Regeringskansliets rättsdatabaser

Regeringens proposition 1997/98:119 Bostadspolitik för hållbar utveckling Prop. 1997/98:119 Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen. Stockholm den 16 mars 1998 Göran Persson Jörgen Andersson (Inrikesdepartementet) Propositionens huvudsakliga innehåll I propositionen redovisar regeringen mål och inriktning för den framtida bostadspolitiken. Vidare föreslås följande. Räntebidragssystemet enligt 1993 års regler reformeras. Ekologiskt hållbara investeringar främjas vid ny- och ombyggnad av hyres- och bostadsrättshus genom ett särskilt investeringsbidrag. Räntebidraget avvecklas långsammare för fastigheter i de s.k. kris- årgångarna. Särskilt stöd lämnas till kommuner med övermäktiga ekonomiska åtaganden för boendet. Stöd skall kunna lämnas i form av kreditgarantier, lån och i särskilda fall bidrag. Möjligheter öppnas också att i vissa fall lösa av kommunala borgensåtaganden till förmån för bostadsrättsföreningar. En särskild delegation inrättas från den 1 juli 1998 med uppdrag att hantera frågor om sådant stöd till kommunerna. Den nuvarande skattereduktionen för utgifter för reparationer m.m. på bostadshus förlängs att gälla t.o.m. den 31 mars 1999. I samband därmed höjs även de belopp med vilka skattereduktion högst kan lämnas för arbeten utförda efter den 18 mars 1998. En parlamentariskt sammansatt kommitté skall göra en översyn av principerna för uttag av fastighetsskatt. Kommittén skall koncentrera sitt arbete till strukturella frågor medan skatteuttagets nivå ligger utanför uppdraget. I propositionen behandlas även vissa andra bostadspolitiska frågor. Regeringen anser att det är angeläget att uppmuntra ett långsiktigt bo- sparande. Tillräckliga motiv saknas dock för att införa ett av staten premierat sparande, bl.a. mot bakgrund av det utbud av olika sparformer som marknaden erbjuder. Levnadsvillkoren i särskilt storstädernas utsatta bostadsområden måste förbättras. Det kräver en förbättrad samordning av åtgärder inom olika politikområden. Kommunerna har det övergripande ansvaret för bostadsförsörjningen på den lokala nivån. De styrmedel som kommunerna förfogar över bedöms vara tillräckliga och föreslås inte nu ändras. Det kommunala engagemanget bör dock utvecklas, bl.a såvitt gäller de kommunala bostadsföretagen. Innehållsförteckning 1 Förslag till riksdagsbeslut 5 2 Förslag till lag om ändring i lagen (1996:725) om skattereduktion för utgifter för byggnadsarbete på bostadshus Fel! Bokmärket är inte definierat. 3 Ärendet och dess beredning 10 4 Utvecklingen på bostadsmarknaden 11 4.1 Bostadsmarknaden och den allmänna ekonomiska utvecklingen 11 4.2 Särskilt om villkoren för det sent byggda bostadsbeståndet 14 4.3 Hushållens bostadssituation 17 4.4 Bostadsbeståndet och dess förändringar 21 5 Statens stöd till bostadssektorn – nuvarande regler 28 5.1 Subventioner till bostadsproduktionen 28 5.2 Bidrag till bostadskonsumtion 31 5.3 Statens utgifter 33 6 Internationellt samarbete med anknytning till det bostads- politiska området 34 7 Den framtida bostadspolitiken – mål och uppgifter 38 8 Reformer av statens stöd till bostadsproduktion 43 8.1 Vissa ändringar av reglerna för räntebidrag 43 8.2 Statliga kreditgarantier 44 8.3 Bidrag till bostadsinvesteringar som främjar ekologisk hållbarhet 46 8.4 Bosparande 47 9 De ekonomiska villkoren för det sent byggda beståndet 52 10 Fortsatta reformer 54 10.1 En bred översyn av fastighetsskatten m.m. 54 10.2 Förbättrade levnadsvillkor i utsatta bostadsområden 55 10.3 Hushåll med svårigheter på bostadsmarknaden 59 10.4 Oseriösa bostadsförmedlare 61 11 Kommunernas roll i bostadspolitiken 62 11.1 Kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen 62 11.2 De kommunala bostadsföretagen 63 11.3 Stöd till kommuner med övermäktiga åtaganden för boendet 70 12 Åtgärder för ökad sysselsättning i byggbranschen 78 12.1 Skattereduktion för utgifter för byggnadsarbete på bostadshus 80 12.2 Bidrag till äldrebostäder 81 13 Ekonomiska konsekvenser 83 Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandena De ekonomiska villkoren för det sent byggda beståndet (SOU 1995:98) och Bostadspolitik 2000 – från produktionspolitik till boendepolitik (SOU 1996:156) från Bostadspolitiska utredningen 84 Bilaga 2 Förteckning över remissinstanser 89 Bilaga 3 Sammanfattning av betänkandet Allmännyttiga bostadsföretag (SOU 1997:81) från Utredningen om kommunala bostadsföretag 91 Bilaga 4 Förteckning över remissinstanser 93 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 16 mars 1998 94 1 Förslag till riksdagsbeslut Regeringen föreslår att riksdagen dels antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1996:725) om skattereduktion för utgifter för byggnadsarbete på bostadshus, dels godkänner regeringens förslag om 1. ändrade regler för räntebidrag vid ny- och ombyggnad av bostäder (avsnitt 8.1), 2. ändrade regler för statliga kreditgarantier vid ny- och ombyggnad av bostäder (avsnitt 8.2), 3. bidrag för bostadsinvesteringar som främjar ekologisk hållbarhet (avsnitt 8.3), 4. ändrade regler för vissa räntebidrag för det sent byggda beståndet (avsnitt 9), 5. stöd till kommuner med övermäktiga åtaganden för boendet (avsnitt 11.3). 2 Förslag till lag om ändring i lagen (1996:725) om skattereduktion för utgifter för byggnadsarbete på bostadshus Härmed föreskrivs att 3-4, 6 och 10-12 §§ lagen (1996:725) om skatte- reduktion för utgifter för byggnadsarbete på bostadshus skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 3 § Underlaget för skattereduktion- en omfattar endast utgifter för byggnadsarbete som har utförts under tiden den 15 april 1996 - 31 december 1998 och som är betalda vid tidpunkten för ansökan. Underlaget för skattereduktion- en omfattar endast utgifter för byggnadsarbete som har utförts under tiden den 15 april 1996 - 31 mars 1999 och som är betalda vid tidpunkten för ansökan. Utgifter för byggnadsarbete inräknas i underlaget endast om arbetet utförts av någon som innehar F-skattesedel vid den tidpunkt när avtalet om arbete träffades eller när ersättningen utbetalades. En uppgift om innehav av en F-skattesedel får tas för god om den läm- nas i en anbudshandling, en faktura eller någon därmed jämförlig hand- ling, som även innehåller uppgifter om utbetalarens och betalningsmot- tagarens namn och adress eller andra för identifiering godtagbara upp- gifter samt uppgift om betalningsmottagarens personnummer eller orga- nisationsnummer. Detta gäller dock inte om den som betalar ut ersätt- ningen känner till att uppgiften om innehav av en F-skattesedel är oriktig. 4 § Skattereduktionen uppgår till 30 procent av underlaget. Skatte- reduktionen får dock sammanlagt inte överstiga 1. för småhus som utgör en taxeringsenhet 10 500 kronor, 2. för hyreshus som utgör en taxeringsenhet det högsta av be- loppen 20 000 kronor och ett be- lopp motsvarande tre gånger fas- tighetsskatten för bostadsdelen för hela kalenderåret 1996, 3. för en bostadsrätt 5 000 kronor om inte annat framgår av fjärde stycket. Skattereduktionen uppgår till 30 procent av underlaget. Skatte- reduktionen får dock sammanlagt inte överstiga 1. för småhus som utgör en taxeringsenhet 14 000 kronor, 2. för hyreshus som utgör en taxeringsenhet det högsta av be- loppen 27 000 kronor och ett be- lopp motsvarande fyra gånger fas- tighetsskatten för bostadsdelen för hela kalenderåret 1996, 3. för en bostadsrätt 7 000 kronor om inte annat framgår av fjärde stycket. Om sökandens underlag inte uppgår till sammanlagt minst 2 000 kronor medges inte någon skattereduktion. I fråga om taxeringenhet som består av två eller flera småhus som till övervägande del upplåtits med hyresrätt får reglerna tillämpas som om småhusen tillsammans utgör ett hyreshus, om skattereduktionen där- igenom blir högre. I fråga om taxeringsenhet som består av två eller flera småhus som upplåtits med bostadsrätt, skall varje bostadsrättsinnehavare medges skattereduktion som om han eller hon ägde det med bostadsrätt upplåtna småhuset. I sådant fall har fastighetsägaren inte rätt att erhålla skatte- reduktion. Skattereduktionen för en delägare i en fastighet eller i en bostadsrätt utgör högst så stor andel av den totala skattereduktionen för fastigheten eller bostadsrätten som svarar mot hans eller hennes andel i fastigheten eller bostadsrätten när arbetet utfördes. 6 § Ansökningen skall innehålla uppgift om 1. sökandens personnummer eller organisationsnummer samt, om sök- anden är bostadsrättsinnehavare, föreningens eller bolagets organisa- tionsnummer, 2. fastighetens beteckning samt om sökanden är bostadsrättsinne- havare, lägenhetens eller småhusets beteckning, 3. sökandens andel i fastigheten eller i bostadsrätten när arbetet utför- des, 4. det byggnadsarbete som utförts på fastigheten eller på bostadsrätten och när arbetet utförts, 5. underlaget för den skattereduktion som begärs, 6. organisationsnummer eller personnummer för den som utfört bygg- nadsarbetet samt 7. huruvida sådan ersättning eller sådant stöd som avses i 2 § tredje stycket har beviljats. Om sökanden har förvärvat fastigheten eller bostadsrätten under något av åren 1996, 1997 eller 1998, skall ansökningen också innehålla uppgift om förvär- vet och om den som fastigheten eller bostadsrätten förvärvats från. Om sökanden har förvärvat fastigheten eller bostadsrätten under något av åren 1996, 1997, 1998 eller 1999, skall ansökningen också innehålla uppgift om förvär- vet och om den som fastigheten eller bostadsrätten förvärvats från. Till ansökningen skall fogas kopia av faktura eller motsvarande hand- ling utvisande vilket byggnadsarbete som utförts och utgiften för detta arbete, uppgift om utgiften för material och utrustning samt, om sökan- den är bostadsrättsinnehavare, intyg från föreningen eller bolaget som visar att han eller hon är medlem i föreningen eller delägare i bolaget och bostadsrättsinnehavare. Av ansökningen eller en handling som fogas till denna skall framgå när betalning har ägt rum. 10 § Ansökan om skattereduktion skall ha kommit in till en skatte- myndighet senast den 1 mars 1999. Om en ansökan om skattereduk- tion har kommit in före den 1 mars 1997 skall skattereduktionen till- godoräknas vid debitering av skatt på grund av 1997 eller 1998 års taxering efter vad som anges i ansökningen. Har ansökan kommit in efter den 28 februari 1997 men före den 1 mars 1998 skall skatte- reduktionen tillgodoräknas vid de- bitering av skatt på grund av 1998 eller 1999 års taxering efter vad som anges i ansökningen. Kom- mer ansökningen in senare till- godoräknas skattereduktionen vid debitering på grund av 1999 års taxering. Ansökan om skattereduktion skall ha kommit in till en skatte- myndighet senast den 1 mars 2000. Om en ansökan om skattereduk- tion har kommit in före den 1 mars 1997 skall skattereduktionen till- godoräknas vid debitering av skatt på grund av 1997 eller 1998 års taxering efter vad som anges i ansökningen. Har ansökan kommit in efter den 28 februari 1997 men före den 1 mars 1998 skall skatte- reduktionen tillgodoräknas vid de- bitering av skatt på grund av 1998 eller 1999 års taxering efter vad som anges i ansökningen. Har an- sökan kommit in efter den 28 feb- ruari 1998 men före den 1 mars 1999 skall skattereduktionen till- godoräknas vid debitering av skatt på grund av 1999 eller 2000 års taxering efter vad som anges i an- sökan. Kommer ansökningen in senare tillgodoräknas skattereduk- tionen vid debitering på grund av 2000 års taxering. 11 § Regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, Riksskatteverket bestämmer vilken eller vilka skattemyndigheter som beslutar i ärenden enligt dena lag. Sedan en skattemyndighet av- gjort ett sådant ärende får en ny ansökan inte prövas förrän efter utgången av år 1998, om inte an- sökningen avser utgifter på minst 1 000 kronor som ingår i sökan- dens underlag för skattereduktion. Sedan en skattemyndighet av- gjort ett sådant ärende får en ny ansökan inte prövas förrän efter utgången av år 1999, om inte an- sökningen avser utgifter på minst 1 000 kronor som ingår i sökan- dens underlag för skattereduktion. 12 § Skattemyndighetens beslut enligt denna lag får omprövas, förutom i fall som anges i förvaltningslagen (1986:223), om sökanden har lämnat oriktig uppgift eller sådan ersättning eller sådant stöd som avses i 2 § tredje stycket har beviljats efter det att ansökningen gjordes. Beslut får också omprövas om det föranleds av ett annat beslut av skattemyndighet eller förvaltningsdomstol som rör skattereduktion enligt denna lag, fas- tighetstaxering eller debitering av fastighetskatt. Beslut får vidare, på begäran av sökanden, omprövas om denne be- gärt att skattereduktion skall till- godoräknas honom eller henne vid debitering av skatt på grund av 1997 eller 1998 års taxering och beslutad skattereduktion därefter inte fullt ut kunnat tillgodoräknas honom eller henne vid denna debi- tering. Beslut får vidare, på begäran av sökanden, omprövas om denne be- gärt att skattereduktion skall till- godoräknas honom eller henne vid debitering av skatt på grund av 1997, 1998 eller 1999 års taxering och beslutad skattereduktion där- efter inte fullt ut kunnat tillgodo- räknas honom eller henne vid denna debitering. Omprövning får ske intill utgången av femte kalenderåret efter det år då beslut om skattereduktion meddelades. Omprövning enligt första stycket andra meningen får ske även efter den tid som anges i föregående mening men senast sex månander efter det beslut som föranleder änd- ringen. ______________ 1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1998. 2. För byggnadsarbete som utförts mellan den 15 april 1996 och den 18 mars 1998 gäller 4 § i dess äldre lydelse. 3 Ärendet och dess beredning Genom beslut den 9 mars 1995 bemyndigade regeringen statsrådet Jörgen Andersson att tillkalla en parlamentariskt sammansatt utredning med uppdrag att ta fram underlag för beslut om bostadspolitiken på längre sikt. I uppdraget ingick att precisera målen för en fortsatt social bostadspolitik och att ge förslag om lämpliga medel för att uppnå dessa. Utredningen, som antog namnet Bostadspolitiska utredningen, över- lämnade i september 1995 delbetänkandet 1990-talets bostadsmarknad – en första utvärdering (SOU 1995:98). I delbetänkandet behandlade utredningen de ekonomiska villkoren för det sent byggda beståndet samt redovisade en första utvärdering av 1993 års regler för stöd till bostads- finansieringen. De förslag som redovisades i delbetänkandet har den 20 oktober 1995 behandlats på ett remissmöte med företrädare för berörda myndigheter och organisationer. I proposition 1995/96:101 om de eko- nomiska villkoren för det sent byggda beståndet m.m. (bet. 1995/96:BoU10, rskr. 1995/96:227 och 228) föreslog regeringen bl.a. frihet från fastighetsskatt även för år 1997 för bostadsfastigheter med värdeår 1991 samt vissa begränsade justeringar av villkoren i fråga om kreditgarantier för den nyproduktion som påbörjades år 1995. I november 1996 överlämnade utredningen sitt slutbetänkande Bostadspolitik 2000 - från produktionspolitik till boendepolitik (SOU 1996:156). Betänkandet har remissbehandlats. En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 1. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 2 och en sammanställning av remissyttrandena finns tillgänglig vid Inrikesdepartementet (dnr In 96/2357/BO). Genom beslut den 19 december 1996 bemyndigade regeringen stats- rådet Jörgen Andersson att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att se över vissa förutsättningar och villkor som gäller de allmännyttiga företagen och deras bostäder. I juni 1997 överlämnade utredaren betän- kandet Allmännyttiga bostadsföretag (SOU 1997:81). Betänkandet har remissbehandlats. En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 3 och en förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 4. Remissyttrandena finns tillgängliga i Inrikesdepartementet (dnr In97/1520/BO). Lagrådet Förslaget till lag om ändring i lagen (1996:725) om skattereduktion för utgifter för byggnadsarbete på bostadshus innebär justeringar av tekniskt sett enkel beskaffenhet. Förslaget är enligt regeringens bedömning därför av sådan beskaffenhet att Lagrådets hörande skulle sakna betydelse. 4 Utvecklingen på bostadsmarknaden 4.1 Bostadsmarknaden och den allmänna ekonomiska utvecklingen Under 1980-talet hade Sverige en gynnsam makroekonomisk utveckling så till vida att BNP och hushållens reala disponibla inkomster ökade under hela decenniet. Den öppna arbetslösheten var mycket låg och nådde under 2 % åren 1988-1990. Dessa faktorer lade grunden för en hög efterfrågan på bostäder som blev märkbar under andra halvan av 1980- talet och kulminerade kring skiftet mellan 1980- och 1990-tal. Bostadsbyggandet och efterfrågan på fastigheter stimulerades också av de avregleringar av kreditmarknaden som skedde från mitten av 1980- talet. Genom avregleringarna ökade tillgången på krediter mycket kraf- tigt, i synnerhet efter det att valutaregleringen slutgiltigt avskaffats år 1989 och kreditinstituten fritt kunde refinansiera sig utomlands. Konkur- rens om marknadsandelar mellan kreditgivarna och orealistiska bedöm- ningar av kreditriskerna var andra orsaker till kreditexpansionen. Tillgången på krediter ökade i ett läge då inflationen börjat stiga. Den årliga inflationstakten steg från drygt 4 % år 1986 till drygt 10 % år 1990. Den stigande inflationen medförde att de reala räntorna för t.ex. bostadslån sjönk kraftigt till nivåer som inte var långsiktigt hållbara. Realräntan efter skatt låg i slutet av 1980-talet under noll på grund av att värdet av avdragsrätten för ränteutgifter då var 50 %. Räntekostnader och ränterisker reducerades ytterligare genom de generella räntebidragen, vars dåvarande utformning innebar att staten stod för större delen av ränterisken. På bygg- och bostadsmarknaden stimulerade ovanstående faktorer fram en omfattande bostadsproduktion och ledde till kraftigt stigande fastighetspriser. Kostnadsmedvetenheten och respekten för framtida ränteförändringar var dock ofta svagt utvecklad. Produktionskostnaderna steg och andelen eget kapital vid nyproduktion och förvärv av fastigheter var vanligen mycket låg. De på kort sikt gynnsamma villkoren för investeringar i bostäder ledde till ett byggande som på många lokala bostadsmarknader översteg det långsiktiga behovet av bostäder. I början av 1990-talet kom sedan en period med utomordentligt svag ekonomisk utveckling. Lågkonjunkturen, som var den värsta sedan 1930- talet, medförde att produktionen sjönk med totalt ca 5 % mellan 1991 och 1993. Den öppna arbetslösheten steg från 2 % till drygt 8 % och mer än 500 000 arbetstillfällen försvann. Följden blev att underskottet i de offentliga finanserna steg till som mest 12 % av BNP år 1993. Samtidigt började hushållens köpkraft försvagas och misstroendet mot den svenska ekonomin gav periodvis upphov till mycket höga räntor. När lågkonjunkturen kom föll inflationen snabbt, från drygt 10 % våren 1991 till knappt 2 % våren 1992. Samtidigt låg de nominella räntorna kvar på oförändrad nivå, med t.ex. nästan 13 % ränta för ett 5- årigt villalån. Följden blev en historiskt sett mycket hög realränta. Den höga realräntan ökade känsligheten för ränteförändringar. Hushåll och fastighetsägare kunde inte längre räkna med att inflationen skulle göra deras lån lättare att bära eller höja värdet på deras fastigheter. Under lågkonjunkturen blev det tydligt hur skattereformen på flera sätt ändrat de ekonomiska förutsättningarna på bostadsmarknaden. Genom skattereformen begränsades värdet av avdragsrätten för skuldräntor till 30 % för att nå en mer enhetlig kapitalbeskattning. Tillsammans med den minskade inflationen medförde detta att realräntan på ett villalån (efter ränteavdrag) blev ca 6 % år 1992 jämfört med 0 % år 1991. För att upprätthålla kostnadspariteten mellan de olika upplåtelseformerna redu- cerades samtidigt räntesubventionerna till flerbostadshus. Skattereformen syftade slutligen till att göra skattesystemet mer symmetriskt och för- skjuta skatteuttaget från direkta till indirekta skatter. Som ett led i detta infördes full moms (25 %) på byggande och fastighetsförvaltning. Dessa förändringar ökade kraftigt boendekostnaderna i alla upplåtelseformer. Samtidigt sänktes dock marginalskatterna och mellan åren 1990 och 1992 steg hushållens reala disponibla inkomster med ca 10 % som en följd av skatte- och avgiftsminskningar. Dessutom höjdes boendekost- nadsgränserna i bostadsbidragssystemet liksom barnbidragen i syfte att kompensera framförallt ekonomiskt svaga barnfamiljer för stigande boendekostnader. Sammantaget innebar det uppdrivna kostnadsläget inom branschen, växlingen till låg inflation och lågkonjunkturen tunga ekonomiska bördor för fastighetsägare och hushåll. När arbetslösheten ökade sjönk också hushållens inkomster och många hushåll kunde inte längre tillgodogöra sig de positiva effekterna av den minskade beskattning av arbets- inkomster som skattereformen innebar. Följden blev en minskad efter- frågan på bostäder. Fastighetspriserna föll och antalet outhyrda lägen- heter ökade snabbt. De fastighetsekonomiska konsekvenserna blev svåra att hantera för många fastighetsägare (se nedan). Under de senaste åren har den allmänna ekonomiska utvecklingen inneburit att de ekonomiska förutsättningarna för boende och byggande snabbt förbättrats. Den ekonomiska politik som förts sedan 1994 har varit inriktad på att bryta den negativa ekonomiska utvecklingen och skapa förutsättningar för en hög och stabil tillväxt samt en varaktig minskning av arbetslösheten. De två styrande målen för den ekonomiska politiken har varit en halvering av den öppna arbetslösheten till 4 % år 2000 samt sunda offentliga finanser. Facit av den förda politiken är i de flesta avseenden mycket gynnsamt. BNP-tillväxten har under perioden 1994- 1997 i genomsnitt uppgått till 2,6 % per år. Inflationen och inflations- förväntningarna har hållit sig inom Riksbankens inflationsmål, vilket inneburit att räntorna sjunkit till en bottennivå historiskt sett. Vidare är de offentliga finanserna i balans och arbetslösheten har börjat falla kraf- tigt. Enligt Finansdepartementets prognoser ökar hushållens disponibla inkomster under de kommande åren. De fallande räntorna har mycket stor betydelse för bostadssektorn och för hushållens ekonomi. Räntan för t.ex. ett 5-årigt villalån (Stads- hypotek) har sjunkit från 11,9 % i februari 1995 till 6,7 % i februari 1998. Detta innebär en skillnad i räntekostnad på drygt 1 500 kronor per månad efter ränteavdrag för ett lån på 500 000 kronor. Även bostads- rättshavare som belånar sin bostadsrätt har fått del av de sjunkande räntorna. Hushåll i hyresrätt får ta del av räntesänkningen indirekt och med en viss fördröjning. Fastighetsägarens sjunkande räntekostnader måste först slå igenom i hyressättningen. Årets hyresförhandlingar indi- kerar att de låga räntorna nu börjar ge effekt i form av mycket måttliga hyreshöjningar. Den låga inflationen ger stabilare förutsättningar för byggande och boende än 1980-talets inflationsekonomi, men ställer också krav på en relativt hög andel eget kapital vid bostadsinvesteringar och på ökad soliditet i bostadsföretagen. Genom den låga inflationen ligger realräntan fortfarande på en högre nivå än under tidigare decennier. Bostadsmarknaden idag kännetecknas – vid sidan av de kvarstående fastighetsekonomiska problemen för delar av de nyare årgångarna – av en ökad differentiering mellan olika lokala och regionala bostadsmark- nader. I storstadsområdena och i många större orter skapar en relativt god arbetsmarknad och goda utbildningsmöjligheter en positiv befolknings- utveckling. Tillsammans med en relativt god inkomstutveckling för stora grupper av befolkningen ger detta en hög bostadsefterfrågan som håller nere antalet lediga lägenheter på en låg nivå och ger förutsättningar för nyproduktion av bostäder. Bostadsmarknadsläget är helt annorlunda i många mindre kommuner där en vikande arbetsmarknad bidrar till en stagnerande eller negativ befolkningsutveckling och en svag inkomst- utveckling. Följden har i flera fall blivit bestående problem med outhyrda lägenheter och därmed försämrad ekonomi för många fastighetsägare. 