Regeringskansliets rättsdatabaser

Dir. 1997:116 Beslut vid regeringssammanträde den 25 september 1997 Sammanfattning av uppdraget Den utredare som har till uppgift att föreslå ett offentligt bostadsrättsregister (Bostadsrättsutredningen, Ju 1996:10) ges uppdrag att göra en översyn av vissa delar av bostadsrättslagen. Utredaren skall - utvärdera det regelverk i bostadsrättslagen som syftar till att förhindra ekonomiskt osunda bostadsföretag, samt - överväga frågor om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter, deposition av årsavgift, differentierade insatser, och särskilda krav för vissa besluts giltighet. När det gäller de bestämmelser som har till syfte att förhindra osunda bostadsföretag skall utredaren mot bakgrund av de senaste årens utveckling undersöka hur reglerna om ekonomiska planer samt förhandsavtal och kostnadskalkyler har fungerat i praktiken och ta ställning till vilka ändringar som kan vara påkallade. Utredaren skall i detta sammanhang pröva om nuvarande regler om kvalifikationskrav för revisorer i bostadsrättsföreningar är lämpligt utformade. I uppdraget avseende bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter ingår att systematiskt jämföra bostadsrättslagens regler i dessa avseenden med motsvarande bestämmelser i hyreslagen. Utredaren skall därvid ta ställning till i vilken utsträckning det på grund av omotiverade skillnader i systemen eller annars finns anledning att ändra bestämmelserna i bostadsrättslagen. Bakgrund Bostadsrättsutredningen Regeringen beslutade den 19 december 1996 att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att föreslå hur ett offentligt bostadsrättsregister skall se ut samt att se över frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätt (se dir. 1996:108). Bostadsrättsregistret skall utformas så att det kan ligga till grund för ett nytt pantsättningssystem. Registret skall innehålla nödvändiga uppgifter om den lägenhet bostadsrätten avser samt innehålla uppgifter om förvärv av bostadsrätten. Utredningen har antagit namnet Bostadsrättsutredningen (Ju 1996:10). Uppdraget skall, enligt direktiven, vara slutfört senast den 31 december 1997. Bostadsrättslagen Bostadsrättslagen (1991:614) trädde i kraft den 1 juli 1991 och ersatte den då gällande bostadsrättslagen (1971:479). Den nya lagen byggde på 1971 års bostadsrättslag men innehöll flera sakliga nyheter. Lagen innehåller i huvudsak bestämmelser om förhållandet mellan bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen. Den tar i olika kapitel upp bestämmelser om bl.a. föreningens medlemmar, upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt, förhandsavtal, övergång av bostadsrätt, bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter, tvångsförsäljning, föreningens organisation, skadestånd, straff och vite samt förfarandet vid bostadsrättstvister. Vissa ändringar har gjorts i bostadsrättslagen efter år 1991. Här bör följande nämnas. Den 1 juli 1992 sänktes lagens krav på minsta antal medlemmar i föreningen resp. minsta antal lägenheter i föreningens hus (se prop. 1992/93:144, bet. 1992/93:LU27, rskr. 1992/93:225 och SFS 1993:314). Den 1 januari 1996 tillkom ett antal lagändringar som syftade till att stärka bostadsrättens värde som pant (se prop. 1995/96:17, bet. 1995/96:BoU3, rskr. 1995/96:101 och SFS 1995:1464). Ändringarna innebar bl.a. att det infördes en legal panträtt med bästa förmånsrätt för fordringar på vissa avgifter till bostadsrättsföreningen och att tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen gjordes till en uppgift för kronofogdemyndigheten. Behovet av en översyn Bostadsrättslagstiftningen har alltså så sent som år 1991 varit föremål för en genomgripande översyn. Någon lika omfattande översyn är därför inte aktuell nu. I några avseenden finns det emellertid anledning att överväga ändringar i lagstiftningen, bl.a. med hänsyn till utvecklingen på bostadsmarknaden och till förändringar i annan lagstiftning. Dessa överväganden bör lämpligen ske inom