 55 a § eller hävande av förbud enligt 12 tredje stycket eller ansökan om kap. 18 h § jordabalken eller uppskov enligt 12 kap. 59 § yrkande om rätt till förhand- jordabalken eller yrkande om rätt lingsordning enligt 9 § hyresför- till förhand-lingsordning enligt handlingslagen (1978:304) lämnats 9 § hyresför-handlingslagen utan bifall. (1978:304) lämnats utan bifall. Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna. _____________ 1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997. 2. Äldre föreskrifter tillämpas fortfarande i ärenden som enligt övergångs- bestämmelserna till lagen (1900:000) om ändring i jordabalken skall prövas enligt äldre bestämmelser. **FOOTNOTES** 1 Lagen omtryckt 1985:660. 2 Senaste lydelse 1994:820. 3 Senaste lydelse 1994:820. 4 Senaste lydelse 1994:820. 5 Senaste lydelse 1994:820. 2.4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831 om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 8 § -------------------------------------------------------------------- Beslut av Svea hovrätt äger Beslut av Svea hovrätt äger rätts- rätts-kraft, såvitt därigenom kraft, såvitt därigenom avgjorts avgjorts fråga som avses i 4 § fråga som avses i 4 § första stycket första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 7 eller 8 lagen (1973:188) om lagen (1973:188) om arrendenämnder arrendenämnder och hyresnämnder. och hyresnämnder. Detta gäller dock Detta gäller dock inte beslut, inte beslut, enligt vilket ansökan enligt vilket ansökan om om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upp- 16 § andra stycket eller upp- rustningsföreläggande enligt 12 rustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § en-ligt 12 kap. 23 § andra andra stycket, 34, 36 eller 37 § stycket, 34, 36 eller 37 § eller jordabalken eller ansökan om för- godkännande enligt 12 kap. 55 a § bud eller hävande av förbud enligt tredje stycket jordabalken eller 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till yrkande om rätt till förhandlings- förhandlingsordning enligt 9 § ordning enligt 9 § hyresförhand- hyresförhandlingslagen (1978:304) lingslagen (1978:304) lämnats utan lämnats utan bifall. bifall. _____________ Denna lag träder i kraft den 1 april 1997. 2.5 Förslag till lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m. Härigenom föreskrivs att 10 § lagen (1992:1574) om bostadsanpass-ningsbidrag m. m. skall ha följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 10 §1 Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast om -------------------------------------------------------------------- 1. lägenheten har lägsta godtag- 1. lägenheten har lägsta godtag- bara standard enligt 12 kap. 55 bara standard enligt 12 kap. 18 a § a § fjärde och femte styckena sjätte och sjunde styckena jorda- jorda-balken och balken och 2. åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning. Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standardhöjan-de åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärderna behövs för att det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar och om det med hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständig-heter kan anses lämpligt att han ges en sådan möjlighet. _____________ Denna lag träder i kraft den 1 april 1997. **FOOTNOTES** 1 Senaste lydelse 1994:821. 3 Ärendet och dess beredning Genom beslut den 6 april 1995 bemyndigade regeringen chefen för Justitiedepartementet att tillkalla en särskild utredare för att göra en översyn av vissa delar av hyreslagstiftningen (dir. 1995:55). Utredningen antog namnet 1995 års hyreslagstiftningsutredning (Ju 1995:02). Enligt direktiven skall översynen gå ut på att stärka hyresgästernas inflytande och ställning. En huvuduppgift för utredaren har varit att lämna förslag till regler som innebär att hyresförhandlingssystemet och hyresgäst-inflytandet vid upprustning och ombyggnad får en lämplig utformning. En annan uppgift är att föreslå lagändringar som innebär att man effek-tiviserar kontrollen av förvärv av hyresfastigheter. Utredaren skall slut-ligen se över bestämmelserna i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) om förverkande av hyresrätten till en bostadslägenhet då hyran inte har betalats i rätt tid. Utredningsarbetet beträffande huvuduppgiften presenterades i december 1995, då utredningen överlämnade delbetänkandet Ändringar i hyresför-handlingslagen - Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (SOU 1995:119). I denna proposition tar regeringen upp de frågor som be-handlas i delbetänkandet. Utredningsuppdraget beträffande de övriga frågorna fortsätter och skall presenteras i ett slutbetänkande före utgången av oktober 1996. Delbetänkandet har remissbehandlats. En sammanställning av remiss-yttrandena finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Ju95/4660). En sammanfattning av delbetänkandet finns i bilaga 1. Utredningens lagförslag finns i bilaga 2. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. I delbetänkandet har utredningen efter vissa överväganden funnit att det inte finns skäl att införa någon påföljd i form av exempelvis vite för den hyresvärd som utför en tillståndspliktig förbättrings- eller ändringsåtgärd utan hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd. I propositio-nen föreslås däremot en bestämmelse som ger hyresnämnden möjlighet att förbjuda en hyresvärd vid vite att vidta en åtgärd om det saknas godkännande eller tillstånd (se avsnitt 5.3.8). En motsvarighet till den föreslagna bestämmelsen fanns i bostadssaneringslagen som upphörde att gälla vid utgången av juni 1994. Mot den bakgrunden och med hänsyn till de överväganden angående behovet av sanktionsbestämmelser som har gjorts i utredningsbetänkandet får regeringsformens beredningskrav anses uppfyllt även i denna del. Lagrådet Regeringen beslutade den 15 augusti 1996 att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 4. Lagrådets yttrande finns i bilaga 5. Lagrådet föreslår vissa ändringar i 4 § hyresförhandlingslagen, 18 d och h §§ hyreslagen, 17 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen) och övergångsbestämmelserna till ändringar-na i hyresförhandlingslagen. Regeringen har följt Lagrådets förslag. Dessutom har vissa redaktionella ändringar gjorts i lagtexten. 4 Gällande rätt före och efter den 1 juli 1994 4.1 Hyresförhandlingssystemet 4.1.1 Regelsystemets huvuddrag Hyresförhandlingslagen (1978:304) trädde i kraft den 1 juli 1978. Genom den blev formerna för kollektiva hyresförhandlingar beträffande bostads-lägenheter lagreglerade. Sådana förhandlingar hade redan tidigare förts mellan hyresmarknadens parter, men då på frivillig väg. I hyresförhandlingslagen anges i vilka former och under vilka förutsätt-ningar kollektiva hyresförhandlingar beträffande bostadslägenheter kan bedrivas. Med kollektiva hyresförhandlingar avses hyresförhandlingar som på hyresgästsidan förs av en hyresgästorganisation. Lagen innehåller också bestämmelser om rättsverkningar av en förhandlingsöverenskommelse och om den enskilde hyresgästens ställning inom ett kollektivt förhandlings-system. Hyresförhandlingslagen kan i korthet beskrivas enligt följande. En hyresvärd, ensam eller tillsammans med en organisation av fastighetsägare i vilken hyresvärden är medlem, träffar avtal om en förhandlingsordning med en organisation av hyresgäster. En förhandlingsordning kan också komma till stånd efter beslut av hyresnämnden. Under förutsättning att en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen har införts i den enskilde hyresgästens hyresavtal, omfattas lägenheten av förhand-lingsordningen. Förekomsten av en förhandlingsklausul i hyresavtalet har också den verkan att de förhandlingsöverenskommelser som träffas på grundval av förhandlingsordningen är bindande för hyresgästen. Hyres-gästen blir bunden oavsett om han är medlem i den förhandlande orga-nisationen eller ej och organisationen är skyldig att förhandla även beträffande lägenheter som hyrs av icke-medlemmar. En förhandlingsordning medför skyldighet för parterna att förhandla rörande olika boendefrågor, i vissa fall på eget initiativ och i andra fall efter begäran av mot-parten. Hyresförhandlingslagen har ändrats vid några tillfällen. De sakligt sett mest omfattande ändringarna trädde i kraft den 1 juli 1994 (SFS 1994:816, prop. 1993/94:199, bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373).Efter de ändringar som genomfördes den 1 juli 1994 har en enskild hyres-gäst som huvudregel rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlings-systemet och själv träffa avtal med hyresvärden. Eftersom det efter den 1 juli 1994 kan finnas flera förhand- lande hyresgästorganisationer beträf-fande samma hus, kan den enskilde hyresgästen numera också i något större utsträckning än tidigare påverka hur kollektiva förhandlingar för hans lägenhet skall bedrivas genom att han kan välja vilken organisation som skall förhandla för honom. I samband med att en hyresgäst fick rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet infördes den s.k. passivitetsregeln i 54 a § hyres-lagen. Passivitetsregeln innebär att en hyresgäst genom passivitet kan bindas till en hyreshöjning. Regeln infördes för att det skulle bli lättare för hyresvärdar att träffa avtal med hyresgäster som har valt att stå utan-för det kollektiva förhandlingssystemet. 4.1.2 Hyresförhandlingslagens tillämpningsområde Lagens tillämpningsområde är begränsat till bostadslägenheter (se 1 § första stycket). Detta uttryck används i samma betydelse som i 1 § tredje stycket hyreslagen. En bostadslägenhet är således en lägenhet som upp-låtits för att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad. Avgörande är för vilket ändamål lägenheten faktiskt har upplåtits (se prop. 1977/78:175 s. 149). I 1 § andra stycket definieras begreppet hyresvärd. Som hyresvärd enligt hyresförhandlingslagen anses den som för annat ändamål än fritidsända-mål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka inte utgör del av upplåtarens bostad. Av detta följer att lagen inte omfattar uthyrning av fritidsbostäder och inte heller uthyrning i viss mindre omfattning. Lagen reglerar inte sådana förhandlingar som förs av enskilda hyres-gäster. Avtalspart på hyresgästsidan kan endast vara en organisation av hyresgäster (se 1 § första stycket). På hyresvärdssidan däremot är den enskilde hyresvärden part, ofta tillsammans med den fastighetsägar-organisation som han är medlem i. 4.1.3 Förhandlingsordningens omfattning En förhandlingsordning avser ett eller flera hus (se 6 §). Förhandlingsordningen omfattar en bostadslägenhet i ett hus som anges i förhandlings-ordningen under förutsättning att hyresavtalet för lägenheten innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen (se 3 §). Tidigare (före den 1 juli 1994) omfattade en förhandlingsordning samt-liga lägenheter i det eller de hus som angavs i förhandlingsordningen, om inte förhandlingsordningens parter hade kommit överens om att undanta viss lägenhet. I ytterligare ett fall gällde en förhandlingsordning inte för viss lägenhet, nämligen när ett hyresavtal till följd av hyresnämndens beslut inte innehöll en förhandlingsklausul. Bortsett från dessa två undan-tagssituationer omfattade alltså en förhandlingsordning tidigare samtliga lägenheter i ett eller flera hus oavsett förekomsten av förhandlingsklausul i hyresavtalen. När dessa regler ändrades år 1994 innebar det att hyres-värden fick möjlighet att bestämma inflyttningshyrorna utan att iaktta den s.k. primära förhandlingsskyldighet som följer med en förhandlingsord-ning (se avsnitt 5.2.3). Såväl enligt nuvarande som enligt tidigare gällande ordning är det inte möjligt att begränsa en förhandlingsordning till att gälla endast sådana lägenheter som hyrs av medlemmar i den organisation som har förhand-lingsordning (se t.ex. RBD 23:79 och 1:80). 4.1.4 Rätt till förhandlingsordning Om en hyresvärd vägrar att träffa avtal med en hyresgästorganisation om förhandlingsordning, kan organisationen få frågan prövad av hyresnämn-den. Om en organisation av hyresgäster vägrar att ingå avtal om förhandlingsordning, har hyresvärden motsvarande rätt till prövning (se 9 §). Före den 1 juli 1994 gällde att både en hyresgästorganisation och en hyresvärd normalt hade rätt till förhandlingsordning. Enligt den då gäl-lande lydelsen av 10 § skulle nämnden bifalla en ansökan om förhand-lingsordning, om det inte med hänsyn till hyresgästorganisationens kvali-fikationer, hyresgästernas inställning och omständigheterna i övrigt kunde anses obilligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda förhandlingsordningen skulle gälla. Utgångspunkten för prövningen var således att det förelåg en rätt till förhandlingsordning och att det var den part som inte ville ingå avtal om förhandlingsordning som skulle visa att det var obilligt. Rätten till för- handlingsordning begränsades av att det fanns ett förbud mot flera förhandlingsordningar för ett och samma hus. Enligt den nu gällande lydelsen av 10 § skall hyresnämnden bifalla en ansökan om förhandlingsordning, om det med hänsyn till hyresgästorganisationens kvalifikationer, dess stöd bland hyresgästerna och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgäst-organisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla. Det föreligger således inte längre någon presumtion för att en ansökan om införande av förhandlingsordning skall bifallas. Numera gäller att det är den part som gör gällande att det föreligger rätt till förhandlingsordning som skall styrka sitt påstående (se prop. 1993/94:199 s. 64 f.). Det är inte bara organisationer som är anslutna till Hyresgästernas Riksförbund (den s.k. organiserade hyresgäströrelsen) som kan uppträda som förhandlingspart på hyresgästsidan. I förarbetena till hyresförhand-lingslagen anfördes att lagstiftningen skall vara neutral till hyresgästernas val av intresseorganisation och att inga andra formella krav bör ställas utöver dem som får anses ligga i begreppet hyresgästorganisation. Intresseorganisationen skall således vara en rättskapabel ideell förening med uppgift att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Hur stor faktisk förhandlingskapacitet som krävs beror på hur stort lägenhets-bestånd som en förhandlingsordning är tänkt att omfatta. Ett minimikrav är att organisationen förfogar över personer som kan ta ansvar för för-handlingsverksamheten och som har möjlighet att delta i sammanträden i den utsträckning som ett regelbundet bedrivet förhandlingsarbete fordrar (jfr prop. 1977/78:175 s. 109 f., 113 och 144 f.). De lagändringar som genomfördes år 1994 rörde inte kraven på hyres- gästorganisationens kvalifikationer (jfr prop. 1993/94:199 s. 65). Vid en prövning av rätt till förhandlingsordning skulle, enligt 10 § i dess tidigare lydelse, hänsyn tas till hyresgästernas inställning. Det innebar att organisationen skulle vara representativ för de boende och att hyres-gästerna skulle ha förtroende för den. Det innebar också att det inte stod i överensstämmelse med lagens syften att genomdriva en förhandlingsord-ning i strid mot hyresgästernas uppfattning. Om det fanns delade me-ningar bland hyresgästerna, skulle hyresnämnden försöka fastställa vilken mening som omfattades av flest hyresgäster och låta den bestämma utgången. Om hyresgästernas inställning hade kommit till klart uttryck i processen, skulle det vara utslagsgivande vid obillighetsprövningen. Om de flesta hyresgästerna inte motsatte sig den begärda förhandlingsord-ningen, skulle den således komma till stånd (se prop. 1977/78:175 s. 110 f. och 114). Numera ingår inte längre „hyresgästernas inställning„ som ett moment i den skälighetsprövning som skall göras enligt 10 §. En hyresgäst har alltid rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet, om han inte är beredd att stödja den eller de organisationer som har ingått för-handlingsordning för huset. Nämnden skall i stället beakta vilket stöd organisationen har bland hyresgästerna. I motiven till denna bestämmelse angavs att en förhandlingsordning kan medföra både kostnader och besvär för hyresvärden. Därför borde endast en hyresgästorganisation som har ett mera påtagligt stöd bland hyresgästerna ha rätt till förhandlingsordning. Också hänsynen till hyresgästorganisationen ansågs tala för att man bör kräva ett visst hyresgäststöd. En organisation borde nämligen inte kunna tvingas till förhandlingar beträffande ett hus där hyresgästernas intresse är alltför litet. Som riktmärke gäller därför, enligt förarbetsuttalanden, att minst tio procent av hyresgästerna i det eller de hus som förhandlingsordningen är tänkt att omfatta skall stödja organisationen (se prop. 1993/94:199 s. 64 f. och 91). Kravet på stöd bland hyresgästerna innebär att de skall ha en vilja att avtala om en förhandlingsklausul som hänvisar till den aktuella för-handlingsordningen (se prop. 1993/94:199 s. 91). Det krävs inte att någon av hyresgästerna är medlem i hyresgästorganisationen. En förhandlingsordning kan upphöra efter uppsägning (se 12 §). Om en avtalspart säger upp en förhandlingsordning, kan motparten inom viss tid hänskjuta frågan om förlängning till hyresnämnden. En tvist om förlängning av en förhandlingsordning skall prövas enligt samma grunder som en tvist om införande av förhandlingsordning (se 13 § andra stycket). Detta innebär att det numera är den part som begär att förhandlingsordningen skall gälla som skall visa att detta, med hänsyn till hyresgästorganisationens kvalifikationer, dess stöd bland hyresgästerna och omständigheterna i övrigt, är skäligt mot motparten. 4.1.5 Antalet förhandlingsordningar i ett och samma hus Som nämnts fanns det före den 1 juli 1994 ett förbud mot flera än en förhandlingsordning beträffande samma hus. Det ansågs bl.a. att förhand-lings- arbetet skulle kompliceras om hyresvärdarna tvingades förhandla med flera olika motparter och att åtskilliga frågor inte kan lösas på olika sätt för olika hyresgäster (se prop. 1977/78:175 s. 97 och 114 f.). Sedan den 1 juli 1994 tillåts emellertid flera förhandlingsordningar för samma hus. Flera remissinstanser var kritiska till en sådan ordning. De menade att flera förhandlingsordningar leder till praktiska och ekonomiska olägenheter för hyresvärdarna. I propositionen anfördes emellertid att det ur principiell synvinkel var mycket otillfredsställande att hyresgästerna i ett hus hade så små möjligheter som i det då gällande systemet att själva bestämma vem som skulle företräda dem i förhandlingarna. Ett system med flera förhandlingsordningar antogs också kunna skapa förutsättningar för en ökad konkurrens mellan organisationer på hyresgästsidan, vilket ansågs vara till fördel för hyresgästerna. Det påpekades dessutom att de hyresgäster som väljer att ställa sig utanför den förhandlingsordning som den etablerade hyresgästorganisationen har får en betydligt starkare ställning, om den organisation som skall företräda dem förhandlar med stöd av en förhandlingsordning än om den bara förhandlar som ombud. Det ansågs emellertid att antalet förhandlingsordningar bör begränsas och att det inte skall få finnas mer än två eller högst tre förhandlingsordningar i samma hus. Denna begränsning skall göras inom ramen för hyres-nämndens skälig- hetsbedömning vid en tvist om införande av en förhandlingsordning (se prop. 1993/94:199 s. 62 f.). 4.1.6 Förhandlingsskyldighet Allmänt om förhandlingsskyldighet En förhandlingsordning medför rätt och skyldighet att förhandla med motparten beträffande de lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen, dvs. lägenheter som har förhandlingsklausul i hyresavtalet. Före den 1 juli 1994 omfattade en förhandlingsordning även lägenheter som saknade förhandlingsklausul i hyresavtalet. Förekomsten av en för- handlingsklausul i det enskilda hyresavtalet var alltså inte någon förut- sättning för förhandlingsrätt och en däremot svarande förhandlingsskyl-dighet beträffande en lägenhet. Dessutom var hyresvärden skyldig att tillämpa en förhandlingsöverenskommelse även beträffande lägenheter utan förhandlingsklausul. Detta gällde dock inte om en lägenhet inte om-fattades av förhandlingsordningen därför att förhandlingsordningens parter hade kommit överens om att undanta lägenheten eller hyresavtalet efter beslut av hyresnämnden inte innehöll förhandlingsklausul. Även om hyresvärden således var skyldig att tillämpa en förhandlingsöverenskom-melse beträffande samtliga lägenheter som omfattades av förhandlings-ordningen, var den enskilde hyresgästen inte bunden om hans hyresavtal saknade förhandlingsklausul. Innebörden av förhandlingsskyldigheten är olika beroende på vilka frågor det skall förhandlas om. Den viktigaste förhandlingsskyldigheten är hyresvärdens s.k. primära förhandlingsskyldighet. Dessutom finns en skyldighet för båda parter att förhandla efter begäran av motparten om förhandling i viss fråga. Slutligen kan en förhandlingsordning innebära rätt för en hyresgästorganisation att få till stånd förhandlingar med mot-parten rörande ett enskilt hyresavtal. Primär förhandlingsskyldighet Om hyresvärden vill höja hyran för en lägenhet, ändra grunderna för beräkning av särskild ersättning enligt 19 § hyreslagen eller ändra villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, är han enligt 5 § första stycket hyresförhandlingslagen skyldig att ta initiativ till, genomföra och avsluta förhandlingar med hyresgästorganisationen i frågan (primär förhandlings-skyldighet). Det finns särskilda regler för att garantera att den primära förhandlings- skyldigheten fullgörs. Enligt 23 § hyresförhandlingslagen är ett avtal som hyresvärden träffar med hyresgästerna utan att den primära förhandlings- skyldigheten har iakttagits ogiltigt. Detsamma gäller avtal om bl.a. hyres- höjning utöver vad som anges i en förhandlingsöverenskommelse. Hyres-värden blir skyldig att betala tillbaka vad han har tagit emot för mycket. Av 26 § följer att en hyresvärd som inte iakttar den primära förhandlingsskyl- digheten kan bli skadeståndsskyldig mot hyresgästorganisationen. Skadestånds- skyldigheten avser brott mot själva förhandlingsskyldigheten.Vidare gäller enligt 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder att hyresnämnden normalt inte får pröva bl.a. en begäran om högre hyra, om hyresvärden inte har fullgjort sin primära förhand-lingsskyldighet. Om parterna är överens om det, kan de utvidga området för den primära förhandlingsskyldigheten utöver vad som följer av 5 § första stycket hyresförhandlingslagen. I sådana fall utökas också skadeståndsskyldig-heten i motsvarande mån. Annan förhandlingsskyldighet enligt hyresförhandlingslagen En förhandlingsordning kan också medföra skyldighet att förhandla om andra hyresvillkor än hyran, och om lägenheternas och husets skick, gemensamma anordningar i huset samt övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt (se 5 § andra stycket). En sådan förhandlingsskyldighet skiljer sig från den primära förhandlingsskyldigheten genom att den bara gäller när motparten har begärt förhandling i den aktuella frågan. Den är vidare dispositiv på så sätt att den kan såväl utvidgas som inskränkas genom avtal. Även denna förhandlingsskyldighet är skadeståndssanktionerad (se 27 §). En förhandlingsordning kan slutligen, om parterna är ense om det, med-föra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandlingar med motparten om frågor som rör tillämpningen av ett enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen har lämnat hyresgästorganisationen fullmakt att företräda honom i saken (se 5 § tredje stycket). Skadeståndssank-tionen i 27 § omfattar även brott mot denna förhandlingsskyldighet. Innebörden av förhandlingsskyldigheten I 15 § ges föreskrifter om hur förhandlingar påkallas och när sammanträde skall hållas. Dessa föreskrifter anger vad som skall gälla när parterna inte kan enas eller har avstått från att reglera frågan. Om parterna önskar någon annan ordning, kan de skriftligen komma överens om det. I 16 § första stycket anges bl.a. att förhandlingsskyldig part själv eller genom ombud skall inställa sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser. Av bestämmelsen framgår således vad som konkret ligger i parts förhand- lingsskyldighet. Förhandlingsskyldigheten fullgörs endast om parten ingår i saklig överläggning med motparten angående förhandlingsfrågan (se prop. 1977/78:175 s. 161). I förhandlingsskyldigheten ligger däremot inte någon skyldighet att nå fram till en lösning. 4.1.7 Förhandlingsklausul Verkan av en förhandlingsklausul Om ett hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul, binds hyresgästen till de överenskommelser som träffas på grund av den förhandlingsordning som förhandlingsklausulen hänvisar till. Förhandlingsklausulen ger således hyresvärden rätt att tillämpa de överenskomna villkoren. Rätten att få förhandlingsklausulen slopad En av nyheterna i de ändringar i hyresförhandlingslagen som trädde i kraft den 1 juli 1994 var att en hyresgäst i princip fick rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet och själv förhandla och träffa avtal med sin hyresvärd. Som skäl för den nya ordningen angavs att det från principiella utgångspunkter starkt kunde ifrågasättas om en hyresgäst skulle behöva acceptera att en hyresgästorganisation träffar avtal med hyresvärden utan att hyresgästen har gett organisationen något sådant uppdrag. Det ansågs att man i ännu högre grad kunde ifrågasätta organisa-tionens behörighet då hyresgästen klart motsatt sig att organisationen förhandlar och avtalar för hans räkning. Dessutom anmärktes att hyres-gästen, även om han motsatt sig att organisationen förhand- lade för honom, tvingades betala för detta arbete. En ordning med flera aktörer på marknaden förutsattes också leda till ökad konkurrens och på sikt medföra att hyresrätten som upplåtelseform skulle få större utvecklingsmöjligheter (se prop. 1993/94:199 s. 50 f.). Om hyresvärden och hyresgästen inte kan komma överens beträffande frågan om hyresavtalet skall innehålla en förhandlingsklausul, kan frågan hänskjutas till hyresnämnden (se 2 § andra stycket hyresförhandlings-lagen). Vid prövningen av om en förhandlingsklausul skall införas eller slopas i ett hyresavtal är hyres- gästens mening normalt utslagsgivande. Har hyresgästen gett sin uppfattning till känna, skall hyresnämnden avgöra frågan i enlighet med denna såvida inte synnerliga skäl talar emot det. I förarbetena (se prop. 1993/94:199 s. 88) anfördes några exempel på situationer när det kan finnas skäl att avgöra frågan om införande eller slopande av förhandlingsklausul i strid mot en hyresgästs uttalade upp-fattning. En sådan situation är när hyresgästen upprepade gånger har fått en förhandlingsklausul införd och slopad. En annan sådan situation är när hyres- gästen upprepade gånger har hoppat fram och tillbaka mellan olika hyresgästorganisationer, i varje fall om detta har ägt rum inom korta tids- intervaller. Andra situationer när det kan finnas skäl att inte följa hyres- gästens uppfattning är då den förhandlingsordning som förhandlings-klausulen hänvisar till troligtvis inte kommer att gälla någon längre tid eller då hyresgästen snart kommer att flytta. Har hyresgästen inte gett sin uppfattning till känna, skall frågan avgöras i enlighet med hyresvärdens uppfattning (se 2 § andra stycket). Äldre rätt: beslut om att förhandlingsordning inte längre skall gälla Före den 1 juli 1994 gällde att hyresnämnden i en tvist om införande eller bibehållande av en förhandlingsklausul kunde besluta att den aktuella förhandlingsordningen inte skulle gälla längre. Ett sådant beslut fick till följd att förhandlingsklausuler som hänvisade till förhandlingsordningen förlorade sin verkan. För att ett beslut av detta slag skulle kunna meddelas fordrades att det fanns särskilda skäl. Särskilda skäl kunde föreligga om det stod klart för hyresnämnden att framtida förhandlingsöverenskommel-ser skulle kunna göras gällande endast mot en minoritet av hyresgästerna. En ytterligare förutsättning för att den gällande förhandlingsordningen skulle upphävas var att det var utrett att en annan hyresgästorganisation avsåg att försöka få förhandlingsrätt för det eller de hus som det var fråga om. Om anledningen till hyresgästernas negativa inställning till förhand-lingsklausulerna var att de ville förhandla enskilt med hyresvärden, skulle det inte anses föreligga skäl för att upphäva förhandlingsordningen (se prop. 1977/78:175 s. 152). Efter den 1 juli 1994 gäller att en förhandlingsordning omfattar en lägenhet endast om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen. Hyresnämndens möjlighet att i sam-band med prövningen av en förhandlingsklausuls införande eller slopande upphäva en förhandlingsordning blev då onödig. Den togs därför bort. 4.1.8 Förhandlingsöverenskommelse I de flesta fall leder kollektiva hyresförhandlingar till att parterna träffar en förhandlingsöverenskommelse. Den enskilde hyresgästen har möjlighet att inom viss tid ansöka hos hyresnämnden om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom (se 22 § hyresförhandlingslagen). Hyresnämnden kan pröva såväl hyran som andra hyresvillkor som har bestämts genom förhandlingsöverenskommelsen. En hyresgäst som har försuttit fristen för att ansöka om ändring av en förhandlingsöverenskommelse har ändå alltid kvar en rätt att begära villkorsändring enligt 54 § hyreslagen. Om förhandlingarna har strandat, dvs. om de har avslutats utan att parterna har lyckats nå fram till en förhandlingsöverenskommelse, har hyresvärden rätt att träffa enskilda avtal med hyresgästerna i den fråga som förhandlingarna har omfattat. Hyresvärden eller den enskilda hyres-gästen - däremot inte hyresgästorganisationen - kan i stället för att träffa enskilda avtal ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren (se 24 §). 4.1.9 Särskilt om förhandlingsöverenskommelse avseende hyra I en förhandlingsöverenskommelse om hyra skall enligt 21 § hyresför- handlingslagen samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. Bestämmelsen har kommit till i de oorganiserade hyresgästernas intresse. Den syftar till att garantera att de oorganiserade hyresgästerna behandlas korrekt vid hyres-sättningen (se prop. 1977/78:175 s. 104 f.) Den praktiska innebörden av bestämmelsen är följande. Om en hyresgäst visar att en lägenhet som omfattas av samma förhandlingsordning och som är lika stor som hans har fått lägre hyra bestämd i en förhandlingsöverenskommelse, skall hyresvärden visa att det finns sådana bruksvärdes-mässiga skillnader mellan lägenheterna som motiverar hyresskillnaden. Om hyresvärden inte kan göra det, skall hyran för den dyrare lägenheten sänkas till den lägre nivån, även om den högre hyran vid en bruksvärdes-prövning enligt 55 § hyreslagen skulle anses som skälig. När en hyresgäst har ansökt om ändring i en förhandlingsöverenskom-melse avseende hyran, skall hyresnämnden bestämma hyran med stöd av bruksvärdesprin- cipen, dock med den avvikelse som kan följa av 21 § (se 22 § andra stycket). Det innebär att hyresnämnden skall fastställa hyran till ett lägre belopp inte bara om den hyra som har bestämts i förhand-lingsöverenskommelsen är högre än bruksvärdeshyran utan också om den är högre än den hyra som i överenskommelsen har bestämts för likvärdiga lägenheter. Bestämmelsen om samma hyra för lika lägenheter gäller inte om hyres-gästen, i stället för att ansöka om ändring i förhandlingsöverenskommel-sen, begär prövning av hyresvillkoren enligt 54 § hyreslagen. Vid en sådan prövning skall hyresnämnden tillämpa bruksvärdesprincipen fullt ut, dvs. utan att beakta 21 § hyresförhandlingslagen (jfr 5 § fjärde stycket samma lag). Sedan den 1 juli 1994 gäller att en förhandlingsöverenskommelse endast avser de lägenheter som omfattas av den aktuella förhandlingsordningen. Om det förs in en förhandlingsklausul i hyresavtalet för en lägenhet som inte tidigare har omfattats av det kollektiva förhandlingssystemet, kommer det inledningsvis inte att gälla någon förhandlingsöverenskommelse be-träffande den lägenheten. En liknande situation uppstår om en förhand-lingsklausul ersätts med en klausul som hänvisar till en förhandlingsord-ning med en annan hyresgästorganisation. För en sådan lägenhet finns det normalt inte någon gällande förhandlingsöverenskommelse beträffande hyran eftersom de förhandlingar som den andra hyres- gästorganisationen fört tidigare inte har omfattat lägenheten. Hyresgästen får därför fortsätta att betala sin gamla hyra till dess att hyresvärden och organisationen eller hyresgästen har kommit överens om något annat. 4.1.10 Förhandlingsersättning Om förhandlingarna avslutas med att det träffas en förhandlingsöverens-kommelse, får det bestämmas att det i hyran för samtliga lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp i ersättning till hyresgästorganisationen för förhandlingsarbetet (förhandlingsersätt-ning). Beloppet skall vara skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhand- lingskostnadernas storlek och övriga omständigheter (se 20 § hyresför- handlingslagen). En överenskommelse om förhandlingsersättning förutsätter således att parterna är överens. Det finns alltså inte någon rätt för hyresgästorganisa-tion att få ersättning. Organisationen kan inte heller genom att klandra en förhandlings- överenskommelse få till stånd ett beslut om förhandlingsersättning eller få högre ersättning än vad som har överenskommits. I propositionen till hyresförhandlingslagen anfördes (prop. 1977/78:175 s. 107) att det redan av principiella skäl inte kunde komma i fråga att gå så långt som att förplikta en hyresvärd att betala den hyresgästorganisa-tion som är hans motpart vid förhandlingarna viss andel av hyres-intäkterna. Den nuvarande ordningen bygger därför på att ersättningen till hyresgästorganisationen betalas av hyresgästerna såsom en del av hyran. En överenskommelse om förhandlingsersättning innebär endast att hyres-värden åtar sig att vidarebefordra viss del av hyran för de lägenheter som omfattas av förhandlingsöverenskommelsen till hyresgästorganisationen. Förhandlingsersättningen tas ut av alla hyresgäster som omfattas av för- handlingsöverenskommelsen, oavsett om de är medlemmar eller inte i den förhandlande organisationen. Det har nämligen ansetts att det är rimligt att också de hyresgäster som inte är medlemmar i den förhandlande organisationen - och således inte betalar någon medlemsavgift - tar på sig ett visst ekonomiskt ansvar för att skapa de resurser som behövs för att förhandlingsarbetet skall kunna bedrivas effektivt (se prop. 1977/78:175 s. 106). En hyresgäst kan få till stånd en prövning av förhandlingsersättningens skälighet. En sådan prövning kan göras utan samband med en prövning av hyran i övrigt (se 22 § andra stycket). Den nu redovisade regleringen gäller endast beträffande ersättning för själva förhandlingsarbetet (se prop. 1977/78:175 s. 107). Om parterna träffar avtal om att hyresgästföreningen skall få ersättning för annat arbete, exempelvis för arbete med boendedemokratifrågor, fritids-verksamhet eller liknande, kan denna ersättning inte prövas med stöd av den särskilda regeln i 22 § (jfr Svea hovrätts, avd. 16, beslut 1995-06-19, SÖH 227). En sådan ersättning kan dock prövas inom ramen för en vanlig bruksvärdesprövning (jfr Svea hovrätts, avd. 16, beslut 1996-04-19, SÖH 147). En hyresgäst som får en förhandlingsklausul slopad har rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar förhandlingsersättningen (se 55 § fjärde stycket hyreslagen). Om en förhandlingsklausul har slopats och er-satts med en förhandlingsklausul som hänvisar till en annan förhandlings-ordning, uppstår det ett avtalslöst tillstånd i fråga om förhandlingsersätt-ningen. Hyresgästen är i en sådan situation inte skyldig att betala förhand-lingsersättning till den nya organisationen förrän det har träffats en för-handlingsöverenskommelse som omfattar hans lägenhet. 