Regeringskansliets rättsdatabaser

Dir. 1997:97 Beslut vid regeringssammanträde den 21 augusti 1997 Sammanfattning av uppdraget En särskild utredare tillkallas för att göra en översyn av vissa delar av hyreslagstiftningen och systemet för prövning av hyres- och arrendemål. Utredaren skall lämna förslag till de regler som behövs och till de författningsändringar i övrigt som förslagen kan medföra. Prövningen av hyres- och arrendemål Utredaren skall utreda om hyres- och arrendenämnderna kan integreras organisatoriskt med tingsrätterna och utforma de regler som krävs för detta liksom för en enhetlig instansordning och ett mer enhetligt förfarande för mål på det hyres- och arrenderättsliga området. Förutsättningen för uppdraget i denna del är bl.a. att intresseledamöter som huvudregel skall delta i prövningen och att nämndprocessens principer om muntlighet och s.k. obligatorisk medling (förlikningsverksamhet) skall behållas. Hyreslagstiftningen Utredaren skall överväga vissa frågor om - lokalhyresgästers besittningsskydd, - indexreglering av lokalhyra, - förtida uppsägning av lokalhyresavtal vid dödsfall, - hyresgästers ställning då lägenheter har förstörts genom olyckshändelse m.m., - bostadshyresgästers besittningsskydd vid s.k. blockuthyrning, - hyresgästinflytande vid ombyggnad, - formerna för upphävande av förhandlingsordning, - förhandlingsersättning till hyresgästorganisationer, - majoritetskrav vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, - interimistiska beslut i hyrestvister, och - handikappanpassning av bostadslägenheter. Behovet av en översyn Prövningen av hyres- och arrendemål Processordningen inom det hyresrättsliga området är splittrad. Flertalet hyrestvister prövas i dag i hyresnämnd med Svea hovrätt som över- och slutinstans. Särskilda regler om förfarandet finns i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen) och i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt. Vissa mål inom det hyresrättsliga området prövas emellertid som vanliga tvistemål enligt rättegångsbalken av tingsrätt - hovrätt - Högsta domstolen (se exempel i prop. 1993/94:200 s. 47 f.). Även inom det arrenderättsliga området är processordningen splittrad; vissa tvister prövas av arrendenämnd som första instans, medan andra prövas av fastighetsdomstol som första instans. Systemet för överprövning är inte bara krångligt och svåröverskådligt utan det skiljer sig också från vad som gäller för hyresmål. Dessutom gäller att flertalet arrendemål inte kan överklagas till Högsta domstolen, vilket innebär att det saknas en renodlad prejudikatinstans på området. Slutligen finns det systematiska brister när det gäller arrendetvister; beslut från tolv arrendenämnder skall fullföljas till 27 fastighetsdomstolar. Antalet överprövningsinstanser är alltså mer än dubbelt så stort som antalet underinstanser. Av direktiven till utredningen om domstolsväsendets organisation (Domstolskommittén; dir. 1995:102) framgår (s. 6 f.) att en utgångspunkt för den utredningen skall vara att hyres- och arrendenämndernas verksamhet kommer att integreras med tingsrätterna. Frågan om detta skall ske genom rent administrativ samverkan mellan nämnderna och tingsrätterna eller om integrationen skall drivas längre skall enligt direktiven övervägas i annat sammanhang. Regeringen anser att det nu är lämpligt att gå vidare i denna fråga. Det kan därvid först konstateras att en enhetlig instansordning skapar förutsättningar för att likartade tvister i större utsträckning kan handläggas enligt enhetliga förfaranderegler. Ett mer enhetligt prövningssystem ökar också möjligheten till gemensam handläggning av frågor som har samband med varandra. Den splittring i processordningen på området som innebär att likartade tvister kan prövas av såväl hyresnämnd/arrendenämnd som tingsrätt/fastighetsdomstol är svår att åtgärda med en enbart administrativ samordning. En sådan samordning leder inte heller till några större effektiviseringar. Starka skäl talar därför för att det inte är tillräckligt att nämnderna samordnas administrativt med tingsrätterna utan att samordningen måste drivas längre, dvs. att hyres- och arrendenämnderna integreras organisatoriskt med tingsrätterna. Intresset av ett sammanhållet domstolsväsende tillgodoses också om nämnderna kan införlivas med tingsrätterna och upphöra att vara ett mellanting mellan förvaltningsmyndighet och domstol. Ytterligare ett skäl för en organisatorisk integrering av hyres- och arrendenämnderna med tingsrätterna är att den nuvarande instansordningen med Svea hovrätt som första och sista domstolsinstans i hyresmål strider mot principerna bakom den instansordning som numera gäller för de allmänna domstolarna och de allmänna