4.2 Särskilt om villkoren för det sent byggda bostadsbeståndet Under perioden 1988–1993 färdigställdes drygt 300 000 lägenheter, varav ca 185 000 lägenheter i flerbostadshus. Den regionala fördelningen av byggandet under denna period var mycket skev på så sätt att en betydande andel av bostadsproduktionen skedde i mindre kommuner. Vidare var andelen hyresbostadsfastigheter högre än tidigare, särskilt andelen privatägda hyreslägenheter, och allt fler nyproducerade småhus uppläts med hyres- eller bostadsrätt. Fastigheterna i denna del av beståndet producerades under det sena 1980-talets högkonjunktur då produktionskostnaderna ökade kraftigt och produktiviteten i byggandet minskade. De ekonomiska villkoren i för- valtningen av dessa fastigheter utmärks därför av höga produktions- kostnader, hög belåning och därmed betydande kapitalkostnader. Dessa faktorer leder till ekonomiska problem som i flera fall förvärras av att fastigheterna är belägna på orter med svag efterfrågan på bostäder. I många fall har fastighetsägare ställts inför akuta betalningssvårigheter och långsiktiga lönsamhetsproblem, vilka i sin tur tvingat många fastig- hetsägare till finansiella rekonstruktioner på grund av att de kommit på obestånd. Trots kraftiga ökningar av hyror och avgifter har tillgångarna inte räckt för att betala amorteringar och ränta på skulder samt andra kostnader. De fastighetsekonomiska problemen har efter år 1991 resulterat i ett ökat antal ekonomiska rekonstruktioner och konkurser. Under perioden 1991-1996 gick 2 963 privata fastighetsägare med bostäder och 267 bostadsrättsföreningar i konkurs. SCB:s statistik visar att konkurser och rekonstruktioner har åsamkat bostadsinstituten kreditförluster motsvar- ande drygt 29 miljarder kronor under åren 1992-1996. I samband med finansiella rekonstruktioner åsamkas staten normalt förluster via Venantius AB och Statens bostadskreditnämnd (BKN). Hittills genomförda rekonstruktioner beräknas ha medfört kostnader för staten på totalt ca 7 miljarder kronor. Härtill kommer tidigare förluster för vissa statliga bostadslån som förvaltats av Statens Bostadsfinansierings- aktiebolag, SBAB. Dessutom tillkommer förväntade förluster som i december 1997 uppskattades till ca 10 miljarder kronor totalt för Venantius AB och BKN. Statens totala kostnader med anledning av rekonstruktionsarbetet är således betydande och kan totalt komma att uppgå till nästan 20 miljarder kronor. Obeståndshanteringen hos Venantius AB Venantius AB:s lånestock avseende hyres- och bostadsrättsfastigheter omfattar totalt ca 7 000 låntagare, varav ca 3 000 är bostadsrättsföre- ningar. Det totala lånekapitalet uppgår till ca 25 miljarder kronor, varav hela 17 miljarder kronor avser lån till bostadsrättsföreningar. Det totala antalet finansiella rekonstruktioner fram till februari 1998, inklusive konkurser, uppgick till 1 240. Antalet rekonstruktioner, exklu- sive konkurser, uppgick till ca 750 – nästan samtliga gällde bostadsrätts- föreningar. De konstaterade förlusterna uppgick totalt den 30 juni 1997 till 3,4 miljarder kronor. Ytterligare ca 1 700 låntagare är nu föremål för olika åtgärder inom ramen för Venantius obeståndshantering, varav drygt 1 200 är bostads- rättsföreningar. Lånekapitalet uppgår i dessa ärenden till ca 10 miljarder kronor. Finansiella rekonstruktioner kommer sannolikt att genomföras inom 2 år. De förväntade förlusterna med anledning av dessa engage- mang uppskattas till drygt 4 miljarder kronor. Totalt uppgick Venantius reservationer den 30 juni 1997 för befarade kreditförluster till 6,9 miljarder kronor. Den geografiska fördelningen uppvisar ett mönster där de belopps- mässigt största reservationerna för förväntade förluster avser engage- mang i de tre storstadslänen och i Uppsala och Västmanlands län. Reservationerna varierar mellan ca 200 och 300 miljoner kronor för vart och ett av dessa län. För Gotlands, Jämtlands och Norrbottens län är de förväntade förlusterna mindre än 20 miljoner kronor. De relativa förlusterna är högst i vissa mindre folkrika län. I Gotlands, Kronobergs och Blekinge län uppgår Venantius reservationer för förväntade förluster till mer än 50 % av lånekapitalet. Förluster i kreditgarantisystemet Det sammanlagda beloppet för beviljade garantier hos BKN uppgår till ca 24 miljarder kronor, varav 90 procent hänför sig till det äldre garanti- systemet där förlusterna hittills har uppkommit. Av dessa garantier avser ca 12,5 miljarder kronor bostadsrättsföreningar. Ersättningsbeslut inom kreditgarantisystemet hade den 31 december 1997 fattats i ca 1 700 garantiärenden. Ersättningar har därvid lämnats med totalt ca 3,5 miljarder kronor, varav ca 1,5 miljarder kronor för er- sättningar i samband med ackordsuppgörelser i drygt 300 ärenden. Av det totala ersättningsbeloppet gällde ca 1,7 miljarder kronor garantier för lån med säkerhet i bostadsrättsfastigheter, fördelat på ca 250 garanti- ärenden. Ersättningarna avseende garantier för lån med säkerhet i hyres- bostadsfastigheter uppgick till ca 1,7 miljarder kronor och avsåg ca 850 garantiärenden. Av det totala ersättningsbeloppet avsåg ca 500 miljoner kronor infriade garantiåtaganden i Skåne län, vilket är det högsta beloppet för ett enskilt län. För Stockholms, Göteborgs- och Bohus respektive Örebro län upp- går ersättningsbeloppen till ca 200 miljoner kronor vardera. För Krono- bergs, Blekinge, Jämtlands respektive Gotlands län uppgår ersättnings- beloppen till mindre än 100 miljoner kronor. För övriga län varierar de beslutade ersättningarna mellan 100 och 200 miljoner kronor. Andelen garantier där ersättningar behövt betalas ut var högst i Blekinge län och uppgick till nästan 30 % av det garanterade beloppet. I Gävleborgs, Örebro, Västernorrlands och Västerbottens län uppgick denna andel till mellan 20 och 25 procent. I Göteborgs- och Bohus respektive Östergötlands län var andelen ca 10 % och i Stockholms län ca 3 %. För övriga län varierar andelen mellan 10 och 20 % av det garan- terade beloppet. Förutom redan utbetalade ersättningar hade den 31 december 1997 ersättningar i ytterligare ca 370 fall aktualiserats med ett garanterat belopp på totalt ca 2,1 miljarder kronor, varav 1,8 miljarder kronor avsåg ackordsärenden. Av det garanterade beloppet i aktualiserade men inte ersatta ärenden avsåg 1,8 miljarder kronor garantier för lån mot säkerhet i bostadsrättsfastigheter, fördelat på ca 180 ärenden. Nästan 140 ärenden gäller garantier för lån mot säkerhet i hyresbostadshus, med ett garanterat belopp på ca 280 miljoner kronor. Konsekvenser för de boende av en finansiell rekonstruktion En finansiell rekonstruktion kan uppnås antingen genom konkurs eller genom ackordsförhandlingar mellan kreditgivare och låntagare. Konkurs innebär att förvaltningen av egendomen tas över av en konkursförvaltare som utses av tingsrätten. Konkursförvaltarens uppgift är att avveckla verksamheten genom att sälja tillgångarna och att ersätta fordringsägarna efter den förmånsrätt som de har. I många fall kan dock en konkurs med efterföljande försäljning av fastigheten vara oförmånlig för fordringsägarna, på grund av att försäljningsvärdet är lågt. Av den anledningen är det ofta bättre att verksamheten rekonstrueras finansiellt genom s.k. ackord, dvs. att parterna träffar överenskommelser om ned- sättning av upplupna räntor, ändrade ränte- och amorteringsvillkor eller eftergift av delar av kapitalet. Ackord förutsätter dock att överens- kommelser kan träffas som skapar en långsiktigt hållbar ekonomisk situation för fastighetsägaren. Efter konkurs kommer ett bostadsföretag att avvecklas och en bostadsrättsförening att upplösas. Detta innebär att företagets eller bostadsrättsföreningens fastighet får en ny ägare. I de fall som de boende hyr sina lägenheter av ett bolag har de i kraft av sitt besittningsskydd rätt att bo kvar med samma besittningsskydd gentemot den nye fastig- hetsägaren. För bostadsrättsinnehavare innebär konkursen att ett skriftligt hyresavtal anses ingånget mellan den nye ägaren och de före detta bostadsrättinnehavarna, som således kan bo kvar som hyresgäster (7 kap. 33 § bostadsrättslagen). I de fall som en finansiell rekonstruktion genomförs genom ackord sker ingen avveckling av företaget eller upplösning av bostadsrätts- föreningen utan företaget eller föreningen kvarstår som ägare till fastigheten. För bostadsrättsinnehavarna innebär detta också att lägen- heten fortsätter att innehas med bostadsrätt. Det senaste årets utveck- lingen visar att andelen konkurser i samband med finansiella rekonstruk- tioner minskar och att det blir allt vanligare att rekonstruktion sker i form av ackordsuppgörelser. Av BKN:s årsredovisning för budgetåret 1997 framgår att nästan två tredjedelar av de totala ersättningarna under 1997 avsåg ackordsärenden. 4.3 Hushållens bostadssituation Statistiska centralbyrån har regelbundet utfört bostads- och hyresunder- sökningar (BHU). Enligt BHU 1993 bor 42 % av hushållen i hyresrätt, 39 % i egnahem och 19 % i bostadsrätt. Hushållens fördelning på upp- låtelseform varierar beroende på hushållstyp. Av de hushåll som består av en ensam vuxen person bor ca 60 % i hyresrätt. Däremot bor 70 % av hushållen med två vuxna och barn i egnahem. Hushållens genomsnittliga bostadsyta år 1993 var 43 m2 per person, vilket internationellt sett är mycket högt. Skillnaderna är dock stora mellan olika hushållstyper. Samboende med barn i hyresrätt har knappt hälften så stor bostadsyta per person som samboende utan barn i egnahem. Trångboddhet i bemärkelsen att bostaden har mer än två boende per rum, kök och ett rum oräknade, är sällsynt. År 1993 var endast 3 % av hushållen i hyres- och bostadsrätt trångbodda och trångboddheten i egna- hem var nästan obefintlig. Däremot har en tredjedel av barnfamiljerna i hyres- och bostadsrätt och hälften av de ensamstående föräldrarna med två barn inte möjlighet att ge alla barn ett eget rum. De förändrade ekonomiska villkor för bostadsmarknaden som har beskrivits i avsnitt 4.1 ledde till att hushållens kostnader för boendet ökade kraftigt i början av 1990-talet. De största kostnadsökningarna ägde rum mellan år 1991 och år 1992, då hyrorna steg med hela 29 % och avgifterna för bostadsrätter steg med 13 % i löpande priser. Uppgifter från bostads- och hyresundersökningarna gör det möjligt att följa hur boendekostnaderna påverkat hushållens ekonomi under första halvan av 1990-talet. En jämförelse mellan uppgifterna från BHU 1989 och BHU 1995, visar att den andel av hushållens disponibla inkomster (efter skatt) som togs i anspråk av den s.k. nettobostadsutgiften (bostads- utgiften minskad med bostadsbidrag och korrigerad med hänsyn till skatteeffekt) ökade från 20 till 26 % för hushåll i hyresrätt. För bostads- rättshavare steg nettobostadsutgiftens andel från 20 till 23 %, medan den däremot sjönk något från 24 till 23 % för egnahemsägare. Den relativt sett ogynnsammare utvecklingen för hushåll i hyresrätt gäller för alla de sex hushållstyper som redovisas i BHU. Tabell 1 belyser boendekostnadernas utveckling genom att visa den procentuella förändringen av hushållens nettobostadsutgifter. Tabellen visar också förändringen av hushållens konsumtionsutrymme per s.k. konsumtionsenhet när boendet betalats. Begreppet konsumtionsenhet används för att ange att uppgifterna korrigerats för att de nödvändiga utgifterna per person varierar beroende på hur ett hushåll är sammansatt. Tabell 1 Procentuell förändring av hushållens nettobostadsutgifter och konsumtionsutrymme per konsumtionsenhet (ke) när boendet betalats under perioden 1989–1995 (fasta priser) Hushållstyp Förändring av nettobostads- utgiften (%) Förändring av konsumtions- utrymmet per ke när boendet betalats (%) Hyresrätt Bostadsrätt Egnahem Hyresrätt Bostadsrätt Egnahem Ensamstående utan barn 28 18 15 -9 7 15 Ensamstående med barn 23 24 -1 -9 -11 5 Gifta/samboende utan barn 26 22 5 -7 4 13 Gifta/samboende med barn 23 31 13 -13 6 11 Ensamstående pensionärer 42 37 13 -3 7 16 Samboende pensionärer 41 30 12 8 18 21 Hushållen totalt 30 25 3 -7 5 18 Källa: SCB (BHU) Tabellen bör tolkas med viss försiktighet eftersom jämförelser mellan hushåll i olika upplåtelseformer sällan är helt rättvisande. För egnahems- ägare inkluderar nettobostadsutgiften visserligen såväl ränteutgifter, amortering, driftsutgifter som utgifter för underhåll och reparationer. Det obetalda arbete som egnahemsägare och i viss utsträckning bostads- rättshavare utför för att underhålla sin bostad ingår dock inte i de uppgifter om bostadsutgifter som redovisas i BHU. Inte heller anses den som köpt ett egnahem eller en bostadsrätt ha några kostnader för det egna kapital som bundits i bostaden. Sammantaget är det troligt att bostads- utgifterna för framför allt egnahemsägare är något underskattade i BHU. Vad tabellen visar är att nettobostadsutgiften stigit mest för hushåll i hyresrätt och minst för hushåll i egnahem. De största procentuella ökningarna av bostadsutgiften har fallit på pensionärshushåll i hyres- och bostadsrätt. Även gifta/samboende med barn i bostadsrätt har haft reala kostnadsökningar på drygt 30 %. Uppgifterna om konsumtionsutrymme per konsumtionsenhet visar den sammantagna effekten av förändringar av bostadsutgifter och hushålls- inkomster. Skillnaderna mellan upplåtelseformerna kvarstår även med detta mått. Alla hushållstyper i egnahem har under första hälften av 1990-talet ökat sitt konsumtionsutrymme när boendet har betalats. En förhållandevis god inkomstutveckling samt sänkta räntor under år 1995 har medgivit en genomsnittlig real ökning av konsumtionsutrymmet på 18 %. Bland hushållen i hyreslägenheter har däremot alla hushållstyper utom samboende pensionärer fått ett minskat konsumtionsutrymme. Det är dock viktigt att notera att minskningen av konsumtionsutrymmet är begränsad i relation till ökningen av nettobostadsutgiften. Av hushållen i bostadsrätt, slutligen, är det endast gruppen ensamstående med barn som fått erfara ett minskat konsumtionsutrymme. Efter år 1995 har hyresutvecklingen varit gynnsam för hushållen. De genomsnittliga hyreshöjningarna var 3 % för år 1996 och 2,6 % för år 1997. De hyresöverenskommelser med drygt 160 kommunala bostads- företag som hittills avslutats för år 1998, innebär en genomsnittlig hyres- ökning på endast 0,16 %. För egnahem har index för boendekostnadernas andel i konsumentprisindex (KPI) minskat med 9 % mellan januari 1996 och december 1997. Den särskilt gynnsamma utvecklingen för egnahem- men förklaras av att egnahemsägarna snabbt kunnat sätta om sina lån och tillgodogöra sig de sjunkande räntorna. Hushållens boendekostnader år 1997 kan uppskattas genom bearbet- ningar av materialet i den inkomstfördelningsundersökning (HINK) som genomfördes år 1995. Materialet i denna urvalsundersökning har efter år 1995 fortlöpande uppdaterats med bl.a förändringar av hyror och inkomster. Resultaten från HINK är dock av flera skäl inte direkt jämför- bara med uppgifterna från bostads- och hyresundersökningarna. Tabell 2 visar hushållens månatliga kostnader för boendet hösten 1997 enligt HINK samt det disponibla konsumtionsutrymmet per konsum- tionsenhet när boendet har betalats. Tabell 2 Hushållens boendekostnader och konsumtionsutrymme år 1997 Hushållstyp Boendekostnad (kr/mån) Konsumtionsutrymmet per ke när boendet betalats (kr/mån) Hyresrätt Bostadsrätt Egnahem Hyresrätt Bostadsrätt Egnahem Ensamstående utan barn 3 500 3 000 3 400 4 200 6 100 6 500 Ensamstående med barn 5 000 4 600 4 400 3 600 4 100 4 500 Gifta/samboende utan barn 4 400 3 800 4 200 7 000 8 500 9 200 Gifta/samboende med barn 5 200 5 500 5 500 4 700 5 800 6 300 Ensamstående pensionärer 3 700 3 000 2 600 3 600 4 900 5 100 Samboende pensionärer 4 200 3 300 3 300 5 900 7 000 7 300 Hushållen totalt 3 900 3 600 4 400 4 600 6 500 7 400 Källa: SCB (HINK) En skillnad mellan BHU och HINK-undersökningarna är att uppgifterna om boendekostnader i HINK inte reducerats med bostadsbidragen. Före bostadsbidrag varierar hushållens genomsnittliga boendekostnader för år 1997 mellan 2 600 kr/mån för ensamstående pensionärer i egnahem och 5 500 kr/mån för gifta/samboende med barn i egnahem. Hushåll med barn har de högsta boendekostnaderna oavsett vilken upplåtelseform de valt att bosätta sig i, vilket främst avspeglar sambandet mellan bostads- storlek och boendekostnader. För alla hushållstyper utom just gifta/sam- boende med barn gäller också att hushåll i hyresrätt har något högre boendekostnader. Här bör dock påpekas att även materialet ur HINK- undersökningen har en tendens att underskatta boendekostnaderna i egnahem. Hushållens genomsnittliga konsumtionsutrymme per konsumtions- enhet när boendet har betalats spänner från 3 600 kr/mån för ensam- stående pensionärer i hyresrätt till 9 200 kr/mån för gifta/samboende utan barn i egnahem. För alla hushållstyper gäller att hushåll i hyresrätt har det minsta och hushåll i egnahem det största konsumtionsutrymmet. Förklaringen till detta är i första hand att hushållen i hyresrätt – oavsett hushållstyp – har lägre inkomster innan boendet betalats än hushåll i de båda andra upplåtelseformerna. Hushållen i egnahem har sedan i sin tur i regel högre inkomster än hushållen i bostadsrätt. Inkomstskillnaderna är relativt små för ensamstående med barn och för pensionärshushållen, men uppgår till betydande belopp för hushållstypen gifta/samboende utan barn. Gifta/samboende utan barn i hyresrätt har drygt 2 000 kr/mån mindre i disponibel inkomst per konsumtionsenhet innan boendet betalats än samma grupp av hushåll i egnahem. En bidragande anledning till inkomstskillnaderna mellan upplåtelseformerna är att andelen hushåll med arbetsmarknadsstöd är klart högst inom hyressektorn. 4.4 Bostadsbeståndet och dess förändringar Bostadsbeståndet Resultaten från den senaste Folk- och bostadsräkningen (FOB 1990) uppräknade med senare års produktion, visar att det finns drygt 4,2 miljoner bostäder i Sverige. Detta motsvarar ca 480 bostäder per tusen invånare. Det svenska bostadsbeståndet tillhör de yngre i Europa och är i stort sett helt moderniserat. Ungefär 75 % av alla bostäder har byggts efter år 1940 och bara några procent av bostäderna saknar modern standard. Under efterkrigstiden har andelen bostäder med rinnande vatten, central- värme och WC stigit från 36 till 98 %. Bostäderna i beståndet fördelar sig nästan jämnt mellan småhus och flerbostadshus. Småhusen och flerbostadshusen har något olika ålders- struktur. Beståndet av flerbostadshus är mer koncentrerat till perioden 1941–1970, då 58 % av antalet lägenheter i flerbostadshus färdigställdes. Bara 17 % av flerbostadshusen är byggda före år 1941. De större bostäderna i bostadsbeståndet är koncentrerade till småhusen. Mindre än en femtedel av bostäderna i flerbostadshus har en storlek på 4 rok eller större. I genomsnitt har småhusen 5,2 rum och bostäder i fler- bostadshus 3,2 rum. Av bostäderna i beståndet är 41 % egnahem medan 17 % upplåts med bostadsrätt och 42 % upplåts med hyresrätt. Inom småhussektorn domi- nerar äganderätten klart – mindre än en tiondel av småhusen hyrs eller upplåts med bostadsrätt. Lägenheterna i flerbostadshus fördelar sig på 72 % hyresrätt och 28 % bostadsrätt. Lägenheterna i flerbostadshus ägs huvudsakligen av kommunala bostadsföretag (38 %), bostadsrättsföreningar (28 %), privata fastighets- ägare (17 %) och privatpersoner (13 %). Det kan noteras att olika ägarkategorier har olika ålderssammansättning på sina bostadsbestånd. Privata företag som äger flerfamiljshus har 30 % av sina lägenheter i hus byggda före år 1941. Hos de kommunala bostadsföretagen utgör däremot de äldsta lägenheterna bara 12 % av lägenhetsbeståndet. Lediga lägenheter i bostadsbeståndet Bostadsbeståndet kan aldrig utnyttjas till fullo. En viss andel lediga lägenheter uppstår alltid som ett naturligt uttryck för förändringar i bostadsefterfrågan. Lediga lägenheter behövs dessutom för att öka hus- hållens möjligheter att byta bostad och därmed skapa förutsättningar för flexibilitet på arbetsmarknaden. Efterfrågan på bostäder påverkas på kort sikt huvudsakligen av förändringar i hushållens köpkraft. Högkonjunkturen under andra halvan av 1980-talet medförde att andelen lediga lägenheter sjönk år från år och nådde en extremt låg nivå (mindre än 0,5 %) år 1990. Därefter har den djupa lågkonjunkturen under första halvan av 1990-talet medfört att andelen lediga lägenheter stigit kraftigt. Enligt SCB var antalet outhyrda lägenheter vid mätningen i mars 1997 det största som har noterats. Sammantaget fanns drygt 59 000 outhyrda lägenheter hos de kommunägda och privata bostadsföretagen, motsvar- ande 3,8 % av lägenhetsbeståndet. Drygt 42 000 av de lediga lägen- heterna fanns hos de kommunala bostadsföretagen. En senare mätning i september 1997 avsåg endast läget i de kommunala bostadsföretagen och visade att antalet outhyrda lägenheter hos dessa företag då ytterligare ökat till 46 000 lägenheter. Detta innebar att 5,4 % av företagens bostäder stod tomma. De regionala variationerna är stora. Spännvidden ligger mellan drygt 1 % lediga lägenheter i Stockholms län och 10-12 % i Västerbottens, Jämtlands, och Västernorrlands län. Även i Skaraborgs, Värmlands och Älvsborgs län var siffrorna höga. Det finns också stora variationer mellan olika lokala bostadsmark- nader. Vid mätningen i september 1997 återfanns nästan 70 % av de lediga lägenheterna i kommuner med mindre än 75 000 invånare, trots att dessa kommuner bara svarar för 42 % av lägenhetsbeståndet. Fjorton kommunägda företag hade en särskilt svår situation med minst 20 % av sina lägenheter outhyrda. Samtidigt kunde de kommunala bostadsföre- tagen i 10 kommuner inte erbjuda några lediga lägenheter alls. Bostadsbyggandet Bostadsinvesteringarna som andel av BNP Den totala byggverksamheten (underhåll samt investeringar) i Sverige omfattade år 1996 drygt 191 miljarder kronor, varav knappt 65 miljarder kronor avsåg bostadssektorn. Investeringarna inom bostadssektorn har sedan år 1970 varierat mellan 6,3 och 1,4 % av BNP. Diagram 1 Bostadsinvesteringarnas andel av BNP 1970-1997 Källa: SCB Bostadsinvesteringarnas andel av BNP har sjunkit kraftigt under 1990- talets första hälft. Efter en tillfällig uppgång år 1996, sjönk investe- ringarna till knappt 1,4 % av BNP år 1997. Under första hälften av 1980-talet minskade nyproduktionen i omfatt- ning och bostadsinvesteringarna inriktades på ombyggnadsverksamhet. Perioden 1984–1987 hade ombyggnadsverksamheten större omfattning än nyproduktionen. Under den därpå följande högkonjunkturen minskade ombyggnadsverksamheten, för att sedan under de senaste åren ligga ungefär i nivå med nyproduktionen. En internationell jämförelse visar att de svenska bostadsinvestering- arnas andel av BNP under åren 1977-1987 låg 0,5-1 procentenhet lägre än genomsnittet för EU-länderna. Under andra halvan av 1980-talet medförde dock högkonjunkturen för det svenska bostadsbyggandet att denna skillnad försvann och åren 1990–1992 tog bostadsinvesteringarna en större andel av BNP i Sverige än genomsnittet för EU-länderna. Därefter minskade bostadsinvesteringarnas andel av BNP både i Sverige och för övriga EU-länder i genomsnitt. Nyproduktion av bostäder Bostadsbyggandets omfattning påverkas kraftigt av konjunktursväng- ningar och variationerna mellan perioder av hög och låg bostadsproduk- tion är stora. Även under perioder av omfattande bostadsproduktion är dock nytillskottet av bostäder litet i relation till beståndets storlek. De drygt 57 000 bostäder som färdigställdes år 1992 motsvarade 1,4 % av antalet befintliga bostäder. Under perioden 1965-1996 har antalet färdigställda bostäder varierat mellan 110 000 år 1970 och 13 000 år 1995. Diagram 2 Antal färdigställda lägenheter 1965-1997 Källa: SCB Diagrammet visar på två toppar i bostadsproduktionen, dels under det s.k. miljonprogrammet på 1960- och 70-talen, dels under perioden 1988– 1992. Under miljonprogramsåren färdigställdes i genomsnitt 98 000 bostäder per år och åren 1988–92 tillkom i snitt 55 000 bostäder per år. Liksom efter miljonprogrammets omfattande bostadsbyggande har bo- stadsproduktionen sjunkit kraftigt efter år 1992. Både i relativa och absoluta tal har dock produktionsminskningen varit större efter år 1992 än tidigare. Boverkets prognoser över antalet påbörjade nya bostäder tyder dock på en viss ökning av bostadsbyggandet under de närmaste åren. Verket bedömer att 14 000 bostäder kommer att påbörjas år 1998 och 18 000 år 1999. Ökad sysselsättning och ökade disponibla inkomster för hushållen ger enligt Boverket förutsättningar för en ökad efterfrågan på bostäder. Orderingången till trähusfabrikanterna har dessutom ökat under år 1997 och en ökad andel av byggföretagen uppger att deras verksamhet för- väntas växa under de kommande åren. De nominella produktionskostnaderna för flerbostadshus steg mellan åren 1975 och 1992 från knappt 2 000 kr/m2 till 12 600 kr/m2. En kostnadsutveckling enligt hemmamarknadsprisindex hade motsvarat knappt 6 000 kr/m2 år 1992. Efter år 1992 bryts den snabba kostnads- utvecklingen. Under år 1996 och år 1997 har produktionskostnaderna åter stigit något, troligen beroende på nyproduktionens koncentration till större orter där kostnaderna blir högre. Enligt Boverkets uppskattningar uppgick den genomsnittliga produktionskostnaden under första halvåret 1997 till 12 800 kr/m2 för flerbostadshus och 10 900 kr/m2 för grupp- byggda småhus. Den regionala fördelningen av bostadsbyggandet har uppvisat kraftiga svängningar efter år 1985. Under andra halvan av 1980-talet försköts bostadsproduktionen från storstadsområden och större kommuner till små och medelstora kommuner. Den andel av de nya flerbostadshusen som tillkom i kommuner med mer än 75 000 invånare sjönk från 63 % år 1985 till 44 % år 1990. Under perioden 1985-1994 var byggandet i förhållande till folkmängden lika omfattande i kommuner med mindre än 30 000 invånare som i storstadskommunerna, trots att folkökningen var mycket låg i de minsta kommunerna. Redan ett par år in på 1990-talet hade dock den regionala fördelningen börjat svänga tillbaka och under åren 1995-96 var byggandet i förhållande till folkmängen avsevärt mindre i de minsta kommunerna än i storstadsområdena. Under år 1997 var nyproduktionen i hög utsträckning koncentrerad till storstads- områdena och några av universitetsorterna. Ombyggnad av bostäder Ombyggnadsstatistiken omfattar bara de ombyggnader som får någon form av statligt stöd. Många ombyggnader, framförallt i egnahem, sker helt utan statliga subventioner. Diagrammet nedan visar de mer omfatt- ande ombyggnader (bidragsunderlag >50 000 kr/lgh) som beviljats stat- liga bostadslån och/eller räntebidrag respektive år. Diagram 3 Omfattande ombyggnader med statligt stöd budgetåren 1965/66–1997 Källa: Boverket Det statliga stödet till ombyggnader når en större omfattning först när räntebidragssystemet införs budgetåret 1974/75. Därefter varierar om- byggnadsverksamheten i omfattning beroende på den allmänna ekono- miska utvecklingen, förändringar i statens stöd m.m. Under en period på 1980-talet infördes tilläggslån för ombyggnader och ett utökat antal ombyggnadsåtgärder blev bidragsberättigade. Från år 1986 begränsades dock stödet till ombyggnader kraftigt i storstäderna för att främja nypro- duktion. De höga talen för år 1993 förklaras av att många fastighetsägare under år 1992 ansökte om räntebidrag innan det tidigare räntebidrags- systemet upphörde. År 1995 stimulerades ombyggnadsverksamheten genom ett särskilt investeringsbidrag. Mellan år 1996 och år 1997 minskade ombyggnadsverksamheten kraftigt, från ca 30 000 till ca 18 000 ombyggnader av lägenheter i flerbostadshus. Omfattningen av ombyggnadsverksamheten under kommande år är svår att uppskatta. Boverkets bedömning vad gäller flerbostadshusen är att mer omfattande ombyggnader kommer att genomföras i 20 000 lägenheter år 1998 och i 25 000 lägenheter år 1999. Rivningar Samtidigt som bostadsbeståndet utökas genom nyproduktion och om- byggnader sker också en minskning av antalet bostäder genom att bostäder slås samman, omvandlas till lokaler eller rivs. De stora avgång- arna ur bostadsbeståndet skedde under 1960- och 70-talens omfattande saneringar av stadskärnorna i de större städerna. Antalet rivna lägenheter låg under dessa decennier ofta över 8 000 per år. Med undantag för några få år sjönk dock antalet rivningar oavbrutet mellan åren 1968 och 1981. Efter en tillfällig topp under den omfattande ombyggnadsverksamheten under första halvan av 1980-talet, sjönk sedan antalet rivna lägenheter successivt till drygt 500 för år 1992. Efter 1990 har antalet rivningar åter ökat, men ligger ändå mycket långt under 1960- och 70-talens nivåer. Enligt SCB revs 2 600 lägenheter år 1996. Rivningarna på 1990-talet skiljer sig dock från rivningar under tidigare decennier på så sätt att nästan alla lägenheter som revs var byggda efter år 1950 och modernt utrustade. Rivningar hänger idag främst samman med uthyrningssvårigheter och beror i mindre utsträck- ning på sanering och modernisering av bostadsbeståndet. Merparten av de lägenheter som rivits under 1990-talet ägdes av kommunala bostads- företag. 