ramen för Bostadsrättsutredningens arbete. Ekonomiska planer, kostnadskalkyler m.m. Den nya bostadsrättslagen tillkom före den fastighetskris som i början av 1990-talet drabbade Sverige. Under senare år har ett stort antal bostadsrättsföreningar gått i konkurs. Många andra har eller har haft finansiella problem. Framför allt är det bostadsrättsföreningar bildade under åren 1988 - 1991 som har haft problem. Att bostadsrättsföreningar går i konkurs eller har allvarliga finansiella problem i den utsträckning som har blivit fallet under 1990-talet är ett nytt problem. Detta har aktualiserat frågan om de regler som syftar till att avvärja eller hantera obeståndssituationer i alla avseenden är lämpligt utformade. Frågor av detta slag, inte minst frågor kring de ekonomiska planer som bostadsrättsföreningar skall upprätta, har tagits upp i en framställan från HSB Riksförbund och i Riksdagens revisorers rapport Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar (rapport 1996/97:7). Först skall något sägas om de ekonomiska planerna. Ett villkor för att en bostadsrättsförening skall få upplåta bostadsrätter är att det har upprättats en ekonomisk plan och att den har registrerats av Patent- och registreringsverket (se 3 kap. 1 § bostadsrättslagen). Dessförinnan kan föreningen endast träffa avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt (förhandsavtal). För sådana avtal gäller särskilda bestämmelser, bl.a. att de måste föregås av s.k. kostnadskalkyler. En ekonomisk plan skall innehålla de uppgifter som är av betydelse för att man skall kunna bedöma föreningens verksamhet. Boverket har utarbetat allmänna råd för utformningen av bl.a. ekonomiska planer (Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar [1995:6]). Vidare gäller att en ny plan skall upprättas och registreras, om något har inträffat som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet. I annat fall får föreningen därefter normalt inte upplåta lägenheter med bostadsrätt (se 3 kap. 4 § bostadsrättslagen). Frågor om ekonomiska planer och förhandsavtal var aktuella under förarbetena till bostadsrättslagen. I direktiven till 1986 års Bostadsrättsutredning (dir. 1986:5) fick utredaren i uppdrag att undersöka hur det dåvarande systemet med ekonomiska planer och upplåtelse av bostadsrätt hade fungerat i praktiken och om några lagändringar var påkallade. Bakgrunden till uppdraget var viss kritik som hade riktats mot systemet. Kritiken avsåg det förhållandet att förhandsavtal var förbjudna samtidigt som utvecklingen innebar att blivande bostadsrättshavare på ett tidigt stadium gavs möjlighet att påverka utformningen av sin lägenhet vilket föranledde osäkra avtalskonstruktioner. En annan kritik var att det förekom bristfälliga och vilseledande ekonomiska planer samt osäkerhet om när en ny plan behövde upprättas. Utredningen föreslog i sitt betänkande Översyn av bostadsrättslagen m.m. (SOU 1988:14) vissa lättnader i kraven på ekonomisk plan för den situationen att bostadsrätt skulle upplåtas till en lägenhet som inte hade tagits upp i den ekonomiska planen. Utredningen föreslog vidare att förhandsavtal skulle tillåtas. Som en förutsättning för ett giltigt förhandsavtal uppställde utredningen ett krav på att en kostnadskalkyl skulle finnas. Dessa förslag flöt in i 1991 års bostadsrättslag. Utvecklingen på bostadsrättsmarknaden med uppkomsten av ett stort antal insolventa bostadsrättsföreningar har väckt frågan om bestämmelserna i bostadsrättslagen om ekonomisk plan är tillräckligt effektiva instrument för att förhindra ekonomiskt osunda bostadsföretag. Det har också visat sig att det med dagens regler är svårt för bostadsrättsföreningarna att leva upp till kraven på ny ekonomisk plan vid väsentligt ändrade förhållanden. Vidare torde förekomsten av förhandsavtal ha minskat de ekonomiska planernas betydelse och har i stället satt kostnadskalkylerna i fokus. Regeringen anser mot denna bakgrund att det nu är lämpligt att på nytt ta ställning till vilket slag av