Regeringskansliets rättsdatabaser

Dir. 2000:80 Beslut vid regeringssammanträde den 30 november 2000. Sammanfattning av uppdraget En särskild utredare tillkallas för att se över vissa frågor som avser jordabalkens system för pantsättning av fast egendom. Utredaren skall lämna förslag till de regler som behövs för att det skall vara möjligt att få inteckningar i utländsk valuta. Utredaren skall vidare ta ställning till om den gällande ordningen med ägarhypotek skall bestå. Utredaren skall dessutom lämna förslag till de regler som behövs för att det skall vara möjligt att få företagsinteckningar i utländsk valuta. Gällande rätt Jordabalkens inteckningssystem För att panträtt skall kunna upplåtas i en fastighet krävs att fastighetens ägare av inskrivningsmyndigheten beviljas inskrivning i fastigheten av ett visst penningbelopp (inteckning). Beloppet skall vara bestämt i svenska kronor (se 22 kap. 2 § jordabalken). Inteckningen innebär att det i fastigheten skapas ett reserverat utrymme som fastighetsägaren kan använda för pantsättning. Med inteckningen följer en särskild förmånsrätt för borgenären vid utmätning eller konkurs (se 6 § förmånsrättslagen [1970:979]). Med inteckningen följer vidare en företrädesrätt till betalning ur fastigheten. Företrädesrätten innebär att en inteckning ger företräde i förhållande till en annan inteckning efter den tidsföljd i vilken inteckningarna har sökts (se 17 kap. 6 § jordabalken). I samband med att inteckningen beviljas utfärdas ett pantbrev. Pantbrevet utgör ett bevis om inteckningen. Panträtt upplåts genom att fastighetens ägare överlämnar pantbrevet som pant för en fordran. Panträtten innebär att borgenären, om fordran inte betalas, kan få till stånd tvångsvis betalning ur fastigheten, i sista hand genom exekutiv försäljning. Inför en exekutiv försäljning fastställs vilka fordringar och övriga anspråk som skall beaktas vid försäljningen. Dessa sammanfattas i en särskild förteckning (sakägarförteckning, se 12 kap. 24 - 31 §§ utsökningsbalken). En fordran tas då upp till det belopp som den beräknas uppgå till på tillträdesdagen. Fordran kan dock inte tas upp till högre belopp än som motsvarar pantbrevets belopp jämte vissa tillägg (se 6 kap. 3 § jordabalken). Ibland understiger skulden pantbrevets belopp. Så kan ha varit fallet redan vid tiden för pantsättningen. I andra fall har skulden från början motsvarat pantbrevets belopp men har sedan minskat genom amorteringar. Det outnyttjade intervallet brukar kallas överhypotek. Fastighetsägaren kan använda överhypoteket för att pantsätta fastigheten som säkerhet gentemot en ny borgenär. Detta benämns andrahandspantsättning. Ett överhypotek tillkommer i första hand fastighetsägaren. Så länge fastighetsägaren inte har utnyttjat överhypoteket för pantsättning utgör det hans ägarhypotek. Det innebär bl.a. att fastighetens ägare med den företrädesrätt som inteckningen medför enligt lag har rätt att efter en exekutiv försäljning få tilldelning ur influtna medel med det belopp som överhypoteket uppgår till. Företagshypotek En näringsidkare som vill upplåta företagshypotek i sin näringsverksamhet kan få inskrivning i verksamheten av ett visst penningbelopp (företagsinteckning). Som bevis om inskrivningen utfärdas ett företagshypoteksbrev. Företagshypoteket omfattar med vissa undantag den lösa egendom som hör till den intecknade verksamheten (se 1 kap. 2 § och 2 kap. 1 § lagen [1984:649] om företagshypotek). En borgenär vars fordran är förenad med företagshypotek har möjlighet att tvångsvis få betalning ur egendomen (se 8 kap. 13 § utsökningsbalken). Företagshypotek uppvisar en del likheter med panträtt i fast egendom men det finns också vissa skillnader. En likhet är att det utrymme som reserveras genom företagsinteckningen