Regeringskansliets rättsdatabaser

Regeringens proposition 1997/98:46 Ändringar i hyreslagen m.m. Prop. 1997/98:46 Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen. Stockholm den 11 december 1997 Göran Persson Laila Freivalds (Justitiedepartementet) Propositionens huvudsakliga innehåll I propositionen föreslås ändringar i bl.a. 12 kap. jordabalken (hyreslagen) och lagen (1973:1192) om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen). Ändringarna i hyreslagen innebär följande. Bestämmelsen om tillstånd till andrahandsuthyrning görs mera förmånlig för hyresgästen genom att kravet på att hyresgästen under viss tid inte har tillfälle att använda lägenheten slopas. Härigenom blir det lättare för äldre och sjuka att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Det blir också möjligt för den som på prov vill bo samman med någon annan att hyra ut sin lägenhet. Vidare införs regler om att åtgärdsföreläggande skall kunna meddelas även vid sådana brister i en lägenhets skick som finns på tillträdesdagen (s.k. ursprunglig brist). Dessutom införs det en bestämmelse om skyldighet för hyres- värden att lämna information om sitt namn och om var hyresvärden kan nås. Slutligen införs en bestämmelse om att den som har ställt borgen eller pant till säkerhet för fullgörandet av ett hyresavtal alltid skall ha rätt att efter viss tid säga upp sitt åtagande. Bestämmelsen om skyldighet för den som har förvärvat en hyres- fastighet m.m. att anmäla sitt förvärv ändras så att ett sådant förvärv i fortsättningen kan anmälas av båda parter, såväl överlåtaren som förvärvaren. Den tid som kommunen har på sig för att begära hyres- nämndens prövning av förvärvet förlängs till fyra månader. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juni 1998. Innehållsförteckning 1 Förslag till riksdagsbeslut 4 2 Lagtext 5 2.1 Förslag till lag om ändring i jordabalken 5 2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 9 2.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. 11 2.4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt 16 3 Ärendet och dess beredning 17 4 Överväganden och förslag 18 4.1 Andrahandsuthyrning 18 4.2 Borgen och pant 21 4.3 Deposition av hyra 25 4.4 Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet 27 4.5 Hyresavisering och betalningspåminnelse m.m. 32 4.6 Åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist 33 4.7 Informationsskyldighet för hyresvärden 35 4.8 Förvärv och förvaltning av hyresfastigheter 37 4.8.1 Gällande rätt 37 4.8.2 Allmänna överväganden om lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen) 39 4.8.3 Förvärvslagens anmälningsskyldighet m.m. 44 4.8.4 Kommunernas och hyresgästorganisationernas roller vid förvärvsprövningen 47 4.8.5 Exekutiva förvärv 48 4.8.6 Bostadsförvaltningslagen 50 5 Ikraftträdande- och övergångsfrågor 51 6 Kostnader 52 7 Författningskommentar 52 7.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken 52 7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. 60 7.3 Övriga lagförslag 63 Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandet Ny hyreslag (SOU 1991:86) såvitt gäller åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist och andrahandsuthyrning av bostads- lägenhet 64 Bilaga 2 Lagförslaget om åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist och andrahandsuthyrning av bostadslägenhet i betänkandet SOU 1991:86 65 Bilaga 3 Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över betänkandet SOU 1991:86. 67 Bilaga 4 Sammanfattning av betänkandet Förvalta bostäder (SOU 1994:23). 68 Bilaga 5 Lagförslaget om informationsskyldighet för hyresvärden i betänkandet SOU 1994:23. 72 Bilaga 6 Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över SOU 1994:23. 73 Bilaga 7 Sammanfattning av slutbetänkandet Översyn av förvärvslagen och hyreslagen - borgen och pant (SOU 1996:148). 74 Bilaga 8 Lagförslaget i slutbetänkandet SOU 1996:148 79 Bilaga 9 Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över betänkandet SOU 1996:148. 88 Bilaga 10 Lagrådsremissens lagförslag 89 Bilaga 11 Lagrådets yttrande 101 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 11 december 1997 103 1 Förslag till riksdagsbeslut Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till 1. lag om ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder, 3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., och 4. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt. 2 Lagtext Regeringen har följande förslag till lagtext. 2.1 Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken , dels att 12 kap. 11, 40, 70 och 73 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i 12 kap. skall införas två nya paragrafer, 18 i och 28 a §§, samt närmast före 18 i § en ny rubrik av följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 11 § Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägen- heten skall tillträdas eller är lägen- heten eljest, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, får han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet inte sägas upp. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig ned- sättning av hyran. Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan inte avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är lägenheten i övrigt, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, gäller följande: 1. Hyresgästen får avhjälpa bris- ten på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. 2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyres- värden att efter tillsägelse ombe- sörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp. 3. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran. I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, om hyres- värden ej visar att bristen icke beror på hans försummelse. Har lägenheten hyrts ut i be- fintligt skick och är den inte enligt den allmänna uppfattningen i orten fullt brukbar för det avsedda ända- målet, gäller första och andra styckena, om upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal och hyresgästen inte, när avtalet ingicks, kände till bristen eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet. 4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyres- värden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse. 5. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Åtgärds- föreläggande meddelas av hyres- nämnden efter ansökan av hyres- gästen. I fråga om åtgärdsföre- läggande gäller i övrigt vad som föreskrivs i 16 § andra och fjärde - sjätte styckena. Har en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal hyrts ut i befintligt skick gäller 1. för bostadslägenheten första stycket och 2. för lokalen första stycket 1 - 4, endast om lägenheten enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen när han ingick avtalet inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet. Hyresvärdens informationsskyl- dighet 18 i § Hyresvärden är skyldig att lämna hyresgästen uppgift om sitt namn och en adress där hyresvärden kan anträffas. Om hyresvärden är en juridisk person, skall motsvarande uppgifter lämnas även om ställ- företrädare för den juridiska per- sonen. Finns hyresvärden eller, om hyresvärden är en juridisk person, ställföreträdaren inte i landet, skall uppgift lämnas om namn och adress på en i Sverige bosatt person som är behörig att på hyres- värdens vägnar ta emot delgivning. Uppgifterna skall anges i ett skriftligt meddelande som skall anslås på väl synlig plats i huset. 28 a § Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en bostadslägenhet fullgörs, får pantsättaren eller borgensmannen säga upp sitt åtagande att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller två år från det att åtagandet började att gälla. Ett villkor som inskränker pant- sättarens eller borgensmannens rätt enligt denna paragraf är ogiltigt. 40 § En hyresgäst som under viss tid inte har tillfälle att använda sin lägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyres- nämnden lämnar tillstånd till upp- låtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beakt- ansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anled- ning att vägra samtycke. Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med villkor. En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyres- nämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd skall lämnas, om 1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållan- den har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och 2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd enligt första stycket skall begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. 70 § Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 18 a - f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag be- slutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 a - f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas. 73 § I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärds- föreläggande enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföre- läggande enligt 18 a - c §§, om tillstånd till förbättrings- och änd- ringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärds- föreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. _________ 1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998. 2. Vid tillämpningen av 28 a § skall ett åtagande att ställa pant eller borgen som har ingåtts före ikraftträdandet anses ha börjat gälla vid ikraftträdandet 2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs att 4 och 22 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 4 § Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2. pröva tvist om åtgärdsföre- läggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med avflytt- ning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2. pröva tvist om åtgärds- föreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med av- flyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhand- lingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen, 5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d - f §§ och 18 h § samma balk, 7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres. 22 § Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rätts- kraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföre- läggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföre- läggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rätts- kraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföre- läggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande en- ligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 9 § hyresför- handlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna. _______ Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998. 2.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Härigenom föreskrivs att 3, 3 a, 4, 6, 10 och 27 §§ lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 3 § Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som ej omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendomen är belägen. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen. Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som inte omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § skall överlåtaren eller förvärvaren inom tre månader från det att förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egen- domen är belägen. En styrkt kopia av fångeshandlingen skall bifogas anmälan. Kommunen skall ge en sådan hyresgästorganisation som avses i 16 b § lagen (1973:188) om arren- denämnder och hyresnämnder till- fälle att yttra sig över anmälan. I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen. Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 § lämnas före auktionen. 3 a § Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan skett enligt 3 § första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen inte var fogad till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan avskrift. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning påkallas. Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslut om detta anmälas till hyresnämnden inom fyra månader efter det att anmälan skett enligt 3 § första stycket eller, om styrkt kopia av fångeshandlingen inte var fogad till anmälan, fyra månader från det att kommunen tog emot en sådan kopia. Kommunen skall snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning begärs. Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid, skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. Till föreläggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan. 4 § Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som anges i andra och tredje styckena, vägras, 1. om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten, 2. om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa, 3. om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller 4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Förvärvstillstånd får inte vägras, 1. om det visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter eller 2. om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten. 1. om det visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägen- heter, 2. om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten, eller 3. om ansökan medges av kom- munen och den eller de hyresgäst- organisationer som enligt 16 b § lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder är att anse som sökandens motparter. Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas utan hinder av första stycket. 6 § Egendom, som förvärvats genom inrop på exekutiv auktion under sådana förhållanden att förvärvs- tillstånd skulle ha krävts vid vanligt köp, skall åter avyttras inom två år efter det att auktionen vunnit laga kraft, om ej dessförinnan nämnda förhållanden upphört eller inropa- ren antingen fått besked från kommunen att prövning ej påkallas eller erhållit hyresnämndens till- stånd att behålla egendomen. Har inropet skett för att skydda någon inroparens fordran, för vilken han har panträtt i egendomen, eller någon hans rättighet, som är in- skriven däri, får länsstyrelsen på ansökan medge skäligt anstånd med egendomens avyttrande, om sanno- lika skäl visas att i annat fall förlust skulle uppkomma för inroparen. Avyttras ej egendomen inom före- skriven tid, skall länsstyrelsen på framställning av kommunen eller hyresnämnden förordna att egen- domen skall säljas av kronofogde- myndigheten på offentlig auktion enligt bestämmelserna i 7 §. Anteckning om bestämmelserna i första stycket skall göras i det köpebrev som utfärdas med anled- ning av den exekutiva auktionen och, när lagfart sökes, införas i fastighetsboken, om sökanden icke visar att avyttringsskyldigheten upphört. Bestämmelserna i 4 § gäller i fråga om tillstånd att behålla egen- dom. När egendom har förvärvats genom inrop på exekutiv auktion och det vid ett vanligt köp skulle ha krävts förvärvstillstånd, skall inro- paren överlåta egendomen inom ett år från det att auktionen har vunnit laga kraft. Detta gäller dock inte, om 1. hyresnämnden har gett in- roparen tillstånd att behålla egen- domen, 2. kommunen har gett inroparen besked om att den inte kommer att begära någon prövning av för- värvet, eller 3. förhållandena inte längre är sådana att förvärvet om det hade varit ett vanligt köp skulle ha krävt förvärvstillstånd. Länsstyrelsen får efter ansökan från inroparen bevilja skäligt anstånd med överlåtelsen, om 1. förvärvaren har ropat in egen- domen för att skydda en fordran som han har och för vilken han har panträtt i egendomen eller för att skydda någon rättighet som han har och som är inskriven i egen- domen, och 2. förvärvaren kan göra sannolikt att det uppstår förlust för honom om han inte beviljas anstånd. Om förvärvaren inte överlåter egendomen inom föreskriven tid, skall länsstyrelsen på begäran av kommunen eller hyresnämnden besluta att kronofogdemyndigheten skall sälja egendomen på offentlig auktion enligt bestämmelserna i 7 §. I det köpebrev som utfärdas med anledning av den exekutiva auk- tionen skall det finnas upplysning om bestämmelserna i första - tredje styckena. När lagfart söks, skall upplysningarna antecknas i fastig- hetsboken, om sökanden inte visar att han inte längre är skyldig att överlåta egendomen. Bestämmelserna i 4 § gäller i fråga om tillstånd att behålla egen- domen. 10 § Vid förvärv av aktier eller andelar i bolag skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den fasta egendomen är belägen. Frågan om i vilken kommun huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de villkor som har avtalats för förvärvet. Vid förvärv av aktier eller andelar i bolag skall överlåtaren eller förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den fasta egen- domen är belägen. Frågan om i vilken kommun huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde. Till anmälningen skall fogas en styrkt kopia av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de villkor som har avtalats för förvärvet. Kommunen skall ge en sådan hyresgästorganisation som avses i 16 b § lagen (1973:188) om arren- denämnder och hyresnämnder till- fälle att yttra sig över anmälan. I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 samt vid förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen. Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslutet om detta anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan skett enligt första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen eller intyg om förvärvet inte var fogad till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan handling. Det åligger kom- munen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning begärs. Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslutet om detta anmälas till hyresnämnden inom fyra månader efter det att anmälan skett enligt första stycket eller, om en styrkt kopia av fånges- handlingen eller ett intyg om för- värvet inte var fogad till anmälan, fyra månader från det att kom- munen tog emot en sådan handling. Kommunen skall snarast möjligt och senast inom samma tid under- rätta förvärvaren huruvida prövning begärs. 27 § Regeringen bemyndigas att med- dela närmare föreskrifter om skyldighet för förvärvaren att till kommunen och hyresnämnden läm- na uppgifter av betydelse för prövningen av förvärv enligt denna lag. Regeringen bemyndigas att med- dela närmare föreskrifter om skyldighet för överlåtaren och förvärvaren att till kommunen och hyresnämnden lämna uppgifter av betydelse för prövningen av förvärv enligt denna lag. ________ 1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998. 2. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller 3, 3 a, 6 och 10 §§ i sina äldre lydelser. 2.4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 8 § Beslut av Svea hovrätt äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 9 § hyresför- handlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Beslut av Svea hovrätt äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket eller upprust- ningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jorda- balken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlings- ordning enligt 9 § hyresförhand- lingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. __________ Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998. 3 Ärendet och dess beredning Propositionen bygger på förslag från tre utredningar. Regeringen bemyndigade den 28 april 1989 chefen för Bostadsdepartementet att tillkalla en kommitté med uppdrag att se över hyreslagstiftningen (dir. 1989:44). Kommittén, som antog namnet 1989 års hyreslagskommitté, avgav år 1991 betänkandet Ny hyreslag (SOU 1991:86). Hyreslagskommittén lämnade förslag till nya bestämmelser om bl.a. dröjsmål med betalning av hyra, störningar i boendet, andra- handsuthyrning och åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist. Vidare föreslog kommittén en fullständig språklig och redaktionell omarbetning av hyreslagen. En sammanfattning av betänkandet och av kommitténs lagförslag, såvitt nu är av intresse, finns i bilagorna 1 och 2. Betänkandet har remissbehandlats. En sammanställning av remiss- yttrandena finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Ju 91/3481). En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. Delar av kommitténs förslag har lett till lagstiftning (se prop. 1992/93:115, bet. 1992/93:BoU24, rskr. 1992/93:350, SFS 1993:400). De ändringar som genomfördes innebar bl.a. att reglerna om förverkande av hyresrätt på grund av dröjsmål med betalning av hyra gjordes mer förmånliga för hyresgästerna. Kommitténs förslag beträffande andra- handsuthyrning och åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist togs dock inte med i lagstiftningsärendet. Inte heller har det ännu gjorts någon språklig översyn av hyreslagen. Genom ett beslut den 29 april 1993 beslutade regeringen att det skulle tillkallas en särskild utredare med uppdrag att göra en översyn av lag- stiftningen om förvärv och förvaltning av hyresfastigheter (dir. 1993:53). Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus, som utredningen kallade sig, avgav i mars 1994 betänkandet Förvalta bostäder (SOU 1994:23). I betänkandet föreslogs att lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skulle avskaffas. Vidare lämnades förslag till vissa ändringar i bostadsförvaltningslagen (1977:792), bl.a. införandet av ett institut benämnt förvaltningsförbud. Utredningen föreslog också att det skulle införas en regel i hyreslagen om skyldighet för hyresvärden att hålla hyresgästerna informerade om sitt namn och en adress där han kan nås. En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 4. Utredningens lagförslag, såvitt nu är i fråga, finns i bilaga 5. Betänkandet har remissbehandlats. Remissinstanserna är förtecknade i bilaga 6. En remissammanställning finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Ju 94/810). Den 6 april 1995 bemyndigade regeringen chefen för Justitiedepartementet att tillkalla en särskild utredare för att göra en översyn av vissa delar av hyreslagstiftningen (dir 1995:55). Utredningen antog namnet 1995 års hyreslagstiftningsutredning. Utredningen avgav i oktober 1996 slutbetänkandet Översyn av förvärvslagen och hyreslagen – Borgen och pant (SOU 1996:148). I slutbetänkandet lämnades förslag till bestämmelser om bl.a. åtgärdsföre- läggande vid ursprunglig brist och om borgen och pant som säkerhet för hyresavtal. Vidare gjordes överväganden om reglerna om upphörande av hyresavtal och om deposition av hyra. Slutligen lämnades förslag till ändringar av lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. Utredningens lagförslag finns i bilaga 7. Slutbetänkandet är sammanfattat i bilaga 8. Slutbetänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remiss- instanserna finns i bilaga 9. En sammanställning av remissvaren finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Ju96/3960). I propositionen behandlas, utöver 1995 års hyreslagstiftnings- utrednings samtliga förslag och överväganden, 1989 års hyreslags- kommittés förslag om andrahandsuthyrning och ågärdsföreläggande samt förslaget i betänkandet Förvalta bostäder om informationsskyldighet för hyresvärden. Lagrådet Regeringen beslutade den 6 november 1997 att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 10. Lagrådets yttrande finns i bilaga 11. Lagrådet har föreslagit vissa ändringar i 11 och 18 §§ hyreslagen. Regeringen har följt Lagrådets förslag. Dessutom har vissa andra smärre redaktionella ändringar gjorts i lagtexten. 4 Överväganden och förslag 4.1 Andrahandsuthyrning Regeringens förslag: Det nuvarande kravet för tillstånd till andra- handsuthyrning att hyresgästen under viss tid inte är i tillfälle att använda sin lägenhet slopas. I fortsättningen skall det räcka med att hyresgästen har beaktansvärda skäl för att hyra ut sin lägenhet i andra hand och att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. När hyresnämnden ger tillstånd till andrahandsuthyrning, skall det alltid begränsas till viss tid. Utredningens förslag: Överensstämmer väsentligen med regeringens förslag (se hyreslagskommitténs betänkande SOU 1991:86 s. 127 - 132). Kommitténs förslag avser dock endast andrahandsuthyrning av bostadslägenheter. Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt för- slaget. Bl.a. Sveriges Fastighetsägareförbund har dock motsatt sig den föreslagna ändringen. Bakgrund: Enligt gällande rätt får en hyresgäst normalt inte hyra ut lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke (se 39 § hyres- lagen). Ger hyresvärden inte något sådant samtycke, kan hyresgästen begära tillstånd till uthyrningen av hyresnämnden. Tillstånd skall ges, om hyresgästen under viss tid inte har tillfälle att att använda sin lägenhet och har beaktansvärda skäl för upplåtelsen (se 40 §). Beaktansvärda skäl anses enligt förarbetena till bestämmelsen föreligga om hyresgästen på grund av sjukdom, arbete på annan ort eller annan oförutsedd händelse tillfälligt inte kan begagna lägenheten (se prop. 1967:141 s. 225). I praxis har som en förutsättning för tillstånd brukat krävas att hyresgästen kan göra sannolikt att han har för avsikt att inom överskådlig tid återvända till bostaden. Ytterligare en förutsättning är att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Sådan anledning kan föreligga om den föreslagna andrahandshyresgästen inte skäligen kan godtas som faktisk utövare av nyttjanderätten. Hyresnämnden kan – men behöver inte – begränsa tillståndet till viss tid. Kritik har ibland riktats mot hur bestämmelsen om tillstånd till andrahandsuthyrning tillämpas i sådana fall då äldre eller sjuka önskar hyra ut sin lägenhet och i sådana fall då hyresgästen avser att inleda ett sammanboende med någon och därför vill flytta från sin bostad. Kommittén har därför haft uppdraget att undersöka rättstillämpningen på området. Av kommitténs undersökning framgår att äldre eller sjuka normalt har ansetts ha beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrning, om de på grund av t.ex. långvård eller sjukhusvård inte kan nyttja sin lägenhet. Även i sådana fall uppställs dock ofta det villkoret att det skall vara sannolikt att hyresgästen kommer att återvända till lägenheten. Om det saknas utredning om att den sjuke inom rimlig tid kan antas återvända till lägenheten, ges det därför inte något tillstånd till uthyrningen. Kommitténs undersökning har också visat att hyresnämnderna inte ger tillstånd till andrahandsuthyrning när en hyresgäst har för avsikt att flytta samman med annan på prov. Det har i sådana situationer inte framstått som sannolikt att hyresgästen kommer att återvända till sin bostad. Skälen för regeringens förslag: Regeringen anser att det nuvarande rättsläget beträffande andrahandsuthyrning i huvudsak är tillfreds- ställande. Det förhållandet att andrahandsuthyrning kan komma i fråga endast om det kan antas att hyresgästen under viss tid inte kan nyttja lägenheten har dock fått vissa oönskade konsekvenser. I de fall då äldre eller sjuka personer vill hyra ut sina lägenheter därför att de under obestämd tid måste vistas på sjukhus eller annan vård- inrättning har det vid tillståndsprövningen prövats om det är sannolikt att hyresgästen kommer att återvända till lägenheten. Humanitära skäl talar för att bedömningar av det slaget så långt möjligt bör undvikas. Det har vidare hänt att tillstånd till andrahandsuthyrning har vägrats då hyresgästen har flyttat från lägenheten därför att han eller hon vill inleda ett samboförhållande men vill behålla lägenheten tills vidare för det fall att förhållandet inte faller väl ut. Regeringen anser för sin del att det i dessa fall är rimligt att hyres- gästen kan hyra ut sin lägenhet. Reglerna bör därför ändras så att de inte får de angivna konse- kvenserna. Detta kan uppnås genom att man slopar kravet på att hyres- gästen under viss tid inte har tillfälle att använda sin lägenhet. Med en sådan ordning åstadkommer man också en mer renodlad prövning av tillståndsärendena. I fortsättningen blir det, såvitt nu är i fråga, ute- slutande av betydelse om hyresgästen till följd av ett visst förhållande har beaktansvärda skäl för uthyrningen eller ej. En regel som hänvisar endast till om hyresgästen har beaktansvärda skäl kan emellertid framstå som alltför otydlig. Det gäller särskilt som man, när den nuvarande lagstiftningen kom till, med beaktansvärda skäl huvudsakligen torde ha avsett fall då hyresgästen på grund av en viss tvångssituation inte har möjlighet att begagna lägenheten. Det synes inte helt klart vilka närmare krav som i detta avseende har uppställts i rättstillämpningen. Enligt regeringens mening bör lagtexten nu utformas så att det framgår att det inte behöver vara fråga om situationer då hyresgästen inte har någon möjlighet att bo kvar i lägenheten. Det ligger nämligen i sakens natur att de situationer då hyresgästen kan behöva lämna lägenheten för viss tid ibland har uppkommit genom beslut som grundas på ett mer eller mindre fritt val från hyresgästens sida. Det kan t.ex. röra sig om fall då hyresgästen vill pröva en anställning på annan ort eller liknande. Lagtexten behöver också preciseras så att slopandet av rekvisitet ”under viss tid” inte föranleder att tillstånd till andrahands- uthyrning ges annat än i vissa särskilda situationer. Regeringen anser därför att det till ledning för rättstillämpningen är motiverat att i lagtexten närmare avgränsa i vilka situationer som det kan finnas skäl för andrahandsuthyrning. Något krav på att hyresgästen skall befinna sig i en tvångssituation bör därvid inte ställas upp. Det bör emellertid vara fråga om särskilda situationer då hyresgästen har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla anknyt- ningen till den; ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort eller särskilda familjeförhållanden. Det kan dock inte komma i fråga att i lagtexten uttömmande ange de situationer då andrahandsuthyrning kan komma i fråga. Av lagtexten bör därför framgå att tillstånd till andra- handsuthyrning kan ges även när andra jämförbara situationer är för handen. En gemensam förutsättning för andrahandsuthyrning bör, liksom tidigare, vara att de omständigheter hyresgästen åberopar har viss styrka, dvs. att de är beaktansvärda. Liksom hittills bör ytterligare en förutsättning för tillstånd vara att hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig andrahands- uthyrningen. Det ligger i sakens natur att ju längre tid hyresgästen avser att inte utnyttja lägenheten, desto svagare blir motiven för att hyresförhållandet skall tillåtas bestå mot hyresvärdens vilja. Till detta kommer att en mera omfattande andrahandshyresmarknad kan innebära olägenheter för såväl hyresvärdar som hyresgäster. Regeringen anser därför att lagen bör utformas så att hyresnämnden, när den ger tillstånd till andrahands- uthyrning, alltid tidsbegränsar tillståndet. Kommittén har i betänkandet diskuterat vad som i olika fall kan vara lämpliga tidsbegränsningar och har förordat att tillstånden normalt begränsas till ett år. Som flera remissinstanser har uttalat framstår emellertid kommitténs uttalanden i denna del som väl kategoriska. Förhållandena är i praktiken så mångskiftande att det är svårt att ställa upp några tidsgränser. Regeringen anser att det bör överlåtas åt rätts- tillämpningen att i varje särskilt fall avgöra hur länge en andrahands- uthyrning skall få fortgå. Kommitténs förslag till ändrade regler om andrahandsuthyrning avser inte lokaler. Detta sammanhänger med att i kommitténs förslag till ny hyreslag behandlas bestämmelserna för bostadslägenheter respektive lokaler var för sig. Önskemålet om enhetliga regler talar emellertid för att den nu aktuella ändringen av bestämmelsen om andrahandsuthyrning bör omfatta även lokaler. Särskilt som tillstånd till andrahandsuthyrning enligt regeringens förslag alltid skall tidsbegränsas torde ett slopande av kravet på att hyresgästen under viss tid inte är i tillfälle att använda lokalen inte leda till någon ändring av praktisk betydelse. Regeringen anser därför att lagändringen även bör omfatta lokaler. Med hänsyn till den begränsade betydelse lagändringen kan antas få för lokalernas del anser regeringen vidare att lagförslaget i den delen kan läggas fram utan att ytterligare beredning görs. Enligt 70 § andra stycket hyreslagen får en hyresnämnds avgörande av ett tillståndsärende inte överklagas. För att tillgodose behovet av prejudikat har kommittén föreslagit att ärenden om andrahandsuthyrning skall kunna överklagas om hyresnämnden ger tillstånd till det, s.k. fullföljdsförbud med ventil (se SOU 1991:86 s. 156 - 159). Frågan om ett nytt system för prövning av hyresmålen utreds f.n. av 1997 års hyreslags- stiftningsutredning (dir. 1997:97). Den utredningen har uppdraget att pröva om hyres- och arrendenämnderna kan integreras med tingsrätterna och skall därvid överväga frågor om bl.a överklagande. Regeringen anser mot den bakgrunden att någon ändring av överklagandereglerna inte nu bör genomföras. 4.2 Borgen och pant Regeringens förslag: Möjligheterna att kräva borgen eller pant i ett hyresförhållande skall inte begränsas. Inte heller skall det ansvar som följer av ett borgensåtagande begränsas. Den som har gått i borgen för ett hyresavtal avseende bostadslägenhet skall, oavsett vad som har angetts i borgensavtalet, ha rätt att säga upp sitt borgensåtagande. Borgensåtagandet skall, om det inte har avtalats om kortare uppsägningstid, upphöra vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast vid en tidpunkt som infaller två år efter det att åtagandet började gälla. Den som har ställt pant skall ha motsvarande rätt att säga upp pantavtalet. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens (se hyres- lagstiftningsutredningens betänkande SOU 1996:148 s. 137 - 159). Remissinstanserna: Så gott som samtliga remissinstanser har tillstyrkt utredningens förslag. SBC Bostadsrättsorganisationen har dock avstyrkt förslaget. Organisationen har också anfört att, om förslaget genomförs, hyresvärden bör ges en utökad möjlighet att få hyresavtalet att upphöra om det finns ett fortsatt behov av borgen eller pant. Även Sveriges Fastighetsägareförbund har pekat på denna fråga. AB Familjebostäder har ansett att tvåårsfristen är för kort. Bakgrund: Hyreslagen innehåller inte någon allmän bestämmelse om borgen eller pant. I lagstiftningen finns således inte några begränsningar vad gäller möjligheterna att i ett hyresavtal ta in villkor om borgen eller pant. Villkor om borgen är i praktiken förhållandevis vanliga. När det gäller bostadslägenheter skall ett villkor om borgen eller pant som hyresvärden har ställt upp behandlas på samma sätt som övriga hyresvillkor (se prop. 1983/84:137 s. 127). Det innebär att villkoret skall gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till omständigheterna (se 55 § femte stycket hyreslagen). Om den lämnade säkerheten försämras, kan hyresvärden säga upp hyresavtalet. Reglerna om rätt till förlängning av hyresavtal (hyresgästens besittningsskydd) medför emellertid att det inte är givet att hyresförhållandet i ett sådant fall kommer att upphöra (se 46 § första stycket 2 och 10 hyreslagen). Exempel på hur frågan om eventuell förlängning i skilda fall har lösts i praxis har lämnats i betänkandet (se SOU 1996:148 s. 145 f.). Om den som går i borgen för ett hyresavtal inte begränsar sitt åtagande, kan borgensåtagandet i princip bli evigt. Borgensmannen har nämligen inte någon möjlighet att påverka hyresavtalets varaktighet på annat sätt än att han kan försöka förmå någon av avtalets parter, hyresgästen eller hyresvärden, att säga upp avtalet. Borgensmannen är inte heller behörig att ansöka om villkorsändring av hyresavtalet för att på så sätt få borgensvillkoret upphävt. Motsvarande gäller vid pant. I doktrinen har visserligen hävdats att en borgensman kan ha en rätt att säga upp borgensåtagandet, då hans åtagande inte är tidsbegränsat och utgör säkerhet för ett kontrakt som till giltighetstiden förlängs om inte uppsägning sker (såsom ett hyresavtal). Uppsägning skall då ske i så god tid att hyresvärden kan rätta sig därefter (se Walin, Gösta, Borgen och tredjemanspant, s. 71 f). Rättsläget beträffande vad som gäller för möjlig- heten att säga upp borgensåtaganden av nu aktuellt slag är emellertid oklart. En annan sak är att borgensåtagandet kan preskriberas. Det kan ske genom att borgensförbindelsen preskriberas. Preskription kan därvid ske enligt de allmänna bestämmelserna om preskription av fordringar i 2 § preskriptionslagen (1981:130). Enligt dessa preskriberas fordringar i allmänhet tio år efter tillkomsten. Om ett borgensåtagande avser att säkra en huvudförbindelse som en näringsidkare har förvärvat i sin yrkes- mässiga verksamhet mot en konsument avseende en vara, tjänst eller annan nyttighet huvudsakligen för konsumentens enskilda behov, preskriberas borgensförpliktelsen tre år efter tillkomsten. Borgens- åtagandet kan vidare preskriberas genom att huvudförbindelsen preskriberas (se 8 § andra stycket preskriptionslagen). Gentemot den som har ställt borgen i ett hyresförhållande gäller härvid de vanliga preskriptionsfristerna, tio år för vanliga fordringar och tre år för konsu- mentfordringar. Den särskilda preskriptionsbestämmelse som finns i 61 § hyreslagen torde däremot sakna betydelse såvitt gäller borgensmäns ansvar. Det synes ha blivit allt vanligare att en hyresvärd kräver borgen som villkor för hyresavtalet. Borgensåtagandet kan därvid vara utformat på olika sätt. Det kan vara begränsat till viss tid eller till visst belopp eller innehålla regler om att det kan sägas upp till upphörande. Det vanligaste torde emellertid vara att borgensåtagandet inte innehåller några sådana villkor. Det innebär att borgensåtagandet löper på obestämd tid och till obegränsat belopp. Det har antagits att borgensåtaganden som har gjorts till säkerhet för hyresavtal ofta kan medföra problem för enskilda personer. Särskilt gäller detta om borgensåtagandet inte är tidsbegränsat eller löper på lång tid. Borgensmannen torde i sådana fall många gånger inte ha insett omfattningen av sitt åtagande. Det har föranlett hyreslagstiftnings- utredningen att överväga bestämmelser som kan hindra eller minska användningen av borgen i hyresförhållanden eller som i vart fall kan lindra konsekvenserna av sådana åtaganden. Skälen för regeringens förslag: Bör borgen och pant över huvud taget tillåtas i hyresförhållanden? Enligt regeringens mening måste en hyresvärd även i fortsättningen ha möjlighet att kräva borgen eller pant som säkerhet för att ett hyresavtal fullgörs. Om denna möjlighet inte fanns, skulle vissa hyresgäster, särskilt unga eller hyresgäster med svag ekonomi, få betydande svårigheter att erhålla hyresbostad. Det är vidare rimligt att en hyresvärd kan skaffa sig en särskild säkerhet för att en hyresgäst fullgör sina skyldigheter, om det finns anledning att ifrågasätta hyresgästens förmåga i detta hänseende. Bör möjligheterna att kräva borgen eller pant i ett hyresförhållande begränsas? Det kan i och för sig övervägas om inte möjligheterna att ställa upp villkor om borgen borde begränsas, t.ex. så att sådana villkor skulle få uppställas endast om det finns särskilda skäl. Det är dock tveksamt om en sådan ordning skulle vara särskilt verkningsfull. För att den över huvud taget skulle fungera måste den förenas med en möjlighet för den bostads- sökande att få frågan om särskilda skäl prövad i hyresnämnd eller domstol. Samtidigt skulle den bostadssökande som vägrar att uppfylla hyresvärdens krav om borgen knappast bli hjälpt av en möjlighet att föra talan mot hyresvärden; när frågan avgjorts skulle lägenheten sannolikt redan vara uthyrd till någon annan. Eventuella föreskrifter om att krav på säkerhet får uppställas endast under vissa förutsättningar skulle därför knappast vara till någon större hjälp för den som önskar erhålla en lägenhet som är ledig för uthyrning. Regeringen anser därför att det inte bör göras några inskränkningar i möjligheterna att kräva borgen eller pant. En annan möjlighet är att ställa upp tvingande lagregler om att borgen till säkerhet för hyresavtal skall vara begränsad till viss tid eller till visst belopp. Det är emellertid svårt att avgöra hur sådana begränsningar närmare skulle vara utformade. Förhållandena i de hyresavtal som borgen ingås för, liksom borgensmännens förhållanden, kan nämligen antas vara så olikartade att en och samma begränsning kan vara alltför långtgående i vissa hyresförhållanden och otillräcklig i andra hyresförhållanden. Härtill kommer att tvingande lagregler som mera radikalt begränsar verk- ningarna av ett borgensåtagande kan leda till att vissa grupper av människor helt stängs ute från den reguljära hyresmarknaden. Mot denna bakgrund anser regeringen att lagstiftningen inte bör innehålla några generella begränsningar av borgensmännens ansvar. Bör en borgensman eller en pantsättare ha rätt att säga upp sitt åtagande? Ett borgensåtagande till säkerhet för ett hyresavtal kan emellertid, som redan har nämnts, få verkningar som i praktiken är mera långtgående och svårare att överblicka än vad som gäller för borgensåtaganden i allmänhet. Det är oklart vilka möjligheter gällande rätt ger att säga upp icke tidsbegränsade borgensåtaganden. Borgensmännen är vanligen enskilda personer, ofta anhöriga till den blivande hyresgästen, och de går regelmässigt i borgen utan något eget vinstintresse. Det bör därför enligt regeringens uppfattning införas en tvingande bestämmelse om rätt för borgensmannen att säga upp åtagandet. En sådan bestämmelse bör dock avse endast borgen i anslutning till avtal om bostadshyra. Bestämmelsen bör vidare vara utformad så att den inte undergräver hyresvärdens möjligheter att få hyran betald. Som en första förutsättning bör gälla att uppsägning av borgens- åtagandet får ske först då det har löpt en visst tid från det att åtagandet lämnades. Detta ger hyresvärden möjlighet att efter uppsägningen göra en rimlig bedömning av behovet av säkerhet. Vidare bör uppsägningstiden vara så lång att hyresvärden, om han anser att det finns ett fortsatt behov av säkerhet, kan agera på ett ändamålsenligt sätt. Hyresvärden kan därvid välja att söka komma överens med hyresgästen om att ny borgen skall ställas av annan borgensman. Det måste i ett sådant fall också finnas rimlig tid för hyresgästen att skaffa fram denna nya säkerhet. Hyresvärden kan också välja att säga upp hyresavtalet. Om hyresgästen motsätter sig uppsägningen, får frågan om rätt till förlängning av hyresavtalet prövas av hyresnämnden. Hyresnämnden får då med tillämpning av 46 § hyreslagen ta ställning till denna fråga. Uppsägningstiden bör vara så lång att dessa åtgärder kan vidtas innan borgensåtagandet upphör. Slutligen bör uppsägningstiden vara så lång att borgensansvaret normalt inte upphör förrän hyresgästen, om han inte medges förlängning, har flyttat. Regeringen anser mot denna bakgrund att borgensmannen bör ha rätt att säga upp borgensåtagandet till det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen. Borgensåtagandet bör dock tidigast upphöra vid den tidpunkt som infaller två år från det att åtagandet började gälla. Motsvarande bör gälla för pant. Självfallet bör det inte finnas något hinder att avtala om en kortare uppsägningstid. Hyresvärdens möjligheter att säga upp hyresavtalet sedan åtagande om borgen eller pant har upphört Vid en prövning enligt 46 § hyreslagen torde enligt dagens praxis det förhållandet att borgensåtagandet har upphört inte ensamt kunna medföra att hyresavtalet upphör. Några remissinstanser har mot denna bakgrund ansett att man bör stärka hyresvärdens möjligheter att i denna situation bryta hyresavtalet. Regeringen anser emellertid att det är rimligt att hyresgästen normalt får bo kvar i de fall han inte har försummat att betala hyran eller på annat sätt har åsidosatt sina avtalsenliga skyldigheter. Någon ändring av hyreslagens förlängningsregler bör därför inte göras. Frågan om vilken betydelse upphörandet av ett borgens- eller pant- åtagande bör ha i en förlängningstvist får alltså liksom hittills överlämnas till rättstillämpningen. 4.3 Deposition av hyra Regeringens bedömning: Rätten för en hyresgäst att deponera hyran hos länsstyrelsen bör inte utvidgas. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens be- dömning (se hyreslagstiftningsutredningens betänkande SOU 1996:148 s. 96 - 99). Remissinstanserna: Hyresgästernas Riksförbund har kritiserat utred- ningens bedömning. Övriga remissinstanser som har yttrat sig i frågan har redovisat samma uppfattning som utredningen. Bakgrund: En hyresgäst som anser sig ha en motfordran på hyresvärden har möjlighet att hos länsstyrelsen deponera så stor del av hyran som motsvarar hans fordran (se 21 § första stycket hyreslagen). Deposition som sker i enlighet med denna regel och i rätt tid anses som en i laga ordning gjord hyresbetalning. Hyresrätten kan således inte förverkas, om hyresgästen har deponerat hyran i stället för att betala den till hyresvärden. Detta förutsätter dock att hyresgästen deponerar endast en så stor del av hyran som svarar mot den fordran som han anser sig ha på hyresvärden. Återstoden av hyran skall betalas i vanlig ordning. Om hyresgästen deponerar utan att det finns grund för det eller om han deponerar en för stor del, äventyrar han sin hyresrätt. Deposition kan ske också enligt allmänna regler om detta (se lagen [1927:56] om nedsättning av pengar hos myndighet). Det har förekommit att oseriösa hyresvärdar systematiskt har låtit bli att använda inkasserade hyresintäkter för förvaltningen av huset. Hyres- lagstiftningsutredningen har med anledning därav övervägt om hyres- gästens rätt att deponera hyran bör utvidgas. Skälen för regeringens bedömning: Det är enligt regeringens mening naturligt att det hyresrättsliga regelverket ger förutsättningar för en betryggande fastighetsförvaltning. Hyresvärden har ett berättigat intresse av att hyra erläggs i tid, medan hyresgästerna har ett lika berättigat intresse av att erlagd hyra i erforderlig utsträckning används för husets drift och underhåll. Hyresvärdens intresse tillgodoses genom framför allt bestämmelserna om hyresavtalets upphörande, medan hyresgästintresset skyddas genom exempelvis hyresförvärvslagens och bostadsförvaltnings- lagens bestämmelser samt genom hyreslagens bestämmelser om åtgärdsföreläggande m.m. Regeringen vill inte utesluta att hyresgästernas skydd i det angivna hänseendet ytterligare skulle förstärkas om man – såsom Hyresgästernas Riksförbund har förordat – utvidgade hyresgästernas rätt att deponera hyran till att omfatta exempelvis sådana situationer då det kan antas att hyresvärden inte kommer att använda hyresintäkterna för löpande utgifter för huset. Det finns emellertid enligt regeringens mening flera skäl att ställa sig tveksam till en sådan utvidgning av rätten att deponera hyran. En depositionsrätt av det angivna slaget kan sägas ha som syfte att säkra förvaltningen av huset. Det skulle i praktiken närmast handla om att säkra betalningar till hyresvärdens borgenärer. Frågor som avser för- hållandet mellan hyresvärden och dennes borgenärer samt utkrävandet av borgenärernas fordringar på hyresvärden bör emellertid hanteras enligt sedvanliga obligationsrättliga och exekutionsrättsliga regler. Att ge tredje man, hyresgästen, en rätt att på eget initiativ hålla inne betalningar till hyresvärden till förmån för dennes borgenärer framstår som principiellt olämpligt. En sådan ordning skulle också vara förenad med stora praktiska svårigheter. För att de sammanlagda deponerade hyresbeloppen inte skall överstiga borgenärernas fordringar – något som knappast skulle vara acceptabelt – måste hyresgästerna finna något praktiskt sätt att samordna depositionerna samt skaffa sig kännedom om borgenärernas faktiska fordringar. Båda dessa förutsättningar torde vara mycket svåra att uppfylla. En utvidgad rätt till deposition skulle också kunna användas för att säkra hyresgästernas framtida fordringar mot hyresvärden på grund av förväntade brister i lägenhetens eller husets skick eller andra hinder i nyttjanderätten. Detta inger inte samma principiella betänkligheter som en deposition till förmån för hyresvärdens borgenärer men skulle vara förenat med liknande praktiska svårigheter. Framför allt skulle det vara mycket svårt att beräkna storleken av det belopp som hyresgästerna skulle ha rätt att deponera. Det torde sålunda vara mycket vanskligt för hyresgästerna att bedöma bristens omfattning och storleken av det skadestånd eller den hyresnedsättning som de kan komma att bli berättigade till. Det är inte rimligt att risken för missbedömningar läggs på hyresvärden; det skulle sannolikt leda till ett ökat antal grundlösa depositioner och därigenom motverka hyresvärdens ovan nämnda intresse av att hyran erläggs i tid. Om deposition görs utan grund, bör det därför liksom hittills gå ut över hyresgästen och i sista hand kunna leda till att hyresrätten förverkas. En depositionsrätt av det angivna slaget synes därför bli praktiskt svår att hantera och innebära risker för båda parter i hyresförhållandet. En sådan ordning framstår därför som olämplig. Regeringen anser alltså att rätten att deponera hyran inte bör utvidgas. 4.4 Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet Regeringens bedömning: Reglerna om förverkande av hyresrätt på grund av betalningsdröjsmål bör inte ändras. Inte heller bör det införas någon ytterligare reglering för de fall då hyresavtal på annat sätt än genom förverkande upphör på grund av betalningsförsummelser. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedömning (se hyreslagstiftningsutredningens betänkande SOU 1996:148 s. 103 - 124 och 126 - 130). Remissinstanserna: Remissutfallet är blandat. Flertalet remiss- instanser delar i huvudsak utredningens bedömning att det nuvarande regelverket är lämpligt utformat. Några remissinstanser anser att hyresgästens skydd mot förverkande på grund av betalningsdröjsmål bör stärkas, t.ex. genom att hyresgästens tidsfrist för att återvinna hyresrätten efter förverkande förlängs med en vecka. Hyresgästernas Riksförbund har lämnat förslag till ytterligare reglering för de fall då ett hyresavtal upphör på grund av betalningsförsummelse efter vanlig uppsägning. Bakgrund: Allmänt Hyresgästens kanske viktigaste förpliktelse i hyresförhållandet är att betala hyra till hyresvärden. Hyresgästen har ansvaret för att hyran betalas i rätt tid. Det gäller oavsett om hyresgästen har uppdragit åt någon annan att sköta betalningarna och oberoende av om hyresvärden har aviserat eller påmint om hyran. Betalas inte hyran i rätt tid, kan det medföra att hyresgästen förlorar sin hyresrätt. Det kan ske genom att hyresrätten förverkas eller genom att hyresgästens hyresavtal efter uppsägning inte förlängs. Förverkande av hyresrätten Vid hyra av bostadslägenhet är hyresrätten normalt förverkad, om hyresgästen dröjer med att betala hyran utöver en vecka efter förfallodagen (se 42 § första stycket 1 hyreslagen). Att hyresrätten är förverkad innebär att hyresvärden kan säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart eller annars i förtid. Om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse, är hyresrätten inte förverkad (se 42 § femte stycket). I praxis har den bestämmelsen getts en mot hyresgästen restriktiv tillämpning (se t.ex NJA 1989 s. 74 och 1990 s. 405). Vid prövningen av om hyresrätten är förverkad finns det inte utrymme för att beakta av vilken anledning hyran inte har betalats i tid eller att i övrigt göra någon skälighetsprövning. Hyresgästen kan få tillbaka hyresrätten genom att betala eller deponera hyran inom den s.k. återvinningsfristen, nämligen senast tre veckor efter det att han har delgetts en underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt kan få tillbaka hyresrätten och ett meddelande om uppsägningen och anledningen till denna har lämnats till socialnämnden (se 44 § första stycket 1). Hyresgästen kan även återfå sin hyresrätt genom att socialnämnden inom återvinningsfristen skriftligen meddelar hyresvärden att den åtar sig betalningsansvaret för hyran (se 44 § fjärde stycket 1). Slutligen kan hyresgästen vinna tillbaka hyresrätten efter återvinningsfristens utgång, om han på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd händelse har varit förhindrad att betala hyran under denna frist. En förutsättning är dock att hyresgästen betalar hyran så snart det är möjligt (se 44 § fjärde stycket 2). Relativt nyligen har, genom omfattande ändringar i hyreslagen, hyresgästernas skydd förstärkts när det gäller förverkande på grund av betalningsdröjsmål. Ändringarna, som beslutades år 1993, innebar att tidsfristen inom vilken hyran måste vara betald för att hyresgästen skall undgå förverkande förlängdes från två vardagar till en vecka. Vidare förlängdes återvinningsfristen från tolv vardagar till tre veckor. Slutligen infördes den ovan nämnda regeln om att hyresgästen återvinner hyres- rätten genom att socialnämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran och den särskilda regeln om att hyresgästen kan återvinna hyresrätten även efter återvinningsfristen för det fall att han på grund av sjukdom eller liknande har varit förhindrad att betala hyran (se prop. 1992/93:115, bet. 1992/93: BoU24, rskr. 1992/93:350, SFS 1993:400). Trots dessa förändringar synes antalet avhysningar under de sista åren ha ökat. För närvarande verkställs omkring 7 000 avhysningar om året. Det finns mot den bakgrunden anledning att på nytt se över bestämmelserna om förverkande och uppsägning för att undersöka om hyresgästernas ställning behöver stärkas ytterligare. Upphörande av hyresavtal efter vanlig uppsägning Om hyresgästen vid upprepade tillfällen har betalat sin hyra för sent men har undgått förverkande av hyresrätten därför att dröjsmålet inte har varit förverkandegrundande eller därför att hyran har betalats inom åter- vinningsfristen, kan hyresvärden i stället säga upp hyresavtalet att upphöra efter gällande uppsägningstid. Om det efter en sådan uppsägning råder tvist om förlängning av hyresavtalet, måste hyresvärden inom viss tid hänskjuta tvisten till hyresnämnden (se 49 § första stycket hyreslagen). Hyresnämnden har därvid att ta ställning till om hyresavtalet skall förlängas. Upprepade betalningsdröjsmål innebär enligt praxis normalt att hyresgästen anses ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skäligen bör förlängas (jfr 46 § första stycket 2 hyreslagen; se även RBD 1975:5). Förlängning har dock medgetts i vissa fall då hyresvärden inte har reagerat i tillräcklig grad på förseningarna (se bl.a. RBD 1988:15 och RBD 1990:8). När hyresvärden har åberopat betalningsförsummelse som grund för att hyresgästens besittningsskydd skall brytas, krävs det inte att hyresvärden har underrättat socialnämnden. Hyresnämnden skall när den avgör frågan om förlängning göra en avvägning av parternas motstående intressen. Det har ibland gjorts gällande att denna ordning inte ger ett tillräckligt skydd mot att en hyresgäst går förlustig sin hyresrätt på grund av hyresförsummelser som är endast bagatellartade. Det har därvid också påståtts att det finns ett behov av detaljerade bestämmelser av hur intresseavvägningen skall göras. Det har särskilt satts i fråga om man bör införa bestämmelser för de fall då hyran inte betalas i rätt tid till följd av försummelse av socialnämnd eller av någon som har fått i uppdrag av hyresgästen att betala hyran. Det har också föreslagits att en hyresvärd som vill få ett hyresförhållande att upphöra efter sedvanlig uppsägning på grund av betalningsdröjsmål skall vara skyldig att först underrätta socialnämnden. Mot denna bakgrund finns det anledning att pröva om regelverket bör ändras. Skälen för regeringens bedömning: Förverkande på grund av betalningsförsummelse Regeringen kan konstatera att antalet avhysningar är oroande stort. Flertalet avhysningar sker sedan hyresgästen har förverkat sin hyresrätt på grund av betalningsförsummelse. Detta kan emellertid inte utan vidare tas till intäkt för att de nuvarande förverkandereglerna skulle vara olämpligt utformade. De undersökningar som utredningen har gjort ger snarast vid handen att det ökade antalet avhysningar beror på djupare sociala faktorer, framför allt det kärva ekonomiska klimat som har rått under 1990-talet. Det synes på såväl hyresvärds- som hyresgästsidan i stort sett råda enighet om att regelverket kring förverkande av hyresrätt, även om det kan upplevas som komplicerat, i huvudsak fungerar väl. Man kan i och för sig fråga sig om inte antalet avhysningsfall skulle minska om reglerna om förverkande vid betalningsdröjsmål gjordes än mer fördelaktiga för hyresgästerna. Det skulle, såsom flera remissinstanser har varit inne på, kunna ske genom att återvinningsfristen förlängdes. I stället för tre veckor skulle fristen kunna bestämmas till t.ex. fyra veckor. Det har hävdats att hyresgästen genom en sådan förlängning skulle hinna komma över en tillfällig betalningsoförmåga t.ex. genom att få fram ytterligare en månadsinkomst att betala hyresskulden med och att socialnämnderna skulle få bättre möjligheter att ingripa. Enligt regeringens mening skulle emellertid en förlängning av återvinningsfristen inte annat än undantagsvis få någon effekt i de fall som i dag går till avhysning. Som utredningen har funnit är det endast i undantagsfall som ett avhysningsförfarande fullföljs, om den hyresgäst som vid återvinningsfristens utgång ännu inte hade betalat hyran gör det vid en senare tidpunkt. Det är inte ovanligt att hyresvärdar medverkar till upprättande av avbetalningsplaner eller till andra åtgärder som syftar till att en hyresgäst med tillfälliga betalningssvårigheter skall kunna behålla sin bostad. Vid de allra flesta avhysningar har hyresgästen inte endast en månads hyresskuld utan flera månaders skulder. Flertalet hyresgäster som blir avhysta har därför inte alls några praktiska möjligheter att betala hyresskulden. För dem är återvinningsfristens längd utan betydelse. En förlängning av avhysningsförfarandet, exempelvis genom en längre återvinningsfrist, kan för sådana hyresgäster förväntas medföra endast att hyresskulden ökar ytterligare, något som inte löser deras problem. Hyresgästens skydd mot förverkande på grund av betalningsdröjsmål skulle kunna stärkas på annat sätt. En möjlighet är att införa regler om att det skall tas skälighetshänsyn när frågan om förverkande prövas. En annan möjlighet, som Konsumentverket har förordat, är att införa regler som innebär att förverkande inträder endast vid mera kvalificerade försummelser. Vid bedömningen av om någon av de anvisade modellerna är lämplig måste man dock beakta följande. Mot bakgrund av det allmänna intresset av en effektiv fastighets- förvaltning är det viktigt att principen om att hyran skall betalas i tid inte urholkas. Regeringen kan i och för sig instämma i att mindre allvarliga försummelser från hyresgästens sida inte bör föranleda avhysning. Lagstiftningen innehåller emellertid som tidigare har redovisats redan ett krav på att hyresgästens avtalsbrott inte skall vara endast oväsentligt. Härigenom finns en spärr mot att betalningsförsummelser som gäller endast en liten del av hyresbeloppet leder till att hyresrätten förverkas. Hyresgästerna har vidare enligt nuvarande regler en förhållandevis lång tid på sig att agera, om de tillfälligtvis saknar medel att betala hyran. De kan försöka få till stånd en avbetalningsplan eller söka bistånd av de sociala myndigheterna. Det bör särskilt understrykas att det knappast finns någon risk för att en hyresgäst som av glömska eller annat förbiseende försummar att betala hyran i tid blir av med sin lägenhet. Det kan tilläggas att det inte heller har framkommit några exempel på fall där de nuvarande reglerna har lett till oskäliga resultat. Sammanfattningsvis finns det knappast anledning anta att det är förverkandereglerna i sig som är anledningen till det under senare år ökade antalet avhysningar. Regeringen anser därför att det inte bör göras några ändringar i reglerna om förverkande av hyresrätt på grund av betalningsdröjsmål. Upphörande av hyresavtal på grund av betalningsförsummelse efter vanlig uppsägning Vad först gäller de kriterier som skall beaktas vid skälighetsbedömningen i förlängningstvister ligger det enligt regeringens uppfattning i sakens natur att dessa måste vara generellt utformade. Det är således knappast möjligt att införa detaljerade regler om vilka omständigheter som skall beaktas i en förlängningstvist. Regeringen anser att det redan av den anledningen inte är lämpligt att, såsom Hyresgästernas Riksförbund har förordat, införa en uttrycklig regel om att besittningsskyddet inte skall kunna brytas på grund av betalningsdröjsmål som beror på annans försummelse. Enligt regeringens mening måste det även i fortsättningen vara en utgångspunkt för lagstiftningen att det är hyresgästen som svarar för att hyran betalas. Detta hindrar i och för sig inte att det förhållandet att hyresgästen med fog har utgått från att någon annan person rent faktiskt skulle betala hyran ibland bör tillmätas betydelse i en förlängningstvist. Omständigheter av detta slag kan emellertid redan enligt rådande praxis vägas in vid den allmänna skälighetsbedömning som hyresnämnden gör. Regeringen anser detta vara en tillfredsställande ordning. Regeringen lägger därför inte fram några förslag till lagändringar vad gäller prövningen av förlängningstvister. Hyresgästernas Riksförbund har föreslagit att skyldigheten för hyres- värden att underrätta socialnämnden bör utvidgas så att underrättelse skall ske inte bara då det är fråga om förverkande av hyresrätten utan även då hyresgästen har sagts upp med vanlig uppsägningstid. I den frågan måste enligt regeringens uppfattning följande beaktas. Förverkandesituationen skiljer sig i väsentliga avseenden från situationen då avtalet har sagts upp i vanlig ordning. I den förstnämnda situationen är syftet med meddelandet till socialnämnden bl.a. att det skall vara möjligt för nämnden att hindra att förverkandet blir definitivt, t.ex. genom att nämnden inom återvinningsfristen betalar hyran åt hyresgästen. När det är fråga om sedvanlig uppsägning, finns det formellt ingen möjlighet att vidta någon rättelse för att undgå att besittningsskyddet bryts. Reglerna om uppsägningstid och prövning i hyresnämnd innebär att det finns ett betydande rådrum för hyresgästen att vidta de åtgärder som kan behövas i anledningen av uppsägningen. Hyresgästen, som har rätt att bo kvar till dess att förlängningsfrågan slutligt har avgjorts, har sålunda möjlighet att själv kontakta de sociala myndigheterna för att få hjälp med att erhålla en annan bostad eller för att nå en uppgörelse med hyresvärden. Hyresnämnden kan därutöver bevilja anstånd med avflyttningen (se 50 och 52 §§ hyreslagen). En underrättelseskyldighet för hyresvärden skulle visserligen göra det möjligt för socialnämnden att agera också i sådana fall då hyresgästen inte själv tar kontakt med nämnden. Den praktiska betydelsen av detta torde emellertid vara begränsad och inte stå i proportion till den administrativa omgång underrättelseskyldigheten skulle innebära för hyresvärden. Det kan tilläggas att om ärendet sedermera går till avhysning, kronofogdemyndigheten alltid underrättar socialnämnden innan avhysningen verkställs (se 16 kap. 2 § utsöknings- förordningen [1981:981]). Mot bakgrund av vad som nu har anförts föreslår regeringen inte heller i denna del någon lagändring. 4.5 Hyresavisering och betalningspåminnelse m.m. Regeringens bedömning: Det bör inte införas några lagregler om hyresavisering eller betalningspåminnelse. Det bör inte heller införas några sanktioner gentemot de hyresvärdar som underlåter att i en uppsägningshandling ange grunden för uppsäg- ningen eller som anger oriktig grund för uppsägningen. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens (se hyreslagstiftningsutredningens betänkande SOU 1996:148 s. 124 och 125 samt s. 130 - 135). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har inte uttalat sig särskilt i dessa frågor. Hyresgästernas Riksförbund har ansett att det bör införas regler om hyresavisering och betalningspåminnelse. Skälen för regeringens bedömning: I dag har en hyresvärd inte någon skyldighet att skicka hyresgästen någon hyresavi före för- fallodagen. Inte heller finns det någon lagstadgad skyldighet för hyrevärden att skicka betalningspåminnelse om obetald hyra. Hyres- gästernas Riksförbund har förordat att det införs regler som ålägger hyresvärden detta. Avgörande för om regler av det slaget bör införas bör enligt regeringens mening vara om man därigenom kan minska antalet avhysningar eller i vart fall minska antalet hyresrättsliga tvister. Regeringen gör i den delen följande bedömning. Det torde vara mycket ovanligt att professionella hyresvärdar inte skickar ut hyresavier eller att de vid bristande betalning av hyran inte påminner om betalningsdröjsmålet. Detta sammanhänger säkert med att hyresvärden har ett eget intresse av att se till att hyresgästen görs uppmärksam på den hyra som skall betalas. Gör hyresvärden inte detta, riskerar han betalningsdröjsmål. Om hyresvärden inte uppmärksammar hyresgästen på obetald hyra, kan det dessutom leda till att han förlorar möjligheten att åberopa betalningsförsummelsen som grund för att bryta besittningsskyddet. Enligt praxis medges nämligen normalt förlängning trots upprepade betalningsförsummelser när hyresvärden inte på ett ändamålsenligt sätt har reagerat på förseningarna. Om hyresvärden använder sig av förverkandereglerna, är situationen något annorlunda. Det finns då inte något hyresrättsligt incitament att skicka avisering och påminnelser, eftersom hyresrättens förverkande inte är beroende av om sådana åtgärder har kommit till användning. I förverkandefallen finns det emellertid, som tidigare har framgått, i stället ett krav på att hyresgästen delges en formell underrättelse om betalningsförsummelsen med information om att han genom att betala hyran inom viss tid kan få tillbaka hyresrätten. Detta regelsystem innefattar en mera effektiv spärr mot att hyresavtal upphör på grund av förbiseende än ett system med betalningspåminnelser. Sammanfattningsvis finns det enligt regeringens mening inget som talar för att ett krav på avisering eller påminnelse skulle ha någon nämnvärd betydelse för antalet avhysningar eller påverka antalet hyrestvister. Några regler om detta bör därför inte införas. En annan fråga som har aktualiserats av Hyresgästernas Riksförbund och som utredningen har undersökt är om det finns ett behov av att införa en särskild sanktion för den hyresvärd som låter bli att i uppsägnings- handlingen ange grunden för uppsägningen eller som medvetet anger en oriktig grund. I den delen konstaterar regeringen att utredningen har gått igenom de olika förlängningsfallen i 46 § första stycket 1 - 10 hyreslagen och därvid har funnit att det endast i ett fåtal fall torde finnas en möjlighet för hyresvärden att få hyresavtalet att upphöra på grund av felaktiga uppgifter (se SOU 1996:148 s. 130 - 135). Om så ändå skulle ske, kan hyresgästen som regel få beslutet om upphörande av hyresavtalet rättat i särskild ordning eller vara berättigad till skadestånd från hyresvärden. Regeringen delar utredningens bedömning att det inte finns något behov av att i hyreslagstiftningen ta in särskilda sanktionsregler av det slag som förbundet har föreslagit. 4.6 Åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist Regeringens förslag: Åtgärdsföreläggande skall kunna meddelas även vid s.k. ursprunglig brist. Ett åtgärdsföreläggande skall liksom hittills inte gälla mot en ny ägare. Utredningarnas förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se hyreslagskommitténs betänkande SOU 1991:86 s. 141 - 143 och 1995 års hyreslagsstiftningsutrednings betänkande s. 95 och 96). Remissinstanserna: Så gott som samtliga remissinstanser har tillstyrkt förslaget. Sveriges Fastighetsägareförbund har riktat invändningar mot förslaget. Bakgrund: Ett åtgärdsföreläggande innebär att en hyresvärd genom beslut av hyresnämnd åläggs att avhjälpa skador och andra brister som uppkommer under hyrestiden. Åtgärdsföreläggande kan meddelas om hyresvärden brister i sin löpande reparationsskyldighet vad gäller lägen- heten eller i sin underhållsplikt av de gemensamma utrymmena, om lägenheten skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan eller om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande (se 16 § andra stycket hyreslagen). Det handlar främst om att säkerställa att lägenheten och de gemensamma utrymmena bringas till den standard och i det skick som kan anses följa av hyresavtalet. Behörig att ansöka om åtgärdsföreläggande är berörd hyresgäst. Föreläggandet kan förenas med vite. Föreläggandet gäller inte mot en ny ägare av fastigheten. Enligt nu gällande bestämmelser har en hyresgäst möjlighet att utverka ett beslut om åtgärdsföreläggande endast om skadorna eller bristerna har uppkommit under hyrestiden. Någon motsvarande möjlighet finns således inte för brister som finns redan på tillträdesdagen, s.k. ursprunglig brist. Hyresgästens möjligheter att i fråga om ursprungliga brister få till stånd rättelse eller ersättning eller något slag av sanktion mot hyresvärden regleras i 11 § hyreslagen. De sanktioner som kan komma i fråga är självhjälp, uppsägning av hyresavtalet, hyresnedsättning och skadestånd. Skälen för regeringens förslag: Det är angeläget att lagstiftningen tillhandahåller regler som gör det möjligt för hyresgästen att få brister i lägenheten avhjälpta. Detta gäller givetvis oavsett om bristen är ursprunglig eller har uppkommit under hyrestiden. Den mest ändamåls- enliga sanktionen vid ursprunglig brist torde enligt nu gällande rätt vara rätten till självhjälp. Denna rätt förutsätter emellertid att hyresgästen har möjlighet att förskottera kostnaden för åtgärden, t.ex. en reparation av lägenheten. Om hyresvärden sedan inte betalar kostnaden, tvingas hyres- gästen vända sig till domstol för att få hyresvärdens betalningsskyldighet fastställd. Självhjälpsrätten utgör således inte ett i alla avseenden effektivt medel för hyresgästen att komma tillrätta med de missför- hållanden som kan vara aktuella. En annan möjlighet som hyresgästen har är att ansöka om upprust- ningsföreläggande enligt 18 a § hyreslagen. Ett sådant föreläggande kan emellertid avse endast mera allvarliga brister i lägenhetens skick, nämligen sådana som innebär att lägenheten i lagens mening inte har lägsta godtagbara standard. Mot denna bakgrund anser regeringen att hyresgästernas ställning bör förstärkas i nu berört hänseende. En sådan förstärkning kan komma till stånd genom att man gör det möjligt att meddela åtgärdsföreläggande även vid ursprunglig brist. Härigenom uppnås också en viss förenkling av hyreslagens regler om fel och brister i lägenheten. Under remissbehandlingen har det visserligen framförts en del betänk- ligheter mot en sådan ordning. Sveriges Fastighetsägareförbund har ansett att en möjlighet till åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist kan få långtgående konsekvenser för en hyresvärd. Enligt förbundet är de sanktioner som finns i dag, t.ex. nedsättning av hyra eller skadestånd, generellt sett invändningsfria, eftersom de endast innebär att hyres- värdens intäkter minskar; ett åtgärdsföreläggande kan däremot föra med sig att hyresvärden tvingas vidta åtgärder som kan bli ekonomiskt förödande för honom. Som exempel har förbundet angett åtgärder som syftar till att komma till rätta med trafikbuller eller installerandet av ny hiss i den gamlas ställe. Enligt regeringens uppfattning torde emellertid de kostnader som ett åtgärdsföreläggande kan orsaka hyresvärden inte bli större än när hyres- gästen utnyttjar den rätt han redan i dag har att själv avhjälpa bristen. En annan sak är att hyresgästen ofta inte kan utnyttja sin rätt till självhjälp avseende brister som är mycket kostsamma att åtgärda, eftersom han saknar medel att låta utföra åtgärden. Detta är dock knappast något skäl mot att utsträcka reglerna om åtgärdsföreläggande till de fall då det föreligger ursprungliga brister i lägenheten. Sammanfattningsvis anser regeringen att lagen bör ändras så att åtgärdsföreläggande kan komma i fråga även vid ursprungliga brister i lägenhetens skick. En särskild fråga är om den nya bestämmelsen bör omfatta hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. I den frågan kan konstateras att en bestämmelse om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist har ett starkt inslag av skyddslagstiftning. Det är fråga om att införa ytterligare en sanktion för sådana fall då det föreligger brister för vilka hyresvärden redan enligt befintlig lagstiftning har ansvaret. Det handlar således inte om att utvidga hyresvärdens ansvar. Mot denna bakgrund anser regeringen att det inte finns något hinder att låta bestämmelsen få omfatta även äldre hyresavtal. En annan fråga är om ett åtgärdsföreläggande – avseende ursprunglig brist eller brist som har uppkommit under hyrestiden – bör gälla mot en ny ägare av fastigheten. Som ovan har nämnts är detta inte fallet i dag. En regel som innebär att ett åtgärdsföreläggande får verkan mot en ny fastighetsägare måste – om den skall uppfylla vederbörliga krav på rättssäkerhet – förenas med särskilda publicitetsregler. Regleringen skulle därför inte bli alldeles okomplicerad. Till detta kommer att det, såvitt har framkommit, är mycket ovanligt att en fastighetsägare överlåter en fastighet i syfte att undgå ett beslutat åtgärdsföreläggande. Regeringen anser därför att det inte bör införas några bestämmelser om att ett åtgärdsföreläggande skall gälla även mot en ny ägare. 4.7 Informationsskyldighet för hyresvärden Regeringens förslag: Hyresvärden skall vara skyldig att hålla hyresgästen informerad om sitt namn och om var han kan nås. Finns hyresvärden i utlandet, skall han ange vem som i Sverige är behörig att på hans vägnar ta emot delgivning. Informationen skall lämnas genom ett meddelande som anslås på väl synlig plats i huset. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens (se SOU 1994:23 s. 115 - 117). Utredningen har dock inte angett på vilket sätt informationen skall hållas tillgänglig. Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt förslaget. Flera remissinstanser har ansett att regeln måste förenas med en särskild sanktionsregel. Sveriges advokatsamfund har haft synpunkter på hur informationen skall lämnas. Bakgrund: Det är naturligt att det i ett hyresförhållande löpande uppkommer frågor som hyresgästen behöver diskutera med sin hyresvärd. Det kan också vara så att hyresgästen anser sig ha anspråk mot hyresvärden eller annars vill göra någon rättighet gällande mot denne. I båda dessa slag av situationer har hyresgästerna behov av att komma i kontakt med hyresvärden. Enligt gällande rätt finns det ingen uttrycklig skyldighet för en hyresvärd att lämna information om var han kan anträffas. Det har hävdats att det, särskilt i samband med s.k. fastighetsplundring, har hänt att hyresvärdar medvetet har gjort sig oanträffbara. Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus har därför tagit upp frågan om hyresvärdarnas informationsskyldighet gentemot hyresgästerna. Skälen för regeringens förslag: En oseriös hyresvärd kan genom att hålla sig undan försvåra för hyresgästerna att få till stånd nödvändiga åtgärder i huset. Enligt regeringens mening bör det därför införas en skyldighet för hyresvärden att hålla hyresgästerna underrättade om sitt namn och sin adress. Är hyresvärden en juridisk person, bör uppgifts- skyldigheten avse motsvarande uppgifter om företrädare för den juridiska personen. Det kan tänkas att hyresvärden eller, när hyresvärden är en juridisk person, dennes ställföreträdare inte har sitt hemvist i Sverige. I sådana fall är det nödvändigt för hyresgästerna att ha någon i landet som de kan vända sig till. I hyreslagen bör det därför ställas upp ett krav på att hyresvärden i ett sådant fall utser en företrädare för sig här i landet samt lämnar hyresgästerna uppgift om dennes namn och adress. Utredningen har inte närmare utvecklat på vilket sätt hyresvärden skall lämna information om sina förhållanden. Det kan i och för sig förutsättas att hyresvärden normalt ser till att hyresgästen erhåller informationen redan i samband med kontraktstecknadet eller inflyttningen, t.ex. genom att uppgifterna tas in i kontraktet. Det är emellertid enligt regeringens mening lämpligt att det preciseras i hyreslagen hur informations- skyldigheten skall fullgöras. Sveriges advokatsamfund har föreslagit att de uppgifter som hyresvärden är skyldig att lämna skall tas upp i ett meddelande som anslås på väl synlig plats i fastigheten. Regeringen delar den uppfattningen. En särskild fråga som har berörts av flera remissinstanser är vilken eller vilka sanktioner som bör komma i fråga när en hyresvärd underlåter att lämna de aktuella uppgifterna. Regeringen har för närvarande inte underlag för att föreslå några särskilda sanktionsbestämmelser, såsom straff- eller vitesbestämmelser. Det innebär emellertid inte att försummelser av informationsskyldigheten alltid kommer att vara osank- tionerade. Enligt regeringens mening bör nämligen sådana försummelser kunna aktualisera ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792). Om hyresvärden gör sig oåtkomlig för hyresgästerna, kan det i vissa fall innebära att hyresvärden inte förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt (jfr 2 § första stycket bostadsförvaltningslagen). Även om bristande information inte ensamt kommer att utgöra grund för tvångsåtgärder, bör en försummelse av detta slag ändå kunna vägas in när man prövar frågan om det skall vidtas åtgärder enligt bostadsförvalt- ningslagen. Visar det sig vid en senare utvärdering av den nya bestämmelsen att hyresvärdarna inte iakttar sin informationsskyldighet, är regeringen beredd att överväga särskilda sanktionsbestämmelser. 4.8 Förvärv och förvaltning av hyresfastigheter 4.8.1 Gällande rätt Allmänt Det har sedan länge ansetts angeläget att förhindra att olämpliga personer eller företag träder in på hyresfastighetsmarknaden. Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen) har som syfte att förhindra detta. Bestämmelserna i lagen innebär i huvudsak att, om en kommun påkallar prövning av ett förvärv av en hyresfastighet, förvärvet får komma till stånd endast efter tillstånd från hyresnämnd. Det har också ansetts nödvändigt med regler som gör det möjligt att ingripa i efterhand mot hyresvärdar som inte sköter fastighetsförvalt- ningen på ett tillfredsställande sätt. Förvärvslagen kompletteras därför av bostadsförvaltningslagen (1977:792) som innehåller regler om att hyres- nämnden under vissa förutsättningar kan besluta att en fastighet sätts under särskild förvaltning. Förvärvslagen Enligt 1 § förvärvslagen får en fastighet som är taxerad som hyres- husenhet förvärvas endast efter tillstånd av hyresnämnden. Tillstånds- plikten gäller flertalet slag av förvärv, bl.a. köp, byte och gåva, men inträder först om den kommun där fastigheten är belägen har påkallat hyresnämndens prövning. Tillståndsplikten omfattar inte vissa särskilda fall där det typiskt sett kan antas att det inte finns någon risk för oönskade förvärv (se närmare härom 2 § förvärvslagen). Det är inte ovanligt att hyresfastigheter, liksom andra kommersiella fastigheter, ägs av juridiska personer. Fysiska personers förvärv av aktier och andelar i dessa juridiska personer kan beskrivas som ett slag av indirekta förvärv av fastigheterna. Även sådana indirekta förvärv är i vissa fall tillståndspliktiga. Så är fallet om förvärvet avser aktier eller andelar i vissa slag av bolag. En förutsättning är dock att hyresfastig- heternas taxerade värde enligt senaste balansräkning är större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Tillståndsplikten omfattar förvärv av andelar i alla handelsbolag där denna förutsättning är uppfylld. I fråga om aktiebolag gäller tillståndsplikten endast förvärv av aktier i fåmansbolag (se 8 § och 9 § första stycket). Som nyss har sagts prövar hyresnämnden förvärvet endast om kommunen begär det. För att kommunen skall ha möjlighet att ta ställning till om den bör begära en sådan prövning är förvärvaren skyldig att anmäla sitt förvärv till kommunen inom tre månader från det förvärvet skedde. Kommunen har sedan ytterligare tre månader till sitt förfogande för att avgöra om den vill påkalla hyresnämndens prövning. Om kommunen anmäler att den vill ha förvärvet prövat, skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad ansöka om tillstånd till förvärvet hos nämnden (se 3 och 3 a §§ samt 10 § tredje stycket och 10 a § första stycket). Ett förvärv som omfattas av lagen är ogiltigt, om det inte anmäls på föreskrivet sätt eller inom föreskriven tid. Det blir också ogiltigt, om tillstånd vägras (se 5 § första stycket och 10 b §). Ogiltigheten inträder automatiskt. I ett ärende vid hyresnämnd om tillstånd till förvärv är kommunen och berörd hyresgästorganisation motparter till sökanden (förvärvaren) (se 16 b § lagen [1973:188] om hyresnämnder och arrendenämnder, nämnd- lagen). Hyresgästorganisationen har en självständig rätt att överklaga hyresnämnds beslut att ge förvärvstillstånd. Däremot har organisationen ingen rätt att själv påkalla prövning av ett förvärv. Som nyss har sagts är det endast kommunen som har denna rätt. Hyresgästorganisationen har inte heller något formellt inflytande vid kommunens handläggning av förvärvsärendet. Kommunen har således inte någon skyldighet att remittera en anmälan om ett förvärv till organisationen. Förvärvslagen innehåller fyra särskilda kriterier som är av betydelse för om tillstånd skall ges till ett förvärv (se 4 § första stycket). Förvärvaren skall ha möjligheter att förvalta fastigheten. Han skall ha som syfte att förvalta fastigheten och hålla den i godtagbart skick. Det skall kunna förväntas att han även i övrigt iakttar god sed i hyresförhållanden. Det får inte från allmän synpunkt vara olämpligt att han innehar fastigheten (beträffande den närmare innebörden av dessa kriterier, se SOU 1996:148 s. 36 - 38). När en hyresfastighet förvärvas genom inrop på exekutiv auktion, fordras inte något förvärvstillstånd (se 2 § 6). Skulle ett sådant förvärv ha omfattats av tillståndsplikten, om det hade varit ett vanligt köp, skall egendomen avyttras inom två år efter auktionen, såvida inte inroparen antingen har fått hyresnämndens tillstånd till förvärvet eller har fått besked från kommunen att prövning inte påkallas (respittid). Om egendomen inte avyttras inom respittiden, skall länsstyrelsen fatta beslut om att egendomen skall säljas på offentlig auktion (se 6 § första stycket). Särskilda begränsningar gäller i sådant fall beträffande vem som får köpa egendomen (se 7 § andra stycket). En exekutiv försäljning av en fastighet kan i vissa fall ske genom underhandsförfarande i stället för på auktion (se 12 kap. 57 - 61 §§ utsökningsbalken). Sådana förvärv fordrar förvärvstillstånd i samma omfattning som vanliga förvärv. Bostadsförvaltningslagen Enligt bostadsförvaltningslagen kan hyresnämnden under vissa förut- sättningar ingripa mot en hyresvärd som inte sköter fastighetsför- valtningen på ett godtagbart sätt (se 1 och 2 §§). Lagen är i första hand inriktad på brister i fastighetens skick. Fastighetsägarens skyldigheter i dessa avseenden framgår bl.a. av hyreslagen, särskilt bestämmelserna om lägenhetens och de gemen- samma utrymmenas skick och om hyresvärdens plikt att med vissa tidsmellanrum ombesörja löpande underhåll av lägenheten (se 15 § hyreslagen). Även brister i fastighetsförvaltningen vad gäller iakttagandet av hälso- och miljölagstiftning kan medföra ingripanden enligt bostadsförvalt- ningslagen. Detsamma gäller vissa brister i fastighetsförvaltningen som inte hänför sig till fastigheten som sådan. Som ett exempel på brister av det sistnämnda slaget kan nämnas sådana fall då hyresvärden håller sig oanträffbar för hyresgästerna. Om den bristfälliga förvaltningen är till olägenhet för bostadshyres- gästerna i fastigheten, kan hyresnämnden ingripa mot fastighetsägaren. Det kan ske genom beslut om särskild förvaltning. Sådana beslut kan vara av två slag, beslut om förvaltningsåläggande eller beslut om tvångsförvaltning. Förvaltningsåläggande är den mindre ingripande formen. Ett förvaltningsåläggande innebär att hyresvärden åläggs att överlämna förvaltningen av fastigheten till en godtagbar förvaltare som han själv utser. Tanken bakom detta slag av ingripande är att man genom hyresnämndens medverkan skall få till stånd en förvaltning som bygger på samarbete mellan fastighetsägaren och förvaltaren. (Beträffande den närmare innebörden i förvaltnings- åläggandet, se 3 - 7 §§ bostadsförvaltningslagen och SOU 1994:23 s. 44 och 45). Tvångsförvaltning är en mera kvalificerad form av ingripande. Det innebär bl.a. att hyresnämnden själv utser förvaltare och att denne i flera väsentliga avseenden får ställning som legal ställföreträdare för fastighetsägaren. Tvångsförvaltning förekommer bl.a. vid allvarliga brister i förvaltningen, då brister förelegat en lång tid eller då fastig- hetsägaren inte går att nå eller det inte är känt vem han är. (Den närmare innebörden av tvångsförvaltning framgår av 8 - 27 §§ i lagen och SOU 1994:23 s. 45 - 47). Ansökan om särskild förvaltning kan göras av kommunen eller en organisation av hyresgäster. En enskild hyresgäst är inte behörig att göra en sådan ansökan. Om fastigheten tvångsförvaltas men förhållandena är sådana att en tillfredsställande förvaltning trots det inte kan uppnås, får kommunen lösa in fastigheten (se 28 § bostadsförvaltningslagen). 4.8.2 Allmänna överväganden om lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen) Regeringens bedömning: Förvärvslagen bör bestå utan några genom- gripande ändringar. Även i fortsättningen bör prövningen av frågan om förvärvstillstånd grundas på prognoser om förvärvarens förväntade uppträdande. Systemet bör liksom tidigare bygga på att förvärven skall anmälas till kommunen inom viss tid och att kommunen skall ha rätt att begära en prövning i hyresnämnden. Konsekvensen av att förvärvet inte anmäls till kommunen eller att förvärvstillstånd vägras bör även i fortsättningen vara att förvärvet blir ogiltigt. Utredningarnas förslag och bedömningar: Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus har föreslagit att förvärvslagen upphävs (se SOU 1994:23 s. 75 - 88). Hyreslagstiftningsutredningens bedömning överensstämmer med regeringens bedömning (se SOU 1996:148 s. 62 - 71 och 81 - 88). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna som yttrat sig över förslaget i SOU 1994:23 har avstyrkt detta. Bland de remissinstanser som har yttrat sig över hyreslagstiftnings- utredningens betänkande har de flesta instämt i utredningens bedömning att förvärvslagen bör bibehållas och att några väsentliga ändringar av systemet för förvärvsprövningen inte bör göras. Sveriges Fastighets- ägareförbund har emellertid anfört att förvärvslagen i sin nuvarande form är obehövlig och kan upphävas. Hyresgästernas Riksförbund har å andra sidan hävdat att lagens tillämpningsområde bör utvidgas, bl.a. så att alla aktie- och andelsförvärv i fåmansbolag som äger hyresfastigheter skall vara tillståndspliktiga. Förbundet har vidare föreslagit att det i lagen införs en regel om s.k. smitta. Hämed avses fall när förvärvaren själv i och för sig uppfyller lagens krav men där personer som är närstående till förvärvaren inte gör det och detta verkar diskvalificerande för förvärvaren. Skälen för regeringens bedömning: Allmänna utgångspunkter Enligt regeringens mening är det angeläget att hyresfastigheter inte ägs eller förvaltas av olämpliga hyresvärdar. Förvärvslagen har till syfte är att förhindra att olämpliga personer över huvud taget blir ägare till hyresfastigheter. Det har ibland hävdats att hyresgästernas skydd i stället borde tillgodoses genom att man förbättrar möjligheterna att ingripa mot de hyresvärdar som efter förvärvet har varit försumliga vid fastighets- förvaltningen. Förslag av detta slag har framlagts av Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus i betänkandet Förvalta bostäder (SOU 1994:23). Utredningen har föreslagit att förvärvslagen upphävs och att man samtidigt vidgar möjligheterna att ingripa med stöd av bostadsförvaltningslagen. Utredningen har motiverat sitt förslag bl.a. med att förvärvslagen har vissa svagheter när det gäller att hindra oseriösa fastighetsägare att komma in på marknaden. Regeringen anser för sin del att lagstiftningen bör vara utformad så att oseriösa förvärvare i möjligaste mån hindras från att överhuvudtaget komma in på fastighetsmarknaden. I ett sådant system är förvärvslagen fortfarande ett viktigt instrument. Ju effektivare denna lag är, desto mindre blir behovet av att ingripa mot försumliga hyresvärdar och desto mindre olägenheter uppstår därmed för hyresgästerna. Det måste visserligen konstateras att lagen inte förmår hindra alla icke önskvärda förvärv; ett upphävande av lagen skulle emellertid ytterligare försämra möjligheterna att ingripa mot oseriösa hyresvärdar. Det står samtidigt klart att önskemålet om en effektiv förvärvsprövning måste vägas mot de olägenheter som ett byråkratiskt förfarande kan innebära för fastighetsmarknaden. Alla förvärv av hyresfastigheter bör därför inte prövas av hyresnämnden. Systemet bör liksom hittills bygga på att förvärvaren anmäler förvärvet till den kommun där fastigheten är belägen och att kommunen därefter tar ställning till om man vill påkalla hyresnämndens prövning. Hur denna anmälningsskyldighet närmare bör vara utformad kommer att behandlas längre fram (se avsnitt 4.8.3). Det är som nyss har nämnts inte antagligt att förvärvskontrollen kan bli så effektiv att man helt kan förhindra att olämpliga personer etablerar sig på hyresfastighetsmarknaden. Förvärvslagen måste därför även i fortsättningen kompletteras med möjligheter till sådana ingripanden som bostadsförvaltningslagen ger. Till det återkommer regeringen i avsnitt 4.8.6. Bör förvärvsprövningen grundas på prognoser? Som tidigare har framgått grundas i dag förvärvsprövningen på prognoser om förvärvarens förväntade uppträdande. Det har ibland riktats kritik mot detta förhållande. En prövning grundad på prognoser medför att parterna inte i förväg kan vara säkra på om ett förvärv blir bestående. Denna osäkerhet kan i vissa fall bli ganska långvarig, efter- som tillståndsärendena ibland drar ut på tiden. För att undvika sådana olägenheter skulle man kunna tänka sig att ändra kriterierna vid tillståndsprövningen så att dessa endast avsåg faktiska förhållanden. Vid prövningen skulle man alltså beakta endast förhållanden som redan har inträtt, t.ex. att förvärvaren tidigare har varit misskötsam vid fastig- hetsförvaltning. Enligt regeringens mening är emellertid nackdelarna med ett sådant system uppenbara. Det skulle inte bli möjligt att hindra sådana personer som är nya på fastighetsmarknaden men vars framtida lämplighet som fastighetsägare vid en samlad bedömning av kända omständigheter ändå kan ifrågasättas. För att förvärvsprövningen skall vara effektiv är det således enligt regeringens uppfattning nödvändigt att grunda den på prognoser. Den bristande förutsebarhet som i viss utsträckning är förenad med en sådan ordning måste accepteras. Det har inte heller framkommit annat än att de nuvarande kriterierna vid förvärvsprövningen i sak är lämpligt utformade. Det finns således inte anledning att ändra lagen i dessa avseenden. Bör förvärvslagens sanktionssystem ändras? En effektiv förvärvslag som bygger på ett förfarande där det finns en skyldighet att anmäla förvärvet måste innehålla kraftigt verkande sanktioner mot den som underlåter att fullgöra anmälningsskyldigheten. Det står klart att den nuvarande ordningen, där förvärvet blir ogiltigt om lagens regler inte följs, innebär ett kännbart ingripande för parterna. Detta är ägnat att leda till att förvärvsprövningen blir effektiv. Detta gäller särskilt för de s.k. direkta förvärven, där den prövning som sker vid inskrivningsmyndighet i samband med ansökan om lagfart eller inskrivning av tomträtt innebär att en kvalificerad kontroll görs av om förvärvslagens besämmelser har följts. Även för de s.k. indirekta förvärven, som innebär att aktier eller andelar i ett fastighetsförvaltande bolag överlåts, kan risken för ogiltighet antas påverka parterna. Ogiltigheten som sanktion kan visserligen också ge upphov till en rad olägenheter för parterna. Komplicerade problem av rättslig natur kan uppstå då en överlåtelse av en fastighet eller en överlåtelse av andelar eller aktier i ett fastighetsförvaltande bolag skall gå åter. Dessa olägen- heter torde emellertid normalt inte drabba andra än de oseriösa aktörerna på marknaden. Det kan nämligen antas att seriösa säljare på olika sätt förvissar sig om att överlåtelseavtalet blir gällande fullt ut först sedan förvärvsfrågan har blivit avgjord. Som kommer att framgå i det följande föreslår regeringen att anmälningsskyldigheten i fortsättningen skall åvila även säljaren (se avsnitt 4.8.3). En sådan ordning ger säljaren bättre möjligheter att se till att en förvärvsprövning verkligen kommer till stånd. Frågan är också vilka alternativ till ogiltighetspåföljden som står till buds. Ett alternativ är att kriminalisera förvärv som strider mot lagens bestämmelser. Man kan också tänka sig att införa en kännbar ekonomisk sanktion vid sådana förvärv. Det är emellertid tveksamt hur verknings- fulla sådana åtgärder skulle bli. Sanktioner av detta slag kan dessutom knappast användas i de fall ett förvärv anmäls men förvärvstillstånd sedan vägras. Sådana situationer skulle kunna hanteras bättre genom regler som ålägger förvärvaren att avyttra fastigheten eller, vid indirekta förvärv, aktierna eller andelarna i bolaget. En sådan ordning skulle emellertid träffa endast förvärvaren. Sanktionen bör enligt regeringens mening vara så utformad att den berör även överlåtaren och tvingar denne att göra vissa överväganden rörande förvärvarens lämplighet. Sammanfattningsvis anser regeringen att det knappast finns något alternativ till ogiltighetspåföljden som uppfyller de effektivitetskrav som bör ställas på lagstiftningen. Enligt regeringen bör det därför inte göras någon ändring i förvärvslagens regler om att ett förvärv som inte anmäls eller som hyresnämnden vägrar tillstånd till är ogiltigt. Bör förvärvslagens tillämpningsområde utvidgas? Några remissinstanser har ansett att förvärvslagens tillämpningsområde bör utvidgas. Hyresgästernas Riksförbund har således föreslagit att ett aktie- eller andelsförvärv skall vara tillståndspliktigt så snart bolaget över huvud taget äger hyresfastigheter. Som tidigare har nämnts föreligger det i dag tillståndsplikt för sådana förvärv endast om taxeringsvärdet för de av bolaget ägda fastigheterna enligt senaste balansräkningen är större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Motivet för att bestämmelsen fick denna utformning var att endast sådana bolag vars huvudsakliga verksamhet är att förvalta hyreshus borde omfattas av förvärvsprövningen (se prop. 1982/83:153 s. 16 f.). Förbundet har i sitt remissvar anfört bl.a. att sådana bolag, som äger endast någon enstaka hyresfastighet och i stället huvudsakligen bedriver annan verksamhet, många gånger inte har något seriöst intresse av fastighetsförvaltning. Det finns då en risk för att bolaget brister i sina skyldigheter som hyresvärd. Enligt regeringens uppfattning finns det inte fog för ett påstående att näringsidkare med ett i förhållande till den övriga verksamheten litet fastighetsinnehav generellt sett sköter sin fastighetsförvaltning sämre än andra. Något mera uttalat behov av att utvidga lagens tillämpnings- område på det sätt som förbundet har föreslagit finns således inte. Till detta kommer att intresset av en effektiv förvärvsprövning alltid måste vägas mot seriösa näringsidkares berättigade krav på smidiga och obyråkratiska regler De olägenheter som är förenade med förvärvs- prövningen – främst det förhållandet att det tar lång tid innan ett förvärv blir bestående – skulle, om förbundets förslag genomfördes, inträda i långt flera fall än i dag. Regeringen anser därför att förvärvsprövningen även i fortsättningen bör omfatta endast förvärv av aktier eller andelar i bolag vars huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter. För att en fastighet i dag skall omfattas av förvärvslagens bestäm- melser måste den vara taxerad som hyreshusenhet. Hyresgästernas Riksförbund har påtalat att förvärv av en fastighet som är bebyggd med radhus inte omfattas av förvärvsprövning, eftersom en sådan fastighet normalt taxeras som småhusenhet. Enligt förbundets mening kan det ibland vara av intresse att även sådana förvärv omfattas av lagen. Det gäller områden där småhus har uppförts för uthyrningsändamål. En sådan utvidgning av förvärvslagen som förbundet har förordat skulle, såvitt regeringen kan finna, medföra att lagen kom att omfatta ett mycket stort antal förvärv där det inte finns något behov av en tillstånds- prövning. Enligt regeringens uppfattning är detta inte acceptabelt. Det är svårt att utforma en reglering som träffar endast de förvärv av småhus- fastigheter som det är angeläget att pröva. Regeringen anser därför att någon sådan lagändring som förbundet har aktualiserat inte bör göras. Bör det finnas en uttrycklig regel om smitta? En annan fråga som Hyresgästernas Riksförbund har tagit upp är om det bör tas in en uttrycklig regel om s.k. smitta. Med smitta avses här sådana fall då det inte finns någon anmärkning mot förvärvaren själv, men där det som är känt om personer som är närstående till förvärvaren talar för att förvärvstillstånd inte bör ges. Regeringen kan konstatera att det i viss mån är oklart i vilken utsträckning förhållanden som inte direkt är hänförliga till förvärvaren enligt gällande rätt kan verka diskvalificerande för denne. Ett visst utrymme att beakta närståendes vandel och liknande torde finnas i den mån dessa omständigheter ger särskild anledning att ifrågasätta för- värvarens syfte med förvärvet eller dennes förmåga till god fastighets- förvaltning. Om förhållandena emellertid är sådana att det helt saknas anledning att ifrågasätta förvärvarens legitima syfte med förvärvet, vore det, enligt regeringens mening, orimligt om tillstånd till förvärvet skulle kunna vägras enbart på grund av att en förvärvaren närstående inte kan påräkna tillstånd. Det är knappast möjligt att genom lagstiftning skapa en klar gräns mellan de båda slagen av situationer. Regeringen anser därför att den fråga som förbundet har tagit upp inte bör lagregleras. 4.8.3 Förvärvslagens anmälningsskyldighet m.m. Regeringens förslag: Ett förvärv skall i fortsättningen kunna anmälas av båda parter, såväl överlåtaren som förvärvaren. Den tid kommunen har på sig att begära en prövning av förvärvet förlängs till fyra månader. Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (se hyreslagstiftningsutredningens betänkande SOU 1996:148 s. 71 - 80). Utredningen har dock inte lämnat något förslag till ändring av den tid som kommunen har på sig för sin förvärvsprövning (se betänkandet s. 84 - 86). Remissinstanserna: Så gott som samtliga remissinstanser har tillstyrkt att båda parter får möjlighet att anmäla ett förvärv. Flera remissinstanser har dock haft synpunkter på den lagtekniska utformningen av en sådan regel. Några remissinstanser, bl.a. flera kommuner, har motsatt sig att överlåtaren åläggs anmälningsplikt vid s.k. direkta förvärv. Andra remissinstanser har ansett att den tidfrist som gäller för kommunerna bör räknas först från det att förvärvaren gjort anmälan om sitt förvärv. Bakgrund: Som tidigare har framgått blir de i lagen avsedda förvärven av hyresfastigheter eller av aktier eller andelar i bolag ogiltiga bl.a. om förvärvaren inte i rätt tid gör anmälan om förvärvet till kommunen. Ogiltigheten inträder automatiskt. När det gäller de s.k. direkta förvärven, alltså förvärv av hyres- fastighet, medför den kontroll som görs av inskrivningsmyndigheten vid lagfartsprövningen att ogiltigheten av fånget får omedelbara rätts- verkningar för parterna; lagfart kan inte beviljas. Det kan antas att detta system för med sig en förhållandevis hög benägenhet att anmäla sådana förvärv. För de indirekta förvärven, alltså aktie- och andelsförvärv, finns inte någon motsvarande kontroll. Det kan bl.a. mot denna bakgrund befaras att anmälningsbenägenheten för dessa förvärv är mindre god. Skälen för regeringens förslag: Enligt regeringens mening finns det anledning att överväga åtgärder för att öka anmälningsbenägenheten. Ett sätt att åstadkomma en förbättring vad gäller de indirekta förvärven skulle kunna vara att finna ett system som motsvarar den lagfartskontroll som tillämpas för de direkta förvärven. Utredningen har ingående diskuterat fyra olika modeller för hur ett sådant system skulle kunna vara uppbyggt (se SOU 1996:148 s. 73 - 80). De tre första modellerna har av olika skäl avvisats av utredningen. Regeringen ansluter sig till vad utredningen har sagt om dessa. Den fjärde modellen, som utredningen har bedömt vara den som har störst förutsättningar att fungera, benämner utredningen beslutsmodellen. Beslutsmodellen kännetecknas av att kommunernas, hyresnämndernas och Svea hovrätts beslut i ärenden enligt förvärvslagen registreras i aktiebolags- respektive handelsregistret. Det kan handla om beslut av kommunen att påkalla eller inte påkalla förvärvsprövning och hyres- nämndens eller Svea hovrätts ställningstaganden i tillståndsärenden. Genom den offentlighet som registreringen medför kan uppgifterna användas i kontrollsyfte av den som gör affärer med bolaget. Om uppgifterna är sådana att de tyder på att bolaget dittills har haft svårt att få förvärvstillstånd, kan det föra med sig svårigheter för det aktuella bolaget att genomföra affärer eller att få krediter. Denna kontrolleffekt torde öka efterlevnaden av anmälningsskyldigheten. Beslutsmodellen torde emellertid inte ha någon handlingsdirigerande effekt för sådana förvärv som det är mest angeläget att komma åt, nämligen de förvärv som utgör led i ekonomisk brottslighet. Personer som sysslar med ekonomiska brott handlar ofta med motparter som saknar intresse av att bolaget eller dess delägare fullgör sina lagliga skyldigheter. Modellens effektivitet kan således ifrågasättas. Till detta kommer att modellen för att fungera skulle kräva en omfattande administration. Mot denna bakgrund anser regeringen att modellen inte bör komma till användning. För att komma till rätta med den bristande anmälningsbenägenheten vad gäller de indirekta förvärven måste därför en annan väg sökas. En sådan är att utsträcka anmälningsskyldigheten till överlåtaren. Visser- ligen torde inte heller en sådan ordning ha någon betydelse för över- låtelser som utgör ett led i brottsliga transaktioner där säljare och köpare samverkar. Däremot kan den vara effektiv i de fall en förvärvare inte anmäler sitt förvärv därför att han har anledning att anta att han inte skulle godtas som förvärvare om en prövning kom till stånd. De flesta seriösa överlåtare torde nämligen i dessa fall ha ett intresse av att anmälan sker för att inte behöva riskera att överlåtelsen blir ogiltig. Om överlåtaren får en möjlighet att själv göra en anmälan, kan han alltså förvissa sig om att överlåtelsen blir bestående. En sådan utvidgning av anmälningsskyldigheten är en enkel åtgärd som inte för med sig någon byråkrati eller några andra principiella olägenheter. Regeringen anser därför att anmälningsskyldigheten bör omfatta även överlåtaren. Beträffande den närmare utformningen av den nya regeln vill regeringen anföra följande. En utvidgning av anmälningsskyldigheten torde ha störst effekt för de indirekta förvärven. Man bör emellertid också kunna förvänta sig en ökad anmälningsbenägenhet när det gäller de direkta förvärven. Mot den bakgrunden och med hänsyn till intresset av likformighet i regelverket anser regeringen att bestämmelsen bör gälla för såväl de direkta som de indirekta förvärven. Flera remissinstanser har haft synpunkter på den närmare utform- ningen av det förslag som lades fram av utredningen. Enligt regeringens mening bör den nya bestämmelsen innebära en möjlighet för överlåtaren att anmäla förvärvet på egen hand. Regeln bör därför utformas så att förvärvet för att inte bli ogiltigt skall anmälas av överlåtaren eller förvärvaren. Det bör alltså inte vara nödvändigt att båda anmäler förvärvet. Några remissinstanser har uttryckt farhågor för att en sådan ändring kommer att medföra administrativa svårigheter för kommunerna. De har hävdat att problem kan uppstå, om endast överlåtaren gör en anmälan och denna inte innehåller tillräckliga uppgifter för kommunens ställnings- tagande. Dessa remissinstanser har därför föreslagit antingen att den utvidgade anmälningsskyldigheten skall gälla endast för de indirekta förvärven eller att den tid som står till kommunens förfogande för att påkalla förvärvsprövning skall räknas från det att förvärvaren gör sin anmälan. Som redan har framgått anser regeringen att övervägande skäl talar för att såväl direkta som indirekta förvärv bör omfattas av den nya utvidgade anmälningsskyldigheten. När det gäller farhågorna för att en anmälan från överlåtaren inte innehåller tillräckliga uppgifter kan följande sägas. Tillämpnings- förordningen till förvärvslagen innehåller föreskrifter om vad en anmälan av förvärv till kommun skall innehålla (se 1 a § förordningen [1975:1139] om tillämpningen av lagen [1975:1132] om förvärv av hyresfastighet m.m.). För frågan om huruvida kommunens tidsfrist börjar löpa har det emellertid ingen betydelse om förvärvsanmälan innehåller de uppgifter som föreskrivs i förordningen. Det enda som krävs för att tidsfristen skall börja löpa är att en bestyrkt kopia av fångeshandlingen har bifogats anmälan (se 3 a § första stycket och 10 § tredje stycket förvärvslagen). Att, såsom några remissinstanser har föreslagit, räkna den tidsfrist inom vilken kommunen måste påkalla prövning av förvärvet från det att förvärvaren gjorde sin anmälan ger således ingen garanti för att kommunen då har ett fullgott beslutsunderlag. En sådan reglering förutsätter dessutom att förvärvet alltid anmäls av i vart fall förvärvaren. Den är därmed inte förenlig med vårt ställningstagande att det skall räcka med att anmälan görs av överlåtaren. Regeringen har emellertid förståelse för det problem det kan innebära att de anmälningar som görs av en överlåtare generellt kan antas inne- hålla mera bristfälliga uppgifter än anmälningar som görs av en förvärvare. Den nya ordningen kan därför antas innebära ett något ökat behov för kommunerna att genom kompletteringsförelägganden söka fullständiga utredningen. Den tid som kommunen har på sig för att avgöra om förvärvsprövning skall påkallas bör därför förlängas så att den uppgår till fyra i stället för tre månader. Tiden bör räknas från det att någon av parterna har gjort anmälan om förvärvet till kommunen. För att ytterligare underlätta kommunernas handläggning avser regeringen att ändra tillämpningsförordningen till förvärvslagen så att kommunen skall kunna infordra nödvändiga uppgifter från såväl överlåtaren som förvärvaren även om en anmälan om förvärvet har gjorts av enbart överlåtaren. Regeringen avser vidare att, i enlighet med vad Patent- och registreringsverket har föreslagit, ändra tillämpnings- förordningen så att förvärvaren, då fråga är om ett indirekt förvärv, skall ge in ett företagsbevis i stället för ett registreringsbevis. Härigenom kan beslutsunderlaget för kommunen förbättras. Ett företagsbevis innehåller nämligen fylligare information än ett registreringsbevis. 