5 Statens stöd till bostadssektorn – nuvarande regler 5.1 Subventioner till bostadsproduktionen Statens stöd till bostadsbyggandet består dels av räntebidrag för ny- och ombyggnad av bostäder, dels av kreditgarantier för lån mot säkerhet i fastigheten efter det att ny- eller ombyggnaden färdigställts. Ärenden om räntebidrag handläggs av Boverket och länsstyrelserna. Statens bostadskreditnämnd svarar för ärenden om kreditgarantier. Under olika perioder har också tillfälliga stöd utgått för investeringar med särskild inriktning. Vidare finns för närvarande möjlighet till viss skattereduktion för reparationsarbeten. Dessa stödformer berörs närmare i avsnitt 12. Med hänsyn till räntekostnadernas stora andel av de totala boendekostnaderna är de skattemässiga avdrag för räntekostnader som varje skattskyldig är berättigad till av stor betydelse i sammanhanget. I den omfattning som sådana avdrag avser räntekostnader för investeringar i en bostad kan även detta anses utgöra en del av statens stöd till bostadssektorn. Räntebidrag enligt 1993 års system Räntebidrag lämnas fr.o.m. den 1 januari 1993 till nyproduktion av bo- städer och till vissa ombyggnader enligt bestämmelserna i förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention. När det gäller om- byggnader lämnas räntebidrag till sådana investeringar i hyres- och bostadsrättshus som i väsentlig mån förbättrar sådana grundläggande funktioner som är nödvändiga för att fastigheten skall fungera tillfreds- ställande för bostadsändamål. Räntebidrag lämnas vidare till sådana om- byggnadsåtgärder som syftar till att upprätthålla eller förbättra husets grundläggning eller dess huvudsakliga försörjningssystem för el, uppvärmning, vatten och avlopp, ventilation samt transporter och kommunikationer. Åtgärder som utgör underhåll och reparationer är inte bidragsberättigade. Räntebidraget vid nyproduktion lämnas med en procentuell andel av en schablonberäknad räntekostnad för investeringen, dock utan krav på särskild lånefinansiering. Till grund för beräkningen ligger dels den s.k. subventionsräntan, dels ett bidragsunderlag vars storlek vid nybyggnad bestäms genom två schablonbelopp – ett på 13 000 kr/m2 för ytor upp till 35 m2 per lägenhet och ett på 6 000 kr/m2 för ytor därutöver. Högst 120 m2 per lägenhet berättigar till bidrag och bidragsunderlaget kan därmed maximalt uppgå till 965 000 kronor. För byggande av vissa servicebostäder gäller särskilda bestämmelser. Subventionsräntan fastställs varje vecka av Boverket utifrån ett räntegenomsnitt för obligationer på kreditmarknaden med fem års återstående löptid. För ett enskilt projekt till vilket bidrag har beviljats minskar bidragets storlek varje år med i förväg fastställda procentsatser. Dessutom innebär bidragssystemet en fortlöpande sänkning av bidragets storlek för det första bidragsåret så att bostäder som t.ex. påbörjas år 1997 får ett lägre räntebidrag det första året än bostäder som påbörjades år 1996. I tabell 3 nedan redovisas med vilka andelar som räntebidrag lämnas respektive år till hyres- och bostadsrättshus. Tabell 3 Räntebidrag till nybyggda hyres- och bostadsrättshus, pro- centuell andel av beräknad räntekostnad Årgång Bidragsår 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 1 57 52 52 47 42 37 32 30 2 53 48 48 43 38 33 30 30 3 49 44 44 39 34 30 30 30 4 45 40 40 35 30 30 30 30 5 41 36 36 31 30 30 30 30 6 37 32 32 30 30 30 30 30 7 33 30 30 30 30 30 30 30 8 30 30 30 30 30 30 30 30 Efter år 2000 lämnas räntebidrag med 30 % av beräknad räntekostnad för både befintliga och nya ärenden. Bidraget är enligt gällande regelverk evigt. Vid ombyggnad bestäms bidragsunderlaget med ledning av den fak- tiska ombyggnadskostnaden. Bidragsunderlaget får dock inte bestämmas till ett högre belopp än det som motsvarar 80 % av nybyggnadsschablonen, minskat med värdet av byggnaden före ombygg- naden. Räntebidrag lämnas även till nyproduktion av egnahem enligt samma principer som för hyres- och bostadsrättshus. De procentuella bidrags- andelarna är dock inte desamma på grund av att de har justerats med hänsyn till effekten av egnahemsägarnas ränteavdrag. Bidraget i ett enskilt ärende avtrappas tills det upphör helt. Räntebidrag lämnas inte för egnahem som påbörjas efter år 1999. För egnahem som påbörjats fr.o.m. år 1995 lämnas räntebidrag med de procentuella andelar som redovisas i tabell 4. Tabell 4 Räntebidrag till nybyggda egnahem, procentuell andel av beräknad räntekostnad Årgång Bidragsår 1995 1996 1997 1998 1999 2000 1 31,4 24,3 17,2 10,1 3,0 0 2 25,7 18,6 11,5 4,4 0 0 3 20,0 12,9 5,8 0 0 0 4 14,3 7,2 0 0 0 0 5 8,6 1,5 0 0 0 0 6 2,9 0 0 0 0 0 7 0 0 0 0 0 0 Räntebidrag enligt äldre regler Statligt stöd för ny- och ombyggnad av bostäder i form av räntebidrag lämnades även före år 1993. Delvis olika bidragsregler har därvid gällt under olika perioder. För perioden närmast före år 1993 tillämpades bestämmelserna i förordningen (1991:1933) om statliga räntebidrag för ny- och ombyggnad av bostäder (1992 års regler). Till grund för bidragsberäkningen ligger ett i varje ärende fastställt bidragsunderlag som skall motsvara en skälig produktionskostnad för det aktuella huset eller dess ombyggnad. Räntebidraget bestäms schablonmässigt med utgångspunkt i skillnaden mellan den s.k. subventionsräntan och den s.k. garanterade räntan. Den senare utgör en på förhand fastställd räntesats som höjs årligen med ett visst antal också på förhand bestämda procentenheter. Denna s.k. upptrappning av den garanterade räntesatsen medför att räntebidraget fortlöpande minskar. Räntebidraget upphör när den garanterade räntan första gången uppgår till eller överstiger sub- ventionsräntan. Bidragstidens längd kommer således att i huvudsak bestämmas av hur subventionsräntan utvecklar sig i förhållande till den garanterade räntesatsen. Bidragstiden kan dock högst uppgå till 25 år. Kreditgarantier Staten lämnar sedan år 1992 kreditgaranti för nyproduktion av bostäder i samtliga upplåtelseformer (hyresrätt, bostadsrätt och egnahem) samt till större ombyggnader av hyres- och bostadsrättshus. Kreditgaranti får enligt gällande regler endast lämnas för lån som avser färdigställda bostäder som har räntebidrag. Kreditgarantisystemet infördes i stället för de statliga bostadslån som lämnades före år 1992. Storleken på kreditgarantin uppgår normalt till 30 % av ett schablonbe- räknat garantiunderlag som i princip motsvarar bidragsunderlaget för räntebidragen. Kreditgarantin har formen av en s.k. fyllnadsborgen. Det innebär att långivaren även skall ha säkerhet i form av pantbrev och att det är pant- säkerheten som i första hand skall tas i anspråk om låntagaren inte kan fullfölja sina åtaganden gentemot långivaren. Kreditgarantin svarar således bara för den del av långivarens fordran som kvarstår sedan panten har realiserats. Pantbrevet för lån med kreditgaranti skall ha ett förmånsrättsläge i direkt anslutning till säkerheten för bottenlånet. Kreditgarantin begränsas till det säkerhetsläge som motsvarar högst 100 % av pantvärdet. Pantvär- det motsvaras av garantiunderlaget med vissa tillägg, t.ex. för lokaler. Produktionskostnaden för ett hus är dock i allmänhet högre än pantvär- det. Skillnaden mellan beviljade lån och produktionskostnaden måste täckas med eget kapital. Statens bostadskreditnämnd får lämna kreditgaranti till bl.a. sådana inhemska kreditaktiebolag, bankinstitut, finansbolag och försäkrings- institut som står under Finansinspektionens tillsyn. Långivaren bestäm- mer själv i vilken omfattning som möjligheten att få kreditgaranti skall utnyttjas. Om ersättning utbetalas till långivaren övertar staten långivarens ford- ringar på låntagaren i motsvarande del. Sådana regressfordringar kan efterges av nämnden, om låntagaren inte kan betala och nämnden bedömer att så även kommer att vara fallet framdeles. Kreditgaranti kan lämnas för en tid av högst 25 år och är avgiftsbelagd. Den årliga avgiften uppgår för närvarande till 0,5 % av det garanterade beloppet. Statens bostadskreditnämnd har fr.o.m. budgetåret 1997 ett ekonomiskt resultatansvar för kreditgarantier inom bostadssektorn. Detta innebär att den garantiavgift som tas ut skall motsvara den ekonomiska risk och de övriga kostnader som garantin innebär för staten i enlighet med en ny modell för hantering av statens garantier som regering och riksdag beslutat om (prop. 1996/97:1, bet. 1996/97 FiU:1, rskr. 1996/97:53). När det gäller tidigare beviljade kreditgarantier belastar ersättningar till följd av infriade garantiåtaganden statsbudgeten. 5.2 Bidrag till bostadskonsumtion Bostadsbidrag lämnas i dag dels till barnfamiljer, dels till ungdomar mellan 18 och 29 år utan barn. Pensionärer kan vid sidan om pensionen få bostadstillägg och särskilt bostadstillägg. Beslut om bostadsbidrag och bostadstillägg fattas av de allmänna försäkringskassorna. Riksförsäk- ringsverket är central myndighet och har ansvar för tillsyn etc. Bostadsbidrag Bostadsbidraget till barnfamiljer (ensamstående och gifta/samman- boende) är behovsprövat, dvs. bidragets storlek bestäms av det enskilda hushållets inkomster och andra ekonomiska resurser. Det består dels av ett särskilt bidrag för hemmavarande barn, dels av ett belopp som utgår från bostadskostnaden och antalet barn. Det särskilda bidraget lämnas med 600 kronor per månad för familjer med ett barn, 900 kronor för familjer med två barn och 1 200 kronor för familjer med tre eller flera barn. Det särskilda bidraget utges även till familjer som saknar egen bostad. Det bostadskostnadsberoende bidragsbeloppet grundas på bostadskost- naden mellan en nedre och en övre gräns. Mellan dessa gränser lämnas bidrag med 75 respektive 50 % av bostadskostnaden i två olika intervall. Bostadskostnadsgränserna för hushåll med olika antal barn framgår av följande sammanställning. Gränserna har gällt sedan år 1996. Tabell 5 Bostadskostnadsgränser för hushåll med barn (kr/mån) Familjer med Lägsta bidrags- grundande bo- stadskostnad Bidrag med 75 % upp till en bostadskostnad av Bidrag med 50 % upp till en bostadskostnad av 1 barn 2 000 3 000 5 300 2 barn 2 000 3 300 5 900 3 eller flera barn 2 000 3 600 6 600 Det maximala bidragsbelopp som kan räknas fram med hänsyn till det antal barn och den bostadskostnad som familjen har minskas med 20 % av den del av den bidragsgrundande inkomsten som överstiger 117 000 kronor för ensamstående eller 58 500 kronor för vardera maken. Även bostadsbidraget till ungdomar mellan 18 och 29 år utan barn är behovsprövat och beroende av bostadskostnadens storlek. Bidragsbe- loppet grundas, på samma sätt som för barnfamiljer, på bostadskostnaden mellan en nedre och en övre gräns för bostadskostnaden. Mellan dessa gränser lämnas bidrag med 75 respektive 50 % av bostadskostnaden i två olika intervall. Bidraget lämnas enligt samma regler oavsett om någon i hushållet studerar eller inte. Bostadstillägg till pensionärer Bostadstillägg till pensionärer (BTP) kan maximalt lämnas med 85 % av bostadskostnaden mellan 100 kronor och 4 000 kronor per månad. BTP är helt inkomstprövat och reduceras med 40 % av årsinkomsten upp till ett och ett halvt basbelopp och med 45 % av inkomsten därutöver. Som inkomst räknas i princip alla inkomster utöver folkpension samt pen- sionstillskott eller ATP motsvarande ett pensionstillskott. I årsinkomsten ingår inkomst av kapital som beräknas som en schablonmässigt bestämd andel av förmögenheten. Särskilt bostadstillägg till pensionärer (SBTP) betalas ut som ett kom- plement till BTP till pensionärer med hög bostadskostnad och låg in- komst. SBTP prövas automatiskt månadsvis för alla som uppbär BTP och betalas ut om den sammanlagda inkomsten, efter det att en skälig bo- stadskostnad är betald, understiger 122 % av basbeloppet. I sådant fall betalas SBTP ut upp till denna nivå. Normen för högsta skäliga bostads- kostnad för beräkning av SBTP är 5 200 kronor per månad. 5.3 Statens utgifter Utgifterna över statsbudgeten de senaste fem budgetåren för generella bidrag till bostadsproduktion och för riktade bidrag till hushållen redo- visas i tabell 6 nedan. Tabell 6 Statens utgifter, miljarder kr Budgetår Bidrag 1992/93 1993/94 1994/95 1995/96 (18 mån) 1996 1997 Räntebidrag 33,8 33,7 32,6 43,3 27,8 20,8 Kreditgarantier - 0 0,4 1,4 1,2 1,1 Bostadsbidrag 3,0 11,4 9,2 12,9 8,4 6,2 Bostadstillägg till pensionärer (BTP) 4,1 7,0 8,9 14,7 9,8 9,4 Anm: Kreditgarantisystemet infördes den 1 januari 1992. Budgetåret 1992/93 svarade sta- ten för 50 % av utgifterna för bostadsbidrag, medan 50 % finansierades av kommunerna. Budgetåret 1993/94 belastades anslaget för bostadsbidrag med utgifterna för ett extra halvår i samband med att staten övertog hela kostnadsansvaret från kommunerna. Utgifterna för BTP (tidigare KBT) finansierades före år 1995 av både staten och kommunerna. För budgetåren 1998–2000 beräknas utgifterna i statens budget bli föl- jande med gällande regelverk. Tabell 7 Prognos för statens utgifter, miljarder kr Budgetår Bidrag 1998 1999 2000 Räntebidrag 11,1 7,7 4,4 Kreditgarantier 1,5 1,2 1,0 Bostadsbidrag 6,1 6,0 6,0 BTP 9,6 9,6 9,5 Anm: I prognosen för utgifterna för räntebidrag har den genomsnittliga räntenivån respek- tive år antagits vara 6,2 %, 6,4 % och 6,5 %. Flera faktorer bidrar till att utgifterna för statens stöd till bostadssektorn har minskat under senare år. Den stora minskningen av utgifterna för räntebidrag beror framför allt på lägre räntenivå och låg volym på bo- stadsbyggandet. Utgifterna för bostadsbidrag har minskat bl.a. till följd av de förändringar av reglerna som riksdagen beslutat om fr.o.m. år 1996 och fr.o.m år 1997 (prop. 1994/95:100 bil. 6, bet. 1994/95:BoU14, rskr. 1994/95:312 och prop. 1995/96:186, bet. 1995/96:BoU11, rskr. 1995/96:229). På sikt kommer även utgifterna över statsbudgeten för infriade åtaganden för kreditgarantier att minska, i takt med att garanti- ärenden enligt det äldre systemet avslutas. 6 Internationellt samarbete med anknytning till det bostadspolitiska området Sverige deltar i internationellt samarbete med anknytning till det bostads- politiska området i FN, OECD, EU och inom ramen för Östersjö- samarbetet. Ett exempel som väckt särskild uppmärksamhet är arbetet inför Habitat II, FN:s andra världskonferens om boende- och bebyggelse- frågor. Habitat II Habitat II ägde rum i Istanbul den 3–14 juni 1996. De svenska förbere- delserna skedde samordnat med EU men också i nära kontakt med bl.a. de nordiska och de baltiska länderna. Konferensen innebar att världssamfundet enades om en grundläggande syn på bostadens och boendemiljöns betydelse för en socialt hållbar ut- veckling. Allas rätt till ett rimligt boende och till en anständig livsmiljö som grundläggande element i en hållbar utveckling betonades. Habitat II resulterade i två dokument, dels Istanbuldeklarationen som i femton paragrafer sammanfattar konferensens viktigaste slutsatser, dels den omfattande Habitatagendan för boende, bebyggelse och stadsutveck- ling. Habitatagendan innehåller en utförlig redovisning av de mål, principer och åtaganden samt det globala handlingsprogram med strategier för genomförande som konferensen behandlade. Dessa dokument har översatts till svenska och publicerats i en rapport som också innehåller en redogörelse för konferensen och dess resultat (Aktstycken utgivna av Utrikesdepartementet, ny serie II:53). I Habitatagendan fastlades övergripande mål om att alla bör tillförsäk- ras ett rimligt boende, att städer och boplatser bör göras säkrare, mer hälsosamma och anpassade till människors behov samt mer jämlika, håll- bara och produktiva. Habitatagendan innehåller också de åtaganden som världens regeringar ansett nödvändiga för att förverkliga målen och som också lokala företrädare ställt sig bakom. Förhållandet mellan de rika och de fattiga delarna av världen framstod som kritiskt i ljuset av stark befolkningsökning och urbanisering. Det finns därför ett mycket stort behov att skapa drägliga livsförhållanden inte minst i de snabbt växande städerna i tredje världen. En central upp- gift är att finna former för boende och bebyggelse som leder till en lång- siktigt hållbar utveckling i ett globalt perspektiv. Hållbar utveckling i enlighet med besluten vid 1990-talets FN-konferenser – från Rio till Istanbul – förutsätter lokal demokrati och många parters medverkan. Nationellt pågår nu ett arbete som innebär en uppföljning av Habitat II. Kommunerna har därvid en nyckelroll i genomförandet genom den vikt som ges åt den lokala samhällsplaneringen. Detta markerades tydligt i Istanbul inte minst mot bakgrund av strategin hjälp till självhjälp och principer om utveckling av samarbete med näringslivet, delaktighet och stärkt lokal demokrati. Det globala perspektivet från Habitat II kan bli ett viktigt stöd i arbetet med att bygga om Sverige för hållbar utveckling. Den svenska nationalrapportens prioriteringar kommer att följas upp bl.a. i de lokala investeringsprogrammen för ekologisk hållbarhet. Hösten 1997 genomförde Stadsmiljörådet i samarbete med Inrikes- departementet och Svenska kommunförbundet en konferens om bostads- byggande och stadspolitik som bl.a. syftade till att informera om Habitat- agendan och att diskutera dess konsekvenser för svensk samhälls- planering. Under år 1998 kommer Boverket och Svenska kommunför- bundet att genomföra konferenser med landets kommuner för att infor- mera om Habitatkonferensens mål för en hållbar utveckling av städer och boendemiljöer. Ett extramöte med FN:s generalförsamling som uppföljning till Habitat II avses äga rum i New York år 2001. Sverige bör därvid i samarbete med övriga EU-länder fullfölja sina prioriteringar av rätten till ett hem och behovet av stöd till förbättringar av livsmiljön för fattiga människor i tredje världens städer. Vikten av lokal demokrati, god förvaltning och respekt för mänskliga rättigheter måste framhållas i detta sammanhang. Inom ramen för det pågående arbetet med att reformera FN kommer FN:s aktiviteter inom boende- och miljöområdet att utvärderas i syfte att insatserna skall kunna reformeras och stärkas. En särskild arbetsgrupp skall presentera ett förslag till generalsekreteraren under sommaren 1998. Den pågående integreringen av olika FN-organs arbete på landnivå kom- mer också att beröra Habitats arbete i programländerna. Samarbete inom EU Bostadspolitiska frågor ingår inte i EU:s kompetensområde men däremot sker ett informellt samarbete. Årligen genomförs möten mellan bostads- ministrarna i de olika länderna. På motsvarande sätt sker ett informellt samarbete mellan de ministrar som ansvarar för planfrågor i EU-länderna. EU:s medlemsländer och Kommissionen arbetar sedan några år med en sammanhållen regional utvecklingsplanering för Unionens territorium - European Spatial Deve- lopment Perspektive, ESDP. Med regional utvecklingsplanering avses i detta sammanhang en verksamhet som omfattar såväl traditionell fysisk planering som olika regionalpolitiska åtgärder och styrning av offentliga investeringar. ESDP har tre grundteman: – en flerkärnig och bättre balanserad stadsstruktur samt ett nytt förhåll- ande mellan tätort och landsbygd, – likvärdig tillgång till infrastruktur och kunskap, – varsam förvaltning och utveckling av Europas natur- och kulturarv. Arbetet med ESDP syftar bl.a. till att öka förutsättningarna för regional samordning av gemenskapens politikområden. Samtidigt förutsätter det vidgade planeringsperspektiv som ESDP utgör en fördjupad dialog mellan staten och kommunerna samt mellan dem som arbetar med regionalt utvecklingsarbete, kommunikationer, miljöfrågor, kulturarvet och fysisk planering. Behovet av samordning mellan olika aktörer och sektorer betonas. Det första officiella utkastet till ESDP presenterades på ett minister- möte i Noordwijk i juni 1997. Under hösten 1997 har nyssnämnda doku- ment varit föremål för remissbehandling och debatt i bl.a. Sverige. De synpunkter som kommit fram förs nu vidare till ordförandelandet Storbritannien och till Kommissionen för att ge underlag inför den revidering som avses göras inför nästa ministermöte i Glasgow i juni 1998. En praktisk tillämpning av grundtankarna i ESDP sker inom ramen för gemenskapsinitiativet Interreg II C som syftar till att främja samarbete över gränserna när det gäller regional utvecklingsplanering. Särskilda program har utarbetats för transnationellt samarbete. Sverige medverkar i två sådana program, nämligen för Östersjöregionen och Nordsjöregionen. Arbetet syftar till gemensamma strategier för hur de områden som om- fattas av programmen skall utvecklas. Kommunerna och de regionala organen har en central roll i genomförandet av programmen. Inom EU har också de särskilda planeringsfrågor som rör stadsområ- dena uppmärksammats. Sedan år 1994 pågår ett projekt benämnt ”Sus- tainable Cities”. Projektet syftar till samla kunskap om vad som känne- tecknar hållbara städer och att ge stöd och information till framför allt kommunerna. Kommissionen redovisade vidare i maj 1997 i ett särskilt meddelande – ”Mot ett program för städerna inom den Europeiska Unionen” – sin syn på städernas situation och på vad EU kan göra för att stödja städer och storstadsområden som har problem. Avsikten är att regeringar, kommuner och andra organ nu skall lämna synpunkter i frågan. I november 1998 avser Kommissionen att kalla till ett Urban Forum för att där lägga fram sina slutsatser. Sammanfattningsvis kan konstateras att det nu inom EU växer fram en insikt om vikten av att både behålla och utveckla de europeiska städernas konkurrenskraft i en globaliserad ekonomi och att samtidigt utveckla socialt eftersatta stads- delar framför allt i storstadsområdena. Kommissionen betonar att EU varken kan eller skall träda in på natio- nernas eller kommunernas ansvarsområden, men framhåller också att medlemsländerna tillsammans bör ta ett ansvar för en bättre stads- utveckling. Mycket tyder dock på att frågor om stadsutveckling - och därmed bostadspolitiken i vidare mening - kommer att tillmätas allt större vikt inom gemenskapen. Övrigt internationellt samarbete Som ett led i Östersjösamarbetet genomfördes sommaren 1997 konferen- sen ”Baltic Cities” i Stockholm. Konferensen blev en mötesplats för forskare, planerare och kommunalpolitiker engagerade i hållbar stads- utveckling i Östersjöregionen. Frågan om en ekologiskt hållbar utveckling av städer och regioner har också uppmärksammats på olika sätt i annat internationellt samarbete. Bl.a. kan nämnas rapporten Urban Policies for an Ecologically Sus- tainable World från ett seminarium om den ekologiska staden som Sverige och OECD arrangerade år 1994 och den svenska national- rapporten år 1994 till OECD:s projekt ”The Ecological City”. Frågan om en hållbar utveckling av städer och regioner har också upp- märksammats på flera sätt inom OECD:s samarbete om stadsutveckling. Särskilda projekt har drivits om både ekologisk och social hållbarhet. OECD har också studerat indikatorer för stadsutveckling. 7 Den framtida bostadspolitiken – mål och uppgifter Regeringens bedömning: Bostaden är en social rättighet och bostadspolitiken skall skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder till rimliga kostnader och i en stimulerande och trygg miljö inom ekologiskt hållbara ramar. Boendemiljön skall bidra till jämlika och värdiga levnadsförhållanden och särskilt främja en god uppväxt för barn och ungdomar. Bostadspolitiken är en väsentlig del av välfärdspolitiken. Rätten till en god bostad till en rimlig kostnad är ett viktigt mål för samhällets insatser på det bostadspolitiska området. Den sociala bostadspolitikens grund- läggande inriktning ligger fast inför inträdet i det tjugoförsta århundradet. Samtidigt anpassas bostadspolitiken till nya förutsättningar och behov. De internationella åtaganden som Sverige har gjort i samband med FN- konferenserna om miljön i Rio de Janeiro år 1992 och om boende- och bebyggelsefrågor i Istanbul år 1996 innebär att bostadspolitiken också skall skapa förutsättningar för en socialt, ekonomiskt, kulturellt och ekologiskt hållbar utveckling. Bostadspolitiken har därmed tillförts en ny dimension. Det övergripande målet för bostadspolitiken som det uttrycks ovan kommer att prägla inriktningen av statsmakternas handlande inom många områden. I det följande redovisar regeringen hur de olika komponenter som tillsammans formulerar det övergripande målet avses komma att tillgodoses under de närmast kommande åren. Bostaden är en social rättighet och bostadspolitiken skall skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder till rimliga kostnader Huvuduppgiften för bostadspolitiken har sedan 1930-talet varit att bygga bort trångboddhet och dåliga bostadsmiljöer. I dag kan vi konstatera att de bostadspolitiska ansträngningarna har varit mycket framgångsrika. Vi har i vårt land en bostadsstandard som internationellt sett är mycket hög och jämnt fördelad. I det stora flertalet kommuner råder balans på bostadsmarknaden eller finns ett överskott på bostäder. Den bostadspolitiska helhetsbilden uppvisar många positiva drag, men det finns också betydande brister och problem. De höga räntorna under den ekonomiska krisen höjde boendekostnaderna för många hushåll. För en del hushåll har kostnaderna fortsatt att stiga medan de sjunkande rän- torna kraftigt har sänkt kostnaderna för andra. Bostäder behöver rustas upp och byggas om för att motsvara dagens och morgondagens krav på en god och hälsosam miljö. De många outhyrda lägenheterna och tidigare gjorda borgensåtaganden i bostäder tynger många kommuner med svag ekonomi, särskilt i områden med stor befolkningsminskning. Att lösa också dessa problem är en uppgift för den framtida bostads- politiken – i nära samverkan med politiken inom andra områden och inom de ramar som ges av den allmänna ekonomiska politiken. Stabila statsfinanser är en grundläggande förutsättning för framtidens bostadspolitik. Regeringens ekonomiska politik för att sanera statsfinan- serna har varit framgångsrik och har bidragit till att räntenivån har halverats sedan regeringen tillträdde hösten 1994. Detta har lett till sänk- ta boendekostnader för många hushåll med bostadsrätt och i egnahem. På sikt kommer också den låga räntan hushåll med hyresrätt till del. Det innebär att bostadskostnadens andel av den disponibla inkomsten minskar. Om räntenivån till följd av ett minskat förtroende för de svenska statsfinanserna skulle öka med en procentenhet skulle det på sikt inne- bära ökade kostnader för bostadshushållen med 10 miljarder kronor år- ligen. Alla åtgärder som bidrar till att upprätthålla förtroendet för statens finanser är därför betydelsefulla inslag även i bostadspolitiken. Den ekonomiska politiken är dessutom av avgörande betydelse för möjlig- heterna att öka sysselsättningen och därmed hushållens möjligheter att efterfråga bostäder. Statlig medverkan vid finansiering av nyproduktion och ombyggnader av bostäder krävs även i fortsättningen. Det nuvarande finansierings- systemet reformeras efter de krav som ställs för ett hållbart samhälle. Vid sidan av produktionsstödet är bostadsbidragen till barnfamiljer, de bibehållna bostadsbidragen till ungdomar samt bostadstillägget till pensionärer av stor betydelse för att garantera alla rätten till en god bostad till en rimlig kostnad. En grundläggande förutsättning för stabilitet är att de regler som gäller för boendet behandlar alla lika. Regeringen kommer att låta en parlamen- tarisk kommitté göra en allmän översyn av fastighetsskatten m.m. Kom- mittén får ett brett mandat att pröva olika principfrågor. Neutraliteten mellan olika upplåtelseformer blir en central fråga. I analysen måste beaktas också inverkan av det bostadspolitiskt motiverade stöd som lämnas för olika slag av bostäder. Kommittén skall koncentrera sitt arbete till strukturfrågan medan en bedömning av skatteuttagets nivå ligger utanför uppdraget. Bostadspolitiken skall skapa förutsättningar för alla att växa upp och leva i en stimulerande och trygg miljö Bostadsområdena har grundläggande betydelse för de enskildas möjlig- heter till stimulans och personlig utveckling. Det är särskilt viktigt att bostadsmiljön kan främja en god uppväxt för barn och ungdom. God arkitektur, stadsbyggnadskonst och varsamhet med kulturmiljöns värden är viktiga förutsättningar för att skapa vackra och funktionella boende- miljöer. Bostadsmiljöns kvalitet har särskild betydelse för de äldre, funktions- hindrade eller andra som är i behov av vård och stöd och som vistas en stor del av sin tid i bostaden och dess grannskap. Senare års reformer inom