4.1.11 Passivitetsregeln När möjligheten för enskilda hyresgäster att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet infördes, befarades det att praktiska svårigheter kunde uppstå för hyresvärdarna. I förarbetena till den nya lagstiftningen anfördes (se prop. 1993/94:199 s. 56 f.) att det kunde tänkas att vissa av dessa hyresgäster skulle vara passiva i förhandlingarna med hyresvärden eller rentav medvetet fördröja förhandlingsarbetet. För att komma till rätta med sådana situationer infördes den s.k. passivitetsregeln i 54 a § hyres-lagen. Regeln är tillämplig endast vid höjning av hyran och den innebär i korthet följande. Om hyresvärden vill höja hyran och samtidigt binda hyresgästen till den begärda hyran, skall han skicka ett skriftligt meddelande till hyresgästen. Meddelandet skall innehålla uppgift om den hyreshöjning som begärs, det totala hyresbeloppet efter hyreshöjningen och den dag den nya hyran skall börja gälla. I meddelandet skall även anges det datum då hyresgästen senast måste ha motsatt sig hyreshöjningen för att den inte skall börja gälla. Hyresgästen skall alltid ha minst två månader på sig från den dag då meddelandet lämnades att motsätta sig kravet. Meddelandet skall dess-utom innehålla uppgift om att hyresgästen blir bunden av sin passivitet om han inte motsätter sig kravet. Slutligen skall meddelandet innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva den begärda hyrans skälighet samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en såda prövning skall kunna ske. Den nya hyran får börja gälla först efter den dag som i meddelandet angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen. Det räcker att hyresvärdens skriftliga meddelande skickas i ett rekom-menderat brev till hyresgästens vanliga adress eller den tillfälliga adress som hyresgästen har angett till hyresvärden (se 63 § hyreslagen). Det har nämligen ansetts att det bör kunna krävas att en hyresgäst som har valt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet ser till att han som regel kan nås av hyresvärdens meddelanden (se prop. 1993/94:199 s. 59). En hyresgäst som reser bort under längre tid bör därför, i eget intresse, med-dela hyresvärden under vilken adress han kan nås eller ordna saken på något annat sätt. Om hyresgästen meddelar hyresvärden att han inte godtar hyreshöjningen, kan hyresvärden hänskjuta frågan till hyresnämnden. Det är även här tillräckligt att hyresgästens meddelande skickas till hyresvärden i rekommenderat brev. Enligt en föreskrift i 54 § första stycket hyreslagen måste värden dock avvakta med hänskjutandet en månad från det att han skickade det skriftliga meddelandet. Om hyresgästen förhåller sig passiv, blir han bunden av den hyra som hyresvärden har begärt (se 54 a § andra stycket hyreslagen). Vill hyres-gästen begära prövning av den nya hyran gäller enligt 54 § första stycket hyreslagen att han skriftligen skall begära villkorsändring hos hyresvär-den. Om parterna inte kommer överens, kan hyresgästen tidigast en månad efter det att han lämnat meddelandet till hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om villkorsändring, dvs. prövning av den nya hyran. När hyresnämnden skall pröva skäligheten av en hyra, oavsett om detta sker på begäran av hyresgästen eller på begäran av hyresvärden, gäller som huvudregel att beslut om villkorsändring inte får avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökan till hyresnämnden. Huvudregeln kommer till uttryck i 55 c § första och andra styckena hyreslagen. Ett undantag från denna regel finns i samma paragrafs fjärde stycke. Där föreskrivs att hyresnämnden, när det finns skäl till det, får förordna om villkorsändring från tidigare tidpunkt än vad som följer av första och andra styckena. I tredje stycket finns en särskild bestämmelse som är tillämplig när en hyresgäst genom passivitet har blivit bunden av en hyreshöjning. I sådant fall får hyresnämnden, under förutsättning att hyregästen har begärt nämndens prövning inom tre månader från det att den nya hyran började gälla, besluta om den nya hyrans storlek från den dag då den började gälla. För att denna undantagsbestämmelse skall bli tillämplig fordras alltså att hyresgästen dels meddelar hyresvärden att han begär villkorsänd-ring, dels ansöker om hyresnämndens prövning. Ansökan om hyresnämn-dens prövning skall göras tidigast en månad efter begäran om villkors-ändring och senast inom tre månader från det att den nya hyran började tillämpas. Om hyresgästen inte begär villkorsändring inom tremånadersfristen, kan han ändå begära hyresnämndens prövning av den nya hyrans skälighet. I sådana fall tillämpas dock huvudregeln i 55 c § första och andra styckena hyreslagen om den tidpunkt från vilken villkorsändring tidigast kan gälla. I samband med införandet av passivitetsregeln infördes på förslag av bostadsutskottet en särskild skyddsregel i 44 § tredje stycket hyreslagen. Den bestämmelsen innebär att en hyresgäst inte får skiljas från sin lägen-het på grund av dröjsmål med betalningen av en hyreshöjning som trätt i kraft genom hans passivitet, om hyran kan prövas med tillämpning av 55 c § tredje stycket. Vad som nu sagts gäller till dess att en månad har gått från det att hyresnämndens eller Svea hovrätts beslut vann laga kraft. Som tidigare angetts infördes passivitetsregeln i samband med att hyres-gäster som bor i hus med förhandlingsordning fick rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Detta kan möjligen ge intryck av att passivitetsregeln är tillämplig endast om det gäller en förhandlingsordning för huset. Regeln är emellertid generell. En hyresvärd kan således an-vända sig av passivitetsregeln även om det inte gäller någon förhandlings-ordning för huset. 4.2 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten 4.2.1 Inledning Enligt bostadssaneringslagen (1973:531) hade hyresgästerna ett direkt inflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder genom att de under vissa förutsättningar kunde förhindra åtgärder som gick utöver vad som krävdes för att lägenheterna skulle uppnå lägsta godtagbara standard. Bostadssaneringslagen upphörde att gälla vid utgången av juni 1994. Lagens bestämmelser om hyresgästinflytande ersattes med en bestämmelse i 55 a § hyres- lagen som i korthet innebär att man vid en bruksvärdesprövning av hyran för en lägenhet skall kunna bortse från vissa förbättringsåtgärder i lägenheten. Enkelt uttryckt kan det sägas att hyresgästens tidigare direkta inflytande över normala förbättrings- och ändringsåtgärder ersattes med ett indirekt inflytande, dock endast över lyxåtgärder. I samband med att bostadssaneringslagen upphörde att gälla upphävdes de särskilda reglerna i plan- och bygglagen (1987:10) som anslöt till be- stämmelserna i bostadssaneringslagen. Senare har även vissa ändringar gjorts beträffande avgränsningen av vilka åtgärder som är bygglovs-pliktiga och vilka åtgärder som inte är bygglovspliktiga. 4.2.2 Bostadssaneringslagen Allmänt om hyresgästinflytande Bostadssaneringslagen trädde i kraft år 1974. Den gav hyresnämnden möjlighet att ålägga en fastighetsägare att rusta upp en bostadslägenhet till lägsta godtagbara standard (upprustningsåläggande). Om en sådan upprustning inte var möjlig, kunde det i stället meddelas förbud att använda lägenheten för bostadsändamål (användningsförbud). Om lägenheterna i ett hus redan hade lägsta godtagbara standard, kunde hyresgästerna hindra fastighetsägaren från att genomföra vissa förbätt-ringsåt- gärder. I det följande kommer endast hyresgästinflytandet vid upp-rustning som initierats av hyresvärden att behandlas. Bestämmelserna om hyresgästinflytande vid sådana ombyggnader som inte behövs för att en lägenhet skall få lägsta godtagbara standard kom till i syfte att ge hyresgästerna större bestämmanderätt över sina boendeförhållanden. Det ansågs otillfredsställande att hyresgästerna inte hade möjlighet att påverka förvaltningen av det hus som de bodde i. Det inne-bar också en svaghet i deras besittningsskydd. En ombyggnad som hyres-gästen inte kunde eller ville godta, av ekonomiska eller andra skäl, skulle nämligen kunna leda till att han tvingades flytta. Det ansågs också att hyresgästerna, genom den kännedom om behov och brister i fråga om boendeförhållandena som de hade, kunde förbättra bostadsmil- jön och göra fastighetsförvaltningen mera ändamålsenlig. Alternativet att låta bostads-marknadens parter förhandlingsvägen lösa frågan om boinflytande vid upp- rustning och ombyggnad diskuterades men förkastades. För att hyresgästerna skulle få ett reellt inflytande ansågs lagregler vara nödvändiga (se prop. 1974:150 s. 442 f.). Den centrala bestämmelsen om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten fanns i 2 a § bostadssaneringslagen. Bestämmelsen var uppdelad på två stycken; det första var tillämpligt på åtgärder som inte krävde bygglov och det andra på bygglovspliktiga åtgärder. Möjligheten att förhindra vissa förbättrings- och ändringsåtgärder var inte begränsad till de olika bostadslägenheterna i huset. Bestämmelserna kunde tillämpas exempelvis om hyresvärden ville renovera husets fasad eller trapphus, bygga om vinds- eller källarutrymmen eller byta vatten- eller avloppsstammar i huset. Hyresgästinflytande över åtgärder som inte var bygglovspliktiga För åtgärder som inte var bygglovspliktiga gällde att hyresnämnden på ansökan av en hyresgästorganisation fick förbjuda en fastighetsägare att utföra för- bättringsarbeten eller liknande åtgärder, om de inte behövdes för att en bostadslägenhet skulle uppnå lägsta godtagbara standard. I 2 b § bostadssaneringslagen angavs vad som krävdes för att en lägenhet skulle anses ha lägsta godtagbara standard. En förutsättning för att en hyresnämnd skulle kunna meddela förbud mot en viss åtgärd var att det var uppenbart att åtgärden inte var påkallad av boendehänsyn. Detta innebar att en fastighetsägare inte kunde för-bjudas att utföra sådana åtgärder som han i egenskap av hyresvärd var skyldig att utföra i huset på grund av lag eller avtal. Åtgärder som hörde till det löpande underhållet eller omfattades av hyresvärdens reparations-skyldighet kunde alltså inte förbjudas med stöd av bestämmelsen. Samma sak gällde åtgärder som hyresvärden måste utföra för att uppfylla föreskrifter i exempelvis hälsovårds- eller byggnadsbestämmelserna. Med begreppet boendehänsyn avsågs hänsynen till de boendes intressen i allmänhet. Det syftade alltså inte på intresset hos de hyresgäster som för tillfället bodde i fastigheten. Begreppet hade en objektiv innebörd och vägledande för tolkningen var de bostadspolitiska mål som samhället vid varje tillfälle uppställde. Ett förbud enligt 2 a § första stycket kunde förenas med vite. Av förarbetena framgick att det endast var i mera uppenbara fall som förbud kunde meddelas. Bestämmelsen kom till för att i första hand vara en spärr mot att fastighetsägaren utrustade lägenheterna eller huset med inredningsdetaljer som „närmast får betecknas som onödig lyx„. Vid bedömningen av om förbud skulle meddelas skulle det också beaktas om åtgärderna kunde medverka till hyreshöjningar. Kunde det förutses att hyrorna inte skulle komma att höjas på grund av de aktuella åtgärderna, ansågs det i regel inte finnas skäl att förbjuda dem (se prop. 1974:150 s. 509). Hyresgästinflytande över bygglovspliktiga åtgärder För bygglovspliktiga åtgärder gällde följande. Om hyresgästorganisationen motsatte sig att det utfördes en åtgärd som inte behövdes för att en lägenhet skulle uppnå lägsta godtagbara standard, fick åtgärden utföras endast om hyres- nämnden på ansökan av fastighetsägaren medgav det. Ett sådant medgivande fick lämnas endast om det fanns särskilda skäl. Frågan om det fanns särskilda skäl för att medge en viss åtgärd skulle bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. I propositionen anfördes att det kunde förekomma fall där det av fastighetsekonomiska eller liknande skäl kunde te sig befogat att utföra vissa åtgärder utöver sådana som behövdes för att uppnå lägsta godtagbara standard. Om tilläggsåtgärderna kunde bedömas ha obetydlig inverkan på lägenheternas bruksvärde, kunde det i vissa fall anses föreligga särskilda skäl att tillåta åtgärderna. Som ett allmänt riktmärke borde gälla att fastighetsägaren måste kunna anföra mycket starka skäl för att tillåtas utföra andra, mera omfattande åtgärder än som innebar upprustning av lägenheterna till lägsta godtagbara standard, om hyresgästorganisationen motsatte sig åtgärderna. Det var således inte tillräckligt att fastighetsägaren kunde visa att om-byggnaden skulle bli mer lönsam för honom om han fick utföra de åtgär-der han önskade. Endast i de fall där kostnaden för en mindre omfattande ombyggnad inte kunde beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte borde en större ombyggnad eller de åtgärder som behövde utföras för att investe-ringen skulle kunna ge skäligt ekonomiskt utbyte kunna tillåtas (se prop. 1974:150 s. 510). Som komplement till reglerna i bostadssaneringslagen fanns en särskild be- stämmelse om bygglov i plan- och bygglagen. Bestämmelsen innebar att hyresvärden i bygglovsärendet skulle visa att hyresgästorganisationen inte motsatte sig åtgärden eller att hyresnämnden hade lämnat tillstånd till den. Om hyresvärden inte kunde göra det, fick bygglov inte lämnas (se 8 kap. 31 § plan- och bygglagen i dess lydelse före den 1 juli 1994). Vem utövade hyresgästinflytandet? En särskild fråga gällde vem som skulle utöva hyresgästinflytandet. Beträffande huset som helhet ansågs det att hyresgästerna som kollektiv skulle ha bestämmanderätten. Uppgiften att företräda hyresgästkollektivet lades på den organiserade hyresgäströrelsen. Beträffande åtgärder i den egna lägenheten diskuterades om den enskilde hyres- gästen skulle få ett bestämmande inflytande. Man befarade emeller-tid att den enskilde hyresgästen i vissa fall skulle fästa större vikt vid att han hade en låg hyra än att lägenheten bevarades i gott skick även för framtida hyresgäster. Den organiserade hyresgäströrelsen fick därför be-stämmanderätten också beträffande åtgärder i de enskilda lägenheterna. 4.2.3 Regleringen i 55 a § hyreslagen Såsom tidigare nämnts upphörde bostadssaneringslagen att gälla vid utgången av juni 1994. I stället infördes en bestämmelse i hyreslagen, 55 a §, som ger hyresgästerna ett indirekt inflytande över vissa förbätt-ringsåtgärder. Till den bestämmelsen fördes också reglerna om lägsta god-tagbara standard. Som skäl för att upphäva bostadssaneringslagen angavs bl.a. att stora delar av det svenska hyreshusbeståndet i dag är sanerade och att det finns möjlighet att ingripa mot de fastighetsägare som missköter sina fastigheter med stöd av andra lagar, bl.a. bostadsförvaltningslagen (1977:792) och hyreslagen. Bostadssaneringslagens bestämmelser om sanering behövdes därför inte längre. Däremot ansågs det finnas behov av regler som ger den enskilda hyresgästen en möjlighet att tvinga fram en upprustning av den egna lägenheten till lägsta godtagbara standard. Bestämmelser om upprust-ningsföreläggande togs därför in i 18 a - c §§ hyreslagen (se prop. 1993/94:199 s. 73 f.). Beträffande boinflytande vid ombyggnad ansågs det att hyresgästernas intressen kan skyddas på annat sätt än genom bestämmelserna i bostads-saneringslagen.Det konstaterades att hyresgästens besittningsskydd i och för sig kan brytas vid en större ombyggnad men att hyresgästen ändå har rätt att om möjligt bo kvar i lägenheten vid en sådan ombyggnad (se 46 § första stycket 4 hyreslagen). Det ansågs att detta besittningsskydd är till-räckligt. Vid mindre genomgripande åtgärder som inte innebär att hyres-gästen måste flytta från lägenheten bedömdes skyddet dock vara otillräckligt. I sådana fall ansågs det i första hand vara fråga om att skydda hyresgästen mot hyreshöjningar på grund av åtgärder som inte kan anses motiverade från hyresgästsynpunkt (se prop.1993/94:199 s. 72 f.). Hyres-gästinflytandet vid upprustning och ombyggnad utformades därför på följande sätt. Vid en bruksvärdesprövning av hyran för en lägenhet skall hyresnämn-den inte beakta förbättringsarbete eller liknande åtgärd som hyresvärden har utfört i lägenheten under hyresförhållandet, om åtgärden inte har vid-tagits för att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard och uppenbart inte heller har varit motiverad av boendehänsyn. Detta gäller dock inte om hyresgästen (själv eller i vissa fall genom en hyresgästorganisation) eller hyresnämnden har godkänt åtgärden eller om det har gått mer än tio år sedan åtgärden utfördes. Hyresnämnden får lämna godkännande endast om det finns särskilda skäl (se 55 a § hyreslagen). Till skillnad från bestämmelserna i bostadssaneringslagen ger den nu-varande bestämmelsen i hyreslagen inte hyresgästerna någon möjlighet att förhindra att en viss förbättringsåtgärd vidtas i lägenheten. Den innebär i stället att hyresvärden under vissa förutsättningar inte har rätt till ekonomisk kompensa- tion för den standardhöjning som en sådan åtgärd medför. Hyresgästernas direkta inflytande har alltså ersatts med ett indirekt inflytande. En annan skillnad består i att det nuvarande inflytandet endast avser åtgärder som hyresvärden utför i lägenheterna. Hyresgästinflytandet enligt bostadssaneringslagen avsåg även åtgärder som utfördes i andra delar av fastigheten. Ytterligare en skillnad är att den nuvarande regeln är tillämplig endast på åtgärder som vidtas under hyresförhållandet. Åtgärder som har vid-tagits under ett tidigare hyresförhållande skall således beaktas vid bruks-värdesprövningen. Denna begränsning, liksom begränsningen till åtgärder som har vidtagits de senaste tio åren, motiverades med att förhållanden som hänför sig till ett tidigare hyresförhållande eller som ligger långt tillbaka i tiden typiskt sett är svåra att föra bevisning om (se prop. 1993/94:199 s. 107). Vidare är det den enskilde hyresgästen som själv utövar den rätt till inflytande som finns. Enligt bostadssaneringslagen var det däremot hyres- gästorganisationen som utövade inflytandet. Den viktigaste skillnaden är att den nya bestämmelsen avser endast sådana åtgärder som kan betecknas som „lyxsanering„. Bostadssanerings-lagen gav däremot ett inflytande även över „normala„ förbättrings-åtgärder, dvs. sådana åtgärder som var bygglovspliktiga (se avsnitt 4.2.2). Denna effekt beror på att bestämmelsen i 55 a § hyreslagen motsvarar bestämmelsen i 2 a § första stycket bostadssaneringslagen som avsåg icke-bygglovspliktiga åtgärder. I hyreslagen saknas således en motsvarighet till bestämmelsen i 2 a § andra stycket bostadssaneringslagen, som gav hyres-gästkollektivet ett inflytande även över sådana åtgärder som krävde bygg-lov. I det sammanhanget finns det anledning att erinra om att bygglovs-prövningen enligt plan- och bygglagen inskränktes den 1 juli 1995 (se prop. 1993/94:178, bet. 1993/94:BoU18, rskr. 1993/94:372. Beträffande ikraftträdandet se prop. 1994/95:106, bet. 1994/95:BoU8, rskr. 1994/95:91). På samma sätt som bostadssaneringslagens bestämmelser är 55 a § hyreslagen in- te tillämplig på sedvanliga underhålls- och reparationsarbeten och inte heller på sådana åtgärder som hyresvärden måste vidta för att uppfylla hälsoskydds- eller byggnadsbestämmelser. 4.3 Hyresgästinflytande som förutsättning för statligt stöd vid ombyggnad Som ett komplement till bestämmelserna om hyresgästinflytande i bo-stadssa- neringslagen fanns det i det äldre bostadsfinansieringssystemet regler om hyres- gästinflytande vid bygglovspliktiga ombyggnader. Dessa regler avskaffades samtidigt som bostadssaneringslagen upphävdes. I december 1994 beslutade riksdagen att införa ett extra statligt stöd för förbättring av permanentbostäder (se SFS 1994:1994). Bidrag lämnas för vissa ombyggnadsåtgärder samt underhålls- och reparationsåtgärder som har påbörjats under tiden den 1 januari 1995 - 30 september 1996 och slutförts senast den 31 december 1996. Något krav på yttrande eller godkännande av hyresgäster eller hyresgästorganisation ställs inte. Det extra statliga stödet har naturligtvis bidragit till att vissa fastighets- ägare har tidigarelagt ombyggnader och reparationer av hyreshus. I flera sammanhang har fastighetsägare kritiserats därför att de forcerar fram ombyggnader utan att ta hänsyn till de berörda hyresgästernas synpunkter. Hyresvärdarna påstås alltså ha utnyttjat det förhållandet att det för närvarande saknas bestämmelser om egentligt hyresgästinflytande vid ombyggnad. Det har dessutom hävdats att hyresgästerna i stor utsträck-ning har sagts upp från sina hyresavtal inför en ombyggnad. Med anledning av denna utveckling har riksdagen godkänt regeringens förslag om att det skall införas en ny bestämmelse om hyresgästinflytande som förutsättning för statligt stöd för ombyggnad av hyreshus (se prop. 1995/96:101, bet. 1995/96:BoU10, rskr. 1995/96:227, SFS 1996:349). Den nya regleringen är avsedd att vara temporär och gälla i avvaktan på att regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad tas in i hyreslagstift-ningen, dock längst till utgången av juni 1997. Den provisoriska bestämmelsen om hyresgästinflytande vid ombyggnad har tagits in i 6 a § förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnads-subvention och är tillämplig om den aktuella ombyggnaden har påbörjats efter den 15 juni 1996. Bestämmelsen innebär att en hyresvärd som har sagt upp eller avser att säga upp en hyresgäst inför en ombyggnad, kan få statligt räntestöd endast om den förhandlande hyresgästorganisationen eller, om det inte gäller någon förhandlingsordning för huset, en majoritet av de hyresgäster som är uppsagda eller kommer att sägas upp tillstyrker det. Kravet på samtycke gäller inte om hyresvärden har förelagts av en myndighet att utföra ombyggnadsåtgärden. 5 Överväganden och förslag 5.1 Allmänna utgångspunkter för en reform Syftet med den borgerliga regeringens politik på bostadslagstiftningens område uppgavs vara att stärka de enskilda bostadskonsumenternas ställning. De ändringar som genomfördes i hyreslagstiftningen den 1 juli 1994 motiverades bl.a. med att man ville öka hyresgästernas valfrihet (se prop. 1993/94:199 s. 49). De ändringar som genomfördes den 1 juli 1994 innebar emellertid i praktiken att de enskilda hyresgästernas ställning försvagades och att balansen mellan parterna rubbades i flera viktiga avseenden. Den allvar-ligaste försämringen för hyresgästerna består i att regleringen i 55 a § hyreslagen knappast ger hyres- gästen något verkligt inflytande över förbättringsåtgärder i den egna lägenheten eller i de gemensamma utrym-mena. En annan brist gäller de s.k. fria inflyttningshyrorna; genom en ändring av bestämmelserna om förhandlingsord- ningens omfattning har hyresvärdarna fått möjlighet att hyra ut en ledig lägenhet till den som är beredd att betala den högsta hyran. Ytterligare försämringar för hyresgästerna har uppstått genom att det numera är tillåtet med flera förhandlingsordningar för ett och samma hus, vilket har minskat hyresgästernas inflytande över gemensamma frågor. Enligt regeringens uppfattning förutsätter en väl fungerande hyresmarknad att det råder balans mellan parterna. Reglerna måste således vara ut-formade så att en fastighetsägare har möjlighet att bedriva en rationell fastighetsförvaltning samtidigt som en hyresgäst har möjlighet att i rimlig utsträckning ha inflytande över sin bostad. De lagändringar som nu föreslås syftar till att stärka hyresgästernas ställning så att det återigen uppstår balans mellan hyresvärdarna och hyresgästerna. 5.2 Hyresförhandlingssystemet 5.2.1 Skall det kunna gälla flera förhandlingsordningar för ett och samma hus? -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Det återinförs en bestämmelse om att det får| | gälla endast en förhandlingsordning för ett och samma hus. | | Vid prövningen av om en förhandlingsordning skall gälla skall | | hänsyn tas till det antal lägenheter som förhandlingsordningen | | kan förväntas komma att omfatta. | -------------------------------------------------------------------- Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 58 - 62). Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har tillstyrkt ut- redningens förslag om att det bara skall kunna gälla en förhandlingsordning för ett hus. Några få remissinstanser har ansett att det skall kunna gälla flera förhandlingsordningar, om hyresvärden går med på det. En majoritet av remissinstanserna har tillstyrkt att det vid prövningen av om en förhandlingsordning skall gälla skall tas hänsyn till bl.a. det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta. Många remissinstanser har ansett att det tydligare bör anges vad som krävs beträffande den förväntade omfattningen. Några remissinstanser har ansett att det bör uppställas ett majoritetskrav. Skälen för regeringens förslag: En eller flera förhandlingsordningar för ett och samma hus? När förbudet mot flera förhandlingsordningar avskaffades den 1 juli 1994 motiverades det bl.a. med att det från principiell synpunkt var mycket otillfredsställande att hyresgästerna i ett hus i praktiken hade så små möjligheter att välja vem som skulle företräda dem vid kollektiva för- handlingar. Det sades också att ett system med flera förhandlande hyres- gästorganisationer kunde skapa förutsättningar för en ökad konkurrens mellan organisationer på hyresgästsidan, vilket borde vara till fördel för hyresgästerna (se prop. 1993/94:199 s. 62 f.). Det kan möjligen anföras principiella skäl för att tillåta flera förhand- lingsordningar för ett hus. Av större betydelse är emellertid vilket prak-tiskt behov som det finns av att tillåta flera förhandlingsordningar och vilka praktiska verkningar som en sådan ordning får för berörda hyres-värdar och hyresgäster. Några remissinstanser har särskilt ifrågasatt om det finns ett praktiskt behov av att tillåta flera förhandlingsordningar för samma hus. De pekar på det förhållandet att den nya ordningen inte tycks ha fått någon genomslagskraft i praktiken. En remissinstans, Hyresnämnden i Malmö, har menat att de nya reglerna inte har inneburit någon förändring. I de fall där den organiserade hyresgästföreningens förhandlingsrätt har ifrågasatts beträffande ett visst hus har förhållandena ofta varit sådana att det funnits en opinion bland hyres- gästerna för en ändring. Den har då kunnat genom-föras på så sätt att den konkurrerande organisationen har övertagit för-handlingsrätten. Det praktiska behovet av att tillåta mer än en förhand-ingsordning framstår alltså som mycket begränsat. Till detta kommer att den nuvarande ordningen kan befaras få negativa verkningar, om den trots allt får genomslag i verkligheten. Det tidigare gällande förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett hus motiverades med att det skulle uppstå en i praktiken ohållbar situa-tion, om hyresvärden var förhandlingsskyldig mot flera organisationer be-träffande samma lägenhetsbestånd (se prop. 1977/78:175 s. 114 f.). Vid remissbehandlingen av förslaget om att avskaffa detta förbud var flera remissinstanser negativa. Det anfördes bl.a. att det kunde medföra problem för hyresvärdarna att samtidigt förhandla med flera organisatio-ner och att det kunde leda till att förhandlingsarbetet fördyrades. Remiss-instanserna anmärkte dessutom att det kunde uppstå praktiska problem, om flera organisationer samtidigt förhandlade om t.ex. gemensamma utrymmen. Från fastighetsägarhåll betonas ofta att utvecklingen på hyresmarknaden går mot att hyresgästerna får ett allt större inflytande, inte bara över den egna lägenheten, utan även över gemensamma utrymmen och service. Som utredningen har anfört är det inte svårt att föreställa sig hur en ord-ning med flera förhandlande hyresgästorganisationer kan komplicera sam-arbetet mellan hyresvärden och hyresgästerna beträffande sådana gemen-samma frågor. Dessutom finns det, som Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) har påpekat i sitt remissvar, en risk för att den nuvarande ord-ningen leder till att organisationerna av konkurrensskäl koncentrerar för-handlingsinsatserna på en sänkning av hyran på bekostnad av att till-sammans med hyresvärden utveckla en sund bostadsförvaltning och olika former av boendeinflytande. Mot den bakgrunden anser regeringen att de praktiska skäl som talar mot att tillåta flera förhandlingsordningar i ett hus väger tyngre än de principiella skäl som kan åberopas för att behålla den nuvarande ord-ningen. Regeringen anser således att de skäl som anfördes för den ordning som gällde före den 1 juli 1994 fortfarande är giltiga och att förbudet mot flera förhandlingsordningar i ett och samma hus därför bör återinföras. Några remissinstanser har ansett att det skall kunna gälla flera förhand- lingsordningar för ett hus, om hyresvärden accepterar det. Även en sådan ordning är emellertid olämplig av de skäl som nämns ovan. Det kan i det sammanhanget påpekas att den hyresgäst som inte vill företrädas av den förhandlande organisationen har möjlighet att få förhandlingsklausulen slopad (se avsnitt 5.2.3) och därefter lämna ett förhandlingsuppdrag till en konkurrerande organisation. Sveriges advokatsamfund och Sveriges Fastighetsägareförbund har ansett att en hyresvärd och en konkurrerande organisation skall kunna ingå avtal om förhandlingsordning trots att det redan gäller en förhandlingsordning för huset men att den nya förhandlingsordningen skall träda i kraft först sedan den gamla har upphört. Utredningens lagförslag innebär en återgång till vad som gällde före den 1 juli 1994. Den ordningen fungerade väl och medförde aldrig några problem för hyresvärdarna. Mot den bakgrunden anser regeringen att de båda remissinstansernas förslag inte bör genomföras. Vad skall förhandlingsordningen omfatta? Utredningen har tagit upp frågan om en förhandlingsordning skall omfatta ett eller flera hus eller om den skall kunna omfatta någon annan enhet, t.ex. en eller flera fastigheter. Nuvarande regel innebär att en förhandlingsordning kan avse ett eller flera hus (se 6 §). Det finns alltså inget som hindrar att en och samma förhandlingsordning gäller för samtliga hus i ett bostadsområde under förutsättning att det är samma hyresvärd i alla hus. I betänkandet nämns att det inte är ovanligt att utrymmen och service är gemensamma för flera hus, husgrupper eller i vissa fall även hela bostadsområden. En tvättstuga som är belägen i ett hus kan exempelvis vara avsedd även för hyresgäster i ett intilliggande hus. Motions- eller fritidslokaler kan anordnas gemensamt för flera hus. Inte sällan anordnas gemensamma aktiviteter eller gemensam service för större enheter än de enskilda husen. Utredningen har uttalat att förhandlingar i gemensamma frågor torde underlättas om husen omfattas av en och samma förhandlingsordning. I betänkandet konstateras att fastighetsindelningen inte är gjord med tanke på en avgränsning av enheter där det finns ett gemensamt boendeintresse. Utredningen har därför föreslagit att nuvarande regel bibehålls. Så gott som samtliga remissinstanser som har yttrat sig beträffande den frågan har redovisat samma uppfattning. Även regeringen delar utredningens uppfattning att en förhandlingsordning skall avse ett eller flera hus. Vilka omständigheter skall avgöra om det finns en rätt till förhandlings- ordning? I betänkandet har utredningen vidare tagit upp frågan vilka rekvisit som skall gälla vid prövningen av om en hyresgästorganisation eller en hyres-värd har rätt till förhandlingsordning. Sedan den 1 juli 1994 gäller enligt 10 § hyresförhandlingslagen att en hyresgästorganisation respektive en hyresvärd har rätt till förhandlingsordning, om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, organisationens stöd bland hyresgästerna och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla. Före den 1 juli 1994 gällde att hänsyn skulle tas till „hyresgästernas inställning„ i stället för „organisationens stöd bland hyresgästerna„ (se avsnitt 4.1.4). I betänkandet ställs frågan om något av dessa kriterier skall gälla eller om det skall uppställas något annat kriterium. Utredningen har uttalat att avgörande för vilket kriterium man väljer bör vara om det kan förväntas att den aktuella organisationen kommer att förhandla för en viss andel av lägenheterna. Utredningen har därför för-ordat att frågan prövas bl.a. med hänsyn till „det antal lägenheter som för-handlingsordningen kan förväntas komma att omfatta„. Många remissinstanser har delat den uppfatt- ningen. Flera remissinstanser har emellertid ansett att det i stället skall tas hänsyn till „organisationens stöd bland hyresgästerna„ eller „hyresgästernas in- ställning„. Några remissinstanser har också pekat på att hyresgästernas inställning får betydelse vid kon-kurrens mellan två organisationer. Regeringen delar utredningens uppfattning att det knappast kan begäras av en hyresvärd att han skall förhandla med en hyresgästorganisation, om förhandlingsresultaten inte kommer att få något eller endast mycket be-gränsat praktiskt genomslag. På motsvarande sätt gäller att det inte är rim-ligt att tvinga en hyresgästorganisation till förhandlingar om hyresgästerna inte är intresserade av det. I normala fall torde de kriterier som nu diskuteras ge samma resultat. „Hyresgästernas inställning„ avspeglas i „organisationens stöd bland hyresgästerna„ och båda faktorerna kan sägas vara avgörande för vilket antal lägenheter som den aktuella förhandlingsordningen kommer att om-fatta. Det kan emellertid finnas situationer där de nu nämnda rekvisiten ger olika utfall. Som framgår av avsnitt 5.2.2 föreslår regeringen att som huvudregel även en outhyrd lägenhet skall omfattas av den förhandlings-ordning som gäller för huset. Samma huvudregel föreslås gälla för en lägenhet under de tre första månaderna av ett hyresförhållande. Det av utredningen föreslagna rekvisitet kommer att omfatta även sådana lägenheter. I dessa fall blir det därför lättare att få till stånd en förhandlings-ordning, om hänsyn skall tas till „det antal lägenheter som för- handlings-ordningen kan förväntas komma att omfatta„ i stället för till „hyresgästernas inställning„ eller „organisationens stöd bland hyresgästerna„. Enligt regeringens mening är detta önskvärt, eftersom det kollektiva förhand- lingsförfarandet innebär fördelar för hyresgästerna. Rekvisitet „organisationens stöd bland hyresgästerna„ bör därför ersättas med „det antal lägen-heter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta„. Därutöver bör, liksom hittills, hänsyn tas till organisationens kvalifikationer och omständigheterna i övrigt. Omständigheterna bör, liksom i dag, vägas samman vid en skälighetsbedömning. Hur stort antal lägenheter skall krävas? Vid en sådan skälighetsbedömning skall det vägas in hur många lägen-heter som kan förväntas omfattas av förhandlingsordningen. Frågan är då vilket antal som bör krävas. När 10 § fick sin nuvarande lydelse uttalades att kravet på organisationens stöd bland hyresgästerna inte borde ställas alltför högt (se prop. 1993/94:199 s. 64). Det ansågs att ett alltför högt krav skulle kunna hindra att reformen med flera förhandlingsordningar fick genomslag i praktiken. En lämplig utformning av kravet ansågs därför vara att orga-nisationen skulle ha stöd av ungefär tio procent av hyresgästerna i det eller de hus som förhandlingsordningen skulle omfatta. Någon exakt gräns ville man emellertid inte ställa upp. Det relativt lågt ställda kravet på hyresgäststöd hängde alltså samman med en önskan att främja möjligheterna att teckna mer än en för- handlingsordning för varje hus. Nu föreslås ett förbud mot flera förhandlingsordningar i ett hus. Det är därför naturligt att ställa högre krav beträffande det antal lägenheter som en förhandlingsordning minst bör omfatta. Utredningen har ansett att antalet inte bör vara för litet. Det är emeller-tid enligt utredningen inte lämpligt att ange antalet i procent. Flera remissinstanser har ansett att det behövs tydligare riktlinjer för bedömningen av hur stor andel av lägenheterna som det skall krävas att förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta. Några remiss- instanser har ansett att det bör uppställas ett majoritetskrav. Inte heller regeringen anser att det är lämpligt att i lagtexten ange antalet lägenheter i procent. Prövningsmyndigheten bör ha frihet att göra en helhetsbedömning av samtliga de omständigheter som skall ligga till grund för prövningen. Detta ger större möjligheter att i det enskilda fallet komma till ett rimligt resultat. Vid bedömningen måste bl.a. beaktas att meningsfullt förhandlingsarbete förutsätter att ett inte obetydligt antal lägenheter omfattas av systemet. Rent allmänt kan dock vissa riktlinjer ges. Om antalet lägenheter som skulle komma att omfattas av förhandlings-ordningen uppgår till mer än ett hundratal, torde det regelmässigt vara skäligt att förhandlingsordningen skall gälla. Är antalet lägenheter som skulle omfattas av förhandlingsordningen lägre, torde det i allmänhet vara skäligt att förhandlingsordningen gäller om den kommer att omfatta ett flertal av lägenheterna i det eller de hus som förhandlingsordningen skulle gälla. Några remissinstanser har tagit upp frågan hur man bör bedöma den situationen då två eller flera hyresgästorganisationer konkurrerar om för-handlingsrätten beträffande ett och samma hus. Enligt regeringens mening bör skälighetsbe- dömningen i en sådan situation normalt utfalla till förmån för den förhand- lingsordning som kan antas komma att omfatta flest lägenheter. Vem skall ha bevisbördan för att det finns förutsättningar för en förhand- lingsordning? Sedan den 1 juli 1994 gäller att den part som begär förhandlingsordning skall visa att förutsättningarna för en sådan är uppfyllda. Utredningen har ansett att det inte bör göras någon ändring på den punkten. Inte heller de remissinstanser som har tagit upp frågan anser att den nuvarande bevis-börderegeln bör ändras. Regeringen delar utredningens bedömning. Det bör således även i fort- sättningen vara den som begär förhandlingsordning som skall visa att denna kan förväntas komma att omfatta tillräckligt antal lägenheter och att övriga rekvisit är uppfyllda. På motsvarande sätt bör den som begär att en förhand- lingsordning skall upphöra visa att rekvisiten för rätt till förhandlingsordning inte längre är uppfyllda. Skall det tas hänsyn till i vilken utsträckning hyresgästerna är medlemmar i hyresgästorganisationen? I betänkandet diskuteras om det vid en prövning av rätt till förhandlings- ordning bör kunna beaktas i vilken utsträckning hyresgästerna är medlem-mar i hyresgästorganisationen. För närvarande gäller att en hyresgästorganisation kan tvingas vara part i en förhandlingsordning för ett hus även om inte någon av hyresgästerna är medlem i organisationen. Utredningen har kommit fram till att en sådan ordning generellt sett kan accepteras. Den har härvid hänvisat till att en förhandlande organisation skall ha rätt till förhandlingsersättning. Ut- redningen har emellertid ansett att det inte är uteslutet att avsaknaden av med- lemmar i ett hus kan vara en omständighet som, tillsammans med andra, kan medföra att det inte är skäligt mot organisationen att förhandlingsordningen skall gälla. Det innebär också, enligt utredningen, att det inte skall vara möjligt för en organisation att säga upp en gällande förhandlingsordning mot hyresvärdens vilja endast därför att ingen av hyresgästerna är medlem i organisationen. Endast ett fåtal remissinstanser har uttalat någon mening i frågan. Svenska Kommunförbundet och Stockholms kommun har instämt i utred-ningens bedömning. De har hänvisat till att det är viktigt att de hyresgäster som bor i servicelägen- heter, gruppbostäder och f.d. ålderdomshem får hjälp med att bevaka sina intressen. Svea hovrätt, å andra sidan, har ifrågasatt utredningens ståndpunkt. Hovrätten har ansett att det i allmänhet torde framstå som oskäligt att tvinga en liten, fristående hyresgästorganisation att förhandla för ett hus där den saknar medlemmar. Även Hyres-gästernas Riksförbund har framfört kritik mot utredningens uttalanden. Som Svea hovrätt har nämnt i sitt remissyttrande gjordes i förarbetena till hyresförhandlingslagen vissa uttalanden beträffande frågan om orga-nisationens förhandlingsskyldighet. Det angavs, såvitt nu är ifråga, att hyresnämnden bör godta en invändning från organisationen om att den inte har tillräckliga resurser för förhandlingsuppdraget. Det ansågs näm-ligen att en organisation inte bör åläggas ett vidsträcktare förhandlings-ansvar än vad den har möjlighet att åta sig. Slutsatsen blev att det endast i sällsynta undantagsfall kan bli aktuellt att ålägga en hyresgästorganisation förhandlingsordning mot dess vilja (se prop. 1977/78:175 s. 118). Regeringen anser att dessa motivuttalanden fort- farande har giltighet. De omständigheter som Stockholms kommun och Svenska Kommunförbundet har framfört är visserligen beaktansvärda men ger inte anledning till annan bedömning av denna fråga än tidigare. 