Regeringskansliets rättsdatabaser

Dir. 1994:82 Beslut vid regeringssammanträde den 25 augusti 1994 Sammanfattning av uppdraget En särskild utredare skall lämna förslag till författningsändringar som gör det möjligt att dels skapa rättsligt självständiga enheter av lägenheter i skilda plan i flerbostadshus, dels lösa vissa problem som i dag uppkommer när olika slag av verksamhet skall samordnas i komplicerade byggnadsanläggningar. Utredaren skall därvid göra en genomgång av de fastighetsrättsliga och andra frågor som förslagen kan föranleda. Bakgrund Nuvarande reglering I 1 kap. 1 § jordabalken anges att fast egendom är "jord". Även vad som finns under markytan innefattas i begreppet jord. Till fast egendom räknas också en del av luftrummet ovanför jordytan. Den svenska fastighetsrätten bygger på principen att den fasta egendomen är indelad i fastigheter som är utlagda på marken. I 1 kap. 3 § jordabalken anges att gräns som blivit lagligen bestämd har den sträckning som utmärkts på marken i laga ordning. Gränsen på marken blir då bestämmande inte bara för rätten till fastighetens markyta utan även för rätten till vad som finns rakt under och ovan denna. Det nu angivna sättet att dra gränsen mellan två fastigheter innebär att det inte är möjligt att bilda en fastighet så att den skjuter in över eller under en annan fastighet. Detta innebär vidare att det inte är möjligt att bilda särskilda fastigheter av de olika lägenheterna i ett flerbostadshus, om lägenheterna ligger i skilda plan. Lagfart beviljas den som har förvärvat en hel fastighet eller en ideell andel av en fastighet. Den som vill ta ut en inteckning och lämnalämna pantbrev som säkerhet för ett lån kan göra detta endast i hela fastigheten. Om fastigheten ägs av flera gemensamt och någon vill lämna ett pantbrev som säkerhet för ett lån, måste samtliga delägare gemensamt ansöka om inteckning. Även pantsättningen måste göras av delägarna gemensamt. Ägarlägenhetsutredningens förslag Frågan om att införa en möjlighet att äga lägenheter i flerbostadshus har diskuterats vid olika tillfällen i riksdagen. I juni 1980 tillkallades en särskild utredare för att utreda de fastighetsrättsliga förutsättningarna för att skapa en möjlighet att äga lägenheter i flerfamiljshus (Ägarlägenhetsutredningen, dir. 1980:55). Ägarlägenhetsutredningen överlämnade i juli 1982 till chefen för Justitiedepartementet betänkandet Ägarlägenheter (SOU 1982:40). Ägarlägenhetsutredningens förslag innebär i korthet följande. Fastighetsbegreppet ändras så att en lägenhet kan bli en egen fastighet. Genom en särskild fastighetsbildningsförrättning delas byggnaden upp så att lägenheterna bildar självständiga fastigheter. Av det som kvarstår av ursprungsfastigheten, dvs. marken, byggnadens hölje, gemensamhetsutrymmen m.m. bildas en särskild fastighet. Denna fastighet skall utgöra en gemensamhetsanläggning, som lägenheterna har del i och som förvaltas av en samfällighetsförening (ägarlägenhetsförening). Ägarlägenhetsföreningens fordringar på ägarlägenhetshavarna för betalning av drifts- och underhållskostnader skall, med viss begränsning, vara förenade med legal förmånsrätt i respektive ägarlägenhet. Endast bebyggda fastigheter skall kunna delas upp i ägarlägenheter. Det skall således inte vara möjligt att bilda ägarlägenheter under projekterings- och byggnadsstadiet vid nyproduktion. En uppdelning av en bostadsfastighet skall vara möjlig endast om den leder till att hyresgästerna blir ägare till lägenheterna. Även byggnader på mark som innehas med tomträtt skall kunna delas upp i ägarlägenheter. Ägarlägenhetsutredningens betänkande fick ett blandat mottagande hos remissinstanserna. Flertalet av dem ansåg att förslaget inte borde tas