äldreomsorgen, omsorgsverksamheten och psykiatrin har haft som utgångspunkt att bostaden och bostadsmiljön också kan fungera som en plats för vård och omsorg och skapa trygghet. Ett viktigt mål för förnyelsen av bostadsbeståndet är därför att öka tillgängligheten för äldre och personer med funktionshinder. Även ungdomars bostadsbehov måste uppmärksammas. Regeringen avser att i anslutning till vårpropositionen överväga om det nuvarande stödet till studentbostäder kan vidgas till att även omfatta anordnande av ungdomsbostäder. De boendes inflytande över den egna bostaden och det egna bostads- området skall öka Bostaden och bostadsområdet är en av de viktigaste platserna för indi- viden. Där tillbringar de flesta människor den största delen av sin lediga tid. Samhörighet mellan dem som bor i området motverkar främlingsskap och ökar tryggheten och välfärden, både för de boende som grupp och för varje enskild individ – men i alltför många bostadsområden saknas delaktighet och engagemang. De boendes inflytande över boendet måste öka. För att skapa lik- värdiga sociala villkor krävs att skillnaderna i delaktighet och inflytande minskar mellan olika upplåtelseformer. Genom självförvaltning stärks de boendes inflytande och engagemang. Goda exempel finns runt om i landet. I Malmö har det kommunala bostadsföretaget MKB genom ett självförvaltningsavtal överlåtit en del av ansvaret för fastighetsförvaltningen i bl.a. bostadsområdet Holma. Ytterligare exempel på ambitiösa insatser är ytterstadssatsningarna i Stockholm. Samhället bör på olika sätt fortsätta att underlätta för själv- förvaltning och annan medverkan i förvaltningen att växa fram i bostads- områdena. Bostadspolitiken skall utvecklas inom ekologiskt hållbara ramar Vi har i stort sett balans på bostadsmarknaden. Bostadsstandarden är hög. Sverige är för den skull inte färdigbyggt. Under de närmaste åren är emellertid uppgiften främst att underhålla det befintliga beståndet och att bygga om. Regeringen har tagit flera initiativ för att stimulera underhålls- och ombyggnadsverksamheten. Det har skett dels genom förmånliga skatte- avdrag och dels i form av särskilda bidrag. Enbart bidragen uppgår till nära 6 miljarder kronor. För perioden 1998–2000 har regeringen avsatt 5,4 miljarder kronor för att påskynda omställningen till ett hållbart samhälle. Merparten av dessa medel kommer att användas för åtgärder i byggnadsbeståndet. Regeringen har vidare avsatt 9 miljarder kronor för energiomställningen, bl.a. i syfte att öka energieffektiviteten i boendet. Behovet att stödja arbetet för förändringar i byggandet och bebyggel- sen har tagits upp i det åtgärdsprogram som redovisats i regeringens skrivelse 1997/98:13 om ekologisk hållbarhet. Det är nödvändigt att ut- veckla bygg- och anläggningsbranschen som ett instrument för omställ- ningen till ekologisk hållbarhet. Bygg- och anläggningsbranschen omsät- ter stora mängder material. Fastighetsägarnas förmåga att vara kompe- tenta beställare och förvaltare av det som byggs eller har blivit byggt inverkar direkt på resursförbrukningen över tiden. Att utveckla byggtekniken, öka produktiviteten i byggandet och ta till vara kvaliteterna i det som byggts är nödvändigt också för att omställ- ningen skall kunna göras till rimliga boendekostnader. Regeringen tillsatte därför i maj 1996 en delegation för att verka för sänkta bygg- kostnader och därmed lägre boendekostnader i nya bostäder. Dess upp- drag är att främja nytänkande inom byggbranschen och att initiera forsk- nings- och utvecklingsarbete kring ny byggteknik och nya byggprodukter samt att främja konkurrens och kvalitet i byggandet. Dåliga miljöer och problem med ohälsa i bostäder skall byggas bort Samhällsplanering på olika nivåer behövs som vägledning för lokali- seringen av nya bostadsområden och för omvandlingen av de bostads- områden som redan finns. Sådana insatser är nödvändiga inte minst för den successiva anpassningen till de krav den ekologiska hållbarheten ställer. Sambanden mellan bostadsplaneringen, transportförsörjningen och energitillförseln behöver ges en ökad uppmärksamhet både i forsk- ningen och i samhällsplaneringen. En ökad uppmärksamhet måste riktas mot de hälsoproblem som upp- står i boendet exempelvis till följd av brister i ventilationen eller fukt- och mögelskador. Regeringen har genom beslut åren 1995 och 1996 gett Boverket i uppdrag att verka för ett miljöanpassat och hälsoriktigt byggande och boende. Byggkvalitetsutredningen har lagt förslag (SOU 1997:177) om åtgärder för förbättrad inomhusmiljö, som bereds i regeringskansliet. Regeringen avser att i en proposition om byggfrågor återkomma till riksdagen med förslag inom dessa områden. Boendemiljön skall bidra till jämlika och värdiga levnadsförhållanden Till skillnad från förhållandena i flera andra länder erbjuder de kommun- ägda bostadsföretagen i Sverige goda bostäder till alla, inte bara till de sämst ställda. Detta har medverkat till att göra boendet mindre klass- präglat i Sverige än i många andra länder. Det är därför viktigt att slå vakt om de kommunala bostadsföretagens ställning på bostadsmark- naden. De kommunala bostadsföretagen klarade sig förhållandevis bra under 1990-talets fastighetskris. Under senare år har emellertid ett växande antal företag fått ekonomiska problem, bl.a. till följd av att en minskad befolkning lett till att många lägenheter har blivit outhyrda. Företagen måste ges förutsättningar att fortsätta spela en viktig roll bland annat för att motverka segregation och dämpa hyresutvecklingen. För att de kommunägda bostadsföretagen skall kunna balansera mark- nadskrafterna där så är nödvändigt behövs åtgärder för att förhindra om- fattande utförsäljningar av de kommunala bostadsföretagen. Regeringen har redan tidigare föreslagit åtgärder för att förhindra spekulativa ut- försäljningar av allmännyttiga bostadsföretag. De åtgärder som riksdagen har beslutat om (prop. 1997/98:37, bet. 1997/98:BoU1, rskr. 1997/98:77) sträcker sig till utgången av år 1999. Regeringen kommer att noga följa utvecklingen av de kommunala bostadsföretagen och vid behov föreslå de åtgärder som kan behövas för att förhindra att dessa företag blir föremål för spekulativa utförsäljningar även efter år 1999, när nuvarande regler upphör. Det är i första hand parterna på bostadsmarknaden som har ansvaret för att fördelningen av bostäder sker på ett sätt som tillgodoser de bostads- politiska målen. Även om kommuner, fastighetsägare och de boendes organisationer som regel har utvecklat ett gott samarbete, finns det dock exempel på att enskilda har kommit i kläm och har haft svårt att hävda sin rätt. Det är därför väsentligt att nu uppmärksamma utvecklingen på det boendesociala området och att stärka särskilt utsatta gruppers ställ- ning på bostadsmarknaden. Bostadspolitiken skall främja social, ekonomisk och etnisk integration Segregation och klassklyftor i boendet är ett växande samhällsproblem, som bland annat kräver samhällsstöd till eftersatta bostadsområden. De insatser som samhället gör i dessa områden kan få större effekt om åtgärderna samordnas bättre och om samhällsresurserna kan användas på ett mer flexibelt sätt. Insatser för en ömsesidig integration av invandrare och svenskar i det svenska samhället samt särskilda insatser för barn och ungdomar i utsatta bostadsområden kommer att ges särskilt hög prioritet i regeringens politik. Regeringen avser att återkomma till riksdagen senare denna vår med en särskild storstadspolitisk proposition. Den övergång från en produktionspolitik till en boendepolitik som nu sker innebär att insatserna i framtiden i betydligt större omfattning än hit- tills kommer att riktas mot de bostadsområden som redan finns. Insatser inom olika politikområden måste samordnas. Åtgärderna måste i varje särskilt fall avpassas efter de förutsättningar och problem som är aktuella för dem som bor i det enskilda bostadsområdet. De behov som nu kan förutses innebär att kommunernas samordnings- och planeringsuppgifter ytterligare accentueras. 8 Reformer av statens stöd till bostadsproduktion Regeringen anser att det nuvarande statliga bostadsfinansieringssystemet med räntebidrag och kreditgarantier bör reformeras i vissa avseenden. 8.1 Vissa ändringar av reglerna för räntebidrag Regeringens förslag: Beräkningen av bidragsunderlaget för nybyggda bostäder förändras i förhållande till nuvarande regler så att bidrags- underlaget blir mindre för små lägenheter och större för medelstora lägenheter. Bidragsunderlaget skall för nybyggnader vara 11 000 kr/m2 uppvärmd bruksarea för bostadsändamål ovan mark upp t.o.m. 35 m2 per lägenhet. Därefter minskas underlaget med 35 kr/m2 för hela den bidragsgrundande ytan för varje ytterligare tillkommande m2. Bidragsunderlaget får beräknas på högst 120 m2 per bostadslägenhet, vilket innebär att bidragsunderlaget högst kan uppgå till 963 000 kr per lägenhet. Vid nyproduktion av bostäder i särskilda boendeformer kan tillägg till bidragsunderlaget göras med upp till 2 000 kr/m2 för de första 35 m2 per lägenhet. Utredningens förslag: Utredningens förslag i fråga om beräkningen av bidragsunderlaget överensstämmer med regeringens. Utredningen föreslår vidare att räntebidrag enligt 1993 års system avvecklas och er- sätts av investeringsbidrag fr.o.m. år 2000. Remissinstanserna: Ett tiotal remissinstanser är uttalat positiva till förslaget om en övergång till investeringsbidrag, medan ca femton in- stanser avstyrker att investeringsbidrag införs. En tredje grupp instanser anser att investeringsbidrag har både för- och nackdelar, men efterlyser ett bättre beslutsunderlag än det som utredningen har redovisat. Några instanser ifrågasätter behovet av reguljära bidrag överhuvudtaget. Skälen för regeringens förslag: Regeringen föreslår att reglerna för beräkningen av bidragsunderlaget för räntebidrag vid nybyggnader ändras något i förhållande till nu gällande regler. Motiven för dessa förändringar är dels att schablonerna vid beräkningen av bidrags- underlaget för smålägenheter har visat sig vara alltför höga, dels att tröskeleffekten i stödet vid 35 m2 skall undvikas. Bidragsunderlaget skall enligt regeringens förslag vara 11 000 kr/m2 bruksarea för bostadsändamål ovan mark t.o.m. 35 m2 per lägenhet. Om bostadsytan är större minskar bidraget för varje ytterligare m2 boyta med 35 kr per m2 för all yta i lägenheten . Högst 120 m2 boyta per bostads- lägenhet berättigar till bidrag, vilket innebär att bidragsunderlaget högst kan uppgå till 963 000 kr per lägenhet. I tabell 8 redovisas bidragsunderlaget för lägenheter med olika storlekar och enligt gällande respektive föreslagna regler. Tabell 8 Förslag till nytt bidragsunderlag per lägenhet Yta, m2 Gällande regler, kr Förslag, kr 35 455 000 385 000 45 515 000 479 000 60 605 000 608 000 90 785 000 817 000 120 965 000 963 000 Bidragsunderlaget bör i vissa fall kunna vara högre än vad som föreslagits för nybyggnad av ordinära lägenheter. Detta bör i likhet med idag gälla vid nybyggnad av bostäder i särskilda boendeformer för äldre och funktionshindrade personer. Ett tillägg skall i dessa fall kunna göras med upp till 2 000 kr/m2 för de första 35 m2 per lägenhet. De ändrade reglerna skall tillämpas i fråga om hus som färdigställs efter utgången av år 1999. Detta gäller dock inte ärenden där bidrags- beslut fattats senast den 19 mars 1998. 8.2 Statliga kreditgarantier Regeringens förslag: Statlig kreditgaranti skall, till skillnad mot vad som gäller idag, kunna lämnas även för bostadsinvesteringar som inte är berättigade till annat bostadspolitiskt stöd. Garantiunderlaget skall beräknas på motsvarande sätt som bidrags- underlaget för räntebidrag. Ersättning ur kreditgarantin lämnas högst för förluster som avser det garanterade lånet samt 50 % av det tillägg som kan beräknas enligt 6 kap. 3 § jordabalken till den del tillägget avser det garanterade lånet. I övrigt gäller samma regler som i dag. Utredningens förslag: Utredningens förslag överensstämmer delvis med regeringens. Utredningen föreslår att garantibeloppet sänks från 30 % till 25 % av garantiunderlaget för nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus samt att det garanterade lånets säkerhetsläge i dessa fall sänks från 100 % till 95 % av pantvärdet. För nyproduktion av egnahem föreslår utredningen att garantibeloppet höjs från 30 % till 35 % av garantiunderlaget. Vidare föreslås att vid beräkning av pantvärdet för egna hem som tillägg skall få räknas den del av taxeringsvärdet för tomtmark som överstiger 150 000 kr. Utredningen föreslår härutöver att den årliga avgiften för kreditgarantin skall sänkas från 0,5 % av garanterat belopp till 0,25 %. Remissinstanserna: Flertalet av de remissinstanser som berört frågan godtar i huvudsak utredningens förslag vad gäller kreditgarantins kon- struktion. Flera av dem – bl.a. Sveriges Fastighetsägareförbund, Bygg- entreprenörerna och SABO – är dock kritiska till utredningens förslag om höjning av garantibeloppets storlek för egnahem från 30 % till 35 % av garantiunderlaget. Riksbanken anser att en sänkt garantiavgift inte är motiverad eftersom garantin redan är mycket förmånlig för kreditinstituten. Skälen för regeringens förslag: Fastighetskreditgivningen i Sverige har av tradition skett i första hand genom särskilda bostadsinstitut. Genom sina bolagsordningar får instituten i fråga om långivning mot pantsäkerhet i fastighet i allmänhet endast ge lån mot säkerhet inom 70– 75 % av en fastighets värde. Denna begränsning för bostadsinstituten innebär – framför allt för fastigheter med låga marknadsvärden i mindre attraktiva lägen – att finansieringen av nyproduktion av bostäder i många fall försvåras. En möjlighet att få statlig kreditgaranti är därför motiverad inte minst av regionalpolitiska skäl. Vidare medför garantierna att kreditinstitutens kostnader blir lägre då kravet på kapitaltäckning bortfaller för sådan utlåning som sker mot säkerhet i form av statlig kreditgaranti. Härigenom skapas förutsättningar för lägre kapitalkostnader för kredittagaren. Statliga kreditgarantier skall även i fortsättningen kunna lämnas för den del av lånefinansieringen där kreditgivaren inte är beredd att meddela kredit enbart mot pantbrev i fastigheten. Kreditgaranti skall dock i fortsättningen – i motsats till vad som gäller för närvarande – även kunna lämnas för nyinvesteringar i bostäder som inte får annat bostadspolitiskt stöd. Garanti skall kunna lämnas för lån som avser nybyggnad oavsett upplåtelseform samt för lån som avser ombyggnad av hyres- och bostadsrättshus. Garantiunderlaget för statliga kreditgarantier skall enligt regeringens förslag beräknas på samma sätt som bidragsunderlaget för räntebidrag. Garantiunderlaget bestäms enligt nu gällande regelverk med utgångs- punkt i det bidragsunderlag som beslutats i räntebidragsärendet. För pro- duktion som erhåller räntebidrag skall även i fortsättningen som garanti- underlag gälla det bidragsunderlag som beslutats i bidragsärendet. För produktion som inte erhåller annat bostadspolitiskt stöd skall garanti- underlaget beräknas på motsvarande sätt som enligt vad som föreslås i avsnitt 8.1 skall gälla för räntebidrag. Gällande regler om ersättning vid ianspråktagandet av kreditgarantin föreslås ändras i fråga om storleken på ersättningen till kreditgivare för förluster på det lån garantin avser. Nuvarande regler innebär att ersättning högst lämnas med det belopp som kan beräknas med tillämpning av 6 kap. 3 § jordabalken. Kreditgivaren har enligt 6 kap. 3 § jordabalken rätt till betalning upp till pantbrevets belopp, vilket här motsvarar det garanterade beloppet, samt ett tillägg. Detta får inte överstiga 15 % av pantbrevets belopp jämte ränta på detta belopp från den dag då fastigheten utmättes. I vissa fall innebär gällande regler att utmätningsräntan blir betydande. Särskilt tydlig blir denna effekt i de fall då exekutionsförfarandet drar ut på tiden. Som ett led i strävandena att undvika onödiga skuldökningar för låntagaren bör enligt regeringens uppfattning hanteringen av betalningsförsummelser påskyndas. Regeringen föreslår mot denna bakgrund att ersättning i fortsättningen skall kunna lämnas för högst det garanterade beloppet jämte 50 % av de tillägg på detta belopp som skulle ha beräknats med tillämpning av 6 kap. 3 § jordabalken. Genom att ett ytterligare moment av eget risktagande för kreditinstituten införs blir det än mer angeläget för dessa att söka reglera skulden på ett tidigt stadium innan utmätningsräntan har blivit betydande. Förslagen om ändrade regler är avsedda att tillämpas i fråga om hus som färdigställs efter utgången av år 1999. 8.3 Bidrag till bostadsinvesteringar som främjar ekologisk hållbarhet Regeringens förslag: Vid ny- eller ombyggnad av hyres- och bostadsrättshus i sammanhållna bostadsområden får bidrag lämnas för merkostnader för investeringar som främjar ekologisk hållbarhet med upp till 2 000 kr/m2 bruksarea för bostadsändamål ovan mark upp t.o.m. 35 m2 per lägenhet. Stöd får lämnas inom en årlig ram om 250 miljoner kronor. Utredningens förslag: Överensstämmer delvis med regeringens. Ut- redningen föreslår att ett investeringsbidrag för prioriterade åtgärder införs och att ett sådant bidrag används bl.a. för att främja angelägna miljöåtgärder. Remissinstanserna: Drygt trettio remissinstanser behandlar miljö- frågor i sina yttranden. De flesta av dessa är i princip positiva till att miljöaspekterna i boendet lyfts fram. Skälen för regeringens förslag: En av de mest angelägna uppgifterna i det fortsatta bostadsbyggandet är utveckling och utnyttjande av material och produktionsmetoder som tillgodoser samhällets krav på en ekolo- giskt hållbar utveckling. Det handlar om ett samhällsintresse likvärdigt med det som förelåg då den moderna bostadspolitiken först introdu- cerades. Kraven på det som byggdes med samhällets stöd ställdes då hög- re än vad som motsvarade de omedelbara behov som dåtidens bostads- sökande ville ha uppfyllda. På så vis kom bostäderna i de nya fler- bostadshusområden som byggdes snabbt att bli en måttstock för vad alla kunde kräva av en modern bostad – ljus, rymlighet, goda hygien- utrymmen, lättarbetade kök etc. Enligt regeringens mening bör vi nu på nytt använda våra flerbostads- husområden för att flytta fram positionerna på ett för samhället mycket angeläget område. Nu handlar det om att ekologiska hänsyn måste tas inom alla områden i samhället och då också när det gäller bostads- byggandet. Regeringen föreslår att ett särskilt statligt stöd skall kunna lämnas till merkostnaderna för att införa och tillämpa ekologiskt hållbar teknik vid ny- och ombyggnader i sammanhållna bostadsområden. Bidraget skall kunna användas för att införa kvaliteter som inte direkt kan förräntas av fastighetens ägare. Stödet bör i första hand riktas till åtgärder som minskar den fortlöpande belastningen på omgivningen. Stödet föreslås lämnas i form av ett bidrag för kostnader som inte ryms inom de schablonbelopp som bestämmer underlaget för räntebidrag och kreditgarantier. Bidraget bör kunna uppgå till högst 2 000 kr/m2 bruks- area för bostadsändamål ovan mark upp t.o.m. 35 m2 per lägenhet. Regeringen uppskattar att bidrag skall komma att lämnas för upp till 5 000 lägenheter per år. För denna stödform bör gälla en årlig ram om 250 miljoner kronor. Stödet för nu berörda åtgärder avses kunna lämnas fr.o.m. år 2000. En utvärdering av stödformen skall göras inom tre år. Regeringen avser att i samband med budgetpropositionen återkomma till riksdagen med de ytterligare frågor i sammanhanget som kan behöva underställas riksdagen. 8.4 Bosparande Regeringens bedömning: Betydelsen av eget kapital i samband med större investeringar som t.ex. bostadsinvesteringar har ökat avsevärt och därmed även betydelsen av ett långsiktigt sparande. Sådant sparande bör i första hand stimuleras genom information och opinionsbildning. Detta är en uppgift för bl.a. Spar-och Placeringsfrämjandet som startade sin verksamhet hösten 1997, med de stora bankerna och försäkringsbolagen som huvudmän. Regeringen har från främjandets huvudmän erfarit att man avser att arbeta mycket aktivt för att verksamheten skall få brett genomslag hos allmänheten. Rimliga krav på säkerhet i sparandet tillgodoses genom den gällande finansiella lagstiftningen. Skattereformen, den låga inflationen och den relativt höga realräntan utgör i sig stimulanser till sparande. Tillräckliga motiv finns därför inte för att åter införa generella statliga sparpremier. Härtill kommer att generella sparpremier inte är fördelningspolitiskt effektiva eftersom de ekonomiskt mest svaga hushållen inte kan tillgodogöra sig sådana. Utredningens förslag: Överensstämmer delvis med regeringens. Utredningen har föreslagit att särregler införs för s.k. slutna sparkassor i bolags- eller föreningsform samt att samtliga svenskregistrerade institut som marknadsför bosparande skall omfattas av Finansinspektionens tillsyn. Remissinstanserna: Ett fåtal remissinstanser har yttrat sig över förslaget om förbättrat konsumentskydd genom särlagstiftning för s.k. slutna bosparkassor i bolags- eller föreningsform. Finansinspektionen och Svenska Bankföreningen framhåller att existerande företagsformer möter utredningens krav i fråga om riskspridning och avkastning och att bosparkasseverksamhet kan bedrivas inom ramen för existerande lagstiftning. Riksbanken anser att utredningens förslag inte bör ge upphov till förändrad lagstiftning och att frågan om skyddsintressen i det finansiella systemet behandlas inom ramen för Banklagkommitténs pågående arbete. Flera remissinstanser har yttrat sig beträffande bosparande i allmänhet. Riksbanken, Riksgäldskontoret, Konsumentverket, Industriförbundet och Svenska Bankföreningen framhåller att de delar utredningens bedömning att staten inte behöver stimulera bosparandet genom generella spar- premier. Ett tiotal remissinstanser – bl.a. Byggentreprenörerna, BYSAM, STR, HSB, Riksbyggen, SBC och Hyresgästernas Riksförbund – anser att det finns skäl för att införa ett särskilt bosparande och att staten bör stimulera bosparandet. SBC anser att ett särskilt bosparfrämjande bör inrättas. Bofrämjandet föreslår att ett komplett s.k. Allmänt Bosparande införs, vilket enligt förslaget ska omfatta tre delar: lågräntesparande, bosparpremie och lågräntelån. Skälen för regeringens bedömning Säkerhet i sparandet Staten ställer vissa krav på de aktörer som bedriver finansiell verk- samhet, i syfte att upprätthålla stabiliteten och säkerheten i det finansiella systemet och att därmed skapa förutsättningar för bl.a. säkerhet i sparandet. Företagen måste t.ex. ha tillstånd för att bedriva verksamheten i fråga. För att bedriva bankrörelse fordras sålunda oktroj, dvs. tillstånd enligt bankrörelselagen (1987:617). Med bankrörelse avses verksamhet i vilken ingår inlåning på konto om behållningen är nominellt bestämd och tillgänglig för insättaren med kort varsel. Om de insatta medlen inte är tillgängliga med kort varsel är verksamheten inte att betrakta som bankrörelse i bankrörelselagens mening. Verksamheten kan då i stället fordra tillstånd enligt lagen (1992:1610) om finansieringsverksamhet. För att så skall vara fallet fordras emellertid att företaget driver finansieringsverksamhet, t.ex. genom att lämna kredit. För banker och kreditmarknadsföretag ställs i författningar särskilda krav på bl.a. kapitaltäckning, riskspridning och storleken på startkapital. Vidare ställs det särskilda krav på företagens ägare och ledande befatt- ningshavare samt på företagens organisation. Till detta kommer möjlig- heten för Finansinspektionen att ingripa med sanktioner om företagen bryter mot de regler som gäller för verksamheten. Vissa insättningar i en bank omfattas av insättningsgarantin enligt lagen (1995:1571) om insättningsgaranti. Detta gäller för nominellt bestämda tillgodohavanden som är tillgängliga för insättaren med kort varsel. Det högsta belopp som kan betalas ut är 250 000 kr. Existerande bosparinstitut Ekonomiska föreningar som bedriver inlåningsverksamhet har under senare tid benämnts antingen sparkassa eller sparlåneförening (även spar- och låneförening). Med sparkassa avses i detta sammanhang sådana föreningar som utöver en huvudsaklig icke-finansiell verksamhet även bedriver inlåningsverksamhet. Sparlåneföreningar kombinerar inlånings- verksamhet och kreditgivning och bedriver således en rent finansiell verksamhet. Enligt övergångsbestämmelser till bankrörelselagen får sparkasse- verksamhet som bedrevs den 1 januari 1996 – och som inte fordrade tillstånd enligt äldre lagstiftning – fortsätta till den 31 december 1999. Sparlåneverksamhet som bedrevs den 1 januari 1994 utan krav på tillstånd enligt äldre lagstiftning får, om medel för verksamheten inte anskaffas från allmänheten, fortsätta till och med den 31 december 1998 eller tills ansökan om tillstånd har prövats slutligt (i prop. 1997/98:144 föreslås att övergångstiden förlängs till utgången av år 2001). Större sparlåneföreningar kan genom lagen om medlemsbanker fortsätta med sin finansiella verksamhet i bankform om de uppfyller de kvalitativa och kvantitativa krav som uppställs i banklagstiftningen. Mindre sparkassor och sparlåneföreningar har inte ansetts behöva omfattas av den finansiella lagstiftningen. Tillstånd krävs därför inte om en ekonomisk förening har högst 1 000 medlemmar, tar emot insättningar endast från medlemmarna samt har till ändamål att endast med medlemsinsättningarna tillgodose finansieringsbehov hos medlemmarna. När det gäller existerande bosparinstitut – förutom bankerna – har både HSB och JAK (Föreningen Jord Arbete Kapital) beviljats oktroj under år 1997. Härefter är det främst Riksbyggens sparkassa som inte omfattas av de skyddsregler som följer av den gällande finansiella lagstiftningen. De inlånade medlen i Riksbyggens sparkassa används dock inte i Riksbyggens huvudverksamhet, utan förvaltas i stället av en självständig juridisk person som uteslutande placerar medlen i statspapper. Även denna sparkassa har dock att formellt inordna sig under gällande lagstiftning, t .ex. genom att bli s.k. medlemsbank. Nordiska sparlån är en sparlåneförening enligt ovanstående men har endast ca 1000 medlemmar. Den gällande finansiella lagstiftningen, och de skyddsregler som följer av denna, kommer även att omfatta nya bosparformer som kan komma att erbjudas av utländska institut och aktörer som bedriver eller kommer att bedriva finansiell verksamhet i Sverige. Sparpremier Generella statliga sparpremier kan lämnas i form av skattesubvention, högre räntesats eller som särskild bonus på sparat belopp. Exempel på sparformer som varit eller är förenade med sådana förmåner är allemanssparkonto (t.o.m. år 1993), allemansfondsparande (t.o.m. år 1993 samt åren 1995 och 1996) och det befintliga ungdomsbosparandet. Effekterna av sådana sparstimulanser i form av ökat sparande är dock enligt utvärderingar både i Sverige och internationellt mycket begrän- sade. Utvärderingsresultaten visar att stimulanserna snarare leder till om- fördelningar av befintligt sparande och att man inte når de målgrupper som man vill stimulera till ökat sparande. Resultaten tyder i stället på att det är mycket svårt att få nya hushåll att spara även i de fall som särskilda sparpremier lämnas. Härtill kommer att sparpremier inte är fördelningspolitiskt effektiva eftersom sparpremier är utan betydelse för de hushåll som helt saknar möjligheter att spara. Generella, statliga sparpremier innebär vidare ett långsiktigt åtagande för staten som kan bli statsfinansiellt kostsamt, även om premien till den enskilda spararen är blygsam. Lågräntesparande och lågräntelån Bofrämjandet har presenterat ett förslag till Allmänt Bosparande inom ramen för s.k. slutna bosparkassor. Slutna bosparkassor innebär att utlåning endast sker till medlemmar som själva sparat eller sparar i kassan. Av central betydelse i Bofrämjandets förslag är att både sparande och utlåning i kassan sker till låg ränta, t.ex. med 2 % respektive 4 %. Härigenom kommer medlemmarna i kassan att subventionera kreditgiv- ningen genom sitt eget sparande och därmed blir det möjligt att erbjuda krediter med låg ränta. I det föreslagna bosparsystemet ingår vidare en generell statlig sparpremie. Det finns inga hinder i den gällande finansiella lagstiftningen för att starta denna form av slutna bosparkassor. JAK är ett exempel på sparande som i dag sker i sådan form. Det är dock inte självklart att denna form av sparande är konkurrenskraftig, bl.a. mot bakgrund av det stora antal sparformer som idag erbjuds på marknaden och som ger möjligheter till avkastning som är flera gånger högre än 2 %. Högre avkastning innebär att det går snabbare att spara ihop till ett visst bestämt belopp eller att kreditbehovet minskar. Tillräckliga motiv saknas för införande av ett av staten initierat bosparande Regeringen bedömer att den befintliga lagstiftningen tillgodoser rimliga krav på säkerhet i sparandet och att det inte finns tillräckliga motiv för att införa en särlagstiftning. I den mån som något skyddsintresse i det finansiella systemet inte är tillgodosett bör resultatet av det pågående arbetet i Banklagskommittén avvaktas (dir. 1995:86). Kommittén skall redovisa sitt uppdrag senast den 30 juni 1999. Regeringens bedömning är vidare att tillräckliga motiv saknas för införande av generella statliga sparpremier eller för införande av ett av staten på annat sätt initierat bosparande, bl.a. mot bakgrund av det utbud av olika sparformer som marknaden erbjuder. Härtill kommer att statliga sparpremier inte är fördelningspolitiskt effektiva, eftersom de ekonomiskt mest svaga hushållen inte har möjligheter att spara och därmed inte kan tillgodogöra sig premier av detta slag. Regeringen vill betona betydelsen av eget kapital och att det därför är angeläget att ett långsiktigt sparande uppmuntras. Sådant sparande bör i första hand stimuleras genom information, rådgivning och opinionsbild- ning. Spar- och Placeringsfrämjandet som startade sin verksamhet hösten 1997 har här en viktig uppgift. Spar- och Placeringsfrämjandet skall ge information om de olika sparformer som finns samt ge råd och vägledning för att hjälpa spararna med deras långsiktiga sparande. Regeringen har från främjandets huvudmän erfarit att man avser att arbeta mycket aktivt för att verksamheten skall få brett genomslag hos allmänheten. Härtill kommer att rådgivning om sparande även förekommer i andra sammanhang, t.ex. i grundutbildningen och inom ramen för konsumentvägledningen. 