5.2.2 Hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlings-systemet (förhandlingsordningens omfattning) -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: En hyresgäst skall även i fortsättningen ha| | rätt att själv avgöra om den egna lägenheten skall omfattas av de| | kollektiva förhandlingar som förs för huset. Denna rätt föreslås| | emellertid bli förenad med vissa inskränkningar. | | En förhandlingsordning skall som huvudregel omfatta samtliga | | bostadslägenheter i det eller de hus som förhandlingsordningen | | avser, oberoende av om det enskilda hyresavtalet innehåller en | | för-handlingsklausul. En lägenhet skall dock inte omfattas av en| | för-handlingsordning, om hyresnämnden har beslutat att hyresav- | | talet inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Detsamma | | skall gälla om hyresvärden och hyresgästen, tidigast tre månader| | efter det att hyresförhållandet inleddes, skriftligen har kommit| | överens om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlings-| | klausul. | -------------------------------------------------------------------- Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens utom så tillvida att utredningen har föreslagit att förhandlingsordningens parter skall kunna undanta viss lägenhet från förhandlingsordningens omfattning. Utredningen har dessutom föreslagit att hyresvärdens och hyresgästens skriftliga överenskommelse skall kunna träffas först sex månader efter det att hyresförhållandet inleddes (se betänkandet s. 63 - 67). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt utredningens förslag beträffande omfattningen av en förhandlingsordning. Förslaget har dock avstyrkts av Hyresnämnden i Umeå/Luleå, Svenska Kommunförbundet, Sveriges advokatsamfund, SABO, Sveriges Fastig-hetsägareförbund och SBC. Några av dessa remissinstanser har ansett att förslaget i alltför hög grad inskränker parternas avtalsfrihet och begränsar möjligheterna att utforma individuella hyresavtal. Förslaget om att en överenskommelse skall kunna träffas först efter en tidsfrist på sex månader har fått ett blandat mottagande. Flertalet remiss- instanser har avstyrkt att tidsfristens längd bestäms till sex månader. Några remissinstanser har ansett att tidsfristen skall vara kortare. Andra remissinstanser har ansett att hyresgästen skall ha rätt att ställa sig utanför det kollektiva systemet omedelbart vid hyresavtalets undertecknande eller efter det att hyresförhållandet har inletts. Skälen för regeringens förslag: Genom den lagändring som genomfördes den 1 juli 1994 har den enskilde hyresgästen en i princip ovillkorlig rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Regeringen anser att rätten att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet skall bibehållas. Vad frågan i stället gäller är hur man skall motverka de nackdelar som ur hyresgästernas synvinkel har visat sig följa med den nuvarande regleringen. Möjligheterna till missbruk bör i största möjliga utsträckning förhindras. Risken för att en lägenhet av förbiseende ställs utanför det kollektiva systemet måste elimineras. Nackdelarna med nuvarande reglering Utredningen har pekat på risken för att hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet utnyttjas av oseriösa hyresvärdar, t.ex. genom att de som villkor för att hyra ut en lägenhet kräver att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Ett annat exempel är enligt utredningen att en hyresvärd lockar med lägre hyra under förutsättning att lägenheten inte omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet. Fastighetsägareförbundet har i sitt remissyttrande reagerat mot att sådana förfaranden skall anses klandervärda. Förbundet har menat att en hyresvärd som påtvingats en förhand- lingsordning måste vara i sin fulla rätt att i förhållande till hyresgästerna hävda att han inte vill ha det kollektiva systemet. Regeringen anser för sin del att systemet inte bör ge utrymme för sådana förfaranden som utredningen har nämnt. En annan nackdel som följer med nuvarande reglering är att en hyresgäst felaktigt kan tro att lägenheten omfattas av de kollektiva förhandlingar som förs för huset. Sedan den 1 juli 1994 är det en förutsättning för att en lägenhet skall omfattas av en förhandlingsordning att det finns en förhandlingsklausul i hyresavtalet. Om hyresgästen förbiser att ta in en sådan klausul i avtalet, leder det till att lägenheten inte kommer att omfattas av de kollektiva förhandlingarna. Ytterligare en nackdel som utredningen tar upp är att den nya ordningen innebär att inflyttningshyrorna i allt större utsträckning har blivit fria, dvs. de kan bestämmas fritt av hyresvärden utan hänsyn till vad tidigare hyres-gäst har betalat. Det beror i huvudsak på förhandlingsklausulens betydel-se; frågan om en lägenhet omfattas av en förhandlingsordning beror på om det finns en förhandlingsklausul i kontraktet. En konsekvens av det är att en hyresvärd kan välja att hyra ut en lägenhet till den som erbjuder sig att betala högst hyra och är villig att avstå från att ta in en förhand-lingsklausul i hyresavtalet. Regeringen delar utredningens bedömning av vilka nackdelar som den nuvarande regleringen är förenad med. Under vilka förutsättningar skall en lägenhet kunna undantas från en förhandlingsordning? Utredningen har ansett att de negativa effekter som kan följa med den oin- skränkta rätten för hyresgästen att stå utanför det kollektiva systemet borde kunna förhindras, om denna rätt förutsätter en aktiv handling från hyresgästens sida och förhandlingsordningens omfattning görs mindre beroende av att det finns en förhandlingsklausul i det enskilda hyresavtalet. Utredningen har föreslagit att följande skall gälla. En förhandlingsordning skall som huvudregel omfatta samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus oberoende av om det i de enskilda hyresavtalen finns en för-handlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen. Förhandlings-ordningen skall således omfatta även lägenheter utan förhandlingsklausul och därmed även lägenheter som är outhyrda. Utredningen har föreslagit att det skall finnas tre undantag från denna huvudregel. Det första undantaget avser den situationen att förhandlingsordningens parter kommer överens om att en viss lägenhet skall undantas. Det andra undantaget avser den situationen att hyresnämnden har beslutat att ett visst hyresavtal inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Dessa två fall mot-svarar vad som gällde före den 1 juli 1994. Det tredje undantaget innebär att en lägenhet inte skall omfattas av förhandlingsordningen om hyresvärden och hyresgästen efter en viss hyrestid, enligt utredningens förslag sex månader från det att hyresförhållandet inleddes, har kommit överens om att hyresavtalet inte skall inne-hålla en förhand- lingsklausul. Den föreslagna ordningen innebär att det får mindre betydelse än i dag om ett hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul eller ej; en lägenhet kan enligt förslaget komma att omfattas av en förhandlingsordning trots att hyresavtalet saknar en förhandlingsklausul. Någon annan ändring av förhandlingsklausulens rättsverkan föreslås inte. En förhandlingsklausul skall alltså fortfarande innebära att hyresgästen medger att de bestämmelser om hyra eller annat hyresvillkor som har överenskommits i en förhandlingsöverenskommelse får tillämpas mot honom (se 2 § första stycket hyresförhandlingslagen). Regeringen delar utredningens uppfattning att det finns vissa fördelar med den föreslagna ordningen. Den innebär att hyresgästen inte behöver utsättas för påtryckningar i samband med att hyresavtalet tecknas. Vidare förbättras hyresgästens möjligheter att i lugn och ro göra en mera allsidig bedömning av frågan om lägenheten skall omfattas av kollektiva förhand-lingar. Eftersom det skall krävas en aktiv handling av hyresavtalets parter för att lägenheten skall undantas från förhandlingsordningen, kommer man också till rätta med den situationen att en hyresgäst misstar sig och tror att de kollektiva för- handlingarna omfattar lägenheten. Vidare löser man åtminstone delvis problemet med att hyresvärden och hyresgästen kan glömma bort att kryssa i den ruta i hyreskontraktet som anger att det skall finnas en förhandlingsklausul i avtalet. Som utredningen nämner har förslaget emellertid också vissa nackdelar. En sådan är att det inte ger hyresgästen rätt att redan från hyresförhållan-dets första dag stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Också flera remissinstanser har pekat på den nackdelen. Sveriges advokatsamfund har påtalat att den föreslagna lösningen leder till en inskränkning i parternas avtalsfrihet. Även SABO har hänvisat till att förslaget begränsar avtals- friheten. Enligt SABO begränsar förslaget hyresvärdens och hyresgästens valfrihet att tillsammans fritt utforma mer flexibla och individuella hyres- avtal som ett alternativ till de sedvanliga avtalen. Sveriges Fastighets-ägare- förbund har hävdat att förslaget brister i respekt för de enskilda hyres- gästerna. Enligt regeringen måste man göra en avvägning mellan hyresgästernas intresse av att, om de så önskar, stå utanför det kollektiva förhandlings-systemet och intresset av att skydda hyresgäster mot att utnyttjas av oseriösa hyresvärdar. Regeringen delar utredningens bedömning att det sistnämnda intresset är så starkt att det i viss mån måste få väga över. En temporär begränsning av hyres- gästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet bör därför godtas. I det sammanhanget finns det skäl att betona att den ordning som utred-ningen har föreslagit inte hindrar hyresavtalets parter från att utforma ett in- dividuellt avtal. Den enda begränsningen består i att lägenheten, oavsett hyresavtalets innehåll, skall omfattas av den gällande förhandlingsordningen under viss tid. Detta får till följd att inflyttningshyran inte kan bestämmas fritt av hyresvärden (se avsnitt 5.2.3). När det gäller den närmare utformningen av bestämmelserna föreslår emellertid regeringen en något annorlunda lösning än utredningen. Efter den 1 juli 1994 har som nämnts en hyresgäst som huvudregel rätt att ensam avgöra om hyresavtalet skall innehålla en förhandlingsklausul. Mot den bakgrunden finns det enligt regeringens bedömning inte något behov av att förhandlingsordningens parter skall kunna undanta viss lägenhet från förhandlingsordningens omfattning. Från huvudregeln - att förhandlingsordningen skall omfatta även lägenheter för vilka förhandlingsklausul saknas - bör därför undantag kunna göras endast om hyres- nämnden har beslutat att hyresavtalet inte skall innehålla en förhand- lingsklausul eller om hyresvärden och hyresgästen på visst sätt kommer överens om att hyresavtalet inte skall innehålla en sådan klausul. Enligt utredningens förslag skall en hyresgäst som vill ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet kunna begära detta hos hyresvärden först efter viss tid - sex månader. Flera remissinstanser har varit kritiska till en så lång karenstid. Svea hovrätt och Hyresnämnden i Stockholm har ansett att karenstiden skall vara kortare. Hyresnämnden i Västerås och Hyresnämnden i Gävle har menat att karenstiden bör vara tre månader. Ett antal remissinstanser, t.ex. Svenska Kommunförbundet, Sveriges advokatsamfund och Sveriges Fastighetsägareförbund, har ansett att hyresgästen skall ha en oinskränkt rätt att ställa sig utanför det kollektiva systemet. Slutligen har några remissinstanser föreslagit att en överens-kommelse mellan hyresvärden och hyresgästen skall få träffas omedelbart efter det att hyresförhållandet har inletts. De ovan nämnda fördelarna med utredningens förslag uppstår endast om förhand- lingsordningen har den omfattning som utredningen föreslår. Av den anledningen bör en överenskommelse mellan hyresvärden och hyres-gästen om att en förhandlingsklausul inte skall ingå i hyresavtalet inte kunna träffas förrän viss tid efter det att hyresförhållandet har inletts. Tidsfristen bör emellertid inte vara längre än vad som är nödvändigt för att de nämnda fördelarna skall uppnås. Mot den bakgrunden delar rege-ringen uppfattningen att tidsfristen bör vara kortare än sex månader, lämpligen tre månader. SABO har påpekat att en hyresgäst som efter karenstidens utgång får sin förhandlingsklausul slopad ändå är bunden av de förhandlingsöverens-kommelser som gällde vid den tidpunkt då hyresförhållandet inleddes. Påpekandet är visserligen riktigt, men det bör hållas i minnet att hyresvärden och hyresgästen i en sådan situation är oförhindrade att komma överens om en ändring av hyresvillkoren. Om hyresvärden inte skulle gå med på hyresgästens begäran om ändring av villkoren, kan hyresgästen hänskjuta frågan till hyresnämnden. Hur skall en överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul vara utformad? I betänkandet har föreslagits att hyresgästen i första hand skall kunna ut-träda ur det kollektiva förhandlingssystemet genom en överenskommelse med hyresvärden. Svea hovrätt har ansett att hyresgästen skall ha rätt att utträda ur det kollektiva förhandlingssystemet genom en ensidig rättshandling, t.ex. ett skriftligt meddelande till hyresvärden. En sådan regel är emellertid enligt regeringens mening olämplig, eftersom hyresgästens inställning till frågan om hyresavtalet skall innehålla en förhandlingsklausul inte är avgörande i alla situationer (se 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen och avsnitt 4.1.7). Regeringen anser inte att det finns skäl att ändra den bestämmelsen och ansluter sig därför i denna del till för-slaget i betänkandet. Utredningen har vidare föreslagit att hyresvärdens och hyresgästens överen- skommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlings-klausul skall vara skriftlig. Hyresnämnden i Sundsvall har i sitt remissyttrande föreslagit att överenskommelsen skall vara daterad och undertecknad av hyresvärden och hyresgästen. Regeringen delar uppfattningen att överenskommelsen bör vara skriftlig och undertecknad av parterna. Såsom utredningen har angett är det vidare lämpligt att överenskommelsen dateras. Enligt regeringens mening saknas det emellertid skäl att göra dateringen till ett formkrav. En remissinstans har ansett att det i lagtexten skall anges att en „förtida„ överenskommelse saknar verkan. Utredningen har beträffande den frågan endast uttalat att en överenskommelse som har träffats under karenstiden, dvs. under hyresavtalets första tre månader, inte bör få till följd att lägenheten upphör att omfattas av förhandlingsordningen. Enligt regeringens mening bör det emellertid framgå av bestämmelsen att en överenskommelse som inte har träffats på det nu angivna sättet är ogiltig. I det stora flertalet fall är det hyresgästens inställning som avgör om ett hyresavtal skall innehålla en förhandlingsklausul (se 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen). Hyresvärden har därför i allmänhet inte någon anledning att motsätta sig hyresgästens begäran. Skulle han ändå göra det, kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden. 5.2.3 Förbud mot fria inflyttningshyror i hus med förhandlingsordning -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Den hyresvärd som vill höja hyran i samband| | med uthyrning av en lägenhet som omfattas av en förhandlingsord-| | ning måste först iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, dvs.| | ta initiativ till, genomföra och avsluta förhandling med hyres- | | gäst-organisationen. | -------------------------------------------------------------------- Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (se betänkandet s. 67 - 72). Remissinstanserna: De allra flesta remissinstanserna har anslutit sig till utredningens förslag att hyresvärdens möjlighet att fritt sätta inflyttningshyra för en lägenhet som är belägen i ett hus där det finns en förhand-lingsordning bör begränsas. Skälen för regeringens förslag: Enligt hyreslagen råder det avtals-frihet mellan hyresvärden och hyresgästen när det gäller att bestämma hyran för en lägenhet. Denna avtalsfrihet gäller vid bestämmande av såväl inflyttningshyra som hyra under ett bestående hyresförhållande. Det inne-bär således att hyresvärden kan hyra ut en lägenhet till den hyresgäst som är villig att betala högst hyra. En hyresgäst kan emellertid begära att hyresnämnden prövar hyrans skälighet med stöd av bruksvärdesregeln i 55 § hyreslagen. Om hyresnämnden skulle anse att hyran är oskälig och att den därför skall sänkas till ett lägre belopp, får dock beslutet i allmän-het inte verkan förrän sex månader efter det att de gällande villkoren började tillämpas („karensregeln„, se 55 c § första stycket hyreslagen). Hyreslagens princip om avtalsfrihet beträffande hyran gäller inte fullt ut för sådana lägenheter som omfattas av kollektiva förhandlingar. Om förhandlingsordningens parter inte har kommit överens om något annat, är avtalsfriheten begränsad till att gälla fastställande av förstagångshyra, dvs. hyra för nybyggda lägenheter och lägenheter som efter en ombygg-nad är så förändrade att de inte kan sägas vara samma lägenheter som före ombyggnaden. Vid fastställande av hyran i andra situationer för lägenheter som om-fattas av en förhandlingsordning gäller att hyresvärden inte kan höja hyran utan att först uppfylla den primära förhandlingsskyldigheten, dvs. påkalla, genomföra och avsluta förhandlingar med hyresgästorganisationen (se 5 § första stycket hyresförhandlingslagen). Efter den 1 juli 1994 omfattar emellertid en förhandlingsordning en viss lägenhet endast om det finns en förhandlingsklausul i hyresavtalet för lägenheten. Det innebär att en hyresvärd själv kan bestämma inflyttningshyran, dvs. den hyra som bestäms första gången när en lägenhet upplåts till hyresgästen, utan att beakta den primära förhandlingsskyldigheten. Det kan han göra genom att hyra ut lägenheten till en person som accepterar att hyresavtalet inte inne-håller en förhandlingsklausul. Före den 1 juli 1994 gällde däremot en för-handlingsordning normalt samtliga lägenheter i ett hus, oavsett om det fanns en förhandlingsklausul i de enskilda hyresavtalen. Det innebar att en förhandlingsöverenskommelse omfattade även outhyrda lägenheter. När dessa lägenheter hyrdes ut kunde hyresvärden därför inte, utan att först uppfylla den primära förhandlingsskyldigheten, ta ut högre hyra än vad som hade bestämts i den senaste förhandlingsöverenskommelsen. Frågan om en hyresvärd bör ha rätt att själv bestämma inflyttningshyran togs upp i samband med de ändringar som genomfördes i hyresförhand-lingslagen den 1 juli 1994. I propositionen angavs att fria inflyttnings-hyror kan leda till att en bostadssökande i en bristsituation känner sig tvingad att gå med på en hyra som ligger klart över den hyra som en tillämpning av bruksvärdesregeln skulle ge. Det påpekades dock att hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden och begära att den avtalade hyran prövas med stöd av bruksvärdesregeln, om hyresvärden utnyttjar sitt överläge. Det anmärktes också att en hyresgäst på grund av karensregeln i 55 c § hyreslagen visserligen blir bunden av den avtalade hyran under åtminstone de första sex månaderna av hyresförhållandet. Men detta ansågs acceptabelt, eftersom hyresgästen när hyresavtalet ingås har klart för sig vilken hyra som gäller (se prop. 1993/94:199 s. 55). Bostadsutskottet konstaterade att förslaget skulle leda till att inflytt- ningshyror i större utsträckning än vad som då var fallet skulle kunna komma att bestämmas av hyresvärden och den enskilde hyresgästen. Utskottets majoritet erinrade om hyresgästens möjlighet att begära bruks-värdesprövning. Det uttalades därvid att det kunde förutsättas att den hyresgäst som valde att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet också kunde bedöma om den begärda hyran var godtagbar och om han hade ekonomiska förutsättningar att betala den. Utskottet ansåg inte att det fanns skäl att införa särskilda skyddsregler mot för höga inflyttningshyror (se bet. 1993/94:BoU21 s. 14 f.). En minoritet inom utskottet ansåg dock (s. 32) att risken var stor för att många hyresgäster, särskilt i områden med efterfrågan på bostäder, skulle komma att få betala höga inflyttningshyror och att detta på sikt skulle ur-holka bruksvärdessystemet. Minoriteten menade därför att det borde införas ett skydd mot höga inflyttningshyror så att högre hyra än den som skulle gälla om lägenheten var föremål för kollektiva förhandlingar inte skulle få tas ut vid nyupplåtelse. Regeringen konstaterar att en ordning där hyresvärden tillåts att, utan att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, ta ut en inflyttningshyra som är högre än vad tidigare hyresgäst har betalat innebär flera olägenheter. Det kan leda till en höjning av hyresnivåerna och därmed drabba särskilt de ekonomiskt svaga hushållen. Det kan också leda till en ökad bostadssegregation. Regeringen delar därför utredningens slutsats att hyresvärdens möjligheter att fritt sätta inflyttningshyror för lägenheter som är belägna i hus där det finns en för- handlingsordning bör begränsas. Kungliga Tekniska högskolan (KTH) har i sitt remissyttrande hävdat att bruksvärdessystemet förutsätter att inflyttningshyrorna är fria och att det vore förödande om den sista kontakten med marknadskrafterna släpptes. Liknande synpunkter har förts fram av SABO och Sveriges Fastighets-ägareförbund. Mot det kan invändas att 55 § hyreslagen är utformad så att den ger marknadskrafterna möjlighet att påverka hyresnivån uppåt. Enligt 55 § hyreslagen gäller nämligen att hyran skall fastställas till skäligt belopp. För att hyran skall anses skälig fordras att den inte är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Påtaglighetsrekvisitet kan sägas leda till en viss prisskruv uppåt (se prop. 1967:141 s. 48 f. och prop. 1974:150 s. 473). Regeringen kan alltså inte dela de betänkligheter som remissinstanserna framfört. Regeringen anser att hyresvärden inte skall ha rätt att ta ut högre inflytt- ningshyra än den hyra som fastställts i tidigare förhandlingsöverenskommelse, om han inte iakttar den primära förhandlingsskyldigheten. Redan de förslag som regeringen har redovisat i det föregående - att en förhand-lingsordning skall omfatta även outhyrda lägenheter och att den alltid skall omfatta en lägenhet under hyresförhållandets inledningsskede - får denna verkan. Eftersom en hyresgäst även i fortsättningen skall ha rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet, kan det emellertid inträffa att den hyra som är bestämd för en lägenhet har fastställts på annat sätt än efter kollektiva för- handlingar. En sådan situation uppstår när en lägenhet inte har omfattats av den senaste förhandlingsöverenskommelsen därför att den tidigare hyresgästen har utnyttjat sin möjlighet att stå utanför det kollek-tiva förhandlingssystemet. Enligt utredningen måste hyresvärden i en sådan situation iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, om han vid uthyrning till en ny hyres-gäst vill ta ut högre hyra än vad den tidigare hyresgästen betalade. Utredningen har inte lämnat något lagförslag i den delen. Som Hyresnämnden i Göteborg invänt kan det emellertid ifrågasättas om hyresvärden är skyldig att i den situationen iaktta den primära förhandlingsskyldig-heten, om det inte finns någon gällande förhandlingsöverenskommelse om lägenhetens hyra (se RBD 18:92). För att åstad- komma ett klargörande i den frågan bör det enligt regeringens mening göras ett tillägg i 5 § hyres-förhandlingslagen. Av bestämmelsen bör framgå att en hyresvärd är skyl-dig att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, om han vill höja hyran för en lägenhet i förhållande till vad den tidigare hyresgästen betalade. Hyresgästernas Riksförbund har föreslagit att hyresvärden alltid skall åläggas primär förhandlingsskyldighet när den tidigare fastställda hyran har bestämts efter avtal mellan hyresvärden och en enskilt förhandlande hyresgäst. Förslaget innebär att hyresvärden skall vara primärt förhand-lingsskyldig även om den nya hyran inte överstiger vad den tidigare hyresgästen har haft att betala. Ett skäl för detta skulle kunna vara risken för att en oseriös hyresvärd i samråd med en avflyttande hyresgäst höjer hyran kraftigt under hyresförhållandets sista tid i syfte att kunna ta ut en hög hyra av en ny hyresgäst. Enligt regeringens bedömning torde emellertid sådana förfaranden förekomma endast i mycket begränsad utsträckning. Hyresgästen har dessutom alltid möjlighet att begära en bruksvärdesprövning av sin hyra. Med hänsyn härtill och till det stora merarbete som skulle uppstå om den primära förhandlingsskyldigheten utvidgades på ett sådant sätt, är regeringen inte bereddd att utvidga den primära förhandlingsskyldigheten på det sätt som Hyresgästernas Riksförbund har föreslagit. 5.2.4 Hyresgästorganisationens förhandlingsskyldighet -------------------------------------------------------------------- | Regeringens bedömning: En hyresgästorganisation som har för- | | handlingsrätt för ett hus bör även i fortsättningen vara skyldig| | att förhandla för en lägenhet som omfattas av | | förhandlingsordningen, oavsett om den hyresgäst som hyr | | lägenheten är medlem i hyresgästorganisationen eller ej. | -------------------------------------------------------------------- Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens (se betänkandet s. 73). Remissinstanserna: Sveriges Fastighetsägareförbund har kritiserat utredningens bedömning. I övrigt har så gott som alla remissinstanser som yttrat sig i frågan gjort samma bedömning som utredningen. Skälen för regeringens bedömning: En hyresgästorganisation som har träffat avtal om förhandlingsordning för ett hus är skyldig att förhandla även för sådana hyresgäster som inte är medlemmar i organisationen men som har en förhandlingsklausul i sina hyresavtal som hänvisar till den organisationens förhandlingsordning. Förhandlingsskyldigheten är således inte beroende av att den aktuella hyresgästen är medlem i organisationen (se prop. 1977/78:175 s. 98 f. och prop. 1993/94:199 s. 65). Den förhandlingsposition som en förhandlingsordning ger en organisation är i flera avseenden betydligt starkare än den ställning som den enskilde hyresgästen har när han vill förhandla med sin hyresvärd. Det innebär emellertid inte att den förhandlande organisationen, som Sveriges Fastighetsägareförbund har hävdat, har en „offentligrättslig roll„. I för-arbetena till hyresförhandlingslagen angavs att förhandlingsrätten inte har något offentligrättsligt inslag (se prop. 1977/78:175 s. 101 f.). Den roll som hyresgästorganisationen kan spela kan knappast heller anses stå i strid med önskemålet om en rimlig balans mellan parterna på hyresmarknaden. Samtidigt framstår det emellertid inte som orimligt att den ställning som hyresgästorganisationen tilldelats förenas med vissa skyldig-heter i den utsträckning det är motiverat av hyresförhandlingssystemets uppbyggnad. Vad frågan i det här sammanhanget gäller är om en hyresgästorganisation skall vara skyldig att förhandla för en viss lägenhet även om hyres-gästen inte är medlem i organisationen. Härvid bör beaktas att en hyresgäst som inte omfattas av de kollektiva förhandlingarna inte har någon möjlighet att tvinga sin hyresvärd till förhandling. Den enskilde hyresgästen har över huvud taget en svagare ställning än en hyresgästorganisation i förhållande till hyresvärden. Det måste också beaktas att många hyresgäster varken kan eller vill förhandla själva med hyresvärden. För sådana hyresgäster är det nödvändigt att få professionell hjälp. Som anges i avsnitt 5.2.1 föreslår regeringen att det bara skall kunna gälla en förhandlingsordning för ett hus. Det får till följd att en hyresgäst som inte vill förhandla själv inte har något annat egentligt alternativ än att låta den förhandlande organisationen sköta förhandlingarna med hyres-värden. Det är uppenbart att det inte kan krävas att en sådan hyresgäst skall tvingas att bli medlem i organisationen för att få förhandlingshjälp. Regeringen delar således utredningens bedömning att det inte finns skäl att ändra den nuvarande ordningen. 5.2.5 Samma hyra för lika lägenheter -------------------------------------------------------------------- | Regeringens bedömning: Liksom enligt gällande rätt bör i | | fortsättningen gälla att det i en förhandlingsöverenskommelse | | skall bestämmas samma hyra för sådana lägenheter som är lika stora| | om det inte är någon skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet.Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens (se | | betänkandet s. 73 - 75). | | Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har anslutit sig | | till utredningens bedömning eller lämnat den utan erinran. Några| | remissinstanser har däremot ansett att det i en | | förhandlingsöverenskommelse skall kunna bestämmas olika hyror för| | likadana lägenheter. | | Skälen för regeringens bedömning: Enligt 21 § hyresförhandlingslagen| | skall det i en förhandlingsöverenskommelse bestämmas samma hyra | | för lägenheter som är lika stora, om det inte kan anses vara någon| | skill-nad mellan dem i fråga om bruksvärdet (se avsnitt 4.1.9). | | Bestämmelsen skall ses mot bakgrund av att en hyres- | | gästorganisation är skyldig att för-handla även för sådana | | hyresgäster som inte är medlemmar i organisationen. Det har | | ansetts att det finns ett behov av en bestämmelse som | | garanterar att bruksvärdesreglerna inte sätts ur spel och att de| | oorganiserade hyresgästerna behandlas korrekt vid | | hyressättningen (se prop. 1977/78:175 s. 104 f.). | | Enligt utredningen har de skäl som ligger till grund för | | bestämmelsen i 21 § hyresförhandlingslagen alltjämt giltighet. De| | flesta remissinstanser-na har delat den bedömningen. Även | | regeringen ansluter sig till bedömningen. | | | | | | 5.2.6Skall hyresgästorganisationen ha rätt till förhandlingsersätt-| | ning? | | O | Utredningens förslag: I betänkandet föreslås att den förhandlande hyresgästföreningen skall ges en rätt till förhandlingsersättning. Ersättningen skall ses som en förvaltningskostnad för hyresvärden (se betänkandet s. 76 - 79). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har avstyrkt förslaget. Skälen för regeringens bedömning: Som angetts i avsnitt 4.1.10 har förhandlingsordningens parter möjlighet att i en förhandlingsöverens-kommelse träffa avtal om förhandlingsersättning. Ett sådant avtal innebär att förhand- lingsordningens parter kommer överens om att det i hyran för samtliga lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp i ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete (se 20 § hyresför- handlingslagen). Hyresvärden medges rätt att ta ut detta belopp av hyresgästen som en del av hyran och förbinder sig att vidarebefordra beloppet till hyres- gästorganisationen. Den förhandlande hyresgästorganisationen har således inte en obligatorisk rätt till förhandlingsersättning. Organisationen har rätt till ersättning endast om parterna kan komma överens om det i en förhand- lingsöverenskommelse. Den nu gällande ordningen får anses bygga på den uppfattningen att förhandlingsersättningen är en form av avgift för de hyresgäster vars lägenheter omfattas av de kollektiva förhandlingarna. Utredningen har ifrågasatt om detta system kan anses vara särskilt „rättvist„, eftersom en hyresgäst som har valt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet ändå kan dra viss nytta av de kollektiva förhandlingarna. Så kan exempelvis vara fallet när förhand- lingsklausulen nyligen har slopats, när de hyresvillkor som hyresgästen kommer överens om med hyresvärden i praktiken är „hängavtal„ till de kollektiva förhandlingsöverenskommelserna eller när hyresgästorganisationen förhandlar fram förmånliga villkor beträffande gemensamma utrymmen eller service. Utredningen har vidare ansett att det nuvarande systemet inger vissa be-tänk- ligheter från principiella utgångspunkter. Enligt utredningen kan det väcka misstankar hos hyresgästerna om att förhandlingsersättningens storlek blir avhängig av utfallet av hyresförhandlingarna; ju större hyres-höjning, desto högre ersättning. I betänkandet har föreslagits att förhandlingsersättningen skall ses som en förvaltningskostnad för hyresvärden i stället för som en avgift för hyresgästen. Parterna i en tvist om förhandlingsersättningens storlek skulle således vara å ena sidan hyresvärden och å andra sidan hyresgästorga-nisation. De enskilda hyresgästerna däremot skulle inte kunna begära sär-skild prövning av ersättningens storlek. Skulle hyresvärden anse att den förhandlingsersättning som hyresgästorganisationen kräver är för hög och därför vägra betala begärt belopp, skall hyresgästföreningen enligt utred-ningens förslag kunna begära prövning av ersättningens skälighet hos hyresnämnden. Enligt utredningen kan det invändas att det ur såväl praktisk som principiell synvinkel är otillfredsställande att en förhandlingspart skall förpliktas att utge ersättning för den andre partens förhandlingsarbete. Enligt utredningens bedömning torde dock dessa invändningar bortfalla till viss del, om rätten till förhandlingsersättning förenas med en möjlighet att få ersättningens skälighet prövad av hyresnämnden. Utredningen har så-ledes ansett att modellen där för- handlingsersättningen ses som en kostnad för hyresvärden är att föredra framför den modellen där ersättningen ses som en avgift för hyresgästerna. Utredningens förslag har tillstyrkts av ett fåtal remissinstanser. De flesta remissinstanserna har emellertid avstyrkt förslaget. Flera av dem har angett att det är principiellt olämpligt att en förhandlingspart förpliktas att betala ersättning för motpartens förhandlingskostnader. Flera har uttalat att nuvarande ordning fungerar bra och att det inte har framkommit några skäl att ändra systemet. Regeringen delar utredningens bedömning att det finns vissa fördelar med den föreslagna ordningen. Emellertid kan det, som flertalet remissinstanser invänt, ifrågasättas om det är lämpligt att låta en part ansvara för motpartens förhandlingskostnader. Som Hyresnämnden i Gävle har på-pekat innebär också den nuvarande ordningen att det finns ett visst „förhandlingstryck„ på parterna. Om de inte når fram till en förhandlingsöverenskommelse, går organisationen miste om förhandlingsersättning och hyresvärden riskerar att en tänkbar hyreshöjning träder i kraft först vid ett senare tillfälle. Att döma av remissutfallet synes inte heller de nuvarande bestämmelserna vara förenade med några påtagliga brister. Parterna på hyresmarknaden har i sina remissyttranden redovisat väsentligt olika in-ställning till principerna för förhandlingsersättning. Regeringen har erfarit att det för närvarande pågår diskussioner mellan parterna om en förändrad form av förhandlingsersättning som skulle kunna kräva visst lagstöd. Mot den bakgrunden anser regeringen att det för närvarande inte finns skäl att ändra den nuvarande ordningen. 