till utgångspunkt för en lagstiftning och anmärkte bl.a. att regelsystemet skulle bli mycket komplicerat. Utredningens betänkande kom inte heller att leda till något regeringsförslag. Justitiedepartementets promemoria om förstärkt bostadsrätt Ägarlägenhetsfrågan har emellertid fortsatt att debatteras i riksdagen och övervägas inom regeringskansliet. I budgetpropositionen 1992/93 (prop. 1992/93:100 bil. 3 s. 17) redogjordes för att det inom Justitiedepartementet pågick ett beredningsarbete som avser ägarlägenheter. I början av år 1994 presenterade Justitiedepartementet promemorian Förstärkt bostadsrätt - en enklare modell av ägarlägenheter (Ds 1994:59). I promemorian konstateras att det finns viktiga skillnader mellan bostadsrätter och ägarlägenheter, nämligen i fråga om 1. lägenhetens värde som pant, 2. lägenhetsinnehavarens ekonomiska oberoende i förhållande till övriga lägenhetsinnehavare, och 3. lägenhetsinnehavarens frihet att överlåta respektive hyra ut sin lägenhet. I promemorian konstateras vidare att dessa skillnader är så väsentliga att det bör införas ett system med ägarlägenheter. Behovet av ett sådant system är enligt promemorian av så brådskande natur att det inom Justitiedepartementet övervägts om en sådan upplåtelseform kan åstadkommas utan genomförande av de komplicerade tekniska lösningar som Ägarlägenhetsutredningen föreslog. I promemorian föreslås att det vid sidan av den traditionella bostadsrätten skall införas ett nytt slags bostadsrätt, kallad förstärkt bostadsrätt. Utmärkande för den föreslagna bostadsrättsformen är följande: 1. Föreningen får inte ta upp lån, utan lånen får i stället tas upp av bostadsrättshavarna mot säkerhet i de enskilda bostadsrätterna. 2. En bostadsrättshavare har en i princip obegränsad rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand. 3. Juridiska personer har samma möjlighet som fysiska personer att bli medlemmar i föreningen. Promemorian remissbehandlas för närvarande. Lantmäteriverkets idéskiss Statens lantmäteriverk har på eget initiativ utarbetat en idéskiss till fastighetsbildning i flera plan, vilken överlämnats till Justitiedepartementet. Lantmäteriverket anför att behovet av finansieringsmöjligheter för vissa kommersiella byggnadsanläggningar i städer och tätorter med den ordning som gäller i dag har nödvändiggjort förhållandevis invecklade rättsliga konstruktioner med konsortier, bolagsbildningar och avtal om begränsade rättigheter. Byggnader och anläggningar i städernas innerkärnor uppförs för att rymma flera olika verksamheter som är besläktade eller på annat sätt har ett samband med varandra. Samtidigt strävas efter att verksamheternas huvudmän skall kunna disponera sina utrymmen på ett självständigt sätt i fråga om försäljning, belåning, uthyrning etc. I mer speciella fall byggs anläggningarna ihop med järnvägsstationer, bussterminaler och det kommunala gatunätet. Lantmäteriverket pekar på att det saknas rättsliga instrument som dels gör det möjligt att registrera olika avgränsade utrymmen i en byggnad eller en anläggning som särskilda fastigheter, dels reglerar den samverkan mellan inblandade parter som krävs i form av ett gemensamt ansvar för byggandet och driften av en sådan anläggning. Lantmäteriverkets förslag är av lantmäteriteknisk karaktär och bygger på tanken att det skall öppnas möjlighet att registrera olika avgränsade utrymmen i en byggnad eller anläggning som enskilda fastigheter. Dessa fastigheter skall kunna lagfaras och pantsättas som sedvanliga fastigheter. Det föreslagna systemet skall även göra det möjligt att bilda ägarlägenheter för bostadsändamål. Lantmäteriverkets idéskiss innebär följande: En eller flera personer som äger en bebyggd eller obebyggd