9 De ekonomiska villkoren för det sent byggda beståndet Regeringens förslag: Räntebidraget för nybyggda hyres- och bostads- rättshus avvecklas långsammare för fastigheter i de s.k. krisårgångarna. Detta sker genom att den s.k. garanterade räntan trappas upp med 0,10 procentenheter – i stället för med 0,35 procentenheter – för det bidragsår som i det enskilda ärendet påbörjas närmast efter den 31 augusti 1998. Åtgärden skall omfatta hyres- och bostadsrättshus som byggdes med stöd av 1992 års bidragsregler eller äldre regler och där bidragstiden började löpa fr.o.m. år 1989. Utredningens bedömning: De ekonomiska problemen för de s.k. krisårgångarna är av sådan omfattning att de inte kan lösas med generella nya statliga insatser utan att bli orimligt kostsamma. Målsättningen för åtgärder skall vara att skapa långsiktigt ekonomiskt stabila förhållanden för detta bostadsbestånd till så låga kostnader som möjligt totalt för samhället. Remissmötet: Utredningens bedömning mötte inga invändningar. Skälen för regeringens förslag: I takt med att räntebidragen successivt avvecklas enligt reglerna i det äldre bostadsfinansieringssys- temet blir de höga kostnaderna alltmer märkbara för fastighetsägarna. Till detta kommer att fastigheterna nu också fasas in i fastighetsskatte- systemet, vilket innebär att skattefriheten upphör och att halv fastighets- skatt skall betalas fr.o.m. år 1998 eller år 1999. Nyproducerade småhus, hyres- och bostadsrättshus är enligt gällande regler fria från fastighets- skatt de första fem åren efter färdigställandeåret. För de därpå följande fem åren betalas halv fastighetsskatt. Minskade bidrag och tillkommande fastighetsskatt medför avsevärda reala kostnadsökningar i nuvarande låginflationsekonomi. Avtrappningen av räntebidragen motsvarar kostnadsökningar på upp till 40 kr/m2 och år eller upp till 250 kronor per månad för en lägenhet på 75 m2. Infasningen i fastighetsskattesystemet medför kostnadsökningar med ytterligare 40– 50 kr/m2 och år eller ca 310 kronor per månad för en lägenhet på 75 m2. För att minska de ekonomiska påfrestningar som möter i förvaltningen av fastigheter byggda denna period anser regeringen att avtrappningen av räntebidraget bör ske i långsammare takt än vad som följer av gällande regler. Härigenom mildras de likviditetsmässiga påfrestningarna i för- hållande till vad som annars skulle ha gällt och fastighetsägarna får längre tid att ställa om till de förändrade ekonomiska villkoren. Regeringen föreslår därför att den s.k. garanterade räntan trappas upp med 0,10 procentenheter – i stället för med 0,35 procentenheter – för det bidragsår som i det enskilda ärendet påbörjas närmast efter den 31 augusti 1998 för nyproducerade hyres- och bostadsrättshus där bidrags- tiden började löpa fr.o.m. år 1989 och som har räntebidrag enligt de äldre räntebidragssystemen (1992 års regler och äldre). Efter detta bidragsår fortsätter upptrappningen av räntesatsen – och därmed minskningen av räntebidraget – varje år enligt nu gällande regler. Den långsammare upptrappningen enligt ovanstående innebär att ränte- bidraget under den återstående bidragstiden i varje ärende blir 0,25 procentenheter högre fram till dess att bidraget upphör. Den återstående bidragstiden för fastigheter av årgång 1989 och senare i de äldre ränte- bidragssystemen varierar mellan ett och tre år och beror bl.a. på den subventionsränta som ligger till grund för bidragsberäkningen. Det nu redovisade förslaget berör inte de fastighetsägare för vilka bidragstiden har upphört senast den 31 augusti 1998. Dessa har i allmänhet kunnat tillgodogöra sig effekterna av nuvarande låga räntenivå. Förslagets effekter på lägenhetsnivå varierar med bidragsunderlaget i varje ärende. Tillgänglig statistik visar att en långsammare upptrappning av den s.k. garanterade räntan enligt ovanstående motsvarar en utebliven kostnadsökning på 20-30 kr/m2. Detta motsvarar 125–190 kronor per månad för en lägenhet på 75 m2. Utöver statens redan nu mycket omfattande ekonomiska insater för det sent byggda beståndet, ökar statens utgifter de närmaste budgetåren ytter- ligare till följd av att den s.k. garanterade räntan trappas upp långsam- mare. Om subventionsräntan är 6,5 % beräknas statens utgifter för budgetåren 1998, 1999, 2000 respektive 2001 bli ca 55, 555, 590 respek- tive 340 miljoner kronor högre i jämförelse med om räntebidraget av- trappas enligt ordinarie regler. 10 Fortsatta reformer 10.1 En bred översyn av fastighetsskatten m.m. Regeringens bedömning: En allmän översyn bör göras av fastighets- skatten och anslutande frågor. Skälen för regeringens bedömning: I 1997 års ekonomiska vårpropo- sition (prop. 1996/97:150) föreslog regeringen att systemet med omräk- ning av taxeringsvärden på småhus- och hyreshusenheter tillfälligt skulle träda ur funktion för år 1998. Särskilt vad gäller hyreshusen hade det kunnat konstateras att metoden för omräkning var behäftad med vissa brister. Riksdagens beslut (bet.1996/97:FiU20, rskr. 1996/97:284 och 285) innebar att taxeringsvärdena inte förändrades mellan år 1997 och år 1998. I syfte att undersöka möjligheterna att förbättra taxeringsför- farandet, bl.a. systemet med omräkning, tillkallades våren 1997 en sär- skild utredare. Utredningen, som antagit namnet Fastighetstaxerings- utredningen (Fi 1997:06), skall enligt sina direktiv (dir.1997:36) redovisa sitt slutbetänkande senast vid utgången av år 1998. Diskussionen kring fastighetsskatten har varit intensiv under senare år och har gällt såväl nivån för skatteuttaget som dess struktur. Till de strukturfrågor som har diskuterats hör bl.a. vilket underlag som skall gälla. Frågan om underlaget för fastighetsskatten har senast behandlats i departementspromemorian (Ds 1998:3) Fastighetsskatt – alternativa underlag m.m. I promemorian som utarbetats av en grupp tjänstemän vid finansdepartementet analyseras alternativa underlag för fastighetsskatten med koncentration på förhållandena för småhus. Därutöver redovisas bakgrunden till dagens regler för fastighetsskatt och på vilket sätt fastig- hetsskatten kan ses som en del av beskattningen av kapitalinkomster. En annan strukturfråga gäller neutraliteten i beskattningen av fastig- heter med hyresrätter, fastigheter med bostadsrätter och småhus. Denna fråga har aktualiserats genom Bostadspolitiska utredningens slut- betänkande. Regeringen kommer inom kort att tillkalla en parlamentariskt samman- satt kommitté med uppgift att göra en allmän översyn av fastighets- skatten m.m. Kommittén kommer att få ett brett mandat att pröva olika principfrågor. I direktiven kommer att betonas bl.a. vikten av en nog- grann analys av de olika övergångseffekter som kan uppkomma vid olika förändringar i skatteunderlag och skattestruktur. Frågan om neutraliteten mellan olika upplåtelseformer blir en central fråga i analysen. Därvid bör beaktas inverkan såväl av fastighetsskattereglerna som de regler för räntebidrag som gäller idag, även om utredningens eventuella förslag skall begränsas till skatteområdet. Det finns också anledning att vidare- utveckla den analys som gjorts i den nämnda departementspromemorian om alternativa underlag för fastighetsskatten. Kommittén avses koncentrera sitt arbete till strukturfrågan medan en bedömning av skatteuttagets nivå ligger utanför uppdraget. 10.2 Förbättrade levnadsvillkor i utsatta bostadsområden Regeringens bedömning: Levnadsvillkoren i särskilt storstädernas utsatta bostadsområden måste förbättras. Riktade insatser till bostads- områdena behöver samverka med mer generella åtgärder som mot- verkar segregation. Inför det fortsatta arbetet finns därför ett behov av bland annat förbättrad samordning av åtgärder inom olika politik- områden. Alla insatser i de utsatta bostadsområdena bör baseras på aktiv medverkan från dem som bor och verkar i området. Regeringen avser att senare under våren 1998 återkomma till riksdagen med förslag om hur möjligheterna till en socialt hållbar utveckling i storstäderna skall förbättras. Utredningens förslag: Stat och kommun inleder gemensamt en långsiktig satsning på lokalt utvecklingsarbete i utsatta bostadsområden. Arbetet föreslås byggas upp kring ett lokalt utvecklingsprogram för varje bostadsområde. Utvecklingsprogrammet skall utformas utifrån de behov och önskemål som finns hos dem som bor och verkar i området. Enligt förslaget skall staten stödja lokala utvecklingsprogram med särskilda statsbidrag som motsvarar högst 50 % av kostnaderna för programmen. Enligt utredningen bör statens stöd finansieras genom medel från flera politikområden. Bidraget från bostadspolitiken föreslås bli 500 miljoner kronor per år under åren 1998–2000 och 1 miljard kronor per år under åren 2001–2010. Remissinstanserna: Huvuddelen av de instanser som yttrar sig är positiva till utredningens förslag, men ser ett behov av att konkretisera och utveckla förslaget, t.ex. vad gäller boendemedverkan. Några positiva remissinstanser befarar också att kommunerna inte kan finansiera hälften av programmens kostnader. Samtidigt finns flera instanser som är kritiska till förslaget och förordar en alternativ användning av statens stöd i form av ombyggnadsstöd, förstärkta riktade bidrag till hushållen, insatser inom social-, arbetsmarknads- och integrationspolitiken eller ett mer generellt utformat stöd till kommunerna. Några instanser menar att förslaget ensidigt prioriterar storstädernas problem. Ytterligare andra instanser vill i första hand nå bättre prioritering och samordning av befintliga resurser. Skälen för regeringens bedömning I industrialiserade länder finns ofta en påtaglig social, ekonomisk och etnisk segregation i större städer. Stadsdelar och bostadsområden har sällan en jämn fördelning av hushåll från olika inkomstskikt och av hushåll med olika social och etnisk bakgrund. Segregationsprocesserna leder allt oftare till en polarisering mellan områden med resursstarka hushåll och områden där en stor del av invånarna är beroende av statliga och kommunala bidrag. Segregationen i boendet sammanhänger till en del med naturliga skillnader i bostadsbehov och bostadsönskemål mellan olika typer av hushåll och är på detta sätt ett uttryck för valfrihet i boendet. Ojämlika resurser, kvalitetsbrister i vissa boendemiljöer samt i viss utsträckning ren diskriminering är å andra sidan negativa faktorer som leder till en oönskad segregation. En allvarlig konsekvens av segregationen är att levnadsvillkoren i vissa utsatta stadsdelar och bostadsområden varaktigt försämras av komplexa och sammanhängande problem. De boende i dessa områden har i regel svagare koppling till arbetsmarknaden, lägre utbildningsnivå, högre bidragsberoende och sämre hälsa än genomsnittet för kommunen. Områdena är oftast mycket invandrartäta, vilket gör att segregationen också har en stark etnisk dimension. För många invandrare blir konsekvensen av svaga kontaktnät utanför det egna bostadsområdet att både inlärningen av svenska och inträdet på arbetsmarknaden försvåras. Utsatta bostadsområden hamnar ofta i negativa utvecklingsspiraler som är svåra att bryta. När ett område blir mindre socialt stabilt, servicenivån sjunker och statusen försämras skapas flyttströmmar som förstärker segregationen. I många bostadsområden är en hög omflyttning redan i sig en faktor som försämrar möjligheterna till social stabilitet. De problem som utsatta bostadsområden kämpar med har i stor utsträckning kommit att skymma de kvaliteter och utvecklingsmöjlig- heter som finns i områdena. Många bostadsområden får alltför ofta en negativ stämpel som inte överensstämmer med de boendes egna upplevelser av sitt område. I bostadsområdena finns oftast väl planerade lägenheter, bilfria närmiljöer, närhet till naturområden och en kulturell mångfald som är tillgångar i den framtida utvecklingen. Det lokala arbetet Huvudansvaret för samhällets insatser för att förbättra levnadsvillkoren i utsatta bostadsområden vilar på de berörda kommunerna. Verksamheter av central betydelse för utvecklingen i bostadsområdena – vård och omsorg, skolverksamhet, bostadsförsörjning, samhällsplanering m.m. – är huvudsakligen kommunala angelägenheter. Detta ger kommunerna en nyckelroll för att initiera, möjliggöra och samordna insatser från olika aktörer. Det är av yttersta vikt att insatser i utsatta bostadsområden baseras på aktiv medverkan och engagemang från dem som bor och verkar i området. Det är en central uppgift för kommunerna och de kommunala bostadsföretagen att stärka de boendes egna möjligheter att påverka sin vardag och närmiljö. Fastighetsägarna i de utsatta bostadsområdena måste vara engagerade och utforma fastighetsförvaltningen så att den svarar mot de boendes behov och skapar förutsättningar för en god dialog med de boende. Detta förutsätter oftast en decentraliserad och flexibel förvaltning. Mer direkt medverkan från de boende kan ske genom de nya och intressanta former för hyresgäststyrd områdesförvaltning och självförvaltning som finns hos bostadsföretag på flera håll i landet. Erfarenheterna av hyresgästmedverkan i skötseln av det egna området visar att de positiva effekterna i form av ökad delaktighet och gemenskap kan bli mycket stora. Även i storskaliga hyreshusområden har både den sociala och den fysiska miljön påtagligt förbättrats. För att främja möjlig- heterna till självförvaltning har regering och riksdag beslutat om ändringar i kommunalskattelagen och hyresförhandlingslagen som leder till att hyresavdrag på grund av medverkan i förvaltningen till viss del inte beskattas (prop. 1996/97:119, bet. SkU 1996/97:24, rskr. 1996/97:277). Flera exempel kan ges på kommuner som inlett ett viktigt arbete där nya arbetssätt och metoder prövas för att förbättra levnadsvillkoren i utsatta bostadsområden. I bostadsområdet Kronogården i Trollhättan pågår sedan flera år tillbaka ett arbete med att anpassa arbetssätt och attityder i den kommunala organisationen till områdets och de boendes behov. Samtidigt ges de boende möjlighet att via det lokala förenings- livet ta ett ökat ansvar för områdets utveckling. I Malmö har det kom- munala bostadsföretaget MKB decentraliserat fastighetsförvaltningen och genom avtal om s.k. självförvaltning överlåtit en del av ansvaret för skötseln på hyresgästerna i bl.a. bostadsområdet Holma. Resultatet har blivit ökad social stabilitet och ökad trivsel bland de boende. Ytterligare ett exempel på betydelsefulla insatser är den s.k Ytterstadssatsningen i Stockholm. Satsningen innebär att staden satsar 500 miljoner kronor på förnyelse av 13 stadsdelar. Förslagen till åtgärder växer fram i arbets- grupper som består av boende i området. I Göteborg har kommunens bostadsföretag omstrukturerats för att bl.a. bli bättre anpassade till behoven hos de boende i utsatta bostadsområden. Ett nytt bostadsföretag, Gårdstensbolaget, har skapats med uppgift att i stadsdelen Gårdsten starta ett okonventionellt förnyelsearbete utifrån en helhetssyn på boendet. Pågående statliga insatser Under budgetåret 1995/96 inrättades ett särskilt statligt stöd för insatser i invandrartäta bostadsområden (prop. 1994/95:100, bil 11, bet. 1994/95: SfU13, rskr. 1994/95:309). Ramen för detta stöd omfattade ursprungligen 125 miljoner kronor, men har senare utvidgats till ca 670 miljoner kronor för budgetåren 1995/96–1999. Efter särskild ansökan har 12 kommuner fått bidrag till metodutvecklande insatser som stärker kompetensen hos invandrare, ökar arbetskraftsdeltagandet samt bidrar till en god social utveckling och förhindrar utanförskap. Det statliga stödet har hittills förutsatt bl.a. att kommunen upprättar en handlingsplan för insatserna i bostadsområdet samt kommunal delfinansiering på minst 50 % av handlingsplanens kostnader. De bostadsområden som omfattas av handlingsplaner med statligt stöd ligger främst i storstäderna, men även områden i Landskrona, Norrköping, Trollhättan och Eskilstuna får del av det statliga stödet. Under de närmaste åren kommer det statliga stödet att ges i något friare former och styras till ett begränsat antal områden. Avsikten är att i de utvalda områdena skapa möjligheter till en fördjupning av det lokala arbetet så att dessa områden sedan kan utgöra nationella exempel. På detta sätt kan nya arbetssätt och metoder vidareutvecklas och spridas till andra kommuner. Det särskilda statliga stödet är på detta sätt avsett att fungera som en strategisk insats för att stimulera ett mer långsiktigt och kontinuerligt arbete under kommunalt huvudansvar. Även mer generella statliga insatser inom olika politikområden har stor betydelse för invånarna i utsatta bostadsområden. Det gäller inte minst åtgärder inom arbetsmarknads- och utbildningspolitiken. Ett exempel är det femåriga nationella kunskapslyftet som inleddes hösten 1997 och som nyligen har förstärkts med ytterligare 40 000 platser fram till år 2000. I detta sammanhang kan också nämnas de förändringar som gjorts av reglerna för det s.k. starta-eget bidraget, vilka innebär att invandrare som startar företag fr.o.m. den 1 januari 1998 kan få bidrag i maximalt 12 månader i stället för normalt sex månader. Vidare kan nämnas att regeringen fr.o.m. den 1 januari 1998 avsatt 400 miljoner kronor för en ungdomssatsning i form av en för kommunerna frivillig utvecklings- garanti för arbetslösa ungdomar mellan 20 och 24 år. Dessutom kommer kommunerna under år 1998 att få utnyttja 100 miljoner kronor av arbets- marknadspolitiska medel för att stimulera näringslivet att anordna fler feriearbeten för gymnasieungdomar. Bland de initiativ som bör ge en positiv effekt på situationen i utsatta bostadsområden kan slutligen nämnas de 5,4 miljarder kronor som avsatts för statligt stöd till lokala investeringsprogram för ekologisk hållbarhet. För kommunerna finns goda möjligheter att i de lokala investeringsprogrammen prioritera de bostadsområden där utvecklingen varken är ekologiskt, socialt eller ekonomiskt hållbar. Ekologisk anpass- ning av bostäder och boendemiljöer kan ge ett bostadsområde en tydligare egen identitet och öka dess attraktivitet. I det lokala arbetet för att forma ett hållbart boende finns också rika möjligheter att genom väl utvecklade former för de boendes inflytande, engagemang och praktiska medverkan stödja goda sociala processer. Bland de ansökningar om statligt stöd till lokala investeringsprogram som hittills inkommit till regeringen finns flera exempel på att ekologisk anpassning av miljon- programsområden samordnas med andra förbättringar av den fysiska och sociala boendemiljön. Fortsatt arbete Situationen i särskilt storstädernas utsatta bostadsområden är oroande och de pågående insatserna kommer att behöva kompletteras av ytter- ligare åtgärder från både stat och kommuner. Storstadskommittén konstaterar i sitt slutbetänkande (SOU 1998:25) att flertalet av de stads- delar och bostadsområden i storstadsområdena som kunde definieras som utsatta i slutet av 1980-talet haft en fortsatt negativ utveckling under 1990-talets första hälft. Situationen i områdena har förvärrats i eko- nomisk, social, etnisk och demografisk bemärkelse. Bostadspolitiska utredningen och senare Storstadskommittén har lagt snarlika förslag om ett vidareutvecklat statligt stöd riktat till utsatta bostadsområden. De gör också båda bedömningen att riktade insatser inom sådana områden måste kombineras med andra åtgärder inom arbetsmarknads-, utbildnings- och socialpolitiken. Flera av de remissinstanser som uttalat sig om Bostadspolitiska utredningens förslag betonar att behovet av insatser inom dessa politikområden är nog så angelägna som särskilda insatser riktade till enskilda bostadsområden. Regeringen anser därför att situationen i de utsatta bostadsområdena bör övervägas i ett större sammanhang. Problemen med ojämlika levnadsvillkor i olika bostadsområden är en av flera viktiga frågor som rör den framtida utvecklingen av våra städer, särskilt vad gäller de tre storstadsområdena. Fördelningen mellan områdesinriktade och mer generella insatser behöver övervägas närmare. Det är angeläget att möjligheterna att nå goda resultat genom bättre prioritering och samordning av befintliga resurser tas tillvara. De statliga och kommunala resurser som tillfaller utsatta bostadsområden inom ramen för befintliga verksamheter och bidragssystem har en vida större omfattning än de medel som kan avsättas för särskilda områdesinriktade insatser. Regeringen avser att behandla frågor som rör situationen i de utsatta bostadsområdena inom ramen för det arbete med en storstadspolitisk proposition som för närvarande pågår inom Regeringskansliet. Den stor- stadspolitiska propositionen är planerad att överlämnas till riksdagen i maj 1998. Regeringen kommer då att återkomma i frågan om hur en socialt hållbar utveckling i framför allt storstäderna skall främjas. I arbetet med propositionen avser regeringen bl.a. att pröva olika vägar att bättre prioritera, samordna och flexibelt utnyttja befintliga resurser inom arbetsmarknads-, utbildnings- och socialpolitiken. 10.3 Hushåll med svårigheter på bostadsmarknaden Regeringens bedömning: En bostadssocial beredning bör få i uppdrag att följa utvecklingen på det bostadssociala området och föreslå åtgärder när det gäller särskilt utsatta gruppers ställning på bostadsmarknaden. Beredningen bör vidare uppmärksamma de bostadssociala effekt- erna av konkurser och rekonstruktioner som berör bostadsrättshavare och dem som bor i egnahem. Skälen för regeringens bedömning: I kommunernas grundläggande ansvar för bostadsförsörjningen på lokal nivå ingår att kunna erbjuda bostäder även till hushåll som själva har svårigheter att göra sig gällande på bostadsmarknaden. Kommunerna måste därför ha tillgång till bostäder för att bl.a. tillgodose behov av medicinska och sociala skäl. Detta kräver medverkan från såväl kommunernas egna bostadsföretag som de andra fastighetsägare – både privata fastighetsägare och bostadsrättsföreningar – som är verksamma i kommunen. En omprövning av formerna för medverkan i den lokala bostadsför- sörjningen pågår i många kommuner. Kommunala bostadsförmedlingar läggs ner eller ges nya former. På flera håll prövas bostadsförmedling i samarbete med privata och kommunala bostadsföretag. I de kommuner där så behövs finns ofta fungerande överenskommelser om att lämna lägenheter till den kommunala bostadsförmedlingen eller till kommunala förturer. Erfarenheterna visar att man genom frivilliga överenskommelser och avtal mellan kommunerna och de olika fastighetsägarna når goda resultat när det gäller att tillgodose utsatta gruppers bostadsbehov. Remissvaren från kommunerna ger belägg för detta. Göteborgs kom- mun redovisar att anvisning av lägenheter till svaga grupper skett utifrån ett samverkansavtal mellan bostadsmarknadens parter. Enligt kommunen har samarbetet i huvudsak fungerat väl. Förutsättningarna kan dock änd- ras i ett läge med bostadsbrist. Bostad Stockholm framhåller att man på frivillighetens väg lyckats uppnå en bra överenskommelse med de privata fastighetsägarna. Det är därför viktigt att den inriktningen kan utvecklas konsekvent under några år. Såväl SABO som Sveriges Fastighetsägareförbund har i olika sam- manhang utfäst sig att verka för att lägenheter skall stå till kommunernas förfogande för att klara anskaffningen av bostäder till svaga grupper under förutsättning att rimliga ekonomiska och andra garantier lämnas av kommunerna. Mot bakgrund av att man i första hand bör eftersträva frivilliga över- enskommelser och att sådana också har träffats på många håll finns det enligt regeringens bedömning inte behov av att nu ge kommunerna en lagstödd rätt till anvisning av bostadslägenheter. Det är emellertid mycket angeläget att man mer ingående följer utvecklingen för utsatta gruppers bostadsförsörjning. Skulle förhållandena på bostadsmarknaden ändras och utvecklingen bli en annan kan det heller inte uteslutas att någon typ av regelsystem måste aktualiseras. Stockholms kommun anser att en lag om kommunal bostadsanvisningsrätt bör återinföras om det blir ett generellt problem för kommunerna att genom frivilliga avtal få anvisningsrätt till en viss del av lediga hyreslägenheter hos fastighets- ägare. Enligt Göteborgs kommun är det viktigt att det finns en lyhördhet från statens sida för signaler från kommunerna om dessa skulle komma att möta svårigheter att uppfylla sitt bostadssociala ansvar. Regeringen avser därför att tillkalla en bostadssocial beredning med uppgift att dels följa utvecklingen på det bostadssociala området, dels föreslå åtgärder när det gäller särskilt utsatta gruppers ställning på bostadsmarknaden. Till beredningen knyts som rådgivare en grupp av företrädare för bl.a. de statliga myndigheter som har ansvar inom området samt företrädare för kommuner, fastighetsägare och boende. Under senare tid har från många håll förts fram att de som i dag har svårast att få sina bostadsbehov tillgodosedda är ekonomiskt svaga hus- håll som inte klarar hyrorna särskilt i nyare bostäder och hushåll som på grund av tidigare hyresskulder inte blir godkända av hyresvärdarna. Dessa gruppers problem bör särskilt uppmärksammas. Likaså är det angeläget att ungdomars svårigheter att etablera sig på bostadsmarknaden beaktas. En ytterligare fråga som bör undersökas särskilt är de bostadssociala effekterna av konkurser och rekonstruktioner som berör bostadsrätts- havare och dem som bor i egnahem. Även denna uppgift bör anförtros åt den nu nämnda beredningen. Uppdraget i denna del bör vara att noga följa de bostadssociala effek- terna av konkurser och rekonstruktioner som berör bostadsrättshavare och dem som bor i egnahem. Beredningen bör redovisa hur rekonstruk- tionerna i praktiken inverkar på de berörda hushållens möjligheter att bo kvar och hur boendekostnaderna har påverkats. En särskilt viktig aspekt gäller hur berättigade krav på rättssäkerhet och lika behandling till- godoses i olika skeden av förfarandet fram till dess att skulderna har reglerats och obeståndsärendet har avslutats. Beredningen bör särskilt överväga vilka särskilda hänsynsregler som bör följa av att flera av de aktörer som deltar i obeståndshanteringen är statliga myndigheter eller bolag, med speciella uppgifter inom det bostadspolitiska området. 