5.2.7 Passivitetsregeln -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Tillämpningsområdet för den s.k. passivitets-| | regeln i 54 a § hyreslagen begränsas. Bestämmelsen skall vara | | tillämplig endast på hyresavtal som gäller för obestämd tid och av-| | ser lägenheter som är belägna i hus med förhandlingsordning men | | som inte omfattas av de kollektiva förhandlingarna. | -------------------------------------------------------------------- Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens (se betänkandet s. 79 - 82). Remissinstanserna: Så gott som samtliga remissinstanser har tillstyrkt utredningens förslag om att passivitetsregeln skall vara tillämplig endast beträffande hyresavtal som gäller för obestämd tid. Förslaget om att regelns tillämpningsområde skall begränsas till hus med förhandlings-ordning har tillstyrkts av en majoritet av remissinstanserna. Skälen för regeringens förslag: Skall passivitetsregeln behållas? Passivitetsregeln infördes den 1 juli 1994 i samband med att en hyresgäst fick rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet (se avsnitt 4.1.11). Vid remissbehandlingen av den departementspromemoria som låg till grund för 1994 års ändringar i hyreslagstiftningen kritiserades regeln därför att den inte ansågs uppfylla de krav som kan ställas från rättsäkerhetssynpunkt. Även om remisskritiken till viss del beaktades vid regelns slutliga utformning, har regeringen ansett att regeln nu behöver ses över. Utredningen har haft i uppdrag att lämna förslag till hur passivitetsregeln bör utformas för att bättre motsvara de krav som kan ställas från rättssäkerhetssynpunkt. De hyresnämnder som utredningen har varit i kontakt med har uppgett att passivitetsregeln hittills har tillämpats i mycket begränsad omfattning. Utredningen har mot den bakgrunden ifrågasatt om det finns något egentligt behov av regeln. Samma bedömning har gjorts av ett flertal hyresnämnder. Utredningen har emellertid framhållit att rätten att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet och passivitetsregeln varit i kraft under så kort tid att det ännu är för tidigt att dra någon mera bestämd slutsats om vilket behov det finns av det „förenklade„ förfarande som passivitetsregeln erbjuder. Utredningen har därför föreslagit att regeln behålls tills vidare men med vissa inskränkningar. Regeringen ansluter sig till utredningens bedömning. Inskränkningar i passivitetsregelns tillämpningsområde Utredningen har föreslagit två inskränkningar när det gäller passivitetsregelns tillämpningsområde. För det första föreslås att passivitetsregeln skall vara tillämplig bara i hus där det finns en förhandlingsordning. Den kommer då att kunna tillämpas endast beträffande sådana hyresgäster som har valt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Flera remissinstanser har avstyrkt en sådan begränsning av regelns tillämpningsområde. Hyresnämnden i Örebro har ansett att det från rätts- säkerhetssynpunkt inte är någon skillnad mellan å ena sidan en hyresgäst som bor i ett hus med förhandlingsordning men som har valt att stå utanför det kollektiva systemet och å andra sidan en hyresgäst som bor i ett hus utan förhandlingsordning. Enligt hyresnämnden bör regeln av effektivitetsskäl vara tillämplig också på den senare kategorin av hyres-gäster. Även Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Sundsvall, Svenska Kommunförbundet, Sveriges advokatsamfund, SABO och Sveriges Fastighetsägareförbund har avstyrkt den föreslagna begränsningen av regelns tillämpningsområde. De har i huvudsak hänvisat till hyresvärdarnas behov av regeln. Enligt regeringens mening finns det från rättssäkerhetssynpunkt anled-ning att göra en skillnad mellan hyresgäster som bor i hus med förhand-lingsordning och hyresgäster som bor i hus utan förhandlingsordning. Den ena gruppen av hyresgäster har nämligen ett alternativ om de vill undvika att deras hyresvärd höjer hyran med tillämpning av passivitetsregeln; de kan ta in en förhandlingsklausul i sitt hyresavtal och på så sätt låta den organisation som har förhandlingsrätt för huset sköta förhandlingarna med hyresvärden. Som anges i avsnitt 5.2.2 föreslår regeringen att en hyresgäst som bor i ett hus med en förhandlingsordning skall kunna ställa sig utan-för det kollektiva för- handlingssystemet endast genom en aktiv handling. En sådan hyresgäst kan antas vara väl medveten om konsekvenserna av sitt val. - Den andra gruppen av hyresgäster har inte samma möjligheter att „skydda sig„ mot passivitetsregeln. Risken för rättsförluster är därför större i den gruppen. Mot detta skall vägas de praktiska fördelar som det kan innebära för hyresvärdarna om passivitetsregeln kan tillämpas i förhållande till samt-liga hyresgäster som inte omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet. Enligt regeringens mening kan dessa fördelar inte tillmätas avgörande betydelse. Det bör särskilt anmärkas att passivitetsregeln infördes för att minska de nackdelar som det kunde ha för hyresvärdarna att hyresgäster i hus som omfattades av förhandlingsordningar tilläts stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Den nu diskuterade begränsningen av passivitetetsregelns tillämpningsområde motverkar därför inte syftet med regeln. Utredningen har framhållit att det i allmänhet bör kunna krävas av en hyresgäst som medvetet har valt att ställa sig utanför det kollektiva förhand- lingssystemet att han ser till att han kan nås av hyresvärdens meddelanden. Att en sådan hyresgäst binds till en hyreshöjning även om han faktiskt inte fått del av hyresvärdens meddelande om villkorsändring kan, anser utredningen, inte anses orimligt, åtminstone inte om hyresavtalet är på obegränsad tid. Hyresgästen måste i ett sådant fall räkna med att hyresvärden med vissa tidsmellanrum, ofta en gång per år, kan komma att begära hyreshöjning. Enligt utredningen är situationen något annorlunda när hyresavtalet är träffat för bestämd tid. En hyresgäst som har ingått ett sådant hyresavtal har normalt inte anledning att räkna med annat än att avtalet skall löpa vidare på oförändrade villkor under hela avtalstiden. Utredningen har därför föreslagit att passivitetsregeln inte skall gälla tidsbestämda hyres-avtal. Utredningens förslag i denna del har avstyrks av Sveriges advokat-samfund och, som det får förstås, Stockholms kommun. Advokatsam-fundet anser att passivitetsregeln är praktisk för hyresvärdarna även vid tidsbegränsade hyresavtal. Regeringen ansluter sig även i denna del till utredningens bedömning. Tidsbestämda avtal bör därför undantas från passivitetsregelns tillämp- ningsområde. 5.3 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten 5.3.1 Brister med den nuvarande ordningen Bostadssaneringslagens bestämmelser gav hyresgästkollektivet ett direkt inflytande över frågan vilka förbättringsåtgärder som skulle få utföras i en fastighet (se avsnitt 4.2.2). När bostadssaneringslagen upphävdes och ersattes med den nu gällande bestämmelsen i 55 a § hyreslagen, för-sämrades hyresgästernas inflytande på flera avgörande punkter. Det inflytande som hyres- gästerna nu har kan beskrivas som ett indirekt inflytande i den meningen att den standardhöjning som blir följden av att hyresvärden utför en förbättringsåtgärd i lägenheten i vissa fall inte på-verkar en lägenhets bruksvärde (se avsnitt 4.2.3). En svaghet med bestäm-melsen är att den reglerar endast de ekonomiska konsekvenserna av att vissa åtgärder utförs i stället för att ge hyresgästerna en direkt möjlighet att påverka ombyggnaden. En annan betydelsefull nackdel består i att hyresgästerna inte har något inflytande över „normala„ ombyggnader. Bestämmelsen i 55 a § hyres-lagen avser nämligen endast förbättringsarbete eller liknande åtgärd som uppenbart inte har varit motiverad av boendehänsyn. Det innebär att hyresgästernas indirekta inflytande omfattar endast „lyxåtgärder„ (se avsnitt 4.2.2). Bestämmelsens räckvidd är vidare begränsad på så sätt att den omfattar endast åtgärder som vidtas i lägenheterna men däremot inte arbeten som utförs i de gemensamma utrymmena. Ytterligare en brist är att bestämmelsen i 55 a § hyreslagen är tillämplig endast under den tid som ett visst hyresförhållande gäller. Om hyresvärden utför arbeten som faller in under bestämmelsen, behöver en hyresgäst vars hyresavtal- löper vidare under utförandet av arbetena och som inte godkänner dem inte betala för standardförbättringen, om inte hyresnämnden har godkänt dem. Vid omfattande upprustnings- eller ombygg-nadsåtgärder i ett hus är det emellertid ofta inte möjligt att låta hyresgästerna bo kvar under ombyggnadstiden. I sådana fall kan- hyresvärden säga upp hyresavtalen under åberopande av den besittningsskydds- brytande uppsägningsgrunden i 46 § första stycket 4 hyreslagen (se nedan avsnitt 5.3.7). Om hyresvärden erbjuder hyresgästen en godtagbar evakueringslägenhet och återflyttningsrätt, alternativt en likvärdig ersättningslägenhet, upphör i regel hyresavtalet. Efter ombyggnaden träffas ofta ett nytt hyres-avtal med den tidigare hyresgästen. Eftersom det då har uppstått ett nytt hyresförhållande mellan hyresvärden och hyresgästen, kan den hyresgäst som flyttar tillbaka till sin gamla lägenhet inte åberopa bestämmelsen i 55 a § hyreslagen vid en bruksvärdesprövning. I praktiken medför denna ordning att hyresgästen i sådana fall inte har något inflytande alls över vilka åtgärder som skall vidtas i hans lägenhet. Sammanfattningsvis innebär således regleringen i 55 a § hyreslagen att hyresgästen har ett otillräckligt inflytande över förbättrings- och ändringsåt- gärder i den egna lägenheten och i de gemensamma delarna av huset. 5.3.2 Ett nytt system för hyresgästinflytande -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: En ny bestämmelse om hyresgästinflytande vid| | ombyggnad införs i hyreslagen. | | En fastighetsägare får utföra en standardhöjande åtgärd endast om| | den har godkänts av de berörda hyresgästerna eller, om åtgärden av-| | ser gemensamma utrymmen, av en majoritet av hyresgästerna i de | | berörda lägenheterna. Detsamma gäller i fråga om en åtgärd som medför| | en inte obetydlig ändring av en lägenhet eller de gemensamma | | delarna av fastigheten. Godkännande behövs inte om åtgärden vidtas| | för att en bostadslägenhet skall få lägsta godtagbara standard. | | Om hyresgästerna inte har samtyckt till åtgärden, skall | | hyresvärden kunna ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till | | åtgärden. Tillstånd skall lämnas om hyresvärden har ett beaktansvärt| | intresse av att genomföra åtgärden och det inte är oskäligt mot | | hyresgästen att den genomförs. Hyresnämndens prövning skall i | | normala fall göras utifrån det objektiva hyresgästintresset. | | Hyresnämnen kan, efter ansökan av en berörd hyresgäst, förbjuda| | en hyresvärd att utföra en viss åtgärd om behövligt godkännande | | eller tillstånd saknas. Nämndens beslut får förenas med vite. | -------------------------------------------------------------------- Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag. Utredningen har emellertid föreslagit att även en åtgärd som vid-tas i syfte att en bostadslägenhet skall få lägsta godtagbara standard skall omfattas av bestämmelsen. Vidare har utredningen föreslagit att hyres-nämndens prövning skall göras utifrån den enskilda hyresgästens intresse av att en viss åtgärd vidtas. Slutligen har utredningen inte ansett att det finns skäl att införa en möjlighet för hyresnämnden att förbjuda en hyres-värd att utföra en tillståndspliktig åtgärd. Remissinstanserna: En majoritet av remissinstanserna är positiva till att hyresgästerna får ett större inflytande över förbättrings- eller ändringsåt- gärder än vad de har för närvarande. Många remissinstanser har emellertid synpunkter på den närmare utformningen av hyresgästinflytandet. Skälen för regeringens förslag: Under de senaste decennierna har hyresgästerna fått ett ökat inflytande över sitt boende. Detta inflytande har till stor del utövats med stöd av lagstiftning. Under senare tid har emeller-tid hyresvärdarna i större utsträckning än tidigare insett betydelsen av att hyresgästerna får en möjlighet att påverka sitt boende. Som exempel kan nämnas att det har blivit allt vanligare att hyresvärdar tillämpar olika for-mer av s.k. hyresgäststyrt underhåll. Det kan innebära att hyresgästerna själva åtar sig att utföra underhåll och reparationer eller att de kan be-stämma hur och när hyresvärden skall utföra sådana åtgärder. Också i de hus där systemet med hyresgäststyrt underhåll inte tillämpas, får hyresgästerna i allmänhet i viss utsträckning välja inredningsdetaljer, färgsättning osv. i samband med att sedvanligt underhåll utförs. Även i samband med att mera omfattande åtgärder planeras eller utförs, får hyresgäster i många fall möjlighet att påverka den närmare utform-ningen av åtgärderna. Det kan innebära att hyresgästernas önskemål be-aktas beträffande lägenheternas planlösning, utrustningsstandard och i vissa fall även tidpunkten för åtgärdernas utförande. Också när det gäller allmänna utrymmen har hyres- gästerna i många fall fått ett större infly-tande. En sådan utveckling är till fördel för såväl hyresvärdar som hyresgäster. Att hyresgästerna får ett större inflytande kan visserligen i många fall innebära ökade kostnader för hyresvärdarna. Många hyresvärdar är dock positiva till att kunna erbjuda sina hyresgäster inflytande över sitt boende. Det ses som ett konkurrensmedel och ett sätt att profilera sig gentemot andra hyresvärdar. För hyresgästerna innebär inflytandet att de kan ut-forma lägenheterna på ett sätt som passar deras individuella önskemål, vilket ökar attraktionskraften hos hyresrätten som boendeform. Det är enligt regeringens mening positivt att utvecklingen går mot ett ökat inflytande för hyresgästerna. För att garantera hyresgästinflytandet är det nödvändigt med en viss lagreglering. Vid lagregleringen måste emellertid sättas vissa gränser för hur långt hyresgästinflytandet skall sträcka sig. Det kan nämligen enligt regeringens bedömning inte komma i fråga att ge hyresgästerna vetorätt mot alla förbättringsåtgärder. Hänsyn måste också tas till hyresvär- darnas berättigade intresse av att bedriva en rationell fastighetsförvaltning. Hyresgästinflytandet bör därför konstrueras så att hyresgästerna får ett reellt inflytande över standarden på och utformningen av lägenheterna och de gemensamma utrymmena utan att det resulterar i att hyresgästerna i praktiken övertar bestämmanderätten över förvaltningen av huset. Det gäller således att utforma reglerna för hyres-gästinflytandet så att det uppstår en balans mellan hyresvärdarnas och hyresgästernas intressen (se avsnitt 5.1). Förfarandet bör utformas så att hyresvärden i första hand skall försöka komma överens med de berörda hyresgästerna om hur ombyggnaden skall ske. Den enskilda hyresgästen bör ges möjlighet att godkänna såväl åtgär-der i den egna lägenheten som åtgärder i gemensamma delar av fastigheten. Ombyggnaden bör föregås av att hyresgästen helt godkänner den åtgärd som hyresvärden vill utföra eller av att hyresvärden och hyresgästen kommer fram till en kompromiss om vilka åtgärder som skall utföras. Om det är fråga om åtgärder i gemensamma delar av fastigheten, bör det krävas att en majoritet av hyresgästerna har godkänt dem. Lagstiftningen bör vidare utformas så att hyresvärden måste begära hyresnämndens tillstånd, om de berörda hyresgästerna inte godkänner en åtgärd som avser den egna lägenheten eller de gemensamma delarna av fastigheten. De åtgärder som bör omfattas av regleringen är dels standardhöjande åtgärder, dels åtgärder som, utan att de nödvändigtvis påverkar standarden, medför inte obetydliga ändringar av en lägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten. Hyresnämndens prövning bör, enligt regeringens mening, avse tillåtligheten av åtgärder som hyresgästen eller, när fråga är om en åtgärd som berör flera hyres- gäster, en majoritet av hyresgästerna inte godkänner. Regelverket bör utformas så att den begärda åtgärden skall tillåtas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att genomföra åtgärden och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid denna skälig-hetsbedömning bör hyresnämnden i första hand beakta det objektiva hyresgästintresset (se avsnitt 5.3.6). I lagen bör också tas in en bestämmelse om att hyresnämnden på ansökan av en hyresgäst skall förbjuda en hyresvärd att utföra en till-ståndspliktig åtgärd, om inte de berörda hyresgästerna har godkänt åtgär-den eller hyresnämnden har lämnat tillstånd till den. Ett sådant förbud bör kunna förenas med vite (se avsnitt 5.3.8). De förslag regeringen lägger fram i denna del överensstämmer i huvud-sak med vad utredningen föreslagit. Hyresnämnden i Göteborg har ansett att vissa av de föreslagna bestämmelserna inte är samordnade med andra bestämmelser i hyreslagen. De bestämmelser som avses är 18 d § (godkännande eller tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd), 26 § hyreslagen (tillträde till en lägenhet), 46 § hyreslagen (förlängning av hyresavtal) och 55 § hyreslagen (villkorsändring). Enligt hyresnämnden leder detta till att det kan bli nästan omöjligt för en hyresvärd att i rimlig tid och till skäliga kostnader utföra ett planerat arbete. Mot det kan invän-das att ett ärende om villkorsändring med anledning av en ombyggnad aldrig kan avgöras förrän ombyggnaden är slutförd. Ett sådant ärende kan således inte avgöras av hyresnämnden samtidigt som nämnden prövar frågan om en förbättringsåtgärd skall få utföras. Beträffande övriga ärendekategorier som Hyresnämnden i Göteborg har hänvisat till gäller att de hänskjuts till nämnden av hyresvärden. Det innebär att hyresvärden genom sitt eget agerande i stor utsträckning kan påverka frågan om ären-dena skall hand- läggas gemensamt och avgöras i ett sammanhang av hyres-nämnden. Regeringen anser därför inte att det finns skäl att samordna de aktuella bestämmelserna på det sätt nämnden efterfrågat. 5.3.3 Vem skall utöva inflytandet - hyresgästen eller hyresgäst- organisationen? -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Den enskilda hyresgästen skall ha | | inflytande över vilka åtgärder som får genomföras i den egna | | lägenheten och i de gemensamma delarna av fastigheten. | -------------------------------------------------------------------- Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens (se betänkandet s. 95 - 98). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt utredningens förslag eller lämnat det utan erinran. Några remissinstanser har emellertid ansett att inflytandet skall utövas av en hyresgästorganisation. Skälen för regeringens förslag: Det kan vid en första anblick synas lämpligt att hyresgästinflytandet vid ombyggnad regleras inom ramen för hyresförhand- lingssystemet. Utredningen har därför övervägt att införa sär-skilda regler om hyresgästinflytandet i hyresförhandlingslagen efter före-bild av hyresförhand- lingslagens regler om förfarandet vid höjning av hyran. Hyresvärden skulle alltså åläggas primär förhandlingsskyldighet inför en ombyggnad. Förhandlingarna skulle syfta till att hyresvärden och den förhandlande hyresgästorganisationen träffar en förhandlingsöverens-kommelse om vilka åtgärder som hyresvärden skall få utföra. Utredning-en har emellertid stannat för att inte föreslå några sådana regler utan har i stället föreslagit att inflytandet över förbättrings- och ändringsåtgärder skall utövas av den enskilde hyresgästen enligt särskilda regler i hyres-lagen. Några remissinstanser har ansett att hyresgästinflytandet i stället bör utövas av en hyresgästorganisation. De har menat att en sådan ordning förenklar förfarandet och leder till tidsmässiga vinster för hyresvärden och hyresnämnden. Enligt regeringens mening skulle en ordning där hyresgästinflytandet vid om- byggnad regleras inom ramen för hyresförhandlingssystemet i och för sig ha vissa praktiska fördelar. För hyresvärden skulle det innebära en förenkling att inte behöva förhandla med mer än en part. Det kan också antas att många hyresgäster skulle se det som en fördel att inte behöva engagera sig personligen i ombyggnadsfrågan. Det kan vidare antas att en ordning där frågan om ombyggnad m.m. hanteras inom hyresförhandlingssystemet skulle stärka hyresgästernas ställning vid förbättrings- och ändringsarbeten. Det skulle emellertid också vara förenat med betydande nackdelar att låta ett obligatoriskt hyresgästinflytande i de nu aktuella frågorna bli en del i hyresförhandlingssystemet. För att det skall vara meningsfullt att låta ett sådant hyresgästinflytande omfattas av kollektiva förhandlingar krävs att för- handlingarna kan resultera i överenskommelser som är bindande för förhandlingsordningens parter och hyresgästerna. En förhandlingsöverenskommelse om hyran för en lägenhet blir bindan-de för den hyresgäst vars hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul. Hyresgästen har emellertid möjlighet att inom viss tid ansöka om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom (se 22 § hyresförhandlingslagen). Dessutom kan hyresgästen begära prövning av hyresvillkoren enligt bestämmelserna i hyreslagen (se 5 § fjärde stycket hyresförhand-lingslagen). Det innebär att frågan om en viss åtgärd skall få utföras eller inte skulle komma att stå öppen under en ganska lång tid. För hyresvärdarna skulle därför en tillämpning av hyresförhandlingssystemet på detta område försvåra den tidsmässiga planeringen. Vid bedömningen av vem som skall utöva inflytandet över en förbätt-ringsåtgärd måste det också beaktas att en enskild hyresgäst har rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet och förhandla själv med sin hyresvärd. Redan detta talar, enligt regeringens mening, för att inflytandet över en ombyggnad skall utövas av den enskilda hyresgästen och inte av hyresgästorganisationen inom ramen för hyresförhandlings-systemet. Den hyresgäst som inte vill eller kan ta ställning själv till den begärda åtgärden kan alltid anlita ett ombud, t.ex. den hyresgästorganisa-tion som förhandlar för hyresgästerna i huset. Som tidigare har påpekats kan det innebära vissa praktiska och tidsmässiga fördelar för hyresvärden och hyresnämnden om hyresvärdens motpart är en hyres- gästorganisation. Regeringen anser emellertid att hyresgästens intresse av att ha möjlighet att själv utöva inflytandet är starkare än hyresvärdens och hyresnämndens intresse av att förenkla förfarandet. Dessutom är det en fördel om samma regelsystem kan tillämpas oavsett om det gäller en förhandlingsordning för huset eller inte. Enligt regeringens mening talar således övervägande skäl för att inflytandet skall utövas av den enskilda hyresgästen och regleras i hyres-lagen. 5.3.4 Vilka åtgärder skall hyresgästen ha inflytande över? -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: En hyresgäst skall ha inflytande över | | standardhöjande åtgärder som utförs i fastigheten, dock inte över| | sådana åtgärder som vidtas för att en lägenhet skall få lägsta god-| | tagbara standard eller andra standardhöjande åtgärder som har en| | endast obetydlig inverkan på bruksvärdet. | | En hyresgäst skall vidare ha inflytande över alla åtgärder som| | medför en inte oväsentlig ändring av lägenheten eller de gemensam-| | ma delarna av fastigheten. | -------------------------------------------------------------------- Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (se betänkandet s. 94 f.). Utredningen har dock inte föreslagit något undantag för åtgärder som vidtas för att en lägenhet skall få lägsta godtagbara standard. Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt utredningens förslag eller lämnat det utan erinran. En remissinstans har förordat ett något mera vittgående hyresgästinflytande; enligt remissinstansen bör hyresvärden få utföra åtgärder som kan leda till en hyreshöjning som inte är obetydlig endast om det finns synnerliga skäl. Många remissinstanser har emellertid ansett att utredningens förslag ger hyresgästerna ett alltför stort inflytande över vilka förbättrings- och ändringsåtgärder som skall få vidtas. Några remissinstanser har ansett att „ribban„ för vad hyresvärden skall få utföra utan godkännande eller tillstånd bör höjas något i förhållande till utredningens förslag. Andra remissinstanser har ansett att hyresvärden bör få utföra de åtgärder han vill och att hyres- gästernas nuvarande inflytande är tillräckligt. Skälen för regeringens förslag: Som har angetts i avsnitt 5.3.1. anser regeringen att hyresgästerna för närvarande har ett otillräckligt inflytande över ombyggnad av den egna lägenheten och de gemensamma delarna av fastigheten. Det kan därför inte komma i fråga att, som vissa remissinstanser har förordat, behålla nuvarande bestämmelse i 55 a § hyreslagen. Regeringen instämmer i stället i utredningens uppfattning att hyresgästerna bör ha ett inflytande över frågan om hyresvärden bör tillåtas att utföra standardhöjande åtgärder. Sådana åtgärder påverkar i allmänhet lägenheternas bruksvärde och därmed, i vart fall på sikt, hyran. Inflytandet bör, som utredningen har föreslagit, inte begränsas till lyxbe- tonade åtgärder utan gälla även åtgärder som medför en mera måttlig standard- höjning. Sådana åtgärder kan i det enskilda fallet vara väl så ingripande och omfattande för hyresgästen. De kan också leda till att lägenheternas bruksvärde höjs. Inflytandet bör emellertid, enligt regeringens mening, inte avse åtgärder som har en endast obetydlig inverkan på lägen-hetens bruksvärde. Genom en sådan begränsning hindras inte hyresvärden från att vidta smärre förbättringsåtgärder i samband med sedvanligt under-håll. Utredningens förslag innebär att den nya ordningen för hyresgästinflytande skall omfatta även åtgärder som endast syftar till att en lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. Det får till följd att hyresvärden måste ha hyresgästens medgivande även till sådana åtgärder eller att han, om medgivande inte lämnas, måste vända sig till hyresnämnden. Utred-ningen har emellertid samtidigt uttalat att hyresnämnden alltid bör ge tillstånd till åtgärder som syftar till att en lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. Flera remissinstanser har mot den bakgrunden ansett att åtgärder av detta slag över huvud taget inte bör omfattas av reglerna om hyresgästinflytande. Regeringen delar den uppfattningen. Det lag-stadgade systemet för hyresgästinflytande bör alltså inte omfatta sådana åtgärder, trots att de i och för sig leder till att lägenheten får en högre standard. Hyresgästernas inflytande bör enligt regeringens uppfattning inte heller omfatta åtgärder som utgör löpande underhåll och som normalt inte påverkar bruksvärdet. Som har framgått av det föregående har det redan i dag genom avtal eller på annat sätt etablerats olika rutiner för att ge de boende inflytande över den löpande förvaltningen av bostäderna. Denna utveckling bör inte brytas genom nya tvingande bestämmelser i hyreslagen. En särskild fråga är om reglerna för hyresgästinflytande bör omfatta åtgärder på alla delar av fastigheten. Regeringen delar här utredningens uppfattning att hyresgästernas inflytande bör omfatta standardhöjande åtgärder i de enskilda lägenheterna och de gemensamma utrymmena samt fastigheten i övrigt. Det är nämligen inte endast standarden i lägenheterna som inverkar på bruksvärdet. Det kan påverkas även av exempelvis en tvättstugas utrustning eller av tillgången till fritids- och hobbylokaler. Regeringen delar slutligen utredningens bedömning att hyresgästerna bör ha ett inflytande över åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av lägenheterna eller de gemensamma delarna av fastigheten. Detta bör gälla oavsett om åtgärderna påverkar standarden eller inte. Ett typexempel på en sådan åtgärd är när en lägenhet slås samman med en annan lägenhet eller när en större lägenhet delas i två mindre. 5.3.5 Formerna för hyresgästinflytandet -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: En fastighetsägare som avser att utföra en | | tillståndspliktig åtgärd skall skriftligen underrätta de berörda| | hyresgästerna om åtgärden. | | En åtgärd som berör en bostadslägenhet får utföras, om den har| | godkänts av den enskilda hyresgästen. Om en åtgärd berör de | | gemensamma delarna av fastigheten, skall den godkännas av en | | majoritet av bostadshyresgästerna. | -------------------------------------------------------------------- Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 98 - 100). Remissinstanserna: Endast ett fåtal remissinstanser har särskilt kom-menterat utredningens förslag. Några remissinstanser har tillstyrkt utredningens förslag eller lämnat det utan erinran. Andra remissinstanser har ansett att det inte bör krävas att fastighetsägaren skriftligen underrättar hyresgästerna om åtgärden. Skälen för regeringens förslag: Utredningen har ansett att det är viktigt att reglerna för hyresgästinflytandet konstrueras så att de främjar en dialog mellan hyresvärd och hyresgäst. En sådan dialog kan nämligen skapa förståelse för motpartens ståndpunkter och ligga till grund för kompromisser och samförståndslösningar. Regeringen vill instämma i detta. När det gäller den närmare utformningen av hyresgästinflytandet har utredningens utgångspunkt varit att försöka inkorporera hyresgästinfly-tandet i ett redan befintligt regelsystem. Utredningen har därför föreslagit att bestämmelserna om förfarandet vid förbättrings- och ändringsåtgärder skall utformas efter förebild av förfarandereglerna vid villkorsändring i 54 § hyres- lagen. Vad utredningen föreslagit innebär en ordning där en åtgärd inte får vidtas förrän hyresvärden underrättat hyresgästen skriftligen om den och erhållit dennes medgivande eller, om ett sådant med-givande inte ges, hyresnämndens tillstånd. En sådan ordning kan visserligen ibland innebära ett visst merarbete för hyresvärden. Men - som Svea hovrätt har anmärkt - det bör beaktas att det är förhållandevis sällan som en hyresvärd utför sådana förbättrings- och ändringsarbeten som kräver hyresgästernas godkännande. Regeringen anser därför att den föreslagna ordningen kan godtas. Underrättelse till de berörda hyresgästerna Regelverket bör såsom nyss sagts utformas så att den hyresvärd som vill genomföra en standardhöjande åtgärd eller en inte obetydlig ändring av en lägenhet eller de gemensamma delarna av en fastighet inledningsvis underrättar hyresgästerna om den planerade åtgärden. Såsom regeringen strax återkommer till bör underrättelsen bilda utgångspunkt för en månadslång frist innan frågan kan föras vidare till hyresnämnden. Med hänsyn till detta bör underrättelsen alltid lämnas i form av ett skriftligt meddelande. Meddelandet bör kunna överlämnas på vilket sätt som helst. Om det skickas i rekommenderat brev till hyresgästen på hans vanliga adress, bör hyresvärden anses ha gjort vad som krävs av honom (se 63 § hyreslagen). Det finns inte skäl att närmare reglera formerna för eller innehållet i det skriftliga meddelandet (jfr prop. 1983/84:137 s. 134). För att meddelandet skall få någon mening måste det dock givetvis framgå vilka åtgärder som skall utföras. Det bör vidare anges att hyresgästen måste godkänna åtgärderna och att hyresvärden, för det fall hyresgästen inte godkänner ombyggnaden, kan vända sig till hyresnämnden för att få tillstånd att vidta åtgärderna. Förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst Som utredningen har nämnt kan det förutsättas att hyresvärden och hyresgästen börjar förhandla med varandra efter det att hyresvärden har informerat om den planerade ombyggnaden. Både hyresvärden och hyres-gästen har nämligen ett intresse av att komma överens om hur ombygg-naden skall göras. Hyresvärden har i allmänhet ett intresse av att undvika en prövning i hyresnämnden för att därmed påskynda ombyggnaden. Hyresgästen har som regel ett intresse av att i största möjliga utsträckning påverka vilka förbättrings- och ändringsåtgärder som skall vidtas och hur de skall utföras. Förhandlingarna bör således i normala fall leda till att hyresvärden och hyresgästerna kommer fram till en lösning som kan godtas av bägge parter. Något behov av att i lag formalisera förhandlingarna finns enligt regeringens mening inte. En överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen bör kunna vara såväl muntlig som skriftlig. Det får dock förutsättas att överenskommelsen ofta dokumenteras skriftligen, eftersom parterna på så sätt kan undvika tvister om vad de har enats om. I denna del finns inte något behov av lagreglering. Vilka hyresgäster skall godkänna en åtgärd? Är det fråga om en åtgärd som endast berör de enskilda lägenheterna, bör det krävas godkännande från hyresgästerna i de aktuella lägenheterna. En regel av denna innebörd bör tas in i hyreslagen. Om arbetet även påverkar en intill- iggande lägenhet, t.ex. genom att utrymme tas från den lägenheten, bör även grannhyresgästens godkännande inhämtas. När det gäller åtgärder som berör hyresgästerna gemensamt, dvs. åtgär-der i de gemensamma delarna av fastigheten, kan det inte krävas att samtliga berörda hyresgäster godkänner en viss åtgärd för att den skall få genomföras. In- flytandet bör i sådana fall utövas av bostadshyresgästerna gemensamt. Utredningen har förordat att det beträffande sådana åtgärder skall räcka med att en absolut (enkel) majoritet, dvs. mer än hälften, av bostadshyresgästerna godkänner dem. Regeringen ansluter sig till den uppfattningen. I hyreslagen bör sålunda tas in en bestämmelse om att åtgärder i de gemensamma delarna av fastigheten får företas först efter godkännande av mer än hälften av bostadshyresgästerna. En väsentlig fråga är om en hyresvärd som erhållit godkännande från en hyresgäst måste inhämta godkännande även från en annan hyresgäst som ingått ett nytt hyresavtal beträffande den aktuella lägenheten innan åtgärden har utförts. Utredningens förslag innebär att ett sådant godkännande krävs. Svea hovrätt har ansett att ett godkännande från en tidigare hyresgäst skall gälla mot en hyresgäst som ingått nytt hyresavtal innan ombyggnaden har påbörjats, under förutsättning att hyresvärden har träffat överenskommelse med samtliga hyresgäster. Hovrätten har hänvisat till att den av utredningen föreslagna ordningen i en sådan situation skulle leda till olägenheter och kostnader för hyresvärden. En hyresgäst som har tecknat ett nytt hyresavtal för en lägenhet har intresse av att få inflytande över vilka åtgärder som skall utföras i den egna lägen- heten. Detta hyresgästintresse överväger de olägenheter som i enstaka fall kan uppstå för en hyresvärd som måste inhämta den nya hyresgästens godkännande, trots att alla andra hyresgäster i fastigheten har godkänt de planerade åt- gärderna när det nya hyresavtalet tecknas. Enligt regeringens mening bör det därför krävas godkännande även från den nya hyresgästen. Hyresgästinflytandet får anses utgöra en del av bostadshyresgästernas be- sittningsskydd. Lokalhyresgästerna har inte något jämförbart besitt-ningsskydd. Något krav på att standardhöjande åtgärder skall godkännas även av dem bör därför inte införas. Inte heller bör lokalhyresgästernas inställning beaktas när man avgör om ett tillräckligt antal hyresgäster har godkänt åtgärder på gemensamma delar av fastigheten. Lokalhyresgäster-nas inställning kan dock indirekt komma att beaktas vid hyresnämndens prövning (se avsnitt 5.3.6). 