förvaltningsdomstolarna. Numera förekommer det endast undantagsvis att mål prövas av hovrätt eller kammarrätt som första domstolsinstans. Ordningen med Svea hovrätt som över- och slutinstans i hyrestvister infördes i samband med Bostadsdomstolens avskaffande och var tänkt endast som ett provisorium (se prop. 1993/94:200 s. 54 f.). Genom en ändrad instansordning som innebär att målen prövas av tingsrätt skulle det också vara möjligt att införa krav på prövningstillstånd i ledet tingsrätt - hovrätt. Den typen av regler är svåra att införa med dagens system eftersom hovrättsprövningen är den första domstolsprövningen. Hyreslagstiftningen Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra I 57 § hyreslagen finns huvudprinciperna för det s.k. indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster. Utgångspunkten är att hyresförhållandet upphör om hyresvärden har sagt upp avtalet till hyrestidens utgång och parterna inte senare kommer överens om förlängning. Om hyresvärden säger upp avtalet och som villkor för förlängning kräver hyresvillkor som inte är skäliga, exempelvis en hyra som inte är skälig, blir hyresvärden emellertid skyldig att ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av hyresavtalets upplösning. Detsamma gäller om hyresvärden utan befogad anledning vägrar att förlänga hyresförhållandet. Det indirekta besittningsskyddet gäller även när hyresgästen enligt 58 a § hyreslagen har sagt upp avtalet för villkorsändring. Hyresgästen blir således tvungen att flytta om parterna inte kommer överens om de fortsatta hyresvillkoren men kan bli berättigad till skadestånd om den hyra som hyresvärden kräver inte är skälig. Vid prövningen av om en begärd hyra är skälig tillämpas bestämmelserna i 57 a § hyreslagen. Enligt dessa skall en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas ha på den öppna marknaden (marknadshyra). När marknadshyran bestäms, skall man främst beakta hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Enligt 12 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen) kan hyresnämnden i samband med medling avge yttrande om marknadshyran. Om det material som parterna har åberopat inte anses jämförbart med prövningslägenheten, återstår det att bestämma marknadshyran efter en allmän skälighetsbedömning. När skadeståndets storlek bestäms gäller enligt 58 b § hyreslagen följande. Hyresvärden skall alltid betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet, dock högst ett belopp som motsvarar fyra basbelopp. Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av denna ersättning, skall hyresvärden, frånsett vissa särskilda fall, i skälig omfattning ersätta förlusten. En förutsättning för att hyresgästen skall få ersättning enligt 58 b § hyreslagen är dock att hyresgästen inom viss tid från uppsägningen hänskjuter tvisten till hyresnämnden för medling. Som har framgått kan den reformerade hyresprocess som utredaren skall pröva komma att medföra att vissa förfaranderegler, som sammanhänger med bestämmelserna om lokalhyresgästens indirekta besittningsskydd, får en ny utformning. Som exempel kan nämnas att det i fortsättningen kanske inte blir möjligt att hänskjuta en tvist om uppsägning av ett lokalhyresavtal till tingsrätten för medling. Inte heller kommer då ett sådant yttrande som avses i 12 a § nämndlagen att kunna lämnas. Det finns mot denna bakgrund anledning att se över också de materiella bestämmelserna om lokalhyresgästs besittningsskydd. Som nyss har framgått skall vid avgörandet av om en hyra är skälig en jämförelse ske med marknadshyran. Det har från Sveriges Köpmannaförbund och Sveriges Fastighetsägareförbund framförts kritik av hur denna jämförelseprövning går till. Kritiken går ut på att prövningen i allmänhet inte sker enligt huvudregeln, dvs. efter en direkt jämförelse mellan likvärdiga lokaler, utan att marknadshyran oftast fastställs efter en allmän skälighetsbedömning. Det finns anledning att undersöka om kritiken har fog för sig och i så fall ta ställning till om reglerna bör ändras. Indexreglering av lokalhyra Enligt huvudregeln i 19 § tredje stycket hyreslagen skall hyran för lokaler i princip vara till beloppet bestämd. Under vissa förutsättningar finns det emellertid möjlighet att avtala om rörlig hyra. Rörlig hyra får sålunda beräknas med utgångspunkt i hyresgästens rörelseintäkter. Annan form av rörlig hyra får vidare bestämmas genom en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden - eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare i vilken hyresvärden är medlem - och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Om hyresavtalet är träffat för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år, gäller dessutom att hyran