10.4 Oseriösa bostadsförmedlare Regeringens bedömning: Förutsättningarna för någon form av sam- hällskontroll av yrkesmässiga bostadsförmedlare bör undersökas. Skälen för regeringens bedömning: I olika sammanhang, bl.a. genom motioner i riksdagen, har uppmärksammats att vissa privata bostads- förmedlare bedriver en oseriös verksamhet. För att starta förmedlings- verksamhet krävs inte någon större investering. Det har visat sig att verksamheten emellanåt drar till sig mindre nogräknade personer. Det har förekommit att bostadssökande som betalat in förskott på avgiften inte får tillbaka sina pengar därför att företaget försvunnit eller gått i konkurs. Styrelsen för Stockholms bostadsförmedling, Bostad Stockholm, har i en skrivelse till regeringen begärt att fastighetsmäklarlagen (1995:400) ändras, så att samma krav ställs på den som förmedlar hyreslägenheter som på den som förmedlar bostadsrättslägenheter. Man föreslår att privat bedriven bostadsförmedling inte längre undantas från kravet på regist- rering m.m. Regeringen ser allvarligt på problemen med oseriösa bostadsförmed- lare. Som Lagutskottet nyligen har påpekat tyder erfarenheterna av verksamheten på att det finns ett behov av att överväga någon form av samhällskontroll och regler av konsumentskyddskaraktär även för hyres- förmedling (se bet. 1997/97:LU15). Som ett första steg avser regeringen att låta undersöka förutsättningarna för samhällskontroll av yrkesmässiga bostadsförmedlare 11 Kommunernas roll i bostadspolitiken 11.1 Kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen Regeringens bedömning: Kommunen har det övergripande ansvaret för bostadsförsörjningen på den lokala nivån. De styrmedel som kommunerna förfogar över bedöms vara tillräckliga och bör inte nu ändras. Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedöm- ning av de kommunala styrmedlen. Remissinstanserna: Huvuddelen av remissinstanserna delar utred- ningens uppfattning om kommunernas roll i bostadspolitiken. Flertalet menar också att kommunerna har de styrmedel som behövs för att driva en aktiv bostadspolitik. Skälen för regeringens bedömning Kommunernas styrmedel I början på 1990-talet genomfördes betydande förändringar av reglerna för den kommunala verksamheten inom bostadssektorn. Avregleringen förändrade inte kommunernas grundläggande ansvar för bostadsförsörj- ningen. Det kommunala ansvaret baseras i allt väsentligt på kommunal- lagen (1991:900) och socialtjänstlagen (1980:620). Plan- och bygglagen (1987:10) ger kommunen ett grundläggande ansvar för planeringen av markanvändningen som också är av betydelse i sammanhanget. Kommunallagen ger kommunerna rätt att engagera sig i verksamheter av allmänt intresse som har anknytning till kommunens område eller medlemmar. Enligt socialtjänstlagen har kommunen det yttersta ansvaret för att de som vistas i kommunen får det stöd och den hjälp som de behöver. Den som inte själv kan tillgodose sina behov, eller kan få dem tillgodosedda på annat sätt, har rätt till bistånd av socialnämnden för sin försörjning och för sin livsföring i övrigt. Biståndet skall tillförsäkra den enskilde en skälig levnadsnivå. Plan- och bygglagen ger kommunen ett allmänt ansvar för användningen av mark och vatten samt för be- byggelseutvecklingen inom kommunens område. I detta ligger också ett ansvar för att goda boendemiljöer skapas och vidmakthålls. När det gäller de bostadspolitiska styrmedlen innebar merparten av regelförändringarna att styrmedlen blev frivilliga för kommunerna i stället för obligatoriska. Kommunerna har liksom tidigare möjlighet att bedriva bostadsförsörjningsplanering och att upprätta särskilda bostads- försörjningsprogram samt att engagera sig i förmedlingen av bostäder och informera om den lokala bostadsmarknaden. Utredningen konstaterar att sammantaget har kommunerna redan med nuvarande regelverk goda möjligheter att driva en aktiv bostadspolitik. Remissinstanserna stöder denna uppfattning. Regeringen bedömer därför att det inte finns anledning att nu förändra de styrmedel som kommuner- na förfogar över. 11.2 De kommunala bostadsföretagen Regeringens bedömning: Starka och väl skötta bostadsföretag som kan tillhandahålla goda bostäder för alla slag av hushåll och som står under demokratisk kontroll samt drivs utan vinstsyfte är en väsentlig förutsättning för att hela befolkningen skall få en reell valfrihet i boendet på ett sätt som främjar integrationen mellan olika grupper i samhället. Det kommunala engagemanget för bostadsförsörjningen bör utveck- las genom att kommunerna tar en allt mer aktiv roll i ledningen av sina bostadsföretag. Kommunallagens regler om kommunala företag bör även i fortsättningen gälla fullt ut för de kommunala bostads- företagen. De kommunala bostadsföretagen måste ges förutsättningar att fort- satt konsolidera sig. Utförsäljningar i strid med detta syfte bör även framdeles motverkas. Möjligheterna att bredda ägandet bör bevaras. I avvaktan på fortsatt beredning behålls nu gällande tillfälliga regler. Utredarens förslag: Överensstämmer med regeringens bedömning. Utredaren redovisar även konkreta förslag till bestämmelser avsedda att motverka utförsäljningar av kommunala bostadsföretag och deras bostäder. Remissinstanserna: Remissinstanserna tillstyrker i huvudsak utreda- rens förslag utom i frågan om utförsäljningar av bostadsföretagen och deras bostäder, där en majoritet avstyrker utredarens lösning. Skälen för regeringens förslag Inledning Att skapa och driva bostadsföretag anses av hävd vara en sådan ange- lägenhet av allmänt intresse som faller inom den kommunala kompe- tensen. Det har inte förändrats av att den särskilda lagstiftningen om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande numera har upphävts (jfr bet. 1992/93:BoU19, rskr. 1992/93:351). De kommunägda allmännyttiga bostadsföretagen kom att bli ett kraft- fullt verktyg i arbetet med att lösa de mycket stora bostadsförsörjnings- uppgifter som kommunerna mötte i den genomgripande omvandlingen av det svenska samhället under den långa perioden av obruten ekonomisk tillväxt fram till början av 1970-talet. Omflyttningen till tätorterna var stor. Samtidigt växte anspråken på sanering av det då hårt slitna och överbefolkade äldre bostadsbeståndet. Under perioden fram t.o.m. år 1973 byggde de kommunala bostads- företagen tillsammans med stat och landsting nära 700 000 nya bostäder. Nybyggnadstakten dämpades därefter väsentligt. De följande tio åren tillkom ytterligare ca 135 000 bostäder. Lika många färdigställdes sedan fr.o.m. år 1984 fram t.o.m. år 1997. Totalt finns i dag drygt 350 kommunala bostadsföretag som äger ca 940 000 lägenheter. De dominerar därmed hyresmarknaden. 300 företag är medlemmar i Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, SABO. Dessa företag representerar ca 95 procent av det samlade kommunägda bostads- beståndet. Företagen är i allmänhet organiserade som helägda kommunala aktie- bolag eller som stiftelser i vilka kommunen tillsätter samtliga styrelse- ledamöter. Ett mindre antal äldre företag har andra minoritetsägare eller intresseföreträdare vid sidan av kommunen. De flesta företagen har en egen förvaltning. Det förekommer också – inte bara i fråga om mindre företag – att förvaltningen helt eller delvis sköts av annan på uppdrag av kommunen eller att företagets bostäder förvaltas direkt av kommunen. Alla gynnande ekonomiska särregler för de allmännyttiga företagen har numera avskaffats. De konkurrerar därmed på lika villkor med andra bostadsföretag, bortsett från att de i likhet med andra kommunala företag är underkastade dels kommunallagens bestämmelser, dels vissa andra begränsande offentligrättsliga regler. Särskilda bestämmelser begränsar också företagens rätt till fortsatt räntestöd efter försäljningar eller aktie- överlåtelser som sker efter den 11 oktober 1996 fram till utgången av år 1999 (prop. 1997/98:37, bet. 1997/98:BoU1, rskr. 1997/98:77). Regeringen uppdrog i december 1996 åt en särskild utredare att se över de förutsättningar och villkor som gäller för att ett företag skall ha ställning som allmännyttigt bostadsföretag. Utredaren skulle också överväga om de kommunala bostadsföretagen bör undantas från den geografiska begränsning som följer av den kommunala lokaliserings- principen. I uppdraget ingick vidare att lämna förslag om permanenta regler avsedda att motverka sådana försäljningar av företagen eller deras bostäder som sker i annat syfte än att företagen skall kunna konsolidera sig och fortsätta att utveckla sitt återstående bostadsbestånd. Utredaren skulle slutligen lämna förslag om de tekniska förändringar av hyreslag- stiftningens bruksvärdesregler som bedömdes nödvändiga till följd av förändringar av allmännyttigbegreppet. Utredaren har under år 1997 redovisat sina överväganden och förslag i betänkandet Allmännyttiga bostadsföretag (SOU 1997:81). Utredaren har därvid också aktualiserat behovet av särskilt stöd till kommuner med svaga bostadsmarknader för de ekonomiska bördor som uppkommit till följd av kommunens åtaganden för sitt bostadsföretag. Förslagen har remissbehandlats. Villkoret att företagen skall drivas utan vinstsyfte Ett bostadsföretag i vilket styrelsen – eller fram till år 1974 majoriteten av styrelsen – tillsattes av kommunen kunde tidigare av länsbostads- nämnden förklaras som allmännyttigt. Förklaringen hade betydelse främst för omfattningen av det statliga stöd som lämnades. Vid den omläggning av det statliga bostadsstödet som genomfördes från år 1993 blev villkoren enhetliga för alla ägarkategorier. Samtidigt slopades möjligheten att utfärda allmännyttigförklaringar. Företag som tidigare förklarats som allmännyttiga är dock fortfarande att anse som allmän- nyttiga, om villkoren för förklaringen alltjämt är uppfyllda. Allmän- nyttigförklaringen har betydelse främst för tillämpningen av hyreslagens regler om bruksvärdesprövning, men också för storleken av de ränte- bidrag som lämnas enligt äldre bestämmelser. En av förutsättningarna för att ett företag skall vara allmännyttigt är att företaget drivs utan enskilt vinstsyfte. Ett motsvarande villkor för den verksamhet som kommunerna driver i sina helägda bostadsföretag följer numera direkt av kommunallagen (1991:900). Där anges som en generell förutsättning för all kommunal näringsverksamhet att den drivs utan vinstsyfte. De grundläggande regler som gäller för kommunal verksamhet gäller även de kommunala företagen. I likhet med utredaren anser regeringen att denna reglering är tillräcklig. Regeringen anser det samtidigt viktigt att villkoret iakttas. Till den särskilda frågan om allmännyttigförklaringens betydelse inom hyreslagstiftningen återkommer vi i det följande. Lokaliseringsprincipen Utredaren har även haft i uppdrag att överväga om de kommunala bostadsföretagen bör undantas från den lokaliseringsprincip som uttrycks i kommunallagen (2 kap. 1 §). Den innebär att den verksamhet kommunen eller ett kommunalt företag bedriver skall ha anknytning till kommunens egna område eller egna medlemmar. Ett kommunalt bostadsföretag kan alltså inte köpa eller bygga bostäder i en annan kommun. Tidigare kunde en kommun med stöd av den numera upphävda bostadsförsörjningslagen (1947:523) låta sitt bostadsföretag vara verk- samt också i en annan kommun om den andra kommunen tillät det och kommunerna i praktiken var delar av samma bostadsmarknad. Som utredaren framhåller finns det inte några starka skäl eller uppen- bara fördelar som motiverar att de kommunala bostadsföretagen undantas från lokaliseringsprincipen. Två eller flera kommuner som önskar sam- verka över kommungränserna kan med större fördel göra det genom att bilda ett gemensamt bostadsföretag eller etablera en gemensam förvalt- ning för företagen. Därmed garanteras den enskilda kommunen ett fort- satt demokratiskt inflytande över de aktiviteter som bostadsföretaget har i kommunen, något som annars skulle vara svårt att säkra. Regeringen föreslår mot denna bakgrund inga förändringar i fråga om lokaliseringsprincipens tillämpning på de kommunala bostadsföretagen. Ägardirektiv Ett kommunalt bostadsföretag härleder sitt uppdrag från de befogenheter som kommunen har inom bostadsförsörjningens område. Inom ramen för vad som kallas sedvanlig kommunal affärsverksamhet kan kommunen bl.a. tillhandahålla bostäder för sina medlemmar, så länge verksamheten drivs utan vinstsyfte. I kommunallagen sägs numera direkt att kommunen får överlämna åt ett av kommunen ägt företag att svara för verksamheten. När det sker skall fullmäktige samtidigt fastställa det kommunala ända- målet med verksamheten. Det innebär att kommunens styrning av före- tagen nu betonas på ett annat sätt än tidigare. Ett huvudsyfte med att kommunerna har egna bostadsföretag är att den enskilda kommunen därigenom får ett aktivt instrument för den kom- munala bostadspolitiken. Som utredaren framhåller är det en förutsätt- ning för att företaget skall kunna fullgöra denna roll att kommunen ger tydliga ägardirektiv för dess verksamhet. Det är en uppgift i första hand för kommunfullmäktige. Ägarfrågor som rör kommunens avsikter med företaget och företagets förutsättningar att fullgöra de uppgifter som kommunen ålägger företaget har uppmärksammats allt mer under senare tid. Denna utveckling är positiv och bör fortsatt understödjas. Inom såväl SABO som Svenska kommunförbundet pågår ett intensifierat utvecklingsarbete inom om- rådet. Konsolidering och utförsäljning De allmännyttiga bostadsföretagen gynnades tidigare av förmånliga statliga finansieringsvillkor. Vid nyinvesteringar lämnades lån upp till 100 procent av den godkända produktionskostnaden. Kravet på eget kapital ställdes lågt. Kommunen behövde inte tillskjuta större aktie- kapital eller grundfond än vad som svarade mot 1 procent av produk- tionskostnaden. Det ytterligare egna kapital som i dag finns i företagen har därför som regel genererats i företagen själva. I en del företag uppgår detta kapital till betydande belopp. Andra företag, som inte har haft förutsättningar att bygga upp ett eget kapital genom överskott i rörelsen, är fortfarande mycket svagt kapitaliserade. Ett antal kommuner har över åren tvingats att en eller flera gånger lämna ägartillskott i form av driftbidrag eller nytt aktiekapital för att företagen skall kunna drivas vidare. Under den ekonomiska åtstramning som kommunerna i allmänhet gått igenom under senare år har en ökad uppmärksamhet ägnats åt bostads- företagens inverkan på den kommunala ekonomin. Kommuner med väl konsoliderade företag har i flera fall väckt frågan att ta i anspråk före- tagens resurser för att med dem bekosta andra kommunala ändamål. Andra kommuner har tvärtom ställts inför problemet hur de skall kunna minska de anspråk som ställs på kommunen från bostadsföretag med egna ekonomiska svårigheter. Från statens sida blev det nödvändigt att snabbt klargöra i vilka fall som försäljningar av företagen eller deras bostäder kunde accepteras – och i vilka fall sådana förändringar i stället borde motverkas. Hösten 1996 beslutade riksdagen vissa tillfälliga bestämmelser om överlåtelser av allmännyttiga bostadsföretag eller deras bostäder (prop. 1996/97:38, bet. 1996/97:BoU7, rskr. 1996/97:81). De tillfälliga bestämmelserna har därefter förlängts att gälla längst till utgången av år 1999 (prop. 1997/98:37, bet. 1997/98:BoU1, rskr. 1997/98:77). Genom besluten har det öppnats möjligheter för kommunerna att sälja upp till hälften av aktierna i sina bostadsföretag utan att företagets ställning som allmännyttigt företag går förlorad. Det breddade ägandet kan användas också för att tillföra företaget nytt kapital och vidgad ledningskompetens. Är emellertid försäljningen så omfattande att kom- munens bestämmande inflytande över företaget upphör lämnas inte längre räntestöd för företagets bostäder. Samma effekter inträder om ett företag säljer mer än 25 procent av sitt bostadsbestånd. Regeringen kan dock medge undantag i denna del – bl.a. om försäljningen är ett led i en nödvändig omstrukturering av företaget eller om den tillsammans med andra åtgärder kan ses som en sista utväg att sanera kommunens eko- nomi. Som framhölls redan i prop. 1996/97:38 handlar statens intresse av att motverka utförsäljningar av de kommunala bostadsföretagen och deras bostäder inte bara om att värna om de ansenliga ekonomiska resurser som staten över åren har tillfört företagen. Statens intresse gäller i första hand att kommunerna även fortsättningsvis kan fullgöra de skyldigheter och åtaganden inom bostadsförsörjningens område som är grunden för den nuvarande ansvarsfördelningen inom bostadspolitiken. Som har framgått av det föregående anser regeringen att den är ändamålsenlig och därför bör bestå även för framtiden. Starka och väl förvaltade bostads- företag som är öppna för alla grupper av medborgare och kan tillgodose deras behov är fortsatt en nödvändig tillgång. Utredaren har föreslagit att de tillfälliga bestämmelserna ersätts med regler som tar sikte endast på sådana försäljningar där kommunen tar ut medel ur företaget för att användas för andra kommunala ändamål. Enligt förslaget skulle hälften av det uttagna överskottet av försäljningen av- räknas mot det generella statsbidrag som tillkommer kommunen. Invändningarna mot den föreslagna lösningen har varit kraftiga. Frågan kommer att beredas ytterligare inom regeringskansliet. En utgångspunkt för det fortsatta arbetet skall vara att de kommunala bostadsföretagen måste ges förutsättningar att fortsatt konsolidera sig. Det måste kunna ske också genom försäljningar som tillför företagen nya likvida medel eller förebygger fortsatta förluster. Utförsäljningar i strid med detta syfte bör även framdeles motverkas. Olika vägar för hur detta kan åstad- kommas skall prövas. En andra utgångspunkt skall vara att möjligheterna att bredda ägandet skall behållas. I avvaktan på denna beredning behålls de nu gällande tillfälliga reglerna. Även de frågor som gäller allmännyttigbegreppets användning inom hyreslagstiftningen kommer att beredas ytterligare innan förslag före- läggs riksdagen. Företagens anspråk på sina ägare De kommunala bostadsföretagen är generellt sett mindre exponerade än andra företag för förlustrisker i de s.k. krisårgångarna. Det beror på att de kommunala bostadsföretagen som grupp under denna tid ökade sitt byggande väsentligt mindre än andra byggherrekategorier. Det gäller sär- skilt i kommuner som i dag måste betraktas som svaga bostadsmark- nader. De kommunala bostadsföretagen har vidare i många fall möjlig- heter att omfördela kostnaderna över ett större bestånd. Det hindrar inte att det även finns kommunala bostadsföretag med ansenliga svårigheter till följd av överinvesteringar som gjorts i bl.a. ombyggnadsprojekt under denna tid. Som redovisats i det föregående har staten och kreditinstituten inte träffats av direkta kapitalförluster för krediter till de kommunala bostads- företagen. Det huvudsakliga skälet till det är att kommunerna själva i egenskap av ägare eller huvudmän tvingas ta det yttersta ansvaret för sina företags ekonomiska åtaganden. Först om företagets problem blir ett direkt hot mot kommunens förmåga att fullgöra sina övriga skyldigheter aktualiseras frågan om statens ansvar – men det handlar då om statens övergripande ansvar för de ekonomiska förhållanden under vilka den offentliga sektorn arbetar. De kommunala bostadsföretagen svarar för merparten av kommun- sektorns långfristiga upplåning. Kreditinstitutens totala utlåning till kommuner och kommunala företag omfattar ca 280 miljarder kronor. Härav avser uppskattningsvis 230 miljarder kronor lån till kommunala bostadsföretag. Kommunerna är således starkt beroende av att företagen förmår bära denna kapitalskuld. Totalt sett är de kommunala bostadsföretagen inte tärande i sitt för- hållande till kommunerna. Av reviderade statistikuppgifter från SABO framgår att nettoströmmarna mellan företagen och kommunerna år 1996 i stort sett uppgick till noll. Företagen tog emot förlusttäckningsbidrag och andra resultatpåverkande tillskott med netto ca 370 miljoner kronor. Genom nyemissioner och andra icke resultatpåverkande tillskott till- fördes företagen ytterligare ca 320 miljoner kronor. Å andra sidan bidrog företagen genom koncernbidrag med netto ca 440 miljoner kronor till annan kommunal verksamhet och lämnade utdelning till kommunerna med ca 180 miljoner kronor. Samtidigt stärkte företagen sin synliga soliditet med 1,3 procentenheter till i genomsnitt 11,4 procent. I siffrorna ingår inte de överskott som tillfördes kommunerna vid vissa större för- säljningar som genomfördes under år 1996. De redovisade uppgifterna avser endast företag som är medlemmar i SABO. Stora skillnader mellan företag i olika kommuner Skillnaderna mellan enskilda företag är emellertid stora och har tilltagit under 1990-talet. Nära 30 procent av företagen redovisar för år 1996 ett negativt resultat efter skatter och bokslutsdispositioner. Ett 40-tal företag har en synlig soliditet om endast 2 procent eller lägre. Typiskt sett är det små företag i mindre kommuner som redovisar svaga siffror. De är verksamma på vikande bostadsmarknader på orter där sysselsättningen tidigare var starkt präglad av ett begränsat antal företag med verksamhet inom basnäringarna och den traditionella till- verkningsindustrin. De kommunala bostadsföretagens bostadsbestånd har i många av dessa kommuner vuxit fram för att göra det möjligt för ortens företag att rekrytera och behålla arbetskraft. Den kraftiga nedgången i industrisysselsättningen tidigare under 1990-talet och den snabba struk- turrationalisering som fortfarande pågår inom många områden har starkt bidragit till att ett 90-tal kommuner med i dag sammanlagt ca 1,3 miljoner invånare haft en negativ befolkningsutveckling mellan åren 1985 och 1995. För vissa av dessa kommuner hade den negativa utveck- lingen påbörjats redan under den föregående konjunkturnedgång som inleddes under den senare delen av 1970-talet. En effekt av den beskrivna utvecklingen är att dessa kommuner har ett betydande överskott av outhyrda lägenheter och nu svarar för mer än 1/3 av alla outhyrda lägen- heter i riket. En annan effekt är att kommunens egna inkomster ofta minskat på grund av utflyttningen. Kommunens förmåga att själv bära bördorna av ett också på lång sikt alltför stort bostadsbestånd är därför inte sällan begränsad. I den redovisade gruppen ingår också kommuner med potential för en på sikt mer positiv utveckling. Även om kommunens svårigheter därmed kan antas vara av övergående natur, kan de kortsiktiga likviditets- problemen vara betydande. 