5.3.6 Prövning i hyresnämnden -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Om en berörd hyresgäst inte godkänner den | | planerade åtgärden, skall hyresvärden kunna ansöka vid hyresnämnden| | om tillstånd till åtgärden. En sådan ansökan skall kunna ges in | | till hyresnämnden tidigast en månad efter det att det skriftliga| | med-delandet lämnats till hyresgästen. | | Vid hyresnämndens prövning skall den hyresgäst som inte har | | godkänt den begärda åtgärden vara motpart till hyresvärden. | | Hyresvärden skall få det begärda tillståndet, om hyresvärden har| | ett beaktansvärt intresse av att utföra åtgärden och det inte är| | oskäligt mot hyresgästen att den utförs. Vid denna skälighetsbedöm-| | ning skall hyresnämnden väga hyresvärdens intresse av att åtgärden| | utförs mot det intresse en hyresgäst i allmänhet kan antas ha av| | att den begärda åtgärden inte utförs (det objektiva hyres- | | gästintresset). Visst utrymme skall emellertid finnas för att | | beakta även den enskilda hyresgästens inställning till den begärda| | åtgärden. | -------------------------------------------------------------------- Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag. Utredningen har emellertid föreslagit att hyresnämnden vid skälig- hetsbedömningen skall beakta den enskilda hyresgästens intresse i stället för det objektiva hyresgästintresset (se betänkandet s. 100 - 103). Remissinstanserna: En majoritet av de remissinstanser som har uttalat sig i frågan har ställt sig positiva till förslaget om att det är hyresvärden som skall hänskjuta tvisten till hyresnämnden för det fall parterna inte kan komma överens. Två remissinstanser har dock ansett att hyresvärden inte skall behöva avvakta månadsfristens utgång innan en tvist hänskjuts till nämnden. Utredningens förslag om att det är den enskilda hyresgästens inställning till den begärda åtgärden som skall beaktas vid skälighetsbedömningen har fått ett blandat mottagande. Endast ett fåtal remissinstanser har uttalat sig särskilt beträffande avväg- ningen av parterna intressen. De remissinstanser som har ställt sig nega-tiva till utredningens förslag har i allmänhet ansett att förslaget ger hyres- gästerna ett alltför långtgående inflytande. Skälen för regeringens förslag: Hyresvärden skall kunna begära tillstånd till en åtgärd som inte har godkänts av de berörda hyresgästerna Utredningen har förordat att om en hyresgäst inte samtycker till att hyres-vär- den utför en viss förbättrings- eller ändringsåtgärd, hyresvärden skall ges en möjlighet att få frågan prövad av hyresnämnden. Detsamma bör enligt utredningen gälla om en majoritet av hyresgästerna inte godkänner en åtgärd som avser de gemensamma delarna av fastigheten. Utredningens förslag innebär att en sådan prövning kan komma till stånd efter ansökan av hyresvärden. Remissinstanserna har inte haft någon erinran mot förslaget att frågan om åtgärder av det aktuella slaget skall få vidtas skall kunna prövas av hyresnämnden. Regeringen ansluter sig till utredningens uppfattning. Några remissinstanser har dock ansett att det bör vara den hyresgäst som motsätter sig hyresvärdens begäran som skall hänskjuta ärendet till hyres- nämnden. Regeringen kan för sin del inte finna några fördelar med en ordning där det ankommer på hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. En sådan ordning skulle tvärtom strida mot vad som normalt gäller, nämligen att det är den part som vill förändra ett bestående förhållande som skall ta initiativ till förändringen. Det bör således ankomma på hyresvärden att ansöka om hyresnämndens tillstånd, för det fall en hyresgäst inte godkän-ner en viss åtgärd. Som framgår av avsnitt 5.3.5 anser regeringen att förfarandet vid ombyggnad skall utformas efter förebild av vad som gäller beträffande ändring av hyresvillkor. Det innebär att hyresvärdens ansökan om tillstånd skall kunna göras tidigast en månad efter det att meddelandet har lämnats till de berörda hyresgästerna. Tanken bakom månadsfristen i 54 § hyreslagen är att parterna skall förhandla med varandra och om möjligt komma överens. Enligt regeringens mening är det viktigt att parterna förhandlar med varandra även i den situationen att hyresvärden vill utföra en förbättrings- eller ändringsåtgärd. Det finns därför inte skäl att, som två remissinstanser har föreslagit, låta månadsfristen utgå. Det bör åligga hyresvärden att ange grunden för sin ansökan om tillstånd, dvs. skälen till att han vill genomföra åtgärden. En särskild före-skrift i detta avseende bör tas in i nämndlagen. Hyresvärdens motpart i ärendet vid hyresnämnden bör vara den eller de bostads- hyresgäster som inte har godkänt åtgärden. Skälen för detta har behandlats i avsnitt 5.3.3. Sveriges advokatsamfund har ansett att det behövs en föreskrift om skyndsam handläggning av tillståndsärendet i hyresnämnden. Även Svenska Kommunförbundet har anmärkt att det ställs stora krav på snabb handläggning av tillståndsärendet i hyresnämnden. Enligt regeringens mening får den generella föreskrift om skyndsam handläggning som finns intagen i 26 § nämndlagen anses tillräcklig. Det kan tilläggas att en fastighetsägare, som avser att utföra en tillståndspliktig åtgärd i en fastighet, normalt har möjlighet att planera ombyggnaden på ett sådant sätt att de berörda hyresgästerna underrättas i god tid. Fastighetsägaren måste därvid ta med i beräkningen att en eller flera hyresgäster inte kommer att godkänna de planerade åtgärderna och att en nämndprövning därför kan bli nödvändig. Hyresnämndens prövning Om hyresgästen ifrågasätter att hyresvärden över huvud taget har ett beaktansvärt intresse av att vidta åtgärden, måste hyresnämnden först förvissa sig om att ett sådant intresse verkligen är för handen. Om så inte är fallet bör ansökan avslås. Det bör nämligen inte komma i fråga att vidta åtgärder av det nu aktuella slaget mot hyresgästens vilja, om hyres-värden inte kan påvisa ett objektivt och acceptabelt motiv för åtgärden. Regeringen anser det lämpligt att hyresnämnden därefter gör en avväg-ning av de skäl som hyresvärden anför till stöd för att få utföra en viss åtgärd och de skäl som hyresgästerna åberopar mot utförandet. Hyresvärdens ansökan bör därvid bifallas, om hyresnämnden finner att det inte är oskäligt mot hyresgästen att den begärda åtgärden genomförs. En av de faktorer som måste beaktas vid denna skälighetsbedömning är hur starkt hyresvärdens intresse av att få utföra åtgärden objektivt sett är. Om hyresvärdens begäran beror på att han eftersträvar en standard i fastigheten som kan anses motiverad av boendehänsyn torde detta som regel vara en utslagsgivande omständighet i bedömningen. En hyresgäst bör nämligen inte med framgång kunna motsätta sig att hans lägenhet rustas upp till en sådan standard som hyresgäster normalt förväntar sig av en modern lägenhet. Motsvarande gäller beträffande de gemensamma delarna av fastigheten. En hyresvärd bör inte hindras från att upp- rätthålla en god boendestandard i sitt hus. Det kan även förekomma att en åtgärd som berör flera enskilda lägenheter har godkänts av ett flertal hyresgäster, medan ett fåtal motsätter sig den. Fastighetsekonomiska eller praktiska överväganden kan då motivera att åtgärden genomförs i alla lägenheter, dvs. även i de lägenheter där hyresgästerna motsätter sig åtgärden. Mot de omständigheter som hyresvärden har åberopat får vägas de skäl som hyresgästen har för att motsätta sig åtgärden. Hyresnämnden skall lämna hyresvärdens ansökan utan bifall, om de skäl som hyresgästen åberopar mot att en viss åtgärd utförs väger tyngre än hyresvärdens intresse av att utföra den, dvs. när det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden utförs. När det gäller hyresgästens skäl för att motsätta sig åtgärden, har utredningen föreslagit att prövningen skall ske med hänsyn till den enskilda hyresgästens intresse. Några remissinstanser har invänt att en sådan ordning är olämplig. Hyresnämnden i Stockholm har ansett att en ombyggnad eller renovering som motiveras av objektiva och seriösa fastighetsekonomiska överväganden alltid måste få väga över individuella och subjektiva krav från hyresgästens sida. Liknande synpunkter har framförts av bl.a. Svenska Kommunförbundet, SABO och Sveriges Fastighetsägareförbund. Regeringen anser att det är viktigt att hyresgästinflytandet beträffande för- bättrings- och ändringsåtgärder utformas så att hyresvärden kan bedriva en i ett längre perspektiv ekonomiskt rimlig fastighetsförvaltning. Det är dessutom önskvärt att det utformas sådana riktlinjer att parterna i så stor utsträckning som möjligt kan förutse hur en viss situation skall bedömas. En sådan ordning är av värde för alla aktörer på bostadsmarknaden och kan även motverka att parterna för tvister till hyresnämnden. Mot den bakgrunden anser regeringen att hyresnämnden vid prövningen lämpligen bör ta hänsyn till det intresse som en hyresgäst i allmänhet kan ha av att den begärda åtgärden inte utförs. Lagstiftningen bör sålunda utformas så att hyresnämnden i första hand beaktar det objektiva hyresgästintresset och inte den enskilda hyresgästens intresse. Hyresnämnden bör således beakta sådana omständigheter som regelmässigt uppfattas som väsentliga för hyresgäster i allmänhet. Som exempel på åtgärder som normalt får anses stå i strid med det objektiva hyresgästintresset kan nämnas upp- delning av en lägenhet i två mindre eller sammanslagning av en lägenhet till en större. Sådana åtgärder bör därför som regel inte få utföras mot den berörda hyresgästens vilja. Det bör däremot i allmänhet inte komma ifråga att vid skälighetsbedömningen beakta den enskilda hyresgästens inställning, om den grundar sig endast på hans eller hennes egna förhållanden eller värderingar. Annor-lunda förhåller det sig emellertid om den enskilda hyresgästens åsikt ger uttryck för det intresse som en hyresgäst i allmänhet kan antas ha. I enstaka fall kan emellertid det skäl som den enskilda hyresgästen åberopar till stöd för att åtgärden inte skall få vidtas vara särskilt beak-tansvärt. Hyresnämnden bör därför, när det finns särskilda skäl, kunna beakta omständigheter som enbart är hänförliga till den enskilda hyresgästen. Sådana särskilt beaktansvärda skäl på hyresgästsidan kan exempelvis vara att utförandet av en viss åtgärd skulle drabba hyresgästen särskilt hårt på grund av sjukdom, hög ålder eller liknande. Ett annat skäl kan vara att hyresgästen efter tillstånd av hyresvärden nyligen har satt in och bekostat ny fast inredning, som kommer att förstöras, om den av hyres-värden begärda åtgärden utförs. Hyresnämnden bör, som ovan har nämnts, göra en avvägning av de skäl som anförs för och emot den åtgärd som det är fråga om. Enligt regeringens mening bör det, om den åtgärd som hyresvärden vill utföra är mycket genomgripande eller medför en avsevärd standardhöjning, allmänt sett krävas mindre tungt vägande skäl från hyresgästen för att ansökan skall lämnas utan bifall. Omvänt bör gälla att om en viss åtgärd kan utföras utan att hyresgästen drabbas av någon större olägenhet, det bör krävas starkare skäl från hyresgästen för att åtgärden inte skall få utföras. Givetvis måste ekonomiska faktorer på hyresvärdens sida tillmätas en viss betydelse. Om ett beaktande av det objektiva eller, för det fall hyres-gästen har åberopat ett särskilt beaktansvärt skäl, det subjektiva hyresgästintresset, skulle innebära en i sammanhanget oväsentlig kostnadsökning för hyresvärden, bör hyresgästernas önskemål ofta tillmötesgås. Utredningen har ansett att bedömningen skall kunna utfalla till hyresgästens förmån, om det finns anledning att anta att det aktuella hyresförhållandet kommer att upphöra inom en inte alltför avlägsen framtid. Enligt utredningens uppfattning bör detta i varje fall gälla om åtgärden utan större olägenhet kan utföras efter det att hyresavtalet har upphört. Sveriges Fastighetsägareförbund har förklarat sig inte kunna godta en sådan ståndpunkt. Enligt regeringens mening måste betydelsen av att hyresgästen snart skall avflytta prövas från fall till fall. I vart fall i fråga om mer ingripande eller omfattande åtgärder som kan uppskjutas utan större olägenhet torde det dock i allmänhet vara oskäligt att den aktuella åtgärden vidtas mot hyresgästens bestridande. Regeringen anser därför att utredningens bedömning i huvudsak bör godtas. När det är fråga om åtgärder i de gemensamma delarna av fastigheten bör hyresnämnden, enligt regeringens mening, göra samma överväganden som när det gäller åtgärder i lägenheterna. I fråga om sådana åtgärder kan det dock finnas skäl att beakta även i vilken utsträckning en sådan åtgärd har godkänts av de berörda hyresgästerna. Att åtgärden har godkänts av ett stort antal hyresgäster, utan att de utgör en majoritet, bör således få betydelse vid intresseavväg- ningen. När det gäller åtgärder i de gemensamma delarna av fastigheten anser regeringen, som har framgått tidigare (se avsnitt 5.3.5), att lokalhyres- gästernas inställning inte skall beaktas. Deras inställning bör dock kunna få indirekt betydelse vid hyresnämndens prövning. Tillräckliga skäl för att få tillstånd till en viss åtgärd kan således vara att hyresvärdens begäran att få utföra en viss åtgärd är motiverad av att han vill tillgodose lokalhyres- gästernas intresse. 5.3.7 Rätten att säga upp ett hyresavtal inför en större ombyggnad -------------------------------------------------------------------- | Regeringens bedömning: En hyresvärd bör även i fortsättningen ha| | möjlighet att med stöd av 46 § hyreslagen säga upp ett hyresavtal| | inför en större ombyggnad i huset. | -------------------------------------------------------------------- Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedömning (se betänkandet s. 103 och 104). Remissinstanserna: Endast två remissinstanser har uttryckligen yttrat sig beträffande denna fråga. Hyresnämnden i Stockholm har delat utred-ningens bedömning. Hyresgästernas Riksförbund däremot har ansett att ett hyresavtal inte bör kunna upphöra inför en ombyggnad, om den hyresgäst som avser att flytta tillbaka efter ombyggnaden tillfälligt flyttar ut ur lägenheten under den tid arbetena genomförs. Skälen för regeringens bedömning: En hyresvärd som avser att genomföra en större ombyggnad i ett hus har möjlighet att säga upp hyresavtalen i fastigheten inför ombyggnaden. Enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen har en hyresgäst i så fall inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genom- förandet av ombyggnaden och det dessutom inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Om hyresgästen lämnar lägenheten eller en del av den under ombygg-naden, skall hyresgästen om möjligt erbjudas att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset (se 46 § tredje stycket hyreslagen). Bestäm-melsen innebär att ett erbjudande från hyresvärden om ersättningslägen-het under ombyggnaden och återflyttningsrätt efter ombyggnaden skall vägas in i skälighetsbedömningen (se prop. 1974:150 s. 453 f. och 495 f.). Under det senaste året har det riktats kritik mot att många hyresvärdar har utnyttjat möjligheten att säga upp ett hyresavtal inför en omfattande ombyggnad. För många hyresgäster innebär det nämligen en osäkerhet att under viss tid inte ha ett gällande hyresavtal. Utredningen har därför övervägt om det finns ett behov av att ändra bestämmelsen i 46 § första stycket 4 hyreslagen så att ett hyresavtal i normalfallet skall gälla under ombyggnadstiden även om hyresgästen flyttar ut. Utredningen har kommit fram till att behovet av en sådan ändring har minskat genom förslaget om att en förhandlingsordning skall omfatta även outhyrda lägenheter (se avsnitt 5.2.2). Det innebär nämligen att hyresvärden i de allra flesta fall måste iaktta den primära förhandlingsskyldigheten i 5 § första stycket hyresförhandlingslagen när den nya hyran skall fast-ställas efter ombyggnaden (se avsnitt 5.2.3). Som utredningen har anfört innebär vissa av de föreslagna ändringarna i hyresförhandlingslagen att en hyresvärd inte längre kommer att ha någon fördel av att säga upp ett hyresavtal inför en ombyggnad. I alla de fall där hyresvärden och hyresgästen är överens om ombyggnaden och hyresgästen lämnar lägenheten under ombyggnadstiden, torde det i allmänhet inte finnas något motiv för hyresvärden att säga upp ett hyresavtal inför en större ombyggnad i ett hus med förhandlingsordning. Hyresvärden har sannolikt inte anledning att säga upp hyresavtalet annat än i de fall där hyresvärden och hyresgästen inte kan komma överens eller där hyresgästen inte har ett skyddsvärt behov av att behålla hyresrätten, t.ex. därför att han inte har sin bostad i lägenheten. I dessa fall torde rätten att säga upp hyresavtalet fortfarande fylla ett behov. Hyresgästernas Riksförbund har ansett att det behövs garantier för att hyresvärden inte utför andra, mera omfattande, åtgärder än de som hyres-gästen eller hyresnämnden har godkänt. Förbundet har därför föreslagit att ett hyresavtal inte skall upphöra, om hyresgästen tillfälligt flyttar från lägenheten under ombyggnaden. Som framgår av avsnitt 5.3.8 föreslår regeringen att det skall införas en möjlighet för en berörd hyresgäst att väcka en förbudstalan mot den hyresvärd som inte genomför en ombyggnad i enlighet med hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd. En sådan ansökan bör kunna göras även av den vars hyresavtal har upphört inför en ombyggnad, under förutsättning att det föreligger återflyttningsrätt. De oseriösa förfaranden som förbundet har pekat på kommer således att kunna förhindras genom en förbudstalan. Regeringen delar mot den bakgrunden utredningens bedömning att det för närvarande inte finns skäl att ändra bestämmelsen i 46 § första stycket 4 hyreslagen. Om det visar sig att ändringarna i hyresförhandlingslagen inte får de konsekvenser som har antagits, får en ändring av 46 § över-vägas på nytt. 5.3.8 Skall den hyresvärd som inte följer reglerna kunna drabbas av någon påföljd? -------------------------------------------------------------------- | Regeringens förslag: Hyresnämnden skall på ansökan av en berörd | | hyresgäst kunna förbjuda en hyresvärd att utföra en åtgärd, om det| | saknas behövligt godkännande eller tillstånd. Ett sådant förbud får| | förenas med vite. | -------------------------------------------------------------------- Utredningens bedömning: Utredningen har inte lämnat något förslag om förbudsföreläggande. Utredningen har inte heller ansett att det finns skäl att införa bestämmelser om särskilda påföljder för den hyresvärd som utför en åtgärd utan behövligt godkännande eller tillstånd (se betänkandet s. 104 - 106). Remissinstanserna: Endast ett fåtal remissinstanser har uttalat sig särskilt i denna del. Flertalet av dessa har i huvudsak delat utredningens bedömning. Några remissinstanser har emellertid ansett att den hyresvärd som inte följer reglerna bör kunna drabbas av någon påföljd. Skälen för regeringens förslag: Utredningen har övervägt att införa regler om särskilda påföljder för den hyresvärd som utför tillståndspliktiga åtgärder utan hyresgästens godkännande eller hyresnämnends tillstånd. Utredningen har funnit att förbud vid vite knappast skulle utgöra ett effektivt medel för att förhindra överträdelser, bl.a. med hänsyn till den praxis som gäller beträffande vitesbeloppens storlek. Mot bakgrund av att syftet med hyresgästinflytandet är att i största möjliga utsträckning nå samför- ståndslösningar, skulle det enligt utredningen inte heller vara lämpligt att vare sig höja vitesbeloppen eller införa en skadestånds- eller straffsanktion. Utredningen har vidare påpekat att det alltid kan uppstå fall där det råder tveksamhet om en åtgärd är standardhöjande eller inte; regler som är straffsank- tionerade bör inte lämna utrymme för sådana tveksamheter. Utredningen har mot den bakgrunden ansett att det inte finns skäl att införa någon påföljd i form av vite, skadestånd eller straff för den hyresvärd som utför en åtgärd utan att ha nödvändigt godkännande eller tillstånd. Ett alternativ som utredningen har övervägt är att endast åtgärder som utförs i enlighet med godkännande eller tillstånd av hyresnämnden får beaktas vid en bruksvärdesprövning av hyran. Utredningen har emellertid ansett att de in- vändningar som har riktats mot den nuvarande bestämmelsen i 55 a § hyreslagen kan riktas också mot en sådan bestämmelse och att det därför inte kan komma i fråga att föreslå ett sådant system. Enligt utredningens mening finns det emellertid redan, inom ramen för befintlig lagstiftning, vissa möjligheter att komma till rätta med de hyres-vär- dar som inte är beredda att följa de regler som gäller. Utredningen har hänvisat till hyresnämndens möjlighet att i en förläng- ningstvist enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen beakta om hyresvärden har nödvändigt godkännande eller tillstånd. Om ett sådant saknas, kan det medföra att ombyggnaden inte anses vara så nära förestående att hyres-förhållandet bör upplösas. En hyresvärd, som vill att ett hyresavtal skall upphöra inför en större ombyggnad, skulle således därigenom vara tvungen att följa reglerna om hyresgästinflytande. Utredningen har dessutom hänvisat till bostadsförvaltningslagens (1977:792) bestämmelser. Redan risken för att åtgärder enligt den lagen kan komma i fråga borde, enligt utredningens uppfattning, utgöra ett effektivt medel för att förmå hyresvärden att beakta kravet på hyresgäst-inflytande. Slutligen har utredningen anmärkt att det effektivaste sättet för att garantera hyresgästerna inflytande över ombyggnadsåtgärder är att kräva sådant inflytande som förutsättning för statligt stöd. Regeringen anser för sin del att nuvarande regelsystem inte ger tillräckliga garantier för att hyresgästernas inställning beaktas vid en ombyggnad. Vad först gäller reglerna om stöd vid ombyggnad har visser-ligen i förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention införts bestämmelser om hyresgästinflytande som förutsättning för statligt stöd vid ombyggnad av hyreshus. Bestämmelserna är emellertid avsedda att gälla endast till dess regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad har tagits in i hyreslagstiftningen, dock längst till utgången av juni 1997 (se avsnitt 4.3). Till detta kommer att hyreslagens krav på hyresgästin- flytande inte kan garanteras genom sanktioner som träffar endast de åtgärder som genomförs med statligt ekonomiskt stöd. Hyresgästernas rätt till inflytande vid ombyggnad måste garanteras på annat sätt. Enligt regeringens mening ger inte heller de övriga bestämmelser som utredningen har pekat på, dvs. 46 § hyreslagen och bostadsförvaltnings-lagen, tillräckliga garantier för att hyresgästinflytandet beaktas vid en ombyggnad. Hyresgästernas Riksförbund har ansett att en hyresvärd inte skall kunna höja hyran med anledning av en åtgärd som har utförts utan godkännande eller tillstånd. Regeringen anser emellertid att en sådan ordning inte är tillräcklig för att garantera hyresgästinflytandet. Enligt regeringens mening utgör inte heller straff- och skadeståndssanktioner lämpliga påföljder för överträdelser av reglerna om hyresgästinflytande. Regeringen delar däremot inte utredningens farhågor att införandet av en vitespåföljd skulle minska hyresvärdens och hyresgästens vilja att nå samför- ståndslösningar. Det finns inte heller enligt regeringens bedömning skäl att avstå från att införa en möjlighet till en sådan påföljd därför att viten enligt nuvarande praxis normalt fastställs till låga belopp. Det får nämligen förutsättas att nämnderna anpassar vitesbeloppens storlek till den nivå som krävs för att vitet skall bli ett verkningsfullt medel mot de hyresvärdar som inte följer bestämmelsen om hyresgästinflytande vid om-byggnad. Bestämmelsen om vite kan lämpligen utformas så att hyresnämnden, efter ansökan av hyresgästen, prövar om hyresvärden skall förbjudas att vidta en viss åtgärd och, om den finner detta vara fallet, meddelar ett förbudsföreläggande förenat med vite. Härigenom kan man redan innan vitesföreläggande meddelas få till stånd en prövning av om åtgärden omfattas av reglerna om hyresgästinflytande. Enligt regeringens bedömning bör således hyresnämnden på ansökan av en berörd hyresgäst kunna förbjuda en hyresvärd att utföra en åtgärd utan behövligt godkännande eller tillstånd. Ett sådant förbud bör kunna förenas med vite. 6 Ikraftträdande- och övergångsfrågor De föreslagna lagändringarna bör kunna träda i kraft den 1 april 1997. Vissa av ändringarna kräver särskilda övergångsbestämmelser. Den frågan behandlas närmare i författningskommentaren. Regeringen vill emellertid redan här beröra frågan om vad som i över- gångshänseende skall gälla beträffande hus där det hittills har funnits flera förhandlingsordningar. Utredningen har i denna del föreslagit att endast den förhandlingsordning som omfattar störst antal lägenheter skall gälla efter ikraftträdandet. Hyresnämnden i Stockholm har ansett att den föreslagna turordningsregeln inte är helt invändningsfri. Nämnden har också ställt sig frågande till hur antalet lägenheter skall beräknas och fastställas för det fall för-handlingsordningens parter inte är ense samt vilken prövningsinstans som skall avgöra en sådan tvist. Hyresnämnden har vidare menat att det rent principiellt kan ifrågasättas om det är rimligt att en förhandlingsordning som har införts med tillämpning av ett gällande regelsystem plötsligt skall upphöra vid ikraftträdande av ny lagstiftning. Enligt hyresnämnden är det lämpligt att den förhandlingsordning som skall upphöra får gälla under en övergångsperiod. Även Sveriges Fastighetsägareförbund har framfört kritik mot de före-slagna övergångsbestämmelserna. Förbundet har framfört liknande syn-punkter som Hyresnämnden i Stockholm, även om problematiken enligt förbundets mening kan synas väl teoretisk, eftersom det endast finns ett fåtal hus med flera förhandlingsordningar. Enligt regeringens bedömning finns det inte någon anledning att anta att det fåtal fastighetsägare och hyresgästorganisationer som berörs av över- gångsbestämmelserna inte kommer att klara av att konstatera hur många bostadslägenheter som det finns i ett hus och vilken förhandlingsordning lägenheterna är att hänföra till. Om i något enstaka fall förhandlingsordningens parter inte kan enas i frågan, kan någon av dem anhängiggöra en fastställelsetalan vid tingsrätten. Det finns därför inte skäl att låta den förhandlingsordning som skall upphöra få gälla under en övergångsperiod. Regeringen ansluter sig i stället till utredningens förslag. 7 Kostnader Förslaget om att återinföra ett förbud mot flera förhandlingsordningar innebär att det i fortsättningen kommer att kunna gälla endast en förhandlingsordning för ett hus. Det kan därför antas att antalet ärenden om rätt till förhand- lingsordning inte kommer att öka. Mot bakgrund av övergångsbestämmelsernas utformning kommer den föreslagna ändringen inte heller att övergångsvis ha någon inverkan på antalet tvister vid hyresnämnderna och i Svea hovrätt. En hyresgäst kommer även i fortsättningen ha rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. De ändringar som föreslås beträffande denna rätt, och de föreslagna ändringar som avser förhandlingsordningens omfattning, medför att möjligheten för en hyresvärd att fritt sätta inflyttningshyror i hus med förhandlingsordning avsevärt begränsas. I den mån förslaget i dessa delar får någon påverkan på ärende- och måltillströmningen, är det i minskande riktning. Förslaget om att inskränka tillämpningsområdet för den s.k. passivitetsregeln i 54 a § hyreslagen torde inte nämnvärt påverka hyresnämndernas eller Svea hovrätts arbetssituation. Slutligen föreslås en helt ny reglering av hyresgästinflytandet vid vissa förbättrings- och ändringsarbeten. Utredningen har gjort den bedömningen att de flesta hyresvärdarna kommer att försöka undvika en prövning i hyresnämnden. Antalet ärenden enligt bostadssaneringslagen, som innehöll en liknande reglering av hyresgästinflytandet, var litet. Det är därför, en-ligt utredningen, inte troligt att de föreslagna reglerna om hyresgästinflytande kommer att ge upphov till en sådan ökning av ärende- och måltillströmningen att den inte kan bemästras inom ramen för befintliga resurser hos hyresnämnderna och Svea hovrätt. Utredningen har anmärkt att nuvarande reglering av hyresgästinflytandet innebär att det i regel är till fördel för hyresvärden om ett hyresavtal upphör inför en större ombyggnad. Det är därför vanligt att de hyresvärdar som skall bygga om en fastighet säger upp de berörda hyresgästerna. Sådana uppsägningar leder inte sällan till att hyresvärden hänskjuter ett antal förlängningstvister enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen till hyres-nämnden. Ett av förslagen - att en lägenhet skall omfattas av en förhandlingsordning även om lägenheten är outhyrd - kan antas få till följd att hyresvärdar i hus med förhandlingsordning i större utsträckning än i dag avstår från att säga upp hyresavtalen i samband med en ombyggnad. Detta kan i sin tur leda till färre tvister enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen. Flera remissinstanser, framför allt hyresnämnder, har uttalat att utred- ningens förslag till ändringar kan antas leda till en betydande ökning av antalet tvister vid nämnderna. Remissinstanserna har då ofta utgått från att utredningens förslag om att förhandlingsersättningen skall kunna fast-ställas av hyresnämnden kommer att genomföras. Som angetts i avsnitt 5.2.6 anser regeringen att utredningens förslag beträffande förhandlingsersättning inte skall genomföras. Dessutom före-slår regeringen att utformningen av hyresgästinflytandet vid ombyggnad skall justeras så att prövningen av om en åtgärd skall tillåtas som regel skall ske med hänsyn till det objektiva hyresgästintresset. Det kan antas att den justeringen i viss mån medverkar till att ökningen av antalet ären-den om tillstånd till förbättrings- eller ändringsåtgärder inte blir så stor som ett flertal nämnder har befarat i sina remissyttranden. Regeringen delar därför utredningens bedömning att de föreslagna ändringarna inte alls eller endast marginellt kommer att föranleda någon ökning av antalet tvister i hyresnämnderna och i Svea hovrätt. Den eventuella ökning som kan ske kommer inte att kräva ökade resurser. 8 Författningskommentar 8.1 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) 3 § En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus, om inte något annat följer av andra eller tredje stycket. En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet, om hyresvärden och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte skall in- nehålla en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet har varat tre månader i följd. Överens-kommelsen skall undertecknas av hyresvärden och hyresgästen. En överenskommelse som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltig. En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om hyresavtalet enligt beslut av hyresnämnden inte skall innehålla en förhandlings-klausul. Ett sådant beslut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat tre månader i följd. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.2.2. Paragrafen anger vilka lägenheter som omfattas av en förhandlingsordning. I den föreslagna nya lydelsen av paragrafen är utgångspunkten - såsom framgår av första stycket - att samtliga bostadslägenheter i ett hus omfattas av en för- handingsordning oberoende av om de enskilda hyres-avtalen innehåller en förhand- lingsklausul. Det innebär att en lägenhet omfattas av förhandlingsordningen även under den tid som den inte är uthyrd. En lägenhet undantas från förhandlingsordningen om hyresvärden och hyresgästen skriftligen kommer överens om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhand- lingsklausul (se andra stycket). En sådan överens-kommelse skall undertecknas av både hyresvärden och hyresgästen. Det kan vidare vara lämpligt att överenskommelsen dateras. Lägenheten undantas också från förhandlingsordningen om hyresnämnden beslutar att det aktuella hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul (se tredje stycket). I båda fallen gäller att lägenheten åter kommer att om-fattas av den gällande förhandlingsordningen så snart det aktuella hyres-förhållandet har upphört. En överenskommelse om att ett hyresavtal inte skall innehålla en för- handlingsklausul kan träffas först sedan hyresförhållandet har varat tre månader i följd. Skälen för denna ordning har redovisats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 5.2.2). När en sådan överenskommelse har träffats, upphör lägenheten att omfattas av förhandlingsordningen. När ett nytt hyresavtal träffas omfattas lägenheten således alltid under hyresförhållandets första tre månader av den förhandlingsordning som gäller för huset. Hyresvärden är bunden av en förhandlingsöverenskommelse om hyra som omfattar lägenheten och kan inte, utan att iaktta den primära förhand- lingsskyldigheten enligt 5 § första stycket hyresförhand-lingslagen, avtala med hyresgästen om en högre hyra än den som har bestämts i överenskommelsen. Hyresvärden är också bunden av den hyra som senast bestämts för lägenheten genom avtal mellan hyresvärden och en enskild hyresgäst i det fallet att lägenheten under den tidigare hyresgästens hyrestid har stått utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Den primära förhandlingsskyldigheten gäller således oberoende av om den senaste hyran har bestämts genom en förhandlingsöverenskom- melse eller genom ett avtal direkt mellan hyresvärden och hyresgästen (se avsnitt 5.2.3). Efter tre månaders hyrestid kan den hyresgäst som vill stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet begära detta hos hyresvärden. Om hyres-värden godtar hyresgästens begäran och parterna kommer överens skrift-ligen, upphör lägenheten att omfattas av förhandlingsordningen. Om det finns en för- handlingsklausul i hyresavtalet, förlorar den sin verkan genom överenskommelsen. Överenskommelsen måste träffas på det sätt som anges i paragrafen. I annat fall är den ogiltig. Det innebär att den är ogiltig om den har träffats före tremånadersfristens utgång eller om den inte har utformats i enlighet med de formföreskrifter som anges i paragrafen. Om en förtida överens-kommelse bekräftas efter det att tidsfristen har gått ut, upphör lägenheten att omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet från dagen för bekräf-telsen. En sådan bekräftelse skall, för att få avsedd verkan, upprättas skriftligen samt vara undertecknad av parterna. Om hyresvärden motsätter sig hyresgästens begäran, kan hyresgästen hänskjuta frågan till hyresnämnden enligt 2 §. Eftersom hyresnämnden vid prövningen enligt denna bestämmelse som huvudregel skall avgöra frågan i enlighet med hyresgästens uppfattning, har hyresvärden i allmänhet inte anledning att motsätta sig hyresgästens begäran. Hyresnämndens beslut om att slopa en förhandlingsklausul får inte gälla från en tidigare tidpunkt än en överenskommelse i frågan mellan parterna. Det innebär att beslutet om att slopa en förhandlingsklausul kan träda i kraft först sedan hyres-förhållandet har varat tre månader i följd (jfr 55 c § fjärde stycket första meningen hyreslagen). Såsom framgår av paragrafen omfattar en förhandlingsordning även lägenheter utan förhandlingsklausul i hyresavtalen, utom i de fall då hyresavtalet saknar förhandlingsklausul enligt hyresnämndens beslut eller enligt överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen. Av 2 § första stycket hyresförhandlingslagen följer emellertid att en hyresgäst som inte har en förhandlingsklausul i sitt hyresavtal inte är bunden av de förhandlingsöverenskommelser som hyresvärden träffar med hyresgäst-organisationen avseende hans lägenhet. Om hyresvärden vill tillämpa vad som har blivit bestämt i en förhandlingsöverenskommelse mot en sådan hyresgäst, måste han därför begära villkorsändring enligt hyreslagens be- stämmelser. Hyresvärden kommer enklast till rätta med detta problem genom att han ser till att hyresavtalet tecknas med förhandlingsklausul även i ett sådant fall då hyresgästen redan från början deklarerar att han vill förhandla själv. Hyresgästen kommer då att bindas av de förhand-lingsöverenskommelser som avser hans lägenhet under den tid som lägen-heten omfattas av förhandlingsordningen. 3 a § Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden i en tvist som avses i 2 § andra stycket förordna att en förhandlingsordning inte vidare skall gälla för huset eller husen som det är fråga om. Paragrafen är ny och motsvarar 4 § andra stycket hyresförhandlings-lagen i dess lydelse före den 1 juli 1994. I enlighet med Lagrådets förslag har bestämmelsen, som i utredningens förslag fanns intagen i 4 § andra stycket, brutits ut och tagits in i en ny paragraf. Beträffande den närmare innebörden av bestämmelsen hänvisas till prop. 1977/78:175 s.152 f. 4 § Om en hyresvärd är part i ett avtal om en förhandlingsordning för ett visst eller vissa hus med en viss organisation av hyresgäster som motpart, får hyresvärden ingå avtal om en förhandlingsordning som avser huset eller husen med en annan organisation av hyresgäster först sedan den förra förhandlingsordningen har upphört att gälla där. Bestämmelsen är ny. Den motsvarar i sak den ursprungliga, numera upphävda, 4 § första stycket. Genom den föreslagna bestämmelsen åter-införs förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett hus. Beträffande den närmare innebörden och tillämpningen av bestämmelsen hänvisas till prop. 1977/78:175 s. 151 f. Lagtexten har justerats i förhållande till utredningens förslag. Syftet har varit att klargöra att förbudet mot flera förhandlingsordningar inte utgör något hinder mot att två förhandlingsordningar gäller för ett hus, under förutsättning att förhandlingsordningarna har tecknats av två olika hyres-värdar. Den situationen kan uppstå om flera lägenheter hyrs ut till en och samma hyresgäst, t.ex. en studentstiftelse (se prop. 1977/78:175 s. 144 och 151 f.). 5 § Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initia-tiv förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om 1. höjning av hyran för en lägenhet, 2. bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra, 3. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller 4. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrym-men som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om 1. hyresvillkoren, 2. lägenheternas och husets skick, 3. gemensamma anordningar i huset, 4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt. Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att före-träda honom i saken. Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55 - 55 c §§ samma balk. I första stycket har tillkommit en ny punkt 2. Skälet för detta har behandlats i avsnitt 5.2.3. Syftet med tillägget är att klarlägga att en hyresvärd är skyldig att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten om han vill höja hyran i förhållande till vad den tidigare hyresgästen hade att betala. Den primära förhandlingsskyldigheten påverkas således inte av att det skett ett byte av hyresgäst eller av att lägenheten har stått outhyrd under en tid (jfr RBD 18:92). Det innebär att hyresvärden vid uthyrning av en lägenhet som inte omfattas av den senaste förhandlingsöverenskommelsen, därför att den förra hyresgästen valt att inte omfattas av de kollektiva förhandlingarna, inte kan ta ut högre hyra än den tidigare hyresgästens hyra. Av punkten 1 följer att hyresvärden inte heller vid en senare tidpunkt kan höja hyran för en sådan lägenhet utan att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten. Ändringen i fjärde stycket innebär att hänvisningen till 54 a § hyres-lagen bortfaller. Ändringen sker i förtydligande syfte och innebär inte någon ändring i sak. Regleringen i 54 a § är nämligen inte tillämplig när en hyresgäst vill få till stånd en ändring av hyresvillkoren. Det förfarande som den bestämmelsen erbjuder kan användas endast av en hyresvärd som vill få till stånd en hyreshöj- ning. 10 § Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisationen respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om det med hän-syn till organisationens kvalifikationer, det antal lägenheter som förhand-lingsordningen kan förväntas komma att omfatta och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.2.1. I bestämmelsen regleras under vilka förutsättningar en hyresgästorganisation eller hyresvärd skall ha rätt till förhandlingsordning. Enligt den hittills gällande lydelsen skulle härvid beaktas vilket stöd bland hyresgästerna som organisationen har. Den nya lydelsen innebär att man, när frågan bedöms, i stället skall ta hänsyn till vilket antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta. Förslaget i denna del hänger samman med att en förhandlingsordning enligt 3 § alltid skall omfatta en lägenhet under hyresförhållandets första tre månader och även lägenheter som är outhyrda och alltså saknar hyresgäster. Vid bedömningen av det antal lägenheter som en förhandlingsordning kan förväntas omfatta skall man därför beakta även outhyrda lägen-heter och lägenheter som har varit uthyrda endast en kortare tid. Beträffande sådana lägenheter bör vidare hänsyn tas till i vilken utsträckning hyresgästerna eller de blivande hyresgästerna kan förväntas vilja stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet när de efter tre måna-ders hyrestid får möjlighet till det. Några säkra slutsatser kan naturligtvis inte dras i det avseendet. I de flesta fall torde detta dock ha mindre betydelse eftersom andelen outhyrda lägenheter eller lägenheter som har varit uthyrda endast en kortare tid oftast är liten. Men om ett hus, t.ex. vid nyuppförande eller efter en större ombyggnad, innehåller lägenheter som helt eller till största delen är outhyrda eller som har varit uthyrda endast en kortare tid, får frågan i vilken utsträckning lägenheterna på sikt kan komma att omfattas av en för- handlingsordning relevans. I sådana fall torde man dock i allmänhet kunna utgå från att flertalet av dessa lägen-heter även efter de första tre månadernas hyrestid kommer att omfattas av förhandlingsordningen. Beträffande kravet på det antal lägenheter som en förhandlingsordning kan förväntas komma att omfatta hänvisas till vad som anges i avsnitt 5.2.1. När det gäller de övriga omständigheter som skall beaktas vid skälig- hetsprövningen, organisationens kvalifikationer och omständigheterna i övrigt, har bestämmelsen inte ändrats i förhållande till vad som gäller i dag. Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser 1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997. 2. Om hyresvärden och hyresgästen före ikraftträdandet har träffat en skriftlig överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en för- handlingsklausul, är överenskommelsen giltig även efter ikraftträdandet. Detsamma gäller beslut av hyresnämnden som har meddelats före ikraft-trädandet och som innebär att hyresavtalet inte skall innehålla någon för- handlingsklausul. 3. Om det före ikraftträdandet har slutits avtal om två eller flera för- handlingsordningar för ett visst eller vissa hus, gäller från ikraftträdandet den förhandlingsordning som omfattar flest lägenheter. Om förhandlings-ord- ningarna omfattar samma antal lägenheter gäller den senast tillkomna förhand- lingsordningen. Det är angeläget att bestämmelserna om hyresförhandlingssystemet är så enhetliga som möjligt. Samma regel bör därför gälla för alla lägenheter, oberoende av när en förhandlingsordning eller ett hyresavtal har ingåtts. Det är också viktigt att det starkare skydd som hyresgästerna får med de föreslagna ändringarna inträder så snart som möjligt. Det har mot den bakgrunden ansetts att de nya lydelserna av 3, 5 och 10 §§ samt den nya bestämmelsen i 4 § skall tillämpas även på sådana hyresavtal och förhandlingsordningar som gäller redan vid ikraftträdandet. Såvitt avser 3 § innebär detta att vissa lägenheter vilkas hyresavtal vid ikraftträdandet inte innehåller en förhandlingsklausul och alltså hittills inte har omfattats av en förhandlingsordning efter ikraftträdandet kommer att omfattas av den förhandlingsordning som gäller för huset. Enligt Lagrådets mening bör denna effekt inte inträda för sådana lägenheter där hyresvärd och hyresgäst före den 1 april 1997 har träffat en skriftlig överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlings-klausul. Detsamma bör enligt Lagrådet gälla i de fall hyresnämnden för viss lägenhet före ikraftträdandet har fattat beslut av denna innebörd. Regeringen delar den bedömningen. I enlighet med Lagrådets förslag har detta kommit till uttryck i punkten 2 i övergångsbestämmelserna. Om hyresavtalet saknar förhandlingsklausul därför att det tecknats utan sådan eller därför att hyresvärden och hyresgästen har träffat muntlig överens-kommelse om det, kommer lägenheten efter ikraftträdandet att omfattas av den gällande förhandlingsordningen. För att en sådan lägenhet även fortsättningsvis skall stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet krävs att hyresvärden och hyresgästen träffar en skriftlig överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla någon förhandlingsklausul eller att hyresnämnden beslutar om detta. För närvarande finns det ett fåtal hus där det gäller mer än en förhand- lingsordning. Eftersom det nu föreslås ett förbud mot flera förhandlings- ordningar, kan det i och för sig förväntas att „övertaliga„ förhandlingsord- ningar kommer att sägas upp under tiden fram till dess att de nya bestämmelserna träder i kraft. Emellertid kan det vid ikraftträdandet finnas hus med mer än en förhandlingsordning. I punkten 3 har intagits en be-stämmelse som reglerar den inbördes företrädesrätten mellan flera för-handlingsordningar. Enligt denna bestämmelse skall endast den förhandlingsordning som omfattar störst antal lägenheter gälla efter ikraft-trädandet. Övriga förhandlingsordningar kommer således att upphöra att gälla. Om två eller flera förhandlingsordningar omfattar lika antal lägen-heter, kommer den förhandlingsordning som tillkommit sist att gälla. Normalt torde förhandlingsordningens parter själva kunna konstatera vilken förhandlingsordning som upphör att gälla. Om de i något enstaka fall inte kan enas i fråga om vilken förhandlingsordning som består, kan förhand- lingsordningens parter få frågan prövad genom att väcka fast-ställelsetalan vid tingsrätten. De lägenheter som har omfattats av en upphävd förhandlingsordning kommer efter ikraftträdandet automatiskt att omfattas av den förhandlings-ordning som skall gälla i fortsättningen. Den hyresgäst som i en sådan situation inte vill att lägenheten skall omfattas av de kollektiva förhand-lingarna, kan undanta lägenheten enligt bestämmelserna i 3 § hyresför-handlingslagen. 8.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken 12 kap. 18 a § Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard enligt sjätte och sjunde styckena, får hy- resnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyres-värden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustningsföreläggande). I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller. Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kost-naden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den be-gärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden. Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga om upprustningsförelägganden. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av bygg-nad som tillhör annan än ägaren av marken. En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för 1. kontinuerlig uppvärmning, 2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, 3. avlopp för spillvatten, 4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, 5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, 6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard skall uppnås 1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och 2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. Reglerna i 55 a § första - tredje styckena, om att man vid en bruksvärde- sprövning inte skall beakta vissa förbättringsarbeten, upphävs. Med anledning därav överförs reglerna i samma paragrafs fjärde och femte stycken, om vad som krävs för att en bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, oförändrade till 18 a § som nya sjätte och sjunde stycken. Detta föranleder en följdändring i första stycket. Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 12 kap. 18 d § En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket 1. utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller 2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostads- lägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i minst hälften av de berörda bostadslä- genheterna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta god-tagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än markägaren. Med hyresgäst avses i 18 d - h §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om. Paragrafen, som är ny, har fått sin slutliga utformning i enlighet med Lagrådets förslag. Den motsvaras i utredningens förslag av 18 d § första, andra och femte styckena hyreslagen. Tillsammans med de följande para-graferna 18 f - h §§ reglerar den hyresgästernas inflytande över förbätt-rings- och ändringsåtgärder som fastighetsägaren vill vidta i fastigheten. Denna fråga har behandlats i avsnitt 5.3.3 - 5.3.6. I första stycket anges när hyresgästerna har inflytande över åtgärder som vidtas i fastigheten. Såsom framgår av styckets lydelse gäller bestämmelsen enbart vid uthyrning av bostadslägenheter. Vad som avses med bo-stadslägenhet anges i 1 § tredje stycket hyreslagen. Bestämmelsen gäller enbart i hyresförhållanden mellan å ena sidan fastighetsägare - med vilken enligt tredje stycket jämställs tomträttshavare och ägare av byggnad på ofri grund - och å andra sidan en förstahandshyresgäst. Den kan visserligen vara tillämplig även när en lägenhet upp-låts i andra hand. Det är emellertid endast den som i förhållande till fastighetsägaren intar ställning som hyresgäst som har inflytande över sådana åtgärder som omfattas av bestämmelsen. Andrahandshyresgästen får inte något inflytande vare sig över åtgärder som fastighetsägaren vidtar eller åtgärder som vidtas av förstahands- hyresgästen. Av tredje stycket framgår vidare att vissa förutvarande hyresgäster jämställs med hyresgäster. En sådan bestämmelse har ansetts motiverad, eftersom det inte är ovanligt att ett hyresavtal upphör inför en större ombyggnad (se 46 § första stycket 4 hyreslagen). Det har ansetts att den vars hyresavtal har upphört inför en sådan ombyggnad och som har rätt att återflytta till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden bör ha rätt till inflytande över sådana ytterligare förbättrings- och ändringsåtgärder som aktualiseras under ombyggnaden. Det sätt på vilket bestämmelsens tillämpningsområde har avgränsats medför att inte heller den som hyr en lägenhet av någon som innehar den med bostadsrätt får ett sådant inflytande som bestämmelsen anger över åtgärder som bostadsrättshava- ren vill vidta i lägenheten. Bostadsrättshavaren är ju inte ägare av fastigheten. En sådan hyresgäst får inte heller något inflytande över åtgärder som föreningen vill utföra, eftersom han inte hyr lägenheten av fastighetsägare- n, dvs. föreningen. Om en bostadslägenhet däremot upplåts med hyresrätt direkt av en bostadsrättsförening, är bestämmelsen tillämplig på åtgärder som före- ningen vill vidta. De åtgärder som hyresgäster har inflytande över har indelats i två grupper; standardhöjande åtgärder och åtgärder som, oavsett om de är standardhöjande eller inte, medför en inte oväsentlig ändring av en bo-stadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. Den första gruppen, standardhöjande åtgärder, kan avse åtgärder i de enskilda bostadslägenheterna, exempelvis upprustning av kök eller badrum till högre standard. Till denna grupp hänförs även åtgärder i gemensamma utrymmen i eller utanför huset, t.ex. standardhöjande upprustning av trappuppgångar, tvättstugor eller gårdar och uteplatser. Kravet på att en åtgärd skall vara standardhöjande leder till att sedvanliga underhålls- och reparationsarbeten faller utanför bestämmelsens tillämpningsområde. Annorlunda förhåller det sig emellertid med underhålls- och reparations-arbeten som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. I vissa fall är det självklart att en viss åtgärd är standardhöjande. Så är fallet beträffande sådana åtgärder som att installera bubbelbad, sätta in disk- eller tvättmaskin i lägenheter där sådana maskiner tidigare inte har funnits, glasa in balkonger samt installera centraldammsugare eller inreda bastu i huset. Bestämmelsen omfattar emellertid endast sådana standardhöjande åtgärder som ensamma eller i kombination med en annan standardhöjande åtgärd har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde (se avsnitt 5.3.4). I andra fall kan det vara självklart att en åtgärd är att se som en ren underhålls- eller reparationsåtgärd. Detta gäller exempelvis omtapetsering av lägenheterna enligt upprättad plan för fastighetsunderhållet och utbyte av uttjänta rörstammar. Frågan om en åtgärd är att anse som standardhöjande arbete eller under- hållsarbete kan i vissa fall orsaka gränsdragningsproblem. Det beror på att vissa underhållsarbeten med nödvändighet är standardhöjande. Som utredningen har nämnt kan en fastighetsägare vilja byta ut ett äldre, ut-tjänt kylskåp mot ett nytt. Det nya kylskåpet har vanligen en högre standard än det gamla redan genom att det är nytt. I praktiken är det ofta inte möjligt att ersätta ett gammalt kylskåp med ett nytt med exakt samma standardnivå som det gamla. Installationen av det nya kylskåpet skulle därför kunna anses som en sådan standardförbättrande åtgärd som inte får utföras utan godkännande eller tillstånd. Såsom nyss sagts omfattar emellertid hyresgästinflytandet, vad gäller standardhöjande åtgärder, en-bart åtgärder som har en inte endast obetydlig inverkan på bruksvärdet. Den begränsningen medför att hyresvärden inte hindras från att vidta smärre för- bättringsåtgärder i samband med sedvanligt underhåll, t.ex ut-byte av ett gammalt uttjänt kylskåp mot ett jämförbart modernt sådant. Det är i och för sig utan betydelse om en standardhöjande åtgärd vidtas fristående eller i samband med att det utförs sedvanliga reparationer. Ofta vill hyresvärden utföra standardhöjande åtgärder samtidigt som sedvanliga underhålls- och reparationsarbeten utförs. Det är nämligen ofta av prak-tiska och ekonomiska skäl förmånligt för en fastighetsägare att i samband med t.ex. stambyte rusta upp eller bygga om badrum och kök. En sådan upprustning är i allmänhet att se som en standardhöjande åtgärd. Även om det i teorin kan uppstå gränsdragningsproblem mellan vad som är standardhöjande och vad som är icke-standardhöjande åtgärder, torde det, som utredningen har anfört, normalt inte uppstå några praktiska tillämpningssvårig- heter. Vid tveksamhet bör hyresvärden se till att åt-gärden har godkänts av den berörda hyresgästen eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till den. Som framgår av andra stycket krävs inte godkännande eller tillstånd om åtgärden vidtas för att en lägenhet skall få lägsta godtagbara standard.- Hyresgästinflytandet gäller vidare åtgärder som medför en inte oväsent-lig ändring av en bostadslägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten. Utred- ningen har föreslagit att de tillståndspliktiga åtgärderna skall avse „gemensamma utrymmen„. Med anledning av några remissuttalanden har uttrycket „gemensamma utrymmen„ ersatts av „gemensamma delar av fastigheten„. Därigenom klargörs att bestämmelsen även omfattar åtgärder som utförs i de gemensamma delarna av fastigheten, t.ex. taket eller fasaden, utan att de kan sägas avse ett gemensamt utrymme i fastigheten. En åtgärd som medför en inte oväsentlig ändring av en lägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten behöver inte vara standardhöjande för att be- stämmelsen skall vara tillämplig. Som exempel på sådana åtgärder som innebär en inte oväsentlig ändring kan nämnas att en större lägenhet delas i två mindre eller att två mindre lägenheter slås ihop. Andra exempel är att hyresgästerna förlorar sina vindskontor till följd av att nya lägenheter inreds i vindsvåningen eller att det inreds bastu eller motionsrum i källaren. Genom begränsningen till ändringar som inte är oväsentliga markeras att be- stämmelsen inte är avsedd att omfatta obetydliga förändringar som normalt saknar egentlig betydelse för en hyresgäst. Ändringar som endast har utseendemässig betydelse, t.ex. utbyte av armaturer i en trappupp- gång som inte påverkar belysningseffekten eller mindre omdispositioner av uteplatser eller planteringar som inte påverkar funktionen, är inte av-sedda att omfattas av bestämmelsen. Däremot torde alltid ökning eller minskning av en lägenhets yta eller ändring av dess planlösning omfattas. Uttrycket „ändring som inte är oväsentlig„ skall uppfattas objektivt. Den enskilde hyresgästens uppfattning i frågan saknar således självständig be- tydelse. Av andra stycket framgår att en hyresvärd får utföra en åtgärd som anges i första stycket när åtgärden har godkänts av de berörda bostads-hyresgästerna eller, om åtgärden avser de gemensamma delarna av fastigheten, av hyresgästerna i minst hälften av de berörda bostadslägenheterna. Om erforderligt godkännande inte finns, får åtgärden utföras endast om hyresnämnden har lämnat tillstånd. Det har inte bedömts vara möjligt att - såsom ett par remissinstanser har varit inne på - närmare precisera när en hyresgäst skall anses berörd av en åtgärd. I de flesta fall torde det emellertid inte råda någon tvekan om vilka hyresgäster som berörs av åtgärden. Om en åtgärd skall vidtas i en tvättstuga, är det de hyresgäster som har rätt att använda tvättstugan som berörs av åtgärden. På samma sätt bör man bedöma den situationen att hyresvärden begär att få utföra en viss åtgärd beträffande en parkeringsplats som är gemensam för flera hus. Om den begärda åtgärden berör ett visst hus eller en viss trappuppgång, behöver endast hyresgästerna i det huset eller den trappuppgången ge sitt samtycke till åtgärden. Om en åtgärd avser endast de enskilda lägenheterna, exempelvis om det är fråga om renovering av kök, räcker det normalt med att hyresgästerna i de aktuella lägenheterna godkänner åtgärden. Påverkar åtgärden även en intilliggande lägenhet, t.ex. på så sätt att en ombyggnad i en lägenhet förutsätter att en del av en annan lägenhets yta tas i anspråk, måste även hyresgästen i den lägenheten godkänna åtgärden. Om två eller flera gemensamt hyr en lägenhet, krävs god- kännande från samtliga dessa. Om det är fråga om en åtgärd som avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs godkännande från hyresgästerna i minst hälften av bostadslägenheterna. Lokalhyresgästernas inställning saknar alltså betydel-se i detta sammanhang. För att ett godkännande skall få avsedd verkan bör krävas att de god-kända åtgärderna är någorlunda väl preciserade. Några särskilda föreskrifter i detta hänseende har inte ansetts nödvändiga. Det uppställs inte heller några särskilda formkrav på ett godkännande. Eftersom det ligger i hyresvärdens intresse att se till att ett godkännande dokumenteras, är dock skriftlig form att rekommendera. En överenskommelse om att hyresvärden skall få utföra en viss åtgärd är bindande såväl för honom som för hyresgästen. Utredningen har uttalat att överenskommelsen i och för sig inte påverkas av att hyresavtalet sägs upp inför utförandet av åtgärden men att ett godkännande gäller endast i förhållande till den hyresgäst som har lämnat det. Ett godkännande av en hyresgäst gäller inte i förhållande till en annan hyresgäst som har ingått ett nytt hyresavtal beträffande den aktuella lägenheten innan åtgärden har utförts. Om den nya hyresgästen däremot har övertagit hyresavtalet, dvs. inträtt i det bestående hyresförhållandet utan att det upprättats ett nytt hyresavtal, gäller godkännandet i förhållande till den nya hyresgästen. I ett sådant fall är nämligen den nya hyresgästen bunden av samtliga villkor som gällt mellan hyresvärden och den tidigare hyresgästen. Godkännandet är således att jämställa med andra överenskommelser som har träffats mellan hyresvärden och den tidigare hyresgästen, t.ex. en överenskom- melse om hyra eller andra hyresvillkor. Till följd av några remisspåpekanden finns det anledning att kort kommentera förhållandet mellan 18 d § och 26 § hyreslagen. Enligt 26 § hyreslagen har en hyresvärd rätt att utan uppskov få tillträde till en lägenhet för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada. Bestämmelsen anger endast i vilka situationer en hyresvärd har rätt att få tillträde till en lägenhet. Att hyres-värden får tillträde till en lägenhet innebär emellertid inte att den aktuella förbättringsåtgärden får utföras. För det krävs att hyresvärden har behöv-ligt godkännande eller tillstånd enligt 18 d § hyreslagen. Bestämmelserna i 18 d § och 26 § hyreslagen reglerar således olika frågor. En hyresvärd som avser att utföra en tillståndspliktig åtgärd får, även om han med stöd av 26 § hyreslagen har fått tillträde till en lägenhet, utföra den planerade åtgärden först sedan den har godkänts av hyresgästen eller hyresnämnden har lämnat tillstånd till den. 12 kap. 18 e § Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall han skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta. Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyres-värden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen. Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts. Paragrafen, som är ny, motsvarar 18 d § tredje stycket hyreslagen i ut- redningens förslag. Den anger hur en hyresvärd skall gå till väga inför en planerad upprustning eller ombyggnad. Hyresvärden skall skicka ett skriftligt meddelande till de hyresgäster som berörs av den planerade åtgärden. Det ställs inte några särskilda krav på med- delandets innehåll, men eftersom syftet med meddelandet är att parterna skall inleda konstruktiva förhandlingar, bör det framgå att hyres-värden avser att utföra förbättrings- eller ändringsåtgärder. De aktuella åtgärderna bör specificeras. Det bör också anges att hyresvärden om möjligt vill komma överens med hyresgästen om och hur den planerade åtgärden skall utföras. Vidare är det lämpligt att det anges att hyresvärden kan be-gära hyresnämndens prövning, om inte hyresvärden och hyresgästen kommer överens. Det kan förutses att organisa- tioner på fastighetsägarsidan utformar lämpliga formulär som kan användas för ett sådant meddelande. Meddelandet kan lämnas till hyresgästen på vilket sätt som helst. Hyres-värden bör emellertid i eget intresse sända meddelandet i ett rekommen-derat brev. Det är nämligen hyresvärden som har bevisbördan för att meddelandet har sänts. En ansökan till hyresnämnden enligt andra stycket kan göras först en månad efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen. Något ytterligare formellt krav på information uppställs inte. Om det skall vara möjligt att nå fram till en överenskommelse som resulterar i godkännande från hyresgästerna, krävs det dock i praktiken avsevärt större insatser från hyresvärdens sida i form av information och förhand-lingar. För att hyresgästerna skall kunna ta ställning till en åtgärd bör hyresvärden så heltäckande som möjligt redovisa följderna av åtgärden vad gäller tidsplaner, praktiska olägenheter och ekonomiska konsekvenser. Om hyresvärden och hyresgästen inte kan komma överens, kan hyres-värden - såsom framgår av andra stycket - ansöka om hyresnämndens tillstånd att utföra åtgärden. En sådan ansökan får göras först en månad efter det att de berörda hyresgästerna skriftligen har underrättats om åtgär-den. Hyresvärdens motparter i en sådan tvist är de hyresgäster som inte har godkänt åtgärden. Av tredje stycket framgår vad som gäller i processuellt hänseende om fastig- heten överlåts innan en ansökan om tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd har prövats. I ett sådant fall tillämpas rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts (se 13 kap. 7 § rättegångsbalken) och om tredje mans medverkan i rättegången (se 14 kap. 9 - 13 §§ rättegångsbalken). 12 kap. 18 f § En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot det intresse som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas. Paragrafen, som är ny, motsvarar 18 d § fjärde stycket hyreslagen i utredningens förslag. Den anger efter vilka kriterier hyresnämndens prövning av frågor om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder skall ske. Denna fråga har kommenterats i avsnitt 5.3.6. 12 kap. 18 g § Bestämmelserna i 18 d - f §§ tillämpas inte i fråga om hyresavtal som avser endast 1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål, 2. en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller 3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad. Paragrafen är ny. Av bestämmelsen följer att bestämmelserna om hyres- gästinflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder inte skall tillämpas på vissa slag av hyresavtal. 12 kap. 18 h § Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbörjas utan godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda hyres-värden att utföra åtgärden. Förbudet får förenas med vite. En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst. På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud. Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts. Bestämmelsen är ny och saknar motsvarighet i betänkandet. Den har utformats i enlighet med Lagrådets förslag. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.3.8. Av första stycket framgår att hyresnämnden skall förbjuda en fastighets-ägare att utföra en sådan åtgärd som avses i 18 d § hyreslagen, om åtgärden har påbörjats utan godkännande eller tillstånd. Detsamma gäller givetvis om godkännande eller tillstånd visserligen föreligger men åtgär-den, när den vidtas, får en helt annan karaktär än vad som angetts eller förutsatts i god- kännandet eller tillståndet. Om hyresnämnden finner att det är behövligt, kan ett förbud att utföra en viss åtgärd förenas med vite. Nämnden skall således i varje enskilt fall göra en bedömning av om ett vite är nödvändigt för att hindra fastighets-ägaren från att vidta den aktuella åtgärden. Ett vite som har förelagts enligt 18 h § döms ut av hyresnämnden. Frågan om vitet skall dömas ut tas upp av nämnden självmant (se 62 § hyreslagen). I övrigt hänvisas till lagen (1985:206) om viten. Ett förbud enligt 18 h § är inte giltigt mot en ny ägare av fastigheten (se dock fjärde stycket). Hyresnämndens beslut enligt 18 h § får överklagas till Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet meddelades (se 70 och 71 §§ hyreslagen). Som huvudregel gäller att vardera parten svarar för sin rättegångskostnad i hovrätten (se 73 § hyreslagen). I andra stycket anges vem som har rätt att ansöka om förbud. En ansökan om förbud att utföra en viss åtgärd kan göras av den hyresgäst som berörs av den aktuella åtgärden. Av tredje stycket framgår att en fastighetsägare, som har förbjudits att utföra en viss åtgärd, kan ansöka vid nämnden om att förbudet skall upp-hävas. Förbudet skall givetvis hävas om fastighetsägaren visar att åtgärden numera har godkänts av den berörda hyresgästen. I fjärde stycket har tagits in en hänvisning till bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena hyreslagen. Det innebär bl.a att en ansökan enligt 18 h § kan riktas mot den som senast har sökt eller beviljats lagfart, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan görs (se 16 § fjärde stycket). Det innebär vidare att i ett sådant fall, liksom då fastigheten har överlåtits efter det att ansökan enligt 18 h § har gjorts (se 16 § femte stycket), rättegångsbalkens be- stämmelser om vad som gäller vid bl.a. överlåtelse av tvisteföremålet skall tillämpas. 12 kap. 53 § Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte 1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller 2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55 - 55 c §§ endast om det följer av nämnda lag. De föreslagna ändringarna i denna bestämmelse avser andra stycket och innebär att hänvisningen till 54 a §, den s.k. passivitetsregeln, bortfaller. Ändringen har tillkommit i förtydligande syfte; en hyresgäst vars lägenhet omfattas av en förhandlingsordning kan - såsom följer av 54 a § - aldrig på det sätt som den bestämmelsen anger bindas till en hyreshöjning på grund av sin passivitet. 12 kap. 54 a § Bestämmelserna i andra och tredje styckena tillämpas i fråga om hyres-avtal som 1. gäller för obestämd tid, och 2. avser en sådan lägenhet i ett hus med förhandlingsordning som till följd av bestämmelserna i 3 § hyresförhandlingslagen (1978:304) inte omfattas av förhand- lingsordningen. Vill hyresvärden att ett skriftligt meddelande enligt 54 § första stycket om hyreshöjning skall få den verkan som anges i tredje stycket nedan, skall meddelandet innehålla uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran skall börja gälla. I meddelandet skall vidare anges att hyresgästen blir skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en viss angiven dag, tidigast två månader efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran. Meddelandet skall också innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan prövning skall komma till stånd. Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som anges i andra stycket och har hyresgästen inte inom den i meddelandet utsatta tiden gett hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning, skall hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala den hyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja att gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande har angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen. Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 5.2.7. I bestämmelsen anges förutsättningarna för att en hyresgäst genom passivitet skall kunna bindas till en begäran om hyreshöjning, den s.k. passivitetsregeln. Den föreslagna ändringen innebär att det till bestämmel-sen fogas ett nytt första stycke som medför att tillämpningsområdet för bestämmelsen begränsas till de lägenheter i hus med förhandlingsordning som inte omfattas av förhand- lingsordningen. Ytterligare en förutsättning för att en hyresgäst skall kunna bindas till en hyreshöjning på grund av passivitet är att hyresavtalet gäller för obestämd tid. Andra och tredje styckena motsvarar första och andra styckena i bestämmelsens nuvarande lydelse. Ändringen består i att hänvisningarna till andra och första styckena har ändrats till tredje och andra styckena. 12 kap. 55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 b § iakttas. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första - tredje styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyres-värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Förslaget till ändring i denna bestämmelse innebär att hänvisningen till 55 a § i tredje stycket bortfaller. Denna ändring är föranledd av att 55 a § upphävs. 12 kap. 55 c § Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas. Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månads-skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd. Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts inom tre månader därefter. Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag. På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen. Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ändringen i bestämmelsen avser tredje stycket och är föranledd av förslaget att begränsa tillämpningen av den s.k. passivitetsregeln i 54 a § till hyresavtal som gäller för obestämd tid. 12 kap. 63 § Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a § skall anses lämnat när det har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt. Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit med-delanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den ut-hyrda lägenhetens adress. Ändringen avser paragrafens första stycke. Av tillägget följer bl.a. att ett meddelande, som skall sändas till hyresgästen när hyresvärden vill utföra en förbättrings- eller ändringsåtgärd enligt 18 d § hyreslagen, kan sändas i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress. Meddelandet behöver således inte delges hyresgästen. 12 kap. 70 § Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 18 a - f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas. Förslaget till ändring avser första stycket och innebär att ärenden enligt 18 d - f §§ och 18 h § hyreslagen har förts in bland de hyresnämnds-ärenden som går att överklaga. Dessutom har hänvisningen till den upphävda 55 a § tagits bort. 12 kap. 73 § I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Bestämmelsen innehåller en särreglering beträffande rättegångskostnad i hovrätten i vissa hyrestvister. Ändringen innebär att i mål om förbätt-rings- och ändringsåtgärder enligt 18 d - f §§ och 18 h § kommer vardera part att som huvudregel svara för sin rättegångskostnad i hovrätten. Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser 1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997. 2. Bestämmelserna i 12 kap. 18 d - h §§ skall inte tillämpas i fråga om åtgärder som har påbörjats före lagens ikraftträdande. I fråga om sådana åtgärder tillämpas fortfarande de upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a §. Härvid skall 12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i sin äldre lydelse. 3. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i sin äldre lydelse. De nya bestämmelserna i hyreslagen skall träda i kraft den 1 april 1997. De bör gälla även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Under den tid som 55 a § hyreslagen i dess lydelse från den 1 juli 1994 har gällt torde åtgärder som omfattas av bestämmelsen ha utförts utan att de har godkänts av hyresgästen eller hyresnämnden. Enligt punkten 2 skall därför 55 a § tillämpas beträffande åtgärder som omfattas av bestämmelsen och som har påbörjats före ikraftträdandet av denna lag. En remissinstans har ansett att det avgörande för om 55 a § fortfarande skall tillämpas bör vara om en renovering har inletts vid tidpunkten för ikraftträdan- det. Enligt denna uppfattning bör en sådan renovering som helhet bedömas enligt 55 a § hyreslagen även om den avslutas efter ikraftträdandet av de nya bestämmelserna i 18 d - f §§ hyreslagen. Vid en större ombyggnad av en fastighet vidtas ofta en rad åtgärder som kommer att omfattas av bestämmelsen i 18 d § hyreslagen. En sådan ombyggnad kan pågå under mycket lång tid, beroende på vilka åtgärder som skall utföras och hur stor den berörda fastigheten är. Och olika åtgär-der som ingår i ombyggnaden kan påbörjas vid olika tidpunkter. Det kan således inträffa att en ombyggnad inleds före ikraftträdandet av de nya bestämmelserna i 18 d - f §§ hyreslagen, men att en åtgärd som ingår som en del i en sådan större ombyggnad påbörjas först efter ikraftträdan-det av de nya bestämmelserna. Enligt regeringens mening vore det olämp-ligt att helt undanta en ombyggnad som inletts före den 1 april 1997 från tillämpningen av den nya regleringen om hyresgästinflytande vid ombygg-nad. Det är lämpligare att bedöma varje åtgärd för sig. Det innebär att en åtgärd som har påbörjats före ikraftträdandet av den nya lagen skall bedömas enligt bestämmelsen i 55 a § hyreslagen. Om en åtgärd däremot påbörjas först efter ikraftträdandet av den nya lagen, skall tillåtligheten av åtgärden bedömas enligt de nya bestämmelserna i 18 d - f §§ hyreslagen. Detsamma gäller om en åtgärd som påbörjas efter ikraftträdandet av de nya bestämmelserna ingår som ett delmoment i en större åtgärd som har påbörjats före ikraftträdandet. När det skall avgöras vad som är en åtgärd som skall bedömas för sig torde ledning kunna hämtas i de nya reglerna om vilka åtgärder som fordrar godkännande av en eller flera hyresgäster eller tillstånd av hyresnämnden. Har ett ärende prövats enligt de äldre föreskrifterna i 55 a § skall även 70 och 73 §§ hyreslagen tillämpas i deras äldre lydelser. Begränsningen av tillämpningsområdet för den s.k. passivitetsregeln i 54 a § hyreslagen medför att bestämmelsen i fortsättningen kommer att vara tillämplig endast beträffande sådana hyresavtal som gäller för obe-stämd tid. Dessutom krävs att hyresavtalet avser en lägenhet som är be-lägen i ett hus där det finns en förhandlingsordning men som inte om-fattas av förhandlingsordningen. Har ett avtal om högre hyra ingåtts före ikraftträdandet i enlighet med föreskrifterna i bestämmelsen i dess äldre lydelse, gäller den högre hyran även efter ikraftträdandet. Om avtal ännu inte har kommit till stånd vid ikraftträdandet, får hyresvärdens meddelan-de passivitetsverkan endast om bestämmelsen kan tillämpas även efter ikraftträdandet, dvs. om hyresavtalet gäller tills vidare och om lägenheten är belägen i ett hus med förhandlingsordning men lägenheten inte om-fattas av de kollektiva förhandlingarna. Detta har inte ansetts kräva någon särskild övergångsregel. Om hyresgästen begär prövning av en hyra som har blivit gällande enligt 54 a § hyreslagen inom den tid som föreskrivs i 55 c § tredje stycket hyreslagen, skall den äldre lydelsen av sistnämnda stycke tilläm-pas. Detta följer av punkten 3. 