4.8.4 Kommunernas och hyresgästorganisationernas roller vid förvärvsprövningen Regeringens förslag: Kommunerna skall behålla ansvaret för den inledande förvärvsprövningen. De skall emellertid vara skyldiga att bereda hyresgästorganisationen tillfälle att yttra sig över en förvärvs- anmälan. Hyresnämnden skall inte kunna vägra förvärvstillstånd, om en ansökan har medgetts av kommunen och hyresgästorganisationen. Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens. Utredningen har dock inte föreslagit någon skyldighet för kommunen att ge hyresgästorganisationen tillfälle att yttra sig (se hyreslagstiftnings- utredningens betänkande SOU 1996:148 s. 65 och 66 samt s. 85 och 86). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har instämt i utredningens förslag. Hyresgästernas Riksförbund har emellertid, i likhet med några andra remissinstanser, ansett att hyresgästorganisationerna bör ges en mera betydande roll vid förvärvsprövningen. Bakgrund: Som tidigare har framgått ligger ansvaret för den inledande förvärvsprövningen på kommunen. Enligt gällande rätt är det således kommunen som kan begära att ett förvärv prövas av hyres- nämnden. Hyresgästorganisationen har inte rätt att påkalla sådan prövning. Några remissinstanser har ansett att även hyresgästorganisa- tionen bör ha rätt att begära förvärvsprövning. Om en förvärvsfråga skall prövas av hyresnämnden, är såväl kommunen som den berörda hyresgästorganisationen motparter till förvärvaren. Om dessa under processen medger bifall till ansökan om tillstånd till förvärvet, skall hyresnämnden trots detta göra en sak- prövning av ärendet. Det har ifrågasatts om detta är en ändamålsenlig ordning. Skälen för regeringens förslag: Regeringen anser att det är ändamåls- enligt att kommunen har det övergripande ansvaret för att endast lämpliga personer blir ägare till hyresfastigheter inom kommunens område. Det är då också naturligt att det inledande ställningstagandet till om ett förvärv skall underställas hyresnämndens prövning bör ankomma på kommunen ensam. För att kommunen skall kunna komma fram till ett riktigt beslut är det emellertid viktigt att kommunen inhämtar upp- lysningar i förvärvsfrågan från bl.a. den berörda hyresgästorganisationen. I de flesta fall torde kommunen anse att det ligger i dess eget intresse att inhämta sådana upplysningar. Någon formell skyldighet att bereda hyresgästorganisationen tillfälle till yttrande finns dock inte. Enligt regeringens mening bör det framgå av förvärvslagen att kommunen har en sådan skyldighet. Det ansvar som kommunerna och, i viss mån, hyresgästorgani- sationerna bör ha vid tillämpningen av förvärvslagen bör återspeglas även i reglerna om prövning i hyresnämnd. Liksom hittills bör därför såväl kommunen som hyresgästorganisationen ha rätt att överklaga hyresnämndens beslut. En särskild fråga i detta sammanhang är om hyresnämnden bör vara skyldig att göra en prövning i sak även om kommunen och hyresgäst- organisationen inte längre motsätter sig att förvärvstillstånd ges. Eftersom endast kommunen har rätt att påkalla prövning i hyresnämnd och endast kommunen och hyresgästorganisationen har rätt att överklaga ett positivt tillståndbeslut, anser regeringen att hyresnämnden i en sådan situation inte skall behöva gå in i någon prövning i sak. Det bör alltså införas en regel om att ansökan skall bifallas, om kommunen och hyres- gästorganisationen medger ansökan. En sådan regel torde också medföra att handläggningstiden hos hyresnämnden kan förkortas. Om endast den ena av förvärvarens motparter har medgett ansökan, bör hyresnämnden däremot även i fortsättningen vara skyldig att pröva förvärvsfrågan materiellt. 4.8.5 Exekutiva förvärv Regeringens förslag: Den tid inom vilken den som har förvärvat en hyresfastighet genom inrop på exekutiv auktion skall söka förvärvs- tillstånd eller vidaresälja fastigheten (den s.k. respittiden) förkortas till ett år. Utredningens bedömning: Utredningen har ansett att det inte bör göras någon ändring av respittiden (se hyreslagstiftningsutredningens betänkande SOU 1996:148 s. 89 och 90). Remissinstanserna: Endast ett fåtal av remissinstanserna har yttrat sig angående de exekutiva förvärven. Riksskatteverket och Hyresgästernas Riksförbund har ansett att respittiden bör förkortas. Svenska Bankföreningen, som under hand har fått ta del av ett utkast till lag- förslaget, har inte haft någon invändning mot förslaget om en förkortning av respittiden. Riksskatteverket har vidare föreslagit att det inte skall krävas förvärvstillstånd vid förvärv som sker vid exekutiv försäljning genom s.k. underhandsförfarande. Gatu- och fastighetskontoret i Stockholms stad har föreslagit att det skall krävas förvärvstillstånd även för förvärv genom inrop på exekutiv auktion. Bakgrund: Som tidigare har framgått är exekutiva förvärv genom inrop på auktion undantagna från kravet på förvärvstillstånd. I stället gäller att förvärvaren inom två år från auktionen måste vidareförsälja egendomen, om han inte erhåller förvärvstillstånd eller det står klart att kommunen inte påkallar prövning av förvärvet (se 6 § förvärvslagen). En motsvarande regel om respittid finns i jordförvärvslagen (1979:230). Det har riktats kritik mot bestämmelsen om respittid i förvärvslagen. Det har hävdats att respittiden gör det möjligt för en oseriös förvärvare att ropa in hyresfastigheter och behålla dessa under förhållandevis lång tid utan någon tillståndsprövning. Som Riksskatteverket har pekat på i sitt remissvar torde denna tid många gånger kunna bli betydligt längre än två år. Systemet är nämligen så uppbyggt att, om den som har förvärvat fastigheten inte försäljer den eller skaffar förvärvstillstånd under respit- tiden, fastigheten skall utbjudas på en ny offentlig auktion. Förordnande om en sådan auktion görs av länsstyrelsen på begäran av kommunen eller hyresnämnden. En sådan begäran kan göras först efter utgången av respittiden. Sedan länsstyrelsen har fattat beslut om auktion skall denna verkställas av kronofogdemyndigheten. Om det exekutiva förvärvet däremot sker genom ett underhands- förfarande enligt utsökningsbalken (jfr 12 kap. 57 - 61 §§ utsöknings- balken), skall förvärvslagens vanliga regler tillämpas på förvärvet. Även övrig förvärvslagstiftning upprätthåller en skillnad i tillståndskravet beroende på vilken form av exekutivt förvärv det är fråga om. Riksskatteverket har i sin rapport Översyn av utsökningsbalken (RSV Rapport 1991:1) föreslagit att exekutiv försäljning på auktion och exekutiv försäljning genom underhandsförfarande skall jämställas i så stor utsträckning som möjligt. I rapporten (s. 125) har det angetts att de tillståndskrav som ställs upp i skilda förvärvslagar m.m. bör gälla på samma sätt, oberoende av i vilken form den exekutiva försäljningen äger rum. Verket har upprepat förslaget i en fördjupad anslagsframställning år 1996. Skälen för regeringens förslag: Bestämmelserna om respittid ger ett visst utrymme för en förvärvare att kringå bestämmelserna om tillstånds- plikt. Enligt regeringens mening är detta inte tillfredsställande. Starka skäl talar därför för att respittiden bör förkortas. Det är möjligt att en förkortning av respittiden kan innebära att antalet spekulanter vid exekutiva auktioner kan minska något, särskilt som en sådan förkortning minskar möjligheterna att invänta rätt tidpunkt för försäljning. Utredningen har befarat att detta i sin tur kan påverka de bud som lämnas, vilket i förlängningen skulle få negativa konsekvenser för såväl seriösa fastighetsägare som panthavare och andra rättsägare. Enligt regeringens mening finns det emellertid inte anledning att i detta sammanhang beakta de eventuellt högre köpeskillingar som icke seriösa spekulanter skulle vara beredda att erlägga. Det är knappast heller troligt att en förkortning av respittiden nämnvärt skulle påverka de seriösa spekulanternas intresse av att ropa in hyresfastigheter. Dessa har ju själva goda möjligheter att erhålla förvärvstillstånd och drabbas därför inte av några större olägenheter om respittiden kortas. Några beaktansvärda minskningar i köpeskillingarnas storlek bör alltså inte uppkomma. Mot denna bakgrund anser regeringen att respittiden bör förkortas. Såsom Riksskatteverket har förordat bör respittiden i fortsättningen vara ett år. Vad gäller Riksskatteverkets förslag om att samma regler bör gälla vid exekutiv försäljning under hand som vid försäljning på auktion kan erinras om att regeringen i samband med att den lade fram förslag till vissa ändringar i utsökningsbalken m.m. uttalade att det, när ytterligare erfarenheter hade vunnits av de nya reglerna, kunde bli aktuellt att se över den fråga som verket har aktualiserat (se prop. 1993/94:191 s. 23). Frågan har inte övervägts av de utredningar som ligger till grund för förevarande lagstiftningsärende. Det fordras därför ytterligare beredning innan det kan bli aktuellt att ta ställning till frågan. Regeringen tar därför inte nu ställning till vad Riksskatteverket har föreslagit. 4.8.6 Bostadsförvaltningslagen Regeringens bedömning: Det bör inte göras någon ändring i bostads- förvaltningslagen. Utredningarnas förslag och bedömningar: Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus föreslog att ingripande enligt bostads- förvaltningslagen skulle kunna ske vid en tidigare tidpunkt än vad som i dag är fallet och vid en lägre grad av missförhållande än vad som nu krävs. Utredningen föreslog vidare att möjligheterna att lösa in fastigheten skulle utvidgas. Slutligen föreslog utredningen att en fastighetsägare som åsidosätter sina åligganden som hyresvärd skulle kunna meddelas s.k. förvaltningsförbud. Den som ålagts förvaltnings- förbud skulle i princip vara förhindrad att vidta några åtgärder som innefattar fastighetsförvaltning (se SOU 1994:23 s. 88 - 111). Hyreslagstiftningsutredningens bedömning överensstämmer med regeringens bedömning (se SOU 1996:148 s. 91 - 95). Remissinstanserna: De förslag som lämnades av utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus har fått ett blandat mottagande. Flertalat remissinstanser som har yttrat sig över hyreslagstiftnings- utredningens bedömning har instämt i denna. Boverket har emellertid ansett att det bör vara möjligt att ingripa enligt bostadsförvaltningslagen på ett tidigare stadium än vad som är fallet i dag genom en ”förvaltningsanmärkning”. Hyresgästernas Riksförbund har hävdat att det bör öppnas en möjlighet att meddela förvaltningsåläggande enligt bostadsförvaltningslagen vid en lägre grad av misskötsamhet än vad som fordras i dag. Bakgrund: Bostadsförvaltningslagen har tillkommit för att det skall vara möjligt att i efterhand ingripa mot hyresvärdar som inte sköter fastighetsförvaltningen på ett godtagbart sätt. Beträffande lagens inne- håll, se ovan avsnitt 4.8.1. Enligt lagens förarbeten skall det vara möjligt att ingripa så snart förvaltningen av fastigheten inte uppfyller lagens minimikrav. Bristerna i förvaltningen måste dock ha gett upphov till olägenheter för de boende och dessa olägenheter måste vara av viss varaktighet och intensitet. Som regel bör det vara fråga om olägenheter som de boende samfällt har haft känning av. Brister av tillfällig karaktär eller av mindre omfattning bör därför, enligt lagens förarbeten, inte medföra ingripanden enligt lagen (se prop. 1976/77:151 s. 82 f.) Det yttersta tvångsmedlet, inlösen, kan tillgripas först sedan fastigheten har ställts under tvångsförvaltning och det därefter har konstaterats att någon tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås. Det har ifrågasatts om lagen ger möjlighet att på ett tillräckligt tidigt stadium och på ett tillräckligt effektivt sätt ingripa mot brister i fastig- hetens förvaltning. Skälen för regeringens bedömning: Som tidigare har framgått är det regeringens uppfattning att lagstiftningen bör vara utformad så att oseriösa förvärvare i möjligaste mån hindras att över huvud taget komma in på hyresfastighetsmarknaden. För att uppnå detta måste det finnas en effektiv förvärvsprövning. I ett sådant system tjänar möjligheten till ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen som ett komplement till förvärvslagen. Bostadsförvaltningslagen bör således inte, såsom var utgångspunkten för förslagen i betänkandet Förvalta bostäder, vara den enda spärren mot olämpliga hyresvärdar. Ett beslut om särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen är, oavsett om det sker genom förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning, en mycket ingripande åtgärd. Ingreppet innebär ju i båda fallen att fastighetsägarens rådighet över sin egendom inskränks. Enligt rege- ringens mening är det därför naturligt att de båda formerna av tvångs- förvaltning kommer till användning först när den bristfälliga förvalt- ningen har lett till konkreta olägenheter för hyresgästerna. Det innebär i och för sig inte att det måste vara fråga om olägenheter av kvalificerat slag; olägenheterna bör dock inte vara av obetydlig omfattning eller ha endast tillfällig karaktär. Regeringen anser därför att de nuvarande kriterierna för när förvaltningsåläggande skall kunna tillgripas är lämpligt avvägda. Inte heller finns det enligt regeringens mening anledning att ändra på vad som gäller i fråga om inlösen. Regeringen har särskilt övervägt om det bör införas en sanktion som är mindre långtgående än särskild förvaltning och som kan användas på ett tidigare stadium av misskötsamheten. Denna skulle kunna konstrueras exempelvis på det sätt som Boverket har föreslagit. Det är emellertid tveksamt om behovet av en sådan sanktionsform är så stort. Hyres- gästerna har redan i dag möjlighet att tillgripa effektiva sanktioner mot hyresvärden vid brister i lägenheternas eller fastighetens skick, främst genom s.k. åtgärdsföreläggande. Som tidigare har framgått föreslår regeringen att detta skydd stärks genom en möjlighet till åtgärdsföre- läggande vid s.k. ursprunglig brist. Härtill kommer att regeringen, som tidigare har framgått, föreslår att förvärvslagens anmälningsskyldighet utvidgas. Syftet med den reformen är att förbättra förvärvsprövningens effektivitet. Det är mot denna bakgrund önskvärt med ytterligare erfarenheter av hyreslagens och förvärvslagens sanktionssystem innan man överväger en skärpning av bostadsförvaltningslagen. Regeringen anser därför att lagen för närvarande inte bör ändras. 5 Ikraftträdande- och övergångsfrågor De föreslagna lagändringarna bör träda i kraft den 1 juni 1998. Vissa av ändringarna kräver övergångsbestämmelser. Detta behandlas närmare i författningskommentaren. 6 Kostnader I lagrådsremissen föreslås, såvitt gäller hyreslagen, att det skall bli möjligt att utverka åtgärdföreläggande även vid s.k. ursprunglig brist och att möjligheterna till andrahandsuthyrning skall vidgas något. Antalet ärenden vid hyresnämnd och Svea hovrätt om åtgärdsföreläggande kan därför antas öka något. Samtidigt torde man kunna förvänta sig att antalet tvister vid allmän domstol i anledning av att en hyresgäst vill hävda andra slag av sanktioner mot hyresvärden, t.ex. hyresnedsättning eller självhjälp, minskar i väsentligen samma utsträckning. Också lag- ändringen vad gäller andrahandsuthyrning kan möjligen leda till att antalet tillståndsärenden vid hyresnämnd ökar något under en över- gångsperiod. Detta torde dock innebära endast marginella kostnads- ökningar. Dessa kan finansieras inom berörda utgiftsområdes ramar. När det gäller förvärvslagen föreslås att anmälningsskyldigheten skall omfatta även överlåtaren. Avsikten med lagförslaget är att anmälnings- benägenheten skall förbättras. Antalet förvärvsärenden hos kommunerna kan därför antas öka. Detta kan i sin tur leda till viss mindre ökning av antalet ärenden om förvärvstillstånd vid hyresnämnderna och Svea hovrätt. En effektivare förvärvsprövning torde emellertid i gengäld medföra att antalet ärenden om ingripanden enligt bostadsförvaltnings- lagen minskar. 7 Författningskommentar 7.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken 12 kap. 11 § Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan inte avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är lägenheten i övrigt, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, gäller följande: 1. Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. 2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyres- värden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyres- värden, får avtalet inte sägas upp. 3. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran. 4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse. 5. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Åtgärdsföre- läggande meddelas av hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen. I fråga om åtgärdsföreläggande gäller i övrigt vad som föreskrivs i 16 § andra och fjärde - sjätte styckena. Har en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal hyrts ut i befintligt skick gäller 1. för bostadslägenheten första stycket och 2. för lokalen första stycket 1 - 4, endast om lägenheten enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen när han ingick avtalet inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet. (Jfr 12 kap. 5 kap. 2, 4, 6, 9 och 10 §§ jordabalken i hyreslagskommitténs förslag samt 12 kap. 11 § jordabalken i hyreslagstiftningsutredningens förslag) Lagtexten har ändrats redaktionellt. Till paragrafens första stycke har förts samman innehållet i de tidigare första och andra styckena. För att underlätta läsningen har de sanktioner som står till hyresgästens för- fogande tagits upp i skilda punkter. Punkterna 1 - 4 motsvarar vad som tidigare har angetts i första och andra styckena. Bestämmelsen i punkten 5 är ny. Den har behandlats i avsnitt 4.6. Av den nya bestämmelsen framgår att en hyresgäst hos hyresnämnden kan utverka åtgärdsföreläggande för att få en s.k. ursprunglig brist avhjälpt. Härigenom ges hyresgästen ytterligare en möjlighet att agera mot en i detta avseende försumlig hyresvärd utöver de som följer av punkterna 1 - 4. Förutsättningarna för att hyresnämnden skall kunna meddela ett åtgärdsföreläggande är att hyresavtalet avser en bostadslägenhet. Ändringen är inte avsedd att innebära någon förändring av begreppet brist såsom det används i paragrafen i dess hittills gällande lydelse. Åtgärdsföreläggande är således avsett att för bostadslägenheternas del kunna komma till användning i samma situationer som de övriga påföljderna, t.ex. för att åtgärda uppkomna skador eller sanitära olägenheter i lägenheten. För att hyresgästen skall vara berättigad att tillgripa någon av de i paragrafen upptagna sanktionerna mot hyres- värden krävs det att skadan eller bristen inte är avhjälpt på tillträdes- dagen. Av detta följer att hyresgästen inte kan ansöka om åtgärds- föreläggande innan tillträde har skett. I likhet med vad som gäller beträffande åtgärdsföreläggande enligt 16 § skall den nya bestämmelsen inte kunna användas för att åstadkomma en höjning av lägenhetens standard (jfr RBD 19:89). Hänvisningen till 16 § andra och fjärde - sjätte styckena medför att dessa bestämmelser om åtgärdsföreläggande vid brist som uppkommit under hyrestiden blir tillämpliga även i fråga om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist. Sålunda gäller exempelvis att ett åtgärdsföreläggande även enligt de nya reglerna kan förenas med vite och att det i ett sådant föreläggande skall bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Andra stycket motsvarar det tidigare tredje stycket. Bestämmelsen innebär att en hyresgäst, som har hyrt en bostadslägenhet för fritids- ändamål eller en lokal ”i befintligt skick”, inte kan göra gällande de sanktioner som anges i första stycket beträffande brister som hyresgästen kände till eller hade bort uppmärksamma när avtalet ingicks. Lagtexten har ändrats redaktionellt i enlighet med Lagrådets förslag. 12 kap. 18 i § Hyresvärden är skyldig att lämna hyresgästen uppgift om sitt namn och en adress där hyresvärden kan anträffas. Om hyresvärden är en juridisk person, skall motsvarande uppgifter lämnas även om ställföreträdare för den juridiska personen. Finns hyresvärden eller, om hyresvärden är en juridisk person, ställföreträdaren inte i landet, skall uppgift lämnas om namn och adress på en i Sverige bosatt person som är behörig att på hyresvärdens vägnar ta emot delgivning. Uppgifterna skall anges i ett skriftligt meddelande som skall anslås på väl synlig plats i huset. (Jfr förslaget till 12 kap. 18 a § jordabalken i SOU 1994:23) Paragrafen är ny. Den har behandlats i avsnitt 4.7 I paragrafens första stycke anges vilken information som hyresvärden är skyldig att lämna om sig själv. Där anges vidare att, om hyresvärden är en juridisk person, upplysning skall lämnas om ställföreträdare för den juridiska personen. Om huset ägs av ett aktiebolag, måste uppgift således lämnas om den som är behörig att teckna bolagets firma. Kan firman tecknas endast av flera i förening, måste firman ange samtliga dessa personer. I andra stycket har tagits in en bestämmelse om vad som gäller om hyresvärden inte finns i landet. Om hyresvärden är ett aktiebolag som inte har någon i landet bosatt behörig företrädare gäller redan enligt 8 kap. 11 § femte stycket aktiebolagslagen (1975:1385) att bolagets styrelse skall bemyndiga en i Sverige bosatt person att på bolagets vägnar ta emot delgivning. Det åligger bolaget att anmäla denna person för registrering i aktiebolagsregistret (se 8 kap. 15 § aktiebolagslagen). Bestämmelsen i hyreslagen innebär att information skall lämnas om den person som har anmälts för registrering. I lagen (1992:160) om utländska filialer m.m. (filiallagen) finns bestämmelser om utländska företag eller utomlands bosatta personer som bedriver näringsverksamhet i Sverige. Utländska företag måste bedriva sin verksamhet genom ett avdelnings- kontor med självständig förvaltning (filial). Filialen skall registreras i ett filialregister som förs av Patent- och registreringsverket. För utomlands bosatta personer gäller att det skall finnas en i Sverige bosatt föreståndare med ansvar för den här bedrivna verksamheten. Föreståndaren skall vara utrustad med fullmakt att i Sverige företräda näringsidkaren i alla frågor som rör verksamheten. Det är naturligt att utländska hyresvärdar i den utsträckning föreståndare har utsetts enligt filiallagen lämnar hyres- gästerna upplysning om denne. I tredje stycket har angetts att informationen skall lämnas genom ett skriftligt meddelande som anslås på väl synlig plats i huset. I detta ligger också att hyresvärden är skyldig att se till att informationen kontinuerligt finns tillgänglig på detta sätt. Anslaget måste således på lämpligt sätt skyddas mot åverkan. Om förhållandena ändras, måste hyresvärden se till att hyresgästerna får kännedom om de nya uppgifterna. Detta skall ske genom ett nytt anslag. Inget hindrar att hyresvärden tillhandahåller informationen även på annat sätt. Det har inte knutits någon uttrycklig sanktion till bestämmelsen om informationsskyldighet. Som har framgått av avsnitt 4.7 torde emellertid en underlåtenhet att fullgöra informationsskyldigheten kunna få betydelse när fråga om ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen aktualiseras. 