kan utgå med belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund. Det innebär att man till sistnämnda typ av avtal kan knyta en s.k. indexklausul. Såväl Sveriges Köpmannaförbund som Sveriges Fastighetsägareförbund har lämnat synpunkter på hyreslagens reglering av denna fråga. Köpmannaförbundet har anfört att det bör införas ett förbud mot indexklausuler eller att storleken av indexregleringen bör begränsas till att avse högst 50 procent av en överenskommen bashyra. Fastighetsägarförbundet däremot har framfört att förbudet mot rörlig hyra i avtal som löper på kortare tid än tre år inte är motiverat och därför bör upphävas. Mot bakgrund av de olika synpunkterna finns det anledning att nu på nytt se över förutsättningarna för att bestämma lokalhyra enligt annan beräkningsgrund och att därvid se över den nuvarande treårsgränsen. Förtida uppsägning av lokalhyresavtal vid dödsfall I 4 § hyreslagen anges vilka uppsägningstider som gäller för hyresavtal. Enligt första stycket upphör sålunda ett tillsvidareavtal som avser en bostadslägenhet att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Ett tillsvidareavtal som avser en lokal upphör att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen. Det finns också särskilda regler om uppsägningstiderna vid avtal som har träffats för bestämd tid och som skall sägas upp för att upphöra att gälla. I 5 § hyreslagen finns vissa bestämmelser som gäller endast för bostadslägenheter. Enligt andra stycket gäller att, om hyresgästen har avlidit, dödsboet inom en månad från dödsfallet får säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Regeln om förtida uppsägningsrätt vid dödsfall har motiverats med att det för ett dödsbo med liten behållning kan vara av beaktansvärt ekonomiskt intresse att snarast bli fri från skyldigheten att betala hyra. Riksdagens bostadsutskott har berört frågan om motsvarande regel bör gälla även vid lokalhyra (se bet. 1992/93:BoU24 s. 19 f.). Utskottet pekade därvid på att särskilt småföretagares familjer kan drabbas hårt om lokaler inte kan sägas upp vid dödsfall och verksamheten upphör. Enligt utskottets mening finns det därför anledning att närmare överväga om en regel motsvarande den som gäller för bostadshyresgäster vid dödsfall borde införas för lokaler. Regeringen anser att det nu är lämpligt att göra en översyn av detta slag. Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts genom en olyckshändelse m.m. Av 10 § första stycket hyreslagen framgår att hyresavtalet förfaller om en hyreslägenhet före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Om hyresvärden är vållande till händelsen eller inte utan dröjsmål underrättar hyresgästen om vad som inträffat, har hyresgästen rätt till ersättning för skada. Detsamma gäller enligt 16 § första stycket, om lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan eller hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande. Om en lägenhet förstörs och hyresavtalet till följd därav upphör att gälla men hyresvärden inte har vållat förstörelsen, har däremot hyresgästen inte någon rätt till ersättning för skada. Om lägenheten restaureras, har hyresvärden inte heller någon skyldighet att erbjuda lägenheten till den tidigare hyresgästen. Inte heller är hyresvärden skyldig att om möjligt hyra ut en annan likvärdig lägenhet till hyresgästen. Sveriges Köpmannaförbund har i en skrivelse till regeringen kritiserat denna ordning. Om en förstörd lokal återuppförs, kan den nyuppförda lokalen hyras ut till en ny hyresgäst och ett av den tidigare hyresgästen upparbetat kommersiellt läge kan utnyttjas av den nye hyresgästen. Det vore enligt förbundet rimligare om hyresvärden i en sådan situation var skyldig att erbjuda den tidigare hyresgästen lokalen före andra intressenter. Det finns mot denna bakgrund anledning att utvärdera de aktuella bestämmelserna och överväga om den nuvarande regleringen är lämplig. Den kritik som har framförts av Köpmannaförbundet avser bestämmelsernas tillämpning vid lokalhyra. Reglerna gäller emellertid även vid bostadshyra. För bostadslägenheter kan även sociala skäl tala för att skyddet för hyresgästerna i nu berört hänseende bör förstärkas. Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid s.k. blockuthyrning Det förekommer att en hyresgäst hyr flera bostadslägenheter av samma hyresvärd i avsikt att sedan hyra ut lägenheterna i andra hand. Förstahandshyresgästen kan vara ett företag som hyr ut till sina anställda eller en studentbostadsstiftelse som hyr ut till studenter. Denna företeelse benämns blockuthyrning. För bostadshyresgäster gäller att de i allmänhet har ett s.k. direkt besittningsskydd. Det direkta besittningsskyddet innebär att, om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet till hyrestidens utgång, hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet utom i de fall då hyresvärden kan åberopa någon besittningsskyddsbrytande omständighet (46 § hyreslagen). Vissa undantag gäller. Om hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet i dess helhet och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd, saknar sålunda andrahandshyresgästen besittningsskydd (45 § första stycket 1 hyreslagen). Om ett hyresavtal är förenat med rätt till förlängning, finns det under vissa förutsättningar möjlighet för hyresvärden och hyresgästen att avtala bort besittningsskyddet. I många fall kräver en sådan överenskommelse hyresnämndens godkännande för att vara giltig (45 § andra stycket hyreslagen). Tidigare hade bostadshyresgäster besittningsskydd även vid kortvariga andrahandsupplåtelser. Hyresnämnderna handlade ett stort antal ärenden om godkännande av avtal om avstående av besittningsskydd vid kortvariga andrahandsupplåtelser. Den 1 juli 1993 slopades förlängningsrätten vid sådana upplåtelser. Det antogs att detta skulle medföra en minskning av hyresnämndernas arbetsbörda utan att i praktiken innebära någon beaktansvärd försämring för andrahandshyresgästerna (prop. 1992/93:115 s. 27 och bet. 1992/93:BoU24 s. 16). Genom utformningen av 45 § första stycket 1 hyreslagen har emellertid det generella undantaget från besittningsskyddet kommit att omfatta även fall där lägenheter hyrs ut enligt bestämmelserna om blockuthyrning. Denna konsekvens synes inte ha uppmärksammats i lagstiftningsärendet. Bestämmelsen bör därför ses över. Hyresgästinflytande vid ombyggnad Den 1 april 1997 infördes nya bestämmelser i hyreslagen om hyresgästinflytande vid ombyggnad (18 d - 18 h §§ hyreslagen). Samtidigt upphävdes bestämmelsen i 55 a § hyreslagen om att man vid en bruksvärdesprövning av en lägenhet inte skulle beakta vissa förbättringsarbeten som hade utförts i lägenheten. Den nya ordningen innebär att en fastighetsägare får utföra en standardhöjande åtgärd eller en åtgärd som medför en inte obetydlig ändring av en lägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten endast om åtgärden har godkänts av den berörda hyresgästen eller, om åtgärden avser de gemensamma delarna av fastigheten, av en majoritet av hyresgästerna i de berörda lägenheterna. Om samtycke inte erhålls, kan hyresvärden ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till åtgärden. Hyresnämnden skall, på ansökan av en berörd hyresgäst, förbjuda en fastighetsägare som har påbörjat en ombyggnadsåtgärd utan erforderligt samtycke eller tillstånd att utföra åtgärden (förbudsföreläggande). Förbudet kan förenas med vite. En hyresvärd som avser att genomföra en större ombyggnad i ett hus har möjlighet att säga upp hyresavtalen i huset inför ombyggnaden. Enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen har en hyresgäst i så fall inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden och det dessutom inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. I samband med riksdagsbehandlingen av lagförslaget om hyresgästinflytande vid ombyggnad gjorde riksdagen två tillkännagivanden (se bet. 1996/97:BoU5 s. 15 rskr. 1996/97:143). Det ena tillkännagivandet avsåg påföljden för den hyresvärd som inte följer reglerna om hyresgästinflytande. Bostadsutskottet, till vars uttalande riksdagen anslöt sig, delade regeringens uppfattning att det bör finnas en påföljd för den hyresvärd som inte följer reglerna och att den valda formen, vite, var lämplig. Däremot ansåg utskottet att den närmare utformningen av lagtexten kunde medföra vissa tillämpnings- och effektivitetsproblem. Utskottet pekade därvid på att hyresnämnden inte är behörig att pröva frågan om förbudsföreläggande förrän en åtgärd har påbörjats och att nämnden skall meddela ett föreläggande då det gäller en otillåten åtgärd. Utskottet tog också upp den situationen då en otillåten åtgärd redan är utförd när nämnden meddelar sitt beslut. Utskottet ansåg att regeringen borde återkomma till riksdagen med förslag till behövliga ändringar. I detta sammanhang borde regeringen också uppmärksamma frågan om hyressättningen för en lägenhet i vilken otillåtna ändringsåtgärder blivit bestående. I det andra tillkännagivandet tog utskottet upp bestämmelserna om hyresvärdens möjligheter att säga upp ett hyresavtal inför en större ombyggnad. Dessa bestämmelser har ibland kritiserats. I prop. 1996/97:30 s. 77 övervägdes därför om rätten att säga upp ett hyresavtal inför en ombyggnad skulle begränsas. Mot bakgrund av att vissa av de genomförda ändringarna skulle medföra att en hyresvärd inte längre skulle ha någon fördel av att säga upp ett hyresavtal inför en ombyggnad