måste vara bestämt i svenska kronor (se 4 kap. 10 § lagen om företagshypotek). En annan likhet är att företagshypotek upplåts genom att näringsidkaren överlämnar företagshypoteksbrevet som säkerhet för en fordran (se 1 kap. 3 § lagen om företagshypotek). En skillnad är att det inte finns något ägarhypotek. Det innebär att en borgenär som har ett hypotek med sämre rätt än ett hypotek som är helt eller delvis inlöst rycker upp i företrädesordningen. Inget hindrar dock näringsidkaren från att använda ett inlöst företagshypoteksbrev för ny belåning eller att upplåta andrahandspanträtt i ett delvis obelånat hypoteksbrev. Bakomliggande borgenärer skjuts då åter ned i prioritetsordningen. Inteckning i utländsk valuta Behovet av en översyn Enligt gällande rätt kan en inteckning i fast egendom eller en företagsinteckning beviljas enbart i svenska kronor. Det är alltså inte möjligt att genom en inteckningsåtgärd reservera ett utrymme i egendomen som har bestämts i någon utländsk valuta. Däremot finns det inget som hindrar att en i svenska kronor fastställd inteckning används som pant för ett lån i någon utländsk valuta. Det svenska systemet med i förväg registrerade inteckningar i bestämda belopp ger goda möjligheter för en borgenär att ta ställning till om en erbjuden säkerhet är godtagbar. Det är också önskemålet om ett i detta avseende tydligt och genomblickbart system som ligger bakom bestämmelserna om att inteckningen skall vara bestämd i svenska kronor. Härigenom åstadkoms nämligen att systemet innehåller en gemensam värdemätare (se prop. 1970:20, del B s. 625). Det kan emellertid ifrågasättas om den svenska ordningen är förenlig med den europeiska gemenskapsrätten. Enligt artikel 56 i EG-fördraget skall alla restriktioner för kapitalrörelser mellan medlemsstater samt mellan medlemsstater och tredje land vara förbjudna. Som kapitalrörelser räknas en rad transaktioner, bl.a. "investeringar i fast egendom", "finansiella lån och krediter" och "borgen, andra garantiförbindelser och ställande av pant" (se rådets direktiv 88/361/EEG av den 24 juni 1988 för genomförandet av artikel 67 i fördraget, bilaga 1 [EGT nr L 178, 08.07.1988, s. 5-18]). EG-domstolen har i en dom den 16 mars 1999 (mål C-222/97, Trummer och Mayer, REG 1999, s. I-1661) uttalat sig om en nationell lagbestämmelse, enligt vilken det var förbjudet att i utländsk valuta registrera en inteckning som utgör säkerhet för en skuld. Domstolen fastställde att EG-fördraget utgör hinder mot nationella bestämmelser där det föreskrivs en skyldighet att uttrycka inteckningar, vilka har ställts som säkerhet för en skuld som skall betalas i en annan medlemsstats valuta, i den nationella valutan. Europeiska kommissionen har mot denna bakgrund ifrågasatt den svenska lagstiftningen på området (formell underrättelse enligt artikel 226 överlämnad den 5 maj 2000, EU Ju 2000/1836). Den svenska regeringen har i skrivelse till Europeiska kommissionen den 30 juni 2000 förklarat sig vara beredd att ta initiativ till att ändra det svenska regelverket så att det stämmer överens med kommissionens tolkning av EG-fördraget. En sådan anpassning av regelverket aktualiserar överväganden av skilda slag. En första fråga är om inteckningsmodellen bör bibehållas eller om det i stället bör införas ett system för registrering av pantsättningar. Enligt kommissionens tolkning av EG-fördraget måste det bli möjligt att registrera panträtt i fast egendom för fordringar inte bara i euro och andra EG-valutor, utan även i tredje lands valuta. Det innebär alltså att en framtida pantsättningsmodell måste konstrueras så att den står öppen för snart sagt vilken valuta som helst. Man kan fråga sig om det i så fall är ändamålsenligt att behålla en inteckningsmodell. Den tydlighet som hittills har