fastighet ansöker hos fastighetsbildningsmyndigheten om en delningsåtgärd. Fastighetsbildningsmyndigheten fattar därefter tre olika beslut, först ett fastighetsbildningsbeslut, därefter ett lägenhetsrättsbeslut och slutligen ett anläggningsbeslut. Fastighetsbildningsbeslutet går ut på att andelsfastigheter utan enskild ägovidd bildas. Dessa andelsfastigheter består inte av någon mark utan endast av en andel av den mark som den ursprungliga fastigheten bestod av. Själva markområdet blir samfälld mark för andelsfastigheterna. Lägenhetsrättsbeslutet är till för att lokalisera andelsrätten och innebär att till varje andelsfastighet knyts en lägenhetsrätt som svarar mot respektive lägenhet som finns i byggnaden. De gemensamma delarna av byggnaden (fasader, yttertak, hissar etc.) är tillbehör till den samfällda marken. Samtidigt som lägenhetsrättsbeslutet fattas skall ett anläggningsbeslut fattas om inrättandet av en gemensamhetsanläggning. Gemensamhetsanläggningen skall förvaltas av en samfällighetsförening som varje andelsägare är medlem i. Fastighetsbildningsmyndigheten skall också fastställa ett förmånsrättsbelopp för varje fastighet till förmån för samfällighetsföreningen om lägenhetsägaren inte kan betala sina skulder till föreningen. Rättsläget i andra länder I ett flertal andra länder finns särskild lagstiftning om ägarlägenheter. Ägarlägenhetsutredningen har gjort en kortfattad beskrivning av bl.a. de danska och tyska systemen (se bilaga 3 till Ägarlägenhetsutredningens betänkande). I några länder finns, i olika former, en lagreglerad möjlighet att med hjälp av lantmäteriåtgärder bilda "strata titles", en form av besittningsrätt till en volym i en byggnad som kan lagfaras och pantsättas, trots att volymen inte har kontakt med marken eller är någon del av den. Ytterligare utredning behövs Det står mot bakgrund av den debatt som förts och som redovisats i det föregående klart att det finns ett behov av en rättslig reglering som gör det möjligt att dels skapa ägarlägenheter för bostadsändamål, dels dela upp fastigheter när större komplicerade anläggningar för t.ex. trafikändamål skall byggas och drivas. Det förslag till rättslig reglering som Ägarlägenhetsutredningen presenterade år 1982 kan inte nu omedelbart läggas till grund för lagstiftning. Det innehåller nämligen begränsningar som gör att ytterligare utredning behövs. En av begränsningarna utgörs av att förslagets utgångspunkt varit att endast bebyggda fastigheter skall kunna delas upp i ägarlägenheter. En annan begränsning består i att utredningens förslag, liksom Lantmäteriverkets idéskiss, inte innehåller något förslag till särskild grannelagsrättslig reglering. Detta kritiserades av flera remissinstanser som yttrade sig över Ägarlägenhetsutredningens betänkande. I betänkandet behandlas inte heller frågan om lagstiftning för komplicerade kommersiella anläggningar. Denna fråga har däremot varit utgångspunkten för Lantmäteriverkets idéskiss. Idéskissens förslag måste emellertid kompletteras och analyseras närmare. Inte heller kan det system med ägarlägenheter som finns i t.ex. Danmark införlivas i den svenska rättsordningen utan någon särskild utredning. Det danska ägarlägenhetssystemet är nämligen uppbyggt utifrån ett rättssystem på fastighetsområdet som avsevärt skiljer sig från det svenska. Av det anförda framgår att det finns ett behov av att ytterligare utreda hur en rättslig reglering skall vara utformad som gör det möjligt att bilda särskilda fastigheter eller att på annat vis skapa fastighetsanknutna rättigheter som inte hänför sig till någon viss del av markytan. Uppgiften att utarbeta förslag till en sådan reglering skall anförtros åt en särskild utredare. Utredningsuppdraget Utredarens