uttalade regeringen att det för närvarande inte fanns skäl att ändra bestämmelsen i 46 § första stycket 4 hyreslagen. Regeringen anser att det nu är lämpligt att se över de frågor som riksdagen har tagit upp. Upphörande av förhandlingsordning Samtidigt med att bestämmelserna om hyresgästinflytande vid ombyggnad infördes genomfördes vissa ändringar av hyresförhandlingslagen. Bl.a. återinfördes förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett och samma hus. Som en följd av detta återinfördes även möjligheten för hyresnämnden att, i samband med att nämnden prövar frågan om införande eller slopande av en förhandlingsklausul, bestämma att en förhandlingsordning skall upphöra. Rätten för en hyresgäst att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet behölls men förenades med vissa inskränkningar. I sitt av riksdagen godkända betänkande uttalade bostadsutskottet (bet. 1996/97:BoU5 s. 9) att hyresnämndens möjligheter att upphäva en förhandlingsordning inte borde göras beroende av att en tvist om införande eller slopande av en förhandlingsklausul hänsköts till nämnden. Samtliga de hyresgäster som önskar bli företrädda av en annan organisation än den som har en gällande förhandlingsordning kan ju redan ha fått sina klausuler slopade. Även den hyresgäst som på avtalsmässig grund fått sin förhandlingsklausul slopad borde enligt utskottet ges möjlighet att få frågan om en förhandlingsordnings bestånd prövad. Vad riksdagen har uttalat ger anledning att se över förutsättningarna för att frågan om upphörande av förhandlingsordning skall kunna prövas. Förhandlingsersättning 1995 års hyreslagstiftningsutredning föreslog i delbetänkandet Ändringar i hyresförhandlingslagen Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (SOU 1995:119) att den hyresgästorganisation som har ingått förhandlingsordning för ett hus skulle ha rätt att få förhandlingsersättning av hyresvärden. Utredningens modell innebar att förhandlingsersättningen inte skulle ses som en del av hyran utan som en hyresvärdens kostnad för förvaltningen av huset. I propositionen konstaterades att förslaget avstyrkts av flertalet remissinstanser. Bland annat mot den bakgrunden och då regeringen erfarit att det pågick diskussioner mellan hyresmarknadens parter om en förändrad form av förhandlingsersättning ansågs det vid den tidpunkten inte finnas skäl att ändra den nuvarande regleringen (prop. 1996/97:30 s. 59 f.). Diskussionerna mellan hyresmarknadens parter har sedermera avbrutits. I stället har Hyresgästernas Riksförbund och SABO i en skrivelse till regeringen gemensamt presenterat ett förslag till hur rätten till förhandlingsersättning kan utformas. Sveriges Fastighetsägareförbund har förklarat att förbundet inte kan biträda detta förslag. Mot denna bakgrund anser regeringen att det finns anledning att åter se över frågan om förhandlingsersättning. Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt En s.k. ombildning av hyresrätt till bostadsrätt sker genom att hyresgästerna i en hyresfastighet bildar en bostadsrättsförening, som därefter förvärvar fastigheten av ägaren och upplåter lägenheterna med bostadsrätt till de hyresgäster som så önskar. I 9 kap. 19 § bostadsrättslagen (1991:614) föreskrivs att en bostadsrättsförenings beslut att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på föreningsstämman. Ett sådant beslut är giltigt, om hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt, den s.k. ombildningslagen, ger hyresgästerna rätt att före andra köpare förvärva den fastighet de bor i för ombildning till bostadsrätt. En förutsättning för detta är att hyresgästerna bildar en bostadsrättsförening och att föreningen gör en s.k. intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten för anteckning i inskrivningsregistret. En intresseanmälan kan göras om hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Så länge en sådan anmälan gäller får en fastighetsägare som huvudregel inte överlåta fastigheten till någon annan köpare, om inte föreningen genom ett hembud först har erbjudits att förvärva fastigheten. Ursprungligen krävdes för att en intresseanmälan skulle kunna göras att minst två tredjedelar av hyresgästerna hade förklarat sig intresserade av ett förvärv. För att föreningsstämmans beslut om ett förvärv skulle vara giltigt krävdes att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna som omfattades av förvärvet biträdde beslutet. Den 1 juli 1992 ändrades kraven på kvalificerad majoritet till enkel majoritet. Ändringen gjordes för att underlätta ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Hyresgästernas Riksförbund har därefter i en skrivelse till regeringen gjort gällande att sådana ombildningar kan vara förenade med