11.3 Stöd till kommuner med övermäktiga åtaganden för boendet Regeringens bedömning: En kommun bär själv det yttersta ansvaret för sina åtaganden för boendet. Om det uppstår en allvarlig risk för att en kommun kan hamna i en särskilt svår ekonomisk situation och därmed inte kan fullgöra de ekonomiska åtaganden som följer av tidigare fattade beslut, bör staten kunna bistå kommunen med ett till- fälligt stöd. Stöd bör kunna lämnas i form av kreditgarantier, lån och i särskilda fall bidrag. Stödet bör förenas med villkor om insatser från kommunens sida. Avser åtagandena ett bostadsföretag som kommunen har bestäm- mande inflytande över, kan villkoren ytterst innebära att kommunen under vissa förutsättningar helt eller delvis frånträder företaget eller dess bostäder. Regeringens förslag: En särskild delegation inrättas för att från den 1 juli 1998 tillfälligtvis hantera frågor om stöd till kommuner med övermäktiga åtaganden för boendet. I delegationens uppgifter ingår att bereda ärenden om stöd, överlägga med enskilda kommuner om lämp- liga åtgärder och krav samt samordna olika insatser för att bistå med stöd. Det ankommer på delegationen att från fall till fall bedöma vilka åtgärder som är mest lämpade med hänsyn till kommunens förutsätt- ningar. Om statligt stöd blir aktuellt skall det lämnas på sådana villkor att statens kostnader minimeras. Statens bostadskreditnämnd ges rätt att utfärda kreditgarantier för lån som en kommun tar upp för att kunna fullgöra sina åtaganden för boendet. Regeringen ges möjlighet att låta Venantius AB lämna lån till kommuner på samma sätt som andra kreditföretag. Regeringen ges vidare möjlighet att bilda ett bolag med uppgift att äga och förvalta bostadsföretag och fastigheter som övertas från kommuner. En kommun med svag ekonomi kan vidare under vissa förutsätt- ningar erbjudas att få sina borgensåtaganden till förmån för bostads- rättsföreningar avlösta. Erbjudandet kan innebära att staten lämnar en kreditgaranti upp till samma belopp, dock högst upp till 99 % av det pantvärde som fastställts i bostadslåneärendet. En förutsättning för att kreditgaranti skall kunna lämnas är att det motsvarande intecknings- utrymmet inte har använts som pant för annan skuld. Kommunen skall betala en engångsavgift för utbytet. Statens bostadskreditnämnd ges rätt att utfärda även sådana kreditgarantier. Kostnaderna för den föreslagna delegationen samt de övriga kost- nader som staten åsamkas för de föreslagna stödinsatserna skall be- lasta anslaget för bidrag till särskilda insatser i vissa kommuner och landsting. Utredarens överväganden: Kommuner som äger eller har lämnat borgen för bostadsföretag eller bostadsrättsföreningar med betydande ekonomiska problem bör kunna få statens hjälp med rekonstruktion av företaget eller föreningen. Formerna för statens medverkan behöver dock utredas ytterligare. Remissinstanserna: Huvuddelen av de remissinstanser som yttrat sig i denna del stryker under att det är angeläget att sådan hjälp kan lämnas. Skälen för regeringens bedömningar och förslag Statens hittillsvarande stöd till kommuner med särskilda problem I samband med införandet av det nya bidrags- och utjämningssystemet för kommuner och landsting uppfördes på statsbudgeten fr.o.m. den 1 juli 1995 ett nytt anslag för bidrag till särskilda insatser i vissa kommuner och landsting (prop. 1994/95:150 bil. 7, bet. 1994/95:FiU19, rskr. 1994/95:416 och 417). Anslaget har använts bl.a. för att i rekonstruktivt syfte tillfälligt bistå kommuner och landsting som på grund av speciella omständigheter har hamnat i en särskilt svår ekonomisk situation. Ett grundläggande motiv för statens insatser är att kommunerna till följd av utjämningssystemen kan få svårigheter att anpassa sina kostnader under en övergångsperiod och att uppnå det av riksdagen beslutade balans- kravet till år 2000. Bidrag beslutas av regeringen efter prövning av varje särskilt fall. En återkommande orsak till ekonomiska problem är för många kom- muner det ansvar de har för de egna bostadsföretagens åtaganden. Som har framgått av det föregående skiftar de förhållanden som föranleder svårigheterna starkt mellan olika kommuner. Av det skälet kan också de åtgärder – eller de kombinationer av åtgärder – som är nödvändiga och tillräckliga variera betydligt. Regeringen finner att en mer ändamålsenlig ordning nu bör etableras för att hantera dessa problem. I grunden är problemen att se som omstruktureringsproblem i avvaktan på en anpass- ning till ändrade förutsättningar på den lokala bostadsmarknaden. Insatserna bör därför ses som tillfälliga. Regeringen utgår mot denna bakgrund från att den hanteringsordning som nu föreslås skall avvecklas inom loppet av några år. Några utgångspunkter för en ny hanteringsordning Av den redovisning som lämnats i det föregående framgår att utveck- lingen under 1990-talet i flera avseenden drastiskt ändrat förutsättning- arna för de bostadsförvaltande företagen. Såvitt gäller privata bostads- företag samt bostadsrättsföreningar utan kommunal borgen har staten – allt sedan de nuvarande svårigheterna började uppträda – först genom SBAB och sedan genom Venantius AB och BKN i mycket betydande utsträckning medverkat till saneringen av de drabbade företagens eko- nomi. Några motsvarande insatser har inte gjorts till förmån för de kommunägda bostadsföretagen – och är heller inte aktuella. En utgångspunkt för regeringens förslag är att en kommun själv bär det yttersta ansvaret för verksamheten i de företag som kommunen äger eller har bestämmande inflytande över. Det innebär att kommunen också har ansvar för att företaget kan infria sina ekonomiska förpliktelser. I vissa speciella situationer kan emellertid statens övergripande ansvar för den offentliga verksamheten och ekonomin motivera tillfälligt stöd till en enskild kommun som saknar förutsättningar att av egen kraft fullgöra sina åtaganden. Det är kommunernas förmåga att klara av bostadsföretagens svårig- heter – och inte svårigheterna i sig – som skall bestämma inriktningen och omfattningen av statens insatser. Frågor om stöd skall således prövas i första hand mot kommunens egna ekonomiska förutsättningar. Endast kommuner med en särskilt svår ekonomisk situation kommer därför i fråga för stöd. En ytterligare förutsättning är naturligtvis att de för- hållanden som ligger bakom kommunens svaga ekonomi inte är sådana att de på kort sikt kan påverkas av kommunen själv och att kommunen vidtagit nödvändiga åtgärder för att komma till rätta med sin ekonomiska situation. Olika stödbehov och därför olika lösningar En kommuns svårigheter kan i vissa fall bedömas vara av övergående natur. Exempelvis kan befolkningsutvecklingen och den ekonomiska tillväxten i regionen på sikt förväntas förändra kommunens situation till det bättre. Obalanser i åldersstrukturen i kommunen kan komma att ut- jämnas. I andra fall kan kostnader för infrastrukturinvesteringar förutses komma att plana ut. Statens stöd bör i sådana fall i första hand få formen av ett tillfälligt likviditetsstöd som bryggar över kommunens kortsiktiga betalningssvårigheter. I andra fall kan det röra sig om mer bestående strukturella förändringar som leder till att förutsättningarna för den kommunala verksamheten väsentligt försämras. Ett exempel på en sådan förändring är att den verk- samhet som dominerat sysselsättningen på en ort i kommunen slås ut på ett sätt som leder till en tilltagande avfolkning av denna ort. Statens stöd kan i sådana fall få karaktären av ett omställningsstöd med ibland ut- talade bidragsinslag. Utgångspunkten för stöd i ett sådant fall är att verk- samheten måste anpassas till de nya förutsättningarna. En utgångspunkt för all stödgivning till kommunerna utanför det regul- jära statsbidragssystemets ram måste vara att stödet lämnas i sådana former och på sådana villkor att statens kostnader för stödet minimeras. Det stöd som nu föreslås till kommuner med övermäktiga åtaganden för boendet kan mot denna bakgrund innebära att staten – medverkar till att lån kan tas upp på bästa möjliga villkor på mark- naden, – lämnar stöd till del av kapitalkostnaderna för lån som i övrigt tas upp på normala villkor – exempelvis till kostnaden för att senarelägga återbetalningar eller till kostnaden för andra subventionsinslag i vill- koren, – lämnar ett direkt bidrag i den del kommunen även långsiktigt bedöms sakna förmåga att betala tillbaka ett lån. Kreditgarantier och lån I de båda första fallen kan det vara ändamålsenligt att arbeta med statliga kreditgarantier som ett instrument för statens stöd. En reformerad ordning för statens kreditgarantier beslutades av riksdagen år 1996 (prop. 1996/97:1, bet. 1996/97:FiU1, rskr. 1996/97:53). Enligt denna har i första hand tre myndigheter ansvar för kreditgarantigivningen, nämligen Exportkreditnämnden inom exportfinansiering, Statens bostadskredit- nämnd (BKN) inom bostadssektorn och Riksgäldskontoret inom övriga områden. För nya kreditgarantier som utfärdas fr.o.m. budgetåret 1997 gäller, om inte riksdagen beslutar annat, att varje garanti eller grupp av garantier skall beläggas med en avgift som motsvarar den risk garantin åsamkar staten. Resultatansvaret åvilar garantimyndigheten. Till den del avgifter inte erhålls från garantitagaren är det fråga om en statlig subvention. En sådan subvention skall belasta ett anslag. Kreditgarantier för lån till kommuner för de ändamål som nu avses har en nära anknytning till ändamålen för de kreditgarantier som redan lämnas inom bostadssektorn. Regeringen anser att BKN bör kunna lämna garantier även för sådana lån till kommuner. Regeringen föreslår därför att BKN:s uppdrag vidgas på sådant sätt att BKN kan medverka med kreditgarantier i dessa fall. För både långivare och kreditgarantigivare handlar det om normala engagemang med en normal prövning av låntagarens återbetalnings- förmåga – givet de betalningsvillkor som faktiskt kommer att belasta låntagaren. Samma resultatkrav skall därför ställas på kreditgaranti- givningen inom detta område som enligt det föregående skall tillämpas i fråga om s.k. nya garantier. Det innebär bl.a. att garantigivningen skall vara självbärande och således hanteras utanför statsbudgetens inkomst- titlar och anslag. Kreditgarantier och lån kan i vissa fall behöva kombineras med sub- ventionsinslag. Hur kostnaden för sådana inslag skall hanteras åter- kommer regeringen till i anslutning till vårpropositionen. Med den ordning som föreslås kommer alla normalt verksamma kreditinstitut att kunna uppträda som långivare. Regeringen föreslår att även Venantius AB skall kunna ges rätt att lämna lån till kommuner för de nu aktuella ändamålen. Därigenom breddas konkurrensen samtidigt som möjlighet ges att ta tillvara Venantius betydande kompetens och erfarenheter i fråga om finansiella rekonstruktioner inom bostadskredit- givningens område. En ny hanteringsordning Frågor om stöd till kommuner som på grund av speciella omständigheter har hamnat i en särskilt svår ekonomisk situation hanteras i dag direkt av regeringen. Med den ordning som nu föreslås kommer sådant stöd till kommunerna för deras åtaganden inom boendet regelmässigt att förut- sätta en nära samordning av initiativ från olika statliga och icke-statliga aktörer. Också olika prestationer från kommunens sida kommer att bli en integrerad del av en sådan framförhandlad lösning på den enskilda kom- munens specifika problem. Regeringen föreslår att en särskild delegation inrättas för att under de närmaste åren – fram till dess att huvuddelen av de nu aktuella problem- en kan väntas ha blivit lösta – avlasta regeringen i ärenden om särskilda insatser för kommuner i de fall kommunens svårigheter väsentligen härrör från dess åtaganden för boendet. Genom en sådan hanterings- ordning kommer det också att på ett annat sätt än i dag bli möjligt att kontinuerligt följa upp de olika förutsättningar och villkor som ingår i en överenskommelse mellan staten och kommunen om stödet. En viktig uppgift för delegationen blir att bistå kommunen med att finna långsiktigt hållbara lösningar. De verktyg som delegationen bör kunna arbeta med är att – föreslå strukturella och finansiella rekonstruktioner av företagen och i förekommande fall sätta sådana förändringar som villkor för det eko- nomiska stöd staten lämnar, – förmedla krediter till kommunen, – förmedla statliga kreditgarantier för lån som kommunen tar upp, – i förekommande fall och i den utsträckning regeringen medger, lämna bidrag för kostnader för icke marknadsmässiga inslag i villkoren för lån eller kreditgarantier – exempelvis i form av ersättning till kreditgivaren för nuvärdet av skillnaden mellan den normala och den faktiska räntan på det lån kommunen får, – i den utsträckning regeringen medger, besluta om direkta statliga bidrag till kommuner i de fall kommunen bedöms inte ens på sikt kunna bära kostnaderna för de gjorda åtagandena samt att – bevaka att överenskomna villkor för stöd iakttas och ingripa när de av- talade villkoren inte iakttas samt svara för att statens ekonomiska intres- sen skyddas på ett ändamålsenligt sätt – ytterst genom att kommunen helt eller delvis frånträder företaget eller dess bostäder. Förslagen innebär att staten i vissa situationer kan tvingas ta på sig ägar- och förvaltningsansvaret för enskilda fastigheter eller bostadsföre- tag, i avvaktan på att en mer permanent lösning kan åstadkommas. Regeringen bör bemyndigas att bilda ett särskilt bolag för ändamålet att äga och förvalta sådana fastigheter eller bostadsföretag. Bemyndigandet bör alternativt kunna utnyttjas för att låta ett befintligt statligt bolag åta sig dessa uppgifter För riksdagens information vill regeringen meddela att regeringen avser att – vid riksdagens bifall till förslagen i det föregående – överlåta på delegationen att självständigt besluta om bidrag ur anslaget för bidrag till särskilda insatser i vissa kommuner och landsting inom de ramar som regeringen bestämmer. Delegationen skall dock – även om ett sådant medgivande har lämnats – med eget yttrande underställa regeringen sådana frågor som rör mer betydande belopp eller som annars är av principiell betydelse. Regeringen bedömer att delegationen bör kunna etableras i sådan tid att den kan vara verksam fr.o.m. den 1 juli 1998. I fråga om kansliresur- ser m.m. bedöms delegationen i huvudsak kunna anlita tjänster från de övriga organ som svarar för statens medverkan i rekonstruktioner. Det bör ankomma på delegationen själv att sluta avtal om de närmare vill- koren för sådant administrativt biträde åt delegationen. Kostnaderna för delegationen samt de övriga kostnader som staten åsamkas för stöd- insatserna avses belasta anslaget för bidrag till särskilda insatser i vissa kommuner och landsting. Avlösen av kommunala borgensåtaganden i vissa fall En särskild fråga gäller kommunernas borgensåtaganden till förmån för bostadsrättsföreningar. Vissa kommuner har – ibland till betydande belopp – lämnat proprie- borgen för lån till bostadsrättsföreningar. Den totala omfattningen av dessa borgensåtaganden kan uppskattas till omkring 9 miljarder kronor. Borgensåtagandet täcker regelmässigt topplånen men omfattar inte sällan också underliggande krediter. Kommunal borgen har i mycket begränsad omfattning varit ett krav för statligt reglerade bostadslån. Sådana krav har ställts bara under en kort tid omedelbart innan de statligt reglerade bostadslånen avskaffades och då endast för småhus upplåtna med bostadsrätt. Kommunens motiv för att teckna borgen har i allmänhet varit att kommunen önskat hjälpa föreningen att få förmånligare räntevillkor och samtidigt slippa ifrån kostnaden för att ta ut pantbrev i fastigheten. Sedan bostadsförsörjningslagen (1947:523) upphävts är det inte längre tillåtet för en kommun att göra sådana åtaganden till förmån för en bostadsrättsförening. Som framgått av redovisningen i avsnitt 4.2 har utvecklingen på bostadsmarknaden under de senaste åren lett till betydande kreditförluster särskilt på lån till bostadsrättsföreningar – förluster som förutses komma att realiseras under ytterligare ett antal år. Kommunerna löper därför stor risk att få infria sina åtaganden. För kommuner som har mer betydande borgensåtaganden kan situationen bli mycket betungande. Förlustrisken ökas av att åtagandet har karaktären av proprieborgen, dvs. borgen som för egen skuld. Låntagaren kan i sådana fall i praktiken alltid hänvisa långivaren till att vid bristande betalning i stället söka betalning hos borgensmannen. Incitamenten för låntagaren att klara av sina betalningar är därför väsentligt svagare än i de fall han själv bär förstahandsansvaret för skulden. Det leder till att kommunen lätt hamnar i en situation där den, för att undvika att hela borgensåtagandet realiseras, ser sig tvingad att löpande täcka underskott vilkas storlek den inte kan påverka. Risken är stor att kostnaden blir större om man väljer att avvakta skadan hellre än att sätta in åtgärder som bryter de förhållanden som kan förvärra den. En kommun som befinner sig i en särskilt svår ekonomisk situation bör därför kunna få statens hjälp att komma ur sitt åtagande. I första hand bör eftersträvas att kommunens proprieborgen ersätts med en fyllnadsborgen. En sådan innebär att långivaren alltid är skyldig att först söka få betal- ning av låntagaren eller ur dennes egendom. Om det är nödvändigt för att kommunens proprieborgen skall kunna avvecklas bör det vara möjligt att erbjuda en statlig kreditgaranti till motsvarande belopp. Regeringen föreslår att BKN får möjlighet att – som ett led i saneringen av en kommuns åtaganden inom boendet – lämna kredit- garantier för vissa äldre lån till bostadsrättsföreningar. I sak innebär det att kreditgarantier får lämnas för sådana statligt reglerade bostadslån med underliggande kredit som dittills varit förenade med kommunal proprie- borgen samt för lån som ersätter sådana lån. Det bör tilläggas att det uteslutande handlar om äldre lån, eftersom en kommun numera inte får ställa borgen för lån till en bostadsrättsförening. De föreslagna kreditgarantierna för att lösa av kommunala borgens- åtaganden är högriskåtaganden av samma art som de kreditgarantier som lämnats enligt tidigare gällande 1992 års bestämmelser. Dessa senare åtaganden redovisas av BKN under resultatområdet Äldre kreditgaran- tier. En särskild ordning finns för att täcka förluster inom detta resultat- område genom anslag över statsbudgeten. De nu föreslagna kreditgaran- tierna för avlösen av vissa kommunala borgensåtaganden bör på mot- svarande sätt redovisas under ett särskilt resultatområde. Förlusterna under resultatområdet skall täckas genom anslaget för bidrag till sär- skilda insatser i vissa kommuner och landsting. Ett grundläggande villkor för att en avlösen av kommunens borgens- åtaganden skall erbjudas är att kommunen har bedömts ha behov av detta särskilda statliga stöd. Kriterierna är därvid avsedda att i huvudsak vara desamma som gäller för bedömningen av en kommuns behov av stöd till åtagandena för sitt bostadsföretag. Förslagen i det föregående innebär att regeringen kommer att överlämna till den föreslagna delegationen att normalt svara för denna prövning. Delegationen skall från fall till fall bedöma vilka åtgärder som sammantagna är mest lämpade med hänsyn till den enskilda kommunens förutsättningar. En förutsättning för att BKN skall kunna lämna en särskild kreditgaranti för att avlösa ett kommunalt borgensåtagande till förmån för en bostadsrättsförening bör därför vara att delegationen eller – i fall som prövas av regeringen – regeringen har medgett det. En särskild uppgift för delegationen i frågor som gäller avlösen av borgensåtaganden kan vara att förhandla med andra berörda om deras medverkan för att kommunens borgensåtagande skall lösas av. Även andra som har kvar ekonomiska intressen i de berörda bostäderna bör nämligen förutsättas delta i rekonstruktionen i den utsträckning som skäligen kan krävas. Sådana ekonomiska band kan gälla – utöver för- eningen själv – byggare eller andra som ursprungligen bildat bostads- rättsföreningen eller organisationer som föreningen tillhör eller annars har avtal med. Vissa ytterligare villkor bör gälla för de kreditgarantier som lämnas. Kreditgaranti bör således aldrig få lämnas till ett högre belopp än vad som svarar mot 99 % av det pantvärde som fastställts i bostadslåne- ärendet. Kreditgaranti får inte heller lämnas för större belopp än att säkerhet för de garanterade lånen kan erbjudas inom 99 % av pantvärdet. Pantsättning genom inteckning skall dock inte vara ett nödvändigt villkor, förutsatt att fastigheten inte är pantsatt för annan skuld och att ett pantsättningsförbud fortsatt kan upprätthållas. Säkerhet mot inteckning skall emellertid normalt eftersträvas. För att underlätta en avlösen bör därför kommunen genom en engångsavgift svara dels för kostnaderna för att ta ut inteckningar i den mån sådana inte finns, dels för kreditgaranti- avgifter under den inledande garantitiden. Regeringen avser att överlåta på BKN att besluta hur engångsavgiften skall beräknas. Kostnaderna för statens stöd m.m. Regeringen disponerar under perioden 1999–2001 ca 2 miljarder kronor för ekonomiskt utsatta kommuner inom det under utgiftsområde 25 uppförda anslaget för bidrag till särskilda insatser i vissa kommuner och landsting. En betydande del av dessa medel kommer att avsättas för att lösa de kommunala bostadsproblemen och för att infria kreditgarantier för sådana lån till bostadsrättsföreningar som tidigare varit förenade med kommunal borgen. Även kostnaderna för delegationen föreslås belasta detta anslag. Osäkerheten i fråga om kostnadsutfallet är dock stor. Regeringen avser att redovisa utvecklingen i samband med kommande års budgetproposi- tioner. 12 Åtgärder för ökad sysselsättning i byggbranschen Förutom det reguljära stödet har bidrag till bostadssektorn även lämnats i form av tidsbegränsade stimulanser för byggandet. Under innevarande mandatperiod har regeringen tagit initiativ till flera åtgärder i syfte att bl.a. öka sysselsättningen i byggbranschen. Riksdagen beslutade i december 1994 och i juni 1995 om särskilda tidsbegränsade stimulanser för byggandet (prop. 1994/95:25, bet. 1994/95:FiU1, rskr. 1994/95:145 samt prop. 1994/95:218, bet. 1994/95:BoU21, rskr. 1994/95:396). I dessa ingick bl.a. bidrag till bostadsförbättringsåtgärder, investeringsbidrag för nyproduktion av bostäder och stöd till åtgärder för att förbättra inomhusmiljön i bostäder och i lokaler där främst barn och ungdomar vistas. Totalt anvisades ca 6 miljarder kronor för bidrag till angivna ändamål. Våren 1996 föreslog regeringen att en särskild skattereduktion skulle lämnas för vissa utgifter för reparationer m.m. på bostadshus för sådana arbeten som utförts till och med utgången av år 1997. Reglerna trädde i kraft den 1 juli 1996 (prop. 1995/96:229, bet. 1995/96:SkU32, rskr. 1995/96:306). I budgetpropositionen för år 1998 föreslog regeringen att dessa regler skulle förlängas till utgången av 1998 och riksdagen har beslutat i enlighet med regeringens förslag (prop. 1997/98:1, bet. 1997/98:FiU1, rskr. 1997/98:35). Den finansiella effekten på statens budget av denna åtgärd beräknas bli ett inkomstbortfall brutto på ca 5 miljarder kronor sammanlagt för budgetåren 1997–2000. Riksdagen har vidare beslutat om ett tillfälligt investeringsbidrag för produktion av studentbostäder (prop. 1996/97:1, bet. 1996/97:FiU11, rskr. 1996/97:51). Bidrag lämnas till byggen som påbörjas under tiden 1den oktober 1996 – 31 december 1999 och inom en ram av 300 miljoner kronor. Som ett led i regeringens strävan att öka takten i omställningen av Sverige till ett ekologiskt hållbart samhälle har regeringen utarbetat ett särskilt handlingsprogram. Handlingsprogrammet omfattar dels ett natio- nellt investeringsprogram, dels ett lokalt investeringsprogram. Till de nationella investeringarna hänförs ett program för energiomställning och ett program för vissa infrastruktursatsningar. Riksdagens energipolitiska beslut förra året En uthållig energiförsörj- ning (prop. 1996/97:84, bet. 1996/97:NU12, rskr. 1996/97:272) omfattar ett program för bl.a. effektivare energianvändning och tillförsel av el från förnybara energikällor. Programmet löper fram t.o.m. år 2004 och beräk- nas totalt för hela perioden komma att uppgå till 9 miljarder kronor, varav ca 2,5 miljarder kronor avser investeringar i anläggningar som bidrar till att kompensera bortfallet av el (t.ex. kraftvärmeanläggningar och småskalig vattenkraft) och till minskad användning av el i bostadssektorn. Förslag till utformning av det lokala investeringsprogrammet redovisa- des i prop. 1996/97:150, bil. 5. Regeringen beräknar att 5,4 miljarder kronor kommer att anvisas för detta ändamål åren 1998–2000, varav 800 miljoner kronor har anvisats på statsbudgeten år 1998 (prop. 1997/98:1, utgiftsområde 18, bet. 1997/98:BoU1, rskr. 1997/98:81). Inom ramen för det lokala investeringsprogrammet skall statsbidrag lämnas till investe- ringsprojekt efter ansökan från kommuner. En viktig utgångspunkt för regeringens bedömning är att insatserna skall bidra till ökad syssel- sättning. När det gäller åtgärder inom bostadsbebyggelsen skall insatser inom utsatta bostadsområden prioriteras. Regeringen kommer under perioden februari–april 1998 att i omgångar besluta om fördelningen av 800 miljoner kronor som har anvisats på statsbudgeten innevarande år för bidrag till kommuner som redovisat lokala investeringsprogram. Vidare kommer regeringen att besluta om åtaganden upp till 1 miljard kronor vardera för åren 1999 och 2000. Regeringen räknar med att större och mer genomarbetade ansökningar som avser investeringar i bostadsbebyggelsen först kommer att lämnas under år 1999 och år 2000. Flera bostadsprogram är dock aktuella i samband med de första beslutsomgångarna under våren 1998. Regeringen bedömer att huvuddelen av sysselsättningen till följd av de nationella och lokala investeringsprogrammen kommer att uppstå inom bygg- och anläggningssektorn. En betydande del bedöms avse bostads- byggnadsprojekt, eftersom dessa projekt är förhållandevis arbetsintensiva och volymmässigt stora. Regeringen avser att i den ekonomiska vår- propositionen återkomma till riksdagen vad gäller en eventuell förläng- ning av de lokala investeringsprogrammen fr.o.m. år 2001. Regering och riksdag har sammanfattningsvis sedan december 1994 fattat beslut om följande åtgärder som bidrar till att öka sysselsättningen i byggbranschen. Tabell 9 Beslutade och genomförda åtgärder under perioden 1995–2000 Åtgärd Statsbudgeten, miljarder kr Bidrag Tidsbegränsade byggstimulanser 6,0 Investeringsbidrag till studentbostäder 0,3 Lokala investeringsprogram 5,4 Energiomställning - Minskad elanvändning i bostäder och vissa lokaler 1,0 - Investeringar i elproduktion från förnybara källor 0,6 Totalt 13,3 Skattereduktioner Skattereduktion för utgifter för reparationer m.m. på bostadshus 5,0 Anm: Värdet av skattereduktionen anges brutto, dvs. utan hänsyn till indirekta effekter till följd av ökad sysselsättning m.m. Flera faktorer talar för att bostadsinvesteringarna kan förväntas öka de närmaste åren. Räntorna har sjunkit och en viss prisuppgång på bostäder har inletts. Regionalt har också vissa bristsituationer redan uppstått. En gradvis förbättrad arbetsmarknad ger härutöver förutsättningar för en ökad efterfrågan på bostäder. Boverkets prognoser tyder på att antalet påbörjade bostäder i nyproduktionen ökar i år och nästa år. Vidare kan låg räntenivå och ökad privat konsumtion även förväntas medföra en viss uppgång i byggandet av kommersiella lokaler och kontorslokaler. En uppgång i aktivitetsnivån i byggsektorn förutses inträffa först i slutet av år 1998 eller i början av år 1999. Regeringen anser därför att ytterligare stimulanser bör lämnas till denna sektor. 12.1 Skattereduktion för utgifter för byggnadsarbete på bostadshus Regeringens förslag: Det nuvarande systemet med skattereduktion för kostnader för reparationer m.m. på bostadshus förlängs att gälla t.o.m 31 mars 1999. För arbeten som utförs under perioden 19 mars 1998 – 31 mars 1999 medges högre underlag vid beräkning av skattereduktio- nen. Bakgrund: För närvarande medges skattereduktion för utgifter för re- paration, ombyggnader och tillbyggnader på bostadshus. Systemet avi- serades i prop. 1995/96:198 om ekonomisk-politiska åtgärder på skatte- och avgiftsområdet (prop. 1995/96:229, bet. 1995/96:SkU32, rskr. 1995/96:306, SFS 1996:725). Reduktion medgavs för utgifter under perioden den 15 april 1996 – den 31 december 1997. Hösten 1997 beslutade riksdagen om en förlängning av stimulansperioden till att om- fatta även år 1998 (prop. 1997/98:1, bet. 1997/98:FiU1, rskr. 1997/98:35, SFS 1997:957). Reglerna om skattereduktion gäller för småhus, hyreshus och även för utgifter avseende bostadsrättslägenheter. Reduktion medges enbart på underlag i form av arbetskostnader och med 30 procent av kostnaden. För småhus medges reduktion med 30 procent på ett underlag upp till 35 000 kronor. Den maximala skattereduktionen uppgår alltså till 10 500 kronor. För hyreshus medges reduktion med det högsta av beloppen 20 000 kronor eller tre gånger fastighetsskatten för hela kalenderåret 1996. Bostadsrättshavare kan medges reduktion med maximalt 5 000 kronor. Reduktion medges enbart om underlaget uppgår till minst 2 000 kronor. Reduktionen erhålls i efterhand genom särskild ansökan, frikopplad från deklarationen. Den slutliga skatten för ett visst beskattningsår redu- ceras om ansökan inkommit till skattemyndigheten i början av mars under taxeringsåret, dvs. året efter beskattningsåret. Ansökan kan avse yrkanden för utgifter före beskattningsåret. Skälen för regeringens förslag: Den nu gällande skattereduktionen infördes mot bakgrund av den avmattning av den totala byggnads- verksamheten mellan 1996 och 1997 som förutsågs i 1996 års ekono- miska vårproposition. Vid förnyade bedömningar i budgetpropositionen för 1998 ansågs det motiverat att förlänga stimulansperioden till att omfatta även år 1998. Enligt de bedömningar som nu kan göras förväntas byggverksamheten öka kraftigt under 1999. I avvaktan på detta och för att begränsa byggarbetslösheten under vintern 1998/99 är det motiverat med en viss förlängning av stimulansperioden. Det är dock angeläget att stimulansen inte ligger kvar när byggverksamheten kommer igång under 1999. Mot denna bakgrund bör perioden förlängas så att systemet upphör i och med utgången av mars 1999. För att förstärka stimulanseffekten under kvarvarande period – 19 mars 1998–31 mars 1999 – bör för arbeten som utförs under denna period tillgodoräknas ett förhöjt underlag vid beräkning av skattereduktionen. Procentandelen bör dock vara oförändrad, dvs. 30 %. Detta innebär att en maximal extra reduktion ges, för småhus med 3 500 kronor, för hyreshus med det högsta av 7 000 kronor och fastighetsskatten för år 1996 och för bostadsrättslägenheter med 2 000 kronor. Budgeteffekter Vid den senaste förlängningen med ett år bedömdes den tillkommande kostnaden uppgå till 1,5 miljarder kronor. Enligt de bedömningar som nu föreligger kan den periodiserade kostnaden för gällande regler beräknas till 1,2 miljarder kronor för inkomståret 1996, till 2,1 miljarder kronor för inkomståret 1997 och till 1,8 miljarder kronor för inkomståret 1998. Uppgiften för inkomståret 1998 kan anses avspegla förhållandena för ett normalår. De nu föreslagna förändringarna innebär dels att stimulans- perioden förlängs med tre månader, dels att underlagen för beräkning av reduktionsbeloppen utökas för perioden 19 mars 1998 – 31 mars 1999. Sammantaget beräknas den tillkommande kostnaden uppgå till 920 miljoner kronor. Belastningen för olika budgetår påverkas bl.a. av att yrkanden om reduktion sker i efterhand. Om hänsyn tas till detta kan den kassamässiga effekten för staten (och offentlig sektor) beräknas till 350 miljoner kronor för år 1999 och till 570 miljoner kronor för år 2000. 