utgångspunkt skall vara att förutsättningslöst ta ställning till hur det fastighetsrättsliga systemet skall kunna ändras så att det blir möjligt att bilda fastigheter eller på annat vis skapa fastighetsanknutna rättigheter i skilda plan. De behov som skall tillgodoses är dels utökad valfrihet i boendet genom att ägarlägenheter skapas, dels ett system för en rättslig uppdelning av fastigheter när större kommersiella byggnadsanläggningar, t.ex. järnvägsstationer, trafiktunnlar eller varuhus skall byggas och drivas. Utredaren skall i första hand undersöka om dessa båda behov går att tillgodose inom ramen för en och samma rättsliga konstruktion. Ett mål skall vara att de skapade enheterna skall kunna överlåtas, pantsättas och upplåtas efter ungefär samma principer som gäller för sedvanliga fastigheter. Utredaren skall ta ställning till bl.a. - om det krävs en lantmäteriförrättning och hur förrättningen i sådant fall skall gå till, - om det kan göras möjligt att genom fastighetsbildning eller någon annan fastighetsrättslig reglering, illustrerat på en planritning eller liknande, bilda särskilda rättsliga enheter redan innan en byggnad är uppförd och hur det i sådana fall skall kunna skapas fullgod säkerhet för finansieringen under byggnadstiden, - hur en tillförlitlig registrering i fastighetsdatasystemet skall åstadkommas, - hur utrymmen och byggnadsdelar som är av gemensam betydelse för den nya typen av fastighetsrättsliga enheter skall förvaltas, - hur åtgärder för underhåll av gemensamhetsutrymmen skall finansieras, - hur ombildning av hyres- och bostadsrättslägenheter till ägarlägenheter skall gå till, - hur det kan göras möjlighet att ombilda ägarlägenheter till hyres- resp. bostadsrättslägenheter, - hur byggherrens och fastighetsägarens ansvar enligt plan- och bygglagen (1987:10) och lagen (1994:847) om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk, m.m. skall fördelas mellan de olika ägarlägenhetsägarna, och - hur en grannelagsrättslig reglering skall åstadkommas. Utredaren skall göra en uppskattning av de samhällsekonomiska konsekvenserna av det föreslagna systemet samt en uppskattning av vilka kostnader införandet av ett sådant system kan medföra vid fastighetsbildnings- och inskrivningsmyndigheter. Utgångspunkten skall vara att de kostnader som kan uppkomma i princip skall täckas genom avgifter. Något förslag till skattemässig författningsreglering behöver inte lämnas. Det skall stå utredaren fritt att även ta upp andra frågor som har anknytning till dem som berörts i det föregående. Utredningsuppdraget skall utmynna i ett förslag till de författningsändringar som behövs. Utredningsarbetet Utredaren skall hålla sig underrättad om vad som kan komma att föreslås med anledning av det arbete med en översyn av organisationen för lantmäteri-, fastighetsdata- och inskrivningsverksamhet m.m. som bedrivs av Lantmäteri- och inskrivningsutredningen (M 1993:01, dir. 1993:11) samt med anledning av det arbete med fastighetsdatasystemets författnings- reglering som pågår inom regeringskansliet (Justitie- samt Miljö- och naturresursdepartementen). Utredaren skall även i övrigt hålla sig underrättad om vad som kan komma att föreslås av de utredningar som pågår inom aktuella och angränsande områden. Utredaren skall vidare studera hur systemen i länder som tillåter fastighetsbildning i flera plan är uppbyggda för att få uppslag till lösningar. För utredaren gäller regeringens direktiv till samtliga kommittéer och särskilda utredare om EG-aspekter i utredningsverksamheten (dir. 1988:43), om regionalpolitiska konsekvenser (dir. 1992:50) samt om att pröva offentliga åtaganden (dir. 1994:23). Utredningsarbetet skall vara avslutat före utgången av år 1995.