12 kap. 28 a § Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en bostadslägenhet fullgörs, får pantsättaren eller borgensmannen säga upp sitt åtagande att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller två år från det att åtagandet började att gälla. Ett villkor som inskränker pantsättarens eller borgensmannens rätt enligt denna paragraf är ogiltigt. (Jfr 12 kap. 28 § andra stycket jordabalken i hyreslagstiftningsutred- ningens förslag) Bestämmelsen, som är ny, har behandlats i avsnitt 4.2. Enligt första stycket skall det, när borgen eller pant har ställts till säkerhet för ett bostadshyresavtal, alltid vara möjligt att säga upp åtagandet. Om uppsägning har skett, upphör åtagandet att gälla vid den tidpunkt som anges i stycket. Det innebär att borgensmannen inte har något ansvar för sådana förpliktelser enligt hyresavtalet som uppkommer efter den tidpunkten. Det har inte ansetts erforderligt med några särskilda föreskrifter om hur uppsägningen skall gå till. Allmänna regler om uppsägning av avtal blir därmed tillämpliga även på nu aktuella åtaganden. När uppsägning sker, har hyresförhållandet i allmänhet löpt minst ett år. Hyresvärden bör då kunna bilda sig en någorlunda välgrundad uppfattning om det alltjämt behövs säkerhet i form av borgen eller pant. Hyresvärden får då ta ställning till vilka åtgärder som bör vidtas med anledning av uppsägningen. Om hyresvärden anser att det alltjämt finns ett behov av borgen eller pant till säkerhet för hyresgästens förpliktelser, bör han i första hand anmana hyresgästen att ställa ny säkerhet som kan godtas. Om hyresgästen inte vill eller kan ställa ny säkerhet, får hyresvärden överväga om det finns grund för att säga upp hyresavtalet. Att ett pant- eller borgensåtagande inte längre gäller utgör inte skäl för att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Hyresvärden kan däremot säga upp hyresavtalet att upphöra vid utgången av föreskriven uppsägningstid. Om hyresgästen vägrar godta uppsägningen, kan hyresvärden hänskjuta förlängningstvisten till hyresnämnden. En förutsättning för att hyresgästen skall kunna förlora sin hyresrätt är givetvis att det föreligger en sådan besittningsbrytande omständighet som anges i 46 §. I allmänhet torde en tvist som har sitt ursprung i att ett pant- eller borgensåtagande upphör prövas enligt punkten 2 eller punkten 10 i 46 §. Det förhållandet att ett borgensåtagande har sagts upp innebär enligt hittills rådande praxis vanligen inte att hyresgästens besittningsskydd bryts. Har hyresgästen fullgjort sina förpliktelser enligt hyresavtalet, brukar således i allmänhet förlängning medges. Om hyresgästen har åsidosatt någon av sina förpliktelser genom att exempelvis betala hyran för sent, kan emellertid detta förhållande, tillsammans med det förhållandet att det inte längre kommer att finnas någon säkerhet till fullgörande av förpliktelserna, medföra att hyresavtalet får upphöra. Bestämmelsen är – såsom framgår av andra stycket – tvingande till pantsättarens eller borgensmannens förmån. Ett villkor som inskränker pantsättarens eller borgensmannens rätt att säga upp sitt åtagande är således ogiltigt. Däremot är det möjligt att avtala om villkor som är mera förmånliga för pantsättaren eller borgensmannen än de nu aktuella. Sålunda kan det avtalas att åtagandet skall kunna sägas upp till en tidigare tidpunkt än när det har gällt i två år eller att uppsägningstiden skall vara kortare än nio månader. Det är också möjligt att avtala om en begränsning av åtagandet till visst belopp. Ett avtal om att ett pant- eller borgensåtagande skall gälla under viss tid är i normala fall inte uppsägningsbart. Också ett sådant avtal omfattas emellertid av förevarande paragraf. Bestämmelsens tvingande karaktär får till följd att ett åtagande som tidsbegränsas till längre tid än två år alltid kan sägas upp så att det upphör att gälla efter två år. Om det inte sägs upp, upphör det att gälla vid utgången av den avtalade tiden. Bestämmelsen är tillämplig på såväl avtal om pant som avtal om borgen. Borgen ställs i princip alltid av någon annan än hyresgästen. Pant kan däremot ställas såväl av tredje man som av hyresgästen själv. I det fall hyresgästen själv ställer pant till säkerhet för sitt hyresavtal kan behovet av en rätt till uppsägning i och för sig synas begränsat; hyres- gästen har nämligen möjlighet att komma i från sitt åtagande genom att begära villkorsändring. Pantavtal vid bostadshyresavtal torde emellertid vara sällan förekommande. På grund härav och för att inte komplicera regelsystemet har det inte föreskrivits någon särskild regel för det fall det är hyresgästen själv som ställer säkerhet. Detta får till följd att en hyresgäst som själv har ställt säkerhet, i praktiken i form av pant, har två möjligheter att komma ifrån sitt åtagande. Han kan antingen begagna rätten till uppsägning av åtagandet eller begära villkorsändring. 12 kap. 40 § En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd skall lämnas, om 1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och 2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd enligt första stycket skall begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. (Jfr 12 kap. 9 kap. 2 § jordabalken i hyreslagskommitténs förslag) Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 4.1. För att en hyresgäst skall få tillstånd till andrahandsuthyrning har det hittills fordrats att han under ”viss” tid inte har möjlighet att använda sin lägenhet. Ändringen i första stycket innebär att detta krav har slopats. Detta stycke har vidare ändrats redaktionellt på så sätt att där talas om att ”hyra ut eller på annat sätt upplåta” lägenheten i stället för som hittills ”upplåta” lägenheten. Någon saklig ändring i vad som utgör en upplåtelse är inte avsedd. Ändringen medför att det inte längre blir nödvändigt att vid tillståndsprövningen bedöma om hyresgästen faktiskt kommer att kunna återvända till lägenheten längre fram. Tillstånd kommer att kunna ges också i vissa situationer då det beror på hyresgästens eget val att han inte själv utnyttjar lägenheten. Den betydelse detta kan ha för äldre och sjuka och för den som på prov vill bo samman med annan har utvecklats i avsnitt 4.1. I andra stycket behandlas de förutsättningar som måste vara uppfyllda för att tillstånd skall ges. Det motsvarar i huvudsak den hittills gällande lydelsen av första stycket andra meningen. Lagtexten har dock preciserats så att det nu anges i vilka slag av situationer tillstånd till andrahandsuthyrning över huvud taget kan komma i fråga. Det skall vara fråga om situationer då hyresgästen har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla anknytningen till den; ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden. Med arbete på annan ort bör jämställas studier på annan ort. Med särskilda familjeförhållanden avses främst den situationen då någon vill lämna sin lägenhet för att bo samman med någon annan men under viss kortare tid vill behålla lägenheten tills han eller hon vet hur samboförhållandet utfaller. Härmed avses främst samboende under äktenskapsliknande förhållanden, däri inbegripet homosexuella förhållanden. Samboende med exempelvis en kamrat eller en släkting är däremot vanligen inte en sådan situation som avses i lagen. Hit hör inte heller den situationen då någon som sedan en tid redan bor tillsammans med någon annan vill hyra ut sin lägenhet. Bestämmelsen tar således sikte på den som vill inleda ett sambo- förhållande För att tillstånd skall ges räcker det inte att en situation av det angivna slaget är för handen; därutöver måste förhållandena i det enskilda fallet vara sådana att hyresgästen kan anses ha beaktansvärda skäl för att hyra ut lägenheten i andra hand. Något krav på att hyresgästen skall befinna sig i en tvångssituation ställs visserligen inte längre upp. De skäl som medför att hyresgästen inte kan använda lägenheten måste emellertid vara av viss styrka för att kunna godtas. Hyresgästen måste alltså kunna visa att han har ett behov av att behålla anknytningen till lägenheten. Detta är dock inte att förstå på det sätt att hyresgästen måste kunna göra antagligt att han inom viss tid kommer att återvända till den. Kravet på bestående anknytning bör således inte ställas allt för högt. Bestämmelsen avser även andrahandsuthyrning av lokaler. Som har angetts i avsnitt 4.1 är det emellertid, när det gäller lokaler, inte avsikten att lagändringen nämnvärt skall påverka frågan om när tillstånd till uthyrning bör ges. Hittills har gällt att hyresnämnden kan tidsbegänsa ett tillstånd till andrahandsuthyrning. Av tredje stycket följer att hyresnämnden nu alltid skall tidsbegänsa tillståndet. Skälen till det har redovisats i avsnitt 4.1. Såsom där har angetts får det överlämnas åt rättstillämpningen att på grundval av förhållandena i det enskilda fallet bestämma lämplig tid för tillståndet. Det ligger i sakens natur att ju längre tid sökanden begär att tillståndet skall omfatta, desto starkare måste skälen för uthyrningen vara. Hänsyn måste nämligen tas till intresset av att så många hyresgäster som möjligt har ett hyresavtal direkt med hyresvärden (fastighetsägaren). En effekt av regeln om obligatorisk tidsbegränsning är att man efter viss tid kan få till stånd en omprövning av skälen till upplåtelsen. Vid en sådan omprövning bör normalt en för hyresgästen strängare bedömning göras än när det första tillståndet gavs. Så bör vara fallet t.ex. om hyresgästen en gång har fått tillstånd till andrahandsuthyrning därför att han avser att studera eller arbeta tillfälligt på annan ort och han därefter begär förnyat tillstånd för att fortsätta samma studier eller arbete. Om emellertid de ursprungliga skälen för andrahandsuthyrningen är mycket starka, kan det föra med sig att samma kriterier kan tillämpas i det andra som i det första tillståndsärendet. Har en hyresgäst fått tillstånd att hyra ut lägenheten därför att han måste vistas på sjukhem, kan det t.ex ofta vara naturligt att ge förnyat tillstånd även om förhållandena är desamma som tidigare. 12 kap. 70 § Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 a - f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas. (Jfr 12 kap. 70 § i hyreslagstiftningsutredningens förslag) Ändringen i första stycket innebär att hyresnämndens beslut om åtgärdsföreläggande enligt den nya bestämmelsen i 11 § första stycket 5 kan överklagas. 12 kap. 73 § I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. (Jfr 12 kap. 73 § i hyreslagstiftningsutredningens förslag) Paragrafen innehåller en särreglering såvitt gäller rättegångskostnader i hovrätten i vissa tvister enligt hyreslagen. Ändringen innebär att i mål om åtgärdsföreläggande enligt den nya bestämmelsen i 11 § första stycket 5 skall vardera parten som huvudregel svara för sin rättegångskostnad i hovrätten. Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser 1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juni 1998. Förslaget innehåller inte några övergångsbestämmelser med undantag av den som har tagits in i punkten 2. Det innebär att de nya reglerna blir tillämpliga även på hyresavtal som har ingåtts före lagens ikraftträdande. Vad som sägs om exempelvis åtgärdsföreläggande (12 kap. 11 §) gäller alltså även i ett äldre hyresförhållande. I hyreslagkommitténs betänkande har föreslagits en särskild bestäm- melse om att den nya lydelsen av 12 kap. 40 § alltid skall tillämpas när hyresnämnden efter ikraftträdandet prövar frågor enligt paragrafen. Vid utformningen av regeringens förslag har någon sådan bestämmelse inte ansetts nödvändig. Det får ändå anses klart att hyresnämnden inte kan tillämpa paragrafen i dess nya lydelse före ikraftträdandet även om ärendet hos nämnden tar sikte på andrahandsuthyrning som skall ske efter ikraftträdandet. Det får också anses klart att nämnden efter ikraftträdandet inte kan underlåta att tillämpa paragrafen i dess nya lydelse även om ärendet gavs in till nämnden före ikraftträdandet. 2. Vid tillämpningen av 12 kap. 28 a § skall ett åtagande att ställa pant eller borgen som har ingåtts före ikraftträdandet anses ha börjat gälla vid ikraftträdandet. Den nya bestämmelsen om pant och borgen har ett starkt inslag av skyddslagstiftning. Det har därför ansetts att den bör gälla även för sådana åtaganden som har ingåtts före lagens ikraftträdande. Det har emellertid inte ansetts lämpligt att låta regeln få omedelbart genomslag på redan gällande borgensåtaganden som vid ikraftträdandet har gällt mindre än två år, något som skulle innebära att de kan sägas upp till upphörande inom nio månader. I stället skall sådana åtaganden behandlas som om de började att gälla vid ikraftträdandet. Vad som nu har sagts innebär att nu gällande avtal om borgen eller pant, som har ingåtts till säkerhet för ett bostadshyresavtal, kan sägas upp med iakttagande av reglerna i 28 a §, även om parterna inte har träffat överenskommelse om rätt till uppsägning. Uppsägning kan dock ske tidigast till den tidpunkt som infaller två år efter lagens ikraftträdande. Parterna kan naturligtvis träffa överenskommelse om tidigare upp- hörande. 7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. 3 § Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som inte omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § skall överlåtaren eller förvärvaren inom tre månader från det att förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendomen är belägen. En styrkt kopia av fångeshandlingen skall bifogas anmälan. Kommunen skall ge en sådan hyresgästorganisation som avses i 16 b § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder tillfälle att yttra sig över anmälan. I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen. Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 § lämnas före auktionen. (Jfr 3 § i hyreslagstiftningsutredningens förslag) Ändringen i första stycket har behandlats i avsnitt 4.8.3. Enligt bestämmelsen skall överlåtaren eller förvärvaren anmäla förvärvet. Förslaget medför således inte att överlåtaren och förvärvaren gemensamt åläggs en skyldighet att anmäla ett förvärv. Det kan snarare beskrivas så att överlåtaren ges en rätt att göra en anmälan eller att anmälan av ett förvärv med rättslig verkan kan göras inte bara av förvärvaren utan även av överlåtaren. Detta får i sin tur till följd att den frist som kommunen har till sitt förfogande för att påkalla hyresnämndens prövning av ett förvärv enligt huvudregeln börjar löpa så snart anmälan inkommer, oberoende av om den har gjorts av förvärvaren eller överlåtaren. Det får också till följd att om en anmälan har gjorts av någon av parterna, förvärvet inte kan bli ogiltigt av den anledningen att den andra parten inte har gjort någon anmälan. I andra stycket har angetts att kommunen är skyldig att låta berörd hyresgästorganisation yttra sig över en förvärvsanmälan. Skälen för detta har behandlats i avsnitt 4.8. 4. 3 a § Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslut om detta anmälas till hyresnämnden inom fyra månader efter det att anmälan skett enligt 3 § första stycket eller, om styrkt kopia av fångeshandlingen inte var fogad till anmälan, fyra månader från det att kommunen tog emot en sådan kopia. Kommunen skall snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning begärs. Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid, skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. Till föreläggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan. En ändring har gjorts i första stycket. Den har behandlats i avsnitt 4.8.3. Enligt bestämmelsen skall en kommun som vill påkalla förvärvs- prövning anmäla sitt beslut om detta inom fyra månader efter det att anmälan gjorts av överlåtaren eller förvärvaren. Tidigare har denna frist varit tre månader. Skälen för att fristen har förlängts har utvecklats i avsnitt 4.8.3. Tidsfristen börjar, oavsett om det är överlåtaren eller förvärvaren som anmäler förvärvet, löpa när en styrkt kopia av fångeshandlingen ges in till kommunen. 4 § Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som anges i andra och tredje styckena, vägras, 1. om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten, 2. om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa, 3. om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller 4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Förvärvstillstånd får inte vägras, 1. om det visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter, 2. om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten, eller 3. om ansökan medges av kommunen och den eller de hyresgäst- organisationer som enligt 16 b § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder är att anse som sökandens motparter. Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas utan hinder av första stycket. (Jfr 4 § i hyreslagstiftningsutredningens förslag) I paragrafens andra stycke har det hittills angetts två fall i vilka förvärvstillstånd inte får vägras. I stycket har nu införts en ny tredje punkt. Av denna punkt följer att, om såväl den kommun som den hyres- gästorganisation som är förvärvarens motparter vid förvärvsprövningen medger en ansökan om förvärvstillstånd, förvärvstillstånd inte får vägras. Frågan har behandlats i avsnitt 4.8.4. Om det sålunda föreligger erforderliga medgivanden, skall hyres- nämnden utan materiell prövning lämna begärt förvärvstillstånd. På grund av den hänvisning till förevarande paragraf som finns i 10 a § andra stycket gäller vad som nu sagts såväl ärenden om tillstånd till fastighetsförvärv som ärenden om tillstånd till aktie- eller andelsförvärv. I de fall bestämmelsen blir aktuell torde förvärvstillstånd i allmänhet kunna meddelas utan förhandling och av hyresnämndens ordförande ensam (se 16 b § tredje stycket jämförd med 14 § andra stycket och 5 § tredje stycket jämförd med 2 § andra stycket lagen [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder). 6 § När egendom har förvärvats genom inrop på exekutiv auktion och det vid ett vanligt köp skulle ha krävts förvärvstillstånd, skall inroparen överlåta egendomen inom ett år från det att auktionen har vunnit laga kraft. Detta gäller dock inte, om 1. hyresnämnden har gett inroparen tillstånd att behålla egendomen, 2. kommunen har gett inroparen besked om att den inte kommer att begära någon prövning av förvärvet, eller 3. förhållandena inte längre är sådana att förvärvet om det hade varit ett vanligt köp skulle ha krävt förvärvstillstånd. Länsstyrelsen får efter ansökan från inroparen bevilja skäligt anstånd med överlåtelsen, om 1. förvärvaren har ropat in egendomen för att skydda en fordran som han har och för vilken han har panträtt i egendomen eller för att skydda någon rättighet som han har och som är inskriven i egendomen, och 2. förvärvaren kan göra sannolikt att det uppstår förlust för honom om han inte beviljas anstånd. Om förvärvaren inte överlåter egendomen inom föreskriven tid, skall länsstyrelsen på begäran av kommunen eller hyresnämnden besluta att kronofogdemyndigheten skall sälja egendomen på offentlig auktion enligt bestämmelserna i 7 §. I det köpebrev som utfärdas med anledning av den exekutiva auktionen skall det finnas upplysning om bestämmelserna i första - tredje styckena. När lagfart söks, skall upplysningarna antecknas i fastighetsboken, om sökanden inte visar att han inte längre är skyldig att överlåta egen- domen. Bestämmelserna i 4 § gäller i fråga om tillstånd att behålla egendomen. Bestämmelsen har omarbetats redaktionellt. I bestämmelsens nya första stycke har den tid inom vilken den som har förvärvat en hyresfastighet genom inrop på exekutiv auktion skall söka förvärvstillstånd eller vidaresälja fastigheten förkortats från två år till ett år. Skälen för ändringen har behandlats i avsnitt 4.8.5. Övriga ändringar i paragrafen är inte avsedda att innebära några materiella förändringar. 10 § Vid förvärv av aktier eller andelar i bolag skall överlåtaren eller förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den fasta egendomen är belägen. Frågan om i vilken kommun huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde. Till anmälningen skall fogas en styrkt kopia av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de villkor som har avtalats för förvärvet. Kommunen skall ge en sådan hyresgästorganisation som avses i 16 b § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder tillfälle att yttra sig över anmälan. I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 samt vid förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om för- värvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen. Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslutet om detta anmälas till hyresnämnden inom fyra månader efter det att anmälan skett enligt första stycket eller, om en styrkt kopia av fångeshandlingen eller ett intyg om förvärvet inte var fogad till anmälan, fyra månader från det att kommunen tog emot en sådan handling. Kommunen skall snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning begärs. (Jfr 10 § i hyreslagstiftningsutredningens förslag) Paragrafen innehåller för de indirekta förvärven, dvs. förvärv av aktier eller andelar i bolag som äger hyresfastigheter, ändringar motsvarande de som har gjorts i 3 och 3 a §§ för de direkta förvärven. Ändringarna har behandlats i avsnitten 4.8.3. och 4.8.4. 27 § Regeringen bemyndigas att meddela närmare föreskrifter om skyldighet för överlåtaren och förvärvaren att till kommunen och hyresnämnden lämna uppgifter av betydelse för prövningen av förvärv enligt denna lag. Såsom har angetts i avsnitt 4.8.3 avser regeringen att göra vissa ändringar i förordningen (1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Dessa är föranledda av att en anmälan om förvärv i fortsättningen kan göras av såväl överlåtaren som förvärvaren och syftar till att tillförsäkra kommunerna ett fullgott beslutsunderlag. I förevarande paragraf ges regeringen bemyndigande att meddela tillämp- ningsföreskrifter även vad gäller överlåtaren. Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser 1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998. 2. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller 3, 3 a, 6 och 10 §§ i sina äldre lydelser. Av punkten 2 framgår att överlåtarens skyldighet att anmäla ett förvärv till kommunen gäller endast förvärv som har skett efter ikraftträdandet (jfr 3 och 10 §§). Också den nya, utsträckta tidsfristen i 3 a § gäller endast förvärv som har skett efter ikraftträdandet. Om en överlåtare anmäler ett förvärv som har skett före ikraftträdandet, börjar således fristen inte att löpa på grund av denna anmälan. En anmälan från över- låtaren avseende förvärv som har ingåtts före ikraftträdandet hindrar inte heller att förvärvet blir ogiltigt på grund av underlåten anmälan från förvärvarens sida. Av punkten 2 följer också att den föreslagna respittiden enligt 6 § gäller endast sådana förvärv på exekutiv auktion som har skett efter ikraftträdandet. 7.3 Övriga lagförslag Övriga lagförslag avser ändringar i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder och lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt. Det är fråga om konsekvensändringar med anledning av den nya bestämmelsen om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist i 11 § första stycket 5 hyreslagen. Sammanfattning av betänkandet Ny hyreslag (SOU 1991:86) såvitt gäller åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist och andrahandsuthyrning av bostadslägenhet Vi föreslår att regeln om åtgärdsföreläggande ändras så att ett före- läggande kan meddelas även vid ursprungliga brister. Vi har i denna del övervägt ett förslag om att ett åtgärdsföreläggande och därmed förenat löpande vite skall vara giltigt mot en ny fastighetsägare. Vi anser dock att förslaget inte bör genomföras. För att en hyresgäst enligt nuvarande regler skall få tillstånd till andra- handsuthyrning krävs bl.a att han under viss tid inte är i tillfälle att använda sin lägenhet. Vi föreslår att detta krav slopas för bostads- hyresgäster. Enligt förslaget skall det således räcka med att hyresgästen har beaktansvärda skäl för att hyra ut sin bostad i andra hand och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Vårt förslag medför alltså att bostadshyresgäster i vissa situationer får större möjligheter att hyra ut i andra hand. Med lagändringen vill vi främst åstadkomma att tillstånd till en kortare tids andrahandsuthyrning ges till en hyresgäst som avser att inleda ett samboförhållande eller ingå äktenskap. Lagförslaget om åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist och andrahandsuthyrning av bostadslägenhet i betänkandet SOU 1991:86 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 12 kap. 5 kap. Vad gäller om lägenheten förstörs eller försämras före tillträdet? 2 § Om lägenhetens standard vid tillträdet är sämre än den får vara, kan hyresgästen 1. säga upp hyresavalet enligt 5 § första stycket och 8 § andra stycket, 2. få sänkning av hyran enligt 5 § andra stycket och 8 § första stycket, 3. få skadestånd enligt 3 § andra stycket, 5 § tredje stycket, 7 § andra stycket och 8 § tredje stycke, eller 4. avhjälpa skada och annan standardbrist på hyresvärdens bekostnad enligt 4 §. Hyresgästen kan också ansöka om åtgärdsföreläggande enligt 9 §. 4 § Om lägenheten vid tillträdet är sämre än den får vara men ändå kan användas för det avsedda ändamålet, får hyresgästen på hyresvärdens bekostnad avhjälpa standardbristen under förutsättning att hyresvärden efter tillsägelse inte avhjälper bristen så snart det kan ske. Första stycket tillämpas inte om standardbristen beror på att lägenheten inte har färdigställts. 6 § Avser hyresavtalet en lägenhet för fritidsändamål som har hyrts ut i befintligt skick trots att den enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för detta ändamål, tillämpas bestämmelserna i 4 och 5 §§ endast om hyresgästen inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet när han ingick avtalet. Vad gäller om åtgärdsföreläggande? 9 § Hyresnämnden får på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden skall avhjälpa sådan brist i standarden som avses i 4 § första stycket (åtgärdsföreläggande). Detta gäller under förutsättning att standardbristen utgör hinder eller men i hyresgästens rätt att använda lägenheten. I föreläggandet skall det bestämmas inom vilken tid den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängs tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller. 10 § Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den som har lagfart eller som senast sökt lagfart. Har fastigheten överlåtits eller överlåts den sedan ansökan gjorts, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång. Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med anspråk på äganderätt. 12 kap. 9 kap. 2 § En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet skall begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över betänkandet SOU 1991:86. Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av Bostadsdomstolen, Domstolsverket, Göta hovrätt, Malmö tingsrätt, Umeå tingsrätt, Hyresnämnderna i Stockholm, Malmö, Göteborg, Sundsvall och Växjö, Socialstyrelsen, Riksskatteverket, Konsumentverket, Boverket, Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Malmö kommun, Göteborgs kommun, Sveriges advokatsamfund, Sveriges Köpmannaförbund, Sveriges Industriförbund, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABG), Sveriges Fastighetsägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund, HSBa Riksförbund ek. för., Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), Sveriges domareförbund, Föreningen Sveriges kronofogdar och Föreningen Sveriges socialchefer. Riksskatteverket har till sitt remissvar fogat yttranden från Kronofogdemyndigheterna i Södermanlands och Västerbottens län. Stockholms kommun har i sitt remissvar redovisat synpunkter från fastighetsnämnden, juridiska avdelningen, Hantverks- och Industribyggen Stockholm AB (HIBY), AB Svenska Bostäder, AB Familjebostäder och AB Stockholmshem. Landstingsförbundet har avstått från att ta ställning till förslagen i betänkandet men pekat på en fråga av särskild vikt för landstingen. Stockholms Handelskammare, Företagarnas Riksorganisation, Riksbyggen, Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek. för. (SKB), Näringslivets Byggnadsdelegation och Kommunalförbundet för Stor- Stockholms bostadsförmedling har inbjudits att lämna synpunkter men har avstått från att yttra sig. Vidare har skrifter inkommit från enskilda och organisationer Sammanfattning av betänkandet Förvalta bostäder (SOU 1994:23). Förvärvslagstiftningen Förvärv av hyresfastigheter är i dag underkastade tillståndsplikt enligt reglerna i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Lagen syftar till att hålla olämpliga fastighetsägare borta från marknaden och att förhindra spekulation i hyresfastigheter. I vårt arbete har vi studerat förvärvslagstiftningen och dess tillämp- ning och funnit att lagen har vissa svagheter när det gäller möjligheterna att hindra oseriösa fastighetsägare att komma in på marknaden. De allvarligaste svagheterna kan sammanfattas i följande punkter. l. Prövningen av förvärvarens lämplighet måste i stor utsträckning grundas på prognoser med den osäkerhet sådana alltid innehåller. 