8.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 4 § Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhandlings-lagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen, 5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärd enligt 12 kap. 18 d - f §§ och 18 h § samma balk, 7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres. Bestämmelsen anger hyresnämndens uppgifter. Paragrafens första stycke ändras på följande sätt. I punkten 2 bortfaller hänvisningen till tvist om godkännande av förbättringsarbete eller liknande åtgärd enligt 55 a § hyreslagen till följd av förslaget att upphäva nämnda bestämmelse. I punkten 6 införs en föreskrift om hyresnämndens behörighet att pröva tvist om förbättrings- och ändringsåtgärd enligt de nya bestämmelserna i 18 d - f §§ och 18 h § hyreslagen. Behörigheten att pröva tvist om upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§ flyttas från punkten 2 till punk-ten 6. Skälet för den sistnämnda ändringen framgår av kommentaren till 16 §. Ärende angående upprustningsföreläggande m.m. 16 § Ansökan i fråga som avses i 4 § första stycket 6 skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om den berörda fastigheten och dess ägare, sökandens yrkande och grunderna för detta samt, när det gäller ansökan enligt 12 kap. 18 e § eller 18 h § jordabalken, uppgift om berörda hyresgästers namn. Ansökan enligt 12 kap. 18 a - c §§, 18 e § och 18 h § jordabalken skall dessutom vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekonomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning. Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket. Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att för- handling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej hinder för ärendets prövning. Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på förval-tare. Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden beslutar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall betalas av fastighetsägaren personligen. I bestämmelsens första stycke finns för närvarande föreskrifter om vad en ansökan om prövning av frågor enligt bostadsförvaltningslagen och en ansökan om upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§ hyreslagen skall innehålla. I den hittills gällande lydelsen har kravet på skriftlighet beträf-fande en ansökan enligt 18 a - c §§ inte kunnat utläsas annat än underförstått. Detta är anledningen till att reglerna om hyresnämndens behörighet att pröva sådana tvister nu förs över från punkten 2 till punkten 6 i 4 § första stycket nämndlagen. Samma krav skall gälla för en ansökan med anledning av den föreslagna regleringen av hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärd (18 d - h §§ hyreslagen). En ansökan om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärd samt en ansökan om förbud mot att utföra en sådan åtgärd eller hävande av sådant förbud skall således vara skriftlig samt innehålla uppgift om den berörda fastigheten, dess ägare, sökandens yrkande och grunderna för detta. Tillsammans med en ansökan skall dessutom ges in den utredning som kan anses krävas för är- endets prövning. I bestämmelsen anges också att en sådan ansökan skall innehålla uppgift om berörda hyresgästers namn. Även vissa andra regler om förfarandet i andra och tredje styckena blir tillämpliga på tvister enligt 18 d - h §§ hyreslagen. 17 § Om det finns anledning, skall nämnd eller den nämnden förordnar besik-tiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att när-vara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvän-dig utredning. I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen. I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlings-lagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överenskom-melsen tillfälle att yttra sig. Om det begärs prövning av en fråga som avses i 3 a § hyresförhand-lingslagen, inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen. I första stycket har gjorts en redaktionell ändring. Det nya fjärde stycket är en följd av förslaget att återinföra ett förbud mot flera förhandlingsordningar. Tillägget motsvarar bestämmelsens fjärde stycke i dess lydelse före den 1 juli 1994. 22 § Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprust-ningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna. De ändringar som föreslås är följdändringar till de föreslagna bestäm-melserna om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärder (se 18 d - f §§ och 18 h § hyreslagen) och upphävandet av 55 a § hyreslagen. Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser 1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997. 2. Äldre föreskrifter tillämpas fortfarande i ärenden som enligt övergångs- bestämmelserna till lagen (1900:000) om ändring i jordabalken skall prövas enligt äldre bestämmelser. Av punkten 2 framgår att i ärenden om godkännande av förbättringsarbete eller liknande åtgärd enligt den upphävda bestämmelsen i 55 a § tredje stycket hyreslagen skall den äldre lydelsen av 4 och 16 §§ fort-farande tillämpas. 8.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt 8 § Beslut av Svea hovrätt äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Ändringarna är följdändringar till de föreslagna bestämmelserna om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärder (18 d - f §§ och 18 h § hyreslagen). 8.5 Förslaget till lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassnings- bidrag m.m. 10 § Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast om 1. lägenheten har lägsta godtagbara standard enligt 12 kap. 18 a § sjätte och sjunde styckena jordabalken och 2. åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning. Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standard-höjande åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärder-na behövs för att det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar och om det med hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständigheter kan anses lämpligt att han ges en sådan möjlighet. Ändringen i paragrafen är en konsekvens av förslaget att föra över definitionen av lägsta godtagbara standard från 55 a § till 18 a § hyres-lagen. Sammanfattning av delbetänkandet Ändringar i hyresförhand-lingslagen - hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (SOU 1995:119). Utredningens huvuduppgifter under denna del av arbetet har varit att lämna förslag till vissa ändringar i hyresförhandlingslagen och till en sådan regle- ring i hyresförhandlingslagen eller hyreslagen som innebär att hyresgästerna, såväl enskilt som kollektivt förhandlande, åter får ett verkligt inflytande över upprustning och ombyggnad av lägenheterna och de gemensamma delarna i fastigheten. Ändringarna i hyresförhandlingslagen Den 1 juli 1994 genomfördes omfattande ändringar i hyresförhandlingslagen. En sådan var att förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett och samma hus togs bort. En annan förändring var att den enskilde hyresgästen fick en i princip ovillkorlig rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. I samband härmed infördes den s.k. passivitetsregeln i 12 kap. 54 a § jordabalken. Passivitetsregeln innebär att den hyresgäst som förhåller sig passiv till hyresvärdens begäran om hyreshöjning, under vissa förutsättningar skall anses ha träffat avtal med hyresvärden om den högre hyran. Utredningen föreslår nu att förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett och samma hus återinförs. Samtidigt föreslås en ändring beträffande ett av de kriterier efter vilka en tvist om införande eller bibehållande av förhand- lingsordning prövas. För närvarande gäller vid en sådan prövning att hänsyn skall tas till bl.a. det stöd bland hyresgästerna som hyresgästorganisationen har. Enligt utredningens förslag skall hänsyn i stället tas till vilket antal lägenheter en förhandlingsordning kan förväntas omfatta. Den föreslagna ändringen innefattar bl.a. att det ställs ett något högre krav på andelen lägenheter som en förhandlingsordning kan förväntas omfatta än dagens motsvaran- de krav på hyresgäststöd. Hyresgäster i hus med förhandlingsordning skall fortfarande ha en principiell rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Denna rätt föreslås emellertid bli förenad med vissa inskränkningar. Enligt utredningens förslag skall en lägenhet som huvudregel omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet under hyresförhållandets första sex månader. Först därefter kan lägenheten undantas från förhandlingsordningen genom att hyresgästen och hyresvärden skriftligen träffar en särskild överenskommelse i frågan. De huvudsakliga motiven till denna inskränkning är att man därigenom kan undvika att hyresgästen utsätts för obehöriga påtryckningar i samband med att hyresavtalet ingås och att hyresgästen inte av misstag eller förbiseende skall hamna utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Förslaget innebär att även outhyrda lägenheter som huvudregel omfattas av förhandlingsordningen. Detta får i sin tur till följd att hyresvärdens möjligheter att själv, dvs. utan att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten i 5 § första stycket hyresförhandlingslagen, bestämma inflyttningshyra begränsas avsevärt. I likhet med vad som gällde före den 1 juli 1994 skall en lägenhet kunna undantas från en förhandlingsordning även genom överenskommelse mellan förhandlingsordningens parter eller genom beslut av hyresnämnd. I dessa fall behöver den föreslagna sexmånadersfristen inte iakttas. Den hyresgästorganisation som har ingått förhandlingsordning föreslås få en rätt till ersättning för sitt förhandlingsarbete. I dag förutsätter en organisations möjlighet att få sådan ersättning att förhandlingsordningens parter är ense därom. En sålunda träffad överenskommelse innebär att i hyran för de lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp som förhandlingsersättning. Skäligheten av sådant belopp kan prövas av hyres- nämnd på begäran av hyresgästen. Enligt utredningens förslag är förhandlingsersättningen konstruerad som en hyresvärdens kostnad för förvaltningen av huset. Om hyresvärden inte kan acceptera den ersättning som organisationen begär skall hyresnämnden, på begäran av organisationen, fastställa ersättningen till skäligt belopp. Eftersom ersätt- ningen inte längre skall vara en del av hyran skall hyresgästen inte ha möjlighet att begära prövning av den. Utredningen föreslår att tillämpningsområdet för den s.k. passivitetsregeln i 12 kap. 54 a § jordabalken inskränks. En hyresvärd skall kunna använda sig av det förfarande som regeln erbjuder endast beträffande lägenheter i hus med förhandlingsordning som inte omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet. Ytterligare en förutsättning är att hyresavtalet gäller för obestämd tid. Utredningen föreslår inte någon ändring av skyldigheten för en hyresgästorganisation som har ingått förhandlingsordning att förhandla även för hyresgäster som inte är medlemmar i organisationen. Enligt utredningens uppfattning skall även framgent gälla att det i en förhandlingsöverenskommelse om hyra skall bestämmas samma hyra för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning om det inte kan anses vara någon skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet (21 § hyresförhandlingslagen). Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete Den 1 juli 1994 upphävdes bostadssaneringslagen. Därmed försvann hyresgästernas direkta inflytande över upprustning och ombyggnad i fastigheten. Bestämmelsen härom i bostadssaneringslagen ersattes med en regel i 12 kap. 55 a § jordabalken, som innebär att man vid en bruksvärdesprövning av hyran för en lägenhet skall kunna bortse från vissa förbättringsarbeten i lägenheten som inte har godkänts av hyresgästen eller hyresnämnd. Utredningen har inte ansett det lämpligt att bygga vidare på regleringen i nämnda bestämmelse eftersom den inte ger hyresgästerna något egentligt inflytande över upprustnings- och ombyggnadsåtgärder utan endast reglerar de ekonomiska konsekvenserna av att vissa sådana åtgärder utförs mot hyresgästernas önskan. Utredningen har inte heller bedömt en regelrätt återgång till vad som gällde enligt bostadssaneringslagen som lämplig. Utredningen har i stället stannat för att föreslå en reglering som innebär att hyresvärd och hyresgäst i första hand skall försöka nå en överenskommelse som leder till att hyresgästen godkänner en viss åtgärd. Om hyresgästen inte godkänner en åtgärd som avser den egna lägenheten måste hyresvärden begära hyresnämndens tillstånd för att få genomföra den. Är det fråga om åtgärder i gemensamma utrymmen krävs att en majoritet av hyresgästerna har godkänt dem för att hyresnämndsprövning skall kunna undvaras. De åtgärder som omfattas av regleringen är dels standardhöjande åtgärder, dels åtgärder som, utan att de nödvändigtvis behöver påverka standarden, medför ändring av en lägenhet eller av gemensamma utrymmen i fastigheten som inte är ringa. Hyresnämndens prövning skall avse tillåtligheten av åtgärder som hyresgästen eller, när fråga är om en åtgärd som avser de gemensamma utrymmena, en majoritet av hyresgästerna inte godkänner. Vid denna prövning skall hyresvärdens ansökan bifallas om han kan visa att han har ett beaktansvärt intresse av att utföra åtgärden och utförandet inte kan anses oskäligt mot hyresgästen. Reglerna om hyresgästinflytande föreslås inflyta i 12 kap. jordabalken och blir därmed tillämpliga oberoende av om det gäller en förhandlingsordning för huset eller inte. Inflytandet skall vidare utövas av den enskilde hyresgästen och en hyresgästorganisation får således inte någon självständig roll i för- farandet. Utredningen föreslår inte några särskilda påföljder för den hyresvärd som vidtar en sådan åtgärd som omfattas av regleringen utan att inhämta godkännande av berörda hyresgäster eller hyresnämnd. Anledningen härtill är att det redan inom ramen för befintlig lagstiftning ansetts finnas vissa möjligheter att komma till rätta med hyresvärdar som inte är beredda att följa de regler som uppställs. Lagförslagen i delbetänkandet SOU 1995:119 1 Förslag till Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304) dels att 20 § skall upphöra att gälla, dels att 3, 5, 10 och 22 §§ skall ha följande lydelse, dels att det skall införas två nya paragrafer, 4 och 25 a §§, samt närmast före 25 a § en ny rubrik av följande lydelse. -------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse -------------------------------------------------------------- Föreslagen lydelse 3 § -------------------------------------------------------------- En förhandlingsordning omfattar en bostadslägenhet i ett hus som anges i förhandlingsordningen, om hyresavtalet för lägenheten in- nehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsord- ningen. -------------------------------------------------------------- En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus, om inte parterna är ense om att undanta viss lägenhet. En förhandlingsordning gäller dock inte för en bostadslägenhet om hyresavtalet, till följd av beslut av hyresnämnd eller till följd av en skriftlig överenskommelse mellan hyresvärden och hy- resgästen, inte innehåller en förhandlingsklausul. Sådan över- enskommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet har varat sex månader i följd. -------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------- 4 § Om det gäller en förhandlingsordning för visst hus, får avtal om förhandlingsordning som avser det huset, slutas med annan organisation av hyresgäster först sedan den förra förhandlingsord- ningen har upphört att gälla där. Om det föreligger särskilda skäl, får hyresnämnd i tvist som avses i 2 § andra stycket förordna att förhandlingsordning inte vidare skall gälla för det eller de hus som är i fråga. Bilaga 2 5 § Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om 1. höjning av hyran för en lägenhet, 2. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller 3. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om 1. hyresvillkoren, 2. lägenheternas och husets skick, 3. gemensamma anordningar i huset, 4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt. Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämp- ning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken. -------------------------------------------------------------- Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyres- gästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53 - 55 c §§ samma balk. -------------------------------------------------------------- Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55 - 55 c §§ samma balk. 10 § -------------------------------------------------------------- Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisatio- nen respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, organisa- tionens stöd bland hyresgästerna och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla. -------------------------------------------------------------- Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisatio- nen respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla. 22 § Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom. För att kunna upptas till behandling skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, tre månader från den dag då villkoret började tillämpas mot honom. -------------------------------------------------------------- Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. 55 § jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 §. Skäligheten av belopp som avses i 20 § får prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt. -------------------------------------------------------------- Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. 55 § jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 §. Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlings- överenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket. -------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------- Förhandlingsersättning 25 a § Den hyresgästorganisation, som har ingått förhandlingsordning med en hyresvärd eller en hyresvärd och organisation av fastig- hetsägare, har rätt till ersättning av hyresvärden för sitt förhand- lingsarbete (för-handlingsersättning). Vid tvist mellan hyresgästorganisationen och hyresvärden om förhandlingsersättningens storlek, skall hyresnämnden, på begäran av hyresgästorganisationen, fastställa ersättningen till belopp som kan anses skäligt med hänsyn till förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter. 1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996. 2. Har före ikraftträdandet av denna lag slutits avtal om två eller flera förhandlingsordningar för visst hus, gäller den förhandlingsordning som omfattar flest antal lägenheter. Om förhandlingsordningarna omfattar samma antal lägenheter gäller den senast tillkomna förhandlingsordningen. Bilaga 2 2 Förslag till Lag om ändring i jordabalken Härgenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels att 12 kap. 55 a § skall upphöra att gälla, dels att 12 kap. 18 a, 53, 54 a, 55, 55 c, 63, 70 och 73 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i 12 kap. skall införas en ny paragraf, 18 d §, samt närmast före 18 d § en ny rubrik av följande lydelse. -------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse -------------------------------------------------------------- Föreslagen lydelse 12 kap. 18 a § -------------------------------------------------------------- Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard enligt 55 a § fjärde och femte styckena, får hyresnämnden på hyres- gästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustningsföreläggan- de). -------------------------------------------------------------- Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard enligt sjätte och sjunde styckena, får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustningsföreläggande). I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller. Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden. Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga om upprustningsförelägganden. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör annan än ägaren av marken. -------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------- En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard om den är försedd med anordning inom lägenheten för 1. kontinuerlig uppvärmning, 2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, 3. avlopp för spillvatten, 4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, 5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, 6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvarings- utrymmen och avställningsytor. Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard skall uppnås 1. att det finns tillgång till förrådsutrymmen inom fastighe- ten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från denna, samt 2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. -------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------- Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 12 kap. 18 d § Denna paragraf tillämpas när fastighetsägare hyr ut bostadslägen- het, om inte hyresavtalet avser 1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål, 2. en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller 3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad. En hyresvärd får på fastigheten utföra standardhöjande åtgärd eller åtgärd som medför ändring av lägenhet eller gemensamma utrymmen som inte är ringa, endast om åtgärden har godkänts av den berörda hyresgästen eller, om åtgärden avser för hyresgästerna gemensamma utrymmen, av hyresgästerna i minst hälften av de berörda lägen- heterna eller hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärden. Vill hyresvärden utföra sådan åtgärd som avses i andra stycket skall han skriftligen meddela detta till berörd hyresgäst. Om överenskommelse inte kan träffas, har han rätt att hos hyresnämn- den ansöka om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till hyres- gästen. Vid hyresnämndens prövning skall hyresvärdens ansökan bifallas, om åtgärden behövs för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena eller om hyresvärden eljest har beaktansvärt intresse att genom- föra åtgärden och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör annan än ägaren av marken. 12 kap. 53 § Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte 1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller 2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. -------------------------------------------------------------- Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 - 55 c §§ endast om det följer av nämnda lag. -------------------------------------------------------------- Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (19- 78:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55 - 55 c §§ endast om det följer av nämnda lag. 12 kap. 54 a § -------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------- Denna bestämmelse är tillämplig på hyresavtal som gäller för obestämd tid och som avser en lägenhet som är belägen i ett hus med förhandlingsordning men som, till följd av bestämmelserna i 3 § hyresförhandlingslagen (1978:304), inte omfattas av förhandlingsordningen. -------------------------------------------------------------- Vill hyresvärden att ett skriftligt meddelande enligt 54 § första stycket om hyreshöjning skall få den verkan som anges i andra stycket nedan, skall meddelandet innehålla uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran skall börja gälla. I meddelandet skall vidare anges att hyresgästen blir skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en viss angiven dag, tidigast två månader efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran. Meddelandet skall också innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan prövning skall komma till stånd. -------------------------------------------------------------- Vill hyresvärden att ett skriftligt meddelande enligt 54 § första stycket om hyreshöjning skall få den verkan som anges i tredje stycket nedan, skall meddelandet innehålla uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran skall börja gälla. I meddelandet skall vidare anges att hyresgästen blir skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en viss angiven dag, tidigast två månader efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran. Meddelandet skall också innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan prövning skall komma till stånd. -------------------------------------------------------------- Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som anges i första stycket och har hyresgästen inte inom den i med- delandet usatta tiden gett hyresvärden besked om att han motsät- ter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning, skall hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala den hyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja att gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen. -------------------------------------------------------------- Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som anges i andra stycket och har hyresgästen inte inom den i med- delandet utsatta tiden gett hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning, skall hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala den hyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja att gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande har angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen. 12 kap. 55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. -------------------------------------------------------------- Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 a och 55 b §§ iakttas. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhand- lingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmel- serna i första - tredje styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. -------------------------------------------------------------- Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 b § iakttas. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. -------------------------------------------------------------- Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som före- skrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestäm- melserna i övrigt i denna balk. -------------------------------------------------------------- Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller fjärde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som före- skrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestäm- melserna i övrigt i denna balk. 12 kap. 55 c § Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tilläm- pas. Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd. -------------------------------------------------------------- Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, utan hinder av första och andra styckena, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts inom tre månader därefter. -------------------------------------------------------------- Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, utan hinder av första stycket, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts inom tre månader därefter. Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag. På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen. Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. 12 kap. 63 § -------------------------------------------------------------- Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a § skall anses lämnat när det har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt. -------------------------------------------------------------- Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 d §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a § skall anses lämnat när det har avsänts i rekommen- derat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt. Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress. 12 kap. 70 § -------------------------------------------------------------- Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 18 a - c §§, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 a, 55 d, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. -------------------------------------------------------------- Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 18 a - d §§, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas. 12 kap. 73 § -------------------------------------------------------------- I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åt- gärdsföreläggande enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföreläg- gande enligt 18 a - c §§, om godkännande av förbättringsarbete eller liknande åtgärd enligt 55 a § tredje stycket eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. -------------------------------------------------------------- I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åt- gärdsföreläggande enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföreläg- gande enligt 18 a - c §§, om prövning av förbättrings- och ändrings- arbete enligt 18 d § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. 1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996. 2. De nu upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a § tillämpas alltjämt beträffande åtgärd som omfattas av bestämmelsen och som har vidtagits eller påbörjats före ikraftträdandet av denna lag. Härvid skall 12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i dess äldre lydelser. 3. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i dess äldre lydelse. Bilaga 2 3 Förslag till Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder dels att 4, 5 a, 16, 17 och 22 §§ skall ha följande lydelse, dels att rubriken närmast före 16 § skall ha följande lydelse. -------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse -------------------------------------------------------------- Föreslagen lydelse 4 § Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist, -------------------------------------------------------------- 2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a -c §§, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hy- resavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, godkännande av förbättringsarbete eller liknande åtgärd enligt 12 kap. 55 a § tredje stycket, återbe- talning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, -------------------------------------------------------------- 2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med av- flyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen, 5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresför- handlingslagen, -------------------------------------------------------------- 6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), -------------------------------------------------------------- 6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jor- dabalken eller förbättrings- och ändringsarbete enligt 12 kap. 18 d § samma balk, 7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres. 5 a § Bestämmelserna i 5 § första stycket tillämpas inte i ärende som gäller 1. fråga om en förhandlingsklausul skall föras in eller slopas i ett hyresavtal enligt 2 § hyresförhandlingslagen (1978:304), -------------------------------------------------------------- 2. ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyres- gästorganisation för dess förhandlingsarbete, -------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------- 3. prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresför- handlingslagen. -------------------------------------------------------------- 2. prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresför- handlingslagen. Bestämmelserna i 5 § första stycket skall inte heller tillämpas i andra ärenden, om de intresseledamöter som enligt dessa bestämmelser skulle ha deltagit har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten. I ärende som avses i första och andra styckena skall hyresnämnden bestå av två lagfarna ledamöter. -------------------------------------------------------------- Ärende angående upprustningsföreläggande och särskild förvaltning -------------------------------------------------------------- Ärende angående upprustningsföreläggande m.m. 16 § -------------------------------------------------------------- Ansökan i fråga som avses i 4 § första stycket 6 skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om den berörda fastigheten och dess ägare samt sökandens yrkande och grunderna för detta. Ansökan om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jordabalken skall dessutom vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekono- miskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning. -------------------------------------------------------------- Ansökan i fråga som avses i 4 § första stycket 6 skall vara sk- riftlig samt innehålla uppgift om den berörda fastigheten och dess ägare, sökandens yrkande och grunderna för detta och, beträf- fande ansökan enligt 12 kap. 18 d § jordabalken, uppgift om be- rörda hyresgästers namn. Ansökan enligt 12 kap. 18 a - d §§ jor- dabalken skall dessutom vara åtföljd av den utredning i tek- niskt, ekonomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning. Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket. Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att förhandling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej hinder för ärendets prövning. Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på förvaltare. Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden beslutar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall betalas av fastighetsägaren personligen. 17 § Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning. I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen. I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyres- gästorganisation som har ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig. -------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------- Begärs prövning av fråga som avses i 4 § andra stycket hyresför- handlingslagen inträder organisation med vilken förhandlingsord- ning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen. Bilaga 2 22 § -------------------------------------------------------------- Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bo- stadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om godkännande av förbättringsarbete eller liknande åtgärd enligt 12 kap. 55 a § tredje stycket eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jor- dabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. -------------------------------------------------------------- Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d §, 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bo- stadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlings- ordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna. 1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996. 2. Äldre föreskrifter tillämpas i ärenden som enligt lagen (1900:00) om ändring i jordabalken alltjämt skall kunna prövas enligt äldre bestämmelser Bilaga 2 4 Förslag till Lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyres-mål i Svea hovrätt Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse. -------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse -------------------------------------------------------------- Föreslagen lydelse 8 § -------------------------------------------------------------- Beslut av Svea hovrätt äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § eller godkännande enligt 12 kap. 55 a § tredje stycket jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. -------------------------------------------------------------- Beslut av Svea hovrätt äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d §, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hy- resförhand- lingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996. Bilaga 2 5 Förslag till Lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m. Härigenom föreskrivs att 10 § lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m. skall ha följande lydelse. -------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse -------------------------------------------------------------- Föreslagen lydelse 10 § Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast om -------------------------------------------------------------- 1. lägenheten har lägsta godtagbara standard enligt 12 kap. 55 a § fjärde och femte styckena jordabalken och -------------------------------------------------------------- 1. lägenheten har lägsta godtagbara standard enligt 12 kap. 18 a § sjätte och sjunde styckena jordabalken och 2. åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning. Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standardhöjande åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärderna behövs för att det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar och om det med hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständigheter kan anses lämpligt att han ges en sådan möjlighet. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996. Bilaga 2 Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över del-betänkandets lagförslag Efter remiss har yttrande över delbetänkandet avgetts av Svea hovrätt, Göteborgs tingsrätt, Hyresnämnden i Stockholm, Hyresnämnden i Väster-ås, Hyresnämnden i Linköping, Hyresnämnden i Jönköping, Hyresnämn-den i Växjö, Hyresnämnden i Örebro, Hyresnämnden i Malmö, Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Gävle, Hyresnämnden i Sundsvall, Hyresnämnden i Umeå/Luleå, Domstolsverket, Kungl. Tekniska högskolan (KTH), Lunds universitet, Boverket, Konsumentverket, Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län, Svenska Kommunförbundet, Sveriges advokat-samfund, Stockholms kommun, Malmö kommun, Göteborgs kommun, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges Fastighetsägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund, HSB:s riksförbund, Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek. för. och Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC). Yttrande har vidare inkommit från Svenska Byggnadsarbetareförbundet och ett antal privatpersoner. Bilaga 4 Lagrådsremissens lagförslag 1 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304) dels att 3, 5 och 10 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i lagen skall införas en ny paragraf, 4 §, av följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 3 §1 -------------------------------------------------------------------- En förhandlingsordning omfattar En förhandlingsordning omfattar en bostadslägenhet i ett hus som samtliga bostadslägenheter i ett anges i förhandlingsordningen, om eller flera hus, om inte något hyresavtalet för lägenheten inne- annat följer av andra eller tredje håller en förhandlingsklausul som stycket. hänvisar till förhandlingsordningen. En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet, om hyresvär- den och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavta-let inte skall innehålla en förhand-lingsklausul. En sådan överens-kommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet har varat tre månader i följd. Överenskommel-sen skall undertecknas av hyresvär-den och hyresgästen. En överens-kommelse som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltig. En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om hyresavtalet enligt beslut av hyres-nämnden inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Ett sådant be-slut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat tre månader i följd. 4 § -------------------------------------------------------------------- Om en hyresvärd är part i ett avtal om en förhandlingsordning för ett visst hus med en viss organisation av hyresgäster som motpart, får hyresvärden ingå avtal om en för-handlingsordning som avser det huset med en annan organisation av hyresgäster först sedan den förra förhandlingsordningen har upphört att gälla där. Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden i en tvist som avses i 2 § andra stycket förordna att en förhandlingsordning inte vidare skall gälla för huset eller husen som det är fråga om. 5 §2 Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om 1. höjning av hyran för en lägenhet, -------------------------------------------------------------------- 2. bestämmande första gången av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidi- gare hyresgästens hyra, 2. ändring av grunderna för be- 3. ändring av grunderna för be- räkning av sådan särskild ersättningräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § som avses i 12 kap. 19 § jordabal- jordabal-ken, eller ken, eller -------------------------------------------------------------------- 3. ändring av villkor som avser 4. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda ut-hyresgästernas rätt att använda ut- rymmen som är avsedda att använ- rymmen som är avsedda att använ-das das gemensamt av hyresgästerna. gemensamt av hyresgästerna. Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om 1. hyresvillkoren, 2. lägenheternas och husets skick, 3. gemensamma anordningar i huset, 4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemen-samt. Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att före-träda honom i saken. -------------------------------------------------------------------- Förhandlingsordning medför inte Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyres- rätt att begära prövning av hyres- villkoren enligt 12 kap. 54 § villkoren enligt 12 kap. 54 § jorda-balken. Vid sådan prövning jorda-balken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 53 - 55 c §§ samma balk. 54 och 55 - 55 c §§ samma balk. 10 §3 -------------------------------------------------------------------- Vid prövning av tvist som avses Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall i 9 § skall hyresgästorganisationen hyresgästorganisationen respektive hyresvärden ha rätt till respektive hyresvärden ha rätt förhandlingsordning, om det med till förhandlingsordning, om det hänsyn till organisationens kvali- med hänsyn till organisationens fikationer, det antal lägenheter kvali-fikationer, som förhandlingsordningen kan organisationens stöd bland förvän-tas komma att omfatta och hyresgästerna och omstän- om-ständigheterna i övrigt kan digheterna i övrigt kan anses anses skäligt mot hyresvärden skäligt mot hyresvärden respektive respektive hyresgästorganisationen hyresgästorganisationen att den att den be-gärda be-gärda förhandlingsordningen förhandlingsordningen skall gälla. skall gälla. _____________ 1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997. 2. Om det före ikraftträdandet har slutits avtal om två eller flera för- handlingsordningar för ett visst hus, gäller den förhandlingsordning som omfattar flest lägenheter. Om förhandlingsordningarna omfattar samma antal lägenheter gäller den senast tillkomna förhandlingsordningen. 2 Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1 dels att 12 kap. 55 a §2 skall upphöra att gälla, dels att 12 kap. 18 a, 53, 54 a, 55, 55 c, 63, 70 och 73 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i 12 kap. skall införas fem nya paragrafer, 18 d - h §§, samt närmast före 18 d § en ny rubrik av följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 12 kap. 18 a §3 -------------------------------------------------------------------- Om en bostadslägenhet, som hyrs Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en ut av fastighetsägaren till en hyres-gäst för annat än fritidsän- hyres-gäst för annat än fritidsändamål damål och som inte utgör del av och som inte utgör del av hyres- hyres-värdens egen bostad, inte värdens egen bostad, inte har har lägsta godtagbara standard lägsta godtagbara standard enligt enligt 55 a § fjärde och femte sjätte och sjunde styckena, får hy- styckena, får hyresnämnden på res-nämnden på hyresgästens ansökan hyresgästens an-sökan förelägga förelägga hyresvärden att vidta åtgärd hyresvärden att vidta åtgärd som som behövs för att lägen-heten skall behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard uppnå sådan stan-dard (upprustningsföreläggande). (upprustningsföreläggande). I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller. Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden. Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga om upprustningsförelägganden. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör annan än ägaren av marken. -------------------------------------------------------------------- En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för 1. kontinuerlig uppvärmning, 2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, 3. avlopp för spillvatten, 4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, 5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, 6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard skall uppnås 1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och 2. att huset inte har sådana bris-ter i fråga om hållfasthet, brand-säkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. -------------------------------------------------------------------- Hyresgästinflytande vid förbätt- rings- och ändringsarbete 18 d § -------------------------------------------------------------------- En fastighetsägare som hyr ut en bostadslägenhet får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket 1. utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på lägen- hetens bruksvärde, eller 2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av lägenhe- ten eller av de gemensamma delar- na av fastigheten. För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgär-derna avser de gemensamma delar-na av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i minst hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyres-nämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärder-na vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än markägaren. 18 e § -------------------------------------------------------------------- Om hyresvärden vill utföra såda-na åtgärder som avses i 18 d §, skall han skriftligen meddela de be- rörda bostadshyresgästerna detta. Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, har hyresvärden rätt att hos hyres- nämnden ansöka om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till hyres- gästen. Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också i fråga om tillstånd till åtgärder som avses i 18 d §. 18 f § -------------------------------------------------------------------- En ansökan enligt 18 e § skall bifallas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgär- den genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgär- den genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot det intresse som hyres- gäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas. 18 g § -------------------------------------------------------------------- Bestämmelserna i 18 d - f §§ tillämpas inte i fråga om hyresavtal som avser endast 1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål, 2. en lägenhet i ett en- eller två-familjshus, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller 3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad. 18 h § -------------------------------------------------------------------- Om det i ett fall som avses i 18 d § saknas godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden för- bjuda hyresvärden att utföra åtgär- den. Förbudet får förenas med vite. En fråga om förbud prövas på ansökan av den berörda hyres-gästen. Ansökan får göras även av den som tidigare har varit hyres-gäst, om hans hyresavtal har upp-hört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åt-gärd som omfattas av ansökan. På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud. Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga om förbud att utföra en för- bättrings- eller ändringsåtgärd. 53 §4Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte 1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller 2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. -------------------------------------------------------------------- Om en förhandlingsordning Om en förhandlingsordning enligt enligt hyresförhandlingslagen hyresförhandlingslagen (1978:304) (1978:304) gäller för lägenheten, gäller för lägenheten, tillämpas 54 tillämpas 54 - 55 c §§ endast om och 55 - 55 c §§ endast om det det följer av nämnda lag. följer av nämnda lag. 54 a §5 -------------------------------------------------------------------- Bestämmelserna i andra och tredje styckena tillämpas i fråga om hyresavtal som 1. gäller för obestämd tid, och 2. avser en sådan lägenhet i ett hus med förhandlingsordning som till följd av bestämmelserna i 3 § hyresförhandlingslagen (1978:304), inte omfattas av förhandlingsord- ningen. -------------------------------------------------------------------- Vill hyresvärden att ett Vill hyresvärden att ett skrift- skriftligt meddelande enligt 54 § ligt meddelande enligt 54 § första första stycket om hyreshöjning stycket om hyreshöjning skall få skall få den verkan som anges i den verkan som anges i tredje andra stycket nedan, skall stycket nedan, skall meddelandet meddelandet innehålla uppgift i innehålla uppgift i kronor om den kronor om den hyreshöjning som hyreshöjning som begärs och om det begärs och om det totala totala hyresbeloppet samt upp- hyresbeloppet samt upp-gift om gift om den dag då den nya hyran den dag då den nya hyran skall skall börja gälla. I meddelandet börja gälla. I meddelandet skall skall vidare anges att hyresgästen vidare anges att hyresgästen blir blir skyldig att betala den högre skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en viss hyran, om han inte senast en angiven dag, tidigast två månader viss angiven dag, tidigast två efter det att meddelandet månader efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om lämnades, ger hyresvärden besked att han motsätter sig hyresvärdens om att han motsätter sig begäran. Meddelandet skall också hyresvärdens begäran. Meddelandet innehålla uppgift om hyresvärdens skall också innehålla uppgift om adress, en upplysning om att hyresvärdens adress, en hyresnämnden kan pröva skäligheten upplysning om att hyresnämnden av den be-gärda hyran samt en kan pröva skäligheten av den be- uppgift om vad hyresgästen behöver gärda hyran samt en uppgift om göra för att en sådan prövning skall vad hyresgästen behöver göra för attkomma till stånd. en sådan prövning skall komma till stånd. -------------------------------------------------------------------- Innehåller meddelandet från Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som hyresvärden sådana uppgifter som anges i första stycket och har anges i andra stycket och har hyresgästen inte inom den i med- hyresgästen inte inom den i med- delandet usatta tiden gett delandet utsatta tiden gett hyres-värden besked om att han hyres-värden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran motsätter sig hyresvärdens begäran om hyres-höjning, skall om hyres-höjning, skall hyresgästen hyresgästen anses ha ingått avtal anses ha ingått avtal med med hyresvärden om att betala den hyresvärden om att betala den hyra hyra som hyres-värden har begärt. som hyres-värden har begärt. Den Den högre hyran får börja att gällahögre hyran får börja att gälla först först efter den dag som i efter den dag som i hyresvärdens hyresvärdens medde-lande angetts medde-lande angetts som sista dag som sista dag för att motsätta sig för att motsätta sig hyreshöjningen. hyreshöjningen. 55 §6 Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruks-värdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägen-heter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. -------------------------------------------------------------------- Vid en prövning enligt första Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna stycket skall även bestämmelserna i i 55 a och 55 b §§ iakttas. 55 b § iakttas. Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår för- handlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första - tredje styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen. Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyres-värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare. Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. **FOOTNOTES** 1 Senaste lydelse 1994:816. 2 Senaste lydelse 1994:816. 3 Senaste lydelse 1994:816. 1 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694. 2 Senaste lydelse 1994:817. 3 Senaste lydelse 1994:817. 4 Senaste lydelse 1994:817. 5 Senaste lydelse 1994:817. 6 Senaste lydelse 1994:817. Bilaga 4 55 c §7 Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hän-skjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månads-skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas. Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månads-skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd. -------------------------------------------------------------------- Har den hyra som prövats blivit Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får beslut gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, utan hinder av första om hyran, trots första stycket, och andra styckena, avse tid från avse tid från den dag då hyran den dag då hyran började gälla, om började gälla, om ansökningen har ansökningen har gjorts inom tre gjorts inom tre månader därefter. månader därefter. Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om vill- korsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta in-träder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag. På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen. Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala till-baka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. 63 §8 -------------------------------------------------------------------- Ett meddelande som avses i 10 Ett meddelande som avses i 10 §, §, 11 §, 14 §, 24 §, 25 § andra 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första stycket stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a § 54 a § skall anses lämnat när det skall anses lämnat när det har har avsänts i rekommenderat brev avsänts i rekommenderat brev till till mottagarens vanliga adress. mottagarens vanliga adress. I I fall som avses i 24 § är det fall som avses i 24 § är det dock dock till-räckligt att tillräckligt att meddelandet är av- meddelandet är avsänt på annat sänt på annat ändamålsenligt sätt. ändamålsenligt sätt. Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress. 70 §9 -------------------------------------------------------------------- Beslut av hyresnämnden i frågor Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, som avses i 16 § andra stycket, 18 a - c §§, 23 § andra stycket, 2418 a - f §§, 18 h §, 23 § andra a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 a, stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 55 d, 62 eller 64 § överklagas 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § genom besvär inom tre veckor från överklagas genom besvär inom tre den dag beslutet meddelades. veckor från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas. 73 §10 -------------------------------------------------------------------- I hyrestvister som avses i 49, I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om 54 eller 55 d § och i mål om åtgärds- åtgärds-föreläggande enligt 16 § föreläggande enligt 16 § andra andra stycket, om stycket, om upprustningsföreläg- upprustningsföreläg-gande enligt gande enligt 18 a - c §§, om till- 18 a - c §§, om god-kännande av stånd till förbättrings- och änd- förbättringsarbete eller liknande ringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om åtgärd enligt 55 a § tredje stycketförbud mot sådana åtgärder enligt 18 eller om utdömande av vite enligt h § eller om utdömande av vite 62 § skall vardera parten svara enligt 62 § skall vardera parten för sin rättegångs-kostnad i svara för sin rättegångs-kostnad i hovrätten, om inte annat följer av hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångs-balken. 18 kap. 6 § rättegångs-balken. _____________ 1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997. 2. Bestämmelserna i 12 kap. 18 d - h §§ skall inte tillämpas i fråga om åtgärder som har påbörjats före lagens ikraftträdande. I fråga om sådana åtgärder tillämpas fortfarande de upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a §. Härvid skall 12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i sin äldre lydelse. 3. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i sin äldre lydelse. **FOOTNOTES** 7 Senaste lydelse 1994:841. 8 Senaste lydelse 1994:817. 9 Senaste lydelse 1994:817. 10 Senaste lydelse 1994:841. Bilaga 4 3 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrende-nämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder1 dels att 4, 16, 17 och 22 §§ skall ha följande lydelse, dels att rubriken närmast före 16 § skall ha följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 4 §2 Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist, -------------------------------------------------------------------- 2. pröva tvist om åtgärdsföre- 2. pröva tvist om åtgärdsföreläg- läggande enligt 12 kap. 16 § andra gande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, upprustningsföreläggande stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 18 a - c §§, ändrad enligt 12 kap. 23 § andra stycket, användning av lokal enligt 12 skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, kap. 23 § andra stycket, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 skadestånd en-ligt 12 kap. 24 a §, kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av överlåtelse av hyresrätt enligt lägenhet i andra hand enligt 12 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av kap. 40 §, förlängning av hyres- lägenhet i andra hand enligt avtal enligt 12 kap. 49 §, villkor 12 kap. 40 §, förlängning av enligt 12 kap. 54 §, återbetalning hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, av hyra och fastställande av hyra hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med godkännande av förbättringsarbete avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller liknande åtgärd enligt eller föreläggande enligt 12 kap. 12 kap. 55 a § tredje stycket, 64 §, allt jordabalken, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhandlings-lagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen, 5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres- förhandlingslagen, -------------------------------------------------------------------- 6. pröva frågor enligt bostads- 6. pröva frågor enligt bostadsför- för-valtningslagen (1977:792), valtningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d - f §§ och 18 h § samma balk, 7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyres-fastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres. -------------------------------------------------------------------- Ärende angående upprustnings- Ärende angående upprustnings- föreläggande och särskild förvalt- föreläggande m.m. ning 16 §3 -------------------------------------------------------------------- Ansökan i fråga som avses i 4 § Ansökan i fråga som avses i 4 § första stycket 6 skall vara första stycket 6 skall vara skriftlig samt innehålla uppgift skriftlig samt innehålla uppgift om den be-rörda fastigheten och om den be-rörda fastigheten och dess ägare samt sökandens yrkande dess ägare, sökandens yrkande och och grun-derna för detta. Ansökan grunderna för detta samt, när det om upp-rustningsföreläggande gäller an-sökan enligt 12 kap. 18 e § enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller 18 h § jordabalken, uppgift jordabalken skall dessutom vara om be-rörda hyresgästers namn. åtföljd av den utred- ning i Ansökan enligt 12 kap. 18 a - c §§, tekniskt, ekonomiskt eller annat 18 e § och 18 h § jordabalken hänseende som behövs för ärendets skall dess-utom vara åtföljd av den prövning. utredning i tekniskt, ekonomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning. Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket. Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att för- handling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej hinder för ärendets prövning. Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på för-valtare. Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden be-slutar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall betalas av fastighetsägaren personligen. 17 §4 -------------------------------------------------------------------- Om anledning därtill förekom- Om det finns anledning, skall mer, skall nämnd eller den nämn- nämnd eller den nämnden förord-nar den förordnar besiktiga den besiktiga den fastighet som fastig-het som ärendet rör. ärendet rör. Parterna skall beredas Parterna skall beredas tillfälle tillfälle att närvara vid sådan be- att närvara vid sådan besiktning. siktning. Nämnd får också föran- Nämnd får också föranstalta om annanstalta om annan nödvändig utred- nödvändig ut- redning. ning. I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrende-ställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den läns-styrelse inom vars område fastigheten är belägen. I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överens-kommelsen tillfälle att yttra sig. -------------------------------------------------------------------- Om det begärs prövning av en fråga som avses i 4 § andra stycket hyresförhandlingslagen, inträder organisation med vilken förhand- lingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handlägg- ningen av ärendet i den delen. 22 §5 -------------------------------------------------------------------- Beslut av nämnd äger, sedan tid Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått närför klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, talan får föras mot beslutet, rätts- rättskraft, såvitt därigenom kraft, såvitt därigenom avgjorts avgjorts fråga som avses i 1 § fråga som avses i 1 § första stycket första stycket 2 eller 5 eller 4 § 2 eller 5 eller 4 § första stycket första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. 7 eller 8. Vad som sagts nu Vad som sagts nu gäller dock ej gäller dock ej beslut, varigenom beslut, varigenom ansökan om ansökan om åtgärdsföreläggande enligtåtgärds-föreläggande enligt 12 kap. 12 kap. 16 § andra stycket eller 16 § andra stycket eller upprust- upprustningsföreläg-gande enligt ningsföreläggande enligt 12 kap. 18 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånda - c §§ eller tillstånd enligt enligt 12 kap. 23 § andra 12 kap. 18 d - f §§ , 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § stycket, 34 - 37 eller 40 § jorda- jordabalken eller 7 kap. 11 § balken eller 7 kap. 11 § bostads- bostadsrättslagen (1991:614) rättslagen (1991:614) eller ansökan eller ansökan om godkännande av om uppskov enligt 12 kap. 59 § för-bättringsarbete eller liknande jordabalken eller ansökan om förbud åt-gärd enligt 12 kap. 55 a § eller hävande av förbud enligt 12 tredje stycket eller ansökan om kap. 18 h § jordabalken eller uppskov enligt 12 kap. 59 § yrkande om rätt till förhand- jordabalken eller yrkande om rätt lingsordning enligt 9 § hyresför- till förhand-lingsordning enligt handlingslagen (1978:304) lämnats 9 § hyresför-handlingslagen utan bifall. (1978:304) lämnats utan bifall. Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna. _____________ 1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997. 2. Äldre föreskrifter tillämpas fortfarande i ärenden som enligt lagen (1900:000) om ändring i jordabalken skall prövas enligt äldre bestäm-melser. **FOOTNOTES** 1 Lagen omtryckt 1985:660. 2 Senaste lydelse 1994:820. 3 Senaste lydelse 1994:820. 4 Senaste lydelse 1994:820. 5 Senaste lydelse 1994:820. Bilaga 4 4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831 om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 8 § -------------------------------------------------------------------- Beslut av Svea hovrätt äger Beslut av Svea hovrätt äger rätts- rätts-kraft, såvitt därigenom kraft, såvitt därigenom avgjorts avgjorts fråga som avses i 4 § fråga som avses i 4 § första stycket första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 7 eller 8 lagen (1973:188) om lagen (1973:188) om arrendenämnder arrendenämnder och hyresnämnder. och hyresnämnder. Detta gäller dock Detta gäller dock inte beslut, inte beslut, enligt vilket ansökan enligt vilket ansökan om om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upp- 16 § andra stycket eller upp- rustningsföreläggande enligt 12 rustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § en-ligt 12 kap. 23 § andra andra stycket, 34, 36 eller 37 § stycket, 34, 36 eller 37 § eller jordabalken eller ansökan om för- godkännande enligt 12 kap. 55 a § bud eller hävande av förbud enligt tredje stycket jordabalken eller 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till yrkande om rätt till förhandlings- förhandlingsordning enligt 9 § ordning enligt 9 § hyresförhand- hyresförhandlingslagen (1978:304) lingslagen (1978:304) lämnats utan lämnats utan bifall. bifall. _____________ Denna lag träder i kraft den 1 april 1997. Bilaga 4 5 Förslag till lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostads-anpassningsbidrag m.m. Härigenom föreskrivs att 10 § lagen (1992:1574) om bostadsanpass-ningsbidrag m. m. skall ha följande lydelse. -------------------------------------------------------------------- Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 10 §1 Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast om -------------------------------------------------------------------- 1. lägenheten har lägsta godtag- 1. lägenheten har lägsta godtag- bara standard enligt 12 kap. 55 bara standard enligt 12 kap. 18 a § a § fjärde och femte styckena sjätte och sjunde styckena jorda- jorda-balken och balken och 2. åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning. Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standardhöjan-de åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärderna behövs för att det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar och om det med hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständig-heter kan anses lämpligt att han ges en sådan möjlighet. _____________ Denna lag träder i kraft den 1 april 1997. **FOOTNOTES** 1 Senaste lydelse 1994:821. Bilaga 5 Lagrådet Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1996-09-11 Närvarande: justitierådet Staffan Magnusson, f.d. presidenten i Försäkringsöverdomstolen Leif Ekberg, regeringsrådet Leif Lindstam. Enligt en lagrådsremiss den 15 augusti 1996 (Justitiedepartementet) har regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till 1. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304), 2. lag om ändring i jordabalken, 3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder, 4. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt och 5. lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m. Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Christina Jacobsson. Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet: Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen I en ny 4 § har i första stycket tagits in en bestämmelse om möjlig heten för en hyresvärd, som är part i ett avtal om en förhandlingsordning med en viss hyresgästorganisation som motpart, att ingå avtal om en förhandlingsordning med en annan hyresgästorganisation. I andra stycket finns en bestämmelse som öppnar möjlighet för hyresnämnder att i en tvist som avser slopande av en förhandlingsklausul förordna att en förhandlingsordning inte vidare skall gälla. Med hänsyn till att det inte finns något samband mellan bestämmelserna i de båda styckena i 4 § förordar Lagrådet att vad som sägs i andra stycket bryts ut ur paragrafen. Bestämmelsen i andra stycket kan eventuellt bilda en ny 3 a §. ________ Lagen föreslås träda i kraft den 1 april 1997. Det har ansetts angeläget att bestämmelserna om hyresförhandlingssystemet är så enhetliga som möjligt och att det starkare skydd som hyresgästerna får med de föreslagna ändringarna inträder så snart som möjligt. Mot den bakgrunden föreslås bl.a. att sådana lägenheter, vilkas hyresavtal vid ikraftträdandet inte innehåller en förhandlingsklausul och alltså hittills inte har omfattats av en förhandlingsordning, efter ikraftträdandet kommer att omfattas av den förhandlingsordning som gäller för huset. Enligt Lagrådets mening bör denna effekt inte inträda för sådana lägenheter där hyresvärd och hyresgäst före den 1 april 1997 träffat en skriftlig överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla någon förhandlingsklausul. Detsamma bör gälla i de fall där hyresnämnden för viss lägenhet före ikraftträdandet fattat beslut av denna innebörd. Vad som nu har sagts bör komma till uttryck i en särskild övergångsbestämmelse. Denna kan lämpligen placeras som punkt 2 i övergångsbestämmelserna, varvid den i remissen föreslagna punkten 2 får numreras om till punkt 3. Punkt 2 bör ges följande lydelse: „2. Om hyresvärden och hyresgästen före ikraftträdandet har träffat en skriftlig överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul, är överenskommelsen giltig även efter ikraftträdan-det. Detsamma gäller beslut av hyresnämnden som har meddelats före ikraftträdandet och som innebär att hyresavtalet inte skall innhålla någon förhandlingsklausul.„ Förslaget till lag om ändring i jordabalken Enligt 12 kap. 18 d § får en fastighetsägare som hyr ut en bostads- lägenhet endast under de förutsättningar som anges i paragrafens andra stycke utföra standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde eller åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av lägenheten eller av de gemensamma delarna av fastigheten. De förutsättningar som anges i andra stycket är att det föreligger ett godkännande av hyresgästerna eller ett tillstånd av hyres-nämnden. Enligt 12 kap. 18 h § skall hyresnämnden förbjuda hyresvärden att utföra åtgärderna, om det saknas godkännande av hyresgästerna eller tillstånd av hyresnämnden. En fråga om förbud prövas på ansökan av den berörda hyresgästen. Ansökan får göras även av den som tidigare har varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd som omfattas av ansökan. Begränsningen av bestämmelserna i 18 d § till „fastighetsägare som hyr ut en bostadslägenhet„ kan enligt Lagrådets mening leda till en begräns-ning av det avsedda tillämpningsområdet för 18 d och 18 h §§. Som exempel kan nämnas det fallet att hyresavtalen i en fastighet har upphört med anledning av en större ombyggnad. Fastighetsägaren hyr då inte ut någon bostadslägenhet och torde därför kunna besluta om t.ex. väsentliga ändringar av lägenheterna utan att hyresgästerna godkänner dem. Även om hyresgästerna skulle ha rätt att flytta tillbaka till lägenheter i fastig-heten efter ombyggnaden saknar hyresnämnden möjlighet att på ansökan av dem föbjuda åtgärderna, eftersom ett sådant förbud synes förutsätta att det föreligger ett krav på godkännande av hyresgästerna eller tillstånd av hyresnämnden. Lagrådet förordar därför att 18 d och 18 h §§ ändras och delvis redigeras om. I inledningen till 18 d § torde orden „som hyr ut en bostadslägenhet„ kunna utgå. Denna ändring medför redaktionella ändringar i första stycket 1 och 2. Vidare bör i 18 d § tredje stycket tas in en bestämmelse motsvarande den i 18 h § andra stycket andra meningen, som jämställer vissa förutvarande hyresgäster medhyresgäster. Därutöver bör vissa andra ändringar av redaktionell natur göras. Lagrådet förordar att paragraferna ges följande lydelse: „18 d § En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket 1. utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller 2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostads-lägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i minst hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åt-gärderna vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena. Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än markägaren. Med hyresgäst avses i 18 d - 18 h §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om. 18 h § Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § på-börjas utan godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda hyresvärden att utföra åtgärden. Förbudet får förenas med vite. En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst. På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud. Bestämmelserna i 16 § fjärde-sjätte styckena tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts.„ Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder I det föreslagna fjärde stycket i 17 § bör, om Lagrådets förslag be-träffande 4 § hyresförhandlingslagen godtas, hänvisningen till 4 § andra stycket hyresförhandlingslagen ändras till 3 a § samma lag. Övriga lagförslag Lagrådet lämnar förslagen utan erinran. JUSTITIEDEPARTEMENTET Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 16 september 1996 Närvarande: statsministern Persson, ordförande, och statsråden Hjelm-Wallén, Freivalds, Schori, Blomberg, Lindh, von Sydow, Klingvall, Pagrotsky, Östros Föredragande: statsrådet Freivalds Regeringen beslutar proposition 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.