ekonomisk information som bör sammanställas inför ett bostadsrättsprojekt och formerna för sådan information. Det är också lämpligt att på nytt överväga vilken information som skall finnas tillgänglig för den blivande bostadsrättshavaren i samband med avtal om upplåtelse av bostadsrätt och i samband med förhandsavtal. Den genom 1991 års lagstiftning införda möjligheten att teckna förhandsavtal har inneburit att bostadsrätter har kommit att marknadsföras på ett tidigare stadium än vad som förut har varit fallet. Det finns anledning att nu utvärdera erfarenheterna av reglerna om förhandsavtal. En fråga som berör de ekonomiska planerna och kostnadskalkylerna är intygsgivarnas ställning. En ekonomisk plan och en kostnadskalkyl skall vara försedd med intyg från två personer (se 3 kap. 2 § och 5 kap. 3 § bostadsrättslagen). Intygsgivarna skall bl.a. intyga att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder. Endast en av intygsgivarna får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen (se 3 kap. 3 §). Regeln om vilka bindningar som får finnas mellan intygsgivarna och de organisationer som har bildat föreningen eller upprättat den ekonomiska planen infördes år 1982. Den tillkom efter kritik om att intygsgivare i vissa fall hade haft svårt att gentemot sin arbetsgivare hävda en egen uppfattning om planens hållbarhet eller om beräkningarna i planen. Vid den tidpunkten var man emellertid inte beredd att ställa upp ett krav på att båda intygsgivarna skulle vara fristående. Man befarade att man därigenom skulle kunna gå miste om värdefulla kunskaper som de dåvarande intygsgivarna hade (se prop. 1981/82:169 s. 37). I den ovan angivna rapporten från Riksdagens revisorer har intygsgivarnas roll i det nuvarande systemet uppmärksammats. Revisorerna har ansett att det kan ifrågasättas om intygsgivarna i tillräcklig grad är objektiva då det i dag är vanligt att samma intygsgivare arbetar tillsammans vid flera olika projekt. Revisorerna har vidare pekat på att intygsgivarnas ansvar inte är reglerat i bostadsrättslagen. Regeringen anser att det nu är befogat att se över frågan om intygsgivarnas oberoende och ansvar liksom frågan om hur tillsynen över intygsgivarna bör vara ordnad. Revision De finansiella problem som vissa bostadsrättsföreningar har haft under senare år har också aktualiserat frågan om det bör ställas särskilda kvalifikationskrav på revisorer i bostadsrättsföreningar. Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (föreningslagen) ställer upp vissa sådana kvalifikationskrav för revisorer i ekonomiska föreningar. Bl.a. gäller att revisorn skall ha den insikt i och erfarenhet av redovisning och ekonomiska förhållanden som med hänsyn till arten och omfånget av föreningens verksamhet fordras för uppdragets fullgörande. Det är inte nödvändigt att det alltid finns en auktoriserad eller godkänd revisor. Men om tillgångarnas nettovärde enligt fastställda balansräkningar för de två senaste räkenskapsåren överstiger ett gränsbelopp som motsvarar 1 000 gånger det basbelopp som gällde under den sista månaden av respektive räkenskapsår, skall minst en revisor vara auktoriserad eller, om tillstånd ges till det, godkänd. Detsamma gäller om antalet anställda hos föreningen under vart och ett av de två senaste räkenskapsåren i medeltal har överstigit 200 (se 8 kap. 3 och 5 §§ föreningslagen). Bostadsrättslagen hänvisar i huvudsak till föreningslagen beträffande revision. Bostadsrättsföreningar är emellertid i stort sett undantagna från föreningslagens krav på att det skall finnas en auktoriserad eller godkänd revisor i föreningen. Länsstyrelsen har dock möjlighet att ställa upp ett sådant krav när detta är påkallat av särskilda skäl (se 9 kap. 26 § bostadsrättslagen). Regeringen anser att de senaste årens utveckling med finansiella problem för många bostadsrättsföreningar ger anledning att överväga om det nu är dags att uppställa längre gående krav på revisorns kvalifikationer. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter I 7 kap. bostadsrättslagen finns bestämmelser om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter gentemot bostadsrättsföreningen. Flera av bestämmelserna har utformats med de motsvarande hyresrättsliga bestämmelserna i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) som förebild. Det finns emellertid också avvikelser. Ett exempel är att bostadsrättslagen inte innehåller någon motsvarighet till hyreslagens bestämmelser om sådant åtgärdsföreläggande som en hyresgäst kan utverka om det finns brister i lägenhetens eller fastighetens skick eller om det annars föreligger hinder eller men i nyttjanderätten (se 16 § andra stycket hyreslagen). Ett annat exempel kan hämtas från reglerna om upphörande av nyttjanderätten på grund av för sen betalning av hyra respektive årsavgift (vilken ofta debiteras månadsvis) eller på grund av annat avtalsbrott. Gemensamt för hyreslagen och bostadsrättslagen är att en för sen betalning kan leda till förverkande men att hyresrätten respektive bostadsrätten kan återvinnas, om betalning sker inom viss tid. För hyresrätter gäller emellertid också att hyresgästen förlorar sin rätt till förlängning av avtalet om han har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (se 46 § första stycket 2 hyreslagen). Så kan t.ex. bli fallet vid upprepade förseningar med hyresbetalningen och utan hinder av att betalning har erlagts inom återvinningsfristen eller, när det gäller annat avtalsbrott, rättelse har vidtagits. Någon motsvarighet till denna reglering finns inte för bostadsrätter. Frågan om införandet av sådana bestämmelser i bostadsrättslagen har varit aktuell tidigare. I 1986 års Bostadsrättsutrednings betänkande Översyn av bostadsrättslagen m.m. (SOU 1988:14) föreslogs att nyttjanderätten till en bostadsrätt skulle kunna förklaras förverkad om bostadsrättshavaren vid upprepade tillfällen inte betalade den aktuella avgiften i tid. Departementschefen uttalade i förarbetena till 1991 års bostadsrättslag (prop. 1990/91:92 s. 55) att bostadsrättslagen i möjlig mån borde anpassas till hyreslagen såvitt avser dessa frågor. Bl.a. denna fråga övervägdes vid den tidpunkten av 1989 års hyreslagskommitté (Bo 1984:04). Utredningens förslag i motsvarande fråga för hyresrätter borde därför, enligt departementschefen, avvaktas. Det kan vidare noteras att bostadsrättslagens regler om förverkande av nyttjanderätten på grund av bristande betalning av årsavgift inte innehåller någon motsvarighet till bestämmelserna i 44 § hyreslagen om hyresvärdens skyldighet att informera socialnämnden om uppsägningen och att underrätta hyresgästen om dennes möjlighet att återvinna hyresrätten. Till de nu redovisade exemplen kommer att det sedan den nya bostadsrättslagens ikraftträdande har genomförts reformer i hyreslagstiftningen utan att några motsvarande ändringar har gjorts beträffande bostadsrätt. Här bör nämnas de ändringar som trädde i kraft den 1 juli 1993 och som innebar bl.a. att reglerna om förverkande av hyresrätt på grund av bristande hyresbetalning mildrades genom att den s.k. förverkandefristen förlängdes från två dagar till en vecka (se 42 § första stycket i hyreslagen). Vidare blev det möjligt för socialnämnden att ta på sig betalningsansvaret för hyran med verkan att hyresgästen inte förlorade sin bostad. En bestämmelse infördes om att en bostadshyresgäst inte fick skiljas från lägenheten, om han på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet inte hade betalt hyran i tid (se 44 § fjärde stycket hyreslagen). Slutligen stärktes reglerna till skydd för hyresgästerna mot störningar i boendet. Hyresvärden är numera skyldig att uppmana den störande hyresgästen att se till att störningarna omedelbart upphör och att omedelbart underrätta socialnämnden om störningarna. I mycket allvarliga störningsfall kan hyresavtalet sägas upp till omedelbart upphörande (se 25 § hyreslagen). I samband med 1993 års hyresrättsliga reform uttalade departementschefen att det fick övervägas i annat