2. Det är svårt - för att inte säga omöjligt - att kontrollera efterlevnaden av kravet på tillstånd vid förvärv av aktier och andelar i bostadsföretag. 3. Tillämpningen av lagen varierar mellan kommunerna. Den är helt beroende av ambitionerna och kompetensen hos den enskilda kommunen. 4. Sanktionen när förvärvslagstiftningens tillståndskrav eftersätts - dvs. att förvärvet blir ogiltigt - är inte verkningsfull utan kan tvärtom antas leda till problem allt efter som ogiltiga förvärv uppdagas. Vi har inte sett det genomförbart att genom ändringar i förvärvslag- stiftningen förbättra möjligheterna att hindra oseriösa och försumliga fastighetsägare att förvärva hyresfastigheter. Som en konsekvens därav har vi övervägt om det finns skäl att avskaffa förvärvsprövningen och ersätta denna med andra regler som på ett effektivt sätt tillgodoser hyresgästernas intressen. Detta väcker givetvis frågan om ett upphävande av förvärvslagen medför att landets hyresgäster i ökad utsträckning kommer att drabbas av försumliga fastighetsägare. Vi menar att så inte kommer att bli fallet. Enligt förvärvslagen skall tillstånd att förvärva hyresfastigheter vägras under vissa i lagen närmare angivna förutsättningar. Den ur hyresgäst- synpunkt mest centrala bedömningen - att hålla konstaterat olämpliga hyresvärdar borta från marknaden - anser vi lika väl kan ske inom ramen för en alternativ ordning som i stället bygger på en förbättrad efterhandskontroll av hyresvärdarna. Den i dag vanligaste avslags- grunden vid förvärvsprövningen är att en fastighetsförvärvares ekonomiska förutsättningar kan ifrågasättas. Vår bedömning är att de i dag ändrade förutsättningarna på kreditmarknaden leder till att lagens betydelse i detta sammanhang kommer att minska. Det råder enligt vår mening ingen tvekan om att förvärvslagen under åren haft en betydande effekt, framför allt i storstadsområdena. Likaväl kan det konstateras att olämpliga fastighetsägare sluppit igenom lagens kontrollsystem. Ett tecken på detta kan vara att antalet ärenden om särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen på senare år ökat kraftigt. Vi menar att det i dag finns möjligheter för en oseriös fastighetsägare som vill förvärva en fastighet att göra det, och förvärvslagstiftningens vara eller inte vara har därvid inte någon direkt avgörande betydelse. Vår slutsats blir att förvärvslagen inte är tillräckligt effektiv. Vår bedömning är därför att förvärvslagstiftningen i dess nuvarande form kan avskaffas. I och med detta förenklas och underlättas för- hållandena för de seriösa förvärvarna, för vilka ett förvärvstillstånd aldrig blir ifrågasatt. Det som är mest angeläget för hyresgästerna borde vara att de har möjligheter att reagera - i god tid och med rätt medel - när missför- hållanden uppstår. Vi föreslår därför att kraven för ingripande enligt bostadsförvaltningslagen utformas på ett sådant sätt att den som har befogad anledning att kräva ett ingripande inte behöver dra sig för att göra detta. Bostadsförvaltningslagen Som grund för våra överväganden om ändringar i bostadsförvalt- ningslagen har vi lagt bland annat följande allmänna utgångspunkter. - Ingripanden skall bara ske i de fall där det verkligen är befogat; dvs. det skall finnas någon omständighet som visar på det nödvändiga i att ingripa. - De ingripanden som sker skall kunna sättas in i ett så tidigt skede att den eller de hyresgäster som berörs, drabbas av så få olägenheter som möjligt. - Det skall råda proportion mellan ingripandet och graden av de missförhållanden som ligger till grund för detta. - Den fastighetsägare som inte uppfyller de krav som rimligen kan ställas på hans uppträdande som hyresvärd, skall förhindras att uppträda som sådan. Våra förslag bygger i denna del vidare på den systematik och de möjligheter till ingripande som i dag ges med stöd av bostadsför- valtningslagen. Alla tvångsingripanden innebär ett intrång i en fastighetsägares rättssfär. Det måste därför ställas krav på ett någorlunda allvarligt missförhållande för att ett ingripande skall kunna beslutas. De in- gripanden som i dag kan följa med stöd av bostadsförvaltningslagen, förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning, medför verkningar i förhållande till samtliga hyresgäster i en fastighet. Vi föreslår därför inte någon ändring i nuvarande regler som innebär att missförhållandena skall påverka de boende samfällt och att de endast samfällt skall kunna påkalla ingripande. I dag förutsätter ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen att det skall ha uppkommit ett konstaterbart missförhållande som drabbat de boende. Våra förslag innebär att det skall öppnas en möjlighet att ingripa redan när det föreligger omständigheter som med stor säkerhet kommer att leda till missförhållanden. Bland annat genom detta tillgodoses kravet på snabbare ingripande och därmed följande mindre grad av olägenheter för de boende. Enligt bostadsförvaltningslagen gäller i dag samma krav på missför- hållanden för såväl förvaltningsåläggande som tvångsförvaltning. Det har påtalats att dessa krav är alltför högt ställda, något som i sin tur medför stora olägenheter för de drabbade hyresgästerna; när ingripande väl kan beslutas är missförhållandena oftast allvarliga. Våra förslag i denna del innebär att man i princip behåller de nuvarande bestämmelserna om innebörden och verkningarna av beslut om förvaltningsåläggande respektive tvångsförvaltning. Den föreslagna ändringen innebär att ett förvaltningsåläggande - jämfört med i dag - skall kunna beslutas vid en lägre grad av missförhållanden än tidigare. Graden av missförhållanden som krävs vid tvångsförvaltning ändras däremot inte. Förvaltnings- åläggandet är i sig betydligt mindre ingripande än tvångsförvaltningen, och därmed uppnås en bättre överensstämmelse mellan graden av tvång i förhållande till fastighetsägaren och de missförhållanden som ligger till grund för ingripandet. Sett ur hyresgästperspektiv är det väsentligt att lagstiftningen för- hindrar att de fastighetsägare som missköter sina åligganden och skyldigheter till men för hyresgästerna i största möjliga mån förhindras att uppträda i denna egenskap. I syfte att åstadkomma detta föreslår vi att det i bostadsförvaltningslagen införs en ny form av ingripande mot försumliga hyresvärdar, vilken vi benämner förvaltningsförbud. Bestämmelserna om förvaltningsförbud är delvis utformade efter mönster av regleringen i lagen ( 1986:436) om näringsförbud. Innebörden av bestämmelserna om förvaltningsförbud är i korthet följande. Förvaltningsförbud skall kunna meddelas den fastighetsägare som grovt åsidosätter sina åligganden som hyresvärd. Bestämmelserna anknyter till lagens tillämpningsområde, dvs. fastigheter där det finns bostadslägenheter för permanentboende. Rekvisitet att fastighetsägaren skall ha grovt åsidosatt sina skyldigheter, visar att den grad av åsido- sättande som här åsyftas är högre än vad som krävs för inrättande av en tvångsförvaltning. Förvaltningsförbud kan enbart meddelas de fysiska personer som uppträder som hyresvärdar. Förbudet har därför utsträckts till att gälla även vissa företrädare för juridiska personer som är fastighetsägare. Den som ålagts ett förvaltningsförbud är i princip generellt förhindrad att vidta några åtgärder som innefattar fastighets- förvaltning. Det skall vidare inte heller vara tillåtet för denne att inneha vissa befattningar hos juridiska personer som bedriver fastighets- förvaltning eller där någon närstående har en sådan befattning. Förvaltningsförbudet skall gälla i högst fem år med möjlighet till förlängning i tre år. Förbudsbestämmelserna sanktioneras genom att överträdelser av förbudet är kriminaliserade. De fastigheter som ägs av den förbudsbelagde skall ställas under tvångsförvaltning, och i vissa fall skall denne även kunna åläggas att sälja sina fastigheter. Övriga förslag I bostadsförvaltningslagen finns regler som ger kommuner rätt att i vissa fall inlösa fastigheter. Det får ske, om fastigheten i fråga är ställd under tvångsförvaltning men förhållandena är sådana att en tillfredsställande förvaltning därvid inte kan uppnås. Vi föreslår i denna del att inlösenrätten skall utsträckas till att gälla även andra än kommuner. Vidare föreslår vi att inlösen skall kunna ske i ett tidigare skede än i dag så att inte syftet med bestämmelserna motverkas genom att fastighetens skick blir för dåligt. En inte ovanlig situation är att den fastighetsägare, vars fastigheter ställts under tvångsförvaltning, försätts i konkurs. I dag gäller att tvångsförvaltningen består i princip orubbad, och att det därmed finns två legala ställföreträdare för fastigheten, dels tvångsförvaltaren, dels konkursförvaltaren. Våra förslag innebär att problem som kan uppkomma genom de kolliderande förvaltarskapen skall förhindras genom att konkursförvaltaren i normalfallet skall inträda som förvaltare i tvångsförvaltningen. Denne har då även att ta hänsyn till de boendes intressen. Slutligen föreslår vi att en hyresvärd skall vara skyldig att hålla hyresgästerna underrättade om sitt namn och en adress där han kan nås. Syftet med detta förslag är att det skall hindra hyresvärden att undandra sig sina skyldigheter i förhållande till hyresgästerna genom att göra sig oåtkomlig. Om hyresvärden inte uppfyller sin underrättelseskyldighet, kan detta aktualisera frågan om fastigheten skall ställas under särskild förvaltning. För utländska fastighetsägares del föreslår vi att de skall vara skyldiga att utse en person här i landet som kan ta emot delgivning för fastighetsägarens räkning. Lagförslaget om informationsskyldighet för hyres- värden i betänkandet SOU 1994:23. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 12 kap. 18 a § En hyresvärd är skyldig att hålla hyresgästen underrättad om sitt namn och en adress där han kan anträffas. Är hyresvärden en juridisk person skall uppgift om namn och adress på ställföreträdare för den juridiska personen lämnas. Finns hyresvärden inte i landet skall han ange namn och adress på en i Sverige bosatt person som är behörig att på hyresvärdens vägnar ta emot delgivningen. Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över SOU 1994:23. Efter remiss har yttrande över betänkandet Förvalta bostäder (SOU 1994:23) avgetts av Bostadsdomstolen, Domstolsverket, Hovrätten för Västra Sverige, Stockholms tingsrätt, Göteborgs tingsrätt, Hyresnämnden i Stockholm, Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Malmö, Hyresnämnden i Örebro, Hyresnämnden i Västerås, Konsumentverket, Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, Institutionen för fastighetsekonomi vid Tekniska Högskolan i Stockholm, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Göteborgs kommun, Malmö kommun, Uppsala kommun, Sveriges advokatsamfund, Konkurs- förvaltarkollegiernas förening, Sveriges Ackordscentral, Svenska Bankföreningen, Stadshypotek Aktiebolag, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges Fastighetsägareförbund, Hyres- gästernas Riksförbund, Riksbyggen. ek. för., Sveriges Bostadsrätts- föreningars Centralorganisation (SBC), Riksskatteverket (RSV) och Patent- och registreringsverket (PRV). Statens Bostadsfinaniseringsaktiebolag, Mäklarsamfundet, HSB:s riksförbund och Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek. för. har beretts tillfälle att yttra sig men har avstått från det. Sammanfattning av slutbetänkandet Översyn av förvärvslagen och hyreslagen - borgen och pant (SOU 1996:148). Utredningen har i sitt delbetänkande, Ändringar i hyresförhandlingslagen Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (SOU 1995:119), redovisat sina överväganden i den första delen av utredningsarbetet. I detta slutbetänkande redovisas den återstående delen av uppdraget; en översyn av reglerna om förvärv och förvaltning av hyreshus, en utvärdering av reglerna om förverkande av hyresrätt vid betalnings- dröjsmål och överväganden i anslutning till vissa andra hyresfrågor. Förvärv av hyreshus Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., den s.k. förvärvslagen, har till syfte att hålla olämpliga fastighetsägare borta från hyresfastighetsmarknaden och att förhindra spekulation i hyresfastig- heter. Lagen innebär i korthet följande. Den som förvärvar fast egendom som är taxerad som hyresfastighet skall inom tre månader från förvärvet anmäla förvärvet till den kommun där fastigheten är belägen. Anmälan skall ske även av s.k. indirekta förvärv, dvs. förvärv av aktier i vissa aktiebolag och andelar i handelsbolag, om bolaget äger fast egendom som är taxerad som hyresfastighet och det taxerade värdet av denna egendom är större än det bokförda värdet av bolagets övriga egendom. Vad som sägs om fast egendom gäller även tomträtt. Om kommunen efter sådan anmälan anser att förvärvarens lämplighet bör prövas, får kommunen påkalla hyresnämndens prövning av förvärvet. Hyresnämnden skall då förelägga förvärvaren att inom viss tid ansöka om förvärvstillstånd. Vid hyresnämndens prövning skall förvärvaren visa att han är i stånd att förvalta fastigheten och göra sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten på ett godtagbart sätt. Vidare beaktas om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Ett tillståndspliktigt förvärv är ogiltigt, om förvärvet inte inom föreskriven tid anmäls till kommunen och förvärvaren inte redan har erhållit förvärvstillstånd eller från kommunen fått besked att prövning inte begärs, om ansökan om förvärvstillstånd inte görs enligt föreläggande därom eller om förvärvstillstånd vägras enligt lagakraft- ägande beslut. Den hyresgästorganisation som berörs av en ansökan är jämte kommunen motparter till sökanden (förvärvaren) vid prövningen i hyresnämnden. Hyresgästorganisationen har en självständig rätt att överklaga hyresnämndens beslut att ge förvärvstillstånd. Däremot har organisationen ingen rätt att själv påkalla hyresnämndens prövning av ett förvärv. Denna rätt tillkommer kommunen ensam. Inte heller har hyresgästorganisationen något i lag stadgat inflytande över kommunens beslut om nämndens prövning skall påkallas. Såvitt framkommit synes förvärvslagen i huvudsak tjäna sitt syfte väl. Sålunda föreslås inte någon ändring av kriterierna för när förvärvs- tillstånd skall vägras. Vidare bör det alltjämt ligga på kommunen att avgöra om ett förvärv skall prövas av hyresnämnden. Det har inte framkommit tillräckliga skäl för en uttrycklig föreskrift om att kommunen alltid skall bereda den berörda hyresgästorganisationen tillfälle att yttra sig innan kommunen fattar sitt beslut. Lagen omfattar endast förvärv av sådan fast egendom som är taxerad som hyresfastighet. Detta innebär att förvärv av småhus som är uppförda för och används för uthyrningsändamål inte omfattas av lagen. Eftersom även hyresgäster i sådana hus bör ha ett skydd mot olämpliga hyres- värdar synes det önskvärt att lagen kunde utvidgas till att omfatta även förvärv av vissa småhus. Utredningen har emellertid funnit att det praktiska behovet av en sådan utvidgning för närvarande inte är så uttalat att fördelarna uppväger de nackdelar som därigenom skulle uppstå. Utredningen har övervägt om lagens tillämpningsområde borde utvidgas i något annat avseende. Vad som närmast har varit aktuellt är att låta lagen omfatta en större andel indirekta förvärv. Inte heller en sådan utvidgning har emellertid befunnits lämplig. Det har gjorts gällande att förvärvslagens sanktion ogiltighet inte är verksam. Utredningen kan inte instämma i påståendet utan menar att den har en inte obetydlig preventiv effekt. När ett förvärv blir ogiltigt orsakar detta inte sällan problem. Någon lämplig alternativ påföljd har emellertid inte gått att finna och inte heller har det gått att hitta något sätt att mildra de negativa verkningarna när ogiltighet inträder. Som nämnts ovan fungerar lagen i huvudsak väl när ett förvärv blir föremål för kommunens och, i förekommande fall, hyresnämndens eller Svea hovrätts prövning. Det huvudsakliga problemet synes vara att alla förvärv inte blir anmälda till kommunen på föreskrivet sätt. Vid direkta fastighetsförvärv har förvärvaren i allmänhet ett intresse av att få lagfart eller inskrivning av tomträtt beviljad. Eftersom det i samband med lagfarts eller inskrivningsansökan utövas en kontroll av att bestämmelserna i förvärvslagen följs, synes efterlevnaden av anmäl- ningsskyldigheten vid de direkta förvärven vara god. Det har antagits att efterlevnaden av anmälningsskyldigheten är mindre god vid de indirekta förvärven. Detta torde främst bero på att förvärvaren inte har något egentligt incitament till att anmäla ett sådant förvärv. Någon kontroll, motsvarande den som lagfarts och inskrivnings- prövningen utgör för fast egendom och tomträtt, finns inte heller vid indirekta förvärv. Utredningen har därför försökt att finna metoder för att öka efterlevnaden av anmälningsskyldigheten vid de indirekta förvärven, helst på så sätt att en förvärvare av aktier eller andelar får ett eget intresse av att förvärvet blir underkastat den föreskrivna prövningen. En möjlig väg att i viss mån öka efterlevnaden av anmälnings- skyldigheten vid de indirekta förvärven är att ålägga såväl förvärvaren som dennes fångesman en skyldighet att anmäla förvärvet till kommunen. Eftersom detta synes kunna få även andra positiva effekter föreslås att anmälningsskyldigheten vid såväl direkta som indirekta förvärv skall åvila både överlåtaren och förvärvaren. Utredningen har övervägt även andra modeller för att öka efter- levnaden av anmälningsskyldigheten vid indirekta förvärv. Dessa modeller, som redovisas ganska utförligt i betänkandet, har emellertid stupat på att de skulle vara förenade med omfattande kostnader och administration eller avvika alltför mycket från grundläggande principer inom associationsrätten. Inte någon av modellerna läggs därför fram som förslag. Förvaltning av hyreshus Bostadsförvaltningslagen (1977:792) utgör ett komplement till förvärvs- lagen på så sätt att den medger ingripanden i efterhand mot hyresvärdar som inte sköter fastighetsförvaltningen på ett objektivt godtagbart sätt. Lagen innebär att hyresnämnden under vissa förutsättningar får besluta att en fastighet ställs under särskild förvaltning, antingen i form av förvaltningsåläggande eller i form av tvångsförvaltning. Den erbjuder också möjligheter till inlösen. Enligt gällande rätt kan särskild förvaltning tillgripas så snart förvaltningen inte uppfyller de minimikrav som kan ställas, under förutsättning att verkningarna därav har lett till olägenheter för de boende av viss varaktighet och intensitet. Enligt utredningens mening är detta en lämplig ordning. En sänkning av kraven på graden av missförhållanden riskerar att leda till en disproportion mellan missförhållandena och ingreppet. Utredningen menar således att de nuvarande kriterierna för särskild förvaltning bör bibehållas oförändrade. Inte heller i övrigt har det framkommit något som ger anledning att föreslå ändringar i bostadsförvaltningslagen. Även 12 kap. jordabalken (hyreslagen) innehåller regler som ger en hyresgäst vissa befogenheter när förvaltningen inte sköts godtagbart. Enligt bestämmelserna i hyreslagen har en hyresgäst bl.a. möjlighet att utverka åtgärdsföreläggande för åtgärdande av brist som har uppkommit under hyrestiden. Hyresgästen har inte denna möjlighet när det föreligger en s.k. ursprunglig brist. Utredningen, som inte kan se något skäl till att behålla denna skillnad, föreslår att ett åtgärdsföreläggande skall kunna utverkas även vid ursprunglig brist. Enligt 21 § hyreslagen har en hyresgäst, som anser sig ha en kvittningsgill motfordran på hyresvärden, möjlighet att hos länsstyrelsen deponera en så stor del av hyran som motsvarar hans fordran. Enligt direktiven skall utredningen överväga om en hyresgäst skall ges rätt att deponera hyran när hyresvärden underlåter att använda hyresintäkterna till att betala löpande utgifter för fastigheten och underlåtenheten sannolikt kommer att leda till att en brist kommer att uppstå. Depositionsinstitutet skulle alltså utvidgas till att gälla även den situationen att hyresgästen kan förväntas få en motfordran på hyresvärden. Utredningen menar att en sådan utvidgning av depositionsrätten inte bör genomföras. Detta skulle nämligen ge upphov till svåra avvägnings och bevisproblem. En utvidgad rätt att deponera skulle vidare medföra risk för att institutet används till skada för hyresvärden och därmed i förlängningen även för hyresgästerna. Förverkande av hyresrätt m.m. Bestämmelserna om förverkande av hyresrätt till bostadslägenhet på grund av dröjsmål med betalningen av hyran gjordes genom en ändring den 1 juli 1993 i hyreslagen mindre stränga mot hyresgästen. Trots denna ändring är avhysningarna fortfarande oroväckande många. Enligt vad utredningen har erfarit beror det ökade antalet avhysningar inte på någon brist i hyreslagens regelsystem utan synes huvudsakligen ha sin grund i det allt kärvare ekonomiska klimat som såväl hyresgäster och hyresvärdar som sociala myndigheter tvingas leva i. Utredningen har således inte funnit anledning att föreslå någon ändring av reglerna om förverkande av hyresrätt vid betalningsdröjsmål. Det har inte heller framkommit skäl att föreslå någon ändring i övrigt i reglerna om upphörande av hyresavtal. Borgen och pant Enligt direktiven skall utredningen särskilt uppmärksamma ett förslag om att begränsa dels hyresvärdens möjlighet att kräva borgen som villkor för att ingå ett hyresavtal, dels omfattningen av borgensmannens ansvar. Utredningen har inte funnit det lämpligt att införa en föreskrift som begränsar hyresvärdens möjligheter att kräva borgen som villkor för att ingå ett hyresavtal. Utredningen har i stället övervägt om det ansvar som följer med ett borgensåtagande för ett hyresavtal bör begränsas till tid eller till belopp. Oavsett hur man väljer att utforma en sådan begränsning synes den kunna få negativa konsekvenser för hyresgästerna. Förhållandena kan också vara så olika att en och samma begränsning är för vid för vissa och för snäv för andra hyresförhållanden. Utredningen menar därför att det inte är lämpligt att i lag fastslå en begränsning av borgensåtaganden som hänför sig till tid eller till belopp. Någon annan form av begränsning synes inte möjlig. Utredningen föreslår i stället en bestämmelse som innebär att en borgensman alltid skall kunna säga upp sitt borgensåtagande så att det upphör tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller två år efter det att borgensåtagandet började att gälla. Bestämmelsen är tvingande till borgensmannens förmån. För att den nu redovisade bestämmelsen inte skall kunna kringgås, föreslås motsvarande gälla även när pant har ställts till säkerhet för ett hyresavtal. Lagförslaget i slutbetänkandet SOU 1996:148. 1. Förslag till Lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 12 kap. 11, 28, 70 och 73 §§ jordabalken skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 11§ Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen icke i det skick som hyres gästen har rätt att fordra, får han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden unde låter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit av hjälpt av hyresvärden får avtalet inte sägas upp. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans försummelse. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket och om bristen medför hinder eller men i nyttjanderätten på ansökan av hyresgästen förelägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföre- läggande). I fråga om åtgärdsföre- läggande gäller i övrigt vad som föreskrivs i 16 § andra och fjärde - sjätte styckena. Har lägenheten hyrts ut i be- fintligt skick och är den inte enligt den allmänna uppfattning en i orten fullt brukbar för det avsedda ändamålet, gäller första och andra styckena, om upplåtelsen avser en bostads lägenhet för fritidsändamål eller en lokal och hyresgästen inte, när avtalet ingicks, kände till bristen eller kunnat upp täcka den med vanlig uppmärksamhet. Har lägenheten hyrts ut i be- fintligt skick och är den inte enligt den allmänna uppfattning en i orten fullt brukbar för det avsedda ändamålet och hyresgästen dess- utom inte, när avtalet ingicks, kände till bristen eller kunnat upp- täcka den med vanlig uppmärk- samhet, gäller första - tredje styckena, om upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsändamål och första och andra styckena, om upplåtelsen avser en lokal. 28 § Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en lokal fullgörs och försämras säkerhe ten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med vilken hyresvär den skäligen kan nöja sig. Gör han det ej inom en månad, får hyresvärden säga upp avtalet. Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en lokal fullgörs och försämras säkerheten, är hyresgästen skyldig att på begäran ställa ny säkerhet som hyresvärden skäligen kan nöja sig med. Gör han inte det inom en månad, får hyresvärden säga upp avtalet. Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en bostadslägenhet fullgörs, får pantsättaren eller borgensmannen säga upp sitt åtagande att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller två år efter det att åtagandet började att gälla. Ett villkor som inskränker pantsättarens eller borgens- mannens rätt enligt detta stycke är utan verkan. 70 § Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 18 a f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § tredje stycket, 16 § andra stycket, 18 a f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas. 73 § I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärds- föreläggande enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföre- läggande enligt 18 a c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärds- föreläggande enligt 11 § tredje stycket eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d f §§, om förbud mot sådana åt gärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1998. 2. Den nya lydelsen av 11 § gäller även hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. 