12.2 Bidrag till äldrebostäder Regeringens bedömning: Mot bakgrund av kommunernas investerings- behov för utbyggnad och anpassning av bostäder och lokaler för äldre de närmaste åren, bör ett tillfälligt statligt byggstöd om 400 miljoner kronor införas. Regeringen avser att i en proposition om mål och inriktning för äldrepolitiken senare i vår återkomma med en närmare beskrivning och utformning av ett sådant stöd. De kommunala bygginvesteringarna har fallit kraftigt mellan 1994 och 1997. Genom det tillskott till kommunsektorn som regeringen tidigare föreslagit bedöms den kommunala ekonomin förbättras de kommande åren och vara i balans år 2000. Det finns emellertid ett antal kommuner som fortfarande måste anpassa sin nuvarande kostnadsnivå samtidigt som resursbehovet inom äldreomsorgen förväntas öka framöver. Resurs- behovet ställer bl.a. krav på utbyggnad och upprustning av bostäder och lokaler som är avsedda för äldre. Mot bakgrund av den ekonomiska situationen i vissa kommuner kan det inte uteslutas att nödvändiga upp- rustningar skjuts på framtiden. Regeringen gör därför bedömningen att ett tillfälligt och särskilt stöd kan vara nödvändigt för att tillförsäkra bostäder och lokaler av god kvalitet för äldre. 13 Ekonomiska konsekvenser Förslagen om ändrade regler för räntebidrag och statliga kreditgaran- tier vid ny- och ombyggnad av bostäder beräknas sammantagna inte få några påtagliga konsekvenser för statens budget. Även kostnaderna för det föreslagna bidraget för merkostnader för investeringar vid ny- och ombyggnad som främjar ekologisk hållbarhet – som uppskattas till 250 miljoner kronor per år – förutses rymmas inom i princip oförändrade anslagsramar för statens stöd till bostadsbyggandet. Förslaget om en långsammare avveckling av räntebidragen för hyres- och bostadsrättshus i de s.k. krisårgångarna innebär att statens utgifter ökar. Om subventionsräntan är 6,5 % beräknas statens utgifter för bud- getåren 1999, 2000 respektive 2001 bli ca 555, 590 respektive 340 miljoner kronor högre, i jämförelse med om räntebidraget avtrappas enligt ordinarie regler. Belastningen på BKN:s anslag för kreditgarantier beräknas minska i viss utsträckning till följd av denna åtgärd. Regeringen disponerar under perioden 1999–2001 ca 2 miljarder kronor för ekonomiskt utsatta kommuner inom det under utgiftsområde 25 uppförda anslaget för särskilda insatser för vissa kommuner och landsting. En betydande del av dessa medel beräknas komma att avsättas för den föreslagna nya ordningen för statens stöd till kommuner med övermäktiga ekonomiska åtaganden. Förslaget till lag om ändring i lagen (1996:725) om skattereduktion för utgifter för byggnadsarbete på bostadshus bedöms leda till en till- kommande kostnad om 920 miljoner kronor brutto, utan hänsyn till indirekta effekter till följd av ökad sysselsättning m.m. Sammanfattning av betänkandena De ekonomiska villkoren för det sent byggda beståndet (SOU 1995:98) och Bostadspolitik 2000 – från produktions- politik till boendepolitik (SOU 1996:156) från Bostadspolitiska utredningen Den bostadspolitiska utredningen har haft i uppdrag att ta fram underlag för beslut om bostadspolitiken på längre sikt. Uppdraget omfattade dels att precisera målen för en fortsatt social bostadspolitik, dels att ge förslag om lämpliga medel för att uppfylla målen (Dir. 1995:20, beslut vid regeringssammanträde den 9 mars 1995). Utredningens delbetänkande Ett delbetänkande lämnades i september 1995, i vilket utredningen redo- visar en analys av de ekonomiska villkoren för det sent byggda beståndet. Vidare redovisas resultatet av en första utvärdering av 1993 års regler för det statliga stödet till bostadsproduktion. Utredningen anser att den bästa lösningen för bostadsföretag med betydande ekonomiska svårigheter är att bostadsföretaget genomgår en ekonomisk rekonstruktion. Utredningen konstaterar att staten medverkar till rekonstruktioner genom Statens bostadskreditnämnd och Venantius AB. Utredningen anser vidare att det inte är möjligt att dra några generella slutsatser om effekterna av 1993 års regler för bostadsfinansiering, bl.a. på grund av att dessa prövats i liten omfattning. Härutöver lämnar utredningen förslag om frihet från fastighetsskatt även för år 1997 för bostadsfastigheter med värdeår 1991 samt vissa begränsade justeringar av villkoren i fråga om subventionsgraden i ränte- bidragssystemet och i fråga om kreditgarantier för den nyproduktion som påbörjades år 1996. Utredningens slutbetänkande – förslag Slutbetänkandet lämnades i november 1996. I detta lämnar utredningen förslag om övergripande mål för bostadspolitiken och om preciseringar av dessa. Vidare lämnar utredningen förslag i fråga om åtgärder för att minska segregationen i boendet, reformerat statligt finansieringssystem för boendet, boende för äldre och personer med funktionshinder, ung- domars boende, ekologiskt långsiktiga perspektiv vid ny- och ombygg- nader, bosparande samt jämställdhetsperspektiv i samhällsplaneringen. Härutöver behandlar utredningen flera andra frågor dock utan att lämna några förslag i dessa delar. Detta gäller i fråga om estetisk kvalitet, kommunernas roll i bostadspolitiken, finansiering av bostäder på kredit- marknaden, bostadsföretagens ekonomiska villkor samt bostadspolitikens administration. Övergripande mål för bostadspolitiken Utredningen föreslår att det övergripande målet för bostadspolitiken skall vara att skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder till rimliga kostnader i en stimulerande och trygg miljö inom ekologiskt hållbara ramar. Vidare att boendemiljön skall bidra till jämlika och värdiga levnadsförhållanden och särskilt främja en god uppväxt för barn och ung- domar. Härutöver lämnar utredningen förslag om preciseringar av det över- gripande målet när det gäller planering och utveckling av boendet, boen- dets närmiljö samt bostadens utformning. Åtgärder för att motverka segregation i boendet Åtgärder för att förbättra levnadsvillkoren för människor i utsatta bostadsområden måste enligt utredningen ges högsta prioritet inom alla politikområden av betydelse. Arbetet mot segregation kräver därför en sammanhållen politik som omfattar insatser inom många politikområden och på flera nivåer i samhället. Detta ställer stora krav på sektors- övergripande samverkan och på en väl fungerande dialog mellan stat och kommun. Mot denna bakgrund föreslår utredningen att stat och kommun gemen- samt inleder en långsiktig satsning på lokalt utvecklingsarbete i utsatta bostadsområden. Detta arbete föreslås byggas upp kring ett lokalt utveck- lingsprogram i varje utsatt bostadsområde och med utgångspunkt i de behov och önskemål som de boende och de som verkar i områdena har. Förslaget innebär vidare att staten skall stödja sådana utvecklings- program med särskilda statsbidrag som motsvarar högst 50 % av kost- naderna för programmen. Bostadspolitiken bör enligt utredningen bidra med 500 miljoner kr per år under åren 1998–2000 och med en miljard kr per år under år 2001–2010. Reformer i fråga om det statliga finansieringssystemet för bostäder När det gäller det statliga finansieringssystemet för bostäder föreslår utredningen sammanfattningsvis att räntebidrag enligt 1993 års system avvecklas och ersätts av investeringsbidrag fr.o.m. år 2000. Tre typer av investeringsbidrag skall förekomma – ett s.k. basbidrag till nyproduktion av hyreshus, investeringsbidrag till prioriterade ombyggnadsåtgärder samt investeringsbidrag som motiveras av konjunkturpolitiska för- hållanden. Vidare lämnar utredningen förslag om vissa förändringar av beskattningen av bostäder samt vissa förändringar av reglerna om statlig kreditgaranti. Hyreshus Utredningen föreslår när det gäller nyproduktion av bostäder i hyresrätt att räntebidragen avskaffas och att staten fr.o.m. år 2000 i stället skall lämna investeringsbidrag med 10 % av ett schablonberäknat bidrags- underlag. För nyproduktion av särskilda boendeformer för äldre och personer med funktionshinder skall bidragsunderlaget vara något högre än för produktion av ordinära lägenheter. Förslagen innebär vidare att ingen fastighetsskatt skall utgå för hyres- bostadsfastigheter med värdeår 2000 eller senare. Fastighetsskatte- befrielsen motiveras av behovet av att kompensera ägare av hyreshus för egnahemsägarnas skattemässiga avdrag för räntekostnader enligt reglerna för kapitalbeskattning. Om fastighetsskatten inte avvecklas för nyprodu- cerade hyreshus skall investeringsbidrag i stället lämnas med 20 % av bidragsunderlaget. Utredningen beräknar medelsbehovet till 1,1 miljarder kr per år om fastighetsskatten för nyproducerade hyreshus avskaffas. Om detta inte genomförs beräknas statens utgifter för investeringsbidraget i stället bli drygt 2 miljarder kr per år fr.o.m. år 2000. För hyreshus i det befintliga beståndet föreslår utredningen i fråga om beviljade räntebidrag enligt 1993 års regler att bidragsunderlaget skall skrivas ner med 1/30 per år när räntebidraget nått 30 %-nivån, medan reglerna för räntebidrag enligt äldre bostadsfinansieringssystem (1992 års regler och tidigare) inte skall förändras. Bostadsrätter När det gäller bostadsrätter föreslår utredningen att reglerna för taxering och beskattning skall ses över och förändras i linje med förslagen i två tidigare utredningar (SOU 1994:57 och SOU 1992:8). Dessa förslag innebär att fastighetsskatten ersätts med en schablonintäkt och att bostadsrättsföreningar ges full avdragsrätt för ränteutgifter samt att taxe- ringen av fastigheterna förändras. De föreslagna regelförändringarna skall gälla både för nyproduktion och för det befintliga beståndet av bostadsrätter. Vidare föreslår kommittén att räntebidragen avskaffas vid nyproduktion av bostadsrätter och att redan beviljade räntebidrag till bostadsrättsfastigheter skall avtrappas enligt samma regler som för egna- hem. Om taxering och beskattning av bostadsrättsfastigheter inte föränd- ras skall investeringsbidrag kunna lämnas vid nyproduktion och enligt samma regler som för hyreshus. Egnahem När det gäller nyproduktion av egnahem föreslår utredningen att ränte- bidragen trappas ned och upphör helt enligt nuvarande regler. I övrigt skall nuvarande regler för kapitalbeskattning och fastighetsskatt gälla oförändrade. Statliga kreditgarantier En schablonberäknad kreditgaranti skall enligt utredningens förslag kunna beviljas vid nyproduktion av bostäder i samtliga upplåtelseformer och vid ombyggnader av hyres- och bostadsrättsfastigheter. Garanti skall – i motsats till vad som gäller för närvarande – även kunna lämnas för bostadsinvesteringar som inte är berättigade till annat bostadspolitiskt stöd. Vidare föreslår utredningen vissa förändringar av reglerna för kreditgarantier. Förslagen berör principerna för beräkningen av garanti- underlaget, storleken på det garanterade beloppet, pantsäkerheten, ersättning ur garantin samt nivån för den årliga avgiften. Statligt stöd till ombyggnader Utredningen föreslår att inget reguljärt stöd skall lämnas i samband med ombyggnader. I stället skall fastighetsägarnas förutsättningar att av egen kraft kunna finansiera t.ex. ombyggnader förbättras, genom att det skatte- mässigt tillåtna värdeminskningsavdraget höjs från 2 % till 3 % per år. För politiskt prioriterade ombyggnader skall dock ett investerings- bidrag kunna lämnas, främst till hyreshus. Prioriterade åtgärder kan t.ex. vara ombyggnader för förbättrad tillgänglighet och användbarhet, för äldre och personer med funktionshinder, samt olika slag av miljöåtgärder för ett långsiktigt kretsloppsanpassat boende. Omfattning och inriktning av bidraget skall bestämmas i samband med det årliga budgetarbetet. Utredningens förslag innebär att investeringsbidrag för prioriterade åtgär- der skall kunna lämnas inom en ram av 1 miljard kr per år fr.o.m. år 2000. Boende för äldre och personer med funktionshinder Utredningen föreslår – utöver vad som redovisats ovan när det gäller statens stöd till nyproduktion och ombyggnader för särskilda boende- former – att Boverket skall få i uppdrag att genomföra ett program för ökad kunskap och kompetens, när det gäller bostäders och närmiljöers tillgänglighet och användbarhet. Uppdraget skall genomföras i sam- verkan med bl.a. handikapp- och pensionärsorganisationerna. Ungdomars boende Utredningen föreslår att Boverket, Ungdomsstyrelsen och Högskole- verket får i uppdrag att kartlägga samt utveckla metoder för bättre uppföljningar av studenternas bostadssituation. Vidare att reglerna för bostadsbidrag till ungdomar i åldern 18–28 år förändras så att stödet till ungdomar med låga inkomster förbättras. Jämställdhetsperspektiv Utredningen föreslår – i linje med ett tidigare förslag av Boverket – att statligt stöd skall erbjudas till ett antal kommuner för att utveckla kunskaper och metoder som integrerar jämställdhet i fysisk planering och bebyggelseutformning. Ekologiskt långsiktiga perspektiv Utredningen föreslår att investeringsbidrag skall kunna lämnas för ange- lägna miljöåtgärder i boendet och enligt samma principer som för inve- steringsbidrag till prioriterade ombyggnadsåtgärder. Vidare att ett system för miljö- och energiklassning införs. Bosparande Utredningen föreslår att särregler införs för s.k. slutna bosparkassor i bolags- eller föreningsform. Vidare att samtliga svenskregistrerade insti- tut som marknadsför bosparande skall omfattas av Finansinspektionens tillsyn. Reservationer och särskilda yttranden Två av utredningens ledamöter har avgivit reservationer. Inga Berggren (m) reserverar sig bl.a. mot utredningens slutsatser när det gäller beskattningen av bostäder och mot förslagen om investerings- bidrag och bidrag till lokala utvecklingsprogram. Inga Berggren förordar avregleringar, avvecklade subventioner och avvecklad fastighetsskatt som medel för att åstadkomma en långsiktigt hållbar bostadspolitik. Ove Hellberg (v) reserverar sig bl.a. mot utredningens slutsatser om kommunernas styrmedel i bostadsförsörjningen och förordar en lagstiftad bostadsanvisningsrätt samt en skyldighet för kommunerna att organisera någon form av bostadsförmedling. Vidare förordar Ove Hellberg en översyn av fastighetsskatten i sin helhet. Särskilda yttranden har lämnats av ledamöterna Ove Hellberg och Per Lager (mp) samt av sakkunniga Barbro Fransson och Kjell Nyman. Ove Hellberg framhåller behovet av förändringar på skattepolitikens område för att människors behov av en god bostad skall kunna tillgodo- ses till rimliga kostnader. Per Lager förordar i sitt yttrande en högre ambitionsnivå än utredningens när det gäller hur stora resurser som bör avsättas för konstnärliga insatser vid ny- och ombyggnader. Per Lager förordar vidare en översyn av principerna för beskattning och bostads- finansiering. Barbro Fransson framhåller att effekterna av bostads- politikens omläggning bör bli föremål för överläggning och reglering mellan regeringen och kommunernas företrädare, i den ordning som förutses i överenskommelsen om kommunernas ekonomi i mars 1996. Kjell Nyman framhåller att de statsfinansiella effekterna av utredningens förslag innebär att de av riksdagen angivna budgetramarna för år 1998 och år 1999 kommer att överskridas samt att de skatter som inlevereras från en samhällssektor inte kan betraktas som öronmärkta för utgifter inom samma sektor. Förteckning över remissinstanser Yttrande över betänkandet Bostadspolitik 2000 – från produktions- till boendepolitik (SOU 1996:156) har efter remiss lämnats av: Riksbanken, Kammarrätten i Göteborg, Socialstyrelsen, Riksförsäkrings- verket, Statskontoret, Riksrevisionsverket, Riksskatteverket, Invandrar- verket, Konsumentverket, Boverket, Byggforskningsrådet, Statens bostadskreditnämnd, Länsstyrelsen i Stockholms län, Länsstyrelsen i Hallands län, Länsstyrelsen i Norrbottens län, Konkurrensverket, NUTEK, Naturvårdsverket, Institutet för framtidsstudier, Ungdoms- styrelsen, Ungdomspolitiska kommittén, Stockholms läns landsting, Botkyrka kommun, Haninge kommun, Huddinge kommun, Nacka kommun, Solna kommun, Stockholms kommun, Södertälje kommun, Linköpings kommun, Gnosjö kommun, Oskarshamns kommun, Ängel- holms kommun, Malmö kommun, Göteborgs kommun, Trollhättans kommun, Ulricehamns kommun, Degerfors kommun, Sollefteå kommun, Robertsfors kommun, Skellefteå kommun, Byggentreprenörerna, Bygg- nadsarbetareförbundet, Byggmaterialindustrin i samverkan BYSAM, De handikappades Riksförbund (DHR), Handikappinstitutet, Handikapp- ombudsmannen, Handikappförbundens Samarbetsorgan, HSB:s Riksför- bund, Hyresgästernas Riksförbund, Industriförbundet, Institutet för Bostadsforskning vid Uppsala universitet, Kvinnors Byggforum, Lands- organisationen i Sverige, Mångkulturellt centrum i Botkyrka, Pensionä- rernas Riksorganisation, Riksbyggen ekonomisk förening, Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag SBAB, Svenska Arkitekters Riksförbund, Svenska Bankföreningen, Svenska Kommunförbundet, Sveriges Akade- mikers Centralorganisation, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation, Sveriges Dövas Riksförbund (SDR), Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges Förenade Studentkårer, Sveriges Konsumentråd, Sveriges Pensionärs- förbund, Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, Synskadades Riksför- bund (SRF), Tjänstemännens Centralorganisation, Träindustriarbetare- förbundet, Venantius AB, Villaägarnas Riksförbund, Finansinspektionen, Lantmäteriverket, Bofrämjandet, Stockholms Kooperativa Bostadsföre- ning ekonomisk förening (SKB). Yttranden har vidare inkommit från: Bostadsrättsföreningen Österhöjden Angered, Umeå Studentkår, Värnamo Arbetarekommun, Vänersborgs kommun, Bostadsrätts- föreningen LÄSTEN Uppsala, Kristna Socialdemokraterna, Fred Kind- strand med yttrande, Kommunförbundet Stockholms län, Dalarnas Kommunförbund, Riksbyggen i Skaraborg, Sveriges Socialdemokratiska Ungdomsförbund, Kommunalråden i Avesta, Hedemora, Ludvika och Smedjebacken, Glesbygdsverket, Högskoleverket, Riksantikvarie- ämbetet, Riksgäldskontoret, Riksförbundet för utvecklingsstörda barn, ungdomar och vuxna FUB, Kommunförbundet Jämtlands län, Lycksele kommun, Kommunförbundet Västernorrland, Börje Henningsson, Kom- munförbundet Gävleborg, Folkrörelserådet Hela Sverige skall leva. Remissmötet den 20 oktober 1995 Följande myndigheter och organisationer var företrädda vid Närings- departementets remissmöte över Bostadspolitiska utredningens del- betänkande 1990-talets bostadsmarknad – en första utvärdering (SOU 1995:98): Boverket, Statens bostadskreditnämnd, Riksskatteverket, Svenska Kom- munförbundet, Svenska Bankföreningen, Venantius AB, Byggentrepre- nörerna, Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, HSB:s Riksförbund, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO, Sveriges Fastighetsägare- förbund, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation SBC, Arkitekt- och Ingenjörsföretagen, Svenska Byggnadsarbetareförbundet, Svenska Byggingenjörers Riksförbund, Svenska Träindustriarbetareför- bundet Sammanfattning av betänkandet Allmännyttiga bostadsföretag (SOU 1997:81) från Utredningen om kommunala bostadsföretag Utredningen om kommunala bostadsföretag har haft i uppdrag att se över villkoren för att ett företag skall ha ställning som allmännyttigt bostads- företag och hur ombildningen av sådana företag inverkar på tillämp- ningen av hyreslagstiftningens bruksvärdesregler. Utredaren har vidare haft i uppdrag att lämna förslag om hur staten skall förhålla sig till försäljningar eller andra överlåtelser som berör de allmännyttiga företagen eller deras bostäder. Reglerna skall avlösa de nu- varande tidsbegränsade bestämmelserna i ämnet. Förslagen skall under- stödja förändringar som stärker företagens långsiktiga konkurrenskraft. Särskild hänsyn måste tas till utsatta företags situation. Utredaren har slutligen haft i uppdrag att överväga om de kommunala bostadsföretagen skall undantas från tillämpningen av den kommunala lokaliseringsprincipen (Dir. 1996:116, beslut vid regeringssammanträde den 19 december 1996). Utredaren lämnade sitt betänkande i juni 1997. Regler för allmännyttiga bostadsföretag Begreppet allmännyttigt bostadsföretag Utredaren föreslår att ett bostadsföretag där en kommun eller flera kommuner tillsammans har det rättsligt bestämmande inflytandet skall definieras som ett allmännyttigt bostadsföretag. Någon särskild prövning behövs därmed inte. Definitionen bör tas in i 55 § hyreslagen. Styrning genom kommunallagen I ett företag som helt eller delvis ägs av en kommun säkras det demo- kratiska inflytandet genom bestämmelser i kommunallagen. Någon reg- lering därutöver behövs enligt utredaren inte för att tillgodose demokrati- aspekter. Det är dock angeläget att kommunerna som ägare ger tydliga ägardirektiv till sina bostadsföretag om deras roll i den kommunala bostadspolitiken. Kommunallagens lokaliseringsprincip bör även fortsättningsvis gälla också för kommunernas bostadsföretag. En önskvärd samverkan mellan kommuner kan åstadkommas genom att kommunerna bildar gemensamt ägda bostadsföretag. Av kommunallagen följer vidare att kommunägda företag skall drivas utan vinstsyfte. Utredaren föreslår inget undantag för bostadsföretagen. Ägarförändringar Kommunen är bäst skickad att besluta om sådana omstruktureringar som främjar företagets långsiktiga utveckling. Företagen skall kunna förändra sitt bestånd genom köp och försäljningar. Kommunerna bör också för framtiden kunna bredda ägandet i de kommunala bostads- företagen genom att ta in andra ägare jämsides med kommunen. Staten kan enligt utredaren lagstifta om att tillstånd krävs för försälj- ningar som leder till att kommunen förlorar det bestämmande inflytandet över företaget eller som innebär att en stor andel av bostadsbeståndet säljs. Av hänsyn till den kommunala självstyrelsens princip förordar utredaren dock inte en sådan lösning. De kommunala bostadsföretagen bör inte heller särbehandlas negativt vad gäller villkoren för kreditgarantier, räntestöd eller investeringsbidrag. De restriktioner som staten vill lägga vid försäljningar av kommunala företag eller deras bostäder bör avse kommunen som ägare och inte det kommunala företagets verksamhet. Utredaren föreslår i stället att det generella statsbidraget minskas för den kommun som använder sitt bestämmande inflytande i ett bostads- företag till att föra över intäkter av fastighetsförsäljningar till kommunen. Minskningen bör svara mot halva skillnaden mellan försäljningspriset och anskaffningsvärdet för de sålda husen. Det generella statsbidraget bör minskas på samma sätt om kommunen säljer så stor del av aktierna eller andelarna i företaget att kommunens bestämmande inflytande över företaget upphör. Minskningen bör i dessa fall svara mot halva skillnaden mellan det av kommunen tillskjutna kapitalet och inkomsten av de försäljningar som genomförts fram t.o.m. den tidpunkt då kommunens bestämmande inflytande upphörde. Om det finns särskilda skäl bör regeringen enligt utredaren kunna jämka eller helt efterge minskningen av statsbidraget. Bostadsföretag med ekonomiska svårigheter Kommuner som äger eller har lämnat borgen för bostadsföretag eller bostadsrättsföreningar med betydande ekonomiska problem bör kunna få statens hjälp att rekonstruera företaget eller föreningen. Formerna för statens medverkan behöver dock enligt utredaren utredas ytterligare. Förteckning över remissinstanser Yttrande över betänkandet Allmännyttiga Bostadsföretag (SOU 1997:81) har efter remiss lämnats av: Svea Hovrätt, Finansinspektionen, Riksrevisionsverket, Riksskatte- verket, Boverket, Statens bostadskreditnämnd, Länsstyrelsen i Stock- holms län, Länsstyrelsen i Älvsborgs län, Länsstyrelsen i Gävleborgs län, Lidingö kommun, Stockholms kommun, Södertälje kommun, Upplands- Bro kommun, Norrköpings kommun, Jönköpings kommun, Växjö kom- mun, Malmö kommun, Åstorps kommun, Göteborgs kommun, Skövde kommun, Hallstahammars kommun, Ludvika kommun, Sundsvalls kom- mun, Örnsköldsviks kommun, Östersunds kommun, Skellefteå kommun, Umeå kommun, HSB Riksförbund, Hyresgästernas Riksförbund, Riks- byggen, Svenska Bankföreningen, Svenska Kommunförbundet, Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag SBAB, Sveriges Allmännyttiga Bostads- företag SABO, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation SBC, Sveriges Fastighetsägareförbund, Venantius AB. Yttranden har vidare inkommit från: Linköpings kommun, Industriförbundet, Moderata samlingspartiet i Ekerö och Folkpartiet Liberalerna i Ekerö. Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 16 mars 1998 Närvarande: statsministern Persson, ordförande, och statsråden Freivalds, Tham, Åsbrink, Schori, Andersson, Lindh, Johansson, von Sydow, Klingvall Föredragande: statsrådet Andersson Regeringen beslutar proposition 1997/98:119 Bostadspolitik för hållbar utveckling. Senaste lydelse 1997:957. Senaste lydelse 1997:957. Senaste lydelse 1997:957. Senaste lydelse 1997:957. Senaste lydelse 1997:957. Beräknas enligt formeln: t[11 000 - (35(t - 35))]; där t=total yta. Prop. 1997/98:119 5 1 9 93 95 95 10 48 95 95 27 95 95 33 95 37 94 42 94 51 95 53 93 59 94 61 94 95 95 77 48 82 94 88 48 Prop.1997/98:119 Bilaga 1 Prop.1997/98:119 Bilaga 2 90 93 Prop.1997/98:119 Bilaga 3 92 93 Prop.1997/98:119 Bilaga 3 95 95 Prop.1997/98:119 Bilaga 4 93 48 Prop.1997/98:119 94 0 Prop.1997/98:119 95 95