sammanhang om förslagen i propositionen gav anledning att ändra bestämmelser i bostadsrättslagen (se prop. 1992/93:115 s. 13). Regeringen anser att det nu är lämpligt att göra dessa överväganden. Regeringen anser det vidare påkallat att göra en systematisk jämförelse mellan de bostadsrättsliga och hyresrättsliga regelverken i dessa avseenden. Därvid bör det förutsättningslöst prövas i vilken utsträckning det finns anledning att anpassa bostadsrättslagens bestämmelser till vad som gäller på hyresrättens område. Regeringen vill emellertid framhålla att det också finns omständigheter som talar för att bostadsrättshavaren i vissa avseenden bör ges en annan ställning än hyresgästen. Bostadsrätten skiljer sig ju i bl.a. det avseendet från hyresrätten att rättigheten har upplåtits mot en insats. Det har ifrågasatts om det mot bakgrund av att bostadsrättshavaren genom förvärvet av bostadsrätten har gjort en ekonomisk investering av samma slag som den som köper en fastighet är rimligt att bostadsrättshavarens nyttjanderätt är förenad med inskränkningar av det slag som finns i dag, t.ex. inskränkningar i rätten att hyra ut lägenheten (jfr 7 kap. 10 och 11 §§). Det finns därför anledning att pröva om dessa inskränkningar bör lättas upp. I detta sammanhang måste dock beaktas det gemensamma intresset för bostadsrättshavarna av en ändamålsenlig förvaltning och skötsel av föreningens hus. Inom Justitiedepartementet övervägs f.n. de förslag som 1995 års hyreslagstiftningsutredning presenterade i sitt slutbetänkande Översyn av förvärvslagen och hyreslagen - Borgen och pant (SOU 1996:148). Vidare arbetas det inom departementet med det förslag om utvidgade möjligheter till andrahandsuthyrning som lades fram av 1989 års hyreslagskommitté i betänkandet Ny hyreslag (SOU 1991:86). Även detta lagstiftningsarbete - som avser bl.a. frågor om andrahandsuthyrning av bostadslägenhet och åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist - kan föra med sig ett behov av en motsvarande översyn på det bostadsrättsliga området. Deposition av årsavgift I lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet finns generella regler om rätt för en gäldenär att i vissa fall fullgöra betalning genom att deponera ett belopp hos länsstyrelsen. Nedsättning får ske när borgenären vägrar att ta emot erbjuden betalning, när gäldenären på grund av borgenärens bortovaro, sjukdom eller annan av borgenären beroende omständighet är förhindrad att göra betalningen, när gäldenären inte vet eller bör veta vem borgenären är och när det är ovisst vem av flera som är rätt borgenär och gäldenären inte skäligen kan anses skyldig att på egen risk bedöma till vem som betalningen skall ske. I hyresförhållanden finns en längre gående rätt för hyresgästen att deponera hyran, nämligen när hyresgästen anser sig ha en motfordran mot hyresvärden och när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men inte är till beloppet bestämd i avtalet (se 21 § hyreslagen). Genom en ändring som trädde i kraft den 1 januari 1996 har motsvarande regler införts i 8 kap. 12 a § jordabalken beträffande arrende. Någon motsvarighet till den utvidgade rätt till deposition som gäller för hyresgäster och som nyligen har införts för arrendatorer finns inte för bostadsrättshavare. Regeringen anser att det nu bör övervägas om bostadsrättshavare skall få möjlighet att deponera årsavgift i samma utsträckning som är fallet för arrendatorer och hyresgäster. Differentierade insatser Åtminstone en bostadsrättsorganisation har i sina normalstadgar infört bestämmelser som syftar till att möjliggöra differentierade insatser. Tanken är att boende, som föredrar att redan från början betala en större kapitalinsats för att därmed få lägre månadskostnader, skall kunna göra det. Regeringen anser att det bör analyseras vilka problem ett system med differentierade insatser kan innebära och om ett sådant system bör regleras i lagen. Särskilda krav för vissa besluts giltighet I 9 kap. 16 § bostadsrättslagen uppställs