problem. Ett problem har sagts vara att motsättningar uppstår mellan hyresgäster som vill delta i ombildningen och de som inte vill delta. Ett annat problem är att de ombildande hyresgästerna, bostadsrättshavarna, kan få svårigheter att finansiera förvärvet och förvaltningen av fastigheten, om inte en större majoritet deltar i ombildningen. Detta kan i sin tur resultera i att det sedvanliga underhållet i de lägenheter som upplåts med hyresrätt blir eftersatt. En hyresgäst som vill byta bostad kan också få svårigheter att finna en person som är villig att flytta in som hyresgäst i ett hus som ägs av en hyresgästbildad bostadsrättsförening. Mot bakgrund av vad som nu har redovisats finns anledning att se över de ovan nämnda majoritetskraven. Tidigare utredningsförslag 1989 års hyreslagskommitté behandlade frågan om eventuella lagstiftningsåtgärder för att förhindra att tvister om ändring av hyra genom förhalning från motparten drar ut så länge i tiden att hyresvärdens likviditet äventyras. Kommittén övervägde införandet av en ordning med interimistiska beslut i hyrestvister eller en specialreglering av motsvarande slag i hyresförhandlingslagen (se SOU 1991:86 s. 152 - 156). Kommittén ansåg emellertid att det fall som hade föranlett övervägandena var synnerligen ovanligt och att ytterligare erfarenhet borde vinnas innan en eventuell lagändring genomfördes. Regeringen anser att det nu, i samband med övervägande om ett nytt system för prövning av hyrestvister, är lämpligt att förutsättningslöst överväga om det finns ett behov av den aktualiserade lagändringen. I Handikapputredningens slutbetänkande Ett samhälle för alla (SOU 1992:52) föreslogs att en hyresgäst skulle ges rätt att utan hyresvärdens samtycke handikappanpassa en bostadslägenhet. Hyresvärdens samtycke skulle emellertid behövas, om anpassningen var omfattande och berörde planlösning eller gemensamma utrymmen. Förslaget har ännu inte genomförts. Det finns enligt regeringens mening anledning att ytterligare överväga förslaget. Utredningsuppdraget Prövningen av hyres- och arrendemål Allmänt Utredaren skall pröva om hyres- och arrendenämnderna organisatoriskt kan föras samman med tingsrätterna. Utredaren skall lämna förslag till de regler som därvid kan behövas. Utredaren skall också utforma de regler som krävs för en enhetlig instansordning och mer enhetliga förfaranderegler när det gäller hyres- och arrendemål. Domstolsverket kommer att få i uppdrag att utreda de organisatoriska och personella frågor som blir följden av det nya systemet. Om nämnder och tingsrätter samordnas organisatoriskt, upphör nämnderna att vara självständiga myndigheter och nämndernas verksamhet och personal förs över till tingsrätterna. Tills vidare bör - i avvaktan på resultatet av Domstolskommitténs arbete - den organisatoriska samordningen bara beröra de tingsrätter inom vars domkrets de nuvarande nämnderna är belägna. En sådan lösning har såväl praktiska som personalmässiga fördelar. Utredaren skall överväga om den organisatoriska samordningen bör föranleda ändring av övriga tingsrätters behörighet att pröva hyres- och arrendetvister. Det innebär således att utredaren skall ta ställning till om endast de tingsrätter med vilka nämnderna samordnas skall vara behöriga att ta upp hyres- och arrendetvister eller om även övriga tingsrätter skall vara behöriga att ta upp sådana tvister. Instansordning En organisatorisk samordning mellan hyres- och arrendenämnder och tingsrätter innebär att avgöranden i hyres- och arrendemål kan överklagas från tingsrätt till den hovrätt under vilken tingsrätten hör. Utredaren skall undersöka om den nuvarande regleringen när det gäller förbud mot överklagande (jfr 12 kap. 70 § andra stycket och 8 kap. 31 § andra stycket jordabalken) är väl avgränsad eller om vissa ärendetyper bör läggas till eller tas bort. Utredaren skall också överväga i vad mån krav på prövningstillstånd bör gälla i hovrätt för övriga ärendetyper. För att prejudikatbildningsfunktionen skall bevaras bör målen kunna överklagas till Högsta domstolen. Nackdelarna med den förlängda instanskedjan kan motverkas genom regler om att hovrätts avgörande i princip inte får överklagas till Högsta domstolen men att hovrätten, om den anser att det finns en prejudikatfråga i målet, skall kunna ge tillstånd till överklagande till Högsta domstolen (fullföljdsförbud med ventil; jfr prop. 1988/89:78 s. 32 ff). Ett problem är att arrendetvister klandras till fastighetsdomstol samtidigt som de tingsrätter som skall samordnas med arrendenämnd med ett undantag (tingrätten i Sundsvall) är fastighetsdomstol. Problemet kan lösas genom att klanderinstitutet avskaffas så att målen får överklagas till hovrätt i stället. Vissa