3. Den nya lydelsen av 28 § gäller även åtagande om pant eller borgen som har ingåtts före ikraftträdandet. Sådant åtagande skall därvid anses ha börjat gälla vid ikraftträdandet. 2. Förslag till Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyres- fastighet m.m. Härigenom föreskrivs att 3, 4 och 10 §§ lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 3 § Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som ej omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendomen är belägen. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen. Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som ej omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § skall överlåtaren och förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendomen är belägen. Till anmälningen skall fogas styrkt av skrift av fånges- handlingen. I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen. Tillstånd att förvärva egendom på offenlig auktion enligt 7 § lämnas före auktionen. 4 § Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som anges i andra och tredje styckena, vägras 1. om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastig heten, 2. om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa, 3. om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller 4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Förvärvstillstånd får inte vägras, 1. om det visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter eller 1. om det visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägen- heter, 2. om förvärvet avser andel i fastig het och förvärvet av an delen uppen bart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten. 2. om förvärvet avser andel i fastig het och förvärvet av an delen uppen bart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten eller 3. om ansökan medges av kom- mun och hyresgästorganisation som enligt 16 b § lagen (1973:188) om arrende nämnder och hyres- nämnder är att anse som sökandens motparter. Skall fastigheten enligt gällan de planer användas för något annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas utan hinder av första stycket. 10 § Vid förvärv av aktier eller an- delar i bolag skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den fasta egen domen är belägen. Frågan om i vilken kommun huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när för värvet har skett och om de villkor som har avtalats för förvärvet. Vid förvärv av aktier eller an- delar i bolag skall överlåtaren och förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den fasta egen- domen är belägen. Frågan om i vilken kommun huvuddelen av egen domen ligger skall avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de villkor som har avtalats för förvärvet. I fall som avses i 1 § första stycket 2 4 samt vid förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om förvärvs- tillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen. Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslutet om detta anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan skett enligt första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen eller intyg om förvärvet inte var fogad till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan handling. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning begärs. 1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1998. 2. Bestämmelserna i 3 och 10 §§ i dess äldre lydelser tillämpas alltjämt be träffande förvärv som har skett före ikraftträdandet. 3. Bestämmelserna i 4 § i dess nya lydelse tillämpas även på förvärv som har skett före ikraftträdandet. 3. Förslag till Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs att 4 och 22 §§ lagen (1973:188) om arrende nämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 4 § Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyreseller bostads rättstvist, 2. pröva tvist om åtgärdsföre- läggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med av flyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2. pröva tvist om åtgärdsföre- läggande enligt 12 kap. 11 § tredje stycket och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skade- stånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyres rätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andrahand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, åter betalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med av flyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhand- lingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen, 5. vara skiljenämnd i hyreseller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a c §§ jordabalken eller förbättrings-och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d f §§ och 18 h § samma balk, 7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres. 22 § Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom av gjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprust- ningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 df §§, 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § jorda- balken eller 7 kap. 11 § bostads- rättlagen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om för- bud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 9 § hyresför- handlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom av gjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § tredje stycket eller 16 § andra stycket eller upprustningsföre- läggande enligt 12 kap. 18 a c §§ eller till stånd enligt 12 kap. 18 d f §§, 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 9 § hyresför- handlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1998. 4. Förslag till Lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegång en i vissa hyresmål i Svea hovrätt Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 8 § Beslut av Svea hovrätt äger rättskraft, såvitt därigenom av gjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. - 18 d f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jor dabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 9 § hyresför- handlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Beslut av Svea hovrätt äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § tredje stycket eller 16 § andra stycket eller upprust- ningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jorda- balken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 9 § hyresför- handlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1998. Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över betänkandet SOU 1996:148. Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av Svea hovrätt, Göteborgs tingsrätt, Hyresnämnden i Stockholm, Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Malmö, Hyresnämnden i Linköping, Hyresnämnden i Sundsvall, Boverket, Socialstyrelsen, Konsumentverket, Riksskatteverket, Patent- och registreringsverket, Lunds universitet, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Göteborgs kommun, Malmö kommun, Sveriges advokatsamfund, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges fastighets- ägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund, SBC Bostadsrätts- organisation, SKB Stockholms Kooperativa Bostadsrättsförening, SPAB Statens personalbostadsdelegation HSB Riksförbund har avstått från att yttra sig. SKB Stockholms Kooperativa Bostadsförening har avstått från eget yttrande och har i stället instämt i SABO:s remissvar. Lagrådsremissens lagförslag 1 Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken , dels att 12 kap. 11, 40, 70 och 73 §§ skall ha följande lydelse, dels att det i 12 kap. skall införas två nya paragrafer, 18 i och 28 a §§, samt närmast före 18 i § en ny rubrik av följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 11 § Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägen- heten skall tillträdas eller är lägen- heten eljest, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, får han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet inte sägas upp. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig ned- sättning av hyran. Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan inte avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är lägenheten i övrigt, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, gäller följande: 1. Hyresgästen får avhjälpa bris- ten på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. 2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyres- värden att efter tillsägelse ombe- sörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp. 3. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran. I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, om hyres- värden ej visar att bristen icke beror på hans försummelse. Har lägenheten hyrts ut i be- fintligt skick och är den inte enligt den allmänna uppfattningen i orten fullt brukbar för det avsedda ända- målet, gäller första och andra styckena, om upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal och hyresgästen inte, när avtalet ingicks, kände till bristen eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet. 4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyres- värden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse. 5. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Åtgärds- föreläggande meddelas av hyres- nämnden efter ansökan av hyres- gästen. I fråga om åtgärdsföre- läggande gäller i övrigt vad som föreskrivs i 16 § andra och fjärde - sjätte styckena. Avser hyresavtalet en bostads- lägenhet för fritidsändamål eller en lokal och har bostadslägenheten eller lokalen hyrts ut i befintligt skick trots att den enligt den all- männa uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för sitt ändamål, tillämpas bestämmelserna i första stycket endast om hyresgästen när han ingick avtalet inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet. Hyresvärdens informationsskyl- dighet 18 i § Hyresvärden är skyldig att lämna hyresgästen uppgift om sitt namn och en adress där hyresvärden kan anträffas. Om hyresvärden är en juridisk person, skall motsvarande uppgifter lämnas även om ställ- företrädare för den juridiska per- sonen. Finns hyresvärden eller, om hyresvärden är en juridisk person, ställföreträdaren inte i landet, skall uppgift lämnas om namn och adress på en i Sverige bosatt person som är behörig att på hyres- värdens vägnar ta emot delgivning. Uppgifterna skall tas upp i ett skriftligt meddelande som skall anslås på väl synlig plats i huset. 28 a § Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en bostadslägenhet fullgörs, får pantsättaren eller borgensmannen säga upp sitt åtagande att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller två år från det att åtagandet började att gälla. Ett villkor som inskränker pant- sättarens eller borgensmannens rätt enligt denna paragraf är utan verkan. 40 § En hyresgäst som under viss tid inte har tillfälle att använda sin lägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyres- nämnden lämnar tillstånd till upp- låtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beakt- ansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anled- ning att vägra samtycke. Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med villkor. En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyres- nämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd skall lämnas, om 1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållan- den har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och 2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd enligt första stycket skall begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. 70 § Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 18 a - f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag be- slutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 a - f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas. 73 § I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärds- föreläggande enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföre- läggande enligt 18 a - c §§, om tillstånd till förbättrings- och änd- ringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärds- föreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. _________ 1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998. 2. Vid tillämpningen av 28 a § skall ett åtagande om pant eller borgen som har ingåtts före ikraftträdandet anses ha börjat gälla vid ikraftträdandet. 2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs att 4 och 22 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 4 § Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2. pröva tvist om åtgärdsföre- läggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med avflytt- ning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2. pröva tvist om åtgärds- föreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med av- flyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhand- lingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen, 5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d - f §§ och 18 h § samma balk, 7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres. 22 § Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rätts- kraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföre- läggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföre- läggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföre- läggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande en- ligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 9 § hyresför- handlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna. _______ Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998. 3 Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Härigenom föreskrivs att 3, 3 a, 4, 6, 10 och 27 §§ lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 3 § Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som ej omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendomen är belägen. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen. Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som inte omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § skall överlåtaren eller förvärvaren inom tre månader från det att förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egen- domen är belägen. En styrkt kopia av fångeshandlingen skall bifogas anmälan. Kommunen skall ge en sådan hyresgästorganisation som avses i 16 b § lagen (1973:188) om arren- denämnder och hyresnämnder till- fälle att yttra sig över anmälan. I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen. Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 § lämnas före auktionen. 3 a § Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan skett enligt 3 § första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen inte var fogad till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan avskrift. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning påkallas. Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslut om detta anmälas till hyresnämnden inom fyra månader efter det att anmälan skett enligt 3 § första stycket eller, om styrkt kopia av fångeshandlingen inte var fogad till anmälan, fyra månader från det att kommunen tog emot en sådan kopia. Kommunen skall snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning begärs. Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid, skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. Till föreläggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan. 4 § Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som anges i andra och tredje styckena, vägras, 1. om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten, 2. om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa, 3. om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller 4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Förvärvstillstånd får inte vägras, 1. om det visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter eller 2. om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten. 1. om det visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägen- heter, 2. om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten, eller 3. om ansökan medges av kom- munen och den eller de hyresgäst- organisationer som enligt 16 b § lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder är att anse som sökandens motparter. Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas utan hinder av första stycket. 6 § Egendom, som förvärvats genom inrop på exekutiv auktion under sådana förhållanden att förvärvs- tillstånd skulle ha krävts vid vanligt köp, skall åter avyttras inom två år efter det att auktionen vunnit laga kraft, om ej dessförinnan nämnda förhållanden upphört eller inropa- ren antingen fått besked från kommunen att prövning ej påkallas eller erhållit hyresnämndens till- stånd att behålla egendomen. Har inropet skett för att skydda någon inroparens fordran, för vilken han har panträtt i egendomen, eller någon hans rättighet, som är in- skriven däri, får länsstyrelsen på ansökan medge skäligt anstånd med egendomens avyttrande, om sanno- lika skäl visas att i annat fall förlust skulle uppkomma för inroparen. Avyttras ej egendomen inom före- skriven tid, skall länsstyrelsen på framställning av kommunen eller hyresnämnden förordna att egen- domen skall säljas av kronofogde- myndigheten på offentlig auktion enligt bestämmelserna i 7 §. Anteckning om bestämmelserna i första stycket skall göras i det köpebrev som utfärdas med anled- ning av den exekutiva auktionen och, när lagfart sökes, införas i fastighetsboken, om sökanden icke visar att avyttringsskyldigheten upphört. Bestämmelserna i 4 § gäller i fråga om tillstånd att behålla egen- dom. När egendom har förvärvats genom inrop på exekutiv auktion och det vid ett vanligt köp skulle ha krävts förvärvstillstånd, skall inro- paren överlåta egendomen inom ett år från det att auktionen har vunnit laga kraft. Detta gäller dock inte, om 1. hyresnämnden har gett in- roparen tillstånd att behålla egen- domen, 2. kommunen har gett inroparen besked om att den inte kommer att begära någon prövning av för- värvet, eller 3. förhållandena inte längre är sådana att förvärvet om det hade varit ett vanligt köp skulle ha krävt förvärvstillstånd. Länsstyrelsen får efter ansökan från inroparen bevilja skäligt anstånd med överlåtelsen, om 1. förvärvaren har ropat in egen- domen för att skydda en fordran som han har och för vilken han har panträtt i egendomen eller för att skydda någon rättighet som han har och som är inskriven i egen- domen, och 2. förvärvaren kan göra sannolikt att det uppstår förlust för honom om han inte beviljas anstånd. Om förvärvaren inte överlåter egendomen inom föreskriven tid, skall länsstyrelsen på begäran av kommunen eller hyresnämnden besluta att kronofogdemyndigheten skall sälja egendomen på offentlig auktion enligt bestämmelserna i 7 §. I det köpebrev som utfärdas med anledning av den exekutiva auk- tionen skall det finnas upplysning om bestämmelserna i första - tredje styckena. När lagfart söks, skall upplysningarna antecknas i fastig- hetsboken, om sökanden inte visar att han inte längre är skyldig att överlåta egendomen. Bestämmelserna i 4 § gäller i fråga om tillstånd att behålla egen- domen. 10 § Vid förvärv av aktier eller andelar i bolag skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den fasta egendomen är belägen. Frågan om i vilken kommun huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de villkor som har avtalats för förvärvet. Vid förvärv av aktier eller andelar i bolag skall överlåtaren eller förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den fasta egen- domen är belägen. Frågan om i vilken kommun huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde. Till anmälningen skall fogas en styrkt kopia av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de villkor som har avtalats för förvärvet. Kommunen skall ge en sådan hyresgästorganisation som avses i 16 b § lagen (1973:188) om arren- denämnder och hyresnämnder till- fälle att yttra sig över anmälan. I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 samt vid förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen. Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslutet om detta anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan skett enligt första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen eller intyg om förvärvet inte var fogad till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan handling. Det åligger kom- munen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning begärs. Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslutet om detta anmälas till hyresnämnden inom fyra månader efter det att anmälan skett enligt första stycket eller, om en styrkt kopia av fånges- handlingen eller ett intyg om för- värvet inte var fogad till anmälan, fyra månader från det att kom- munen tog emot en sådan handling. Kommunen skall snarast möjligt och senast inom samma tid under- rätta förvärvaren huruvida prövning begärs. 27 § Regeringen bemyndigas att med- dela närmare föreskrifter om skyldighet för förvärvaren att till kommunen och hyresnämnden läm- na uppgifter av betydelse för prövningen av förvärv enligt denna lag. Regeringen bemyndigas att med- dela närmare föreskrifter om skyldighet för överlåtaren och förvärvaren att till kommunen och hyresnämnden lämna uppgifter av betydelse för prövningen av förvärv enligt denna lag. ________ 1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998. 2. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller 3, 3 a, 6 och 10 §§ i sina äldre lydelser. 4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 8 § Beslut av Svea hovrätt äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 9 § hyresför- handlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. Beslut av Svea hovrätt äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket eller upprust- ningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jorda- balken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlings- ordning enligt 9 § hyresförhand- lingslagen (1978:304) lämnats utan bifall. __________ Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998 Lagrådets yttrande Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1997-11-24 Närvarande: f.d. justitierådet Staffan Vängby, justitierådet Gertrud Lennander, regeringsrådet Kjerstin Nordborg. Enligt en lagrådsremiss den 6 november 1997 (Justitiedepartementet) har regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till 1. lag om ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder, 3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., och 4. lag om ändring i lagen (1994:831 ) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt. Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Nils Cederstierna. Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet: Förslaget till lag om ändring i jordabalken 12 kap. 11 § Andra stycket är svårläst. Orsaken härtill är främst att en för fri- tidsbostäder och lokaler gemensam hänvisning görs till första stycket, trots att olika delar av första stycket skall gälla för de båda kategorierna. Denna teknik kan inte anses godtagbar, särskilt som det är angeläget att hyreslagen skall kunna läsas även av lekmän utan tillgång till förarbeten. Problemet kan lösas på flera sätt. Ett sätt är att ändra styckeindelningen av paragrafen. Eftersom andra stycket reglerar en begränsad fråga och förutsättningarna är gemensamma för fritidsbostäder och lokaler talar dock goda skäl för den indelning som valts i det remitterade förslaget. Ett visserligen enbart stilistiskt problem är uttryckssättet att lägenheten hyrts ut i befintligt skick ”trots att” den inte är fullt brukbar för sitt ändamål. Det är troligt att lägenheten hyrts ut i befintligt skick just därför att den är undermålig. Lagrådet förordar för sin del att andra stycket ges följande lydelse: ”Har en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal hyrts ut i befintligt skick gäller 1. för bostadslägenheten första stycket och 2. för lokalen första stycket 1 - 4, endast om lägenheten enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen när han ingick avtalet inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.” 28 a § Det anges ibland i olika lagbestämmelser att ett avtalsvillkor är ”utan verkan” mot ena parten i ett avtalsförhållande (jfr också 12 kap. 1 § femte stycket jordabalken angående verkan av vissa förbehåll). Enligt andra stycket i förevarande bestämmelse kan det villkor som anges där överhuvudtaget inte göras gällande och detta står klart redan vid avtalets ingående. I ett sådant fall bör, i anslutning till den vedertagna terminologin, lämpligen termen ogiltighet användas. Lagrådet föreslår därför att orden ”utan verkan”, som avslutar bestämmelsen, byts ut mot ordet ”ogiltigt”. Övriga lagförslag Lagrådet lämnar förslagen utan erinran. Justitiedepartementet Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 11 december 1997 Närvarande: statsministern Persson, ordförande, och statsråden Hjelm- Wallén, Peterson, Freivalds, Wallström, Tham, Åsbrink, Schori, Blomberg, Andersson, Winberg, Sundström, Johansson, von Sydow, Klingvall, Åhnberg, Pagrotsky, Östros, Messing Föredragande: statsrådet Freivalds Regeringen beslutar proposition 1997/98:46 Ändringar i hyreslagen m.m. Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694. Senaste lydelse 1984:694. Senaste lydelse 1988:927. Senaste lydelse 1997:62. Senaste lydelse 1997:62. Senaste lydelse 1997:63. Senaste lydelse 1997:63. Senaste lydelse 1992:1370. Senaste lydelse 1979:307. Senaste lydelse 1983:438. Senaste lydelse 1981:787. Senaste lydelse 1983:438. Senaste lydelse 1983:438. Senaste lydelse 1997:66. Lydelse enligt prop. 1996/97:30. Lydelse enligt prop. 1996/97:30. Lydelse enligt prop. 1996/97:30. Lydelse enligt prop. 1996/97:30. Lydelse enligt prop. 1996/97:30. Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694. Senaste lydelse 1984:694. Senaste lydelse 1988:927. Senaste lydelse 1997:62. Senaste lydelse 1997:62. Senaste lydelse 1997:63. Senaste lydelse 1997:63. Senaste lydelse 1992:1370. Senaste lydelse 1979:307. Senaste lydelse 1983:438. Senaste lydelse 1981:787. Senaste lydelse 1983:438. Senaste lydelse 1983:438. Senaste lydelse 1997:66. 103 1 Prop. 1997/98:46 Prop. 1997/98:46 9 40 103 Prop. 1997/98:46 Bilaga 1 103 103 Prop: 1997/98:46 Bilaga 2 Prop: 1997/98:46 Bilaga 3 Prop: 1997/98:46 Bilaga 4 Prop: 1997/98:46 Bilaga 5 Prop: 1997/98:46 Bilaga 6 Prop: 1997/98:46 Bilaga 7 Prop: 1997/98:46 Bilaga 8 103 103 Prop. 1997/98:00 102 Prop. 1997/98:46 Bilaga 9 103 Prop.1997/98:46 Bilaga 10 Prop. 1997/98:46 Bilaga 10 Prop. 1997/98:46 Bilaga 10 Prop.1997/98:46 Bilaga 11 Prop. 1997/98:46 Bilaga 11 Prop. 1997/98:46 Bilaga 12