kännetecknat modellen riskerar nämligen att gå förlorad om det inte finns någon gemensam värdemätare. Inteckningsmodellen torde dock även framgent ha flera fördelar. Den främsta av dessa är att den fortfarande kommer att ge information om den maximala belastningen på fastigheten. Eftersom antalet fall där inteckning söks i någon annan valuta än svenska kronor kan antas bli förhållandevis få, torde för övrigt inteckningsmodellens fördelar bestå för flertalet fastigheter. Övervägande skäl talar därför för att inteckningsmodellen behålls. En reform som gör det möjligt att få inteckningar i utländsk valuta gör det nödvändigt att överväga om några ändringar behöver göras i jordabalkens bestämmelser om panträtt och i utsökningsbalkens regelverk om det exekutiva förfarandet. Som tidigare har framgått skall det inför en exekutiv försäljning av en fastighet fastställas vilka fordringar och övriga anspråk som skall beaktas vid försäljningen. Dessa sammanfattas i sakägarförteckningen. En fordran tas då upp till det belopp som den beräknas uppgå till på tillträdesdagen. För fordringar som har bestämts i en utländsk valuta gäller då att fordran skall omräknas till svensk valuta enligt den kurs som beräknas gälla på fördelningsdagen. Det sker för att en fördelning av de influtna medlen mellan borgenärerna skall bli möjlig. I ett system som tillåter att inteckningsbeloppen är bestämda i skilda valutor måste i något skede växelkursen mellan de olika valutor som inteckningarna är bestämda i "låsas" mot varandra. Vilken ordning som därvid bör gälla och hur den bör påverka innebörden av inteckningshavares panträtt måste utredas närmare. Motsvarande överväganden behöver göras när det gäller företagshypotek. Uppdraget Mot den nu angivna bakgrunden skall utredaren lämna förslag till de ändringar i det svenska regelverket om inteckning i fast egendom som fordras för att reglerna skall bli förenliga med EG-rätten. Utredaren skall utforma förslagen så att inteckningsmodellens huvuddrag bibehålls. Utredaren skall utgå från att det i det nya systemet skall vara möjligt att få inteckning i samtliga utländska valutor. Utredaren skall särskilt analysera om en sådan ordning kräver några ändringar i jordabalkens bestämmelser om panträtt och i utsökningsbalkens regelverk om det exekutiva förfarandet. Utredaren skall vidare pröva om det bör vara möjligt att byta ut en inteckning i en viss valuta mot en inteckning på motsvarande belopp i en annan valuta. Utredaren skall lämna motsvarande förslag och göra motsvarande överväganden när det gäller företagshypotek. Utredaren skall slutligen undersöka om det behövs några ändrade regler för att stämpelskatt skall kunna tas ut också för inteckningar i utländsk valuta. Om det finns behov av det, skall utredaren lämna förslag till författningsändringar på området. Ägarhypotek i fast egendom Behovet av en översyn Ett ägarhypotek i fast egendom innebär, som tidigare har framgått, enkelt uttryckt att förekommande överhypotek tillkommer fastighetsägaren. Utdelning på en inteckning skall tillfalla fastighetsägaren om och i den utsträckning pantbrevet är obelånat eller endast delvis belånat. Det är emellertid vanligt att kreditgivare som inte får pantbrev med bästa rätt försäkrar sig om en rätt att ta i anspråk eventuella ägarhypotek på framförvarande pantbrev. Det kan ske genom ett förfarande som brukar benämnas koppling och som innebär att ett eller flera bättre prioriterade pantbrev andrahandspantsätts. Det blir då andrahandspanthavaren i stället för fastighetsägaren som kan göra anspråk på ägarhypoteket. Även när andrahandspantsättning inte sker kan en borgenär genom olika utmätningsåtgärder förhindra att ägarhypoteket tas i anspråk av fastighetsägaren (se bl.a. 4 kap. 2 § andra stycket