särskilda krav för att vissa beslut av föreningsstämman skall vara giltiga. Bl. a. gäller som huvudregel att en ändring av insatsen för en bostadsrätt som medför en rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna är giltig endast om samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen har gått med på beslutet. Beslutet kan emellertid bli giltigt även om enighet inte har uppnåtts. För detta krävs att två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och att detta dessutom har godkänts av hyresnämnden. På senare tid har man i en del bostadsrättsföreningar där en stor del av lånen har tagits upp genom föreningen beslutat att kraftigt reducera denna belåning. I motsvarande mån har bostadsrättshavarnas insatser höjts. Eftersom detta förfarande inte rubbar det inbördes förhållandet mellan insatserna, gäller inte de nyssnämnda särskilda kraven i 9 kap 16 § bostadsrättslagen. I stället gäller föreningslagens bestämmelser om beslut om ändring av stadgarna (se 7 kap. 14 och 15 §§ föreningslagen). Även dessa bestämmelser uppställer stränga majoritetskrav (tre fjärdedels majoritet) men inget krav på hyresnämndens godkännande. Det kan ifrågasättas om inte ett beslut om höjd insats eller avgift ofta kan vara lika ingripande för medlemmen som de beslut som i dag behandlas i 9 kap. 16 §. Det kan å andra sidan hävdas att alltför stränga majoritetskrav hämmar föreningens möjlighet att åstadkomma den vid varje tidpunkt bästa finansieringen av verksamheten. Regeringen anser därför att bestämmelserna om villkoren för beslut av de nu aktuella slagen bör ses över. Det är naturligt att utredaren i det sammanhanget även ser över majoritetskraven för andra slag av beslut. Utredningsuppdraget Allmänt Utredaren skall lämna förslag till de lagregler som behövs och till de författningsändringar i övrigt som förslagen kan medföra. Ekonomiska planer, kostnadskalkyler m.m. Det är angeläget att det regelverk i bostadsrättslagen som har tillkommit för att förhindra ekonomiskt osunda bostadsföretag är effektivt. En första uppgift för utredaren i detta sammanhang är därför att undersöka hur de nuvarande reglerna om ekonomiska planer har fungerat i praktiken och att förutsättningslöst ta ställning till om några ändringar i systemet är påkallade. En grundläggande fråga är därvid vilka syften som den ekonomiska planen skall tillgodose och om de nuvarande reglerna tillgodoser dessa syften. Om utredaren finner att systemet med ekonomiska planer skall bestå, skall hon särskilt granska om nuvarande regler om planernas innehåll har visat sig vara ändmålsenligt utformade. Hon skall vidare överväga om den prövning av hållbarheten i ett bostadsrättsprojekt som i dag sker genom den ekonomiska planen bör förskjutas till en tidigare tidpunkt. Vidare skall hon ta ställning till om det bör ställas krav på att det vid sidan av planen tillhandahålls annan information som är mera lättillgänglig för lekmannen. Slutligen skall hon utvärdera de nuvarande bestämmelserna om upprättande av ekonomiska planer vid ändrade ekonomiska förhållanden. Utredaren skall också utvärdera erfarenheterna av reglerna om förhandsavtal. Hon skall därvid ta ställning till om de nuvarande reglerna om kostnadskalkyler tillgodoser det behov av information som den blivande bostadsrättshavaren har i samband med ett förhandsavtal. Utredaren skall vidare uppmärksamma intygsgivarna. I den delen skall utredaren utvärdera om det nuvarande regelverket har visat sig kunna garantera oberoende och kompetenta intygsgivare. Hon skall också granska om reglerna om tillsyn över intygsgivarna är ändamålsenligt utformade. Revision Utredaren skall överväga om det bör ställas krav på att någon av föreningens revisorer alltid skall vara auktoriserad eller godkänd. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter Utredaren skall göra en allmän översyn av bostadsrättslagens bestämmelser om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter gentemot föreningen. Översynen skall föregås av en jämförelse mellan bostadsrättslagens nyttjanderättsliga regler och de motsvarande bestämmelserna i hyreslagen. Vid sina överväganden skall utredaren särskilt beakta intresset av att det nyttjanderättsliga regelverket ger de boende det sociala skydd som kan krävas av en lagstiftning på detta område. Utredaren skall samtidigt ta ställning till om bostadsrättshavaren har den frihet i sitt nyttjande som är rimlig med hänsyn till de ekonomiska åtaganden som bostadsrättshavaren har gjort i samband med förvärvet av bostadsrätten. Detta kan ge anledning att pröva bl.a. om bostadsrättshavaren skall ges vidgade möjligheter att hyra ut sin lägenhet. Som tidigare har antytts får den enskilde bostadsrättshavarens frihet i nyttjandet emellertid inte bli så långtgående att en ändamålsenlig förvaltning och skötsel av föreningens hus försvåras. Deposition av årsavgift Utredaren skall överväga om en möjlighet till deposition hos länsstyrelsen av årsavgift efter mönster från vad som gäller för hyresgäster och arrendatorer bör införas för bostadsrättshavare. För detta talar enligt regeringens mening såväl bostadssociala skäl som det förhållandet att möjligheten finns vid hyresförhållanden och arrende. Det kan emellertid finnas skäl som talar mot eller som talar för vissa avvikelser i den närmare utformningen. Utredaren skall undersöka detta. Differentierade insatser Utredaren skall utvärdera de erfarenheter som kan finnas av differentierade insatser och överväga om denna fråga bör närmare regleras. Särskilda krav för vissa besluts giltighet Utredaren skall ta ställning till om det bör införas särskilda, från föreningslagen avvikande, villkor i fråga om beslut som avser höjning av insats eller årsavgift. Utredaren skall i detta sammanhang också överväga om det av bostadssociala skäl eller av annan orsak finns anledning att uppställa villkor av det slag som anges i 9 kap. 16 § bostadsrättslagen för andra slag av beslut än de som i dag behandlas i paragrafen. Också om utredaren finner att lagstiftningen i något avseende uppställer omotiverat stränga majoritetskrav, står det henne fritt att föreslå förändringar. Att beakta i övrigt för utredaren Som tidigare har nämnts skall, enligt de ursprungliga direktiven, utredarens uppdrag beträffande ett offentligt bostadsrättsregister och frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätt vara slutfört senast den 31 december 1997. Senare har framkommit att dessa frågor kräver sådana överväganden att utredningstiden redan av den anledningen bör förlängas. De nya uppdrag som utredaren nu erhåller motiverar att tiden för uppdraget förlängs ytterligare. Mot denna bakgrund förlängs tiden för utredarens uppdrag till den 31 december 1999. Utredaren skall dock senast den 30 juni 1998 i ett delbetänkande redovisa sina förslag när det gäller bostadsrättsregister och frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätt. Återstående frågor skall tas upp i slutbetänkandet. I den mån de återstående frågorna har nära samband med frågorna om bostadsrättsregister samt pantsättning och förvärv av bostadsrätt skall dock utredarens förslag i dessa delar redovisas vid samma tidpunkt som förslagen om bostadsrättsregister m.m. Vad som sagts i de ursprungliga direktiven om utredarens skyldighet att beakta vissa generella direktiv till samtliga kommittéer och särskilda utredare och att hålla sig informerad i olika avseenden skall gälla även för det nya uppdrag som utredaren fått genom dessa tilläggsdirektiv. Härutöver skall utredaren hålla sig informerad om det arbete som bedrivs av den särskilda utredare som har i uppdrag att göra en översyn av hyreslagstiftningen och systemet för prövning av hyres- och arrendemål (dir. 1997:97) och vid behov samråda med den utredningen. Utredaren skall vidare hålla sig underrättad om det hyresrättsliga lagstiftningsarbete som för närvarande bedrivs inom Regeringskansliet i anledning av förslag lämnade av 1989 års hyreslagskommitté och 1995 års hyreslagstiftningsutredning.