ärendetyper kan undvaras Utredaren skall överväga om bestämmelserna att en nämnd kan medla och fungera som skiljenämnd i hyres-, arrende- och bostadsrättstvister (jfr 1 § första stycket 1 och 4 samt 4 § första stycket 1 och 5 nämndlagen) kan upphävas. Antalet sådana ärenden är så vitt känt litet och det är således fråga om förfaranden som inte är så efterfrågade. När det gäller medling beträffande lokal är antalet ärenden större eftersom medling är obligatorisk i vissa fall enligt 58 och 58 a §§ hyreslagen. Den obligatoriska medlingen beträffande lokal bör tas bort; parterna bör kunna vända sig till domstol enbart när det verkligen behöver fattas ett beslut, t.ex. vid uppskov med avflyttning (59 § hyreslagen). Utredaren skall vidare undersöka om ytterligare någon eller några av de uppgifter som i dag åligger nämnderna kan begränsas, undvaras eller föras över till någon annan myndighet. Förfarandet Om nämnderna integreras fullständigt med tingsrätterna, skall de positiva inslagen i nämndprocessen behållas. Det innebär att intresseledamöter som huvudregel skall delta vid prövningen och att det även i framtiden skall gälla vissa särskilda förfaranderegler för hyres- och arrendemål. Regleringen bör således även i fortsättningen ha inslag av obligatorisk muntlighet och medling (jfr 9 och 12 §§ nämndlagen). Den nuvarande ordning som innebär att parterna står för sina egna rättegångskostnader bör i princip bevaras. Det är också viktigt att den snabbhet som kännetecknar nämndförfarandet bevaras. I övrigt kan en utgångspunkt vara att lagen (1996:242) om domstolsärenden skall gälla för de ärenden som i dag handläggs enligt nämndlagen. Utredaren skall överväga om någon eller några ärendekategorier hanteras bättre enligt rättegångsbalkens regler än enligt ärendelagens eller om de mål som i dag handläggs enligt rättegångsbalken i stället bör prövas enligt ärendelagens regler. Vidare skall utredaren undersöka om det behövs specialregler av sådant slag som i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt. Hyreslagstiftningen Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra Utredaren skall, med beaktande av den tidigare redovisade kritiken, undersöka hur jämförelseprövningen enligt 57 a § hyreslagen i praktiken går till. Om undersökningarna ger skäl för det, skall utredaren överväga på vad sätt bestämmelsen bör ändras. Utredaren bör därvid beakta att liknande bestämmelser om jämförelseprövning finns även beträffande bostadshyra (55 § hyreslagen) och arrendeavgift vid anläggningsarrende (11 kap. 5 a § jordabalken). Någon ändring av dessa bestämmelser bör emellertid inte övervägas nu. Utredaren skall i detta sammanhang också överväga om det finns anledning att föreslå någon ändring i reglerna om storleken av den ersättning som skall utgå i fall av förlängningsvägran enligt 58 b § hyreslagen. Under alla förhållanden skall utredaren lämna förslag till hur de aktuella bestämmelserna skall ändras med hänsyn till den nya hyresprocess som utredaren kan komma att föreslå. Indexreglering av lokalhyra Utredaren skall se över förutsättningarna för att vid tillämpningen av 19 § hyreslagen bestämma lokalhyra enligt "annan beräkningsgrund". Utredaren skall undersöka om utvecklingen efter 1988, då treårsgränsen infördes, ger anledning att nu ompröva denna gräns. I övrigt skall en utgångspunkt vara att de möjligheter som enligt gällande rätt finns att avtala om ersättning enligt bränsle-, va- och elklausuler eller att avtala om s.k. omsättningshyra skall finnas kvar. Det finns inte heller skäl att ändra förutsättningarna att få bestämma hyran genom en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare i vilken hyresvärden är medlem och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Förtida uppsägning av lokalhyresavtal vid dödsfall. Utredaren skall undersöka behovet av en särskild regel om rätt till förtida uppsägning av lokalhyresavtal på grund av hyresgästens dödsfall. Om ett sådant behov konstateras, skall utredaren lämna förslag till ny reglering. Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts genom en olyckshändelse m.m. Utredaren skall se över reglerna om vad som gäller då en lägenhet har förstörts genom en olyckshändelse m.m. Om utredaren finner att lokal- eller bostadshyresgästernas ställning i den angivna situationen behöver stärkas, skall olika tänkbara lösningar övervägas, t.ex. en återflyttningsrätt för hyresgästen. Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid s.k. blockuthyrning Utredaren skall pröva om det är lämpligt att en hyresgäst som i andra hand hyr en bostadslägenhet genom s.k. blockuthyrning i förhållande till sin hyresvärd omfattas av reglerna om besittningsskydd i samma omfattning som en hyresgäst som hyr direkt av fastighetsägaren. Om utredaren anser att ett sådant besittningsskydd skall finnas, skall utredaren lämna förslag till nödvändiga lagändringar. Hyresgästinflytande vid ombyggnad Utredaren skall, med beaktande av de tillkännagivanden som riksdagen gjorde i samband med de senaste ändringarna i hyreslagen (se bet. 1996/97:BoU5 och rskr. 1996/87:143), överväga den närmare utformningen av de sanktioner som bör kunna riktas mot den hyresvärd som inte följer reglerna om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten. Utredaren skall därvid särskilt uppmärksamma de problem som bostadsutskottet har pekat på. Utredaren skall också ta ställning till om, och i så fall i vilken utsträckning, en otillåten ombyggnadsåtgärd som blir bestående skall påverka hyran. Utredaren skall också utvärdera hur bestämmelsen om uppsägning inför en större ombyggnad (46 § första stycket 4 hyreslagen) har tillämpats i praktiken. Därvid skall utredaren ägna särskild uppmärksamhet åt eventuella skillnader i tillämpningen mellan tiden före och efter ikraftträdandet av de nya reglerna om hyresgästinflytande vid ombyggnad. Om utvärderingen ger anledning till det, skall utredaren lägga fram förslag till reglering som begränsar hyresvärdens möjligheter att säga upp hyresavtal med anledning av en större ombyggnad. Upphörande av förhandlingsordning Utredaren skall vidare lägga fram förslag till en lagreglering som gör det möjligt att få en förhandlingsordnings bestånd prövad utan samband med en tvist om införande eller slopande av en förhandlingsklausul. Förhandlingsersättning Frågan om införande av en rätt till förhandlingsersättning enligt hyresförhandlingslagen för hyresgästorganisation skall på nytt prövas av utredaren. Det bör därvid, mot bakgrund av regeringens tidigare ställningstagande, vara en naturlig utgångspunkt att en eventuell rätt till en sådan ersättning inte konstrueras i enlighet med det förslag som 1995 års hyreslagstiftningsutredning lade fram. Utredaren bör vid sina överväganden, utöver vad som förts fram av hyresmarknadens parter, särskilt beakta intresset av att hyresförhandlingssystemet även i fortsättningen innehåller tillräckliga incitament för en förhandlingsordnings parter att inom rimlig tid uppnå en förhandlingsöverenskommelse. Om utredaren finner att en rätt till förhandlingsersättning bör införas, skall utredarens förslag vara så utformat att det blir en rimlig balans mellan förhandlingsordningens parter när det gäller deras skyldigheter i ett sådant system. Ett eventuellt förslag måste också innefatta garantier för de enskilda hyresgästernas rättsskydd.Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt Utredaren skall utvärdera vilka effekter sänkningen av de tidigare berörda majoritetskraven har fått i praktiken, dels för de hyresgäster som inte deltar i en ombildning och dels för hyresmarknaden i allmänhet. Om utvärderingen ger skäl för det, skall utredaren överväga ändringar i de aktuella bestämmelserna. Tidigare utredningsförslag Utredaren skall mot bakgrund av 1989 års hyreslagskommittés överväganden ta ställning till om det för särskilda fall finns behov av en ordning med interimistiska beslut eller liknande när det gäller tvister om hyra. Slutligen skall utredaren ta ställning till Handikapputredningens förslag till en ny bestämmelse i hyreslagen om handikappanpassning av lägenhet. Därvid skall utredaren beakta det utrymme som redan enligt gällande rätt finns för en hyresgäst att utföra vissa ändringsåtgärder. Om utredaren anser att en ny bestämmelse bör införas, skall utredaren också överväga vilka möjligheter hyresgästen bör ges att vidta ändringsåtgärder trots att hyresvärden motsätter sig det. Att beakta i övrigt för utredaren Utredaren skall i ett delbetänkande senast den 31 augusti 1998 redovisa sina förslag när det gäller prövningen av hyres- och arrendemålen. Uppdraget i övrigt skall redovisas senast den 31 augusti 1999. I den mån uppdraget avseende hyreslagstiftningen berör frågor som har samband med den nya ordningen för prövning av hyres- och arrendetvister, skall utredarens förslag i dessa delar redovisas vid samma tidpunkt som förslaget till nytt system för prövning av hyres- och arrendemål. För utredningsarbetet gäller regeringens direktiv till samtliga kommittér och särskilda utredare angående redovisning av regionalpolitiska konsekvenser (dir. 1992:50), om att pröva offentliga åtaganden (dir. 1994:23), om att redovisa jämställdhetspolitiska konsekvenser (dir. 1994:124) samt att redovisa konsekvenser för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet (dir. 1996:49). Utredaren skall hålla sig underrättad om Bostadsrättsutredningens (Ju 1996:10) arbete.