utsökningsbalken om utmätning av pantbrev). Ägarhypoteket beträffande fast egendom infördes år 1912. I förarbetena (se prop. 1912:22 s. 215) angavs bl.a. följande skäl för detta. Ett skäl var att det exekutiva förfarandet skulle underlättas. Detta stod i samband med den genom lagändringen införda principen om att det skall fastställas ett lägsta bud och att exekutiv försäljning inte får ske under detta bud. Borgenärer med bättre rätt än sökanden skulle vara skyddade. Vid framräkning av det lägsta budet borde då hänsyn behöva tas bara till inteckningsbeloppen och inte till i vilken utsträckning inteckningarna är belånade. De faktiska fordringsbeloppen skulle alltså inte behöva efterforskas. En sådan ordning ansågs förutsätta förekomsten av ett ägarhypotek. Ett annat argument var av rättvisenatur. Det ansågs obilligt mot fastighetsägaren och hans borgenärer att en inteckning med sämre förmånsrätt vid en exekutiv försäljning skulle kunna rycka upp i bättre ställning än den hade från början. Särskilt framhölls de olägenheter som en sådan ordning kan innebära för fastighetsägaren om denne i stället för den inteckning, som helt eller delvis bortfallit, måste ta ut en ny inteckning med sämsta prioritet. De uttalanden i förarbetena till lagstiftningen som angavs som skäl för införandet av ägarhypoteket är nu mycket gamla. Det kan ifrågasättas om de fortfarande har samma bärkraft som tidigare. Argumentet att ägarhypoteket underlättar det exekutiva förfarandet vid framräkningen av lägsta budet torde inte längre ha samma giltighet. Andra panträttsregler medför nämligen att det ändå alltid är nödvändigt att fastställa de verkliga fordringsbeloppen för att kunna fastställa det lägsta budet. De rättviseresonemang som framförts till stöd för ägarhypoteket torde däremot fortfarande ha en del fog för sig. Avsaknaden av ett ägarhypotek kan medföra att fastighetsägaren om han vill ta upp ett nytt lån blir tvungen att ta ut en ny inteckning med sämsta rätt. Det blir då fråga om ett s.k. topplån med sannolikt mindre förmånliga villkor för fastighetsägaren. Det värde som reglerna om ägarhypotek härigenom kan ha försvinner emellertid när - såsom ofta är fallet - ägarhypoteket utnyttjas genom s.k. koppling. Bostadsrättsutredningen, som bl.a. hade uppdraget att se över frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätter samt att lämna ett förslag till ett offentligt register över bostäder, föreslog att ett inteckningssystem skulle skapas för bostadsrätternas del. Utredningen förordade därvid att en ordning med ägarhypotek inte skulle införas (se SOU 1998:80 s. 155 f.). Remissinstanserna hade inga invändningar mot förslaget. Det finns därför anledning att pröva om det fortfarande är lämpligt med ett ägarhypotek vid fastighetspant. Uppdraget Utredaren skall undersöka vilken betydelse ägarhypoteket i dag har för fastighetspantens funktion. Om utredaren finner att ägarhypoteket som institut kan undvaras, skall utredaren ta ställning till vilka ändringar i systemet som kan vara motiverade och lämna förslag till de regler som behövs. Utredaren skall särskilt uppmärksamma hur det intresse som borgenärer med sämre rätt har av att kunna utnyttja överhypotek i pantbrev med bättre rätt skall balanseras mot fastighetsägarens intresse av att åter kunna pantsätta ett helt eller delvis outnyttjat pantbrev. Utredaren skall alltså ta ställning till om borgenärerna med sämre rätt skall ges en definitiv "uppryckningsrätt", eller om man bör välja en ordning liknande den vid företagshypotek, där näringsidkaren trots att något ägarhypotek inte finns har möjlighet att åter pantsätta ett helt eller delvis outnyttjat hypoteksbrev. Att beakta i övrigt för utredaren Uppdraget skall vara slutfört senast den 31 oktober 2001. (Justitiedepartementet)